83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
іменем України
07.06.11 р. Справа № 40/51пд
Суддя господарського суду Донецької області Підченко Ю.О.
При секретарі судового засідання Іванковій Н.Р.
Розглянув у відкритому судовому засіданні господарського суду справу
за позовом Комунального підприємства „Керуюча компанія Ленінського району м. Донецька”, м. Донецьк
до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю „Валентина”, м. Донецьк
про розірвання договору оренди та звільнення приміщення
за участю:
представників сторін:
від позивача: ОСОБА_1 - юрисконсульт
від відповідача: Семенов В.Ю. - директор
За клопотанням відповідача, з урахуванням виняткових обставин справи, значного обсягу доказів, витребування додаткових матеріалів, які підлягають належної правової оцінки, строк слухання спору по даній справі було продовжено додатково на 15 (п'ятнадцять днів), що відповідає вимогам частини 3 статті 69 ГПК України і знайшло своє відображення у протоколі судового засідання від 19.05.11р.
СУТЬ СПОРУ: Комунальне підприємство „Керуюча компанія Ленінського району м. Донецька” звернулося до господарського суду Донецької області з позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю „ ВАЛЕНТИНА” про:
· розірвання договору оренди б/н нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Донецька від 01.12.06р., укладеного між Комунальним підприємством „Керуюча компанія Ленінського району м. Донецька” та товариством з обмеженою відповідальністю „ВАЛЕНТИНА” ;
· зобов'язання звільнити займане товариством з обмеженою відповідальністю „ВАЛЕНТИНА” нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: м. Донецьк, вул. Дніпродзержинська, буд. 11, у зв'язку з припиненням дії договору оренди б/н нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Донецька від 01.12.06р.
Відповідач позов не визнав, посилаючись на те, що ним своєчасно сплачувалися орендні платежі, а об'єкт оренди використовувався за цільовим призначенням про що було повідомлено представника позивача письмово на листі. На підтвердження вказаних обставин до матеріалів справи додані розрахункові документи на внесення орендної плати за спірний період використання майна. Додатково стверджує, що на час оренди нежитлового приміщення неодноразово зупинялася подача електричної енергії, за погодженням з позивачем було відремонтовано дах. У наступний час нежитлове приміщення знаходиться на ремонті під розміщення продовольчого магазину.
З'ясувавши фактичні обставини справи, докази на їх підтвердження, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі розгляду справи та правову норму, яка підлягає застосуванню, вислухавши доводи представника позивача, заперечення відповідача, суд встановив:
До початку розгляду спору по суті та відкриття судового засідання відкриття позивач згідно в статті 22 ГПК України уточнив свої позовні вимоги у частини звільнення спірної нерухомості відповідачем, зазначивши при цьому, що наполягає на його виселенні із нежитлового приміщення. Оскільки вказані поняття є тотожними ( передача, повернення, звільнення, виселення), не впливають на предмет та підстави позову вони прийняті судом в розумінні вимог ст.ст. 33, 36 ГПК України у якості доказів.
Матеріали справи свідчать про те, що 18.06.2008 р., між Комунальним підприємством „ Керуюча компанія Ленінського району м. Донецька, далі Орендодавець, та товариством з обмеженою відповідальністю „ВАЛЕНТИНА”, далі Орендар, було укладено договір оренди б/н нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Донецька, відповідно до якого Орендодавець за актом прийому-передачі передав, а Орендар прийняв у платне користування об'єкт оренди - нежитлове приміщення загальною площею 22,5 кв.м, розташоване за адресою: м. Донецьк, вул. Дніпродзержинська, буд. 11. Мета передачі в оренду нежитлового приміщення - для розміщення аптечного кіоску.
Підставою передачі майна в оренду є - рішення органу місцевого самоврядування, оформлене розпорядженням Донецького міського голови, зокрема: від 20.11.06р. за №1265; від 28.02.08р. за № 247; від 20.06.10р. за №588; ордер №111 від 30.06.10р.
