27 травня 2026 року
м. Київ
справа № 953/21251/21
провадження № 61-16573св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Фаловської І. М. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Мартєва С. Ю.
учасники справи:
позивач - Харківська міська рада, відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: державний реєстратор Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Зоткін Сергій Володимирович, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Малахова Галина Іванівна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Хотенець Юлія Анатоліївна, ОСОБА_4 ,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Харківської міської ради на рішення Київського районного суду м. Харкова від 20 травня 2024 року у складі судді Єфіменко Н. В. та постанову Харківського апеляційного суду від 12 листопада 2024 року у складі колегії суддів Маміної О. В., Пилипчук Н. П., Тичкової О. Ю.,
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2021 року Харківська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , у якому з урахуванням заяви про зміну предмета позову (т. 1, а. с. 96-99), просила суд:
визнати недійсним і скасувати договір купівлі-продажу від 01 червня 2021 року № 1257, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;
визнати недійсним і скасувати договір купівлі-продажу від 02 червня 2021 року № 1270, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;
визнати недійсним і скасувати договір дарування від 27 жовтня 2021 року № 1154, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ;
скасувати державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на житловий будинок літ. «А», загальною площею 12, 6 кв. м, житловою площею 6, 9 кв. м, на АДРЕСА_1 , з припиненням речових прав (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2357948363101, запис про право власності 44692513, індексний номер рішення 58124590);
зобов'язати ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звільнити земельну ділянку на АДРЕСА_1 від житлового будинку літ. «А-1», загальною площею 12, 6 кв. м, житловою площею 6, 9 кв. м, з приведенням її у придатний стан.
Позов обґрунтовано тим, що належний на час звернення з позовом ОСОБА_3 житловий будинок літ. «А-1» на АДРЕСА_1 , загальною площею 12,6 кв. м, житловою площею 6,9 кв. м, розташований на несформованій земельній ділянці комунальної власності, межі якої не встановлені, право власності або користування не оформлено.
У реєстрі будівельної діяльності, що містить відомості про документи, які надають право на виконання будівельних робіт та прийняття об'єкта в експлуатацію з травня 2011 року інформація стосовно вказаного об'єкта нерухомого майна відсутня.
Самочинно побудований спірний житловий будинок та зареєстроване право власності на нього порушують право позивача як власника земельної ділянки вільно розпоряджатися та користуватися нею.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій і мотиви їх ухвалення
Київський районний суд м. Харкова рішенням від 20 травня 2024 року позов задовольнив частково.
Зобов'язав ОСОБА_3 звільнити земельну ділянку на АДРЕСА_1 від житлового будинку літ. «А-1», загальною площею 12, 6 кв. м, житловою площею 6, 9 кв. м, з приведенням її у придатний стан.
Стягнув з ОСОБА_3 на користь Харківської міської ради витрати зі сплати судового збору в сумі 2 684,00 грн.
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовив.
Рішення суду мотивовано тим, що спірний житловий будинок розташований на земельній ділянці, що не сформована, межі якої не встановлені, право власності або користування на яку не оформлено, за відсутності відомостей про документи, що надають право на використання будівельних робіт та прийняття об'єкта в експлуатацію, є самочинним будівництвом, та порушує права Харківської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою комунальної власності.
З посиланням на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, місцевий суд зазначив, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Тому вимоги про скасування державної реєстрації права власності та визнання договорів недійсними не забезпечать усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом, та є неефективними.
Щодо належного відповідача, який повинен відповідати за позовом, то суд першої інстанції виснував, що належними відповідачами за вимогами про знесення самочинно збудованого майна, приведення приміщень у первісний стан, шляхом знесення самовільно збудованих об'єктів нерухомого майна, усунення перешкод у здійснені права користування та розпорядження майном шляхом перебудови самовільно збудованих об'єктів нерухомого майна мають бути чинні власники спірного майна, тобто останній набувач цього майна, яким у цій справі є ОСОБА_3 . Отже, лише він є належним відповідачем.
Не погодившись із рішенням місцевого суду в частині позовних вимог, у задоволенні яких було відмовлено, ОСОБА_4 (власник суміжної земельної ділянки) як третя особа яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, в інтересах якої діє адвокатка Яковенко О. Г., та Харківська міська рада подали апеляційні скарги.
