"04" травня 2011 р. Справа № 45/370-10
Колегія суддів у складі:
головуючий суддя Бондаренко В.П., суддя Камишева Л.М., суддя Медуниця О.Є.
при секретарі Новіковій Ю.В.
за участю представників сторін:
позивача -ОСОБА_1. (дов. №145 від 09.09.2010 року)
відповідача - Крамар О.Ю.- директор
3-ої особи -не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вх. № 1165Х/1-38) на рішення господарського суду Харківської області від 21.02.2011 року по справі № 45/370-10
за позовом Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Харківській області, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Український торгівельний будинок", м. Харків
3-я особа- Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2, м.Харків
про розірвання договору
встановила:
Позивач, Регіональне відділення Фонду Державного майна України по Харківській області звернувся до господарського суду Харківської області з позовом, в якому просив суд розірвати договір купівлі -продажу № 1086 від 16.05.2005 р. об'єкта незавершеного будівництва “Пральня”, що розташований за адресою: м. Харків, вул. Ковтуна, 17 на земельній ділянці розміром орієнтовано 0,058 га та повернути об'єкт незавершеного будівництва державі в особі Регіонального відділення державного майна по Харківській області.
Рішенням господарського суду Харківської області від 21.02.11 р. по справі № 45/370-10 (суддя Калініченко Н.В) в задоволені позову відмовлено.
Позивач, Регіональне відділення Фонду Державного майна України по Харківській області, з рішенням суду першої інстанції не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій зазначає, що рішення суду прийняте при неповному з'ясуванні всіх обставин справи. Обгруновуючи свої вимоги за апеляційною скаргою апелянт повторює доводи позовних вимог про невиконання відповідачем окремих пунктів договору.
Просить рішення господарського суду Харківської області від 21.02.11 р. у справі № 45/370-10 скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити.
Відповідач, ТОВ "Український торгівельний будинок", надав відзив на апеляційну скаргу позивача, в якому зазначив, що вважає рішення господарського суду винесеним при повному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи, з дотриманням вимог матеріального та процесуального права. Просить рішення господарського суду Харківської області від 21.02.11 р. у справі № 45/370-10 залишити без змін, а апеляційну скаргу позивача без задоволення.
Третя особа, Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2, на адресу суду надіслала лист вих. № 66/01-16 від 27.04.2011 р. в якому зазначає, що договір купівлі -продажу від 16.05.2005 р. посвідчений нею з дотриманням вимог чинного законодавства України, вважає, що не має підстав для розірвання цього договору, у зв'язку з чим проти позову заперечує. Також третя особа просить розглядати справу за її відсутності, в зв'язку з перебуванням у відпустці.
Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.
16 червня 2005року між сторонами укладено договір купівлі-продажу №1086
об”єкта незавершеного будівництва „Пральня” за пдресою:м.Харків, вул. Ковтуна,17, що розташовано на земельній ділянці орієнтовно0,058га.
Відповідно до пункту 1.1/ продавець зобов”язався передати у власність об”єкт незавершеного будівництва „Пральня”, а покупець зобов”язується прийняти об”єкт і сплатити за нього ціну відповідно до умов даного договору, що становить 266200грн. Право власності виникає у покупця з моменту підписання акту приймання-передачі об”єкта. Акт повинен бути складений протягом п”яти днів з часу сплати покупцем суми вартості за об”єкт.
Договір посвідчено нотаріусом 16 червня 2005р та зареєстровано в реєстрі за № 4856.
В договорі передбачено, що покупець зобов”язаний протягом одного року з дати нотаріального посвідчення договору вжити заходів для переоформлення права замовника і користування земельною ділянкою під об”єктом з відповідною місцевою радою (п.5.3договору).Завершити будівництво та ввести його в експлуатацію протягом п”яти років з дати нотаріального посвідчення цього договору( п.5.4).Забороняється відчуження об”єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об”єкт, до моменту здійснення повних розрахунків за об”єкт завершення будівництва та введення об”єкта в експлуатацію.( п.5.5) У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки при наявності відповідних обґрунтувань, строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням продавця та відповідної ради.
Позивач посилається на те, що ним було здійснено перевірку виконання відповідачем умов договору та встановлено, що відповідач в порушення пунктів 5.3;5.4;5.5;5.8 не переоформив право замовника і право користування земельною ділянкою під об”єктом з відповідною місцевою радою, не завершив будівництво та не ввів його в експлуатацію, об”єкт відчужено до вводу його в експлуатацію, не вирішено питання щодо продовження строків будівництва шляхом укладення додаткової угоди.
