15 серпня 2011 р. Справа № 5023/3338/11
колегія суддів у складі
головуючого судді Бондаренко В.П., судді Ільїна О.В., судді Камишевої Л.М.
при секретарі Голозубовій О.І.
за участю представників сторін:
позивача -ОСОБА_1, дор. від 05.08.2010 р.
відповідача -ОСОБА_2, дор. № 08-11/3147/2-10 від 31.12.2010 р.
третьої особи -не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вх. № 3052Х/1-9 ) на рішення господарського суду Харківської області від 13.07.2011 р. у справі № 5023/3338/11
за позовом товариства з обмеженою відповідальністю Універмаг "Московський", м. Харків
до Харківської міської ради, м. Харків
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача-Управління земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Виконавчого комітету Харківської міської ради
про укладення договору
Рішенням господарського суду Харківської області від 13 липня 2011 року у справі № 5023/3338/11 (суддя Бринцев О.В.) в задоволенні позову відмовлено.
Позивач із зазначеним рішенням господарського суду першої інстанції не погодився, подав до Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права та невідповідність викладених в рішенні висновків, обставинам справи, просить рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.
Відповідач вважає рішення суду законним і обґрунтованим, у зв'язку з чим просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу позивача - без задоволення.
Третя особа відзив на апеляційну скаргу не надала, представник третьої особи в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи третя особа була повідомлена належним чином, у зв'язку з чим колегія суддів дійшла висновку про розгляд справи за відсутності вказаного представника за наявними у ній матеріалами.
Розглянувши наявні матеріали справи, перевіривши повноту встановлених судом першої інстанції обставин та докази на їх підтвердження, юридичну оцінку, правильність застосування господарським судом Харківської області норм матеріального та процесуального права та доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 101 ГПК України, заслухавши доводи представників сторін, колегія суддів встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 29 квітня 2009 року Харківською міською радою було прийнято рішення № 92/09 «Про припинення та надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд», яким вирішено Товариству з обмеженою відповідальністю Універмаг «Московський»надати в оренду строком до 01.04.2014 року земельну ділянку загальною площею 0,5028 га по пр. Тракторобудівників, 156/41 (Московський район) у м. Харкові для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-3»та літ. «Б-1»за рахунок земель житлової та громадської забудови.
03 червня 2009 року ТОВ Універмаг «Московський»звернулося до Харківського міського голови з листом № 39 від 01.06.2009 р., в якому просила направити на його адресу копію рішення Харківської міської ради (т. 1, а.с. 25).
На звернення позивача було повідомлено про необхідність звернення до Управління земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради для оформлення договору.
01 липня 2009 року позивач звернувся до Управління земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради (третя особа) з листом № 41, в якому просив оформити договір оренди землі на земельну ділянку площею 0,5028 га по пр. Тракторобудівників, 156/41 (т. 1, а.с. 26).
10.07.2009 р. Управління земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради своїм листом № 5720/0/84-09 повідомило ТОВ Універмаг «Московський»про необхідність надання відповідних документів, а саме: рішення Харківської міської ради про надання в оренду земельної ділянки, проекту відведення земельної ділянки; реєстраційних карток земельної ділянки, акту встановлення меж на місцевості, витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (т. 1, а.с. 27).
З метою виконання рішення Харківської міської ради та вимог Управління земельних відносин Харківської міської ради позивачем були надані усі необхідні документи, а саме: акт встановлення меж земельної ділянки на місцевості № 375/10 від 28.07.2010 р., проект відведення земельної ділянки, який був внесений Харківською регіональною філією ДП «Центр ДЗК»до бази даних АС ДЗК, реєстраційні картки земельної ділянки, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Матеріали справи свідчать, що позивач неодноразово звертався із заявами до Харківської міської ради, Управління земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин, прокуратури м. Харкова про оформлення договору оренди землі (лист № 45 від 15.09.2009 р., лист від 14.12.2009 р., 27.02.2010 р., від 23.09.2010 р., 09.04.2010 р., наявні в матеріалах справи. Однак, договір оренди оформлений не був і на адресу позивача не направлявся.
27.01.2010 р. позивач направив на адресу Харківського міського голови проект договору оренди землі, а також заяву, в якій просив внести відповідні зміни до проекту договору оренди щодо нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати, після чого підписаний і скріплений печаткою договір оренди землі надіслати на адресу позивача (т. 1, а.с. 57). Проте, проект договору оренди землі відповідачем не підписаний і направлений позивачеві не був.
