"03" листопада 2011 р. Справа № 5016/3106/2011(7/117)
м.Миколаїв
За позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Миколаївській області, 54017, м.Миколаїв, вул. Чкалова, 20
До відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Югтранзит”, 54001, м.Миколаїв, вул. Набережна, 5/11
про: розірвання договору оренди № РОФ-485 від 14.04.2006 року.
Суддя Семенчук Н.О.
від позивача: ОСОБА_1, дов. № 14 від 01.04.2010 р.
Очкурова Л.В., - 1-й заступник начальника РВ ФДМУ по Миколаївській області
від відповідача: не з'явився
СУТЬ СПОРУ: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Миколаївській області звернулось до суду з позовними вимогами про розірвання договору оренди № РОФ-485 від 14.04.2006 року.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що внаслідок того, що втрачено першочергову мету з якою укладався договір оренди № РОФ-485 та оскільки відповідач ухиляється від виконання свого обов'язку, який передбачений Договором, в частині здійснення капітального ремонту, на підставі ст.5, ч.3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»ст.ст. 188, 287 ГКУ, ст. 783 ЦКУ, п.п. 1.1, 1.2, 5.1, 5.4, 5.5, 8.2, 10.2 Договору, просить суд розірвати спірний Договір.
14.10.2011 року до суду надійшла заява від 14.10.2011 року № 07/1263, в якій позивач на підставі ст. 22 ГПК України доповнює підстави позову та зазначає, що орендар в порушення п. 3.4, 5.2 Договору не вносить оренду плату протягом трьох місяців підряд, на підставі наведено керуючись ст.ст. 530, 610, 611, 782 ЦКУ, ст.ст. 19, 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п. 8.2 Договору позивач просить суд розірвати спірний Договір.
Враховуючи, що заява від 14.10.2011 року № 07/1263 подана в порядку визначеному ст. 22 ГПК України до початку розгляду господарським судом справи по суті, то вона приймається судом до розгляду.
14.10.2011 року до суду надійшло клопотання позивача про залучення в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: - Миколаївську міську раду; - Інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю у Миколаївській області; - Міністерство освіти і науки, молоді та спорту України.
Відповідач заперечує проти клопотання позивача про залучення третіх осіб, вважає його безпідставним.
В силу ст. 27 ГПК України, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до прийняття рішення господарським судом, якщо рішення з господарського спору може вплинути на їх права або обов'язки щодо однієї з сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за клопотанням сторін, прокурора або ініціативи господарського суду.
Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що відповідне клопотання обґрунтовано тим, що вказані юридичні особи можуть дати пояснення:- з приводу укладання договору оренди земельної ділянки; - з приводу отримання дозволу відповідачем на виконання будівельних робіт; - з приводу погодження укладеного Договору оренди від 14.04.2006 року № РОФ-485.
Однак, за змістом ст. 27 ГПК України, треті особи без самостійних вимог на предмет спору залучаються у випадку, якщо рішення у справі може вплинути на права та обов'язки такої особи щодо сторін у справі, а не при встановленні, що вони можуть дати пояснення, на думку позивача для вирішення спору. За таких обставин клопотання позивача про залучення третіх осіб судом відхиляється.
Відповідач надав до суду відзив від 13.10.2011 року, в якому проти позовних вимог заперечує та зазначає що відповідач не порушував п.1.1, п.5.1 Договору, обов'язок відповідача по здійсненню капітального ремонту предмета оскаржуваного договору (п. 5.5 Договору) не міг бути виконаний в силу обставин, які не залежать від відповідача. В доповненнях до відзиву вказує на те, що 14.10.2011 року сплатив заборгованість по орендній платі за липень 2011 року, серпень2011 року, та частково за вересень 2011 року, вважає твердження позивача про невиконання відповідачем п. 5.2, п. 8.2 Договору безпідставним та необґрунтованим та просить суд відкласти розгляд справи у зв'язку із неможливістю з'явлення представника відповідача в судове засідання по сімейним обставинам.
Представник позивача проти клопотання відповідача заперечує, зазначає, що неможливість представника прибути в судове засідання не є поважною причиною для відкладення розгляду справи.
Клопотання відповідача є необґрунтованим і відхиляється судом, оскільки неможливість одного представника юридичної особи бути присутнім в судовому засіданні не є достатньою підставою для перенесення розгляду справи, так як представництво інтересів відповідача в даному судовому засіданні могло здійснюватися також керівником підприємства або іншою особою в силу повноваження, що ґрунтується на довіреності. Поважною причиною такого перенесення може вважатися та, існування якої зумовлено факторами об'єктивного характеру, що не залежить від волі заявника, тобто ні за яких обставин не можуть бути ним змінені чи усунуті.
