< Список >
Іменем України
13 жовтня 2011 року Справа № 5002-16/2990-2011
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Градової О.Г.,
суддів Котлярової О.Л.,
Латиніна О.А.,
за участю представників сторін:
прокурор, не з'явився, заступник прокурора міста Євпаторії Автономної Республіки Крим;
позивача, не з'явився, Заозерненська селищна рада;
відповідача, ОСОБА_1, довіреність № б/н від 06.07.11, товариство з обмеженою відповідальністю "Рив'єра";
розглянувши апеляційну скаргу заступника прокурора міста Євпаторії Автономної Республіки Крим на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Білоус М.О.) від 22 серпня 2011 року у справі № 5002-16/2990-2011
за позовом заступника прокурора міста Євпаторії Автономної Республіки Крим (вул. Гоголя, 5/8, Євпаторія, Автономна Республіка Крим, 97416)
в особі Заозерненської селищної ради (вул. Алея Дружби, 50, Заозерне, м. Євпаторія, 97493)
до товариства з обмеженою відповідальністю "Рив'єра" (вул. Чкалова, 73-а, Заозерне, м. Євпаторія, 97493)
про розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов'язання повернути земельну ділянку,
Рішенням місцевого господарського суду відмовлено у задоволенні позову тому, що укладеним сторонами договором оренди землі не встановлено зобов'язання орендаря протягом року закінчити будівництво аквапарку, орендар протягом року почав освоєння орендованої землі, не освоєння землі не є нецільовим використанням землі, орендодавець не пропонував орендарю розірвати договір (а.с. 123-128 т. 1).
Прокурор звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення скасувати та позов задовольнити через те, що судове рішення прийнято з порушенням норм процесуального права, викладені в ньому висновки не відповідають обставинам справи (а.с. 7-9 т. 2).
З відзиву на апеляційну скаргу слідує, що відповідач не згоден з доводами апеляційної скарги тому, що орендар належним чином виконує свої договірні зобов'язання, в тому числі приступив до освоєння земельних ділянок, а саме, прийняв підготовчі дії для проектування аквапарку та наступного будівництва (а.с. 25-29 т. 2).
У судовому засіданні представник відповідача підтримав доводи відзиву на апеляційну скаргу. Прокурор та позивач не скористалися правом на участь в судовому засіданні, їх явка не визнана судом обов'язковою, у справі достатньо доказів для розгляду скарги, позивач просив розглянути справу без участі його представника в судовому засіданні (а.с. 13 т. 2), про час та місце засідання прокурор та сторони повідомлені ухвалою, яка 27 вересня 2011 року рекомендованою кореспонденцією направлена на їх адреси (а.с. 3-5 т. 2). Приймаючи до уваги такі обставини, апеляційний господарський суд ухвалив: розглянути справу без участі в судовому засіданні прокурора та позивача.
На підставі статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд витребував додаткові докази (а.с. 14-23, 30-36 т. 2) та встановив наступне.
16 квітня 2007 року на підставі рішення 4 сесії 5 скликання Заозерненської селищної ради №5-4/10 від 30 червня 2006 року (а.с. 116 т. 1) між орендодавцем - Заозерненською селищною радою (а.с. 31-32 т. 2), та орендарем - товариством з обмеженою відповідальністю "Ревьера" (а.с. 26-45 т. 1, а.с. 33-35 т. 2), у простій письмовій формі укладений договір оренди земельних ділянок площею 13.9499 кв.м. за кадастровим №011945300:01:002:0010 та площею 7,1940 кв.м. за кадастровим №0110945300:01:002:0033, розташованих за адресою: Автономна Республіка Крим, місто Євпаторія, селище Заозерне, вул. Алея Дружби, 3, для будівництва та обслуговування аквапарку, строк оренди - 49 років (а.с. 11-14 т. 1).
19 вересня 2007 року вказаний договір зареєстрований у Кримській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" за записом №040700200134. Того ж дня земельні ділянки передані від орендодавця орендарю (зворот а.с. 14 т. 1).
До вказаного договору на підставі рішення 59 сесії 5 скликання Заозерненської селищної ради № 5-59/6 (а.с. 110 т. 1) та за домовленістю сторін 12 жовтня 2010 року внесені зміни щодо розміру орендної плати, якими на період будівництва, але не більш п'ять років, встановлений коефіцієнт індексації (а.с. 17 т. 1).
