73000, м. Херсон, вул. Горького, 18
04.10.2011 Справа № 5024/1740/2011
Господарський суд Херсонської області у складі судді Задорожної Н.О. при секретарі Степановій О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Приватного підприємця ОСОБА_1, м.Херсон
до Херсонської міської ради, м.Херсон
про внесення змін до договору, розірвання договору
за участю
представників сторін:
від позивача - ОСОБА_2, адвокат, посв. №609 від 15.05.2010р., договір на представництво від 13.06.2011р.
від відповідача - ОСОБА_3, гол. спеціаліст, дов. №9-50-9/21 від 20.01.2011р.
Сутність справи: Позивач (приватний підприємець ОСОБА_1, м.Херсон, ідент. номер НОМЕР_1) звернувся з позовом до Херсонської міської ради (відповідач), в якому просить господарський суд внести зміни в частині визначення орендаря до договору оренди земельної ділянки від 20.08.2004р., укладеного між ПП ОСОБА_1 та міською радою, а також визнати зазначений договір розірваним з позивачем з 05.11.2010р.
Обгрунтовуючи позов, позивач посилається на укладення між ним та міською радою 20.08.2004р. договору оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 10440 кв.м. АДРЕСА_1 під розміщення автотранспортного підприємства, яке ним було придбане у ВАТ "АТП 2163" на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 24.09.2002р.
В подальшому на підставі договору дарування від 02.08.2010р. позивач (дарувальник) передав придбаний об'єкт на підставі нотаріально посвідченого договору дарування від 02.08.2010р. обдарованій ОСОБА_4, яка в наступний час є власником будівель та споруд, що знаходяться на орендованій позивачем земельній ділянці.
Зважаючи на зміну власника об'єкта нерухомості, позивач звернувся до міської ради з заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки, у задоволенні якої згідно п.5 рішення міськради від 08.10.2010р. №1662 було відмовлено, що змусило відповідача звернутись до господарського суду з відповідним позовом.
Відповідач позов не визнає, зважаючи на його безпідставність, те, що норми ст.ст.123-126 ЗК України не передбачають права автоматичного переходу права на оренду від одного власника до іншого власника. Виникнення у набувача нерухомого майна права користування земельною ділянкою на умовах оренди можливе лише за рішенням власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності.
Правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкти нерухомості, одночасно є підставою для переходу права на землю, проте, оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.
Розгляд справи відбувався з перервою, яка оголошувалась до 04.10.2011р.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд
На підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 24.09.2002р. позивач придбав у ВАТ "Автотранспортне підприємство 2163" будівлі та споруди згідно генерального плану Херсонського БТІ від 04.04.2002р., розташовані в АДРЕСА_1.
В подальшому, 20.08.2004р. між позивачем і відповідачем був укладений договір оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 10440 кв.м., на якій розташовані придбані будівлі та споруди АДРЕСА_1. Строк дії договору до 05.09.2023р.
На підставі укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 договору дарування будівлі та споруди загальною площею 1836 кв.м., що знаходяться на орендованій земельній ділянці АДРЕСА_1 передано у власність обдаровуваної ОСОБА_4
Право власності ОСОБА_4 на зазначений об'єкт нерухомості зареєстровано Херсонським БТІ, що підтверджується наданим в матеріали справи витягом №29190940 від 03.03.2011р.
В зв'язку з переходом права власності на об'єкт нерухомості до іншої особи, позивач звернувся до відповідача з заявою про розірвання укладеного з міською радою договору оренди земельної ділянки, у задоволенні якої було відмовлено, про що винесене відповідне рішення від 08.10.2010р. №1662, пункт 5.
Відмова у розірванні договору змусила позивача звернутись до господарського суду з позовом, вирішення якого є предметом даного розгляду.
З'ясувавши обставини справи, дослідивши докази на їх підтвердження та надавши їм правову оцінку, суд визнав позов безпідставним та відмовляє у його задоволенні з врахуванням наступного.
Відповідно до ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
У відповідності до ст. 125 Земельного кодексу України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.
