73000, м. Херсон, вул. Горького, 18
19.04.2011 Справа № 4/86-ПД-10
Господарський суд Херсонської області у складі судді Людоговської В.В. при секретарі Шевченко М. С., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом регіонального відділення Фонду державного майна України
по Херсонській області м. Херсон
до товариства з обмеженою відповідальністю "Геліос-1" м. Каховка
Херсонської області
про розірвання договору та зобов'язання повернути майно
за участю представників сторін:
від позивача - провідний спеціаліст Маляренко А.О.
від відповідача - Шамановська М.А. - представник
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Херсонській області (позивач по справі) звернулося з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Геліос-1" (відповідач ) про розірвання договору купівлі-продажу № 109 від 23 січня 2003 року об'єкту незавершеного будівництва “35-ти квартирний житловий будинок”, який знаходиться за адресою Херсонська область м.Каховка вул.П. Морозова.
Крім того, позивач просить зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "Геліос-1" повернути регіональному відділенню Фонду державного майна України по Херсонській області об'єкт незавершеного будівництва “35-ти квартирний житловий будинок”, який знаходиться за адресою м.Каховка вул.П.Морозова Херсонської області за актом приймання -передачі.
Рішенням Господарського суду Херсонської області від 15.06.2010 року позовні вимоги було задоволено в повному обсязі. Постановою Запорізького апеляційного господарського суду від 19.10.2010 року вищевказане рішення було залишено без змін. Постановою Вищого господарського суду України від 13.01.2011 року рішення Господарського суду Херсонської області від 15.06.2010 року та постанову Запорізького апеляційного господарського суду від 19.10.2010 року було скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Під час нового розгляду справи - Позивач наполягає на задоволенні позовних вимог.
Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані до справи докази, заслухавши представників сторін, суд
Між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Херсонській області (позивач по справі) та ТОВ “Геліос-1”(відповідач) 23 січня 2003року було укладено договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва “35-квартирний житловий будинок”. Зазначений договір посвідчено приватним нотаріусом Каховського районного нотаріального округу 23.01.2003року та зареєстровано в реєстрі за №109.
Згідно з цим договором позивач зобов'язався передати у власність відповідача об'єкт незавершеного будівництва “35-квартирний житловий будинок”, який знаходиться за адресою м.Каховка Херсонської області вул. П.Морозова, а відповідач зобов'язався прийняти зазначений об'єкт і сплатити за нього 23.911грн.12коп. протягом 30 днів з моменту підписання договору.
29 липня 2009року сторонами підписано договір про внесення змін до договору купівлі-продажу від 23.01.2003року, який посвідчено нотаріально. Пунктом 4 договору про внесення змін сторони доповнили розділ 5 договору купівлі-продажу “обов'язки покупця”пунктом 5.9 в наступній редакції: протягом шести місяців з дня нотаріального посвідчення цієї додаткової угоди підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та в місячний термін після його переоформлення надати продавцю копію цих документів.
Крім того, сторонами внесено зміни до пункту 5.4 договору купівлі-продажу щодо обов'язків покупця та викладено його в наступній редакції: протягом трьох років з дня нотаріального посвідчення змін до договору добудувати об'єкт та ввести його в експлуатацію.
Договір про внесення змін посвідчено нотаріально 29.07.2009 року. Отже, відповідач зобов'язаний був отримати дозвіл на виконання будівельних робіт не пізніше 29.01.2010року. Матеріали справи свідчать, що актом від 04.03.2010року перевірки виконання договору купівлі-продажу від 23.01.2003року та договору про внесення змін від 29.07.2009року підтверджується невиконання відповідачем обов'язків за основним та додатковим договорами в частині переоформлення права забудовника.
Пункт 4 договору від 29.07.2009року про внесення змін в договір купівлі-продажу від 23.01.2003року в частині пункту 5.9 договору підлягає виконанню згідно з вимогами Закону України “Про планування і забудову територій”від 20.04.2000року.
Відповідно до ст.1 зазначеного Закону замовником (забудовником) є фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку і подала у встановленому законодавством порядку заяву щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни об'єкта містобудування.
Виходячи із змісту договору купівлі-продажу замовником будівництва є відповідач, тому саме він за умовами зазначеного закону та умовами договору зобов'язаний отримати право на здійснення будівельних робіт.
