73000, м.Херсон, вул. Горького, 18
"27" квітня 2011 р. Справа № 5024/365/2011
Господарський суд Херсонської області у складі судді Задорожної Н.О. при секретарі Степановій О.В., розглянувши справу
за позовом: Приватного підприємства "Стройцемент", м.Херсон
до: Вищого навчального закладу "Херсонський державний морський інститут", м.Херсон
про стягнення 155 478грн.
за участю представників сторін
від позивача - ОСОБА_1, представник, дов. від 10.01.2011р.
від відповідача - ОСОБА_2, нач. юр. відділу, дов. №04 від 11.06.2010р.
Позивач (приватне підприємство "Стройцемент", м.Херсон, код ЄДРПОУ 31293550) звернувся з позовом, в якому просить суд стягнути з відповідача (Вищий навчальний заклад "Херсонський державний морський інститут", м.Херсон, код ЄДРПОУ 35219930) 155478грн. компенсації невід'ємних поліпшень в межах збільшення вартості об'єктів оренди в результаті проведення їх реконструкції та поліпшень (нежилі приміщення, розташовані за адресою: м.Херсон, пр.Ушакова, 42).
Обгрунтовуючи позов, позивач посилається на існування між сторонами з грудня 2003р. договірних відносин, пов'язаних з орендою нежилих приміщень, розташованих за адресою м.Херсон, пр-т Ушакова, 42 на першому поверсі чотирьохповерхового будинку.
Оскільки орендовані приміщення протягом більш як 15 років не використовувалися за призначенням і потребували капітального ремонту, сторони дійшли згоди та погодили умови щодо проведення капітального ремонту, реконструкції, технічного переозброєння та інших невід'ємних поліпшень, що зумовлюють підвищення вартості предмета оренди.
На підставі узгодженого з відповідачем плану проведення капітальних ремонтних робіт позивачем був укладений договір підряду на їх виконання зі складенням з підрядником кошторисної документації.
Ремонтні роботи проводилися за рахунок власних коштів орендаря, а також за наявності дозволів орендодавця (листи №01/08-02/1 від 08.02.2004р. та №01-14/1576 від 24.10.2005р.), тобто з дотриманням приписів статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
На сьогоднішній день між сторонами припинені договірні відносини щодо оренди трьох нежилих приміщень площею 128, 3 кв.м., 114, 1 кв.м, 127, 9 кв.м. на підставі судових рішень, які набрали законної сили.
У зв'язку з припиненням договірних правовідносин відповідач зобов'язаний компенсувати позивачу кошти, витрачені ним на проведення за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди в межах збільшення вартості об'єктів оренди в результаті проведених поліпшень.
Відповідач позов не визнає та вважає його безпідставним. З посиланням на приписи частини 3 статті 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка презюмується зі ст.776 ЦК України, зазначає, якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар вправі відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Отже, орендар має право на компенсацію вартості ремонту. Натомість у позові позивач не ставить питання про необхідність здійснення компенсації ремонтних робіт, хоча додані до позовної заяви документи свідчать про їх здійснення, а просить стягнути компенсацію в межах збільшення вартості об'єкта оренди в результаті проведення його реконструкції та поліпшень.
Не заперечуючи факту виконання позивачем капітального ремонту згідно дефектного акту від 30.12.2003р., посилається на пропуск передбаченого ст.257 ЦК України загального строку позовної давності. Виходячи з того, що акт прийому-передачі виконаних робіт підписаний 01.01.2008р. строк для стягнення їх вартості скінчився 02.01.2011р.
Крім того, звертає увагу суда на той факт, що позивач пропонує обраховувати вартість невід'ємних поліпшень, виходячи з їх оцінки на дату подачі позову, яка значно зросла внаслідок зростання інфляційних процесів та ринкової вартості об'єкта у порівнянні з цінами, встановленими на дату передачі об'єкта в оренду.
Сторонами заявлені клопотання про залучення до матеріалів справи додаткових доказів: судових рішень, актів ВДВС Суворовського РУЮ, фототаблиць, які судом задоволені.
В процесі з'ясування обставин справи та дослідження доказів встановлено, що 29 грудня 2003р. між сторонами було укладено:
- договір оренди нежилого приміщення площею 128,3 кв.м., розташованого за адресою: м.Херсон, пр.Ушакова, 42 з строком дії до 29.12.2008р., пунктами 6.2, 6.3, 6.4, 10.5 якого було передбачено, що орендар має право з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого приміщення, здійснювати його реконструкцію, технічне переобладнання та інші поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості; невід'ємні поліпшення орендованого майна здійснені за згодою орендодавця є власністю орендаря. У разі припинення оренди вартість таких поліпшень підлягає відшкодуванню у місячний термін з моменту припинення дії договору оренди; при припиненні або розірванні договору здійснені орендарем за рахунок власних коштів поліпшення, які не можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря.
