Справа № 2-251/11
08 червня 2011 року Гуляйпільський районний суд Запорізької області
у складі головуючого: судді Каракай Н.Д.
при секретарі: Юрченко Н.М.
Розглянувши у відкритому судовому засіданні м. Гуляйполе Запорізької області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Континент»Гуляйпільського району Запорізької області, третої особи: Гуляйпільський районний відділ Запорізької регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру», про розірвання договору оренди землі, -
12.04.2011 року до суду звернувся позивач з позовом до відповідача про розірвання договору оренди земельної ділянки.
В позові позивач посилався на те, що 03.04.2006 року ОСОБА_2, батько позивача, уклав з відповідачем договір оренди землі без номера строком на 10 років. ОСОБА_2 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 року і спадщину за законом, після його смерті оформив на земельну ділянку його син -позивач. Далі в позові зазначив, що передача земельної ділянки, що є предметом спірного договору оренди, відбулась раніше його державної реєстраціі, порушено порядок державної реєстрації договору оренди -вона здійснена 02.04.2007 року директором ЗРФ ДЗК, а не виконкомом Долинської сільради. Грошова оцінка земельної ділянки в договорі оренди землі вказана в цінах 1995 року, а не на день укладення договору. Договір не містить умови про індексацію орендної плати, а розмір орендної плати не було змінено на підставі Указу Президента України від 19.08.2008р., порушені умови договору оренди про узгодження форми орендної плати, передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати не оформлювалися актами, земельний податок сплачує позивач. Після оформлення позивачем спадщини за законом та отримання державних актів на земельні ділянки та їх реєстрації, договір оренди землі не переукладався.
Прохає суд розірвати договір оренди землі б/н, укладений між ОСОБА_2 і відповідачем 03.04.2006 року, зобов'язати відповідача повернути земельну ділянку позивачу, а також стягнути з відповідача судові витрати на користь позивача.
У судовому засіданні представник позивача позов підтримала в повному обсязі.
Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнала, надали суду письмові заперечення (а.с.38-44), в яких прохають відмовити в задоволені позову.
Представники третої особи: Гуляйпільський районний відділ Запорізької регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру», належним чином повідомлений про час і місце розгляду справи, повторно в судове засідання не з'явився, причину неявки суду не повідомив, справа розглянута без його участі на підставі наявних в ній доказах, проти чого не заперечують учасники процесу.
Суд, вивчивши матеріали справи, вислухавши пояснення учасників процесу, вважає встановленими наступні обставини.
03.04.2006 року батько позивача ОСОБА_2 уклав з ТОВ «Агро-континент»договір оренди належної йому земельної ділянки б/н строком на 10 років (а.с.7-8).
За умовами договору дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового її відчуження з мотивів суспільної необхідності; ліквідації юридичної особи-орендаря, в інших випадках, передбачених законом (а.с.8, п. 36 Договору).
ІНФОРМАЦІЯ_1 року ОСОБА_2 помер (а.с. 10) і належну йому земельну ділянку (а.с.6) успадкував за законом позивач (а.с.11).
Позивач ОСОБА_1.є власником земельної ділянки площею 2,9284 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва згідно державного акту на право приватної власності на землю НОМЕР_1 виданого Гуляйпільською районною державною адміністрацією Запорізької області 07.12.2009 року (а.с.13) та земельної ділянки площею 2,8908 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва згідно державного акту на право приватної власності на землю НОМЕР_2 виданого Гуляйпільською районною державною адміністрацією Запорізької області 07.12.2009 року (а.с.14) отриманих на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом виданого Гуляйпільською державною нотаріальною конторою Запорізької області 18.11.2009 року по реєстру № НОМЕР_3 (а.с.11).
Виплата орендної плати за землю згідно спірного договору за 2008-2010 роки, підтверджується довідкою відповідача про розрахунки по орендній платі із зазначенням даних накладних, відомостей, отримання грошових коштів (а.с.45, 52-54) та доданих їх копій.
Суд, відмовляючи в задоволенні позову, виходить з наступного.
Відповідно до ст. 598 ЦК України зобов'язання припиняються частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.