Харківський апеляційний суд постановою від 12 листопада 2024 року апеляційні скарги ОСОБА_4 , в інтересах якої діє адвокатка Яковенко О. Г., та Харківської міської ради залишив без задоволення, рішення Київського районного суду м. Харкова від 20 травня 2024 року - без змін.
Апеляційний суд зазначив, що рішення місцевого суду в частині задоволених позовних вимог (про зобов'язання ОСОБА_3 звільнити земельну ділянку з приведенням її у придатний стан) не оспорювалося, тому суд апеляційної інстанції в цій частині його не переглядав.
Апеляційний суд керувався тим, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам собою факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю не слід розглядати як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 сформовано правову позицію про те, що вимоги про скасування державної реєстрації права власності та визнання договорів недійсними не забезпечать усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом. Ефективним способом захисту прав власника (користувача) земельної ділянки щодо усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, спричиненого таким порушенням, є вимога про знесення самочинного будівництва, відповідно, задоволення якої виключає застосування інших вимог.
У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимоги про припинення права власності та визнання правочинів недійсними.
Згідно з приписами статті 376 ЦК України судова колегія дійшла висновку, що право власності на спірний об'єкт самочинного будівництва не могло бути зареєстроване за будь-якою особою в порушення вимог чинного законодавства.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала
У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду у грудні 2025 року, Харківська міська рада просить судові рішення у частині вирішення позовних вимог про визнання недійсними та скасування правочинів, скасування державної реєстрації права власності з припиненням права власності на самочинне будівництво змінити, доповнивши їх мотивувальні частини належною оцінкою законності державної реєстрації та вчинених правочинів, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Як на підставу касаційного оскарження судових рішень позивач посилається напункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, а саме: застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди неправильно застосували висновки Великої Палати Верховного Суду, сформовані у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, оскільки заявник вважає, що вимоги про визнання недійсними та скасування правочинів, скасування державної реєстрації права власності з припиненням права власності у цій справі є ефективним способом задоволення порушених прав позивача поряд і задоволеною судами вимогою про знесення об'єкта самочинного будівництва.
Апеляційний суд у мотивувальній частині рішення не надав оцінки законності державної реєстрації права власності та вчинених правочинів.
Доводи інших учасників справи
Відзивів на касаційну скаргу до Верховного Суду не надходило.
Фактичні обставини справи, що встановили суди
Товариство з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «Машбудторг» 28 квітня 2021 року здійснило комплекс робіт щодо об'єкта нерухомості згідно з наданих заявником матеріалів за адресою: АДРЕСА_1 (житловий будинок садибного типу літ. «А-1»), в результаті встановлено наявність житлового будинку садибного типу за цієї адресою з такими характеристиками: назва об'єкта - житловий будинок літ. «А-1»; матеріал - цегла, рік побудови - 1991; загальна площа - 12,6 кв. м; житлова площа - 6,9 кв. м; поверховість - 1.
28 квітня 2021 року ТОВ «Машбудторг» виготовило технічний паспорт на вказаний будинок.
11 травня 2021 року на підставі зазначених документів державний реєстратор Зоткін С. В. зареєстрував право власності на спірний житловий будинок за ОСОБА_1 , що підтверджено витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 14 травня 2021 року.
01 червня 2021 року ОСОБА_1 передала у власність ОСОБА_2 1/2 частину вказаного житлового будинку, що підтверджується договором купівлі-продажу від 01 червня 2021 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1257.
02 червня 2021 року ОСОБА_1 передала у власність ОСОБА_2 1/2 частину вказаного житлового будинку, що підтверджується договором купівлі-продажу від 02 червня 2021 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1270.
Згідно з пунктом 4 наведених договорів купівлі-продажу сторони стверджують, що земельна ділянка, на якій розташоване майно, не приватизована. Документи на приватизацію не подано, інших прав щодо земельної ділянки у третіх осіб немає.
27 жовтня 2021 року ОСОБА_2 передала у власність ОСОБА_3 спірний житловий будинок на підставі договору дарування від 27 жовтня 2021 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1154.
