вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"28" травня 2026 р. Справа№ 911/3334/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Майданевича А.Г.
суддів: Ткаченка Б.О.
Суліма В.В.
за участю секретаря судового засідання : Гончаренка О.С.
за участю представників сторін
від позивача: Скаржинський М.В.
від відповідача: Шуляк Н.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Нео-Лаб»
на рішення Господарського суду Київської області від 13.02.2026, повний текст якого складений 19.02.2026
у справі № 911/3334/25 (суддя Мальована Л.Я.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління нерухомістю»
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Нео-Лаб»
про стягнення 4 698 128,00 грн
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління нерухомістю» (далі-позивач) звернулось до Господарського суду Київської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Нео-Лаб» (далі-відповідач) про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення № 01 від 03.09.2024 року в розмірі 4 698 128,00 грн, з яких: 1 708 590,00 грн - штрафу, 2 980 538,00 грн неустойки за неповернення майна з тимчасового платного користування/оренди.
В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на порушення відповідачем умов договору оренди нежитлового приміщення № 01 від 03.09.2024 щодо повернення приміщення.
Короткий зміст рішення господарського суду та мотиви їх прийняття
Рішенням Господарського суду Київської області від 13.02.2026 позовні вимоги задоволено повністю.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Нео-Лаб» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління нерухомістю» 1 708 590,00 грн штрафу, 2 980 538,00 грн неустойки та 70 471,92 грн судового збору.
Задовольняючи позовні вимоги суд дійшов висновку, що дія договору була припинена 09.05.2025 (дата отримання повідомлення про відмову/розірвання договору оренди з ініціативи позивача на підставі пункту 14.3 договору ст.ст. 525, 782 ЦК України) в односторонньому порядку з вини відповідача, а тому, позивач на підставі пункту 10.5. договору має право застосувати штрафні санкції, що визначені договором оренди.
Так, перевіривши наданий позивачем розрахунок штрафу, суд погодився з ним, вважав його обгрутованим та дійшов висновку, що вимоги про стягнення штрафу у розмірі 1 708 590,00 грн є такою, що підлягає задоволенню.
Також, враховуючи припинення дії договору 09.05.2025 та невчасного повернення відповідачем орендованого майна, яке було повернуто лише 22.10.2025, з низкою недоліків, що підтверджується актом приймання-передачі нежитлових приміщень, суд першої інстанції дійшов висновку, що вимога позивача в частині стягнення з відповідача неустойки за користування майном після припинення договору оренди у розмірі 2 980 538,00 грн є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.
Крім того, суд першої інстанції дійшов висновку, що відсутні підстави для зменшення розміру неустойки у спірних правовідносинах.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погодившись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «Нео-Лаб» звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Київської області від 13.02.2026 скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
Скаржник зазначає, що судом першої інстанції не враховано, що відповідно до підпункту 6 пункту 14.3 договору, орендодавець має право розірвати договір в односторонньому порядку виключно у випадках, якщо сплата орендної плати та інших платежів систематично (більше двох разів впродовж одного року) прострочена більше, ніж на три місяці. Як наслідок: відсутня підстава для стягнення штрафу за п. 10.5 договору, оскільки правомірне дострокове розірвання договору з вини орендаря не відбулося; відсутня підстава для стягнення неустойки (подвійної плати) за ч. 2 ст. 785 ЦК України, враховуючи те, що ця санкція застосовується виключно за час користування майном після припинення договору. Таким чином, апелянт вважає, що договір не був припинений у вказаний позивачем спосіб, застосування подвійної ставки є незаконним.
Також апелянт звертає увагу, що позивач блокував повернення приміщення, бажаючи штучно продовжити нарахування орендної плати, а висновок суду, що відповідач створив позивачу штучні перешкоди не знайшли свого підтвердження та не відповідає матеріалам справи.
Крім того, апелянт посилається на відсутність вини відповідача, яка є обов'язковою умовою для звільнення від відповідальності.
