12.07.11
Україна
Господарський суд Чернігівської області
Іменем України
12 липня 2011 року № 13/85
Позивач: Закрите акціонерне товариство «Кінотехпром»
14000 м. Чернігів, вул. Любецька, 66
Відповідач: Управління комунального майна Чернігівської обласної ради
14005 м. Чернігів, пр-т Миру, 43
Предмет спору: про спонукання провести незалежну оцінку будівель
Суддя Фетисова І.А.
Представники сторін:
представник позивача: Олексієнко О.П. директор
представник відповідача: ОСОБА_1 д.01-83 від 27.01.2011 року
Рішення приймається після оголошеної 05.07.2011 р перерви, відповідно до ст. 77 ГПК України.
Позивачем подано позов про спонукання відповідача провести незалежну оцінку будівлі А-2 та Т-2 станом на 01.12.2010 р.
Відповідач у відзиві на позов проти позовних вимог заперечував.
Розглянувши подані матеріали, заслухавши повноважного представника позивача та відповідача, зясувавши фактичні обставини справи, оцінивши докази, що мають юридичне значення для розгляду справи по суті, господарський суд встановив:
01.11.2006 року між сторонами укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області № 18.
Відповідно до умов договору орендодавець (відповідач) передає, а орендар (позивач) приймає в строкове платне користування групу інвентарних об'єктів, що перебувають в оперативному управлінні управління комунального майна Чернігівської обласної ради і знаходяться за адресою м. Чернігів, вул. Любецька, 66 у складі: двоповерхова будівля майстерні Т-2 загальною площею 488,3 кв. м, вартість будівлі визначена згідно звіту про оцінку майна, проведену станом на 24.03.2006 р. і становить 141405 грн. та приміщення механічної майстерні А-2, розташоване у двоповерховій будівлі загальною площею 242,1 кв. м, вартість приміщення визначена згідно звіту про оцінку майна, проведену станом на 24.03.2006 р. і становить 134800 грн.
Згідно п. 1.2 договору майно передається в оренду з метою розміщення в ньому виробничих приміщень (488,3 кв. м та 91,0 кв. м) та адміністративного приміщення (151,1 кв. м).
01.11.2006 р. між сторонами підписано акт прийому-передачі в оренду майна комунальної власності області розташованого за адресою м. Чернігів, вул.. Любецька, 66 по договору оренди.
Відповідно до п. 3.1 договору орендна плата є платежем у грошовій формі, який орендар вносить орендодавцю незалежно від наслідків діяльності орендаря та сплачується за весь термін фактичного користування майном, що визначається на підставі акту приймання -передачі в оренду та акту приймання-передачі майна з орендного користування.
Відповідно до п. 3.3 договору розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 18.09.2006 Р. (5 сесія 5 скликання).
Відповідно до п. 3.4 договору розмір та порядку розрахунку орендної плати наведено у додатку № 2 до договору, що є невід'ємною його частиною і становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць по якому є інформація про індекс інфляції) -1826,85 грн. Орендна плата за перший (листопад 2006 року) місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за жовтень та листопад 2006 року. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.
Відповідно до п. 3.5 договору розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції що друкується Мінстатом України.
Згідно п. 10.1 договору договір діє з 01.11.2006 року по 29.10.2007 року включно.
Згідно п. 10.7 договору термін дії договору може бути продовжено тільки шляхом укладання додаткової угоди за наявності письмової заяви орендаря, наданої орендодавцю протягом місяця до закінчення строку дії договору.