Статтею 781 ЦК України передбачено, що договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи -наймача, якщо інше не встановлено договором або законом; у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.
Статтею 1218 ЦК України передбачено, що до складу спадщини переходять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.
Таким чином, окрім права власності на земельну ділянку спадкоємець померлого батька успадкував у відповідності до ст. 1218 ЦК України і права та обов'язки спадкодавця за договором оренди.
За змістом ст. 31 Закону України «Про оренду землі»підставами припинення договору оренди землі являються закінченням строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Земельним кодексом України, зокрема ст. 141, передбачений вичерпний перелік підстави припинення права користування земельною ділянкою, серед яких така підстава, як смерть орендодавця відсутня.
Згідно ст. 125 Земельного кодексу України (в ред. до 05.03.2009р.) приступати до використання земельної ділянки можливо тільки після державної реєстрації договору оренди. Як слідує з письмових заперечень відповідача (а.с.38-44) в судовому засіданні в сільськогосподарському виробництві слід враховувати такий виробничий цикл, як сівозміни. Якщо було б дотримано процедури державної реєстрації договору оренди, то земельна ділянка могла би бути використана в сівозмінах тільки з листопаду 2006 року. Тобто весною та влітку земля не використовувалась би і орендодавець не отримав би за користування нею орендну плату за 2006 рік. Фактично ж було сплачено як за весь рік. З цього випливає, що використання земельної ділянки до державної реєстрації договору оренди не призвело до негативних наслідків ні для орендодавця, ОСОБА_2 ні для землі.
Порядок реєстрації договорів оренди земельних ділянок на час укладення та реєстрації спірного договору був визначений Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 р. N 174 зареєстрований в Міністерстві юстиції України 25 липня 2003 р. за N 641/7962 (далі Тимчасовий порядок), який втратив чинність тільки з 18.06.2007 року.
Тимчасовий порядок був розроблений відповідно до статті 202 Земельного кодексу України, Закону України від 6 жовтня 1998 року N 161-XIV "Про оренду землі" (із змінами), Указу Президента України від 17 лютого 2003 року N 134 "Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру", постанови Кабінету Міністрів України від 2 квітня 2002 року N 449 "Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою", з метою врегулювання цього питання до прийняття Закону України "Про державний земельний кадастр".
Саме цим Тимчасовим порядком до Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі, затвердженої наказом Держкомзему України від 04.05.1999 N 43 "Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі" (із змінами) та зареєстрованої Мін'юстом України 04.06.1999 за N 354/3647, були внесені зміни:
Пункт 3.3.викладений в такій редакції: "3.2. Державна реєстрація державних актів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі здійснюється структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України";
Пункт 3.5. викладений в такій редакції: "3.3. Порядок ведення книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі встановлюється наказом Держкомзему України".
Згідно з пунктом 4 Тимчасового порядку державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.
Державну реєстрацію державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі у книзі реєстрації здійснює оператор (реєстратор) - структурні підрозділи державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" (далі - Центр ДЗК), у межах повноважень якого є земельна ділянка.
Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 р. N 2073, було встановлено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.
Постановою Кабінету Міністрів України від 17.07.2003 р. N 1088 повноваження щодо ведення державного реєстру земель покладені на Центр ДЗК.
Зазначений нормативно-правовий акт прийнято пізніше, ніж Порядок державної реєстрації договорів оренди землі (постанова Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 р. N 2073), отже застосовується нормативно-правовий акт, прийнятий пізніше (конкуренція загальної та спеціальної норм, де перевагу має спеціальна норма).
Згідно частини третьої статті 201 Земельного кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок, зокрема використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Тобто, згідно наведених положень нормативна грошова оцінка земельних ділянок може бути згідно законодавства використана у інших випадках.
В Законі України «Про плату за землю»в Розділі 7 «грошова оцінка землі»визначено:
Стаття 23. Грошова оцінка земельної ділянки проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Грошова оцінка земельної ділянки щороку за станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується Кабінетом Міністрів України.
Стаття 24. Грошова оцінка землі застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України Закон України «Про оцінку земель»від 11.12.2003р. № 1378-IV передбачає обов'язкове проведення грошової оцінки земельних ділянок у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом; визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва; розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
У всіх інших випадках грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін та у випадках, визначених цим та іншими законами України.