Заслухавши представника позивача, вивчивши матеріали справи, господарський суд, -
ТОВ «Югтранзит» звернувся з листом від 10.10.2005 № 120 до Начальника Регіонального відділення Фонду державного майна України по Миколаївській області з проханням погодження можливості передачі в довгострокову оренду частини спортивного комплексу у складі: стадіону з трибунами та огорожею, павільйону-роздягальні, футбольного поля, спортмайданчика, бетонних майданчиків, складу, гаражів з побутовими приміщеннями, туалетів, розташованого за адресою м. Миколаїв, пр. Героїв Сталінграду для відновлення основного комплексу-стадіону і ряду допоміжних будівель, споруд та будівництва сучасного гостинично-оздоровчого спортивного комплексу.
Міністерство освіти і науки України розглянувши звернення Комітету з фізичного виховання та спорту щодо передачі у довгострокову оренду стадіону і ряду допоміжних будівель та споруд (склад, гаражі з побутовими приміщеннями, вбиральні), розташованих за адресою м. Миколаїв, пр. Героїв Сталінграду, 4/3-4/4; 4/8-4/9, які знаходяться в підпорядкуванні Миколаївського обласного управління з фізичного виховання та спорту та лист Регіонального відділення Фонду державного майна України по Миколаївській області щодо укладання договору оренди, враховуючи необхідність реконструкції стадіону відповідно до сучасних вимог з метою залучення дітей, молоді до систематичних занять фізичним вихованням та спортом, покращенням їх фізичного розвитку і здоров'я надало дозвіл на передачу в довгострокову оренду терміном на 20 років ТОВ «Югтранзит»стадіону та ряду допоміжних будівель та споруд, за адресою м. Миколаїв, пр.Героїв Сталінграду, 4/3/4/4, 4/8-4/9, що підтверджується листом від 09.12.2005 року № 1/11-7250 (а.с. 8).
На підставі заяви ТОВ «Югтранзит»та дозволу органу управління- Міністерства освіти і науки України, регіональним відділенням Фонду державного майна України по Миколаївській області було видано наказ від 14.04.06 № 104-п «Про передачу в оренду ТОВ «Югтранзит» державного нерухомого майна», за яким було наказано передати в оренду ТОВ «Югтранзит»державне нерухоме майно - гаражі з побутовими приміщеннями, площею 337,5 кв.м. з огорожею, розташоване за адресою: м.Миколаїв, пр. Героїв Сталінграду, 4/4, що знаходиться на балансі Палацу спорту Миколаївського обласного управління з фізичного виховання та спорту.
Так, 14.04.2006 між Регіональним відділенням фонду державного майна України по Миколаївській області та Товариством з обмеженою відповідальністю “Югтранзит”, укладено договір № РОФ-485 оренди нерухомого майна розташованого, за адресою: м.Миколаїв, пр.Героїв Сталінграду, 4/4, яке знаходиться на балансі Палацу спорту Миколаївського обласного управління з фізичного виховання та спорту (далі -Договір № РОФ-485) та Договір № 1 про внесення змін від 24.05.2007 року, Договір № 2 про внесення змін від 10.04.2009 року. За умовами яких позивач передає, а відповідач приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно -нежитлову будівлю (гаражі з побутовими приміщеннями), що знаходяться на балансі Палацу спорту Миколаївського обласного управління з фізичного виховання та спорту (балансоутримувач) загальна вартість яких дорівнює 297 390,00 грн., згідно з незалежною оцінкою станом на 31.10.2005 року. Майно передається в оренду під розміщення допоміжних служб. (п. 1.1 Договору). Об'єкт оренди має використовуватися тільки за його призначенням (п. 1.2 Договору).
Пунктом 2.2. Договору № РОФ-485 визначено, що передача майна в оренду здійснюється на підставі цього Договору та Акту приймання-передачі майна в строкове платне користування від орендодавця орендарю.
На виконання п. 2.2 Договору № РОФ-485 позивачем було передано відповідачеві майно визначене в п. 1.1 Договору, що підтверджується актом приймання-передачі від 14.04.2006 року, який було підписано сторонами без зауважень (а.с. 18).
