"28" квітня 2011 р. Справа № 5016/441/2011(3/35)
за первісним позовом: Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1
57156, АДРЕСА_1
до відповідача: Радсадівської сільської ради Миколаївського району
Миколаївської області
57160, Миколаївська область, Миколаївський район, с. Радсад, вул. Миру, 5
про: стягнення витрат, понесених на капітальний ремонт орендованого комунального майна в розмірі 42 187,00 грн.
За зустрічним позовом: Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області,
57160, Миколаївська область, Миколаївський район, с. Радсад, вул. Миру, 5
До відповідача: Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1
57156, АДРЕСА_1
Про: стягнення заборгованості за договором оренди в сумі 36 178,04 грн.
Суддя Смородінова О.Г.
Від ФОП ОСОБА_1: ОСОБА_1;
ОСОБА_3, за довіреністю.
Від Радсадівської сільської ради: Матяшевська Г.М. -голова сільської ради;
Від прокуратури: Круш Т.О.
Позивач звернувся до господарського суду з позовом стягнути з відповідача вартість виконаних позивачем робіт з капітального ремонту водогону на суму 42 187,00 грн.
Позовні вимоги ґрунтуються на підставі договору №1 оренди майна від 30.06.2008 року; листів від 23.01.09р. вих. №20-23, від 12.07.07р. за вих.№215-04-07 від 23.07.10р. №102, від 28.07.10р. №236-04-07 , норм ст.ст. 776, 677 Цивільного кодексу України, ст.ст. 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», листа Держаного комітету України з будівництва й архітектури від 30.04.2003р. №7/7-401 та мотивовані тим, що оскільки вихід з ладу глибинних насосів, що підіймали воду з свердловин і подавали її споживачам повністю унеможливлювали здійснення позивачем оренди майна (водогону) відповідно до умов договору, останній був змушений упродовж 2009 року виконати капітальний ремонт всього водогону з заміною зазначених насосів. Після чого позивач листом від 12.07.2007 року за вих. № 215-04-07 направив на адресу відповідача для розгляду і підписання підписані позивачем акти виконаних робіт з капітального ремонту водогону на суму 42187,00грн. Крім того, наступним листом від 23.07.2010 року за вих. № 102 позивач, посилаючись на норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна», пропонував зарахувати вартість проведеного ним капітального ремонту водогону в рахунок орендної плати. На що відповідач своїм листом від 28.07.2010 року за № 236-04-07 відмовився як від підпису наданих позивачем актів виконаних робіт з капітального ремонту водогону, так і від зарахування вартості цих робіт в рахунок орендної плати. При цьому відповідач, мотивуючи свою відмову, не заперечує ні факт ремонту позивачем водогону, ні обсяги виконаних при цьому робіт, ні отримання від позивача на підпис актів виконаних робіт. Але вважає, оскільки ним (відповідачем) не було надано згоди на проведення капітального ремонту орендованого майна, це нібито є порушенням умов договору і звільняє відповідача від обов'язку відшкодування позивачу вартості проведених ним робіт. При цьому відповідач робить посилання на п. 6.1.6 договору згідно якого: - орендар (позивач) не повинен здійснювати без письмової згоди орендодавця (відповідача) перебудову, добудову та перепланування об'єкта, що орендується.
Відповідач у відзиві просить відмовити позивачу в позові оскільки, відповідно до ч.1 ст. 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму лише за згодою наймодавця і, згідно з вимогами ч. 5 ст. 778 ЦК, якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості; виникають запитання, якими документами позивач може підтвердити невідкладну необхідність здійснення вказаного ремонту та сам факт його здійснення, крім листів на адресу відповідача. Адже в своїх листах позивач поставив відповідача вже перед фактом начебто здійсненого ремонту; як відповідач повинен був знати про необхідність ремонту , якщо позивач повідомив його про ремонт вже після його здійснення; в обґрунтування складу і розміру виконаних ним робіт, позивач повинен надати первинні та зведені бухгалтерські документи, підтверджені платіжними документами, в яких відображено склад і розмір понесених ним витрат з капітального ремонту, а також документи з фінансової звітності щодо названого капітального ремонту. Також, в бюджеті Радсадівської сільської ради на 2010 і на 2011 рік не були передбачені видатки на відшкодування витрат з капітального ремонту орендованого майна приватному підприємцю ОСОБА_1. ОСОБА_1 жодного разу не звертався до сільської ради з проханням передбачити вказані видатки у бюджеті на 2010 чи 2011 роки.