Апелянт також наголошує на тому, що судом першої інстанції не враховано обставини, що мають істотне значення для зменшення штрафу та не надано їм оцінку. Так, апелянт у клопотанні про зменшення штрафних санкцій до мінімально можливого розміру ( до 1%) просив врахувати: що відповідач не ухилявся від виконання зобов'язання, а навпаки ініціював повернення майна та вчиняв активні дії (заміна замків, виклик представників); сприяння позивача для збільшенню боргу, а саме, позивач умисно не приймав виконання зобов'язання, що призвело до збільшення періоду нарахування санкцій; важкий фінансовий стан відповідача; відповідач є медичним закладом (лабораторією), діяльність якого має соціальне значення.
Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу
У свою чергу, заперечуючи проти апеляційної скарги, Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління нерухомістю» у своєму відзиві, наданому до суду 15.04.2026, зазначає, що рішення суду прийнято при повному з'ясуванні обставин справи, з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, без їх порушення, тому апеляційна скарга задоволенню не підлягає і рішення слід залишити без змін.
Позивач наголошує на тому, що апеляційна скарга по суті є спробою уникнути відповідальності за невиконання договірних зобов'язань, без наведення переконливих правових підстав. Жоден з доводів апеляційної скарги не підтверджує наявності правових підстав для скасування рішення, а апеляційна скарга спрямована на переоцінку встановлених судом фактичних обставин. Скаржник у своїй скарзі фактично намагається повторно оскаржити процесуальне рішення, що не допускається нормами процесуального права.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.03.2026 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Нео-Лаб» на рішення Господарського суду Київської області від 13.02.2026 у справі № 911/3334/25 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Майданевич А.Г., суддів Коротун О.М., Сулім В.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.03.2026 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Нео-Лаб» на рішення Господарського суду Київської області від 13.02.2026 у справі № 911/3334/25 залишити без руху.
20.03.2026 на адресу Північного апеляційного господарського суду надійшла заява про усунення недоліків, до якої додано докази про сплату судового збору у розмірі 84 566,30 грн (платіжна інструкція №680 від 20.03.2026).
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.04.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Нео-Лаб» на рішення Господарського суду Київської області від 13.02.2026 у справі № 911/3334/25 та призначено розгляд справи на 04.05.2026.
У судовому засіданні 04.05.2026 протокольною ухвалою колегією суддів оголошено перерву у розгляді справи до 18.05.2026.
У судовому засіданні 18.05.2026 перед початком розгляду справи колегією суддів зазначено, що від представника відповідача надійшли додаткові пояснення у справі, та клопотання про долучення доказів, та клопотання про зупинення апеляційного провадження.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.05.2026 відмовлено у задоволенні клопотання про зупинення апеляційного провадження.
Колегією суддів у судовому засіданні 18.05.2026 було досліджено матеріали справи, а також всі заяви, додаткові пояснення, клопотання учасників процесу, після чого, суд перейшов на стадію судових дебатів. Після судових дебатів, у зв'язку з великою кількістю доказів, оголошено про відкладення стадії ухвалення та проголошення судового рішення на 27.05.2026.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2026 у зв'язку з повітряною тривогою у місті Києві, оголошення рішення у справі №911/3334/25 призначено на 28.05.2026.
Пояснення представників сторін
Представниця відповідача у судовому засіданні апеляційної інстанції наполягала на задоволенні вимог апеляційної скарги, з підстав викладених у ній та додаткових поясненнях, просила рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Представник позиавача у судовому засіданні апеляційної інстанції заперечував проти доводів апеляційної скарги, з підстав викладених у відзиві на апеляційну скаргу та додаткових поясненнях, просив відмовити у її задоволенні та залишити рішення Господарського суду Київської області від 13.02.2026 у справі №911/3334/25 без змін.
Межі розгляду справи судом апеляційної інстанції.
Згідно зі статтею 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Так, колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, переглядає справу №911/3334/25 у межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Судом першої інстанції встановлено, що 03.09.2024 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління нерухомістю» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Нео-Лаб» був укладений договір № 01 оренди нежитлових приміщень, відповідно до п. 1.1. якого, в порядку та на умовах, визначених цим договором, позивач зобов'язується передати, а відповідач прийняти у тимчасове платне користування об'єкт оренди, як цей термін, визначений в статті 2 цього договору.
