"26" липня 2011 р. Справа № 5019/1196/11
За позовом Заступник прокурора м.Рівне в інтересах держави в особі Рівненська міська рада
до відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Потенціал ХХІ"
про внесення змін в договір на право тимчасового користування землею
та
за зустрічним позовом Товариство з обмеженою відповідальністю "Потенціал ХХІ"
до відповідача Рівненська міська рада
про розірвання договору
суддя Крейбух О.Г.
Представники сторін:
від позивача: ОСОБА_1, довіреність № 08-1878 від 31.12.2010р.
від відповідача: ОСОБА_2, довіреність від 01.11.2010р.
від органу прокуратури: Ониськевич А.С.
Прокурор звернувся до господарського суду з позовом в інтересах позивача до відповідача про внесення змін у п.2.1 договору на право тимчасового користування землею від 17.08.2001р. № 113 в частині розмірів нормативної грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку в рік.
Представник позивача у судовому засіданні 26.07.2011р. позовні вимоги підтримав у повному обсязі.
Відповідач позовні вимоги заперечує з підстав, викладених у відзиві на позов від 04.07.2011р./а.с.29-30/.
18 липня 2011 року відповідачем подано до суду зустрічний позов до відповідача Рівненської міської ради про розірвання договору на право тимчасового користування землею від 17.08.2001р. № 113, що був укладений між Рівненською міською радою та ТзОВ "Потенціал ХХІ" /а.с.35-36/.
В судовому засіданні 19.07.2011р. судом оголошувалася перерва до 26.07.2011р. на 12:40год. для надання можливості позивачу за зустрічним позовом подати до суду докази направлення зустрічної позовної заяви відповідачу за зустрічним позовом.
Ухвалою від 26.07.2011р. прийнято зустрічну позовну заяву товариства з обмеженою відповідальністю "Потенціал ХХІ" до Рівненської міської ради про розірвання договору на право тимчасового користування землею від 17.08.2001р. № 113 для спільного розгляду з первісним позовом.
В обгрунтування зустрічних позовних вимог зазначає, що згідно з договором на право тимчасового користування землею від 17.08.2001р. № 113 Рівненською міською радою надавалася ТзОВ “Потенціал ХХІ” земельна ділянка для завершення будівництва адміністративного будинку на вул.Кавказькій, 2 у м.Рівне. Будівництво адмінприміщення було завершене в 2001р., про що свідчить свідоцтво про право власності від 29.12.2001р. В подальшому товариством частина приміщень була відчужена на підставі договорів купівлі-продажу. А тому відповідно до ст.120 ЗК України, ст.377 ЦК України до набувачів майна переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. 04.07.2011р. ТзОВ “Потенціал ХХІ” направлено Рівненській міській раді пропозицію про розірвання спірного договору від 17.08.2001р. № 113, у відповідь на яку Рівненська міська рада повідомила, що ТзОВ “Потенціал ХХІ” не надано доказів відчуження всього нерухомого майна, яке знаходиться на земельній ділянці, а тому розглянути пропозицію по суті неможливо. Просить позов задоволити.
Відповідач позовні вимоги заперечує з підстав, зазначених у відзиві на позов. Зокрема зазначає, що ТзОВ “Потенціал ХХІ” при поданні до Рівненської міської ради пропозиції про розірвання договору на право тимчасового користування землею від 17.08.2001р. № 113 не додавалися докази відчуження всього нерухомого майна адміністративної будівлі по вул.Кавказькій, 2 у м.Рівне, що знаходиться на орендованій земельній ділянці. Просить в позові відмовити.
Відводи з підстав, передбачених статтею 20 ГПК України, відсутні.
Протокол судового засідання складено відповідно до статті 811 ГПК України.
Заслухавши пояснення представників органу прокуратури, позивача та відповідача, оцінивши наявні в матеріалах справи і досліджені в судовому засіданні докази, суд
17 серпня 2001 року між Рівненською міською радою (надалі - власник землі, позивач) та товариством з обмеженою відповідальністю “Потенціал ХХІ” (надалі -землекористувач, відповідач) і товариством з обмеженою відповідальністю “Кортекс ЛТД» (землекористувач) укладено договір на право тимчасового користування землею № 113 (надалі -Договір), відповідно до умов якого Рівненська міська рада на підставі рішення від 27.06.2001р. № 499, передає, а землекористувачі приймають в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 3642 кв.м строком на 49 років для завершення будівництва адміністративного будинку на вул.Кавказькій, 2. Договір зареєстровано у книзі записів договорів на право тимчасового користування землею 17.08.2001р. за № 113 /а.с.6-7/.