24.02.2011 р. позивач вдруге направив на адресу Харківської міської ради проект договору оренди землі, в якому були визначені усі його суттєві умови, у тому числі розмір нормативної грошової оцінки землі згідно з витягом № 1828/10 з технічної документації та розмір орендної плати від 20.09.2010 р. в сумі 21570,00 гривень на місяць.
Однак, як зазначає позивач у позовній заяві, у встановлений законодавством термін відповідач проект договору оренди не підписав і на адресу ТОВ Універмаг «Московський»не повернув., що, на думку позивача, свідчить про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог, виходячи з наступного.
Статтею 13 Конституції України встановлено, що земля є об'єктом права власності українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.
Згідно зі ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України «Про місцеве самоврядування»рішення органів місцевого самоврядування є обов'язковими для виконання на відповідній території.
Відповідно до пункту 12 перехідних положень Земельного кодексу України до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Частиною 1 статті 124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.
Пунктом 34 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування»передбачено, що питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради.
Відповідно до ст. 202 Цивільного кодексу України договір оренди земельної ділянки є однією із форм правочину. Згідно зі ст. 203 Цивільного кодексу України однією з вимог чинності правочину є вчинення правочину у формі, встановленій законом та вчинений особою, що має необхідний обсяг правоздатності.
Рішенням Харківської міської ради від 29.04.2009 р. № 92/09 «Про припинення та надання юридичним і фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд»ТОВ Універмаг «Московський»надано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,5028 га по пр. Тракторобудівників, 156/41 строком до 01.04.2014 р.
Рішенням 24 сесії 5 скликання Харківської міської ради від 03.07.2008 р. № 199/08 внесено зміни та викладено в новій редакцій «Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові», що був затверджений рішенням Харківської міської ради № 203/07 від 03.10.2007 р.
Цей порядок визначає єдині умови оформлення договорів оренди (суборенди) землі, за якими, відповідно до п. 12 перехідних положень земельного кодексу України, орендодавцем земельних ділянок виступає Харківська міська рада.
Згідно з п. 4 Порядку підготовка договору оренди землі проводиться управлінням земельних відносин протягом трьох місяців з дня прийняття рішення міською радою або дня проведення конкурсу (аукціону) щодо набуття права оренди землі, при наявності сформованого пакету документів - кадастрової справи, що зберігається в архіві Управління земельних ресурсів у м. Харків. Розмір орендної плати є істотною умовою договору. Розрахунок розміру орендної плати відповідно до Порядку оформлення договорів оренди покладено на управління земельних відносин на підставі відповідних документів.
Для оформлення договору оренди землі суб'єкт, якому надається в оренду земельна ділянка, повинен не пізніше ніж у 40-денний термін звернутись до управління земельних відносин стосовно виконання розрахунку орендної плати та укладання договору оренди землі. Додатком № 3 вищевказаного Порядку передбачений перелік документів, який необхідно надати для можливості оформлення договору оренди, зокрема, Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Відповідно до рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 р. № 42/08 (зі змінами від 25.02.2009 р. № 31/09, та від 24.02.2010 р. № 27/10) затверджено «Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2007 р.»
Також рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008р. № 41/08 (зі змінами) затверджено «Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові».
Відповідно до п. 3.1. цього Положення розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін на підставі вимог чинного законодавства, цього Положення та зазначається у договорі оренди земельної ділянки.
Згідно з п. 3.2. Положення орендна плата сплачується орендарем з дня виникнення права користування земельною ділянкою.
Слід зазначити, що п. 4.1. передбачені особливості визначення орендної плати для окремих категорій орендарів. У цьому пункті встановлений виключний перелік землі, наведений в таблиці, для яких встановлено особливий режим розрахунку орендної плати, що не розповсюджується на перелік, встановлений п. 2.5, яким встановлено, що в основу розрахунку базової ставки орендної плати покладена компенсація відстроченої вигоди, яку має одержати власник (Харківська територіальна громада) за надання земельної ділянки в оренду.
Розмір відстроченої вигоди є різницею між тими доходами, які б Харківська міська рада отримала сьогодні, продавши земельну ділянку (одноразові надходження від первинного продажу ділянки та капіталізовані поточні надходження земельного податку), та тими доходами, які вона мала би від цього продажу по закінченні строку оренди, приведених у часі (продисконтованих).