Відповідно до п. 2.1. договору, сторони дійшли згоди щодо нерухомого майна, яке передається у тимчасове платне користування за цим договором, а саме: нежитлові приміщення за адресою: Київська область, Бучанський район, м. Ірпінь, вул. В. Стуса, буд. 78 та рухоме майно вказане в акті прийому- передачі об'єкта оренди до цього договору (раніше і далі - «об'єкт оренди» або «нежитлові приміщення»). Загальна площа об'єкта оренди становить 923,44 кв.м.
Право власності на об'єкт оренди належить позивачу, що підтверджується інформацією з реєстру прав власності на нерухоме майно та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 204214332109 (п. 2.2. договору).
Згідно з п. 5.3. договору, позивач зобов'язаний передати відповідачу об'єкт оренди за актом приймання-передачі нежитлових приміщень та не втручатись у процес здійснення відповідачем його господарської діяльності.
Відповідно до п. 4.1. договору, відповідач сплачує позивачу орендну плату - 100%, яка складає суму в розмірі 284 765 (двісті вісімдесят чотири тисячі сімсот шістдесят п'ять) гривень 00 коп. за один повний календарний місяць оренди, що еквівалентно 7 264 (сім тисяч двісті шістдесят чотири) долари США 41 цент, відповідно до курсу ціни продажу валют на інтернет - ресурсі www.minfm.com.uaвкладка міжбанк, який становив на дату погодження договору 39,20 грн за 1 (один) долар США (розрахунок складений відносно додатку №1 до договору). Дана сума, визначена в доларах США, не може зменшуватися за будь-яких обставин, крім визначених в даному договорі (далі - «орендна плата»). Орендна плата не покриває користування відповідачем комунальними послугами, задля компенсації вартості комунальних послуг сторони заключають окремий договір. Платежі сплачуються авансом щомісячно в термін з 1 (першого) по 10 (десяте) число поточного (розрахункового) місяця, починаючи з 03 вересня 2024р. Сторони домовилися, що відповідач має знижку на оренду плату в розмірі 50 % (п'ятдесят відсотків) від суми орендної плати зазначеної в даному пункті договору за кожен місяць оренди до 31.12.2024 року включно. Сторони визначили наступний порядок перерахунку еквівалента розміру орендної плати: щомісячна сума орендної плати за цим договором, визначається шляхом перерахунку валютного еквівалента орендної плати за курсом НБУ на дату складання позивачем рахунка на орендну плату.
Пунктом 4.2. договору встановлено, що сторони домовились, що відповідач сплачує на користь позивача гарантійний платіж в сумі, що дорівнює 100% вартості орендної плати за 1 місяць, виплачується гарантійний платіж таким чином: відповідач сплачує 50% від розміру місячної орендної плати протягом трьох днів з дати підписання цього договору, та ще 50% від розміру місячної орендної плати через 1 (один) календарний місяць (далі по тексту «гарантійний платіж»). Сторони домовились, що гарантійний платіж буде утримуватись позивачем протягом дії цього договору як забезпечення сплати відповідачем орендної плати та виконання інших обов'язків за цим договором (на такі платежі не нараховуватиметься пеня та штрафні санкції), та зараховується як авансова оплата орендної плати за повний останній місяць строку оренди. Гарантійний платіж сплачується в розмірі повної суми п. 4.1. (знижка в розмірі 50% не діє на розмір гарантійного платежу).
Орендна плата за домовленістю сторін нараховується щоденно з дати підписання акту приймання-передачі нежитлових приміщень з урахуванням п. 4.1. цього договору (п. 4.4. договору).
Відповідно до п. 4.5. договору, орендна плата сплачується відповідачем незалежно від наслідків його господарської діяльності щомісячно в термін з 1 (першого) по 10 (десяте) число поточного (розрахункового) місяця за поточний місяць оренди з урахування вимог п. 4.1 цього договору.
За твердженням позивача, 03.09.2024 останній передав об'єкт оренди відповідачу, що підтверджується актом приймання-передачі нежитлових приміщень від 03.09.2024.
