01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
07.07.2011 № 35/116
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Моторного О.А.
суддів: Шапрана В.В.
Кошіля В.В.
при секретарі: Браславській А.В.
за участю представників:
позивача: Клюца С.О.,
відповідача-1: ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3,
відповідача-2: не з'явився,
третьої особи: не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Равіс” на рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2011 (суддя Літвінова М.Є.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Равіс”
до 1. Суб'єкта підприємницької діяльності - ОСОБА_1,
2. Управління оренди та приватизації комунального майна Виконавчого органу Дніпровської у місті Києві ради
третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача
Товарна біржа „Третя українська біржа”
про визнання недійсним договору купівлі-продажу.
постанова прийнята 07.07.2011, оскільки відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України засідання суду відкладалось слуханням з 14.06.2011 до 05.07.2011, а в судовому засіданні 05.07.2011 оголошувалася перерва.
Товариство з обмеженою відповідальністю „Равіс” (позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Суб'єкта підприємницької діяльності - ОСОБА_1 (відповідач-1) та Управління оренди та приватизації комунального майна Виконавчого органу Дніпровської у місті Києві ради (відповідач-2), третя особа, без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Товарна біржа „Третя українська біржа” про визнання недійсним договору купівлі-продажу приміщення шляхом продажу на аукціоні, посвідчений ОСОБА_4 - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 09.09.2010 та зареєстрований в реєстрі за №1619.
В процесі розгляду справи позивачем було подано заяву про зміну предмету позову, шляхом доповнення позовних вимог, а саме: визнання незаконним рішення Дніпровської районної у місті Києві ради від 27.08.2010 №485; визнання недійсним аукціону, проведеного товарною біржею „Третя українська біржа” 06.09.2010 та оформлений протоколом №06/09-1; визнання недійсним договору купівлі-продажу приміщення шляхом продажу на аукціоні, посвідчений ОСОБА_4 - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 09.09.2010 та зареєстрований в реєстрі за №1619. Також, позивачем заявлено клопотання про вихід за межі позовних вимог, якщо це необхідно для захисту прав і законних інтересів ТОВ „Равіс”.
Розглянувши подану заяву про зміну предмету позову, суд першої інстанції відмовив у задоволенні вказаної заяви та прийнятті її до розгляду, як безпідставної та такої, що не відповідає вимогам ст. 22 Господарського процесуального кодексу України.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.04.2011 у справі №35/116 в задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю „Равіс” відмовлено повністю.
Не погодившись із вказаним рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою до Київського апеляційного господарського суду, в якій просить рішення суду скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі з урахуванням заяви про зміну предмету позову. Апелянт вважає, що оскаржуване рішення прийняте з порушенням судом норм матеріального та процесуально права.
Представник позивача в судовому засіданні підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі, просив скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2011, апеляційну скаргу - задовольнити.
Також, представник позивача просив задовольнити подану ним заяву про зміну предмету позову шляхом доповнення позовних вимог, яка судом першої інстанції була залишена без розгляду. Зокрема, представником позивача були надані письмові пояснення, в яких він просив залучити до матеріалів справи додаткові докази на підтвердження пояснень, викладених в заяві про зміну предмету позову.
Згідно зі ст.22 Господарського процесуального кодексу України Позивач вправі до прийняття рішення по справі збільшити розмір позовних вимог за умови дотримання встановленого порядку досудового врегулювання спору у випадках, передбачених статтею 5 цього Кодексу, в цій частині, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог. До початку розгляду господарським судом справи по суті позивач має право змінити предмет або підставу позову шляхом подання письмової заяви.
Відповідно до п.3.7 роз'яснення Вищого арбітражного суду України від 18.09.1997 N 02-5/289 зміна предмета позову означає зміну матеріально-правової вимоги до відповідача.
Статтею 101 ГПК України передбачено, що у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу.
Відповідно до п. 9 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року N 7 „Про деякі питання практики застосування розділу XII Господарського процесуального кодексу України”, якщо у процесі перегляду справи апеляційним господарським судом буде встановлено, що суд першої інстанції, приймаючи процесуальний акт, неправомірно залишив без розгляду позов у певній частині або ж не розглянув одну чи кілька заявлених вимог, суд апеляційної інстанції повинен самостійно усунути відповідне порушення.
Розглянувши зміну ТОВ „Равіс”, як позивачем, предмету позову - матеріально-правових вимог до відповідачів, що була здійснена у формі заявлення додаткових вимог, які зв'язані між собою підставою виникнення та поданими доказами і, які відповідно до ст.58 ГПК України, можуть бути об'єднані в одне провадження, колегія суддів дійшла висновку про задоволення вказаної заяви та прийнятті її до розгляду.
