18.06.2008 Справа № 38/111-08
Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів :
головуючого Логвиненко А.О. (доповідач)
суддів: Головко В.Г., Стрелець Т.Г.
при секретарі судового засідання Ревковій Г.О.
з участю представників сторін :
позивача -Тихонов В.В., Піддубна Г.В., Поколодна Н.Ю.
відповідача -Кривцова Є.І.
розглянувши апеляційну скаргу регіонального відділення фонду державного майна України в Дніпропетровській області на рішення господарського суду Дніпропетровській області від 21.03.2008р. по справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Вега-С», м. Дніпропетровськ
до відповідача Регіонального відділення фонду державного майна України по Дніпропетровській області
про зобов'язання вчинити дії
27.02.2008р. до господарського суду Дніпропетровської області надійшов позов товариства з обмеженою відповідальністю “Вега-С» (далі ТОВ “Вега-С»), в якому позивач просив зобов'язати регіональне відділення фонду державного майна України по Дніпропетровській області (далі Фонд) виконати умови договору та надати згоду на проведення поліпшень орендованого майна. Свої вимоги позивач мотивував тим, що 1.11.2006р. між сторонами було укладено договір оренди нерухомого майна, яке розташовано за адресою : м. Дніпропетровськ, вул. Комісара Крилова,21. У 2007р. органами пожежного нагляду та державної інспекції промислової безпеки та охорони праці ТОВ “Вега-С» було зобов'язано здійснити певні роботи у вказаному приміщенні та заборонено використовувати приміщення до закінчення вказаних робіт. На цій підставі позивач звернувся до відповідача з заявою про надання згоди на проведення робіт по поліпшенню орендованого приміщення, але Фонд відмовив у наданні згоди на проведення цих робіт. Вважаючи, що дії відповідача суперечать умовам договору оренди, позивач просив суд зобов'язати відповідача виконати умови договору та надати згоду на проведення поліпшень орендованого майна на суму 460868,6гр.
Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 18.03.2008р. (суддя Бишевська Н.А.) позов задоволено.
Не погодившись з рішенням, Фонд звернувся з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, просив скасувати рішення та відмовити в задоволенні позову. При цьому апелянт послався на те, що судом не враховано, що поточний ремонт орендованого приміщення є обов'язком позивача. Умовами договору не передбачено, що Фонд зобов'язаний дати згоду на прове-
Під час розгляду справи оголошувались перерви з 19.05. по 26.06., з 26.05. по 2.06., з2.06. по 9.06. та з 9.06. по 11.06.2008р.
дення поліпшень майна. Крім того, вартість запропонованих позивачем робіт перевищує балансову вартість орендованого майна.
У своєму відзиві позивач зазначив, що рішення суду є законним та обґрунтованим.
Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги та перевіривши у відповідності до ст. 101 ГПК України законність і обґрунтованість рішення у повному обсязі, колегія суддів вважає, що скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
З матеріалів справи вбачається, що 1.11.2006р. між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди нежитлового приміщення строком до 1.10.2007р. (а.с.8-13). В зв'язку з відсутністю заперечень з боку орендодавця щодо продовження договірних відносин, строк дії договору продовжено до 1.09.2008р. Умовами договору, крім іншого, передбачено, що орендар зобов'язаний своєчасно та за власний кошт виконувати капітальний поточний та інші види ремонтів (п. 5.4 договору). Крім того, пунктом 6.2 договору передбачено право орендаря, з письмового дозволу Фонду та балансоутримувача (ВАТ ТБ “Дніпротрансбуд»), виконувати за власні кошти реконструкцію, технічне переобладнання та поліпшення орендованого майна.
Вказані умови договору не суперечать приписам ст.776,778 ЦК України та ст.181, 23 Закону України “Про оренду державного та комунального майна», а тому є обов'язковими для виконання сторонами.
Таким чином, відповідно до умов договору оренди, проведення капітального, поточного та іншого видів ремонтів орендованого приміщення є обов'язком орендаря. При цьому, на проведення будь-якого виду ремонту дозвіл Фонду не вимагається. Що стосується реконструкції, технічного переобладнання та поліпшення орендованого майна, то проведення цих робот можливо лише при наявності згоди Фонду та балансоутримувача.
У серпні 2007р., після проведення відповідних перевірок, державна інспекція промислової безпеки та охорони праці та підрозділ державного пожежного нагляду дійшли висновків про те, що стан орендованої будівлі не відповідає стандартам та нормам, в зв'язку з чим ТОВ “Вега-С» було зобов'язано усунути виявлені недоліки (а.с.22-26). На цій підставі позивач уклав договір на виконання робіт на загальну суму 460869,6гр. (а.с.27-34) та звернувся до Фонду з заявою про надання згоду цих виконання робіт, відповідно до наданого переліку (а.с.58-59).
