"19" жовтня 2011 р. Справа № 7/5027/848/2011.
За позовом Прокурора міста Чернівці в інтересах держави в особі Департаменту економіки Чернівецької міської ради
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю “Ренесанс”
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача -Приватний підприємець ОСОБА_1
про примусове стягнення коштів за неналежне виконання договірних зобов'язань у сумі 186158,01 грн., дострокове розірвання договору оренди та звільнення приміщення
Суддя О.С. Тинок
Секретар судового засідання А.В. Кошман
Представники:
від позивача - ОСОБА_2 -представник (довіреність № 18/1 від 06.01.2009 року), ОСОБА_3 -представник (довіреність № 188 від 27.01.11р.)
від відповідача -Литвиненко А.П. -директор, ОСОБА_4 -представник (довіреність від 19.09.11р.)
від третьої особи -не з'явився
в засіданні приймав участь прокурор Петрович А. К.
СУТЬ СПОРУ: Прокурор міста Чернівці в інтересах держави в особі Департаменту економіки Чернівецької міської ради звернувся з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю “Ренесанс” про примусове стягнення коштів за неналежне виконання договірних зобов'язань у сумі 186158,01 грн., дострокове розірвання договору оренди та звільнення приміщення.
Обґрунтовуючи позовні вимоги прокурор посилається на те, що 01 квітня 2009 року між сторонами було укладено договір оренди нерухомого майна № 30, відповідно до якого позивач передав, а відповідач прийняв в оренду нерухоме майно, площею 198 кв.м., яке розташоване в АДРЕСА_2, АДРЕСА_1, та зобов'язувався щомісячно сплачувати орендну плату. Далі прокурор стверджує, що відповідач умови вищевказаного договору належним чином не виконував, а тому станом на 07 липня 2011 року у нього перед позивачем існує заборгованість з орендної плати у сумі 186158,01 грн., в тому числі пеня у сумі 15090,47 грн., яка виникла за період з січня по липень 2011 року. Таким чином, прокурор просить стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість по орендній платі у сумі 186158,01 грн., а також з моменту набрання рішення суду законної сили вважати розірваним договір № 30 від 01 квітня 2009 року із змінами та доповненнями, а також зобов'язати відповідача повернути позивачу нерухоме майно, яке розташоване в АДРЕСА_2, АДРЕСА_1.
27 вересня 2011 року у судовому засіданні відповідач надав суду відзив на позов, в якому зазначив, що наданий прокурором та позивачем розрахунок позовних вимог є невірним, оскільки загальна сума орендованих приміщень складає не 261,1 кв.м., а 247,8 кв.м. Також, у поданому відзиві на позов відповідач стверджує, що згідно укладеного 11 січня 2008 року між ним та Чернівецькою міською радою договору № 2261/1-юр на реалізацію інвестиційного проекту, взяв на себе інвестиційні зобов'язання щодо будівлі АДРЕСА_2, АДРЕСА_1. Далі відповідач стверджує, що відповідно до пункту 1.З інвестиційного договору за умови виконання ним інвестиційної пропозиції, затвердженої протоколом засідання комісії з проведення інвестиційного конкурсу із залучення інвестицій і реконструкції внутрішніх нежилих приміщень з реставрацією фасадів пам'яток архітектури АДРЕСА_2, АДРЕСА_1 від 26 грудня 2007 року та умов даного договору, будівлі за адресою АДРЕСА_2, АДРЕСА_1 введені в експлуатацію за рахунок інвестиційних коштів у відповідності з інвестиційним проектом, з 01 жовтня 2009 року передаються Чернівецькою міською радою товариству з обмеженою відповідальністю “Ренесанс” в довгострокову оренду терміном на 49 років, із зарахуванням 10 відсотків підтверджених витрат з реконструкції внутрішніх нежилих приміщень з реставрацією фасадів в рахунок орендної плати про що, укладається відповідний договір оренди. Відповідач зазначає, що сума його витрат по реконструкції вищевказаних нежилих приміщень складає 1504838,00 грн., а тому позивачем безпідставно не зараховано вказану суму в рахунок погашення заборгованості по орендній платі. Таким чином, у поданому відзиві відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову.
