73000, м. Херсон, вул. Горького, 18
10.05.2011 Справа № 13/95-ПД-09
Господарський суд Херсонської області у складі судді Закуріна М. К. при секретарі Фінаровій О.Л., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Прокурора м.Нова Каховка в інтересах держави в особі
позивача - Новокаховської міської ради
до Відкритого акціонерного товариства "Фірма "Херсоноблагробуд"
про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Новокаховською міською радою та Відкритим акціонерним товариством „Фірма „Херсоноблагробуд” 27.02.2001 р.,
за участі:
3-х осіб на стороні позивача без самостійних вимог на предмет спору -приватних підприємців: ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15; ОСОБА_16,
представників:
прокуратури -Пуляєва І.В., Пагуби Т.В. (прокурорів відділу прокуратури Херсонської області),
позивача -ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22 (представників за дорученнями),
відповідача -ОСОБА_23, ОСОБА_24, ОСОБА_25, ОСОБА_26 (представників за дорученнями),
3-х осіб -приватних підприємців ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, а також ОСОБА_27 (представника за дорученням ОСОБА_1.), ОСОБА_28 (представника за дорученням ОСОБА_2 та ОСОБА_11.) та ОСОБА_29 (представника за дорученням ОСОБА_30 і ОСОБА_4.);
26 травня 2009 року прокурор міста Нова Каховка звернувся до суду з позовними вимогами про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 27 лютого 2001 року, укладеного між Новокаховською міською радою та Відкритим акціонерним товариством „Фірма „Херсоноблагробуд”. В якості правової підстави для розірвання договору ним зроблені посилання на положення статті 651 Цивільного кодексу України з мотивацією підстав для такого розірвання: використання земельної ділянки не за визначеною договором метою, оскільки вона передається в суборенду 3-м особам; а також зміною ландшафту і зовнішнього виду земельної ділянки внаслідок самовільної забудови магазинів та складів. Під час судового розгляду справи прокурором заявами від 8 липня 2009 року та 16 березня 2010 року доповнено позовні вимоги вимогами про дострокове розірвання договору на підставі статей 638 та 783 того ж Кодексу, а також статей 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі»та зобов'язання повернути земельну ділянку загальною площею 7,0840 га, розташовану по вул.. Промисловій 7, у м. Нова Каховка Херсонської області. При цьому він вважає, що земельна ділянка передається в суборенду іншим особам без згоди власника землі, свідченням чому є відсутність бетонних майданчиків, про які йде мова в договорах їх оренди, укладеними з 3-ми особами (залученими до участі у справі), що у відповідності до пунктів 1 та 2 частини 1 статті 783 ЦК України та статті 32 Закону України «Про оренду землі»є підставами для розірвання договору, оскільки відповідачем не виконуються встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому спірним договором оренди землі.
Позивачем вимоги прокурора не підтримані та його представники заперечували проти них, посилаючись на відсутність правових підстав для розірвання договору.
Відповідачем зазначені вимоги не визнаються з посиланням на недоведеність факту порушення договірних умов щодо оренди землі, а також відсутністю правових підстав для розірвання за вказаними статтями ЦК України.
3-ми особами, а також їх представниками підтримано позовні вимоги, заявлені прокурором, а також повідомлено, що на орендованій відповідачем земельній ділянці ними збудовані об'єкти нерухомості -магазини, склади тощо.
Розгляд справи проведено в судових засіданнях, які відбулися 25 червня, 3, 8 липня 2009 року, 21 січня 2010 року та 10 травня поточного року. В період з 8 липня 2009 року по 4 січня 2010 року, з 21 січня 2010 року по 18 квітня 2011 року провадження у справі було зупинене у зв'язку з проведенням судової експертизи та розглядом Херсонським окружним адміністративним судом справи № 2а-14752/09/2170/2170 за позовом прокурора м. Нова Каховка до виконавчого комітету Новокаховської міської ради, комунального підприємства „Каховське бюро технічної інвентаризації” про визнання протиправним та скасування пункту 1.1. рішення № 22 від 25.01.2005 р. та скасування права власності.
В судовому засіданні 10 травня ПП ОСОБА_2 було заявлено клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з початком роботи спеціальної комісії по перевірці правомірності забудови відповідачем торгово-виробничої бази. Це клопотання судом відхилене через відсутність взаємозв'язку між розглядом справи та роботою комісії.