22.03.11р. від відповідача за первісним позовом до господарського суду надійшов зустрічний позов в якому позивач - Радсадівська сільська рада Миколаївського району Миколаївської області просить стягнути з відповідача -ФОП ОСОБА_1 заборгованість по орендним платежам за договором оренди №1 від 30.06.2008р. в сумі 25 622,14 грн., пеню в розмірі 7662,60 грн. та 3% річних від простроченої суми в розмірі 2893,30 грн.
Зустрічні позовні вимоги ґрунтуються на підставі договору оренди №1 від 30.06.08р., норм ст.ст. 551, 625, 762 Цивільного кодексу України, ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 231 Господарського кодексу України та мотивовані тим, що орендар за період з липня 2008 року станом на 11.10.10р. має перед орендодавцем заборгованість по орендній платі в розмірі 25622,14 грн.
04.04.11р. в письмових запереченнях на зустрічний позов підприємець вимоги Радсадівської сільської ради не визнає мотивуючи тим, що в розрахунку заборгованості по орендній платі позивач зазначає розмір орендної плати 5%, що не відповідає рішенню Радсадівської сільської ради від 27.06.08р. №14 про наданню пільг, згідно якого сума орендної плати за період з 01.07.2008 року по 12.10.10р. повинна складати 5106,75 грн. -1%.
04.04.11р. від позивача за первісним позовом до суду надійшла заява про збільшення розміру позовних вимог, в якій останній просить стягнути з відповідача: вартість виконаних позивачем робіт з капітального ремонту свердловин на суму -42187,00 грн., пені в розмірі -14938,96 грн., втрат від інфляції за час прострочення виконання зобов'язання в сумі -6863,15 грн., 3% річних в сумі -2214,82 грн.
Відповідно до змісту абзацу 4 ст. 22 Господарського процесуального кодексу України, судом ухвалою від 21.04.11 року прийнято до розгляду збільшення позовних вимог за первісним позовом.
27 квітня 2011 року від прокуратури Миколаївської області до господарського суду Миколаївської області надійшло повідомлення про вступ у справу №5016/441/2011(3/35) з метою захисту інтересів держави в особі Радсадівської сільської ради.
Згідно з приписами абз.1 ст. 29 Господарського процесуального кодексу України прокурор бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, порушену за позовом інших осіб, на будь-якій стадії її розгляду для представництва інтересів громадянина або держави.
28.04.2011 року суд, за результатами розгляду справи на підставі ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, оголосив вступну та резолютивну частини рішення.
Ознайомившись з матеріалами справи, вислухавши учасників судового процесу, суд -
30 червня 2008 року між сторонами був укладений договір №1 «оренди майна житлово-комунального господарства Радсадівської сільської ради»згідно з умовами якого Радсадівська сільська рада, як орендодавець, надає, а ФОП ОСОБА_1, як орендар, приймає в строкове платне користування наступні споруди житлово-комунального господарства (далі - обєкти): Центральний водогін, свердловини з баштами, очисні споруди, техніка для обслуговування очисних споруд. Адреса споруд: АДРЕСА_2.
Стан об'єкту, що експлуатується, на момент передачі в оренду: задовільний (п. 1.1.3). Об'єкт оренди передається в оренду для збирання, очищення та розподілу води, прибирання сміття, боротьби з забрудненням та подібні роботи, водопровідні, каналізаційні, та протипожежні роботи, збирання та обробки стічних вод, роздрібна торгівля іншими непродовольчими товарами.
Термін оренди складає 3 роки з моменту прийняття об'єктів, що орендуються (п. 3.1). Розмір орендної плати за весь об'єкт, що орендується у цілому складає за рік (222841,07 х 5%) = 11142,05 грн. Розмір орендної плати за місяць складає (222841,07 х 5%): 12 місяців = 928,50 грн. (пункти 4.1, 4.2).
Відповідно до умов пунктів 4.3, 4.4, 4.5 договору орендна плата сплачується орендарем щомісячно в безготівковому порядку на розрахунковий рахунок орендодавцю не пізніше 10 числа кожного місяця. Орендар зобов'язаний протягом 10 днів з моменту прийняття об'єкту, що орендується, перерахувати орендну плату за один місяць авансом. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Необхідно вказати, на виявлені судом розбіжності в питанні щодо затвердження орендної плати, які визначені в рішенні Радсадівської сільської ради 27.06.08р. №14 та в даному договорі.
До обов'язків орендаря за договором, зокрема, увійшло: п.6.1.2 - своєчасно здійснювати орендні платежі; 6.1.3 - нести всі витрати з експлуатації об'єкта, що орендується; 6.1.4 - утримувати об'єкт, що орендується, у повній справності; 6.1.5 - здійснювати за власний рахунок поточний ремонт об'єкта, що орендується, у термін оренди; 6.1.6 - не здійснювати без письмової згоди орендодавця перебудову, добудову та перепланування об'єкта, що орендується; 6.1.8 - за власний рахунок усувати несправності та поломки комунікації об'єкта що орендується.