У відповідності до вимог п. 5.1. Договору № РОФ-485 встановлюється обов'язок відповідача використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов даного Договору (п. 1.1 Договору).
Згідно п. 5.2 Договору № РОФ-485 відповідач зобов'язується своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату згідно з умовами, передбаченими Розділом 3 цього Договору.
Відповідно до п. 3.4 Договору, орендна плата визначається щомісячно згідно з розрахунком розміру плати за оренду майна і перераховується орендарем не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним, з урахуванням щомісячного індексу інфляції безпосередньо до Державного бюджету - у розмірі 50% орендної плати, Балансоутримувачу - у розмірі 50% орендної плати.
Умовами пунктів 5.5, 5.6 Договору № РОФ-485 передбачено обов'язок орендаря своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна, здійснити реконструкцію будівель та споруд об'єктів оренди на підставі проектно-кошторисної документації, виконаної ліцензійною організацією з погодженням орендодавця до 14.04.2012 року.
Пункт 8.2 Договору передбачає, що Орендодавець має право виступати з ініціативою відносно внесення змін до Договору оренди або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна, внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього Договору, в тому числі, якщо орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд.
Пунктом 11.1 Договору сторонами встановлено, що Договір укладено строком на 20 років, що діє з 14.04.2006 року до 14.04.2026 року включно. Зміни і доповнення або розірвання цього Договору допускається за взаємною згодою сторін з повідомленням балансоутримувача. Пропозиції розглядаються протягом 20 днів з дати їх подання до розгляду іншою стороною (п. 11.3 Договору).
Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України , Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Регіональним відділенням 15.08.2011 за № 07/1008 на адресу Відповідача була надіслана пропозиція про розірвання Договору. На вказану пропозицію регіональне відділення відповіді не отримало, що зумовило його звернення до суду.
Відповідно до п. 1 ст. 3 ГК України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.
В силу ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог, відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок розірвання договору.
Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
Частиною 3 ст. 26 названого Закону встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Підстави, коли наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, встановлені ст. ст. 782, 783 Цивільного кодексу України. Таке право наймодавець має у разі, коли наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд; користується річчю всупереч договору або призначенню речі; без дозволу наймодавця передав річ у користування інший особі, своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; не приступив до проведення капітального ремонту (якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача).
Спір у даній справі виник у зв'язку з втратою першочергової мети за якою укладався Договір, невиконанням відповідачем зобов'язань за договором оренди щодо здійснення капітального ремонту та щодо своєчасної сплати орендних платежів.
В обґрунтовування вимог щодо встановлення факту не виконання орендарем п.5.5 Договору позивач посилається зокрема на акт Комісії регіонального відділення ФДМУ по Миколаївській області датованого 03-05 серпня 2011 року.
В силу ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", контроль за використанням майна, переданого в оренду (крім іншого окремого індивідуально визначеного майна), покладається на органи, які відповідно до цього Закону здійснюють державну політику у сфері оренди.
Так, комісією регіонального відділення 03-05 серпня 2011 року, була проведена перевірка виконання орендарем ТОВ „Югтранзит" умов договору та складено відповідний Акт. Комісією встановлено, що ТОВ „Югтранзит" не виконує належним чином умови Договору № РОФ - 485, а саме п. 5.5 Договору щодо здійснення капітального ремонту. На момент перевірки з'ясовано, що орендарем здійснювався тільки поточний ремонт в орендованому приміщенні. Але для виконання умов п. 5.4 Договору № РОФ - 485 в частині збереження орендованого майна та запобіганню його псуванню, існує необхідність проведення капітального ремонту, який досі Відповідачем не виконано (а.с. 23,24). Як вбачається з акту комісії, відповідач брав участь у перевірці, за наслідками якої були встановлені порушення умов Договору, проте заперечень по суті встановлених нею фактів порушень відповідачем не надано, а тільки зазначено про непогодження з пропозицією комісії про розірвання Договору
Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. В силу вказаної норми предметом доказування є обставини, які свідчать про дійсні права та обов'язки сторін у справі та складаються з фактів, якими позивач обґрунтовує підстави позову, та фактів, якими відповідач обґрунтовує заперечення проти позову. Згідно ст. 34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
При цьому, належністю доказів є спроможність фактичних даних містити інформацію щодо обставин, що входять до предмета доказування, слугувати аргументами (посилками) у процесі встановлення об'єктивної істини.