Крім викладеного з матеріалів справи вбачається, що 27 лютого 2001 року між Новокаховською міською радою та Відкритим акціонерним товариством „Фірма „Херсоноблагробуд” укладено договір оренди земельної ділянки площею 9,9186 га, яка знаходиться за адресою: Херсонська область м. Нова Каховка, вул. Промислова, 7; для розміщення та обслуговування споруд підприємства (т. 1, а.с. 14). В подальшому до вказаного договору угодою від 12.09.2006 р. (т. 1, а.с. 15-17), договорами №№ 2, 3, 4, 5 від 29.02.2008 р. (т. 1, а.с. 17-19, 20-21, 22-23, 24-25) та договором про внесення змін до договору № 3 від 12.12.2008 р. (т. 1, а.с. 26) внесені зміни та доповнення щодо строків та розміру орендованої земельної ділянки.
Пунктом 23 додаткової угоди від 12.09.2006 р. (т. 1, а.с. 16) встановлено, що на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження, а саме: заборона початку будівництва нових споруд без дозволу та робочого проекту; заборона на проведення видів діяльності, крім статутної; заборона на зміну ландшафту та зовнішнього виду майна; заборона на зміну цільового призначення.
Поряд з цим, згідно до Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 22 січня 2005 року (т. 1, а.с. 143) та Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 6344782 від 27 січня 2005 року (т. 1, а.с. 144) відповідач є власником бетонних майданчиків, які знаходяться на вказаній орендованій земельній ділянці.
В період дії договору оренди землі відповідач надавав в оренду третім особам (залученим до участі у справі) ці бетонні майданчики, на яких останніми було споруджено об'єкти нерухомості. Підтвердженням передачі в оренду є відповідні договори оренди, укладені між відповідачем та приватними підприємцями ОСОБА_1 (т. 2, а.с. 67-78), ОСОБА_2 (т. 1, а.с. 30-32, 34), ОСОБА_3 (т. 1, а.с. 85-86), ОСОБА_4 (т. 1, а.с. 60-66), ОСОБА_5 (т. 1, а.с. 76-80), ОСОБА_6 (т. 1, а.с. 93-95), ОСОБА_7 (т. 1, а.с. 46-48), ОСОБА_8 (т. 1, а.с. 72-74), ОСОБА_9 (т.1, а.с. 36-42, 45), ОСОБА_10 (т. 1, а.с. 67-70), ОСОБА_11 (т. 1, а.с. 49-53), ОСОБА_12 (т. 1, а.с. 55-56, 58, 59), ОСОБА_13 (т. 1, а.с. 88-90, 92), ОСОБА_14 (т. 1, а.с. 81-84), ОСОБА_15 (т. 3, а.с. 26-29), ОСОБА_16 (т. 5, а.с. 3-8).
За змістом кожного з договорів (вони є ідентичними за змістом та формою) ВАТ «Фірма «Херсонобагробуд»передавала в оренду приватним підприємцям бетонні майданчики відповідного розміру для встановлення вагонів, вагонів-магазинів та інших тимчасових споруд.
За статтею 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.
Як зазначено вище в якості правової підстави для розірвання договору прокурором зроблені посилання на положення статей 638, 651 та 783 Цивільного кодексу України, а також статей 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», з мотивацією підстав для такого розірвання: використання земельної ділянки не за визначеною договором метою, оскільки вона передається в суборенду 3-м особам; а також зміною ландшафту і зовнішнього виду земельної ділянки внаслідок самовільної забудови магазинів та складів.
В даному контексті, з урахуванням приписів статей 29 та 33 Господарського процесуального кодексу України, прокурор повинен довести факт наявності порушень спірного договору оренди землі орендарем та одночасно їх істотність, а саме присутність яких тягне за собою неможливість досягнення мети договору орендодавцем, наявність інших випадків можливості розірвання договору за умовами самого договору, а також умов, встановлених статтею 32 Закону України «Про оренду землі».
Проте, ним в процесі розгляду справи не доведено таких обставин виходячи з наступного.
Зокрема, пунктом 2.1. спірного договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду з метою розміщення та обслуговування будівель та споруд підприємства.
Метою договору оренди землі є передача земельної ділянки в оренду безпосередньо позивачем відповідачу на умовах оренди для розміщення та обслуговування будівель та споруд підприємства, а у відповідності до статті 1 Закону України «Про оренду землі»орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Таким чином, сукупність договірних умов оренди визначає як мету договору, так і те, на що розраховує орендодавець, передаючи земельну ділянку в оренду орендарю.
Одним з істотних порушень договору прокурор вказує на зміну ландшафту і зовнішнього виду земельної ділянки внаслідок самовільної забудови магазинів та складів.