Відповідно до договору дарування від 27 жовтня 2021 року земельна ділянка, на якій розташоване відчужуване майно, не є власністю дарувальника, рішення про приватизацію цієї земельної ділянки відповідним органом не приймалось, документи на отримання державного акта на право власності на цю земельну ділянку або іншого документа, що посвідчує право власності дарувальника на вказану земельну ділянку, до компетентних установ не подавались і не оформлялись та не реєструвалось право власності на таку земельну ділянку на ім'я дарувальника, а також право оренди (найму) щодо цієї земельної ділянки не оформлювалось у відповідності до положень діючого ЗК України. Згідно з витягом з Державного реєстру земельного кадастру про земельну ділянку за номером НВ-9902155332021, сформованого 27 жовтня 2021 року, отриманого нотаріусом на заяву (запит) від 27 жовтня 2021 року за номером ЗВ-9914060092021, земельна ділянка, на якій розташований спірний житловий будинок, має кадастровий номер 6310130000:14:017:0219, розмір (площу) 0,1 га, цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051, не зареєстровані.
Рух справи у суді касаційної інстанції
12 грудня 2024 року Харківська міська рада через підсистему «Електронний суд» надіслала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Київського районного суду м. Харкова від 20 травня 2024 року та постанову Харківського апеляційного суду від 12 листопада 2024 року у вказаній справі.
Верховний Суд ухвалою від 20 грудня 2024 року відкрив касаційне провадження у справі, витребував її матеріали.
У травні 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.
На підставі розпорядження заступника керівника Апарату Верховного Суду - керівника секретаріату Касаційного цивільного суду від 26 травня 2026 року № 566/0/226-26 у зв'язку із обранням до Великої Палати Верховного Суду судді Тітова М. Ю. на підставі службової записки секретаря Другої судової палати Зайцева А. Ю. призначено повторний автоматизований розподіл судової справи.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26 травня 2026 року справу призначено судді-доповідачеві Фаловській І. М., судді, які входять до складу колегії: Карпенко С. О., Мартєв С. Ю.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
Частиною першою статті 402 ЦПК України визначено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону судові рішення відповідають.
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Тому суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорювані права, свободи чи інтереси цих осіб, і, залежно від встановленого, вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Обов'язковою умовою задоволення позову є доведеність позивачем порушених саме його прав та охоронюваних законом інтересів з боку відповідача, зокрема, наявність в особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або законного інтересу, на захист якого подано позов. Вирішуючи спір, суд повинен пересвідчитися у належності особі, яка звернулася за судовим захистом, відповідного права або охоронюваного законом інтересу (чи є така особа належним позивачем у справі - наявність права на позов у матеріальному розумінні), встановити, чи є відповідне право або інтерес порушеним (встановити факт порушення), а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача (постанова Верховного Суду від 17 лютого 2021 року у справі № 461/606/18 (провадження № 61-5655св19)).
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (постанова Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22).
Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17).
У справі, що переглядається, Харківська міська рада звернулася до суду з позовом про захист права комунальної власності на земельну ділянку та просила визнати недійсними і скасувати договори купівлі-продажу і дарування, скасувати державну реєстрацію права власності на спірний житловий будинок з припиненням речових прав, зобов'язати відповідачів звільнити земельну ділянку, на якій розташований спірний житловий будинок, з приведенням її у придатний стан.
Підставою для звернення до суду міська рада зазначала здійснення незаконного самочинного будівництва житлового будинку на земельній ділянці комунальної власності, яка не сформована, не надана у користування чи власність для цієї мети, та незаконної реєстрації права власності, чим порушено право міської ради як власника земельної ділянки.
Суд першої інстанції встановив, що на земельній ділянці, що належить позивачеві, здійснено самочинне будівництво спірного житлового будинку, що порушує права Харківської міської ради як власника земельної ділянки та виснував, що заявлена нею вимога про зобов'язання відповідачів звільнити земельну ділянку, на якій розташований спірний житловий будинок, з приведенням її у придатний стан є ефективною і підлягає задоволенню.
У цій частині рішення суду першої інстанції до апеляційного суду не оскаржувалось і, відповідно, не переглядається касаційним судом.
Щодо обраного міською радою способу захисту свого порушеного права як власника земельної ділянки Верховний Суд керується таким.
Харківська міська рада у цій справі заявила вимоги про визнання недійсними та скасування договорів купівлі-продажу і дарування та скасування державної реєстрації права власності з припиненням права власності на спірний житловий будинок.
Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, відмовив у задоволенні вказаних позовних вимог з огляду на їх неефективність.
