Іменем України
02 лютого 2011 року
Справа № 5020-12/096-4/077
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Остапової К.А.,
суддів Воронцової Н.В.,
Котлярової О.Л.,
за участю представників сторін:
представник позивача: Байєрбах Людмила Михайлівна, довіреність № б/н від 05.01.2011, Приватне підприємство "Крим-Марина-Сервис";
представник відповідача: не з'явився, Фонд комунального майна Севастопольської міської ради;
представник третьої особи: Монько Сергій Васильович, довіреність № 2/1 від 01.01.2011, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Октябрьский 2007";
представник третьої особи: не з'явився, Комунальне підприємство Севастопольської міської ради "Аррікон";
представник третьої особи: Михайлова Наталія Володимирівна, довіреність № 87від 02.02.2011, Державне комунальне підприємство "Ремонтно-експлуатаційне підприємство № 17";
посадова особа: довіреність № 13766 від 05.01.2011, Комунальне підприємство "Бюро технічної інвентаризації і державної реєстрації об'єктів нерухомого майна" Севастопольської міської Ради,
розглянувши апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Октябрьский 2007" на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Погребняк О.С.) від 02 грудня 2010 року у справі № 5020-12/096-4/077
за позовом Приватного підприємства "Крим-Марина-Сервис" (вул. Адм. Октябрьського, 12, місто Севастополь, 99011)
до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (вул. Луначарського, 5, місто Севастополь, 99011)
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору, на стороні відповідача - Комунального підприємства Севастопольської міської ради "Аррікон" (вул. Адм. Октябрьського, 8, кв. 2, місто Севастополь, 99011)
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору
Державне комунальне підприємство "Ремонтно-експлуатаційне підприємство № 17" (вул. Очаковців, 6, місто Севастополь, 99011)
за участю третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Октябрьский 2007" (вул. Адм. Октябрьського, 121, місто Севастополь, 99011)
про визнання договору оренди № 2646 від 03.09.1998 продовженим;
за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Октябрьский 2007"
до Приватного підприємства "Крим-Марина-Сервис"
Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради
про визнання договору оренди № 2646 від 03.09.1998 недійсним
Приватне підприємство "Крим-Марина-Сервис" (далі - ПП "Крим-Марина-Сервис") звернулось до господарського суду міста Севастополя з позовом до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (далі - ФКМ СМР) про визнання договору № 2646 від 03.09.1998 оренди вбудованих нежитлових приміщень, розташованих у підвальному поверсі, загальною площею 91,4 кв.м (літер ІІІ-1, ІІІ-2, ІІІ-3, з ІІІ-13 по ІІІ-16 згідно з інвентарною справою БТІ) в житловій будівлі, що знаходиться за адресою: 99011, місто Севастополь, вул. Адмірала Октябрьського, 12, продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором (а.с. 2-4, т. 1).
Позовні вимоги з посиланням на статтю 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" мотивовані тим, що орендодавець не повідомив позивача про припинення договору оренди у зв'язку із закінченням строку його дії, а тому він вважає його продовженим на той самий термін та на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Рішенням господарського суду міста Севастополя від 20.07.2009 позов був задоволений повністю, визнано договір оренди № 2646 від 03.09.1998 вбудованих нежитлових приміщень, розташованих у підвальному поверсі, загальною площею 91,4 кв.м (літер ІІІ-1, ІІІ-2, ІІІ-3, з ІІІ-13 по ІІІ-16 згідно з інвентарною справою БТІ) в житловій будівлі, що знаходиться за адресою: 99011, місто Севастополь, вул. Адмірала Октібрьського,12, продовженим на тих самих умовах, які були передбачені договором, на строк один рік з дня набрання законної сили рішенням (а.с. 77-79, т. 1).
Задовольняючи позовні вимоги, суд виходив з того, що оскільки про припинення договору оренди у зв'язку зі закінченням строку його дії Орендодавець позивача у встановленому законом порядку не повідомив, заходів по звільненню приміщення не застосовував, то спірний договір є продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором і наступними змінами до нього.