Вирішуючи спір в цій частині суд зазначає, що виходячи із загального визначення поняття ландшафту, як вигляду місцевості, пейзажу тощо, судом в процесі розгляду справи призначена судова експертиза з метою встановлення факту зміни (чи ні) ландшафту та зовнішнього виду земельної ділянки в процесі її оренди відповідачем. Так, ухвалою суду від 8 липня 2009 року Херсонському територіальному відділенню Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз доручено проведення експертизи, на вирішення якої поставлені питання: чи змінено ландшафт та зовнішній вид земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: Херсонська область м. Нова Каховка, вул. Промислова, 7; орендованої Відкритим акціонерним товариством „Фірма „Херсоноблагробуд” за договором оренди земельної ділянки від 27.02.2001 р. з урахуванням додаткової угоди від 12.09.2006 р., договорів №№ 2, 3, 4 від 29.02.2008 р. та договору про внесення змін до договору № 3 від 12.12.2008 р.? якщо да -то яким чином та в чому це виявилося? В свою чергу, за висновком експертизи № 1290 від 30.10.2009 року ландшафт названої земельної ділянки не змінений (т. 5, а.с. 130-133).
Аналізуючи іншу підставу для розірвання договору -використання земельної ділянки не за визначеною договором метою через передання її в суборенду третім особам -суд зазначає, що відповідачем за вказаними вище договорами передавалися в оренду третім особам, які залучені до участі у справі, не земельні ділянки, а бетонні майданчики, котрі розташовані на земельній ділянці, отриманій відповідачем в оренду за спірним договором. Безпосередньо самі договори оренди в судовому порядку не визнані недійсними або нікчемними, а тому з урахуванням приписів статті 204 ЦК України презюмується їх правомірність. Зокрема, за цією статтею правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
За таких обставин прокурором не доведено факту істотності порушень договору, оскільки не доведено як наявність самих порушень, так і шкоди, внаслідок якої орендодавець земельної ділянки, тобто позивач у справі, був би позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору. Разом з цим, позивач не підтримав вимоги прокурора, вказавши, що економічні інтереси територіальної громади діями відповідача в процесі оренди землі не порушені.
Що стосується інших випадків можливого розірвання договору, які є підставою для розірвання і встановлені договором, суд зазначає, що згідно до пункту 4 договору оренди землі та пункту 32 договорів про внесення змін до вказаного договору сторонами визначені такі підстави для розірвання договору: взаємна згода сторін, вимога однієї із сторін у випадку невиконання іншою стороною обов'язків, передбачених договором, внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом.
З урахуванням приписів статті 651 ЦК України щодо можливого розірвання договору в судовому порядку за наявності підстав, встановлених самим договором, суд констатує, що прокурором не наведено таких підстав та випадків, а вказані вище не є такими для застосування.
Водночас посилання прокурора на статті 638 та 783 ЦК України як на правові підстави для розірвання договору оренди землі не приймаються судом до уваги, оскільки ними регулюються інші цивільні правовідносини, а саме щодо укладенності договору та розірвання договорів найму.
Так, дійсно, статтею 783 ЦК України передбачені випадки можливого розірвання договору найму на вимоги наймодавця, в тому числі у випадках, коли наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі та наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі. Але, згідно до частини 3 статті 760 того ж Кодексу особливості найму окремих видів майна (яким є земля) встановлюються іншим законом.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі»визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
В свою чергу, частиною 3 статті 31 названого Закону передбачено, що договір оренди на вимогу однієї із сторін може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Такий порядок передбачено приписами статті 32 того ж Закону, за якими на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Таким чином, положення статті 32 Закону України «Про оренду землі»є спеціальними нормами по відношенню до загальних норм статті 783 ЦК України, а тому приписи статті 783 ЦК не підлягають застосуванню до правовідносин з оренди землі.
Статтею 25 Закону України «Про оренду землі»визначені наступні обов'язки орендаря земельної ділянки -він зобов'язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.
Прокурор, вказуючи про порушення відповідачем приписів статті 25 Закону України «Про оренду землі», послався на використання земельної ділянки не відповідачем, а безпосередньо третіми особами -орендарями бетонних майданчиків чим вважає, що земельна ділянка використовується відповідачем не за визначеною метою та частково передається в суборенду без отримання дозволу на оренду орендодавця, а тому, на його думку, орендарем порушено умови договору щодо встановлених обмежень (обтяжень) відносно об'єкта оренди.
Ці твердження суд вважає безпідставними, оскільки прокурором не доведено таких обставин, з підстав, викладених вище щодо наявності удаваних правочинів з оренди землі, а не майна -бетонних майданчиків. Також суд зазначає, що прокурором не доведено порушення відповідачем існуючих обмежень, встановлених договором, які могли б бути підставою для розірвання договору.
За таких обставин позовні вимоги є необґрунтованими та не підлягають задоволенню.
На підставі вказаних правових норм і керуючись статтями 44, 49, 82-85 ГПК України
В задоволенні позовних вимог відмовити.
Дата підпису рішення -12 травня 2011 року
Суддя М.К. Закурін