Справа № 2-97/2011
09 березня 2011 року смт. Оржиця
Оржицький районний суд Полтавської області у складі: судді Грузман Т.В., за участі секретаря судового засідання Куцовол Л.М., представника позивачів ОСОБА_1, представника відповідача Носко Г.О. розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12 до товариства з обмеженою відповідальністю «Яромир-Агро»(далі ТОВ«Яромир-Агро») за участі третьої особи реєстратора Оржицького районного відділу Полтавської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру»та відділу Держкомзему Оржицької районної державної адміністрації , про визнання недійсними договорів оренди землі,
11.02.2011 року позивачі, звернулися до суду із зазначеними позовами, в яких, зокрема зазначили, що кожен із них, відповідно до Державного акту на право приватної власності на землю є власником земельної ділянки ( паю).
25.05.2007 року, між кожним із них окремо та Товариством з обмеженою відповідальністю “Яромир Агро” (далі ТОВ “Яромир Агро”), в особі представника Ганема Акрама Фуада, були укладені договори оренди зазначених земельних ділянок.
У позовній заяві позивачі вказали, що ТОВ “Яромир Агро” бажаючи отримати земельну ділянку в оренду надав власноруч розроблений проект договору. Після усного узгодження між кожним із них, як орендодавцем та ТОВ “Яромир Агро” як орендарем істотних умов Договору, вони поставили свої підписи у вказаному договорі. Однак відомості щодо істотних умов договору були проставлені самим орендарем, без урахування їхніх усних домовленостей. Так, строк дії Договору оренди земельної ділянки орендар зазначив на власний розсуд, всупереч їх волі, вказавши, що договір укладено строком на п'ять років, хоча усно була домовленість на три роки. Крім того, п.11 Договору оренди землі суперечить як діючому законодавству так і самому Договору, зокрема п.13 пп.2. В договорі орендар зазначає, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції, при цьому ігнорує норму ст. 15 Закону України „Про оренду землі”, яка вказує що орендна плата, враховуючи не виплачену, підлягає індексації на дату її виплати відповідно до рівня інфляції національної валюти України.
Всупереч п.11 Договору, п.13 містить посилку не та, що розмір орендної плати переглядається один раз, зокрема зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі інфляції.
Крім цього зазначають, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Законом України „Про оренду землі” від 06.10.1998 року. Вказаний закон, зокрема, ст.15 закріплює вимоги щодо умов договору оренди землі. Зазначають, що істотними умовами договору оренди землі є:
- об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки, строк дії договору);
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки; умови збереження стану об'єкта оренди;
- умови і строки передачі земельної ділянки;
- існуючі обмеження ( обтяження) щодо використання земельної ділянки;
- визначення сторони яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
- відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Отже, в Договорах про оренду земельної ділянки від 25.05.2007 року не тільки не погоджені в двохсторонньому порядку всі істотні умови договору, а й питання про одну із таких умов, як „Умови збереження стану об'єкта оренди” взагалі не згадується.
Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображень обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі на місцевості; акт приймання -передавання об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених ЗУ „Про оренду землі”. Однак кожен із них, як власник земельної ділянки та як орендодавець не передавав об'єкт оренди - земельну ділянку орендареві, про що свідчить відсутність акта приймання -передачі.
За таких умов наведені ними обставини стали підставою для прийняття рішення про самостійний обробіток належних на праві власності земельних ділянок. Просять визнати договори оренди землі від 25.05.2007 року недійсними.
Також вказали, що позивачі не ставили власноручних підписів у договорах.
В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги з тих же підстав.
Представник відповідача в судовому засіданні позови вищевказаних осіб не визнав, зазначивши, що договори оренди землі були розроблені на підставі типового договору оренди землі. Посилання позивачів на те, що в договорі маються суперечності з приводу виплати орендної плати є безпідставними, оскільки п.11 Договорів чітко зазначено яким чином проводиться оплата за оренду землі, що відповідає ст. 21 Закону України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV, «Про оренду землі».