Позивач наполягає на розірванні договору на підставі пункту 7.3 договору, де встановлено, що у разі невиконання покупцем умов, які передбачені п.п.5.1- 5.7 цього договору, продавець має право на розірвання договору встановленним чинним законодавством порядком.
Відповідач не погоджується із доводами позивача та посилається на те, що ним виконано повністю умови договору, а саме, в червні- липні 2005 року сплатив повну суму вартості об”єкта приватизації та здійснив заходи щодо оформлення земельної ділянки ще в 2005 році, а саме одержав погоження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки Харківською міською санітарно- а.с.83.
Пояснення відповідача підтверджуються наданими ним матеріалами.
Представленими суду платіжними дорученнями підтверджується оплата відповідачем придбаного об”єкту незавершеного будівництва( а.с.88-95,т.1).
15.08.2005 сторонами підписано акт приймання-передачі об”єкта незавершеного будівництва „Пральня” за адресою: м.Харків, вул. Ковтуна, в акті зазначено, що об”єкт розташований на земельній ділянці розміром орієнтовно 0,058га.
Згідно Витягу з державного реєстру про реєстрацію права власності відповідач набув право власності на об”єкт незавершеного будівництва нежитлової будівлі „А- 1” за вказаною вище адресою(а.с.22,т.1).
Рішенням Харківської міської ради від 27.12.2006р” Про надання згоди на розроблення проектів відведення земельних ділянок юридичним та фізичним особам для будівництва , реконструкції та експлуатації об”єктів” надано згоду на розробку проекту відведення земельної ділянки ТОВ „Український торгівельний будинок” площею 0.1200га для завершення будівництва нежитлової будівлі з реконструкцією та розширенням під торгівельний центр з адміністративними приміщеннями та площею орієнтовно 0.0960га для подальшої експлуатації цього об”єкту по вул.. Ковтуна (поблизу будинку №17). Рішенням Харківської міської ради від 04.07.2007р.№131/07”Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва об”єктів” надано ТОВ „ Український торгівельний будинок” в оренду земельну ділянку загальною площею 0,1179га ( в тому числі ділянка 1 площею 0,0851га, ділянка2- площею 0,0328га) по вул..Ковтуна ( поблизу житлового будинку 317) для завершення будівництва нежитлової будівлі з реконструкцією та розширенням під торговельний центр з адміністративними приміщеннями до 01.07.2009р. але не пізніше прийняття об”єкту в експлуатацію.
Рішенням Харківської міської ради від 30.09.2009р. №205/09 „Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення проектів відведення земельних ділянок та згоди на розробку містобудівних обґрунтувань розміщення об”єктів” -ТОВ „Український торговельний будинок” надано дозвіл на розроблення проекту відведення земельної ділянки „1” площею орієнтовно 0,0760га, для завершення будівництва об”єкту незавершеного будівництва „ Пральня” по вул. Ковтуна,17 зі зміною функціонального призначення під торговельний центр з офісними приміщеннями та ділянки №”2” площею, орієнтовно, 0,0280га по вул.Ковтуна ,17 до подальшої експлуатації об”єкту.
Рішенням господарського суду Харківської області від 28.10.2009р.по справі №29/417-09 визнано право власності за ТОВ „Український Торгівельний Будинок” на нежитлове приміщення торговельного центру з офісними приміщеннями літ.А-1 загальною площею 491,2 кв.м., що знаходиться в м.Харкові по вул. Ковтуна,17-А ( з урахуванням ухвали суду про виправлення описки від 06.11.2009 року).
Згідно Витягу з державного реєстру про реєстрацію права власності на нерухоме майно 10.12.2009р. за ТОВ „Український Торгівельний будинок” за № 26722983 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ.”А-1” загальною площею 491,2 кв.м. за адресою м. Харків, вулКовтуна,17-А.
Відповідачем за договором купівлі-продажу від 23 грудня 2009 року, який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстровано в реєстрі за № 4311, здійснено продаж нежитлової будівлі літ. "А-1" загальною площею 491,2 кв. м., що знаходиться в м. Харкові за адресою вул. Ковтуна, 17-А. В договорі купівлі-продажу міститься зазначення про те, що розмір земельної ділянки, на якій розташовано зазначений об'єкт нерухомості, становить 280 кв. м., кадастровий № земельної ділянки: 6210136900:03:008:0004.
В пунктах „1” і „2” зазначеного договору вказано,що продавцю (відповідачу по даній справі) належить на праві власності нежитлова будівля загальною площею 491,2 кв.м. за адресою м.Харків, вул.Ковтуна, 17-А. Об”єкт купівл-продажу зареєстроваий в у КП”Харківськеміське бюро технічної інвентаризації” 2грудня 2009року, номер запису: 9098, в книі:1, реєстраційний номер 2672283, відповідно до Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 24932247 від 28 грудня 2009року.
