29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"08" червня 2011 р.Справа № 9/5025/880/11
За позовом Закритого акціонерного товариства "Октант" м. Хмельницький
до 1. Управління комунального майна Хмельницької міської ради
м. Хмельницький
2. Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових
приміщень комунальної власності м. Хмельницький
про стягнення 249096,00грн. вартості капітального ремонту орендованого
приміщення в будинку №50 по вул. Кам'янецькій у м.Хмельницькому
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні
відповідачів, -Виконавчий комітет Хмельницької міської ради
м. Хмельницький
Суддя Олійник Ю.П.
Представники сторін :
Від позивача - ОСОБА_1. -за дов. від 6.06.11,
ОСОБА_2 - за дов. від 13.01.11,
Від 1-го відповідача -ОСОБА_3 за дов. від 04.01.11
Від 2-го відповідача -ОСОБА_4. за дов. від 19.07.10
Від Третьої особи -ОСОБА_5. за дов. від 14.04.11
У судовому засіданні згідно ст.85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Суть спору: Позивач у позовній заяві та його представники у судовому засіданні просять стягнути з відповідача 249096,00грн. вартості капітального ремонту орендованого приміщення. Позовні вимоги обгрунтовують тим, що в результаті довгострокової експлуатації орендованого приміщення відповідно до договору оренди від 26.10.06 №801 приміщення по вул. Кам'янецькій, 50 у м.Хмельницькому потребувало проведення капітального ремонту, що було задокументовано складеним представниками відповідача актом обстеження. Неодноразові звернення до міського голови з приводу необхідності капітального ремонту орендованого приміщення залишені без задоволення. У зв'язку з цим позивач змушений був здійснити капітальний ремонт орендованого приміщення за власний кошт, вартість якого згідно складених кошторисів становить 249096грн. (157828 грн. -перший поверх, 91268 грн. -підвал). Посилаються на те, що згідно ст.18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню за призначенням та умов договору, орендар має право відремонтувати майно та вимагати відшкодування вартості ремонту.
Управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький, надалі 1-й відповідач, у відзиві на позов та представник у судовому засіданні позовні вимоги заперечують, посилаючись на те, що згідно п.6.3. договору оренди капітальний ремонт позивач вправі був проводити за наявності погодження 1-го відповідача і отримувача коштів, а таких не було. Про необхідність згоди зазначається також у ст.ст. 773 та 778 ЦК України, ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна". Звертається увага, що проектно-кошторисна документація орендодавцем не погоджувалась.
Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький, надалі 2-й відповідач, у відзиві на позов та представник у судовому засіданні проти позову заперечують обґрунтовуючи тим, що ремонтні роботи приміщення по вул.Кам'янецькій,50 були здійсненні позивачем без згоди орендодавця та отримувача коштів, як того вимагає договір оренди, та без погодження проектно-кошторисної документації.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів, -Виконавчий комітет Хмельницької міської ради м. Хмельницький у письмових поясненнях по справі та представник у судовому засіданні просять відмовити у задоволенні позову, оскільки ст. 27 Закону України «Про оренду державного та коммунального майна»передбачено, що вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягають. Крім того, зазначають, що на підставі звернення позивача було проведено комісійне обстеження, під час якого встановлено, що частина орендованого приміщення не потребує капітального ремонту, а підвальне приміщення потребує поточного та частково капітального ремонту. Тому згода на проведення капітального ремонту не надавалась.
Розглядом матеріалів справи встановлено наступне.
Між позивачем (орендар), 1-м відповідачем (орендодавець) та управлінням житлово-комунального господарства Хмельницької ради (отримувач коштів) 15.12.2006р. укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності відповідно до п.1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 463,7кв.м., у т.ч. підвал 235,3кв.м., розміщене за адресою м.Хмельницький, вул.Кам'янецька,50, що знаходиться на балансі ЖЕК-1 під магазин продовольчих товарів, кафетерій, склад, строком з 15.12.2006р. по 15.11.2007р.
Між тими ж сторонами 26.11.2007р. укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, відповідно до п.1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 463,7кв.м., у т.ч. підвал 235,3кв.м., розміщене за адресою м.Хмельницький, вул.Кам'янецька,50, що знаходиться на балансі ЖЕК-1 під магазин продовольчих товарів строком з 26.11.2007р. по 26.10.2010р.
Додатковою угодою від 01.07.2008р. внесено зміни до цього договору оренди, якими утримувачем коштів визначено міське комунальне підприємство по утриманню не житлових приміщень комунальної власності.
Згідно п. 6.3 п.6 договору від 26.11.2007р. орендар має право за погодженням орендодавця та отримувача коштів вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання та капітальний ремонт.
Листами від 11.08.06, 18.01.07 позивач звертався до міського голови з проханням надати дозвіл на проведення капітального ремонту орендованого приміщення.