Одночасно, до відзиву на позов відповідач надав суду договір суборенди № 1 від 06 листопада 2009 року, згідно якого він (орендар) передав, а приватний підприємець ОСОБА_1 (суборендар) прийняв у користування приміщення, яке знаходиться у АДРЕСА_1, площею 198 кв.м.
Ухвалою господарського суду Чернівецької області від 27 вересня 2011 року по даній справі було залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача -приватного підприємця ОСОБА_1.
10 жовтня 2011 року за клопотанням позивача, яке підтримав прокурор та проти якого не заперечував відповідач, а також з урахуванням особливостей розгляду спору, ухвалою господарського суду Чернівецької області від 10 жовтня 2011 року було продовжено строк розгляду спору на 15 днів.
Третя особа явку повноваженого представника у судові засідання не забезпечила, хоча була належним чином повідомлена про дату, час і місце засідання суду.
Не з'явлення у судові засідання представника третьої особи не перешкоджає вирішенню спору по суті за наявними в справі матеріалами.
Розглянувши подані прокурором та сторонами документи і матеріали, заслухавши їх пояснення, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши докази, що мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов висновку про задоволення позову виходячи з наступного:
01 квітня 2009 року між сторонами укладено договір оренди нерухомого майна № 30 на підставі якого та згідно акту передачі-приймання об'єкта оренди від 01 квітня 2009 року позивач передав, а відповідач прийняв в оренду нерухоме майно площею 198,0 кв.м., розміщене за адресою АДРЕСА_2, АДРЕСА_1 на першому поверсі будинку. Майно передано в оренду з метою використання під літературно-виставкове кафе -178,0 кв.м. та бар (з підакцизною групою товарів) -20,0 кв.м.
06 листопада 2009 року між сторонами укладено зміни та доповнення № 1 до договору оренди нерухомого майна № 30 від 01 квітня 2009 року, якими позивач дозволив відповідачу передати в суборенду підприємцю АДРЕСА_1 на термін дії договору оренди приміщення першого поверху загальною площею 198,0 кв.м. для використання під літературно-виставкове кафе -178,0 кв.м. та бар (з підакцизною групою товарів) -20,0 кв.м. із збільшенням нарахування орендної плати для відповідача на 20 %. Також, у даних змінах та доповненнях починаючи з 06 листопада 2009 року визначена орендна плата в місяць у сумі 9097,08 грн., яка корегується на індекс інфляції.
Так, 06 листопада 2009 року між відповідачем та приватним підприємцем ОСОБА_1 укладено договір суборенди № 1, відповідно до якого та згідно акту приймання передачі останній прийняв в користування приміщення, яке знаходиться за адресою АДРЕСА_1, площею 198 кв.м.
10 серпня 2010 року між сторонами укладено додатковий договір № 2 до договору оренди нерухомого майна № 30 від 01 квітня 2009 року, згідно якого відповідачу надано додатково до раніше наданих орендованих площ приміщення загальною площею 63,1 кв.м. та вказано, що з 10 серпня 2010 року рахувати по договору оренди № 30 від 01 квітня 2009 року загальну орендовану площу 261,1 кв.м. для використання під літературно-виставкове кафе, бар, офіс. Також, у даному додатковому договорі відповідачу дозволено з 10 серпня 2010 року передати в суборенду адвокату ОСОБА_5 на термін дії договору оренди частину приміщення загальною площею 13,3 кв.м. для використання під офіс. Одночасно, у даному додатковому договорі починаючи з 10 серпня 2010 року визначена орендна плата в місяць у сумі 16419,66 грн., яка корегується на індекс інфляції.
При цьому, як вбачається з матеріалів справи, а також наданих у судовому засіданні сторонами пояснень, договір про передачу в суборенду адвокату ОСОБА_5 на термін дії договору оренди частини приміщення загальною площею 13,3 кв.м. для використання під офіс, не укладався.
08 жовтня 2010 року між сторонами укладено додатковий договір № 3 до договору оренди нерухомого майна № 30 від 01 квітня 2009 року, яким передбачено з 01 листопада 2010 року проведення нарахування на передані в суборенду площі із збільшенням нарахування орендної плати для відповідача на 100 %. Також, у даному додатковому договорі починаючи з 01 листопада 2010 року визначена орендна плата в місяць у сумі 23759,24 грн., яка корегується на індекс інфляції.
