73000, м. Херсон, вул. Горького, 18
17.05.2011 Справа № 5024/612/2011
Господарський суд Херсонської області у складі судді Гридасова Ю.В. при секретарі Бєлій Є.Ю., розглянув у відкритому судовому засіданні справу
за позовом: Херсонського обласного благодійного фонду "Дар", м. Херсон,
до: Управління комунальної власності Херсонської міської ради, м. Херсон,
про зобов'язання повернути кошти у сумі 20 476 грн. 61 коп. та відшкодувати вартість ремонту приміщень у сумі 28 282 грн. 00 коп.,
за участю представників
позивача: ОСОБА_1, представник, дов. № 25/03/11-2 від 25.03.11 р.,
відповідача: ОСОБА_2, представник, дов. № 117 від 17.02.11 р.
Позивач у позовній заяві просить зобов'язання Відповідача повернути Позивачу безпідставно отримані кошти (стягнені під виглядом «орендної плати»), у сумі двадцять тисяч чотириста сімдесят шість грн. 61 коп., зобов'язання Відповідача відшкодувати Позивачу у повній мірі вартість виконаного Позивачем ремонту приміщень у сумі двадцять вісім тисяч двісті вісімдесят дві грн. В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на умови договору від 15.01.2005 р. оренди комунального майна, укладеного з Управлінням комунальної власності щодо нежилих приміщень, які знаходяться за адресою: м. Херсон, вул. Леніна, буд. 48 / пров. Санаторний, буд. 12, загальною площею 77,5 кв. м, що знаходиться на балансі управління житлового господарства міської ради, а також на положення ст.. ст.. 41, 56 Конституції України, ст. 77 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст. ст. 16, 759, 762 Цивільного Кодексу України, ч. 1 ст. 2, п. 3 ст. 18-1, ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Представник позивача в ході судового засідання підтримав вимоги, викладені у позовній заяві.
Представник відповідача в ході судового розгляду справи заперечував проти позовних вимог, відповідно до письмових пояснень, посилаючись на те, що матеріали судової справи не містять письмового дозволу управління комунальної власності на здійснення позивачем поліпшень, а також експертної оцінки. Тому посилання позивача на його право щодо компенсації здійснених за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна вартістю 28282,00 грн., на думку відповідача, є безпідставним.
Відзив на позовну заяву до дня засідання суду відповідач не представив.
Відповідно до положень ст. 75 ГПК України справа розглядається за наявними у ній матеріалами.
Згідно з положеннями ч. 3 ст. 77 ГПК України у судовому засіданні оголошувалась перерва з 10.05.11 р. до 17.05.11 р.
Судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення по справі.
Заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, що прибули в судове засідання, дослідивши наявні матеріали справи, господарський суд
15 січня 2005 р. між Херсонським обласним благодійним фондом «Дар»та Управлінням комунальної власності укладено договір № 994 оренди комунального майна міської територіальної громади (надалі за текстом - Договір), щодо нежилого приміщення, яке знаходяться за адресою: м. Херсон, вул. Леніна, буд. 48, загальною площею 77,5 кв. м, що знаходиться на балансі управління житлового господарства, вартість якого, відповідно до незалежної оцінки, затвердженої ХДБТІ 06.01.2005 p., становить 15300 грн., яке необхідне орендарю для здійснення статутної діяльності (для розміщення службових приміщень, згідно з розпорядженням міського голови від 12.11.04 р. № 1770-р).
Відповідно до складеного сторонами Акту прийняття-передачі без дати (а. с. 15) зазначене нежиле приміщення не відповідає технічним умовам, відсутні комунікації, відсутнє електропостачання та відсутнє газопостачання. Оцінний акт від 05.01.2005 року визначає рівень фізичного зносу приміщення, який становить 52 %.
Відповідно до умов пункту 9 Договору, орендар зобов'язаний одночасно з укладанням чинного договору укласти договір про технічне обслуговування орендованого приміщення з відповідними службами.
В пункті 5.3 Договору оренди зазначено обов'язки орендаря до яких входить виконання робіт з поточного та капітального ремонту. Вказаний пункт договору є обов'язком орендаря, а не наданням погодження орендодавця. Вказаний пункт надає право орендодавцю вимагати від орендаря вчинити дії що передбачені договором для належного утримання речі.
16.06.2005 року Херсонською міською радою було надано дозвіл на проведення капітального ремонту зазначених приміщень (Дозвіл № 12/4-13 від 16.06.2005 року). Ремонтні роботи проводилися за рахунок власних коштів благодійного фонду «Дар». Дані ремонтні роботи проводилися згідно з Кошторисом на капітальний ремонт від 12.12.2005 р. та Кошторисом на капітальний ремонт від 21.04.2006 р., які було узгоджено з Управлінням комунального майна. Об'єм виконаних будівельно-монтажних робіт та їх вартість підтверджуються Актом прийому виконаних робіт за липень 2006 р., Актом прийому виконаних робіт за вересень 2006 р., розрахунковими накладними від 06.06.2006 p., 05.07.2006 р., та 28.09.2006 р.