Експертна вартість об'єкта оренди становили 69567грн.
29 грудня 2003р. між сторонами також було укладено ще два договори оренди, згідно з якими позивач прийняв в оренду нежиле підвальне приміщення площею 114, 1 кв.м 4-ох поверхового будинку по пр.Ушакова, 42 експертною вартістю 38190грн. та нежиле приміщення площею 127,9 кв.м. експертною вартістю 69327грн. з строком дії до 29.12.2008р., пункти 6.2, 6.3, 6.4 та 10.5 яких є аналогічними з першим договором.
Укладеними між сторонами 30.12.2003р. додатковими угодами до вищеназваних договорів внесено зміни та доповнено редакцію їх п.1.2, 6.3 , 6.4, 6.5, 10.6.
Згідно нової редакції пунктів 6.3, 6.4 та 6.5 орендарю надано право вносити зміни до складу орендованого приміщення, здійснювати його реконструкцію, технічне переозброєння та інші невід'ємні поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості. Невід'ємні поліпшення орендованих приміщень здійснені орендарем є його власністю. Орендар має право, а орендодавець дає згоду на приватизацію орендованого приміщення у відповідності до умов чинного законодавства.
В подальшому на підставі рішень господарського суду Херсонської області від 05.10.2005р. у справах №4/240-ПД-05, 4/241-ПД-05 та 4/242-ПД-05 пункти 6.3 та 6.5 в редакції додаткових угод від 30.12.2003р. визнані недійсними, отже, ці пункти були залишені в редакції, прийнятій від 29.12.2003р., тобто на дату укладення договорів.
Оскільки об'єкт оренди потребував капітального ремонту, між сторонами було складено три дефектних акти від 30.12.2003р. по кожному з договорів, згідно з якими було встановлено, що орендовані приміщення потребують невідкладеного ремонту: укріплення фундаменту; ліквідації тріщин у стінах та стелі приміщення; ремонту підлоги; заміни вікон, зовнішньої та внутрішньої штукатурки приміщень; заміни каналізації, водопроводу та системи опалення, заміни дверей.
08 січня 2004р. між позивачем і ПП ОСОБА_3 був укладений договір на виконання ремонтно-будівельних робіт орендованих приміщень та складено кошторисну документацію: встановлено перелік робіт, договірні ціни, локальні кошториси, розрахунки загальновирбничих витрат до них, відомості ресурсів.
Згідно листів №01-14/1576 від 24.10.2005р. та №01/08-02/1 від 08.01.2004р. відповідачем погоджено проведення ремонтних робіт, реконструкції та технічного переозброєння орендованих приміщень площами відповідно 128,3 кв.м.; 114,1 кв.м., 127,9 кв.м. про пр.Ушакова, 42.
Роботи приймалися замовником від підрядника на підставі актів форми №КБ-2в, копії яких надані в матеріали справи.
Першого січня 2008р. між позивачем (замовник) та підрядником - ПП ОСОБА_3 був складений акт, в якому сторони підтвердили виконання будівельних робіт, проведення розрахунків по них та відсутність заперечень.
Вартість виконаних робіт, пов'язаних з реконструкцією та ремонтом орендованих приміщень становить 155478грн., факт сплати яких позивач підтверджує наданими в матеріали справи документами первинного бухгалтерського обліку - квитанціями до прибуткових касових ордерів.
Договори оренди припинили дію, а орендовані приміщенні передані орендодавцю на підставі судових рішень:
- №4/71-ПН-09 від 04.08.2010р. (постанова Запорізького апеляційного господарського суду) - по приміщеннях площею 128, 3 кв.м. та 127,9 кв.м.;
- №14/51-ПН-10 від 28.09.2010р. (постанова Запорізького апеляційного господарського суду) по приміщенню площею 114, 1 кв.м.
Між сторонами існує невизначеність в частині з'ясування та дослідження обставин, що мають значення для справи та винесення правильного рішення і потребують спеціальних знань, в зв'язку з чим позивачем заявлене клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи з метою визначення суми збільшення вартості нежилих приміщень, які орендувались позивачем з врахуванням здійснених поліпшень.
Відповідач, не погоджуючись з заявленим клопотанням, просить суд залишити його без задоволення, оскільки здійснені поліпшення проведені без згоди орендодавця, з порушенням порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом ФДМУ від 03.10.2006р. №1523.