Постановою Вищого господарського суду України від 27.01.2010 рішення господарського суду міста Севастополя від 20.07.2009 скасовано, справу направлено до суду першої інстанції на новий розгляд (а.с. 175-178, т. 1).
Скасовуючи судове рішення по цій справі, суд касаційної інстанції вказав, що потребують перевірки твердження скаржника - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Октябрьский 2007" (далі - ОСББ "Октябрьский 2007"), що на момент звернення позивача (позовна заява датована 29.05.2009) до суду з даним позовом об'єкт оренди вибув з комунальної власності, що також вбачається з листа ФКМ СМР від 20.03.2007 № 738, направленого у відповідь на прохання ПП "Крим-Марина-Сервис" про продовження спірного договору оренди (а.с. 11, т. 1). Отже, приймаючи оскаржене рішення, господарський суд належно не дослідив обставин стосовно власника орендованих позивачем приміщень, при цьому подані скаржником документи свідчать про те, що він є представником інтересів співвласників багатоквартирного будинку, у підвалі якого знаходяться ці приміщення, однак скаржник не був залучений до участі у справі.
В ході нового розгляду справи ОСББ "Октябрьский 2007" звернулось до господарського суду з позовом до ПП "Крим-Марина-Сервис", ФКМ СМР про визнання договору оренди № 2646 від 03.09.1998 недійсним, як третя особа із самостійними вимогами. Вказану позовну заяву було прийнято до розгляду (а.с. 8-11, т. 2).
Позовні вимоги третьої особи мотивовані тим, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями житлового будинку і в силу статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", та Рішення Конституційного Суду України № 4-рп/2004 від 02.03.2004 є спільною частковою власністю мешканців будинку.
Рішенням господарського суду міста Севастополя від 02.12.2010 у справі № 5020-12/096-4/077 в задоволенні позовних вимог ПП "Крим-Марина-Сервис" та ОСББ "Октябрьский 2007" відмовлено (а.с. 156-163, т. 2).
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що договір оренди № 2646 від 03.09.1998 вбудованих нежитлових приміщень, що знаходяться за адресою м. Севастополь, вул. Адмірала Октябрьського, 12 не продовжувався на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором і наступними змінами до договору оренди від 25.11.2003. Господарський суд зазначив, що станом на момент укладення спірного договору оренди ОСББ "Октябрьский 2007" не існувало та його права договором оренди № 2646 від 03.09.1998 не могли порушуватись.
Не погодившись з рішенням суду, ОСББ "Октябрьский 2007" звернулось до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду міста Севастополя від 02.12.2010 у справі № 5020-12/096-4/077 в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСББ "Октябрьский 2007", позов про визнання договору оренди № 2646 від 03.09.1998 недійсним задовольнити (а.с. 9-16, 3).
Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення господарського суду міста Севастополя від 02.12.2010 у справі № 5020-12/096-4/077 винесене з порушенням норм матеріального та процесуального права.
На думку заявника апеляційної скарги судом першої інстанції неправильно застосовані норми пунктів 4, 9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, не застосовані норми частин першої, другої статті 4 Закони України "Про власність", статтей 48, 86, 112 Цивільного кодексу УРСР, що діяли на момент укладення оспорюваного договору. Судом першої інстанції не правильно застосовані норми статті 1 Господарського процесуального кодексу України, частини першої статті 15 Цивільного кодексу України, порушені норми частини четвертої статті 42 Господарського процесуального кодексу України, із змісту якої виходить, що при необхідності господарський суд може призначити повторну судову експертизу і доручити її проведення іншому судовому експертові.
Також, ОСББ "Октябрьский 2007" зазначає, що оспорюваний договір оренди приміщень укладений з порушенням вимог статті 41 Конституції України, статей 86, 112 Цивільного кодексу УРСР, статті 4 Закону України "Про власність", пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та не відповідає положенням статей 355, 368, 369, 761 Цивільного кодексу України, направлений на порушення конституційних прав власників квартир житлового будинку № 12 по вул. Адмірала Октябрьського у м. Севастополі по володінню, користуванню і розпорядженню власністю (їх загальним майном) і є нікчемним.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 22.12.2010 апеляційну скаргу ОСББ "Октябрьский 2007" прийнято до апеляційного провадження судовою колегією у складі: головуючий суддя Остапова К.А., судді Котлярова О.Л., Заплава Л.М., розгляд справи призначений на 17.01.2011.