Стаття 18 «Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок»цього ж Закону визначає:
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:
розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;
розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
( Частина друга статті 18 в редакції Закону N 959-VI від 05.02.2009 ).
Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення в Україні проведена станом на 1 липня 1995 року відповідно до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасова),затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. N 213 (зі змінами).
Відповідно до частини другої статті 23 Закону України від 03.07.1992 р. N 2535-XII "Про плату за землю" (зі змінами) грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується Кабінетом Міністрів України.
Порядок проведення індексації грошової оцінки земель затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 р. N 783. Тому у договорах оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних часток
(паїв) необхідно зазначити розмір орендної плати від грошової оцінки, проведеної станом на 01.07.1995 року.
Наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. N 18/15/21/11, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 5 квітня 2006 р. за N 388/12262 був затверджений Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.
Цей Порядок розроблено у відповідності до Земельного кодексу України, Закону України "Про оцінку земель", Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. N 213.
Порядок регламентує механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів.
Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Пунктом 10 Договору оренди землі від 03.04.2006 року (а.с.7) передбачається, що орендна плата виплачується із застосуванням індексації поточного року. З доданої довідки відповідача та додатків (а.с.42, 52-54), вбачається, що виплата орендної плати з 2008 по 2010 роки здійснювалась у відповідності до законодавства, умов договору - із застосуванням індексу року виплати.
Твердження позивача про порушення умов договору стосовно визначення нормативної вартості земельної ділянки, застосування її індексації не відповідають дійсності, невиконання відповідачем своїх обовязків передбачених умовами договору та діючим законодавством позивачем не доведено.
Також позивач не довів, що обумовлена договором орендна плата протягом строку дії договору не виплачувалась в грошовому виразі та в натурі, чи виплачувалась несвоєчасно, не в повному обсязі, не згідно умов договору, що в зв'язку з цим до орендаря були застосовані санкції, передбачені договором.
Відповідно до частини третьої статті 106 Конституції України, Президент України на основі та на виконання Конституції і законів України видає Укази і розпорядження, які є обов'язковими до виконання на території України.
Указом Президента України "Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 19.08.2008 р. 725 внесено зміни до Указу Президента України "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 02.02.2002 р. N 92/2002, внаслідок чого передбачено запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків, визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.
Власники земельних часток (паїв) у зв'язку із прийняттям Указу Президента України від 19.08.2008 р. N 725/2008 можуть самі ініціювати внесення змін до договорів оренди земельних часток (паїв) в частині розміру плати за користування земельною часткою (паєм).
Враховуючи положення статті 30 та розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору оренди земельних часток (паїв) здійснюється за взаємною згодою сторін.
Розмір орендної плати визначається за домовленістю між сторонами, але не може бути меншим від розміру, встановленого чинним законодавством (згідно із умовами Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Держкомзему України від 17.01.2000 р. N 5, зареєстрованого Міністерством юстиції України 23.02.2000 р. за N 101/4322).
Вказаний Указ набрав чинності з дня його опублікування -з 01 вересня 2008 року фактично, коли всі польові роботи сільськогосподарського сезону 2008 року були завершені. Додаткова угода про збільшення розміру орендної плати не укладена сторонами на виплату орендної плати в новому розмірі за 2009 рік, яка за рік користування землею і не визначається щомісячно, цей нормативний акт не має зворотної сили в часі, а також в зв'язку зі смертю ОСОБА_2 (а.с.10).
Статтею 2 Закону України "Про плату за землю" передбачено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до їх встановлення в порядку, визначеному цим Законом.
Власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів - учасників угоди про розподіл продукції, сплачують земельний податок. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.
Власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (стаття 15 Закону України "Про плату за землю")
Підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру (стаття 13 Закону України "Про плату за землю"), відповідач є сільськогосподарським підприємством, а тому відповідно до чинного законодавства сплачує фіксований сільськогосподарський податок, до якого включено і плату за землю. На даний час заборгованість по сплаті цього податку відсутня (а.с.41-42).