13 червня 2002 року на виконання умов договору на право тимчасового користування землею № 113 від 17.08.2001р. з метою конкретизації меж землекористування та розмірів орендної плати між ТзОВ “Потенціал ХХІ” та ТзОВ “Кортекс ЛТД» укладено Договір про розподіл меж землекористування та розподіл обов'язків щодо сплати орендної плати за землю (надалі -Договір про розподіл). Договір посвідчено приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Торкуновою Т.А. та зареєстровано в реєстрі за № 1807. Договір про розподіл є невід'ємним додатком до договору на право тимчасового користування землею № 113 від 17.08.2001р. /а.с.8-9/.
Відповідно до п.1 Договору про розподіл сторони дійшли згоди, що ТзОВ “Потенціал ХХІ” здійснює користування земельною ділянкою площею 2906,0 кв.м, що складає 79,79 відсотків від загального розміру земельної ділянки, яка передана в спільне користування сторін та відповідно проводить сплату орендної плати за користування землею в розмірі 79,79 відсотків від загального розміру орендної плати, встановленої за користування цілою земельною ділянкою, переданою в спільне користування сторін.
Відповідно до п.3.1 Договору Рада (власник землі) має право вносити зміни в розділ 2 цього договору щодо розмірів і строків внесення плати за землю пропорційно збільшенню ставок земельного податку згідно змін у діючому законодавстві.
12 грудня 2005 року між Рівненською міською радою та ТзОВ “Потенціал ХХІ” і ТзОВ “Кортекс ЛТД»було укладено Додаткову угоду № 1 про внесення змін до договору на право тимчасового користування землею від 17.08.2001р. № 113, відповідно до якої площа земельно ділянки переданої в користування ТзОВ “Потенціал ХХІ” становить 2906 кв.м /а.с.42/.
17 серпня 2009 року Рівненською міською радою було направлено ТзОВ “Потенціал ХХІ” пропозиції про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 17.08.2001р. № 113, які останнім залишено без відповіді та реагування /а.с.14/.
10 листопада 2009 року Рівненською міською радою було направлено ТзОВ “Потенціал ХХІ” пропозиції про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 17.08.2001р. № 113, які отримано директором Нєнаховою О.М. 11.11.2009р., однак, відповідачем залишено без відповіді та реагування /а.с.15-18/.
При прийнятті судового рішення за результатами дослідження наявних у справі доказів, суд виходить з такого.
Відповідно до ст.206 Земельного кодексу України та ст.2 Закону України “Про плату за землю”, використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.
Відповідно до ст.21 Закону України “Про оренду землі” (в редакції, що діяла на момент направлення пропозиції про внесення змін до договору -11.11.2009р.), річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України “Про плату за землю”; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України “Про плату за землю”.
Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки.
Ставки земельного податку за земельні ділянки (за винятком сільськогосподарських угідь) диференціюють та затверджують відповідні сільські, селищні, міські ради виходячи із середніх ставок податку, функціонального використання та місцезнаходження земельної ділянки.
Відповідно до ст.21 Закону України “Про оренду землі” (в редакції на момент прийняття рішення у справі), розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Відповідно до ст.288.5 Податкового кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договору оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення -розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель -трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; не може перевищувати: а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлювальних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі) -3 відсотки нормативної грошової оцінки; б) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Ст.25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»встановлено, що міські ради правомочні розглядати та вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.
Згідно з п.24 част.1 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», виключно на пленарних засіданнях міської ради вирішуються питання встановлення місцевих податків і зборів та розмірів їх ставок у межах, визначених законом.
У відповідності до част.1 ст.59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», рада в межах повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
Відповідно до рішення Рівненської міської ради від 25.01.2008р. № 1334 “Про внесення змін до Положення про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у власності Рівненської міської ради”, орендна плата за земельні ділянки заявляється у грошовій формі і з 01.01.2008р. не може бути меншою трикратного розміру земельного податку на земельну ділянку певного функціонального використання та місцезнаходження.