Листом від 12.02.07 1-м відповідачем надано відповідь про те, що комісією за участю представників управління комунального майна та управління ЖКГ проведено обстеження приміщення, наданого в оренду, в ході якого встановлено, що воно не потребує капітального ремонту, а підвальне приміщення потребує поточного та часткового капітального ремонту, управління коммунального майна не заперечує проти проведення часткового ремонту за кошти ЗАТ "Октант".
Згідно акту обстеження орендованого приміщення по вул. Кам'янецькій, 50 від 31.01.07 комісією у складі начальника та заступника начальника 1-го відповідача, спеціаліста управління ЖКГ у присутності генерального директора позивача встановлено, що приміщення першого поверху знаходиться в доброму стані, в приміщенні виконано капітальний ремонт, у підвальних приміщеннях необхідно здійснити поточний ремонт та частковий капітальний ремонт стін, які пошкоджено грибком.
Листом від 24.04.09 позивач просив міського голову зарахувати вартість проведених ремонтних робіт згідно договору №093-07 від 22.05.07 на прилеглій до орендованого приміщення по вул. Кам'янецькій, 50 території у розмірі 91268грн. в рахунок орендної плати або відшкодувати їх вартість згідно наданого кошторису.
Листом від 25.05.09 виконкомом Хмельницької міської ради надано відповідь про те, що відповідно до договору від 22.05.07 №093-07 після прийняття робіт з благоустрою прилеглої ториторії останній переходить до комунальної власності, тому підстави для зарахування вартості ремонтно-будівельних робіт по благоустрою прилеглої території в рахунок орендної плати або відшкодування їх вартості відсутні.
Згідно з Зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва (магазин «Золота Нива»- 1-й поверх) від 24.04.07, загальна кошторисна вартість становить 157828 грн.
Згідно з Зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва (магазин «Золота Нива»- підвал) від 20.06.07, загальна кошторисна вартість становить 91268 грн.
Рішенням господарського суду від 18.10.10 по справі № 14/1388-10 відмовлено у зустрічному позові ЗАТ "Октант" до Управління коммунального майна та Міського коммунального підприємства по утриманню нежитловим приміщень комунальної власності про зобов'язання зарахувати вартість проведенного капітального ремонту орендованого приміщення у будинку по вул. Кам'янецькій, 50 у м. Хмельницькому у сумі 157828грн. в рахунок орендної плати та задоволено первісний позов до ЗАТ "Октант" про розірвання договору оренди від 26.11.2007р. даного приміщення та виселення. Дане рішення залишене без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 11.03.11 та постановою ВГСУ від 28.04.11. Зокрема, при вирішенні цього спору встановлено, що складений позивачем зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва приміщення по вул.Кам”янецькій,50 не містить погодження орендодавця та отримувача коштів. Крім того, відповідно копії акту від 31.01.2007р. обстеження орендованого приміщення майна по вул.Кам”янецькій,50 встановлено, що приміщення знаходиться в доброму стані та не потребує капітального ремонту.
Рішенням господарського суду від 09.12.10 по справі №18/1914-10 позов Міського комунального підприємства по утриманню нежитловим приміщень комунальної власності до Закритого акціонерного товариства «Октант», за участі Третьої особи - Управління комунального майна Хмельницької міської Ради про стягнення 152582,82грн. боргу, 3426,49грн. пені та 743грн. заборгованості по відшкодуванню земельного податку задоволено частково. Дане рішення залишене без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 29.03.11.
Рішенням господарського суду від 28.09.10 по справі № 2/1424-10 відмовлено у позові Закритого акціонерного товариства «Октант» до Управління комунального майна Хмельницької міської ради та до Міського коммунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності про стягнення 91268 грн. вартості капітального ремонту підвального приміщення в будинку по вул.Кам”янецькій,50. Дане рішення залишене без змін постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 23.11.10. Зокрема, при вирішенні цього спору застосовано норми п.3 ст. 773 , ст.778 ЦК України, ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна". Крім того, встановлено, що позивач всупереч вимогам п.2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені під час його оренди, під час приватизації, затв. Наказом Фонду державного майна України № 377 від 27.02.2004р. не надав визначених цим Порядком документів, які можуть підтверджувати здійснення орендарем невід'ємних поліпшень.
Досліджуючи надані докази, оцінюючи їх у сукупності, судом приймається до уваги наступне.
Відповідно до ст.283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності; до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Згідно з пунктом 3 статті 773 Цивільного кодексу України наймач (орендар) має право змінювати стан речі, переданої у найм (оренду), лише за згодою наймодавця (орендодавця).