Згідно з п. 4.6. договору, за домовленістю сторін орендна плата сплачується в національній валюті України - гривнях на підставі виставлених рахунків позивача у безготівковій формі шляхом перерахування грошових коштів на рахунок позивача, вказаний в цьому договорі.
Відповідно до п. 14.2. договору, сторони визначили, що строк дії договору та строк оренди об'єкта оренди становить 2 роки 11 місяців. Строк оренди розпочинає свій відлік з моменту передачі об'єкту оренди за актом приймання-передачі об'єкта оренди.
У відповідності до пункту 4.14.-4.16, позивач користуючись домовленістю сторін, щодо використання електронного документообігу у процесі виконання цього договору шляхом використання систем електронного документообігу «Вчасно» виставляв, а відповідач отримав наступні рахунки: рахунок на оплату №1 від 03.09.2024 на загальну суму 298 532,97 грн (гарантійний платіж на підставі пункту 4.2 договору); рахунок на оплату №2 від 03.09.2024 на загальну суму 149 266,48 грн; рахунок на оплату №5 від 02.10.2024 на загальну суму 149 811,23 грн; рахунок на оплату №9 від 04.11.2024 на загальну суму 149 970,26 грн; рахунок на оплату №15 від 03.12.2024 на загальну суму 151 266,47 грн; рахунок на оплату №20 від 03.01.2025 на загальну суму 305 367,65 грн; рахунок на оплату №23 від 04.02.2025 на загальну суму 303 525,48 грн; рахунок на оплату №27 від 03.03.2025 на загальну суму 300 973,82 грн.
Таким чином, у відповідності до умов договору, за користування приміщеннями за вересень - грудень 2024 року та січень-березень 2025 року, відповідач мав сплатити орендну плату на загальну суму 1 510 178,00 грн
Відповідач на підставі виставлених рахунків не здійснював оплату за користування майном.
Позивач 09.05.2025 з використанням електронної системи документообігу «Вчасно», направив відповідачу повідомлення про відмову/розірвання договору оренди з ініціативи позивача на підставі пункту 14.3. договору, ст.ст. 525, 782 ЦК України шляхом здійснення односторонньої відмови від договору та вимоги достростоково повернути об'єкт оренди у порядку та строки визначені пунктами 8.1 та 8.2 договору. Крім того, у повідомленні позивач вимагав: повідомити його про дату та час прибуття представника ТОВ «Нео-Лаб» за адресою об'єкту оренди для підписання акту повернення з користування об'єкту оренди; на підставі п.10.5 договору протягом п'яти банківських днів з дати дострокового розірвання договору з ініціативи позивача, сплатити штраф у розмірі вартості орендної плати за шість наступних календарних місяців.
Відповідач отримав зазначене повідомлення 09.05.2025.
Позивач стверджує, що аналізуючи зазначене повідомлення та ч.2 ст.782 ЦК України договір оренди нежитлового приміщення № 01 від 03.09.2024 був розірваний достроково з 09.05.2025.
У свою чергу, відповідач листом №228 від 09.05.2025 повідомив про готовність повернути орендоване приміщення та запропонував здійснити передачу 12.05.2025 о 10:00 год, водночас, заперечивши проти застосування штрафних санкцій.
12.05.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило, що представники ТОВ «Нео-Лаб» для проведення процедури приймання-передачі у погоджений час не прибули, причину неявки не повідомили. З метою врегулювання питаня приймання-передачі орендованого приміщення позивачем запропоновано нові дати для повернення приміщення - 13, 14 або 15 травня 2025 року в робочий час за місцем знаходження орендованого майна.
13.05.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом № 229 запропонувало позивачу організувати зустріч на 14.05.2025 для повернення орендованого приміщення за участю визначених представників.
14.05.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило, що процедура приймання-передачі, яка була ініційована відповідачем була вдруге зірвана ним, оскільки представникам орендодавця не було надано доступ до приміщення.