Позивач вважає, що відповідач порушує вимоги статті 18 Закону України „ Про оренду державного та комунального майна”, статтю 783 ЦК України та підпункти 6.7, 7.5, 8.4 договору оренди. Також стверджує, що відповідач має перед ним заборгованість з орендних платежів в сумі 2 625 грн. 75 коп., і використовує майно в супереч вимогами п.1.1 договору не за цільовим призначенням, що підтверджено складеними актами від 16.11.10р. та від 06.04.11р. Складені акти відображують що майно передане Орендарю в оренду використовується не під розміщення аптечного кіоску, а під магазин, а згодом і під ігрові автомати.
Оскільки до наступного часу відповідачем не виконуються умови укладеного між сторонами договору оренди, позивач з посиланням на вимоги статті ст. 27 Закону України „ Про оренду державного та комунального майна”, статтю 651 ЦК України намагається розірвати договір оренди, укладений між сторонами та звільнити ( виселити) на свою адресу.
Судом дана належна правова оцінка правовідносинам сторін. Оскільки майно знаходиться у комунальній власності, то до спірних правовідносин слід застосувати приписи спеціальної норми права передбаченої в Законі України” Про оренду державного та комунального майна”.
Укладений між сторонами договір є підставою для виникнення у учасників судового процесу відповідно до ГК України господарських зобов'язань, передбачених статтями 173, 174, 175 ГК України (статтями 11, 202, 509 ЦК України) і відповідно до ст. 629 ЦК України є обов'язковим для виконання сторонами.
Пункт 1 ст. 759 ЦК України як загальна норма права визначає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Стаття 283 ГК України передбачає, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Стаття 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, далі Закон, визначає суттєві умови договору оренди державного та комунального майна без котрих його укладення та виконання неможливий. Приписи пункту 1 статті 18 Закону надають право сторонам внести застереження відносно зобов'язання Орендаря обов'язки використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням та відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства майно я якого передано в оренду тощо. Тобто, мета і предмет господарської діяльності, визначені в установчих документах суб'єкта господарювання, який здійснює господарську діяльність н абазі орендованого майна не можуть суперечити умовам договору оренди.
Стаття 651 ЦК України містить підстави для зміни та розірвання договору, за умовами того, що:
Ш згода сторін на це;
Ш за рішенням суду;
Ш порушення істотних умов договору;
Ш одностороння відмова від договору.
Крім того, Орендодавець має можливість розірвати договір за рішенням суду. Так, розірвання договору з ініціативи тільки однієї сторони можливе:
ь у випадках, прямо застережених договором;
ь у випадках, прямо застережених у законі.
Тобто, якщо в договорі орендодавець передбачить додаткові умови зміни або розірвання договору, крім тих, що визначено в ЦК України, то за таких умов орендодавець також може звертатися до суду для внесення змін до договору або розірвання його. У випадках, прямо застережених законом, договір можна розірвати за рішенням суду. Претензія позивача від 28.02.11р. за №416, надіслана на адресу відповідача , за своїм змістом не встановлює факт припинення договору оренди, оскільки у матеріалах справи бракує доказів отримання її відповідачем ( стаття 782 ЦК України).
Статтею 783 ЦК України передбачені умови розірвання договору найму на вимогу орендодавця. Так, це можливе, якщо орендар користується річчю всупереч договору або призначенню речі.. а саме використовує майна не за цільовим призначенням.
Пунктами 1.1 та 8.7 договору оренди сторони визначили обов'язковість використання об'єкту оренди за його цільовим призначенням. Невиконання вказаних умов є підставою згідно вимог пункту 6.7 договору оренди на розірвання договору оренди .
Таким чином, правовою підставою для розірвання договору оренди на вимог у орендодавця може бути належним чином доведені обставини невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону „Про оренду державного та комунального майна”, договором оренди, а також вчинення ним одного чи кількох порушень, зазначених у статті 783 Цивільного кодексу України.
Стаття 33 ГПК України зобов'язує сторін довести ті обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень. Відповідно до вимог статті 34 ГПК України визначає, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Втім ніякі докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили і оцінюються судом в розумінні вимог статті 43 ГПК України за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Доводи позивача щодо існування у відповідача заборгованості з орендних платежів спростовуються залученими до матеріалів справи квитанціями на підтвердження сплати ним боргу. Також відсутність боргу з орендних платежів відображена в акті звірки розрахунків станом на 31.05.11р., підписаного сторонами без зауважень та пропозицій. Натомість, позивачем не доведено, що майно використовується за цільовим призначенням, відсутні докази узгодження цього питання з органами місцевого самоврядування, можливість відповідно до вимог ст.ст. 181, 188 ГК України внести зміни або розірвати спірний договір оренди.
