Іменем України
30 травня 2011 року Справа № 5002-18/5620-2010
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Котлярової О.Л.,
суддів Антонової І.В.,
Євдокімова І.В.,
за участю представників сторін:
позивача Петросян Х. Г., довіреність № 02-29-35-84 від 29 грудня 2010 року (Феодосійської міської ради)
відповідача не з'явився (фізична особа - підприємець ОСОБА_1)
розглянувши апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Осоченко І.К.) від 28 лютого 2011 року у справі № 5002-18/5620-2010
за позовом Феодосійської міської ради (вул. Земська, 4, місто Феодосія, 98100)
до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, 98100); (АДРЕСА_2, 98100)
про зміну умов договору оренди землі
У листопаді 2010 року Феодосійська міська рада звернулася до господарського суду із позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 з вимогою змінити умови договору оренди землі від 15 жовтня 2008 року, укладеного між суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1 та Феодосійською міською радою, виклавши пункти договору у наступній редакції:
1. Пункт 1 - слова зона "Чкаловська" оціночний район №43" слід читати: „з 01.01.2009 р. економіко-планувальна зона №9"
2. Пункт 5 - читати у наступної редакції: „Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: з 01.01.2009 р. по 31.12.2009 р. - 4 072 360,32 гривень, з 01.01.2010 р. - 4 312 629,58 гривень."
3. Пункт 9 - читати у наступної редакції: „Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем починаючи з - 01 січня 2009 року по 31 грудня 2009 року, у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 122 170,81 грн. за рік, - 01 січня 2010 року, у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 129 378,89 грн. за рік."
4. Пункт 15 - доповнити словами: „з правом суборенди земельної ділянки”.
5. Пункт 36 - читати у наступної редакції: „Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду"
6. Доповнити пункт 48 у наступною редакцією: „Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом."
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач відмовився укладати додаткову угоду від 18 червня 2010 року до договору оренди землі від 15 жовтня 2008 року, яка розташована за адресою: м. Феодосія, Сімферопольське шосе, район політехнікуму, зона „Чкаловська” оціночний район №43, для ведення комерційної діяльності, площею 0,7000 га,
17 січня 2011 року провадження у справі № 5002-18/5620-2010 було зупинено до розгляду по суті Севастопольським апеляційним адміністративним судом справи № 2а/1884/10/0121.
17 лютого 2011 року провадження у справі було поновлено та розгляд справи призначено на 28 лютого 2011 року.
Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 28 лютого 2011 року у справі № 5002-18/5620 позов задоволено частково.
Змінено умови договору оренди землі, укладеного 17 березня 2008 року між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та Феодосійською міською радою, виклавши пункти договору у наступній редакції:
1). Пункт 1 - слова "зона "Чкаловська" оціночний район №43" слід читати: "економіко-планувальна зона №9"
2). Пункт 5 - читати у наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить 4 312 629, 58 гривень."
3). Пункт 9 - читати у наступній редакції: Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 129378, 89 грн. (сто двадцять дев'ять тисяч триста сімдесят вісім гривень 89 коп.) за рік."
4) Пункт 15 - доповнити словами: "з правом суборенди земельної ділянки".
5) Пункт 36 - читати у наступній редакції: "Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду".
6). Доповнено пункт 48 у наступній редакції : " Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом.".
Вказаний договір вважається зміненим з дня набрання чинності судового рішення.
Вирішено питання розподілу судових витрат.
Рішення господарського суду мотивоване тим, що через істотну зміну обставин, які сторони не могли передбачити, виконання договору на колишніх умовах порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладанні договору.
Не погодившись з рішенням суду, фізична особа-підприємець Файзулліна Ніна Володимирівна звернулась до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду, прийняти нове, яким відмовити Феодосійській міській раді у позовних вимогах.