Безпідставними вважає і інші підстави, визначені позивачами, зокрема, щодо строку оренди та інших істотних умов Договорів, так як викладене позивачами не відповідає дійсності.
З приводу відсутності пункту 17 Договорів з приводу умов збереження стану об'єкта оренди, вважає, що сторони дійшли згоди з цього питання усно і вважає, що орендодавці не побажали заповнити саме цю графу договору. Вказаний пункт дублює пункт 26, 29 Договору.
Прохає застосувати терміни позовної давності, поскільки всім позивачам ще у 2007 році було достовірно відомо умови, за яких укладено спірні договора. Позивачі звернулись до суду лише у лютому 2011 року, що за межами трирічного строку позовної давності.
Представник третьої особи -відділу держкомзему Оржицької РДА, подав заяву про розгляд справи без їх участі. Представник реєстратора Оржицького районного відділу Полтавської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру»до суду не викликався через їх ліквідацію та передачу функції відділу держкомзему.
Заслухавши сторони, дослідивши докази, суд приходить до слідуючого висновку. Судом встановлено такі факти та відповідні їм правовідносини.
ОСОБА_3 маючи на підставі Державного Акта серія Р2 № 621280 від 02.09.2003 року ( рішення сесії Староіржавецької сільської ради від 06.12.2001 року № 14/23),у власності земельну ділянку площею 3,76 га розташовану на території Староіржавецької сільської ради, Оржицького району, Полтавської області, 25.05.2007 року уклала договір оренди вказаної земельної ділянки з ТОВ «Яромир Агро»;
ОСОБА_4 маючи на підставі Державного Акта серія Р3 № 642010 від 02.09.2003 року ( рішення сесії Староіржавецької сільської ради від 06.12.2001 року № 14/23), у власності земельну ділянку площею 3,77 га розташовану на території Староіржавецької сільської ради, Оржицького району, Полтавської області, 25.05.2007 року уклав договір оренди вказаної земельної ділянки з ТОВ «Яромир Агро»;
ОСОБА_5 маючи, на підставі Державного Акта серія Р3 № 642324 від 02.09.2003 року ( рішення сесії Староіржавецької сільської ради від 06.12.2001 року № 14/23), у власності земельну ділянку площею 3,78 га розташовану на території Староіржавецької сільської ради, Оржицького району, Полтавської області, 25.05.2007 року уклав договір оренди вказаної земельної ділянки з ТОВ «Яромир Агро»;
ОСОБА_6 маючи, на підставі Державного Акта серія Р2 № 621455 від 16.09.2003 року ( рішення сесії Староіржавецької сільської ради від 06.12.2001 року № 14/23), у власності земельну ділянку площею 3,82 га розташовану на території Староіржавецької сільської ради, Оржицького району, Полтавської області, 25.05.2007 року уклав договір оренди вказаної земельної ділянки з ТОВ «Яромир Агро»;
ОСОБА_7 маючи, на підставі Державного Акта серія Р2 № 621454 від 15.09.2003 року( рішення сесії Староіржавецької сільської ради від 06.12.2001 року № 14/23), у власності земельну ділянку площею 3,82 га розташовану на території Староіржавецької сільської ради, Оржицького району, Полтавської області, 25.05.2007 року уклала договір оренди вказаної земельної ділянки з ТОВ «Яромир Агро»;
ОСОБА_8 маючи, на підставі Державного Акта серія РЗ № 642126 від 02.09.2003 року ( рішення сесії Староіржавецької сільської ради від 06.12.2001 року № 14/23), має у власності земельну ділянку площею 3,68 га розташовану на території Староіржавецької сільської ради, Оржицького району, Полтавської області, 25.05.2007 року уклав договір оренди вказаної земельної ділянки з ТОВ «Яромир Агро»;
ОСОБА_9 маючи на підставі Державного Акта серія Р3 № 642170 від 02.09.2003 року має у власності земельну ділянку площею 7,56 га розташовану на території Староіржавецької сільської ради, Оржицького району, Полтавської області, 25.05.2007 року уклав договір оренди вказаної земельної ділянки з ТОВ «Яромир Агро»;
ОСОБА_10 маючи на підставі Державного Акта серія Р2 № 602975 від 02.09.2003 року( рішення сесії Староіржавецької сільської ради від 06.12.2001 року № 14/23), у власності земельну ділянку площею 3,75 га розташовану на території Староіржавецької сільської ради, Оржицького району, Полтавської області, 25.05.2007 року уклав договір оренди вказаної земельної ділянки з ТОВ «Яромир Агро»;