Рішенням господарського суду Чернігівської від 26.11.2007 р. по справі 15/338/16 за позовом Управління комунального майна Чернігівської обласної ради до Закритого акціонерного товариства «Кінотехпром»про врегулювання розбіжностей, які виникли між сторонами під час укладення договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області № 18 від 01.11.06 та викласти пункти 1.1.1, 1.1.2, 1.2, 3.4, 3.9, 5.1.8, 5.3, 6.1.2, 6.3, 9.3, 9.4, 9.5, 10.1, 10.2 в редакції, яка запропонована позивачем, позов задоволено частково, врегулювати розбіжності, які виникли між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради та Закритим акціонерним товариством „Кінотехпром” під час укладення договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області № 18 від 01 листопада 2006 року, виклавши наступні пункти договору в такій редакції: п. 1.1.1 -двоповерхова будівля майстерні „Т-2”, загальною площею 488,3 кв. м. Вартість будівлі визначена згідно звіту про оцінку майна, проведену станом на 24.03.2006 року, і становить 141 405 грн.; 1.1.2 -приміщення механічної майстерні „А1-2”, розташоване у двоповерховій будівлі, загальною площею 242,1 кв.м. Вартість приміщення визначена згідно з віту про оцінку майна, проведену станом на 24.03.2006 року, і становить 134 800 грн.; п. 1.2 -майно передається в оренду з метою розміщення в ньому виробничих приміщень ( 488,3 кв. м. та 91,0 кв. м. ) та адміністративного приміщення ( 151,1 кв.м. ); абзац перший п. 3.4 -розмір та порядок розрахунку орендної плати наведено в Додатку № 2 до цього договору, що є невід'ємною його частиною, і становить за базовий місяць розрахунку ( останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції ) -1 067,28 грн.; п. 3.9 - розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін розмір орендної плати може бути змінений в випадках, встановлених законодавчими актами України.; 5.3 -капітальний ремонт, реконструкція, технічне переобладнання орендованого майна, проводяться орендарем тільки з дозволу орендодавця за рахунок власних коштів, які підлягають компенсації, з наданням проектно -кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку; п.10.1 -цей договір діє з 01 листопада 2006 року по 29 жовтня 2007 року включно; п.10.2 -зміни і доповнення до договору допускаються за взаємної згоди сторін. Всі пропозиції щодо змін та доповнення розглядаються сторонами у двадцятиденний строк з дати їх одержання та оформляються додатковою угодою до договору. Днем укладення договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області № 18 від 01.11.06 між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради та Закритим акціонерним товариством „Кінотехпром” вважати 21 листопада 2006 року. В іншій частині позову -відмовити. Прийнято відмову позивача від позову в частині врегулювання розбіжностей по пп.. 5.1.8, 6.1.2, 6.3, 9.3, 9.4, 9.5 договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області № 18 від 01 листопада 2006 року і припинено провадження по справі в цій частині позову.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 31.01.2008 р. рішення господарського суду Чернігівської області від 26.11.2007 р. по справі 15/338/16 залишено без змін. В свою чергу Постанова КАГС залишена без змін Постановою ВГСУ від 23.04.2008 року.
Сторонами в подальшому було підписано декілька додаткових угод до договору, в тому числі 30.10.2010 р. між сторонами підписано додаткову угоду № 4 до договору оренди № 18 згідно якої сторони дійшли згоди внести зміни до договору в зв'язку з закінченням терміну дії договору: п. 1.1 розрахунок орендної плати з 01.01.2011 р. здійснити за Методикою розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 18.09.2006 р. зі змінами та доповненнями, затвердженими рішенням обласної ради від 10.07.2007 р. Пункт 10.1 договору викласти в такій редакції: Цей договір діє по 30 жовтня 2012 року включно». Додаткова угода вступає в дію з 31.10.2010 року.
Таким чином, на час винесення рішення , сторонами досягнута домовленість щодо дії договору оренди до 30 жовтня 2012 року.
Предметом заявленого позивачем позову є спонукання відповідача, як орендодавця комунального майна, провести незалежну оцінку будівлі А-2 та Т-2 станом на 01.12.2010 р., в зв'язку з чим, повинна бути переглянута орендна плата за орендовані позивачем будівлі.
Згідно ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Відповідно до ч. 4 ст. 762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Згідно ч. 2 ст. 286 ГК України Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.