Необхідною умовою отримання дозволу на виконання будівельних робіт є право забудовника на землю, яке реалізується забудовником шляхом використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.
Наданим до матеріалів справи рішенням виконавчого комітету Каховської міської ради Херсонської області №75 від 25.02.20010року 35-квартирному житловому будинку присвоєно адресний номер - вулиця П.Морозова №1 “б”, а рішенням виконавчого комітету Каховської міської ради Херсонської області №76 від 26.02.20010року ТОВ “Геліос-1”надано містобудівні умови і обмеження забудови та зобов'язано його отримати технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта містобудування від юридичних осіб, які забезпечують експлуатацію елементів інженерних інфраструктур; розробити та надати завдання на проектування об'єкту будівництва проектній організації; укласти договір з органами місцевого самоврядування на відрахування коштів (пайової участі) на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктур; в місячний строк замовити виготовлення проекту землеустрою в землевпорядній організації та інше.
Відповідно до статті 629 ЦК України укладений між сторонами договір купівлі-продажу від 23.01.2003року та договір про внесення змін до нього від 29.07.2009року є обов'язковим для виконання для відповідача і він має дотримуватися взятих на себе зобов'язань за договором.
Пунктом 5 статті 27 Закону України “Про приватизацію державного майна передбачено розірвання договору купівлі-продажу на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань за договором купівлі-продажу.
Пунктом 11.3 договору купівлі-продажу від 23.01.2003 року також передбачено , що у разі невиконання однією із сторін умов цього договору, він може бути розірваний на вимогу другої сторони за погодженням сторін або за рішенням суду.
Матеріалами справи підтверджується, що відповідач звертався до позивача з пропозицією про продовження строку на здійснення відповідних дій щодо переоформлення прав забудовника, але листом №11-07-00272 від 02.02.2010року позивач відмовив в задоволенні його клопотання.
Відповідач заперечуючи проти позову, надав до матеріалів справи Витяг з рішення Каховської міської ради від 21.07.2010 року №1116/70 про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, Акт про передачу та прийом земельної ділянки в натурі від 15.10.2010 року; Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.09.2010 № 01-07/897; Акт узгодження та встановлення меж земельної ділянки від 23.04.2010 року; Висновок відділу держкомзему у м.Каховці Херсонської області щодо присвоєння кадастрового номеру земельної ділянки.
Суд констатує та матеріалами справи підтверджується, що відповідач порушив умови договору купівлі-продажу від 23.01.2003року, що відповідно до вимог вищезазначених норм закону та пункту 11.3 договору є підставою для дострокового розірвання договору.
Але з огляду на приписи ст..19 Закону України «Про особливості приватизації об»єктів незавершеного будівництва»така умова як строк, протягом якого покупець має вчинити переоформлення права забудовника на об»єкт незавершеного будівництва, як обов»язкова умова приватизації об»єкту незавершеного будівництва не визначена.
В даному випадку суд, врахувавши ступінь вини покупця, вплив суб»єктивних факторів, що мали місце у випадку неналежного виконання такої умови, а також дії, що вчиняються покупцем для належного виконання цієї умови договору та істотність несвоєчасності виконання вказаної умови договору, дійшов висновку щодо відмови в задоволенні позовних вимог.
Суд також звертає увагу сторін на загальні засади цивільного законодавства, які є притаманними для будь-якого громадянського суспільства, і формальне їх закріплення у ст..3 ЦК України не виключає їх застосування до будь-яких цивільних правовідносин.
Вимога справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства практично виражається у встановленні його нормами рівних умов для участі всіх осіб у цивільних відносинах; закріпленні можливості адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу; поєднання створення норм, спрямованих на забезпечення реалізації цивільного права з шануванням прав та інтересів інших осіб, моралі суспільства тощо. При цьому справедливість можна трактувати як визначення нормою права обсягу, межі здійснення і захисту цивільних прав та інтересів особи адекватно її ставленню до вимог правових норм. Добросовісність означає прагнення сумлінно захистити цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов»язків. Розумність -це зважене вирішення питань регулювання цивільних відносин з урахуванням інтересів усіх учасників, а також інтересів громади (публічного інтересу).
В засіданні оголошувалася вступна та резолютивна частина рішення.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд
1. В задоволенні позовних вимог відмовити.
Суддя В.В.Людоговська
Повне рішення складено 22.04.2011 р.