ОСОБА_11 маючи на підставі Державного Акта серія Р3 № 642099 від 02.09.2003 року ( рішення сесії Староіржавецької сільської ради від 06.12.2001 року № 14/23), у власності земельну ділянку площею 3,75 га розташовану на території Староіржавецької сільської ради, Оржицького району, Полтавської області, 25.05.2007 року уклав договір оренди вказаної земельної ділянки з ТОВ «Яромир Агро»;
ОСОБА_12 маючи на підставі Державного Акта серія Р2 № 621310 від 14.08.2003 року( рішення сесії Староіржавецької сільської ради від 06.12.2001 року № 14/23), у власності земельну ділянку площею 3,75 га розташовану на території Староіржавецької сільської ради, Оржицького району, Полтавської області, 25.05.2007 року уклав договір оренди вказаної земельної ділянки з ТОВ «Яромир Агро».
Відповідно до ч.1 ст. 4 Закону України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV, «Про оренду землі», орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
В Договорах не вказано умови збереження стану об'єкта оренди, що відповідно до абз. 6 ч.1 ст. 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV, «Про оренду землі», є істотною умовою договору оренди землі.
Як зазначено в ч.2 цієї ж статті, відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Відповідно до п.8 Постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі»від 25 грудня 1998 р. N 2073 передбачено, що у договорі оренди відповідно до статті 14 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) мають бути зазначені такі істотні умови: 1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) термін договору оренди; 3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); 4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; 5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; 6) існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки; 7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; 8) відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених пунктом 8, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 Закону України "Про оренду землі" є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України.
Зазначення позивачами інших підстав для визнання договорів недійсними, позивачами не доведено та не підтверджено відповідними доказами, тому суд не бере їх до уваги. Клопотань про залучення інших доказів до справи, про проведення експертизи та про поновлення строку позовної давності позивачами не заявлено.
Зважаючи на те, що судом встановлено, що при укладанні договорів не було зазначено всіх істотних умов, що слугує підставою для визнання договорів оренди не дійсними, суд бере до уваги заяву відповідача про застосування по справі термінів позовної давності з огляду на нижченаведене. Відповідно до змісту ст. 257, 258 ЦК України, строк позовної давності за вимогами позивача в заявленому об'ємі складає 3 роки. Перебіг позовної давності за цими вимогами не зупинявся та не переривався. Угоди оренди були укладені ще 25 травня 2007 року, а з позовом позивачі звернулись до суду 11.02.2011 року, тобто після сплину трирічного строку. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові відповідно до змісту ч. 4 ст. 267 Цивільного кодексу України.
За таких обставин суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову у зв»язку з пропуском строку позовної давності.
Відповідно до ч.1 ст. 88 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.
Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 174, 209, 212, 214 та 215 ЦПК України, ст.ст. 202, 203,257, 258, 792 ЦК України, ст.ст. 4, 15, 16, 35 Закону України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV, «Про оренду землі», Типовим договором оренди землі, який затверджено постановою КМ України від 3 березня 2004 року №220, суд -
У задоволенні позову ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12 про визнання недійсними договорів оренди землі відмовити у зв»язку із закінченням строку позовної давності.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Суддя Т.В.Грузман