"11" вересня 2006 р.
Справа № 30/389-05-8819
Позивач: Одеська міська рада
Третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради
Відповідач: Закрите акціонерне товариство Футбольний клуб «Чорноморець»
Про визнання договору недійсним та зобов'язання повернути майно
Суддя Рога Н.В.
Представники:
Від позивача: Нікішев О.В..- довіреність №578\исх-гс від 05.10.2005р., довіреність №213\исх-гс від 04.05.2006р.
Від третьої особи: Собітнюк І.С.- довіреність №0113\9712 від 28.09.2005р., довіреність №01-13\16 від 05.01.2006р.
Від відповідача: Ткачук А.Л.- довіреність від 31.01.2005р., Фельдман О.А.- довіреність від 10.03.2005р., довіреність від 18.01.2006р.
Суть спору: Позивач, Одеська міська рада, звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Закритого акціонерного товариства «Футбольний клуб «Чорноморець» (далі - ЗАТ ФК «Чорноморець»), за участю третьої особи на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі - Представництво), про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилих приміщень шляхом викупу №177 від 28.10.2004р., укладеного між Представництвом та ЗАТ ФК «Чорноморець» з дати його укладання та зобов'язання відповідача повернути територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради отриману ним за договором купівлі-продажу нежилих приміщень шляхом викупу №177 від 28.10.2004р. будівлю кінотеатру «Одеса», що в цілому складається з однієї будівлі загальною площею 3942,9 кв.м та розташована за адресою: м. Одеса, вул. Спиридонівська (колишня Горького), 1\3.
Представник позивача позовні вимоги підтримує, наполягає на їх задоволенні.
Третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору повністю підтримує позов.
Відповідач проти позову не заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.
Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:
14 липня 1999 р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю одеської міської ради (орендодавець) та ЗАТ ФК «Чорноморець» (орендар) був укладений договір оренди не житлового приміщення №130\33, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне володіння та користування приміщення триповерхової будівлі, загальною площею 3384,77 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Спиридонівська (колишня Горького), 1\3 з метою розміщення культурного центру. Термін дії договору -до 14.07.2013р.
01.04.2003р. сторони підписали Додаткове погодження до договору оренди №130\33, яким змінили п.1.1. договору у частині збільшення площі з 3384,77 кв.м на 4130,5 кв.м на підставі технічного паспорту ОМБТІ та РОН від 19.05.2003р. Додатковими погодженнями від 15.10.2003р. та від 01.12.2003р. сторони змінювали розмір орендної плати.
Рішенням Одеської міської ради від 26.03.2003р. №1046-ХХІУ «Про приватизацію та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси у 2003р.» Представництву було доручено підготувати програму приватизації та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси на 2003-2005 р.р. і представити її на затвердження Одеською міською радою.
28 жовтня 2004р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Продавець) та ЗАТ ФК «Чорноморець» (Покупець) був укладений договір купівлі-продажу №177 нежилих приміщень шляхом викупу, згідно якого Продавець продав, а Покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у вигляді будівлі кінотеатру «Одеса», що в цілому складається з однієї будівлі загальною площею 3942,9 кв.м, та розташована за адресою: м. Одеса, вул. Спиридонівська (колишня Горького), 1\3.
29 жовтня 2004р. сторони підписали Акт приймання передачі №188 індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді будівлі кінотеатру «Одеса», що в цілому складається з однієї будівлі загальною площею 3942,9 кв.м, та розташована за адресою: м. Одеса, вул. Спиридонівська (колишня Горького), 1\3 ЗАТ ФК «Чорноморець».
Відповідно до п.1.2. договору приватизація об'єкта комунальної власності здійснювалася згідно з Законом України «Про державну програму приватизації на 2000-2002р.р.», Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», рішенням Одеської міської ради №1283-ХХІУ від 11.07.2003р. «Про приватизацію та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси у 2003р.».
Рішенням Одеської міської ради від 28.04.2005р. №4142-ІУ «Про розгляд протесту прокурора м. Одеси від 27.04.2005р. №473» рішення Одеської міської ради №1283-ХХІУ від 11.07.2003р. «Про приватизацію та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси у 2003р.» було скасовано у частині включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації та відчуженню шляхом викупу будівлі кінотеатру «Одеса», що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Спиридонівська (колишня Горького), 1\3.
За таких обставин, позивач вважає, що приватизація об'єкту комунальної власності - будівлі кінотеатру «Одеса» , що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Спиридонівська (колишня Горького), 1\3, відбулася з порушенням ст.26 закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» -без законного рішення міської ради про відчуження зазначеного об'єкту.