10.01.2011 до суду від ПП "Крим-Марина-Сервис" надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач просить суд апеляційну скаргу ОСББ "Октябрьский 2007" залишити без задоволення, рішення господарського суду міста Севастополя від 02.12.2010 у справі № 5020-12/096-4/077 залишити без змін (а.с. 20-22, т. 3).
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 17.01.2011 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Державне комунальне підприємство "Ремонтно-експлуатаційне підприємство № 17", витребувані додаткові докази по справі, викликано в порядку статті 30 Господарського процесуального кодексу України представника Комунального підприємства "Бюро технічної інвентаризації і державної реєстрації об'єктів нерухомого майна" Севастопольської міської Ради у судове засідання для дачі пояснень стосовно технічної характеристики вбудованих нежитлових приміщень, розташованих в підвальному поверсі, загальною площею 91,4 кв. м, (літер III-1, ІІІ-2, ІІІ-3, з III-13 по III-16 згідно з інвентарною справою БТІ) в житловій будівлі, що знаходиться за адресою: 99011, м. Севастополь, вул. Адмірала Октябрьського, 12, станом на 1998 рік. Розгляд справи відкладено на 02.02.2011.
Розпорядженням в.о. секретаря судової палати Севастопольського апеляційного господарського суду від 02.02.2011 замінено суддю Заплава Л.М. на суддю Воронцову Н.В. у складі колегії з розгляду апеляційної скарги у справі № 5020-12/096-4/077.
У судове засідання 02.02.2011 Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради та Комунальне підприємство Севастопольської міської Ради "Аррікон" явку своїх представників не забезпечили, про час та місце розгляду справи повідомлені своєчасно та належним чином.
Враховуючи те, що явка учасників процесу не визнавалась обов'язковою, судова колегія вважає за можливе розглянути справу за відсутністю представників сторін, які не з'явились, повідомлених своєчасно та належним чином про час та місце розгляду апеляційної скарги.
Відповідно до частини другої статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Повторно розглянувши справу в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши присутніх у судовому засіданні учасників процесу, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права та відповідність висновків суду обставинам справи, судова колегія встановила наступне.
03.09.1998 між Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (Орендодавець) та ПП "Крим-Марина-Сервис" (Орендар) укладений договір оренди № 2646 нежитлового вбудованого приміщення в житловому будинку за адресою: вул. Адмірала Октябрьського, 12, загальною площею 47,7 кв.м, що знаходиться на балансі РЕП-17 для використання під офіс (а.с. 30-31, т. 1).
Протоколом від 08.09.2003 узгодження змін до договору оренди № 2646 від 09.03.1998 сторони внесли зміни до цього договору, а саме: щодо площі приміщень, які орендуються, визначивши її розмір - 91,40 кв.м, вартості приміщень та розміру орендної плати (а.с. 33, т. 1).
Протоколом від 25.11.2003 узгодження змін до договору оренди № 2646 від 09.03.1998 сторони внесли зміни до пункту 9.1 вказаного договору, а саме: щодо строку його дії, визначивши строк його дії з 04.09.1998 по 26.08.2004 (а.с. 32, т. 1).
Відповідно до пункту 9.3 договору зміна договору та його пролонгація (продовження строку) здійснюється за наявності згоди обох сторін і оформлюється угодою, яка підписується сторонами та є невід'ємною частиною договору оренди. До спливу строку дії договору оренди Орендар вправі звернутись у місячний термін з письмовою заявою про продовження (пролонгацію) договору. За згодою Орендодавця договір продовжується на строк, визначений Орендодавцем у вищевказаному порядку.
05.08.2004 листом за вих. № 917 (вх. № 3415), 15.09.2004 листом за вих. № 942 ПП "Крим-Марина-Сервис" зверталось до Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації з проханням продовжити строк дії договору оренди № 2646 від 03.09.1998 до 26.08.2005 (а.с. 25, 26, т. 1).