Відповідно до ст.21 Закону України “Про оренду землі” (в редакції на момент прийняття рішення у справі), розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Відповідно до ст.288.5 Податкового кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договору оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення -розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель -трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; не може перевищувати: а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлювальних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі) -3 відсотки нормативної грошової оцінки; б) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Ст.25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»встановлено, що міські ради правомочні розглядати та вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.
Згідно з п.24 част.1 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», виключно на пленарних засіданнях міської ради вирішуються питання встановлення місцевих податків і зборів та розмірів їх ставок у межах, визначених законом.
У відповідності до част.1 ст.59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», рада в межах повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
Відповідно до рішення Рівненської міської ради від 25.01.2008р. № 1334 “Про внесення змін до Положення про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у власності Рівненської міської ради”, орендна плата за земельні ділянки заявляється у грошовій формі і з 01.01.2008р. не може бути меншою трикратного розміру земельного податку на земельну ділянку певного функціонального використання та місцезнаходження.
Відповідно до частин 1-3 ст.188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
Так, орендаря земельної ділянки ТзОВ “Потенціал ХХІ” неодноразово було повідомлено про зміну розмірів орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності з 01.01.2008р. та про необхідність проведення відповідного перерахунку її величини (листи від 19.05.2008р.за вих. № 369, від 18.08.2008р. № 1655, від 10.10.2008р. № 1841, від 08.12.2008р. № 2110, від 15.04.2009р. № 542).
10 листопада 2009 року Рівненською міською радою листом за № 08-1693 було направлено ТзОВ “Потенціал ХХІ” пропозиції про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 17.08.2001р. № 113, які останнім залишено без відповіді та реагування
Відповідно до частини 4 ст.188 Господарського кодексу України, у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на рішення суду.
Згідно ст.30 Закону України “Про оренду землі” зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Таким чином, встановивши підстави для зміни розміру орендної плати у договорі через невідповідність встановленому законом розміру, Рівненська міська рада вправі вимагати від орендаря приведення цього договору у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового для позивача і відповідача. А тому позовні вимоги підлягають до задоволення.
На підставі ст.49 ГПК України на відповідача покладаються судові витрати, а саме державне мито у сумі 85,00 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у сумі 236,00 грн.
Щодо зустрічних позовних вимог про розірвання договору на право тимчасового користування землею № 113 від 17.08.2001р.
29 грудня 2001 року виконавчим комітетом Рівненської міської ради на підставі розпорядження міського голови від 29.12.2001. № 3174 ТзОВ “Потенціал ХХІ” видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно - нежитлові приміщення, загальною площею 1900,3 кв.м, жила та технічного поверху -160,0 кв.м, що знаходиться за адресою: вул.Кавказька, 2, м.Рівне /а.с.53/.
Тобто орендарем ТзОВ “Потенціал ХХІ” орендовану згідно з договором на право тимчасового користування землею № 113 від 17.08.2001р. земельну ділянку було використано за цільовим призначенням - завершення будівництва адміністративного будинку на вул.Кавказькій, 2.
В подальшому ТзОВ “Потенціал ХХІ” було відчужено приміщення в адміністративному будинку по вул.Кавказькій, 2 у м.Рівне, а саме:
- ТзОВ-фірма «Електро-темп»за договором купівлі-продажу від 20.02.2004р. № 828 -нежитлдові приміщення цокольного поверху № 27, № 28, № 29, загальною площею 57,1 кв.м, які складають 3/100 ідеальної частки;
- ТзОВ-фірма «Електро-темп»за договором купівлі-продажу від 17.06.2004р. № 2847 -нежитлове приміщення цокольного поверху № 11, загальною площею 13,3 кв.м, які складають 7/1000 ідеальної частки;
- ТзОВ-фірма «Електро-темп»за договором купівлі-продажу від 12.04.2005р. № 1070 -нежитлові приміщення, які складають 12/1000 ідеальної частки;
- ТзОВ «ІНТЕА»за договором купівлі-продажу від 21.12.2004р. № 4892 - нежитлові приміщення технічного поверху № 308, 309, загальною площею 141,2 кв.м, які складають 7/100 ідеальної частки;
- Верховна Рада України (Рівненське обласне відділення Фонду соціального страхування з тимчасової втрати працездатності) за договором купівлі-продажу від 29.12.2001р. нежитлові приміщення, які складають 24/100 ідеальної частки.