Нарахування фізичним особам сум податку проводиться органами державної податкової служби, які видають платникові до 01 липня поточного року податкові повідомлення за встановленою формою, сплата податків третьою особою за платника податків не допускається, крім випадків, коли законодавством підприємство чи інші особи визначаються податковими агентами.
У відповідності з п. п. 9.1.1. п. 91. ст. 9 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб»податковим агентом платника податку -орендодавця стосовно його доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар (тобто господарство-орендар при сплаті орендної плати повинно утримувати податок з цієї суми, що є доходом орендодавця). Інші обов'язки по сплаті податків за орендодавця у орендаря відсутні, оскільки законодавство про податки не передбачає такого. Всі інші податки сплачуються фізичними особами самостійно.
Відповідно до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі»дія договору припиняється внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
Відповідно до п. д) ст.141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати в порядку, передбаченому ст. 119 ЦПК України позивачем не заявлялися і позивач не довів у судовому засіданні тієї обставини, що відповідач систематично не сплачував орендної плати, яка передбачена п. д) ст.141 ЗК України як підстава припинення права користування земельною ділянкою.
Статтею 1218 ЦК України передбачено, що до складу спадщини переходять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.
Таким чином, окрім права власності на земельну ділянку спадкоємець померлого успадкував у відповідності до ст.. 1218 ЦК України і права та обов'язки спадкодавця за договором оренди.
Також умовами договору оренди (а.с.7-8) сторони не зазначили, що підставою для його припинення являється смерть орендодавця, вищезазначеними нормами права вказана обставина також не передбачена як підстава для припинення права користування орендарем земельною ділянкою, тому суд дійшов висновку про те, що орендні відносини стосовно спірних земельних ділянок не припинені, відповідач правомірно користується орендованою земельною ділянкою.
Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України »Про оренду землі»на вимогу однієї із сторін оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачений ст. 24 і 25 Закону України »Про оренду землі»та умовами договору.
Відповідно до абзацу 4 ст. 24 Закону України »Про оренду землі» орендодавець має право вимагати своєчасного внесення орендної плати.
Відповідно до до п.11 договору оренди землі від 03.04.2006 року (а.с.7) орендна плата вноситься в такі строки: - у грошовій формі до 31 грудня поточного року; у натуральній формі: ранні зернові з 01.09 до 15.10 поточного року, пізні зернові та соняшник з 15.10 до 31.12 поточного року.
Судом не встановлено невиконання відповідачем обов'язків, передбачених ст.24 Закону України »Про оренду землі», а також умовами договору оренди (а.с.7-8) сторони не зазначили, що підставою для його припинення являється смерть орендодавця, вищезазначеними нормами права вказана обставина також не передбачена як підстава для припинення права користування орендарем земельною ділянкою, суд дійшов висновку про те, що орендні відносини стосовно спірної земельної ділянки не припинені, відповідач правомірно користується орендованою земельною ділянкою, а тому в задоволенні позову необхідно відмовити.
В зв'язку з відмовою в задоволенні позову судові витрати стягненню з відповідача не підлягають.
Керуючись ст. ст. 8-11, 60, 157, 169, 212-215, 218 ЦПК України, Указом Президента України від 19.08.2008 р. № 725/2008, ст. ст. 18, 20, 23, 24, 25, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 210 ч. 1, 257, 267, 598, 640 ч. 3, 781, 1218, 1225, 1261, 1299 ЦК України, ст. ст. 125, 201, 202 Земельного Кодексу України, ст. ст. 2, 13, 23 Закону України «Про оплату за землю», п.п. 9.1.1, п. 9.1, ст. 9 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб», договором оренди землі від 03.04.2006 року, суд-
Позов ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Континент»Гуляйпільського району Запорізької області, третьої особи: Гуляйпільський районний відділ Запорізької регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру», про розірвання договору оренди землі залишити без задоволення.
З рішенням в повному обсязі сторони мають право ознайомитися 14 червня 2011 року.
Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Запорізької області через Гуляйпільський районний суд Запорізької області шляхом подання апеляційної скарги протягом 10 днів з дня його проголошення.
Суддя: Н. Д. Каракай