Звертає увагу суда на той факт, що позивач пропонує обрахувати вартість ремонту (невід'ємних поліпшень) шляхом встановлення різниця між фактичною оцінкою вартості майна на сьогоднішній день, що значно зросли у зв'язку із інфляційними процесами та ринковою вартістю об'єкта в порівнянні з моментом передачі майна в оренду. Експертні дослідження не дадуть змоги встановити вартість таких робіт.
Надавши оцінку доводам сторін, суд задовольняє заявлене позивачем клопотання про призначення судової експертизи, оскільки з'ясування питання щодо встановлення факту проведення орендарем ремонтних робіт орендованого майна в процесі його використання, конкретизації цих робіт та їх вартості необхідно для з'ясування обставин справи і винесення правильного рішення, а також потребує спеціальних знань.
Суд призначає судову будівельно-технічну експертизу по справі, проведення якої доручає експерту Фесун Ларисі Анатоліївні, свідоцтво №НОМЕР_1 від 30.10.2009р., АДРЕСА_1.
Враховуючи процесуальну рівність сторін, з метою надання їм можливості викласти перелік питань, які, на їх погляд, мають бути вирішені експертом, у судовому засіданні оголошувалися перерви до 13, 19, 27 квітня 2011р.
Керуючись ст.41, п.1 ч.2 ст.79, ст.86 ГПК України, суд
1. Призначити судову будівельно-технічну експертизу для з'ясування обставин і питань, що потребують спеціальних знань та стосуються встановлення факту здійснення поліпшень орендованого майна, їх вартості, вартості поліпшень, які неможливо відокремити від майна та інших питань, необхідних для правильного вирішення спору.
2. Доручити проведення судової експертизи Фесун Ларисі Анатоліївні, свідоцтво №НОМЕР_1 від 30.10.2009р., АДРЕСА_1.
3. Попередити експерта Фесун Ларису Анатоліївну про кримінальну відповідальність за дачу завідомо недостовірного висновку.
4. Витрати по оплаті експертизи покласти на позивача.
5. На вирішення судової будівельно-технічної експертизи поставити наступні питання:
- який фактичний обсяг виконаних робіт з невід'ємних поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від орендованого майна без заподіяння йому шкоди за кожним договором окремо в порівнянні з наданою позивачем до позовної заяви проектно-кошторисною документацією;
- яка вартість фактично виконаних робіт з невід'ємних поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від орендованого майна, без заподіяння йому шкоди за кожним договором окремо на момент закінчення здійснення таких робіт;
- яка вартість фактично виконаних робіт з невід'ємних поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від орендованого майна без заподіяння йому шкоди, за кожним договором окремо на момент здійснення таких робіт, згідно листа ПП «Стройцемент»№ б/н від 14.10.2005р.;
- яка варіть невід'ємних поліпшень орендованого майна (в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна), які неможливо відокремити від орендованого майна без заподіяння йому шкоди за кожним договором окремо на момент закінчення робіт станом на 01.01.2008р., згідно акту прийому-передачі виконаних робіт від 01.01.2008р.;
- яка вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна (в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна), згідно листа ПП «Стройцемент»№ б/н від 14.10.2005р., які неможливо відокремити від орендованого майна без заподіяння йому шкоди, за кожним договором окремо станом на момент виконання таких робіт за наданою позивачем до позовної заяви проетно-кошторисною документацією;
- виходячи з матеріалів справи (дефектний акт, інвентарна справа), визначити технічний стан об'єкту оренди на дату передачі даного об'єкту в оренду;
- виходячи з технічного стану об'єкт (а)(ів) оренди на день передачі в оренду, виходячи із матеріалів справи і технічної документації, визначити ринкову вартість (у відповідних цінах) об'єкта оренди;
- визначити ринкову вартість (у відповідних цінах) об'єкта оренди на день обстеження (проведення судово-будівельної експертизи);
- визначити вартість поліпшень як різницю в цінах (ринкової вартості майна у порівняльних цінах) на момент передачі об'єктів в оренду та на дату проведення експертизи;
- чи можлива була експлуатація об'єкта оренди згідно його функціонального призначення по договору оренди виходячи з його технічного стану на день укладення договору оренди;
- чи можлива експлуатація об'єкту оренди на день проведення експертизи задля надання послуг населенню (розміщення інтернет клубу, магазину та т.і.), виходячи з його технічного стану.
6.Сторони зобов'язані надати на вимогу експерта усі необхідні документи, пояснення та інші відомості, необхідні для проведення судової експертизи.
7. Експертний висновок по проведеній експертизі надати господарському суду Херсонської області.
8. До одержання результатів судової експертизи провадження у справі зупинити.
9. Копії ухвали надіслати сторонам, судовому експерту Фесун Л.А. за адресою: 73000, АДРЕСА_1.
Суддя Н.О. Задорожна