Доводи апеляційної скарги обґрунтовані тим, що рішення господарського суду є необґрунтованим та підлягає скасування у зв'язку з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Скаржник зауважує, що господарським судом не було прийнято до уваги той факт, що дану справу не можливо було розглянути до розгляду адміністративної справи №2-а-3913/2009, у зв'язку з чим суд повинен був зупинити провадження у справі.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 06 квітня 2011 року апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 прийнято до провадження Севастопольського апеляційного господарського суду у складі колегії суддів: головуючого судді Котлярової О.Л., суддів Антонової І.В., Євдокімова І.В. та призначено до розгляду на 26 квітня 2011 року.
26 квітня 2011 року від Феодосійської міської ради через канцелярію суду було надано відзив на апеляційну скаргу, у якому позивач просив рішення господарського суду залишити без змін, у задоволенні апеляційної скарги відмовити.
Представник скаржник у судове засідання 26 квітня 2011 року не з'явився, направив заяву про відкладення розгляду справи.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 26 квітня 2011 року розгляд справи було відкладено на 30 травня 2011 року.
30 травня 2011 року представник Феодосійської міської ради надав письмові пояснення по апеляційній скарзі, в яких зазначено, що підставою зміни зони №43 на економіко-планувальної зони №9 є затверджена рішенням Феодосійської міської ради №1698 від 29 серпня 2008 року „Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Феодосії” технічна документація. Але місце розташування спірної земельної ділянки, її площа та межі не змінилися. Змінилася тільки назва зони, у якій ця земельна ділянка розташована.
Скаржник у судове засідання апеляційної інстанції 30 травня 2011 року не з'явився , про причини неявки судову колегію не повідомив.
Оскільки явка в судове засідання, згідно зі статтею 22 Господарського процесуального кодексу України -це право, а не обов'язок сторін, справа може розглядатися без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.
Враховуючи, що відповідно до частини 2 статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги (подання) і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі, судова колегія вважає можливим розглянути скаргу за відсутністю сторін, що не з'явились.
Повторно розглянувши матеріали справи в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступне.
22 лютого 2008 року рішенням 29 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради №1439 „Про надання земельної ділянки громадянки України фізичній особі-підприємцю Файзулліній Ніні Володимирівні затверджено проект землеустрою по відводу земельної ділянки. (а.с. 12)
17 березня 2008 року на підставі зазначеного рішення між Феодосійською міською радою (орендодавцем) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендарем) у простій письмовій формі був укладений договір оренди землі площею 0,7000 га, яка розташована в Автономній Республіці Крим, місто Феодосія, вул. Сімферопольське шосе (район політехнікуму) зона „Чкаловська”, зареєстрованого за №040801900271. (а.с. 9-11)
Строк дії договору визначений до 22 лютого 2017 року. (пункту 8 договору)
Відповідно до пункту 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на момент укладання договору оренди землі складала 1263510,16 грн.
Орендна плата згідно пункту 9 договору мала вноситися орендарем в грошовій формі у розмірі 37905,30 грн. за рік, що складало 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
29 серпня 2008 року рішенням 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради № 1698 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосії»встановлено розмір земельного податку, відповідно до нормативної грошової оцінки земель міста Феодосії та згідно з Законом України "Про плату за землю". (а. с. 18)
Дані про економіко-планувальну зону окремої земельної ділянки містяться у витягу з технічної документації про нормативно-грошову оцінку окремої земельної ділянки, який виданий Феодосійським міським відділом Кримської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», що передбачено статтею 23 Закону України „Про оцінку земель”.
Нормативна грошова оцінка земель міста Феодосія розроблена у відповідності до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, а також Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого Наказом державного комітету із земельних ресурсів України, Міністерством аграрної політики України, Міністерством будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Українською академією аграрних наук від 27 січня 2006 року №18/15/21/11 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05 квітня 2006 року за № 388/12262.
У межах населених пунктів базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється за економіко-планувальними зонами, які визначаються на основі економічної оцінки території населеного пункту з врахуванням таких факторів як неоднорідність функціонально-планувальних якостей території, рівень інженерного забезпечення та благоустрою території, рівень розвитку сфери обслуговування населення, екологічна якість території, привабливість середовища, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо.