Представник відповідача-1 у відзиві на апеляційну скаргу та в судовому засіданні заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив оскаржуване рішення залишити без змін, апеляційну скаргу -без задоволення.
Відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Дослідивши доводи апеляційної скарги, відзиву, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, апеляційний господарський суд встановив наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 31.05.2002 між Товариством з обмеженою відповідальністю „Равіс” (позивач, покупець) та регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву (продавець) було укладено договір купівлі-продажу цілісного майнового комплексу №853 (надалі - договір №853), за умовами якого продавець продав, а покупець купив цілісний майновий комплекс державного комунально-побутового заводу „Побутрадіотехніка” (м. Київ, вул. Русанівська набережна, 8), в т.ч. нежилий будинок в цілому-металевий павільйон (виробничий) загальною площею 1149,4 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Райдужна, 25-Б, літера А.
Пунктом 5.1. договору №853 на позивача було покладено обов'язок, зокрема, провести ремонт орендованих приміщень по вул. Ревуцького, 6, площею 189,7 кв.м., по АДРЕСА_1 площею 651,1 кв.м. та павільйону „Модуль” протягом 2-х років з моменту укладення договору купівлі-продажу без закриття підприємства.
05.02.2003 між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району міста Києва (орендодавець) та позивачем (орендар) було укладено договір оренди нежилого приміщення № 965, за умовами якого орендодавець згідно Розпорядження Дніпровської райдержадміністрації № 63 від 05.02.2003 надає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування нежиле приміщення (будинок) за адресою АДРЕСА_1, загальною площею 652,4 м.кв. для розміщення майстерні по ремонту телерадіопаратури.
Пізніше, 01.07.2003 було укладено додаткову угоду про зміну договору оренди № 965 від 05.02.2003, відповідно до п. 1.5 якої вартість орендованого майна (приміщення, будинку) за результатами експертної оцінки складає: 525182,00 грн.
03.12.2007 між позивачем та Комунальним підприємством Дніпровського району міста Києва „Фінансово-розрахунковий центр „Дніпровський” (орендодавець) було укладено договір оренди нерухомого майна №128 (надалі - договір №128), за умовами якого орендодавець на підставі рішення №129 від 25.06.2007 та виданого у встановленому порядку Розпорядження №645-р від 12.12.2007 Дніпровської районної у м. Києві ради передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежиле приміщення (будівлю), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Об'єктом оренди є: нежиле приміщення (будівля, споруда) загальною площею 652,40 кв.м., в т.ч. на першому поверсі 652,40 кв.м.; Устаткування, інвентар, інше майно (за наявності) згідно з переліком, що є невід'ємною частиною цього договору.
В обґрунтування позовних вимог ТОВ „Равіс” посилається на те, що позивачу стало відомо, що орендоване ним майно - нежиле приміщення загальною площею 652,40 кв.м. вартістю 2 875 238,00 грн., що знаходиться на першому поверсі будівлі за адресою АДРЕСА_1, було предметом аукціону, що відбувся 06.09.2010, за результатом якого Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 (відповідач-1) була визнана переможцем.
09.09.2010 року між відповідачем-1 та Дніпровською районною у м. Києві радою в особі Виконавчого органу Дніпровської районної у м. Києві ради - Управління оренди та приватизації комунального майна (відповідач-2) було укладено договір купівлі -продажу (спірний договір), відповідно до умов якого відповідач -2 зобов'язується передати у власність відповідача-1 шляхом продажу на аукціоні, нежилі приміщення за №1 по №21, вітрина (групи приміщень №200) загальною площею 654,40 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (літера А).
За наведених обставин, позивач вважає що вищевказаний договір купівлі-продажу підлягає визнанню недійсним на підставі ст. 215 Цивільного кодексу України, оскільки укладання останнього порушує право позивача, а саме переважне право наймача перед іншими особами на придбання орендованого приміщення передбачене ст. 777 Цивільного кодексу України.
Суд першої інстанції дійшов висновку, що вимоги позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу приміщення від 09.09.2010, укладеного між відповідачем-1 та відповідачем-2, є безпідставними та необґрунтованими, та такими, що задоволенню не підлягають.
Однак, колегія суддів, переглядаючи рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку, не може погодитися з вищенаведеним висновком суду, беручи до уваги наступне.
Колегією суддів встановлено, що обов'язки з ремонту орендованих приміщень за договором №853 від 31.05.2002 ТОВ „Равіс” виконало, приміщення відремонтувало, в тому числі - приміщення по АДРЕСА_1 площею 651,1 кв.м., що підтверджується Актом №119 підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу державного комунально-побутового підприємства „Побут радіотехніка” від 25.10.2007.