Таким чином, спеціальним законом, який в тому числі робить посилання на законодавчі акти України, передбачено підстави для використання орендарем права на зменшення орендної плати, а саме :
- якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди;
- якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася;
- якщо через обставини, за які орендар не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.
За приписами ст. 4-3 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності, сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами. Згідно ст.. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
В зв'язку з цим, позивачем має бути доведена доказами обґрунтованість заявленого позову, в т.ч. з урахуванням зазначених вище підстав для зменшення та перегляду орендної плати на його вимогу.
Позивач посилається по тексту позову, що відбулось різке зниження вартості нерухомого майна та орендних ставок в 2008-2011 року, вважає, що за рахунок інфляційних процесів орендна плата за квітень 2011 року становила 2052,48 грн. й збільшилась на 92%, а в перерахунку вартість будівель збільшилась до 53316 грн. відносно орендної плати 1067,28 грн. та вартості будівель 276205 грн. на листопад 2006 року.
Таким чином, позивач, обґрунтовуючи свій позов не посилається та не надає докази існування обставин, які є підставою для зменшення орендної плати, а саме : щодо стану будівлі, істотного зменшення можливості користуватись об'єктом оренди, істотного погіршення стану об'єкту оренди, зміни умов господарювання орендаря.
В зв'язку з цим, відсутність існування та доведення доказами таких обставин позивачем, свідчить про безпідставність та необґрунтованість заявленої позовної вимоги.
Окрім того, відповідно до ст.11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки можуть виникати з рішення суду. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків може бути настання або ненастання певної події.
Статтею 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»в редакції з 24.05.2011 року, встановлено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.
Позивач звернувся з позовом 24.06.2011 року, про що свідчить відмітка канцелярії суду на примірнику позовної заяви, а тому наведені приписи Закону мають бути застосовані саме в редакції станом на дату звернення позивача з позовом.
Зі змісту наведеної норми вбачається, що проведення оцінки об'єкту оренди можливо в разі продовження строку дії договору за умови її попереднього проведення більше як три роки тому.
Таким чином , формування вимог щодо зобов'язання провести оцінку станом на 01.12.2010 року взагалі не знаходиться в логічному зв'язку з обставинами справи, приписами ст. 11 Закону, оскільки станом на 01.12.2010 року між сторонами продовжували існувати орендні відносини, в т.ч. що випливає з підписаної 30.10.2010 року додаткової угоди №4 зі строком дії орендних правовідносин до 30.10.2012 року. Мотивації вимоги щодо визначення такої діти позивачем (01.12.2010 року) взагалі не наведено по тексту позовної заяви.
За загальними правилами цивільного законодавства цивільні права кореспондуються з цивільними обов'язками сторін у правовідносинах.
Відповідно до ст.14 ЦК України цивільні обов'язки виконуються в межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства, особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковими для неї.
З урахуванням того, що суд не знаходить підстав для визнання порушеними права позивача , які підлягають судовому захисту, та відсутністю обов'язку відповідача по проведенню оцінки об'єкту оренди станом на 01.12.2010 року, позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Посилання позивача на приписи Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»не спростовують зроблених вище судом висновків, а тому до уваги судом не приймаються.
З урахуванням наданого позивачем Статуту приватного акціонерного товариства «Кінотехпром», зареєстрованого державним реєстратором 15.06.2011 року , відповідно розділу 1 якого вбачається здійснення зміни найменування з закритого акціонерного товариства на приватне акціонерне товариство, відповідно до приписів ст.25 ГПК України, суд вважає за необхідне здійснити процесуальне правонаступництво .
Керуючись ст.ст. 11,13, 762 Цивільного кодексу України, ст. 286 Господарського Кодексу України, ст.11, 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» , ст.ст. 22,25, 33,35,49,77,82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд -
1. Здійснити процесуальне правонаступництво шляхом заміни позивача Закрите акціонерне товариство «Кінотехпром»на його правонаступника Приватне акціонерне товариство «Кінотехпром».
2. В позові відмовити повністю.
Суддя І.А.Фетисова
Рішення підписано 13 липня 2011 року