Вказаний вище договір оренди земельних ділянок передбачає права та обов'язки орендодавця та орендаря. Так, орендар зобов'язаний забезпечити використання земельної ділянки за цільовим призначенням та приступити до використання орендованої земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди (пункт 27 договору), а орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, дотримання екологічної безпеки землекористування, збереження родючості грантів, додержання державних стандартів, норм і правил, місцевих правил забудови міста, дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель на особисто охоронюваної території (пункт 23 договору).
Вказаними пунктами 23 та 27 договору не передбачено обов'язку орендаря в певний термін здійснити будівництво аквапарку, а для орендодавця не передбачено право вимагати здійснити таке будівництво в певний строк.
Разом з тим, пункт 33 договору передбачає, що допускається одностороннє розірвання договору у разі відсутності освоєння земельної ділянки згідно цільового призначення на протязі 12 місяців з дня державної реєстрації, або повільного освоєння (припинення будівельних робіт на протязі 6 місяців).
З пояснень сторін та листів Управління архітектури і містобудування міської ради слідує, що орендар земельних ділянок не погоджував проект будівництва аквапарку, він лише у 2011 році погодив схему розміщення аквапарку, на вказаних земельних ділянках орендар розміщує дерев'яний навіс (а.с. 9-10 т. 1).
З пояснень представника відповідача, наданих в судовому засіданні апеляційного суду, а також письмових доказів (в тому числі наданих при розгляді справи судом першої інстанції) слідує, що будівництва на орендованих земельних ділянках станом на 21 квітня 2011 року не ведеться, що орендар не оспорює та це підтверджено актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства (а.с. 119-120 т. 1), але орендар протягом року з моменту державної реєстрації договору оренди землі, тобто у період з 19 вересня 2007 року по 19 вересня 2008 року здійснив наступні дії для початку будівництва аквапарку: отримав ескізне проектування аквапарку, замовив польовий контроль геодезичних замірів земельних ділянок та виконання генерального плану пляжу (а.с. 46-51 т. 1).
Крім того, відповідач здійснював дії, пов'язані з утриманням орендованих земельних ділянок та благоустроєм території за цими ділянками, про що свідчать звернення відповідача та укладені ним договори про реконструкцію зовнішнього освітлення (а.с. 73-77 т. 1), на благоустрій пляжу (а.с. 70-73, 80-88 т. 1), про вивіз побутового та будівельного сміття, на водопостачання і енергопостачання (а.с. 95-99 т. 1).
В подальшому (2010-2011 роки), орендар замовляв геологічну та гідрогеологічне дослідження (а.с. 52-65, 79, 89-93 т. 1), звертався до позивача з проханням надати дозвіл на буріння свердловин (а.с. 94 т. 1), замовив проектну документацію (а.с. 66-70 т. 1).
Станом на 01 серпня 2011 року боргу з орендної плати за орендарем не має, що підтверджує довідка державного податкового органу (а.с . 121 т. 1).
Статтею 141 Земельного кодексу України наданий вичерпний перелік підстав припинення права користування земельною ділянкою, в тому числі, пунктом "ґ" передбачена така підстава, як використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Такої підстави, як не освоєння земельної ділянки (в тому числі шляхом не здійснення будівництва) протягом певного періоду, стаття 141 Земельного кодексу України не передбачає.
Розірвання договору оренди земельної ділянки через нецільове використання земельної ділянки є слідством порушенням орендарем встановленого законом обов'язку - пунктом "а" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України обов'язку землекористувача забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.
Частина 1 статті 3 Земельного кодексу України встановлює, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України від 02 жовтня 2003 року N1211-IV з змінами, далі Закон України "Про оренду землі") встановлює, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Стаття 24 Закону України "Про оренду землі" передбачає права орендодавця, до яких відноситься право вимагати від орендаря:
використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;
дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
своєчасного внесення орендної плати.
Крім того, порядок та підстави розірвання договору регулюється нормами Господарського та Цивільного кодексів України.
Так, стаття 651 Цивільного кодексу України передбачає, що договір за рішенням суду на вимогу однієї із сторін може бути розірвано у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Стаття 188 Господарського кодексу України встановлює порядок розірвання договору (надіслання пропозиції про розірвання договору, надсилання повідомлення на цю пропозицію в 20-тиденний строк, звернення до суду з позовом про розірвання договору, якщо така пропозиція не задоволена чи не отримана у встановлений строк повідомлення).