Згідно Витягу з державного реєстру про реєстрацію права власності на нерухоме майно за новим власником ПП „ДРІМС ТУР” зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ.”А-1” загальною площею 491,2 кв.м. в м. Харків по вул Ковтуна,17-А.
Регіональне відділення Фонду державного майна України в Харківській області звернулося до господарського суду Харківської області із позовними вимогами до ТОВ ”Український торгівельний будинок” про розірвання договору купівлі-продажу № 1086 від 16.05.2005 р. об”єкту незавершеного будівництва „Пральня” за адресою: м.Харків, вул.Ковтуна,17, що розташований на земельній ділянці розміром, орієнтовно, 0.058га та про повернення об”єкту незавершеного будівництва державі в особі регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області.
Згідно зі статтею 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, при цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно зі ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому згідно зі ст. 34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Судова колегія приймає до уваги доводи відповідача про заходи здійснені ним на виконання договору купівлі-продажу № 1086 від 16.05 2005 року та вважає, що суд першої інстанції обгунтовано врахував, що відповідачем надано суду докази виконання ним пунктів 5.3 та 5.4 договору від 16 червня 2005 року - (за позивачем визнано право власності на об'єкт на протязі встановленого сторонами терміну - п'ять років з дати нотаріального посвідчення договору, а рішення у справі прийнято 06 листопада 2009 року, тобто п'ять років не сплинуло), переоформлено земельну ділянку, про що свідчить договір купівлі-продажу від 23 грудня 2009 року (пункт 9 договору - розмір земельної ділянки, на якій розташовано зазначений об'єкт нерухомості, становить 280 кв. м., кадастровий № земельної ділянки: 6210136900:03:008:0004), листи відповідача, які направлялись ним позивачу (листи за № 026 від 14.06.2010 р. - а.с. 20, б-№ - а.с. 102). Посилання позивача на пункт 5.6 договору, яким передбачено, що у разі неможливості завершення будівництва у встановлені строки при наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням позивача та відповідної місцевої Ради шляхом укладання додаткової угоди, суд вважає необґрунтованим виходячи з викладеного вище (оскільки відповідачем набуто право власності на будівлю до спливу встановленого сторонами п'ятирічного строку).
Разом із тим, аналізуючи перелічені вище матеріали справи, судова колегія приходить до висновку, що відповідачем було створено новий об”єкт нерухомості , іншої , ніж придбано, площею - 491,2кв.м., що знаходиться на земельній ділянці 280 кв.м., за іншою адресою. Саме даний об”єкт було продано ним Приватному підприємству „ДРІМС ТУР” за договором купівлі-продажу від 29.12.2009 р.
Позивач наполягає на розірванні договору купівлі-продажу від 16.05.2005р. об”єкту незавершеного будівницва „Пральня”, який розташований по вул Ковтна,17 в м. Харкові, на земельній ділянці розміром 0,058 га.
На даний час такого об”єкту не існує, оскільки відповідачем на підставі рішень місцевої ради створено інший об”єкт нерухомості (більший за розміром зі зміною функціонального призначення під торговельний центр з офісними приміщеннями, за іншою адресою, на іншій, за площею, земельній ділянці ). Зміна первісного призначення об'єкту умовами договору допускалася (абз. 3 п. 1.1 договору).
Отже відповідач на підставі рішень місцевої ради реконструював недобудоване приміщення, придбане ним за договором від 16.06.2005р. та створив нову власність.
За таких обставин посилання позивача на порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу об”єкту незавершеного будівництва „Пральня” є необгрунтованими. Задоволення вимог про повернення спірного нерухомого майна призведе до порушення ст.ст. 319; 321 ЦК України.
Отже доводи апеляційної скарги не спростовують висновки суду першої інстанції.
Враховуючи викладене, судова колегія дійшла висновку, що господарським судом першої інстанції правильно застосовані норми матеріального та процесуального права, у зв'язку з чим апеляційна скарга позивача не підлягає задоволенню, а рішення господарського суду Харківської області по справі № 45/370-10 від 21 лютого 2011 р. підлягає залишенню без змін.
Керуючись статтями 22, 85, 99, 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів
Апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Харківської області від 21 лютого 2011 року по справі № 45/370-10 залишити без змін.
Постанову може бути оскаржено до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня виготовлення постанови в повному обсязі.
Головуючий суддя (підпис) Бондаренко В.П.
Суддя (підпис) Камишева Л.М.
Суддя (підпис) Медуниця О.Є.
Повний текст постанови по справі № 45/370-10 підписано 10.05.2011 р.