За умовами пунктів 7.9 та 7.10 договору здійснені орендарем відокремлювані покращення об'єкту оренди, є власністю орендаря; поліпшення стану об'єкту оренди проводиться орендарем за письмовою згодою з орендодавця. Розмір витрат на капітальний ремонт зараховується при виконанні розрахунків по орендній платі.
За змістом пункту 9.2 умови даного договору можуть бути змінені лише за взаємною згодою сторін з обов'язковим складанням письмового документу.
Матеріали справи свідчать, що згідно акту приймання-передачі техніки та об'єктів ЖКГ комунальної власності Радсадівської сільської ради, який виступає додатком №1 до договору 31 від 30.07.08р. (хоча договір від 30.06.08р.та підписаний відповідачем лише 12.08.08 року) були передані в оренду ПП ОСОБА_1, споруди за договором №1 від 30.06.08р., які в більшості своїй є капітальними.
Як вбачається з пояснень обох сторін, жодних орендних проплат орендодавцю за цим договором орендарем здійснено не було.
Згідно наданих 26.04.11р. позивачем доказів (рішення Радсадівської сільської ради №2 від 01.03.06р., №2 від 11.08.06 року, №3 від 15.11.06 року, акт №1 та акт №2) капітальні споруди артскважини, башні Рожковського, будівля насосної, будівля очисних споруд були передані в комунальну власність сільської ради, за актами -безкоштовно з балансу ВАТ «Радсад »на баланс Радсадівської сільської ради.
Відповідно ж до технічних паспортів власником обох двух будівель виступав ВАТ «Радсад». Як з'ясовано судом, пункт 2 рішення ради №2 від 01.03.06 року радою не було виконано, свідоцтво на право власності на будівлі в зв'язку з фінансовими складнощами до цих пір не оформлені. Особами, які уповноважені на укладення договору оренди державного або комунального майна, є органи, що названі у ст. 5 Закону України «Про оренду держаного та комунального майна». Капітальні споруди які виступають предметом договору оренди фактичного були закріплені за Радсадівською сільською радою.
На правовідносини щодо найму будівлі або іншої капітальної споруди поширюється чинність загальних положень Цивільного кодексу України про найм. Та, оскільки предмет договору перебуває у комунальної власності, до цих правовідносин застосовується Закон України «Про оренду державного та комунального майна». До цього виду оренди в частині, що не суперечить названому закону, можуть застосовуватись загальні положення про найм (оренду), а у разі оренди відповідних видів майна -також положення про найм будівлі або іншої капітальної споруди (ст. 793 -797 ЦК) найм (оренду) транспортного засобу (ст. 798-805 ЦК).
Так, за змістом ст.ст. 759, 761 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
Предметом договору, як вже вищезазначено, виступають як нерухоме майно (будівлі, артскважини, башня Рожковського) так і транспортні засоби.
Відповідно до ч. 1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Статтями 793, 794 ЦК України, встановлено особливості найму окремих видів майна, як, найму будівлі або іншої капітальної споруди і, зокрема, про те, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.
В даному випадку договір №1 оренди від 30.06.2008 року був укладений на три роки, а тому відповідно до вимог ч.2 ст. 793, ст. 794 Цивільного кодексу України підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
За правилами ч.3 ст. 640 Цивільного кодексу України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Отже, проаналізувавши норми матеріального права та дослідивши відповідно до ст. 43 Господарського процесуального кодексу України фактичні обставини справи, суд дійшов висновків, що договір №1 від 30.06.2008 року не був нотаріально посвідчений та не пройшов державну реєстрацію. Причин такої бездіяльності, яка призвела до невідповідності договору умовам законодавства сторони суду не пояснили.
Правочини, з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, є нікчемними (ч.1 ст. 220 ЦК України).
Момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 Цивільного кодексу України пов'язується з державною реєстрацією, тому правочини які не пройшли державну реєстрацію є неукладеними і такими, що не породжують, для сторін права та обов'язки. Такий невиконаний правочин не створює юридичних наслідків.
Отже, на підставі вищенаведеного, встановивши факт невідповідності договору №1 оренди майна від 30.06.2008 року умовам законодавства (його неукладеності) суд повинен по даній справі відмовити сторонам як в задоволенні первісного позову так і зустрічного позову.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 29, 43, 44, 49, 82, 82-1, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд -
1. В задоволені первісного позову відмовити.
2. В задоволені зустрічного позову відмовити.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.
Суддя О.Г. Смородінова
Рішення підписано 05.05.2011 року