Статтею 776 ЦК України передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Частинами 1 та 5 ст. 778 ЦК України передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Згідно з ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Згідно з ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Відповідно до п. 6.3 договорів оренди приміщення від 15.12.2006р. та 26.11.2007р. орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання та капітальний ремонт за погодженням орендодавця та отримувача коштів.
Позивач посилається на надання йому згоди листом 1-го відповідача № 12-301-07-08 від 12.02.07 як орендодавця. Однак, згода управління житлово-комунального господарства Хмельницької ради як отримувач коштів та у наступному 2-го відповідача відсутня. Крім того, згідно листа 1-го відповідача № 12-301-07-08 від 12.02.07 1-й відповідач не заперечував проти проведення частково капітального ремонту лише підвалу і виключно за кошти позивача.
Крім того, як вбачається з матеріалів справи зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва приміщення по вул.Кам”янецькій,50 не містять погодження орендодавця та отримувача коштів.
Тому всупереч ст.33 ГПК України, згідно з якою кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, позивачем не доведено обставин, на які він посилається.
Судом також враховуються обставини, встановлені у рішенні господарського суду від 18.10.10 по справі № 14/1388-10, яким відмовлено у зустрічному позові ЗАТ "Октант" до Управління комунального майна та Міського комунального підприємства по утриманню нежитловим приміщень комунальної власності про зобов'язання зарахувати вартість проведенного капітального ремонту орендованого приміщення у будинку по вул. Кам'янецькій, 50 у м. Хмельницькому у сумі 157828грн. в рахунок орендної плати та задоволено первісний позов до ЗАТ "Октант" про розірвання договору оренди від 26.11.2007р. даного приміщення та виселення, а також у рішенні господарського суду від 09.12.10 по справі №18/1914-10, яким позов Міського комунального підприємства по утриманню нежитловим приміщень комунальної власності до Закритого акціонерного товариства «Октант», за участі Третьої особи- Управління комунального майна Хмельницької міської Ради про стягнення 152582,82грн. боргу, 3426,49грн. пені та 743грн. заборгованості по відшкодуванню земельного податку, задоволено частково та у рішенні господарського суду області від 28.09.10 по справі № 2/1424-10, яким відмовлено у позові Закритого акціонерного товариства «Октант»до Управління комунального майна Хмельницької міської ради та до Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності про стягнення 91268 грн.
У зв'язку із зазначеним позовні вимоги безпідставні і у їх задоволенні належить відмовити, крім частини позову позивача до Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м.Хмельницький про стягнення 91268,00 грн. вартості капітального ремонту орендованого приміщення в будинку №50 по вул. Кам'янецькій у м.Хмельницькому. У цій частині позову провадження у справі підлягає припиненню згідно п.2 ч.1 ст.80 ГПК України, оскільки рішенням господарського суду від 28.09.10 по справі № 2/1424-10 відмовлено у позові Закритого акціонерного товариства «Октант»до Управління коммунального майна Хмельницької міської ради та до Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності про стягнення 91268 грн. вартості капітального ремонту підвального приміщення в будинку по вул. Кам”янецькій, 50. Відповідно є рішення господарського суду між тими ж сторонами, про той же предмет і з тих же підстав. При цьому враховується, що предмет позову -стягнення 249096,00грн. вартості капітального ремонту орендованого приміщення складається із сум 157828 грн. по першому поверху, 91268 грн. -по підвалу згідно наданих кошторисів.
Відповідно до ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі покладаються на позивача у зв'язку з відмовою у позові та припиненням провадження.
Керуючись ст. ст. 1, 2, 45, 12, 15, 33, 43, 44, 49, п.2 ч.1 ст. 80, 82-85, 115 Господарського процесуального кодексу України, СУД
У позові Закритого акціонерного товариства "Октант" м. Хмельницький до Управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький про стягнення 249096,00грн. вартості капітального ремонту орендованого приміщення в будинку №50 по вул. Кам'янецькій у м.Хмельницькому відмовити.
У позові Закритого акціонерного товариства "Октант" м. Хмельницький до Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м.Хмельницький про стягнення 249096,00 грн. вартості капітального ремонту орендованого приміщення в будинку №50 по вул. Кам'янецькій у м.Хмельницькому у частині стягнення 157828,00 грн. вартості капітального ремонту орендованого приміщення в будинку №50 по вул. Кам'янецькій у м.Хмельницькому відмовити.
Припинити провадження у справі у частині позову Закритого акціонерного товариства "Октант" м. Хмельницький до Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м.Хмельницький про стягнення 91268,00 грн. вартості капітального ремонту орендованого приміщення в будинку №50 по вул. Кам'янецькій у м.Хмельницькому.
Суддя Ю.П. Олійник
Повне рішення виготовлено та підписано 9.06.2011.
Віддрук 5 прим:1- до справи,2 -позивачу,3-4 відповідачам5- третій особі (м. Хмельницький (вул. Гагаріна,3)