17.08.2004 листом за вих. № 1741 Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації повідомило ПП "Крим-Марина-Сервис" про втрату 26.08.2004 юридичної сили договором оренди № 2646 від 03.09.1998 у зв'язку із закінченням строку, на який він був укладений. Направлення цього листа підтверджується копією поштової квитанції (а.с. 72, т. 1).
04.10.2004 листом за вих. № 2092 Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (вх. № 545 від 07.10.2004) повідомило ПП "Крим-Марина-Сервис" про проведення конкурсу на оренду нежитлового приміщення по вул. Адмірала Октябрьського, 12 (площею 91,4 кв.м), (а.с. 24, т. 1).
12.01.2005 листом за вих. № 108 Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (вх. № 606 від 18.01.2005) запропонувало ПП "Крим-Марина-Сервис" звільнити та передати балансоутримувачу орендоване приміщення по вул. Адмірала Октябрьського, 12 в строк до визначення орендатора на конкурсній основі (а.с. 23 т. 1).
21.01.2005 листом за вих. № 183 Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (вх. № 612 від 22.01.2005) повторно повідомило ПП "Крим-Марина-Сервис" про оголошення конкурсу на оренду вбудованого підвального приміщення, розташованого по вул. Адмірала Октябрьського, 12 (а.с. 21, т. 1).
08.02.2005 ПП "Крим-Марина-Сервис" звернулось до Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (вх. № 644 від 08.02.2005) з проханням повторно розглянути питання про продовження строку дії договору № 2646 від 03.09.1998, строк якого закінчився 26.08.2004 (а.с. 20, т. 1).
18.02.2005 ПП "Крим-Марина-Сервис" листом за вих. № 1052 звернулось до Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (вх. № 843 від 18.02.2005) з проханням дозволити прийняти участь у конкурсі на оренду вбудованих підвальних приміщень трьохповерхового будинку, розташованого за адресою: вул. Адмірала Октябрьського, 12 (а. с. 19,т. 1)
22.02.2005 листом за вих. № 446 (вх. № 637 від 25.02.2005) Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації запропонувало ПП "Крим-Марина-Сервис" прийняти участь в конкурсі на оренду нежитлового приміщення по вул. Адмірала Октябрьського, 12, у зв'язку із надходженням ще одної заявки на оренду цього приміщення (а.с. 18, т. 1).
05.03.2005 листом за вих. № 599 Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації повідомило ПП "Крим-Марина-Сервис" про необхідність звільнити зайняте ним приміщення у встановленому порядку, оскільки на засіданні комісії по оренді комунального майна 04.03.2005 було прийнято рішення про скасування конкурсу на нежитлове приміщення по вул. Адмірала Октябрьського, 12 (95,5 кв.м), з тих підстав, що воно відноситься до допоміжних та є заперечення мешканців цього житлового будинку проти продовження договорів та укладення нових договорів без їх згоди (а.с. 17, т. 1).
18.03.2005 ПП "Крим-Марина-Сервис" листом за вих. № 1084 звернулось до Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації з проханням укласти з ним договір оренди приміщень № ІІІ-2 і № ІІІ-3, розташованих по вул. Адмірала Октябрьського, 12 міста Севастополя (а.с. 16, т. 1).
29.03.2005 листом за вих. № 787 (вх. № 694 від 13.05.2005) на вищевказаний лист Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації повідомило ПП "Крим-Марина-Сервис", що згідно з даними Державного комунального підприємства "Бюро технічної інвентаризації і державної реєстрації об'єктів нерухомого майна" (далі - ДКП "БТІ і ДРОНМ") при первинній інвентаризації, поточній інвентаризації вказані приміщення визначені як підсобні (а.с. 14, т. 1).