Крім того, позивач зазначив, що будівля кінотеатру «Одеса», розташована у пам'ятці місцевого значення -«Колишній будинок економічного товариства офіцерів Одеського округу і гарнізонне зібрання», 1908-1909р.р. побудови, архітектор - інженер Г.Л. Янчин», та занесена до реєстру пам'яток архітектури та містобудування місцевого значення рішенням виконавчого комітету Одеської обласної ради народних депутатів від 11.08.1987р. №392, що вбачається з листа Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації від 27.04.2005р. №2005.
Відповідно до п.13 ст.6, ст.18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» об'єкти культурної спадщини , що є пам'ятками місцевого значення , можуть бути відчужені за наявності погодження органу культурної спадщини відповідної державної адміністрації. Відповідно до зазначеного вище листа Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації від 27.04.2005р. №2005 такого погодження на відчуження будівлі кінотеатру «Одеса» не надавалось. За таких обставин, позивач вважає, що договір купівлі-продажу №177 від 28.10.2004р. був укладений з порушенням вимог п.6 ст.16, ст18 Закону України «Про охорону культурної спадщини».
Позивач також вважає, що відчуження за спірним договором купівлі-продажу майна способом приватизації шляхом викупу майна орендарем суперечить вимогам п.1 ст.11 закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», адже у договорі оренди №130\33 від 14.07.1999р. не було передбачено викупу майна орендарем.
На підставі зазначеного вище, позивач вимагає визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилих приміщень шляхом викупу №177 від 28.10.2004р., укладеного між Представництвом та ЗАТ ФК «Чорноморець» з дати його укладання та зобов'язання відповідача повернути територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради отриману ним за договором купівлі-продажу нежилих приміщень шляхом викупу №177 від 28.10.2004р. будівлю кінотеатру «Одеса», що в цілому складається з однієї будівлі загальною площею 3942,9 кв.м та розташована за адресою: м. Одеса, вул. Спиридонівська (колишня Горького), 1\3.
Третя особа по справі - Представництво, як виконавчий орган Одеської міської ради. Позовні вимоги повністю підтримує.
Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на його необґрунтованість та безпідставність. Відповідач зазначив, що редакція ст.6 Закону України «Про охорону об'єктів культурної спадщини», на яку в обґрунтування позову посилається позивач, набрала чинності лише 16.12.2004р., отже, не була чинною на момент укладення оскаржуваного договору. Згідно ж попередньої редакції цієї статті , погодження відчуження пам'яток місцевого значення відносилося до компетенції органів охорони культурної спадщини Ради міністрів Автономної республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій та органів охорони культурної спадщини місцевого самоврядування. Листом від 16.09.2003р. за №155 Управління з питань охорони об'єктів культурної спадщини Одеської міської ради Представництву надано дозвіл на відчуження об'єкта міської комунальної власності -будівлі кінотеатру «Одеса», загальною площею 4130,5 кв.м, та зазначено, що Управління відмовляється від права привілейованої купівлі зазначеного об'єкта.
Крім того, представник відповідача в судовому засіданні зазначив, що на момент укладення оскаржуваного договору рішення Одеської міської ради №1283-ХХІУ від 11.07.2003р. «Про приватизацію та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси у 2003р.» було чинним.
Відповідач також звернув увагу суду на те, що в період оренди, за згодою орендодавця він здійснив поліпшення орендованого майна на суму 439 539 грн. 50 коп. , що складає більш ніж 25% від вартості об'єкта оренди згідно експертної оцінки об'єкта на момент передачі його в оренду.
Відповідач також повідомив, що постановою господарського суду Одеської області від 13.04.2006р. по справі №6\49-06-1475 А, залишеною без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 11.07.2006р., яка набрала законної сили, скасовано рішення Одеської міської ради від 28.04.2005р. №4142-ІУ «Про розгляд протесту прокурора м. Одеси від 27.04.2005р. №473».
Розглянув матеріали справи, суд доходить до такого висновку:
Як вбачається з матеріалів справи, власником об'єкту комунальної власності - будівлі кінотеатру «Одеса», що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Спиридонівська (колишня Горького), 1\3 на момент укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу №177 від 28.10.2004р. була територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради, що підтверджується свідоцтвом про право власності, виданим виконкомом Одеської міської ради 09.12.1999р.(дублікат від 28.04.2004р.).
Представництво по управлінню комунальною власності, згідно Положення, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 26.03.2003р. №1040-ХХІУ, є виконавчим органом Одеської міської ради, який здійснює повноваження щодо організації та проведення приватизації , продажу комунальної власності територіальної громади міста.