15.05.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом № 230 повідомило, що з технічних причин 14.05.2025 представники відповідача не мали змоги передати орендодавцю приміщення, але зобов'язались у подальшому докласти всіх зусиль задля врегулювання питання повернення приміщення. Відповідач просив надати їм строк до 23.05.2025 для забезпечення доступу до всіх приміщень (врегулювання питань з ключами до всіх приміщень) та приведення приміщень до технічного стану, що буде відповідати умовам договору.
16.05.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом надала відповідь на лист №230 від 15.05.2025, зазначивши, що Товариство має на меті передати в строкове платне користування приміщення, що орендується відповідачем іншому господарському суб'єкту, з яким станом на 16.05.2025 підписано відповідну попередню угоду оренди та просило відповідача здійснити всі можливі дії, які направлені на повернення приміщення в найкоротші строки. Забезпечити явку представників відповідача, що будуть проводити дії з повернення приміщення актом приймання-передачі (повернення приміщення).
21.05.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом № 231 звернулося до орендодавця з проханням надати дозвіл на заміну дверних замків у приміщенні у зв'язку з втратою ключів, зазначивши, що роботи з демонтажу старих та встановлених нових замків будуть виконані за рахунок ТОВ «Нео-Лаб».
22.05.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом запросило надати більш детальну інформацію щодо заміни замків з причин належного поводження з майном позивача.
26.05.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом № 233 звернулося до орендодавця з проханням надати дозвіл на проведення косметичних ремонтних робіт у приміщенні та надати перелік робіт, які, на думку позивача, потребують оновлення чи відновлення приміщення, приведення його у належний стан для повернення у відповідності до договору.
27.05.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило, що станом на 26.05.2025 ТОВ «Нео-Лаб» в рамках процедури повернення орендованих приміщень, не надало доступ до приміщень і відповідно орендодавець не може надати свої побажання та відповіді на питання, які зазначені в листі. При цьому, зазначивши, що орендодавець зможе надати відповіді на зазначені в листі питання тільки після надання вашою стороною доступу до приміщень.
27.05.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом № 236 уточнило на які приміщення слід надати дозвіл на заміну дверних замків, ключі від яких були втрачені, а саме: корпусу Г з номерами - 110, 113, 115, 119, 117, 207, зазначивши, що частина дверей уже відновлена.
28.05.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом надало відповідь, у якій вимагало додаткові відомості щодо виконавців робіт, виду фурнітури та підтверджуючих документів, а також встановило вимогу погодження таких робіт з орендодавцем.
28.05.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом № 237 повідомило про намір залучити спеціалізовану організацію для виконання робіт із відкриття дверей та заміни замків зазначивши, що опис фурнітури, її кількість тощо буде надано лише тоді, коли відповідним фахівцем буде проведено відкриття дверей та надано акт робіт та подальшу консультацію.
30.05.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило про відсутність заперечень щодо проведення робіт із заміни замків, однак, за умови попереднього погодження, надання повного пакету документів щодо підрядника, присутності представника орендодавця та здійснення відеофіксації, а також, вдруге, просило надати підтвердження щодо реставрації дверей, про що відповідач згадував у попереньому листі за погодженням з боку орендодавця на ці дії.
02.06.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом №234 у відповідь на лист орендодавця від 30.05.2025 повідомило інформацію щодо фахівця, який буде залучений до здійснення робіт із відкриття дверей та заміни замків, зазначивши даний фахівець прибуде на об'єкт 04.06.2025 о 10:00.
03.06.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило ТОВ «Нео-Лаб», що не заперечує проти залучення фахівців для проведення робіт з відкриття дверей та заміни замків за умови надання інформації щодо компанії-виконавця та дозвільних документів. Орендодавець також просив надати копію виписки ФОП Вараника Дениса Вікторовича та письмове підтвердження щодо необхідності демонтажу й погодження заміни фурнітури.
05.06.2026 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом підтвердило отримання інформації щодо компанії, залученої до виконання робіт із відкриття дверей та заміни замків, і запропонувало погодити дату та час проведення огляду фахівцями дверей і замків у приміщенні за адресою: м. Ірпінь, вул. Василя Стуса, 78. Орендодавець також просив завчасно повідомити про прибуття представників орендаря.