На думку позивача, впроваджені внаслідок ремонтних робіт у орендованому ним приміщенні за адресою: вул. Леніна, буд. 48 поліпшення є такими, що неможливо відокремити від даного об'єкту, без заподіяння йому шкоди. Тому позивач у позовній заяві просить зобов'язати відповідача відшкодувати вартість зазначених приміщень у розмірі 28282грн.00коп.
Проте, такий висновок позивача, не відповідає фактичним обставинам справи.
П. 11.3. Договору оренди передбачено, що компенсація поліпшень здійснюється лише при приватизації об'єкта оренди.
Відповідно до приписів ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.
Виходячи з аналізу зазначеної норми компенсації підлягатиме збільшена, в результаті поліпшень, що є невідємними від майна, вартість орендованого майна, яка визначається в установленому законом порядку.
Відповідно до п. 10.2 Положення про порядок передачі в оренду об'єктів комунальної власності Херсонської міської територіальної громади, затвердженим рішенням Херсонської міської ради від 09.11.2004 № 642, при приватизації об'єкта орендарем, поліпшення компенсуються відповідно до Порядку компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації, затвердженого Наказом Фонду держмайна України від 12.07.2001 № 1241 зареєстрованого в Мінюсті 25.07.2001 за № 636/5827.
Зазначений Порядок застосовується під час компенсації вартості поліпшень орендованого майна, що належить до державного майна, комунального майна та майна Автономної Республіки Крим.
Порядок встановлює основні процедури компенсації вартості поліпшень орендованого майна які неможливо відокремити від цього майна без заподіяння йому шкоди, здійснених орендарем за час оренди за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця.
При здійсненні компенсації необхідним є проведення експертної оцінки, що складається з двох етапів ідентифікації поліпшень орендованого майна, визначення відповідної вартості орендованого майна згідно з вимогами Методики оцінки.
Вартісним вираженням поліпшень є сума невід'ємних поліпшень визначених шляхом оцінки та споживчих якостей внаслідок здійснення поліпшень.
Ідентифікація невідємних поліпшень є виявлення експертом відповідності фізичної наявності поліпшень, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди і які здійсненні за рахунок власних коштів орендаря та за згодою орендодавця.
При цьому для проведення ідентифікації експерту в обов'язковому порядку надаються такі документи: договір оренди, письмову згоду орендодавця на здійснення поліпшень за власні кошти, відповідну проектно-кошторисну документацію, аудиторський висновок про фінансування вищезазначених робіт та придбання матеріалів, конструкцій, тощо. Аудиторський висновок повинен містити розшифровку періоду, напрямків та джерел фінансування, у тому числі власних коштів орендаря, підтверджуючих платіжних і інших документів, бухгалтерську довідку видану орендарем та завірену аудитором понесених орендарем у зв'язку із здійсненням поліпшень.
Згідно п. 6 Порядку органи приватизації проводять процедури компенсації вартості поліпшень орендованого майна у разі виконання орендарем таких умов як, зокрема, наявності письмової згоди орендодавця на здійснення орендарем поліпшень, наявності проектно-кошторисної документації, актів прийняття-передачі робіт, аудиторського висновку, бухгалтерської довідки та наявності звітну експерту про експертну оцінку орендованого майна у тому числі невід'ємних поліпшень.
Позивачем не доведено, відповідно до приписів ст. 33 ГПК України, належним та допустимим чином наявність письмового дозволу управління комунальної власності на здійснення позивачем поліпшень. Відповідно, посилання позивача на його право щодо компенсації здійснених за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна вартістю 28282,00 грн. є необґрунтованим. Орендарем не було додержано обов'язкових умов при здійсненні поліпшення, необхідних для отримання компенсації.
Позовна вимога щодо повернення безпідставно отриманих коштів у сумі 20476,61 грн. від орендної плати, відповідно до ст. 762 ЦК України, не підлягає задоволенню оскільки позивач не довів того, що орендовані ним з 2005 року приміщення не використовувались за призначенням, а здійснення капітального та поточного ремонту у орендованому приміщенні віднесено умовами Договору до обов'язків орендаря.
Відповідно до положень ст. 526 Цивільного кодексу України (435-4) зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За вказаних обставин, позовні вимоги не підлягають задоволенню.
Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.
На підставі зазначених вище норм матеріального права, керуючись ст. ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України,
1. В задоволенні позовних вимог відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття, а у разі, якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну і резолютивну частини рішення, воно набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до вимог статті 84 Господарського процесуального кодексу України (вступна, описова, мотивувальна і резолютивна частини).
Суддя Ю.В. Гридасов
Дата оформлення та підписання рішення
відповідно до вимог ст. 84 Господарського
процесуального кодексу України "30" травня 2011 р.