Відповідно до пункту 3.10 Порядку вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначеного функціонального використання визначається з врахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей місця їх розташування в межах економіко-планувальної зони за відповідною формулою Виходячи з цього, економіко-планувальні зони для розрахунку нормативної грошової оцінки землі визначаються на підставі економічної оцінки математичним методом на основі вирахуваних значень по факторних оцінок, визначаючих містобудівну цінність території населеного пункту.
Пунктом 4.1. рішення Феодосійської міської ради № 1698 вказано на необхідність укладання додаткових угод до договорів оренди землі, з метою приведення їх у відповідність до чинного законодавства.
28 листопада 2008 року рішенням 41 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради №1842 „Про введення ставок орендної плати за землю” встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, згідно з Українським класифікатором цільового використання землі - для інших видів використання, що дорівнює 3 відсоткам нормативної грошової оцінки (а.с. 17).
На пропозицію Феодосійської міської ради укласти додаткову угоду до договору оренди від 18 червня 2010 року, відповідач листом відмовився, що і стало підставою зверненням до суду. (а.с. 14)
Відповідно до пункту 36 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди - спір вирішується у судовому порядку.
Проаналізувавши обставини даної справи, перевіривши підстави прийняття оскаржуваного рішення судом першої інстанції, заслухавши представника позивача, судова колегія дійшла висновку щодо необґрунтованості вимог апеляційної скарги з огляду на наступне.
Земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України „Про оренду землі”, а також прийнятими відповідно до них нормативно - правовими актами.
Згідно з частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 13 Закону України „Про оренду землі” договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статями 18 та 20 Закону України „Про оренду землі” встановлено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації і набирає чинності після такої реєстрації.
Істотними умовами договору оренди землі згідно зі статтею 15 Закону України „Про оренду землі” є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до статті 21 Закону України „Про плату за землю” розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності).
Згідно з частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з пунктом 9 договору оренди землі від 17 березня 2008 року орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем, починаючи з 22 лютого 2008 року, у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та загальним розміром 37905, 30 грн. за рік.
Рішенням Феодосійської міської ради № 1842 від 28 листопада 2008 року «Про введення ставок орендної плати за землю»встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, згідно з Українським класифікатором цільового використання землі - для інших категорій земель у розмірі трьох відсотків нормативної грошової оцінки землі.
Згідно із пунктом 13 договору, розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до статті 30 Закону України „Про оренду землі” зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Правовими актами органу місцевого самоврядування, на підставі яких позивачем був здійснений перерахунок плати за оренду земельної ділянки, стали рішення Феодосійської міської ради № 1698 від 29 серпня 2008 року „Про затвердження нормативної грошової оцінки земель в місті Феодосії” та № 1842 від 28 листопада 2008 року „Про ведення ставок орендної плати за землю”.
Даними рішеннями було здійснене нормативне обчислення розміру плати за землю.
Відповідно до частини 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Відповідно до частин 1, 3 статті 73 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні”, згідно з якими акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Відповідно до частин 3, 4 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.
Згідно з частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду про зміну умов договору оренди землі.
Також, апеляційна інстанція вважає правомірним висновок суду першої інстанції про необхідність введення в дію змін до договору починаючи з дати набрання судовим рішенням законної сили, оскільки відповідно до частини 5 статті 188 Господарського кодексу України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Доводи скаржника про необхідність зупинення провадження у справі є необґрунтованими, тому що справа вже зупинялася у зв'язку із розглядом Севастопольським апеляційним адміністративним судом справи № 2а/1884/10/0121 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю „Плеяда ЛТД” до Феодосійської міської ради про скасування рішення 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 29 серпня 2008 року №1698 про затвердження нормативно-грошової оцінки земель. міста Феодосії, у якому провадження у справі було закрите через відмову від позову.
Враховуючи вищезазначене, судова колегія дійшла висновку про те, що рішення суду першої інстанції прийнято при правильному застосуванні норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування не вбачається.
Керуючись статтями 99, 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 залишити без задоволення.
2. Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 28 лютого 2011 року у справі № 5002-18/5620-2010 залишити без змін.
Головуючий суддя О.Л. Котлярова
Судді І.В. Антонова
І.В. Євдокімов