Згідно з витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно № 12491664 від 13.11.2006р. ідеальна частка ТзОВ “Потенціал ХХІ” в адміністративній будівлі по вул.Кавказька, 2 у м.Рівне складає -626/1000 /а.с.56-57/.
Тобто позивачем за зустрічним позовом не надано суду доказів відчуження всіх приміщень в адіністративній будівлі по вул.Кавказька, 2 у м.Рівне. При цьому ТзОВ “Потенціал ХХІ” визнає те, що на момент розгляду справи йому належить частина приміщень на праві власності в будівлі по вул.Кавказька, 2 у м.Рівне.
01 липня 2011 року ТзОВ “Потенціал ХХІ” було надіслано Рівненській міській пропозицію про розірвання договору на право тимчасового користування землею № 113 від 17.08.2001р., у відповіді на яку від 19.07.2011р. за № 01-08/472 Рівненська міська рада про відсутність можливості розгляду зазначеної пропозиції по суті, поскільки ТзОВ “Потенціал ХХІ” не надано доказів відчуження всього нерухомого майна за адресою вул. Кавказька, 2, м.Рівне /а.с.43-44, 76/.
При прийнятті судового рішення за зустрічним позовом суд виходить з такого.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі визначається як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Зі змісту статті 13 вказаного Закону вбачається, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використання земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Позивач не надав суду доказів невиконання Рівненською міською радою прав та обов'язків орендодавця, передбачених статтею 24 Закону України "Про оренду землі".
Стаття 377 Цивільного кодексу України, як і част.2 ст.120 Земельного кодексу України, регулюють питання переходу права (власності або користування) на земельну ділянку при придбанні за договором житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній, від відчужувача майна до набувача.
Тобто зазначені норми не встановлюють автоматичного переходу права на оренду, адже, таке право, на відміну від права власності, не може бути передане за цивільно-правовими угодами одночасно з об'єктом нерухомості, а визначається згідно з договором оренди, за письмовою згодою орендодавця.
Договором від 17.08.2001р. № 113 не передбачено право орендаря ТзОВ “Потенціал ХХІ” передавати в суборенду земельну ділянку або її частину іншій особі.
Згідно з п.34 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування" питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради.
Питання про розірвання спірного договору оренди земельної ділянки на сесії Рівненської міської ради не розглядалося.
Окрім того, Договір від 17.08.2001р. № 113 є трьохстороннім договором, поскільки його укладено між Рівненською міською радою, ТзОВ “Потенціал ХХІ” та ТзОВ «Кортекс ЛТД». 25.02.2008р. ТзОВ «Кортекс ЛТД»було укладено з Рівненською міською радою Додатковий договір про внесення змін до договору на право тимчасового користування землею від 17.08.2001р. № 113 в частині зміни розмірів нормативної грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку станом на 01.01.2008р. /а.с.80/. При цьому ТзОВ «Кортекс ЛТД»з приводу розірвання зазначеного Договору від 17.08.2001р. № 113 до Рівненської міської ради не зверталося.
Враховуючи викладене, в задоволенні зустрічного позову слід відмовити.
Керуючись статтями 49, 81-1, 82-85, 116-117 Господарського процесуального кодексу України, суд
Первісний позов задоволити.
Внести зміни у пункт 2.1 договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) від 17 серпня 2001 року № 113, укладеного між Рівненською міською радою та ТзОВ "Потенціал ХХІ”, в частині розмірів нормативної грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку та викласти його в наступній редакції:
“Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 413 723-07 грн. (два мільони чотириста тринадцять тисяч сімсот двадцять три грн. 07 коп.), розмір орендної плати в рік за земельну ділянку становить 72411-69 грн. (сімдесят дві тисячі чотириста одинадцять грн. 69 коп.)”.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Потенціал ХХІ" (вул.Кавказька, 2, м.Рівне, 33028, іден.код 13995303) в доход державного бюджету України державне мито у сумі 85 грн. 00 коп.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Потенціал ХХІ" (вул.Кавказька, 2, м.Рівне, 33028, іден.код 13995303) в доход державного бюджету України витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у сумі 236 грн. 00 коп.
Накази видати після набрання рішенням законної сили.
В зустрічному позові - відмовити.
Суддя Крейбух О. Г.
повне рішення складено "29" липня 2011 року
Помічник судді
Бедратий Ю.В.