Згідно ст. 126 Земельного кодексу України, право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону та виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Таким чином, зазначені норми встановлюють перехід при відчуженні нерухомості до її набувача права користування землею, яке виникло у продавця нерухомого майна на підставі договору оренди землі з її власником, але не передбачають автоматичного переходу права на оренду, оскільки таке право, на відміну від права власності або постійного користування, не може бути передано за цивільно - правовими угодами одночасно з об'єктом нерухомості, а, визначається згідно з договором оренди, за письмовою згодою орендодавця. Відтак, виникнення у набувача нерухомого майна права користування земельною ділянкою на умовах оренди можливе лише за рішенням власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності.
Порядок надання у користування земельних ділянок встановлений ст. 123-126 Земельного кодексу України, ст. 16 Закону України «Про оренду землі», при цьому вказана норма не містіть імперативного обов'язку органу місцевого самоврядування щодо прийняття рішення про укладання договору оренди землі з особою, яка придбала право власності на об'єкти нерухомості, що розташовані на земельних ділянках, поза межами встановленої у Кодексі та нормативних актах процедури.
Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»вирішення, відповідно до Закону, питання регулювання земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільських, селищних, міських рад.
Наявність підстав для припинення правовідношень сторін за спірним договором, позивачем також не доведено, оскільки згідно ч. 1 ст. 598 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Як зазначалося вище, виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права оренди земельної ділянки у набувача нерухомості і припинення такого права у попереднього власника, що випливає з положень ст. 377 Цивільного кодексу України і ст. 120 Земельного кодексу України, і не визначено договором як підстава для його розірвання.
Доводи позивача про те, що згідно ст. 141 Земельного кодексу України право користування земельною ділянкою площею 1,0438 га, наданої йому в оренду, припинилось після дарування майнового комплексу, що розташований на спірній земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 не можуть бути прийняті до уваги як підстава для задоволення позову, оскільки, дійсно ст. 141 Земельного кодексу України передбачено, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Але зі змісту наведеної статті не випливає, що право користування земельною ділянкою. оформлене належним чином укладеним договором оренди землі, у випадку відчуження будівлі, яка розташована на цій земельній ділянці, припиняється автоматично. Вищенаведена обставина лише надає право власнику земельної ділянки припинити право користування земельною ділянкою і таке право повинно бути оформлене відповідним рішенням власника земельної ділянки - , Херсонської міської ради.
Окрім того, згідно п. 11 спірного договору, однією із підстав розірвання договору дійсно може бути добровільна відмова орендаря від оренди земельної ділянки, однак вона трактується як підстава, яка надає орендарю можливість звернутися із пропозицією до орендодавця. Орендар, маючи підстави для звернення до орендодавця, Херсонської міської ради, реалізував це право шляхом звернення із відповідною заявою, однак це звернення не є фактом розірвання договору, оскільки, згідно із ст. 188 ГКУ, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Також однією з умов договору є пункт, в якому зазначено, що перехід прав; власності на будівлі і споруди, розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи не є підставою для зміни умов договору, але потребує переоформлення договору оренди землі. Договір не втрачає чинності до моменту його переоформлення. Таким чином, укладаючи договір оренди із міською радою, ПП ОСОБА_1, особисто його підписуючи, був ознайомлений із його змістом і протягом 6 років ніяких пропозицій щодо внесення змін не пропонував.
Окрім того, суд зазначає також і на безпідставність позовної вимоги щодо дати розірвання спірного договору, а саме з 05.11.2010, оскільки це повністю суперечить ч.3 ст. 653 ЦКУ, де зазначено, що у разі зміни або розірвання договору у судовому порядку, зобов'язання змінюється чи припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Таким чином, ні в якому разі датою розірвання не може бути 05.11.2010 р. як дата, коли сплив місячний строк після звернення орендаря із пропозицією щодо розірвання договору
Викладене також підтверджується і Рекомендаціями президії Вищого господарського суду від 02.02.2010 «Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства», відповідно до яких у вирішенні спорів про право власника об'єкта нерухомості на земельну ділянку, на якій він розташований, судам слід враховувати, що виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки, що випливає з положень статті 377 ЦК України і статті 120 ЗК України. Правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкт нерухомості, одночасно є підставою для переходу права на землю, проте оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.
Зважаючи на викладене, правові підстави для задоволення позову відсутні.
Керуючись ст.ст.44, 49, 82- 85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. У задоволенні позову відмовити.
Суддя Н.О. Задорожна
Дата підписання рішення
відповідно до вимог ст. 84 ГПК України
13.10.2011р.