"10" березня 2011 р.
Справа № 5/118.
За позовом приватного підприємства “Володимир - Буд”, с.Стрілецький Кут Кіцманського району Чернівецької області
до Сторожинецької міської ради, м. Сторожинець Чернівецької області
про визнання права на оренду земельної ділянки
Суддя Дутка В.В.
Представники сторін:
від позивача -Сарафенюк Р.І., довіреність від 04.01.2010 р.
від відповідача -Андріященко О.Р., доручення від 04.03.2011р.
СУТЬ СПОРУ: приватне підприємство “Володимир - Буд” звернулось з позовом до Сторожинецької міської ради про визнання права на оренду земельної ділянки, де просило:
- визнати право позивача на оренду земельної ділянки за адресою Чернівецька область, місто Сторожинець, вулиця Чаплигіна, 53 шляхом поновлення на той самий термін та на тих самих умовах договір оренди землі від 02.07.2008р. строком на один рік, з моменту набрання чинності судовим рішенням;
- визнати пункт 4 статті 28 Договору оренди землі від 02.07.2008р. недійсним.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на відсутність рішення Сторожинецької міської ради на звернення позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки. З урахуванням положень част. 3 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”, ст.764 ЦК України, част. 6 ст.3 Закону України “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва” позивач стверджує про своє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк. Внаслідок грубого порушення відповідачем умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства порушуються права та законні інтереси користувача земельної ділянки щодо продовження будівництва багатоквартирного житлового будинку. Крім того, позивач вважає недійсним пункт 4 статті 28 Договору оренди землі від 02.07.2008р. з посиланням на ст.233, част. 1 ст.207, 203, 215 ЦК України.
Відповідач у відзиві просить відмовити у задоволені позову за безпідставністю. Спірний договір оренди припинив свою дію, а поновлення договору можливе за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування, проте таке рішення не приймалося.
Позивач подав 03.02.2011р. заяву про уточнення позовних вимог та просить суд:
- визнати право орендного користування спірною земельною ділянкою на умовах договору оренди від 02.07.2008р.
- визнати поновленим на той самий термін та на тих самих умовах договір оренди від 02.07.2008р. строком на 1 рік, з моменту набрання чинності судовим рішенням.
- визнати пункт 4 статті 28 договору оренди від 02.07.2008р недійсним.
У судовому засіданні представник позивача просив задовольнити позов, представник відповідача позов не визнає та просив відмовити у його задоволенні.
Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, суд встановив таке.
Рішенням Сторожинецької міської ради від 18.04.2008р №108/25-2008 припинено дію договору оренди земельної ділянки від 25.04.2005р., передано ПП “Володимир-Буд” земельну ділянку площею 0,2295 га по вул.Чаплигіна, 53 в короткострокову оренду терміном на один рік для завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку, встановивши оренду плату в розмірі 14100 грн. на рік. Пунктом 4 наведеного рішення зобов'язано позивача до завершення будівництва та здачі в експлуатацію житлового будинку перерахувати 10% від вартості об'єкта будівництва на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м.Сторожинець.
На підставі вказаного рішення між сторонами укладений договір оренди землі від 02.07.2008р., за яким відповідач передав позивачеві в оренду земельну ділянку площею 0,2295 га, яка знаходиться в м.Сторожинець по вул.Чаплигіна, 53. Договір зареєстрований у Чернівецькій регіональній філії ДП “Центр ДЗК” 08.07.2008р.
Орендна плата , згідно п.7 Договору, становить 14100 грн. на рік.
Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
За п.6 Договору, строк договору встановлено в один рік для завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Судом встановлено, що позивач звернувся до відповідача з заявою від 10.04.2008р., яка отримана його представником у цей ж день, про поновлення на новий строк договору оренди земельної ділянки. У відповіді від 28.07.2009р. за №546 відповідач повідомив про розгляд заяви позивача та рекомендував для прискорення вирішення клопотання сплатити на розрахунковий рахунок Сторожинецької міської ради 10% від вартості будівництва багатоквартирного житлового будинку на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Сторожинець.
Отже, орендар у відповідності до вимог п.6 Договору, повідомив орендодавця про намір продовжити дії договору, проте, орендодавець після закінчення строку дії Договору оренди, тобто після 02.07.2009р., не надав письмових заперечень про продовження дії спірного договору оренди землі.
Відповідно до част. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Вище вказані обставини свідчать про погодження сторонами всіх істотних умов договору оренди земельної ділянки та вчинення позивачем необхідних та достатніх дій, направлених на поновлення дії договору на той же строк і на тих самих умовах, а отже не поновлення договору оренди суперечить положенням ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та положення цивільного законодавства, що є підставою для поновлення договору оренди земельної ділянки.
Окрім того, судом встановлено використання спірної земельної ділянки позивачем згідно умов договору оренди для завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку, що підтверджується висновком експертного дослідження спеціаліста-будівельника №1145 та не спростовується відповідачем.