Проте, в порушення встановленого ст. 33 ГПК України порядку доказування, відповідачем не надано доказів, які б спростовували встановлені перевіркою факти порушення ним умов договору, зокрема, доказів здійснення капітального ремонту, здійснення заходів щодо збереження орендованого майна, запобігання його пошкодженню і псуванню.
Відповідно до пункту 2 статті 285 Господарського кодексу України одним із основних обов'язків орендаря є використання об'єкта оренди за цільовим призначенням. Положення щодо такого обов'язку співвідносяться зі ст. 773 ЦК України, відповідно до якої наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому в оренду, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Частина 3 цієї ж статті встановлює, що орендар має право змінювати стан речі, переданої йому в оренду, лише за згодою орендодавця.
Як вбачається з листів ТОВ «Югтранзит»від 10.10.2005 року № 120 та від 10.03.2006 року № 17 мета за якою ТОВ «Югтранзит»просило передати в довгострокову оренду майно є залучення дітей і молоді до систематичних занять фізичним вихованням та спортом, покращенням їх фізичного розвитку і здоров»я, а також з метою відновлення основного комплексу-стадіону і ряду допоміжних будівель, споруд та будівництва сучасного гостинично-оздоровчого спортивного комплексу, та саме за цією метою був наданий дозвіл Міністерства освіти і науки України на передачу в довгострокову оренду ТОВ «Югтранзит»майна згідно листа від 09.12.2005 року № 1/11-7250.
Враховуючи, що 11.07.2011 року Договір № РОФ-483 від 14.04.2006 року оренди нерухомого майна за згодою сторін було розірвано та згідно акту приймання -передавання від 11.07.2011 року ТОВ «Югтранзит»передав а Регіональне відділення фонду державного майна України по Миколаївській області прийняло із строкового платного користування державне нерухоме майно: спортивний корпус на стадіоні, футбольне поле, трибуни, то ТОВ «Югтранзит»втратило можливість реалізувати мету за якою укладався спірний Договір, так як доцільне використання майна за Договором № РОФ-485 не можливе без орендованого раніше спортивного корпусу, футбольного поля та трибуни.
В обґрунтування позовних вимог позивач вказує також на неналежне виконання відповідачем умов спірного Договору в частині своєчасного та в повному обсязі внесення орендної плати до державного бюджету.
Так, згідно довідки про сплату орендної плати за спірним Договором, починаючи з жовтня 2010 року відповідач не вносив оренду плату до державного бюджету як то визначено п. 3.4, п.5.2 Договору. Позивач листами від 22.12.2010 року № 09/1504, від 21.03.2011 року № 09/314, від 21.07.2011року № 09/885, від 27.09.2011 року № 09/1171 вимагав негайно погасити існуючу заборгованість.
Частиною 1 ст. 530 Цивільного кодексу України визначено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Як вбачається з матеріалів справи, відповідач не належним чином, а саме з пропуском встановленого терміну - не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним, тільки 14.10.2011 року платіжним дорученням № 852, після настання строку внесення плати за користування майном протягом трьох місяців підряд, частково погасив нараховану заборгованість за липень-вересень 2011 року, а саме погашено 9662,28 грн. замість нарахованої заборгованості в розмірі 11583,07 грн., тобто з порушенням умов Договору.
Згідно з ст. ст. 610, 611 ЦКУ порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема розірвання договору.
Дослідивши докази, які знаходяться у матеріалах справи, суд приходить до висновку про наявність фактів порушення відповідачем умов договору, на які вказує позивач.
Заперечення відповідача спростовуються матеріалами справи.
Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог.
Керуючись ст.ст. 33, 44, 49, 77, 82, 821, 84, 85 ГПК України, суд -
1. Позовні вимоги задовольнити.
2. Розірвати укладений між Регіональним відділенням фонду державного майна України по Миколаївській області та Товариством з обмеженою відповідальністю “Югтранзит” договір № РОФ - 485 від 14.04.2006 року оренди нерухомого майна, розташованого за адресою: м.Миколаїв, пр.Героїв Сталінграду, 4/4, яке знаходиться на балансі Палацу спорту Миколаївського обласного управління з фізичного виховання та спорту.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Югтранзит” (54001, м.Миколаїв, вул. Набережна, 5/11, р/р 26000054021075 в МРУ Приватбанк, МФО 326610, код 32612992) в доход Державного бюджету України судовий збір в розмірі 941,00 грн.
Повний текст рішення складено 09.10.2011 року.
Суддя Н.О.Семенчук