Відповідно до листа за вих. № 1508 від 05.04.2005 ДКП "БТІ і ДРОНМ", адресованого Управлінню з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (вх. № 1791 від 07.04.2005) виходячи з матеріалів інвентаризаційної справи ДКП "БТІ і ДРОНМ" на житловий будинок по вул. Адмірала Октябрьського, 12 при первинній інвентаризації, проведеної 19.03.1956, а також при поточній інвентаризації 18.06.1991, приміщення підвалу ІІІ-2 площею 16,6 кв.м, ІІІ-3 площею 42,9 кв.м визначені як підсобні (а.с. 15, т. 1).
01.02.2007 ПП "Крим-Марина-Сервис" листом за вих. № 1770 (вх. № 557 від 01.02.2007) звернулось до ФКМ СМР з проханням надати в оренду нежитлове приміщення площею 90,7 кв.м, розташоване за адресою: вул. Адмірала Октябрьського, 12 строком на 5 років, яке раніше орендувало ПП "Крим-Марина-Сервис" з 1998 року (а.с. 12, т. 1).
20.03.2007 листом за вих. № 738 (вх. № 1078 від 23.03.2007) ФКМ СМР повідомив ПП "Крим-Марина-Сервис", що вказане приміщення має статус допоміжних приміщень житлового будинку, а тому не є можливим передати його в оренду (а.с. 11, т. 1).
Докази проведення конкурсу на право оренди нежитлових приміщень по вул. Адмірала Октябрьського, 12, в місті Севастополі та визнання позивача переможцем такого конкурсу в матеріалах справи відсутні.
Відповідно до Положення про Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради він являється правонаступником Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації по договорах оренди комунального майна і відносинах, пов'язаних з їх виконанням, а також відносинах, що стосуються виконання Севастопольською міською державною адміністрацією, делегованих їй Радою функцій, які передані Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради.
Листом ФКМ СМР від 06.12.2007 за вих. № 20/1 повідомив ОСББ "Октябрьский 2007" про відсутність договірних відносин на оренду нежитлових приміщень, розташованих в будинку № 12 по вул. Адмірала Октябрьського в місті Севастополі з ПП "Крим-Марина-Сервис" (а.с. 107, т. 1)
Відповідно до частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992, № 2269-XII, зі змінами та доповненнями (далі - Закон України "Про оренду державного та комунального майна"), договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно зі статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", на яку посилається позивач в обґрунтування своїх вимог, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним як до закінчення терміну дії договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку.
Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.
З викладеного вище вбачається, що орендодавець - Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, повідомив листом від 17.08.2004 орендаря - ПП "Крим-Марина-Сервис" про припинення орендних відносин у зв'язку з закінченням 26.08.2004 строку, на який укладався договір. Подальше листування Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації та ПП "Крим-Марина-Сервис" зводилось до звернення останнього з пропозицією укласти договір оренди, повідомлень орендодавця позивачу про проведення конкурсу на права оренди приміщень, розташованих в будинку № 12 по вул. Адмірала Октябрьського в місті Севастополі, та повторних повідомлень орендодавця позивачеві про припинення договору оренди та необхідність звільнення спірних приміщень.
Підписання 25.12.2009 ФКМ СМР та ПП "Крим-Марина-Сервис" протоколу узгодження змін до договору № 2646 від 03.09.1998 не може бути прийнято до уваги як доказ існування між сторонами договірних відносин, оскільки він підписаний у період чинності рішення господарського суду по цій справі про задоволення позовних вимог, яке в подальшому - 27.01.2010 було скасовано судом касаційної інстанції (а.с. 137, т. 1).
Отже, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що договір оренди № 2646 від 03.09.1998 вбудованих нежитлових приміщень, що знаходяться за адресою: вул. Адмірала Октябрьського, 12, м. Севастополь, не продовжувався на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, тому підстави для задоволення позовних вимог ПП "Крим-Марина-Сервис" відсутні.
Також, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про необхідність відмовити в задоволенні позовних вимог третьої особи - ОСББ "Октябрьский 2007" з огляду на наступне.
Доводи заявника апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції неправомірно застосовані до спірних відносин норми Цивільного кодексу України від 16.01.2003, № 435-IV (далі - Цивільний кодекс України) не приймаються до уваги судовою колегією, оскільки договір, який є предметом спору, діяв на момент набрання вказаним Кодексом чинності.
Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно зі статтею 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
При цьому відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України право на захист свого цивільного права або інтересів має кожна особа, у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Стаття 1 Господарського процесуального кодексу України також передбачає, що юридичні особи та фізичні особи - підприємці мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Відповідно до статті 385 Цивільного кодексу України власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла). Таке об'єднання може бути створено також власниками житлових будинків. Об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна, а не для набуття самостійного права власності на майно співвласників багатоквартирного будинку.
02.04.2007 рішенням співвласників багатоквартирного будинку по вул. Адмірала Октябрьського, 12 в місті Севастополі створено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Октябрьский 2007", яке діє на підставі Статуту і зареєстровано як юридична особа 15.05.2007 (а.с. 108-131, т. 1)
Таким чином є цілком обґрунтований висновок суду першої інстанції, що станом на момент укладення спірного договору оренди права ОСББ "Октябрьский 2007" не могли порушуватись, оскільки цієї юридичної особи на момент укладення договору - 03.09.1998 не існувало.
Враховуючи викладене, судова колегія дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовів ПП "Крим-Марина-Сервис" та ОСББ "Октябрьский 2007" належить залишити без змін.
Однак судова колегія вважає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що мешканці будинку № 12 по вул. Адмірала Октябрьського в м. Севастополі не набули права власності на спірне приміщення, зроблений з тих підстав, що спірне приміщення не належить до допоміжних, які призначені для експлуатації жилого будинку, та у зв'язку з цим вважає за необхідне змінити мотивувальну частину рішення в цій частині, з огляду на наступне.
Згідно зі статтею 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19.06.1992, № 2482-XII, зі змінами та доповненнями (далі - Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду"), приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), квартир у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб (з урахуванням положення частини другої статті 2 цього Закону), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т.ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.
Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Згідно з рішенням Конституційного Суду України № 4-рп/2004 від 02.03.2004 положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків; підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього; власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.
Судова колегія вказує на те, що для всебічного та повного вирішення справи необхідно встановити, чи являються приміщення у підвальному поверсі, загальною площею 91,4 кв.м (літер ІІІ-1, ІІІ-2, ІІІ-3, з ІІІ-13 по ІІІ-16 згідно з інвентарною справою БТІ) в житловій будівлі, що знаходиться за адресою: 99011, місто Севастополь, вул. Адмірала Октябрьського, 12, допоміжними або вбудованими нежитловими приміщеннями.
Так, згідно зі статтею 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.2001, № 2866-III, зі змінами та доповненнями (далі - Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку") допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Нежиле приміщення, згідно з вказаною нормою, це - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
На вимогу суду апеляційної інстанції посадовою особою ДКП "БТІ і ДРОНМ" надано в судове засідання оригінали інвентарної справи на будинок № 12 по вул. Адмірала Октябрьського в м. Севастополі та пояснено, що приміщення в підвальному поверсі вказаного будинку (літер ІІІ-1, ІІІ-2, ІІІ-3, з ІІІ-13 по ІІІ-16) є допоміжними приміщеннями, право власності окремо на ці приміщення не зареєстровано.
З матеріалів інвентарної справи, оригінали якої вивчені судовою колегією у судовому засіданні, та копії якої в частині, що стосується спірних приміщень долучені до матеріалів справи, вбачається наступна характеристика приміщень, підвалу житлового будинку № 12 по вул. Адмірала Октябрьського в м. Севастополі: літ. III - 1 - коридор, літ. III - 2 - підсобне приміщення, літ. III - 3 - підсобне приміщення, літ. III - 13 - підсобне приміщення, з літ. III - 14 по літ. III - 16 - сараї.
Будь-яких доказів, які б характеризували вказане приміщення як нежитлове приміщення в розумінні статті 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" в матеріалах справи немає.
Право власності на ці приміщення окремо у встановленому порядку зареєстровано не було.
Матеріали інвентаризації спірних приміщень не містять їх характеристик як вбудованих нежитлових приміщень, які призначені для іншого використання, ніж для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців.