Відповідно до ч. 6 ст.5 Закону України „Про приватизацію державного майна” будівлі (споруди, приміщення) за бажанням покупця приватизуються разом з об'єктами приватизації, що в них розташовані, якщо на це немає прямої заборони відповідно Фонду державного майна України. За наявності такої заборони зазначені будівлі (споруди, приміщення) передаються власникам приватизованих об'єктів за їх бажанням в оренду на строк не менш як 10 років.
Таким чином, приватизувавши у 2002 році цілісний майновий комплекс державного комунально-побутового заводу „Побут радіотехніка” (м.Київ, вул. Русанівська набережна, 8), ТОВ „Равіс” на підставі ч. 6 ст. 5 Закону України „Про приватизацію державного майна” отримало право отримати нежиле приміщення номер 200 загальною площею 651,10 кв.м. вартістю 2 875 238,00 грн., що знаходиться на першому поверсі будівлі за адресою: АДРЕСА_1 та нежиле приміщення площею 189,7 кв.м. по вул. Ревуцького, 6, в оренду на строк до 2012 року.
Відповідно до п. 51 розділу ІХ Закону України „Про Державну програму приватизації” у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Таке ж право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України.
Згідно з експертною оцінкою, на підставі якої прийнятий наказ Управління оренди та приватизації комунального майна Виконавчого органу Дніпровської у м. Києві ради від 29.07. 2010 №157 та звіт про оцінку майна, затверджений 29.07.2010, ринкова вартість нежилих приміщень загальною площею 654,4 кв.м. на першому поверсі будівлі за адресою АДРЕСА_1, становить 2 098 170,00 грн.
Матеріали справи свідчать, що під час дії договору оренди орендарем було здійснено ремонт та перепланування орендованого приміщення, після чого площа приміщення збільшилася та становить 654,4 кв.м. Вартість поліпшень приміщення, що були проведені в 2008-2010 роках, склала 950 000,00 грн., що підтверджується наявними в матеріалах справи первинними документами. Отже, вартість виконаних ТОВ „Равіс”, як орендарем, поліпшень орендованих приміщень становить більше 25% від їх ринкової вартості.
Пунктом 53 розділу ІХ Закону України „Про Державну програму приватизації” передбачено, що у разі якщо державний орган приватизації звертається до орендаря з пропозицією приватизувати орендоване майно, а орендар не погоджується на викуп такого майна, державний орган приватизації може запропонувати зазначене майно для продажу на конкурентних засадах. При цьому договір оренди зберігає свою силу для нового власника. Продаж орендованих нежилих приміщень, будівель та споруд незалежно від відомчого підпорядкування здійснюється шляхом приватизації відповідно до законодавства України.
Відповідно до ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
В порушення зазначених норм права, ТОВ „Равіс” було неправомірно позбавлене права скористатись правом викупу орендованих приміщень, оскільки п. 1.3.2 рішення Дніпровської районної у місті Києві ради від 27.08.2010 №485, нежилі приміщення загальною площею 654,4 кв.м. на першому поверсі будівлі за адресою: АДРЕСА_1, були включені до переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом продажу на аукціоні без попередньої пропозиції орендарю скористатися належним йому правом викупу відповідно до ч. 2 ст.777 Цивільного кодексу України та п. 51, п. 53 Закону України „Про Державну програму приватизації”.
На підставі зазначеного рішення Дніпровської районної у місті Києві ради, товарною біржею „Третя українська біржа” 06.09.2010 був проведений аукціон, оформлений протоколом №06/09-1, в результаті якого 09.09.2010 приватним нотаріусом ОСОБА_4 було нотаріально посвідчено договір купівлі-продажу приміщення шляхом продажу на аукціоні та зареєстровано в реєстрі за №1619.
Відповідно до ч.2 ст.13 Цивільного кодексу України, при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Частиною 6 цієї статті передбачено, що у разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п'ятою цієї статті, суд може зобов'язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом.
Отже, Товарна біржа „Третя українська біржа”, всупереч вимог ч. 2 ст. 13 Цивільного кодексу України, провела аукціон та визнала його переможцем фізичну особу-підприємця ОСОБА_1, чим порушила право ТОВ „Равіс” на викуп орендованого майна відповідно до ст. 51 Закону України „Про Державну програму приватизації” та переважне придбання такого майна, передбачене ч. 2 ст.777 Цивільного кодексу України.
Згідно ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановленні частинами першої-третьої, п'ятою, шостою ст. 203 цього кодексу.
Зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (ч. 1 ст. 203 ЦК України).