Для подолання кризових явищ у будівельній галузі та регулювання правовідносин, що виникають у зв'язку з будівництвом житла прийнятий Закон України “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва”. Частиною шостою ст. 3 зазначеного Закону, встановлено, що договори оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, на яких здійснюється будівництво багатоквартирних житлових будинків (у тому числі із вбудовано-прибудованими приміщеннями соціального призначення) та на яких виконуються будівельно-монтажні роботи, укладені до набрання чинності цим Законом, підлягають поновленню на ті самі строки і на тих самих умовах, що були передбачені цими договорами у порядку, встановленому законом.
Посилання відповідача не те, що поновлення з позивачем договірних відносин оренди земельної ділянки можливе лише шляхом прийняття відповідного рішення Сторожинецькою міською радою, ґрунтується на помилковому ототожненні правовідносин укладення договору оренди земельної ділянки та правовідносин поновлення дії (продовження на той же строк і на тих самих умовах) вже укладеного договору оренди земельної ділянки. При цьому, відповідачем не враховано приписів ч. 3 ст.33 Закону України "Про оренду землі", яка чітко та вичерпно регулює порядок та підстави пролонгації договору оренди земельної ділянки.
Таким чином, вказана норма передбачає обов'язковість пролонгації договору оренди земельної ділянки (поновлення на той самий строк і на тих самих умовах) в разі відсутності письмових заперечень орендодавця у формі листа-повідомлення протягом одного місяця після закінчення строку договору та не вимагає як додаткового звернення орендаря з клопотанням про продовження дії договору оренди так і рішення орендодавця про згоду на поновлення договору оренди в якості підстави для його пролонгації. Відповідна (мовчазна) згода орендодавця вважається одержаною в разі відсутності його письмових заперечень протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, тобто шляхом вчинення конклюдентних дій (ч.3 ст.205 ЦК України).
Щодо позовної вимоги про визнання пункту 4 статті 28 договору оренди від 02.07.2008р. недійсним, то суд не вбачає підстав для задоволення позову в цій частині з огляду на таке.
Пунктом 4 рішення Сторожинецької міської ради від 18.04.2008р №108/25-2008 зобов'язано позивача до завершення будівництва та здачі в експлуатацію житлового будинку перерахувати 10% від вартості об'єкта будівництва на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м.Сторожинець.
На виконання пункту 4 вказаного вище рішення від 18.04.2008р №108/25-2008 сторони погодили оспорюваний пункт 4 статті 28 договору оренди від 02.07.2008р. та уклали договір від 03.07.2008р., за яким ПП “Володимир - Буд” зобов'язується до завершення будівництва та здачі в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку по вул.Чаплигіна перерахувати 10% від вартості об'єкта будівництва на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м.Сторожинець. Сторони дійшли спільної згоди про те, що в рахунок сплати 10% від вартості об'єкта будівництва Забудовник зобов'язаний до 20 серпня 2008р. на свій ризик виконати, власними силами, визначені в кошторисі на виконання робіт роботи по капітальному ремонту вулиці Чаплигіна в м.Сторожинець.
Згідно пункту 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства.
Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлені основні вимоги для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків.
Відповідно до частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 ст.203 цього Кодексу. Крім того, згідно з частиною 1 статті 207 Господарського кодексу України судом може бути визнане недійсним повністю або частково господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності).
За змістом част. 1 ст. 233 ЦК України, правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.
Позивачем не надано доказів у розумінні ст. ст. 33, 36 ГПК України, при яких саме тяжких обставинах для позивача був укладений пункту 4 статті 28 договору оренди від 02.07.2008р., відповідно до ст. 233 ЦК України.
У зв'язку з частковим задоволенням позову судові витрати покладаються на сторони в рівних частинах.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1.Позов задовольнити частково.
2.Визнати право приватного підприємства “Володимир - Буд” (с.Стрілецький Кут Кіцманського району Чернівецької області, код 33129437) орендного користування земельної ділянки за адресою: Чернівецька область, місто Сторожинець, вул. Чаплигіна, 53, на умовах договору оренди від 02.07.2008р., зареєстрованого в Сторожинецькому районному секторі ЧРФ ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08.07.2008 року №040881900015.
3.Визнати поновленим на той самий термін та тих самих умовах договір оренди землі укладений між Сторожинецькою міською радою, м. Сторожинець, вул. Грушевського, 6 та приватним підприємством «Володимир-Буд», Чернівецька область, Кіцманський район, с. Стрілецький Кут, код ЄДРПОУ 33129437, а саме договір оренди землі від 02.07.2008р., зареєстрований в Сторожинецькому районному секторі ЧРФ ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08.07.2008 року №040881900015, площею 0,2295 га за адресою: Чернівецька область, місто Сторожинець, вул. Чаплигіна, 53, строком на один рік, з моменту набрання чинності судовим рішенням.
4.Відмовити у задоволенні позову в частині визнання пункту 4 статті 28 договору оренди від 02.07.2008р недійсним.
5.Стягнути з Сторожинецької міської ради, м. Сторожинець, вул. Грушевського, 6, код 23246235, на користь приватного підприємства “Володимир - Буд”, с.Стрілецький Кут Кіцманського району Чернівецької області, код 33129437, державне мито 42,50 грн., витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу 118 грн.
Суддя В.В. Дутка
Повне рішення складено 11.03.2011р.