Таким чином, укладений сторонами договір та норми вказаних законів передбачають такий обов'язок орендаря як забезпечення використання землі за цільовим призначенням та відповідальність за невиконання такого обов'язку - розірвання договору оренди землі. Такого обов'язку як освоєння земельної ділянки шляхом здійснення будівництва у певний строк вказані норми закону та пункт 23 договору, слідством порушення якого може бути розірвання договору, не передбачають.
Апеляційний господарський суд вважає помилковою позицію прокурора, за якою він ототожнює поняття використання землі за цільовим призначенням та освоєння земельної ділянки шляхом будівництва з наступного.
Стаття 18 Земельного кодексу України передбачає, що до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії (частина 1), категорії земель України мають особливий правовий режим (частина 2).
Відповідно до частини 1 статті 19 Земельного кодексу України категоріями є землі житлової та громадської забудови (пункт "б"), землі водного фонду (пункт "є").
З наданих доказів слідує, що орендар отримав в оренду земельні ділянки за категоріями землі житлової та громадської забудови та землі водного фонду, на яких зобов'язався збудувати аквапарк. Надані сторонами докази свідчать про те, що орендар здійснює дії, які направлені на будівництво аквапарку, тобто він використовує земельні ділянки за цільовим призначенням та за умовами укладеного договору.
Крім того, як вказано вище, для розірвання договору через порушення умов договору, в тому числі договору оренди землі, однією з сторін необхідно щоб таке порушення було істотним. Прокурор та позивач не довели завдання орендодавцю шкоди через не здійснення орендарем протягом року будівництва аквапарку, тобто позбавлення орендодавця значною мірою того, на що він розраховував при укладенні договору оренди землі. Тим паче, що договір оренди землі укладений строком на 49 років, а не на короткостроковий термін, будівництво аквапарку є складним будівництвом, яке потребує багато часу. Як для проектування, так і для безпосередньо будівництва. А тому вважати, що протягом року орендар збудує такий об'єкт у орендодавця не було підстав.
Судова практика також дотримується того, що для розірвання договору оренди землі через не здійснення будівництва протягом певного строку необхідно з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак, чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, слідує досліджувати якісні характеристики об'єкта будівництва, об'єм будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатись проектом будівництва; такі обставини необхідні для встановлення наявності вини господарюючого суб'єкта у порушенні покладеного на нього обов'язку щодо своєчасного будівництва та здачі в експлуатацію в установлений строк об'єкта нерухомості. Така позиція викладена в листі від 01 січня 2010 року та рекомендаціях від 02 лютого 2010 року Вищого господарського суду України, постанові Верховного Суду України від 28 жовтня 2008 року по справі N5020-4/125 (а.с. 38-40 т. 2).
З наданих письмових доказів також слідує, що орендодавець, який є органом місцевого самоврядування, перед укладенням договору та змін до нього приймав рішення про передачу землі в оренду та про внесення розміру орендної плати, не приймав рішення про розірвання договору та не направляв орендарю пропозицію про розірвання договору. Тобто орендодавцем не дотриманий порядок досудового врегулювання спору про припинення зобов'язання.
На підставі вказаного апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга необґрунтована та задоволенню не підлягає. Місцевим господарським судом рішення прийнято без порушення норм матеріального та процесуального права, при повному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи.
Керуючись статтями 101, 102, 103 (пункт 1), 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу заступника прокурора міста Євпаторії Автономної Республіки Крим залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 22 серпня 2011 року у справі № 5002-16/2990-2011 залишити без змін.
Головуючий суддя О.Г. Градова
Судді О.Л. Котлярова
О.А.Латинін
Розсилка:
1. заступник прокурора міста Євпаторії Автономної Республіки Крим (вул. Гоголя, 5/8, Євпаторія, Автономна Республіка Крим, 97416)
2. Заозерненська селищна рада (вул. Алея Дружби, 50, Заозерне, м. Євпаторія, 97493)
3. товариство з обмеженою відповідальністю "Рив'єра" (вул. Чкалова, 73-а, Заозерне, м. Євпаторія, 97493)