ЗАТ ФК «Чорноморець» набуло права на приватизацію будівлі кінотеатру «Одеса» на підставі ст.51 Закону України «Про Державну програму приватизації на 2000- 2002р.р.» у зв'язку із здійсненням в процесі орендного користування поліпшень орендованого майна вартістю, що перевищує 25% залишкової вартості об'єкту оренди, що підтверджується матеріалами справи і проти чого сторони по справі не заперечують.
За результатом проведених Представництвом підготовчих робіт , 28 жовтня 2004р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ЗАТ ФК «Чорноморець» був укладений договір купівлі-продажу №177 нежилих приміщень шляхом викупу, згідно якого ЗАТ ФК «Чорноморець» набуло права власності на будівлю кінотеатру «Одеса», що в цілому складається з однієї будівлі загальною площею 3942,9 кв.м, та розташована за адресою: м. Одеса, вул. Спиридонівська (колишня Горького), 1\3.
Позивач по справі підставою визнання недійсним договору купівлі-продажу №177 від 28.10.2004р. зазначив наявність рішення Одеської міської ради від 28.04.2005р. №4142-ІУ «Про розгляд протесту прокурора м. Одеси від 27.04.2005р. №473». Але, постановою господарського суду Одеської області від 13.04.2006р. по справі №6\49-06-1475 А, залишеною без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 11.07.2006р., яка набрала законної сили, зазначене рішення Одеської міської ради скасовано.
Що стосується посилання позивача на укладання договору купівлі-продажу №177 від 28.10.2004р. за відсутності згоди на відчуження Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, то з цього приводу слід зазначити, що відповідно до п.13 ч.1 ст.6 Закону України «Про охорону культурної спадщини» (в редакції закону що діяла на момент укладення оскаржуваного договору) погодження відчуження або передачі пам'яток місцевого значення їхніми власниками чи уповноваженими ними органами іншим особам у володіння, користування або управління було віднесено до повноважень органу охорони культурної спадщини обласних державних адміністрацій та органів охорони культурної спадщини місцевого самоврядування відповідно до їхньої компетенції.
Відповідно до ст.18 цього ж Закону (в редакції, що діяла на момент укладення оскаржуваного договору) об'єкти культурної спадщини, що є пам'ятками, крім пам'яток, занесених до Переліку пам'яток, які не підлягають приватизації, можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом особам у володіння, користування або управління інший юридичній особі або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.
Отже, розмежування повноважень щодо погодження відчуження об'єктів культурної спадщини між органами охорони цих об'єктів обласних державних адміністрацій та відповідних органів місцевого самоврядування за змістом ч.1 ст.6 Закону України «Про охорону культурної спадщини» (в редакції закону що діяла на момент укладення оскаржуваного договору) здійснювалося відповідно до компетенції власника зазначеного об'єкту, якою була Одеська міська рада, тому Управління з питань охорони об'єктів культурної спадщини Одеської міської ради правомірно погодило відчуження будівлі кінотеатру «Одеса» своїм листом від 6.09.2003р. №155, діючи на підставі п.13 ч.1 ст.16 Закону України «Про охорону культурної спадщини» та у межах своєї компетенції.
Посилання позивача на порушення при укладанні оскаржуваного договору п.1 ст.11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та ст.17 Закону України «Про приватизацію державного майна» стосовно застосування такого способу як викуп майна орендарем лише у випадку, коли викуп майна орендарем був зазначений у договорі оренди , також не заслуговує на увагу, у зв'язку з тим. що орендні відносини між Представництвом та ЗАТ ФК «Чорноморець» регулювалися Законом України «Про оренду державного та комунального майна», згідно ст.25 якого ( в редакції, що діє з 1995р.) приватизація об'єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства. У даному випадку, орендар набув право викупу об'єкту оренди на підставі ст.51 Закону України «Про Державну програму приватизації на 2000- 2002р.р.» у зв'язку із здійсненням в процесі орендного користування поліпшень орендованого майна вартістю, що перевищує 25% залишкової вартості об'єкту оренди.
Згідно ч.1 ст.215 Цивільного кодексу України підставою недійсності право чину є недодержання в момент вчинення право чину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3,5.6 ст.203 цього кодексу. Обґрунтовуючи позов, позивач постався на ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України, згідно якої зміст право чину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Як вбачається з викладеного вище, позивачем не доведено порушення норм законодавства при укладанні договору купівлі-продажу №177 нежилих приміщень шляхом викупу від 28.10.2004р. За таких обставин, вимоги позивача є необґрунтованими, не доведеними, тому не підлягають задоволенню.
Керуючись ст.ст. 82-85 ГПК України, суд -
1. У задоволенні позову відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання.
Рішення підписане 25 вересня 2006р.
Суддя Рога Н. В.