Базова ставка орендної плати (Б) розраховується за формулою, де: Нп - норма прибутку на капітал, інвестований у облаштування території (загальноміські земельні поліпшення (частка одиниці); Нк - норма капіталізації (частка одиниці); Нзп - ставка податку на землю (частка одиниці).
Вихідні данні розрахунку поточної базової ставки: НП=0,06, Нк=0,03 (Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений наказом Держкомзема, Мінагрополітики, Мінбуда, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. N 18/15/21/11, зареєстрований в Мін'юсті від 05.04.2006 р. за N 388/12262, розділ 3, п. 3.3); Нзп=0,01 (Закон України «Про плату за землю»в редакції Закону України № 378/96-ВР від 19.09.96 (із змінами і доповненнями), ст. 7).
Розмір поточної базової ставки орендної плати, визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08.
В разі законодавчої зміни того чи іншого вихідного показника (Нп, Нк, Нзп) базова ставка орендних платежів (Б) має бути перерахована.
За інформацією управління земельних відносин від 04.07.2011 р. Відділом економічного регулювання земельних відносин та ринку землі 12.10.2010 р. було виконано розрахунок розміру орендної плати за користування зазначеною земельною ділянкою та надано для погодження представнику ТОВ «Універмаг «Московський». На даний час розрахунок розміру орендної плати з боку 'ГОВ «Універмаг «Московський»не погоджено.
Розмір орендної плати за період було визначено відповідно до рішення 17 сесії Харківської міської ради 5 скликання № 335/07 від 25.12.2007 р. «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2007 р.»; рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання № 41/08 від 27.02.2008 р. «Про затвердження «Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові»; рішення 25 сесії Харківської міської ради 5 скликання № 242/08 від 10.09.2008 р. «Про внесення змін до рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 р. № 41/08 «Про затвердження «Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові».
На підставі вказаних рішень розмір орендної за використання ТОВ Універмаг «Московський»зазначеної земельної ділянки складає 57519,99 грн. в місяць.
Управлінням земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради було направлено на адресу ТОВ Універмаг «Московський»лист-гюпередження № 1651/0/84-10 від 10.12.2010 р., в якому повідомлялося, що виконано розрахунок розміру орендної плати за використання земельної ділянки по пр. Тракторобудівників, 156/41 загальною площею 0,5028 га. Розрахунок було видано для погодження, у зв'язку з чим пропонувалось терміново погодити розрахунок розміру орендної плати, однак на сьогоднішній день він не погоджений та не повернутий до управління для подальшого складання договору оренди землі.
Відповідно до ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди і його державної реєстрації. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону - частина 2 статті 126 Земельного кодексу.
Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України однією із засад цивільного законодавства є свобода договору.
Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього кодексу сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згода.
З цим положенням Цивільного кодексу України кореспондується положення ч .2 ст. 180 Господарського кодексу України. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких па вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.
Так, відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі»істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Таким чином, колегія суддів вважає твердження позивача про те, що відповідач на даний час ухиляється від підписання договору оренди землі саме в тій редакції, яка пропонується позивачем, безпідставними, оскільки між сторонами не досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору, а саме, щодо розміру орендної плати , оскільки розмір орендної плати, розрахований відповідачем відповідно до рішень Харківської міської ради, не відповідає розміру орендної плати, зазначеної в проекті договору оренди позивача, у зв'язку з чим вимоги позивача щодо спонукання до укладання договору оренди землі суперечать нормам матеріального права, не підтверджені належними доказами, отже, суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у їх задоволенні.
На підставі вищевикладеного колегія суддів вважає, що твердження позивача, викладені ним в апеляційній скарзі, є необґрунтованими, помилковими, а господарським судом першої інстанції правильно оцінені обставини справи, у зв'язку з чим підстав для скасування рішення та задоволення апеляційної скарги колегія суддів не вбачає.
Керуючись статтями 85, 99, 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів
У задоволенні апеляційної скарги відмовити.
Рішення господарського Харківської області від 13.07.2011 р. у справі № 5023/3338/11 залишити без змін.
Головуючий суддя Бондаренко В.П.
суддя Ільїн О.В.
суддя Камишева Л.М.
Повний текст постанови підписаний 17.08.2011 р.