Листом від 23.11.2007р. Фонд відмовив у наданні своєї згоди на виконання зазначених робіт (а.с.7).
У листі Державного комітету України з будівництва та архітектури N 7/7-401 від 30.04.2003р. роз'яснено, що капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності), а поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об'єкта з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію).
Невід'ємними поліпшеннями орендованого майна, у відповідності до Методики оцінки майна (затв. постановою КМ України N1891 від 10.12.2003р.) є здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращання фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.
З огляду на вищенаведені роз'яснення, з переліку запропонованих позивачем робіт (а.с.59) ремонт даху, підлоги та вікон слід віднести до ремонтних робіт на проведення яких
не потребується дозвіл Фонду і виконання яких, у випадку необхідності, є обов'язок орендаря. Що стосується виконання заземлення (п.3 припису інспектора пожежного нагляду), то вказані дії, за певних умов, можна вважати невід'ємними поліпшеннями орендованого майна.
Таким чином, безпідставним є посилання позивача на те, що здійснення ремонту даху, підлоги та вікон є здійсненням невід'ємних поліпшень, оскільки ці роботи передбачають заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням. Це, в свою чергу, що унеможливлює задоволення позову в цій частині, оскільки дозвіл Фонду на проведення такої категорії робіт не потребується.
Крім того, при розгляді питання щодо надання дозволу на проведення поліпшень, Фонд повинен користуватися положеннями Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна (затв. наказом Фонду державного майна України від 3.10.2006р. N1523).
Відповідно до п.3 Порядку для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву та пакет документів, до якого, крім іншого, входить інформація про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна. При цьому, пунктом 4 Порядку передбачено, що інформація про доцільність здійснення невід'ємних поліпшень, у разі оренди будівлі або споруди, надається органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном, а в разі оренди приміщень, частин будівель і споруд - цим самим органом або за його дорученням балансоутримувачем.
З матеріалів справи вбачається, що такої інформації при розгляді заяви позивача Фонд не мав, більш того, відмову Фонду, крім іншого, мотивовано саме недоцільністю проведення таких поліпшень, а тому відсутні підстави вважати, що відмова Фонду у наданні згоди на проведення невід'ємних поліпшень не відповідає приписам чинного законодавства.
Помилковим є висновок суду і щодо того, що надання зазначеної згоди є обов'язком Фонду передбаченим умовами договору оренди, оскільки ані умовами договору оренди, ані ст.778 ЦК України такого обв'язку орендаря не передбачено.
Крім того, колегія суддів враховує наступне.
З акту прийому-передачі орендованого майна (а.с.15) вбачається, що майно було прийнято позивачем без якихось зауважень щодо його технічного стану та придатності для подальшого використання в якості складу. З огляду на це та враховуючи приписи ч3 ст.767 ЦК України, колегія суддів доходить висновку, що у листопаді 2006р. ТОВ “Вега-С» отримало приміщення у належному стані. Якщо під час експлуатації позивачем приміщення в період з листопада 2006р. по серпень 2007р. будівля прийшла у непридатний для подальшого використання стан, то у відповідності до умов договору оренди, ст.776 ЦК України та ст.181 “Про оренду державного та комунального майна», ремонт майна повинен здійснювати орендар за власний рахунок та без будь-якого узгодження з орендодавцем.
Відповідно до умов договору, строк його дії продовжено до 1.09.2008р. Позивачем не надано Фонду переконливих доказів того, що проведення робіт, вартість яких перевищує балансову вартість орендованого майна та складає половину його вірогідної ринкової вартості (а.с.74,100), до вирішення питання про майбутнє продовження строків оренди, є доцільним.
З огляду на це, колегія суддів вважає, що обраний позивачем спосіб захисту його інтересів не передбачено чинним законодавством, оскільки покладення судом на власника майна обв'язку дати згоду на проведення робіт по поліпшенню цього майна, є порушенням гарантованого ст.41 Конституції, ст.316,317 ЦК України права власника самостійно володіти, розпоряджатися та користуватися своєю власністю.
За таких обставин суд колегія суддів доходить висновку про те, що рішення суду повинно бути скасовано на підставі п4 ч1 ст.104 ГПК України через неправильне застосування судом норм матеріального права.
Керуючись ст. 101, 103 -105 ГПК України суд, -
Апеляційну скаргу регіонального відділення фонду державного майна України в Дніпропетровській області задовольнити.
Рішення господарського суду Дніпропетровській області від 21.03.2008р. скасувати.
В задоволенні позову відмовити.
Головуючий А.О. Логвиненко
Суддя В.Г. Головко
Суддя Т.Г. Стрелець