Колегія суддів з такими висновками судів погоджується з огляду на наступне.
Суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17).
Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
У частинах третій-п'ятій статті 376 ЦК України зазначено, що право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Визнання права власності в порядку частини третьої або п'ятої статті 376 ЦК України приводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов'язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п'ята статті 376 ЦК України).
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, на підставі приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20).
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не приведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22).
Таким чином, усталеною є практика Верховного Суду, відповідно до якої у спорах щодо знаходження на земельній ділянці об'єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора чи скасування державної реєстрації права власності є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.
Власне помилкове тлумачення заявником висновків Великої Палати Верховного Суду, сформованих у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, не є підставою для формування інакших висновків, ніж зроблені Великою Палатою Верховного Суду у подібних правовідносинах.
Щодо вимог про визнання недійсними укладених між відповідачами договорів купівлі-продажу і дарування, то слід зазначити, що Харківська міська рада не є стороною спірних договорів та не заявляє про свої права або інтереси щодо предмету договорів. Внаслідок укладення відповідачами спірних договорів обсяг прав та обов'язків міської ради жодним чином не змінюється. Укладення оскаржуваних договорів не створило для позивача як дійсного власника земельної ділянки жодних правових наслідків. При цьому самі договори, на відміну від розташування на земельній ділянці самочинного будівництва, не створюють для позивача перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою.
Отже, права та інтереси Харківської міської ради укладенням відповідачами спірних договорів не порушуються.
Визнання наведених договорів недійсними не приведе до відновлення порушених прав власника земельної ділянки, що є підставою для відмови в задоволенні відповідних позовних вимог про визнання договорів недійсними.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18 вересня 2024 року у справі № 914/1785/22, від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18, від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21, у постанові Верховного Суду від 08 квітня 2026 року у справі № 212/7107/21.
У постанові від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об'єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача. Інші заявлені у цій справі позовні вимоги (про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними укладених між відповідачами договорів) є неналежними. Належними відповідачами за вимогою про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва є особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).
Отже, за змістом наведених висновків вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу і дарування та скасування державної реєстрації права власності з припиненням права власності є неналежним способом захисту.
У справі, яка переглядається, належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об'єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України, яку задовольнив суд першої інстанції. Рішення місцевого суду сторони в цій частині не оскаржили, воно набрало законної сили.
Згідно з усталеною практикою Верховного Суду обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19).
З огляду на викладене суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради про визнання недійсними договорів купівлі-продажу і дарування та скасування державної реєстрації права власності з припиненням права власності на спірний самочинний об'єкт нерухомого майна, оскільки такі вимоги є неефективним способом захисту та не приведуть до поновлення порушеного права позивача як власника земельної ділянки.
Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги в частині того, що апеляційний суд у мотивувальній частині рішення не надав оцінки державній реєстрації права власності на спірне нерухоме майно з огляду на таке.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, на висновки якої посилається заявник у касаційній скарзі, зазначено, якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
Оскільки у справі, що переглядається, апеляційний суд таку оцінку надав та виснував, що право власності на спірний об'єкт самочинного будівництва не могло бути зареєстроване за будь-якою особою, зокрема і кінцевим набувачем житлового будинку, крім як за власником земельної ділянки на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, то доводи заявника в цій частині є необґрунтованими.
Висновків про необхідність надання судом у мотивувальній частині рішення оцінки правомірності правочинів у подібних правовідносинах постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 не містить, тому доводи касаційної скарги в цій частині є безпідставними.
Отже, доводи касаційної скарги не підтвердилися. Інших доводів, передбачених статтею 389 ЦПК України, касаційна скарга не містить.
Верховний Суд враховує, що, як неодноразово відзначав Європейський суд з прав людини, рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення від 09 грудня 1994 року у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» («Ruiz Torija v. Spain»), заява № 18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (рішення від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» («Hirvisaari v. Finland»), заява № 49684/99).
На думку судової колегії, судові рішення в оскаржуваній частині є достатньо мотивованими.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
З підстав вказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу Харківської міської ради залишити без задоволення.
Рішення Київського районного суду м. Харкова від 20 травня 2024 року та постанову Харківського апеляційного суду від 12 листопада 2024 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді І. М. Фаловська
С. О. Карпенко
С. Ю. Мартєв