31 січня 2011 року між сторонами укладено додатковий договір № 4 до договору оренди нерухомого майна № 30 від 01 квітня 2009 року, згідно якого змінено профільність використання орендованого приміщення та пункт 3.1. договору оренди нерухомого майна № 30 від 01 квітня 2009 року викладено в наступній редакції:
3.1. Орендна плата визначена на підставі Положення про порядок розрахунку плати за оренду Майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Чернівців, розрахована згідно з додатком 4/1 і починаючи з 31 січня 2011 року в місяць з урахуванням ПДВ складає 27250,81 грн. і корегується на індекс інфляції.
Проте, як вбачається з матеріалів справи та відомості розрахунків з орендарями по оренді нежитлових приміщень за період з 01 січня по 31 липня 2011 року, загальна заборгованість відповідача перед позивачем станом на 07 липня 2011 року складає суму у розмірі 344689,10 грн. При цьому, прокурор просить стягнути з відповідача на користь позивача існуючу заборгованість з орендної плати, яка виникла у період з 13 січня по 07 липня 2011 року, у сумі 186158,01 грн. (в тому числі пеня у сумі 15090,47 грн.), оскільки рішенням господарського суду Чернівецької області від 27 січня 2011 року по справі № 13/73 вже стягнуто з відповідача на користь позивача заборгованість по орендній платі станом на 12 січня 2011 року у сумі 159531,09 грн. (в тому числі пеня у сумі 8599,19 грн.), яку відповідач частково оплатив у розмірі 1000,00 грн.
Частина 1 статті 193 Господарського кодексу України передбачає, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання -відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Так, частина 1 та пункт 2 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України встановлюють, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послуги, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Статтею 526 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно частини 3 статті 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
Пунктом 3.3. договору оренди нерухомого майна № 30 від 01 квітня 2009 року передбачено, що орендар щомісячно самостійно нараховує орендну плату з урахуванням ПДВ та сплачує її в поточному місяці незалежно від наслідків господарської діяльності.
Отже, відповідач зобов'язання щодо сплати орендної плати у відповідності до умов договору належним чином в повній мірі не виконав, а тому повинен сплатити на користь позивача заборгованість у сумі 171067,54 грн.
Одночасно, слід зазначити, що твердження відповідача у наданому відзиві на позов щодо безпідставного не зарахування позивачем, згідно пункту 1.3. інвестиційного договору № 2261/1-юр від 11 січня 2008 року, підтверджених витрат з реконструкції внутрішніх нежилих приміщень з реставрацією фасадів в рахунок орендної плати по договору оренди нерухомого майна № 30 від 01 квітня 2009 року, є безпідставними та такими, що не відповідають дійсності, оскільки пункт 1.3. укладеного між Чернівецькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю “Ренесанс” договору № 2261/1-юр на реалізацію інвестиційного проекту від 11 січня 2008 року передбачає, що за умови виконання інвестором інвестиційної пропозиції, затвердженої протоколом засідання комісії з проведення інвестиційного конкурсу із залученням інвестицій в реконструкцію внутрішніх нежилих приміщень з реставрацією фасадів пам'яток архітектури АДРЕСА_2, АДРЕСА_1 від 26.12.2007 року та умов даного договору, будівлі за адресою АДРЕСА_2, АДРЕСА_1 введені в експлуатацію за рахунок інвестиційних коштів у відповідності з інвестиційним проектом, з 01 жовтня 2009 року передаються замовником інвесторові в довгострокову оренду терміном на 49 років, із зарахуванням 10 відсотків підтверджених витрат з реконструкції внутрішніх нежилих приміщень з реставрацією фасадів в рахунок орендної плати, про що укладається відповідний договір. Однак, договір оренди нерухомого майна № 30 укладений 01 квітня 2009 року строком на два роки й одинадцять місяців і він діє по 28 лютого 2012 року включно, тобто до передбаченої пунктом 1.3. договору № 2261/1-юр на реалізацію інвестиційного проекту від 11 січня 2008 року дати 01 жовтня 2009 року. При цьому, в договорі оренди нерухомого майна № 30 від 01 квітня 2009 року відсутні будь які посилання на договір № 2261/1-юр на реалізацію інвестиційного проекту від 11 січня 2008 року, в тому числі й про зарахування позивачем, згідно пункту 1.3. інвестиційного договору № 2261/1-юр від 11 січня 2008 року, підтверджених витрат з реконструкції внутрішніх нежилих приміщень з реставрацією фасадів в рахунок орендної плати.