Передача Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації в оренду спірних приміщень ПП "Крим-Марина-Сервис" за спірним договором, не є доказом того, що ці приміщення є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Відповідно до листа ДКП "БТІ і ДРОНМ" від 03.06.2009 за вих. № 238 за обліковими даними архіву право власності на вбудовані нежилі приміщення підвалу ІІІ-1 - ІІІ -16 за адресою: вул. Адмірала Октябрьського, 12 окремо не зареєстровано.
На думку судової колегії, з врахуванням вищезгаданого рішення Конституційного Суду України, для набуття права на допоміжні приміщення від мешканців будинку не вимагається будь-яких додаткових дій, у тому числі передачи будинку з балансу ФКМ СМР на баланс ОСББ "Октябрьский 2007" . Такі дії необхідні для забезпечення належного сприяння використанню, управлінню та утриманню неподільного та загального майна мешканців будинку.
Ухвалою суду першої інстанції від 01.06.2010 у справі № 5020-12/096-4/077 було призначено судову будівельно-технічну експертизу.
В своєму висновку № 527 від 28.10.2010 судовий експерт зазначив, що вбудоване нежитлове приміщення підвального поверху, загальною площею 91,40 кв.м, що розташоване за адресою: м. Севастополь, вул. Адмірала Октябрьського, 12 та знаходиться на балансі РЕП № 17, не є допоміжним приміщенням, що призначено для забезпечення експлуатації житлового будинку, а є офісним приміщенням.
Відповідно до частини п'ятої статті 42 Господарського процесуального кодексу України висновок судового експерта для господарського суду не є обов'язковим і оцінюється господарським судом за правилами, встановленими статтею 43 цього Кодексу.
Статтю 43 Господарського процесуального кодексу України вказано, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.
Судова колегія не може прийняти до уваги висновок судового експерта щодо характеристики об'єкту не як допоміжного, а як офісного, оскільки матеріалами інвентаризації ДКП "БТІ і ДРОНМ" підтверджується, що спірні приміщення є підсобними приміщеннями та сараями.
Доводи про те, що спірних приміщеннях не знаходиться інженерно-технічних пристроїв та комунікацій, не спростовують визначення спірних приміщень як допоміжних, в даному випадку таких, що призначені для побутового обслуговування мешканців будинку, в яких може і не бути таких комунікацій.
За таких обставин судова колегія вважає, що у суду першої інстанції не було правових підстав для висновків про не набуття мешканцями будинку № 12 по вул. Адмірала Октябрьського, м. Севастополь права власності на спірні примішення з огляду на вимоги статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" з врахуванням офіційного тлумачення положень цієї норми рішенням Конституційного Суду України, які передбачають автоматичне виникнення такого права у мешканців з початком приватизації квартир. Отже, з цього моменту спірні приміщення вибули з комунальної власності.
Однак, такі висновки суду не вплинули на прийняття рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСББ "Октябрьский 2007" з підстав, викладених вище.
17.01.2011 до суду за вх. № 565 від ОСББ "Октябрьский 2007" надійшло клопотання про призначення повторної судової будівельно-технічної експертизи з посиланням на необ'єктивність висновків судового експерта.
Відповідно до частин третьої, четвертої статті 42 Господарського процесуального кодексу України, у випадках недостатньої ясності чи неповноти висновку судового експерта господарський суд може призначити додаткову судову експертизу.
При необхідності господарський суд може призначити повторну судову експертизу і доручити її проведення іншому судовому експерту.
З урахуванням приписів статті 42 Господарського процесуального кодексу України та наявних в матеріалах справи доказів, судова колегія не знайшла підстав для задоволення клопотання третьої особи про призначення додаткової експертизи.
На підставі вказаного апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, підстав для скасування рішення господарського суду першої інстанції немає.
Керуючись статтями 99, 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Октябрьский 2007" залишити без задоволення.
2. Рішення господарського суду міста Севастополя від 02 грудня 2010 року у справі № 5020-12/096-4/077 залишити без змін.
Головуючий суддя К.А. Остапова
Судді Н.В. Воронцова
О.Л. Котлярова