Відповідно до ч. 3 статті 215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Постановою Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 „Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними” передбачено, що згідно зі статтями 4,10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом.
Згідно зі ст. 207 ГК України, господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.
Оскільки відповідно до п. 2 Порядку відчуження об'єктів державної власності, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 06.06.2007 №803, аукціон є способом продажу майна, а договір купівлі-продажу майна на аукціоні лише оформлює результат такого продажу, відповідно до ст.215 Цивільного кодексу України такий аукціон, як і укладений за його результатами договір купівлі-продажу, є недійсним правочином.
В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції вказує, що постановою Київського апеляційного господарського суду від 24.03.2011р. по справі №11/457 встановлено факт відсутності у позивача переважного права на придбання об'єкту оренди згідно зі ст.777 Цивільного кодексу України, у зв'язку з тим, що умовами укладеного сторонами договору оренди право викупу об'єкта оренди передбачене не було.
В той же час, постановою Київського апеляційного господарського суду від 24.03.2011р. по справі №11/457 встановлено лише той факт, що умовами укладеного між сторонами Договору оренди №128 від 03.12.2007 право викупу орендарем об'єкта оренди передбачено не було. Факт відсутності у позивача переважного права на придбання об'єкту оренди згідно зі ст.777 Цивільного кодексу України Київським апеляційним господарським судом не встановлювався.
Надаючи правову оцінку обставинам справи, в зазначеній постанові колегія лише не визнала обґрунтованими наведені в межах тієї справи доводи позивача щодо порушення його переважного права як належного орендаря на першочергове придбання об'єкту у відповідності до положень ч.2 ст.777 ЦК України.
Навпаки, постановою Київського апеляційного господарського суду від 24.03.2011 по справі №11/457 прямо встановлено, що судова колегія не досліджувала доводи позивача щодо порушення відповідачем його права на участь у проведеному аукціоні та проведення процедури приватизації із відповідними порушеннями, оскільки зазначені вимоги не заявлялися позивачем під час розгляду спору господарським судом першої інстанції, та не були предметом розгляду (що було заявлено в межах справи №35/116, рішення по якій оскаржується цією апеляційною скаргою).
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 24.03.2011 по справі №11/457 відсутність у позивача переважного права на придбання не встановлювалося, вказаною постановою встановлено недоведеність позивачем порушення такого права в межах справи №11/457, а в позові ТОВ „Равіс” було відмовлено в результаті застосування за аналогією ч. 1 ст.362 ЦК України, яка обмежує можливість переведення прав покупця за договором, укладеним на прилюдних торгах.
Таким чином, суд першої інстанції надав неправильну оцінку постанови Київського апеляційного господарського суду від 24.03.2011 по справі №11/457, якою було вирішено по суті спір між тими ж сторонами щодо іншого предмету спору.
На підставі викладеного, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю „Равіс” підлягає частковому задоволенню, а рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2011 у справі № 35/116 - скасуванню.
Керуючись ст. 49, 101, п. 2 ст. 103, п. 1, п. 4 ст. 104, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Равіс” задовольнити частково.
Рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2011 скасувати.
Позов задовольнити частково.
Визнати незаконним п. 1.3.2 рішення Дніпровської районної у місті Києві ради від 27.08.2010 №485 в частині включення до переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом продажу на аукціоні, нежилих приміщень за адресою: АДРЕСА_1 Літера А.
Визнати недійсним аукціон, проведений Товарною біржею „Третя українська біржа” 06.09.2010 та оформлений протоколом №06/09-1.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу приміщення шляхом продажу на аукціоні, посвідчений ОСОБА_4 - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 09.09.2010 та зареєстрований в реєстрі за №1619.
Стягнути з Управління оренди та приватизації комунального майна Виконавчого органу Дніпровської у місті Києві ради (юридична адреса: 02094, м. Київ, бульвар Праці, 1/1, фактична адреса: 02100, м. Київ, вул. Будівельників, 34/1, код ЄДРПОУ 21561949) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Равіс” (02222, м. Київ, пр-т В.Маяковського, 26, код ЄДРПОУ 21561949) суму витрат по сплаті держмита в розмірі 85,00 грн. (вісімдесят п'ять гривень 00 коп.), суму витрат на інформаційно-технічне забезпечення господарського процесу в розмірі 236,00 грн. (двісті тридцять шість гривень 00 коп.) та суму витрат зі сплати державного мита за подання апеляційної скарги в розмірі 42,50 грн. (сорок дві гривні 50 коп.).
Матеріали справи № 35/116 повернути до Господарського суду міста Києва.
Головуючий суддя Моторний О.А.
Судді Шапран В.В.
Кошіль В.В.