13.06.2026 ТОВ «Нео-Лаб» листом №238 повідомило позивача про результати обстеження приміщення за участю ФОП Вараника Дениса Вікторовича та на підставі акта від 11.06.2025 зазначило про необхідність відкриття шести замків у зв'язку з відсутністю ключів. Орендар повідомив, що фахівцем рекомендовано заміну циліндрів замків із подальшим виготовленням нових комплектів ключів, а також просило надати дозвіл на проведення відповідних робіт та визначити відповідальну особу для приймання нових комплектів ключів після завершення робіт.
16.06.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» у відповідь на лист №238 повідомило, що не заперечує проти заміни циліндрів у замках відповідно до акта від 11.06.2025 та погоджується на використання циліндрів виробництва ABUS. Разом із цим, орендодавець попросив надати додаткову інформацію щодо гарантійного обслуговування, гарантійних строків та документів, які підтверджують гарантійні зобов'язання виробника і виконавця робіт.
16.06.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом №239 надало інформацію позивачу та визнало свою вину щодо неповернення вчасно приміщення у встановлений договором термін.
17.06.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом №241 повідомило позивача про намір виконати роботи із заміни циліндрів замків в орендованому приміщенні 18.06.2025 о 11:00 год. Орендар зазначив, що роботи виконуватимуться у присутності представників орендодавця, та гарантував належний технічний стан встановлених циліндрів і повідомив про готовність усунути можливі дефекти протягом гарантійного строку. Також, ТОВ «Нео-Лаб» запропонувало після завершення робіт прийняти виготовлені ключі, провести огляд приміщення та надати перелік того, що потребує заміни.
17.06.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» у відповідь на лист №241 попередньо погодило проведення робіт 18.06.2025 о 11:00 год, однак, за умови врегулювання питань, порушених у листі орендодавця від 17.06.2025 щодо гарантійного обслуговування та надання підтверджуючих документів стосовно ремонту замків дверей.
18.06.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило відповідача про погодження запропонованої дати виконання робіт із заміни циліндрів замків у орендованих приміщеннях на 18.06.2025 о 11:00 год, а також зазначило, що у визначений час фахівець не прибув, роботи не були розпочаті, а представники орендаря замість проведення огляду приміщень запропонували перегляд відеоматеріалів, у зв'язку з чим, орендодавець наголосив на необхідності належного виконання робіт, надання підтверджуючих документів щодо встановлених циліндрів замків та якнайшвидшого переходу до процедури повернення приміщень із оформленням акту приймання-передачі.
19.06.2026 ТОВ «Нео-Лаб» листом №243 повідомило, що його представник прибув із носієм відеозапису стану приміщень на момент їх передачі в оренду, а також зазначило про виконання робіт із заміни циліндрів замків із використанням продукції APECS із наданням відповідних підтверджуючих документів, водночас звернуло увагу, що до 18.06.2025 йому не було відомо про намір орендодавця завершити процедуру приймання-передачі в той самий день, та запропонувало для оперативного врегулювання питання надати перелік необхідних робіт у приміщеннях, письмовий дозвіл на їх виконання та відповідь у встановлений строк.
19.06.2025 ТОВ «Нео-Лаб» гарантійним листом №244 повідомило про належний технічний стан встановлених циліндрів замків і ключів до приміщень, гарантувало їх справність протягом 12 місяців з дати встановлення та зобов'язалося у разі виявлення недоліків здійснити ремонт або заміну за власний рахунок, а також підтвердило готовність виконати заміну циліндрів у семиденний строк із моменту звернення.
23.06.2026 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило, що викликає занепокоєння свідоме порушення стороною відповідача зобов'язання повернути орендоване приміщення в належному стані та в порядку і терміни визначені договором. Зазначило, що твердження ТОВ «Нео-Лаб» щодо відсутності інформації про намір завершення процедури приймання-передачі 18.06.2025 є безпідставними, наголосило на порушенні строків повернення орендованих приміщень та недобросовісності поведінки орендаря, а також запропонувало провести спільне обстеження приміщень із метою визначення їх фактичного стану, складання переліку пошкоджень та узгодження необхідних робіт, додатково зазначивши про необхідність надання відеоматеріалів стану приміщень на момент їх передачі в оренду.