Фактичні обставини справи та докази на їх підтвердження свідчать, що майно відповідачем майно використовується не за цільовим призначенням, а тому існують всі підстави для розірвання спірного договору оренди б/н нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Донецька від 01.12.06р., укладеного між сторонами.
За такими обставинами позовні вимоги Комунального підприємства „Керуюча компанія Ленінського району м. Донецька” до товариства з обмеженою відповідальністю „ВАЛЕНТИНА” у частині розірвання договору оренди б/н нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Донецька від 01.12.06р., укладеного між Комунальним підприємством „Керуюча компанія Ленінського району м. Донецька” та товариством з обмеженою відповідальністю „ВАЛЕНТИНА”, обґрунтовані та підлягають задоволенню.
Позовні вимоги Комунального підприємства „ Керуюча компанія Ленінського району м. Донецька” до товариства з обмеженою відповідальністю „ВАЛЕНТИНА” у частині звільненням останнього із спірного приміщення, розташованого за адресою: м. Донецьк, вул. Дніпродзержинська, буд. 11, визнані судом також обґрунтованими та підлягаючими задоволенню.
Тому слід зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю „ВАЛЕНТИНА”, протягом 30-денного строку з дня набрання рішення законної сили звільнити займане ним нежитлове приміщення розташованого за адресою: м. Донецьк, вул. Дніпродзержинська, буд. 11, у зв'язку з припиненням дії договору оренди б/н нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Донецька від 01.12.06р.
Витрати по державному миту в сумі 85 грн. та забезпечення судового процесу в сумі 236 грн. покладаються на відповідача у справі - товариство з обмеженою відповідальністю „ВАЛЕНТИНА” згідно ст. ст. 44, 49 ГПК України.
У судовому засіданні, яке відбулося 07.06.11р. згідно частини 2 статті 85 ГПК України було проголошено скорочений текст рішення, а саме його вступну та резолютивну частини.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 18, 19, 26, 27 Закону України “ Про оренду державного та комунального майна”, ст. ст. 526, 627, 638, 759, 783 ЦК України, ст.ст. 174, 193, 283 ГК України, ст. ст. 42, 43, 22, 33, 34, 36, 44, 49, ч. 3 ст. 69, 82, 84, ч. ч. 2,3 ст. 85 ГПК України, суд, -
1. Позовні вимоги Комунального підприємства „ Керуюча компанія Ленінського району м. Донецька” до товариства з обмеженою відповідальністю „ ВАЛЕНТИНА”
2. Розірвати договір оренди б/н нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Донецька від 01.12.06р., укладений між Комунальним підприємством „Керуюча компанія Ленінського району м. Донецька” та товариством з обмеженою відповідальністю „ВАЛЕНТИНА”,.
3. Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю „ВАЛЕНТИНА”, протягом 30-денного строку з дня набрання рішення законної сили, звільнити займане ним нежитлове приміщення розташованого за адресою: м. Донецьк, вул. Дніпродзержинська, буд. 11, у зв'язку з припиненням дії договору оренди б/н нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Донецька від 01.12.06р., видавши наказ.
4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю „ВАЛЕНТИНА” 83005, м. Донецьк, вул. Пухова, 1/24, р,р 260087688, МФО 335496, ід. код. 30556177, на користь:
- Комунального підприємства „Керуюча компанія Ленінського району м. Донецька” , 83016, м. Донецьк, вул. Аравійська, 4 „а”, р/р 260043013194, у Ленінському відділенні №6111 ВАТ ГОБУ, МФО 394073, ід. код 35729969, витрати по державному миту в сумі 85 грн. та забезпеченню судового процесу в сумі 236 грн., видавши наказ.
5. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Суддя Підченко Ю.О.
Повний текст рішення складено -14.06.11р.