Частиною 3 статті 549 Цивільного кодексу України визначено, що пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Відповідно до пункту 3.7. договору оренди нерухомого майна № 30 від 01 квітня 2009 року, починаючи з 1-го числа наступного місяця на суму недоїмки нараховується пеня за кожний день прострочення платежу, включаючи день оплати, в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня.
Відповідач неналежно та несвоєчасно виконував грошові зобов'язання по сплаті орендної плати, а тому має сплатити позивачу пеню у сумі 15090,47 грн.
Пунктом 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Пункт 3 статті 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Згідно пункту 1 статті 782 Цивільного кодексу України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Пунктом 11.5. договору оренди нерухомого майна № 30 від 01 квітня 2009 року встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути розірвано у судовому порядку у разі невиконання або неналежного виконання сторонами своїх інших зобов'язань та з підстав, передбачених чинним законодавством.
Як встановлено судом, відповідач не сплачував позивачу орендну плату протягом тривалого часу, а саме з 13 січня 2011 року по 07 липня 2011 року, тобто більше трьох місяців підряд, тим самим порушив вимоги укладеного договору та чинного законодавства, що є підставою для розірвання договору оренди нерухомого майна № 30 від 01 квітня 2009 року.
Відповідно до пункту 1 статті 785 Цивільного кодексу України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Згідно із пунктом 1 статті 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та пункту 17 Роз'яснення ВГСУ “Про деякі питання практики застосування Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Пунктами 2.4., 5.10. договору оренди нерухомого майна № 30 від 01 квітня 2009 року передбачено, що при припиненні дії договору або його розірванні майно повертається орендарем аналогічно порядку, встановленому при передачі майна в оренду. Орендар зобов'язується у разі припинення або розірвання договору протягом трьох робочих днів повернути майно орендодавцю у стані не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу.
Таким чином, вимога прокурора про зобов'язання відповідача повернути позивачу орендоване нерухоме майно є законною, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.
Статтею 33 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Отже, прокурор та позивач належними доказами довели суду обґрунтованість заявлених позовних вимог, а відповідач не спростував позову належними доказами.
Судові витрати з оплати державного мита та витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покласти на відповідача.
Керуючись статтями 42, 43, 22, 43, 49, 69, 82, 821, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задовольнити.
2. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю „Ренесанс” -м. Чернівці, вул. Челюскінців, 13, код 14268077 на користь департаменту економіки Чернівецької міської ради -м. Чернівці, вул. О. Кобилянської, 3, код 25082698 на р/р місцевого бюджету м. Чернівці 34228999700002, код 23246436, МФО 856135, ГУДКУ у Чернівецькій області -заборгованість у сумі 171067,54 грн. та пеню у сумі 15090,47 грн.
3. Договір оренди нерухомого майна № 30 від 01 квітня 2009 року із змінами та доповненнями, укладений між департаментом економіки Чернівецької міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю „Ренесанс”, розірвати.
4. Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю „Ренесанс” -м. Чернівці, вул. Челюскінців, 13, код 14268077 повернути департаменту економіки Чернівецької міської ради -м. Чернівці, вул. О. Кобилянської, 3, код 25082698 нерухоме майно площею 261,1 кв.м., розміщене за адресою АДРЕСА_2, АДРЕСА_1 на першому поверсі будинку, протягом трьох робочих днів з дня набрання рішенням суду законної сили.
5. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю „Ренесанс” -м. Чернівці, вул. Челюскінців, 13, код 14268077:
Ш в доход Державного бюджету України -2031,58 грн. державного мита;
Ш до спеціального фонду Державного бюджету України -236,00 грн. оплату витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
6. Накази видати після набрання рішенням законної сили.
У судовому засіданні 19 жовтня 2011 року було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Рішення підписане та оформлене відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України 24 жовтня 2011 року.
Суддя О.С. Тинок