24.06.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило ТОВ «Нео-Лаб» про забезпечення прибуття представників орендодавця 25.06.2025 об 11:00 год для участі у процедурі обстеження приміщень у межах приймання-передачі та просило повідомити про готовність до такого часу.
25.06.2025 між представниками орендодавця та орендаря було проведено спільне обстеження орендованих приміщень з метою фіксації їх фактичного стану та визначення переліку відновлювальних робіт, необхідних для завершення процедури повернення приміщень.
26.06.2025 листом №247 ТОВ «Нео-Лаб» просило орендодавця підтвердити список робіт для приведення приміщення в належний стан та дозвіл провести дані роботи у приміщенні у період з 30.06.2025.
30.06.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило ТОВ «Нео-Лаб», що під час проведення спільного обстеження приміщень представниками орендаря здійснювалася відеофіксація виявлених пошкоджень, однак не всі зафіксовані пошкодження були включені орендарем до переліку робіт. Орендодавець звернув увагу на те, що пошкодження були виявлені у приміщеннях корпусів А, Г та Е, водночас, на погодження було направлено перелік робіт виключно щодо корпусу Г. Також орендодавцем зазначено про відсутність у переліку робіт окремих пошкоджень, зокрема отворів у стелі після демонтажу камер відеоспостереження, отворів у стінах після демонтажу кріплень, а також робіт із відновлення підвіконь, плитки та декоративної штукатурки. У вказаному листі орендодавець просив надати уточнення щодо фіксації зазначених пошкоджень та способу їх усунення.
02.07.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом повідомило ТОВ «Компанія з управління нерухомістю», що раніше вже було надано перелік робіт, до виконання яких орендар готовий приступити. У листі орендар зазначив, що відеофіксація проводилася виключно щодо окремих пошкоджень, а також наголосив, що у попередньому листуванні йшлося про приміщення корпусу Г та лабораторні приміщення. Крім того, ТОВ «Нео-Лаб» повідомило про готовність виконати окремі відновлювальні роботи, зокрема щодо встановлення лайтбоксів, ремонту стін, повернення камер відеоспостереження, відновлення жалюзі, монтажу кабель- каналів, заміни ламп та впорядкування приміщень після демонтажу обладнання. Також орендар повідомив про намір залучення підрядної організації для виконання окремих видів робіт та просив підтвердити можливість початку виконання робіт з 03 липня 2025 року.
03.07.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило ТОВ «Нео-Лаб», що попри систематичне листування та заяви про готовність до співпраці, орендарем не вчинено реальних дій, спрямованих на завершення процедури повернення орендованих приміщень. Орендодавець зазначив, що наданий перелік пошкоджень має загальний та неповний характер, без належної прив'язки до конкретних приміщень та способу усунення недоліків. У зв'язку з цим, орендодавець наполягав на найшвидшому поверненні приміщень та запропонував прибуття представників орендаря 07.07.2025 о 10:00 годині для оформлення та підписання акту приймання-передачі приміщень.
08.07.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом звернулося до ТОВ «Нео-Лаб» із вимогою надати вичерпну інформацію щодо осіб та організацій, яких орендар планує залучати до виконання відновлювальних робіт. Зокрема, орендодавець просив повідомити, чи є зазначені у попередньому листуванні особи співробітниками ТОВ «ЛУГАНСЬКПРОЕКТ», чи має вказане товариство необхідні види діяльності та кваліфікацію для виконання відповідних робіт. Крім того, орендодавець надав деталізований перелік робіт, які, на його думку, необхідно виконати для приведення орендованих приміщень у належний стан, включаючи демонтаж рекламних конструкцій, усунення пошкоджень стін, стелі, плитки, підвіконь, світильників, меблів, сейфів та інших елементів приміщень.
09.07.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило ТОВ «Нео-Лаб», що нарешті у зв'язку повною відповідю відповідача на принципові питання, необхідно погодити нові строки виконання
відновлювальних робіт, оскільки раніше запропоновані строки їх початку та завершення сплинули. Орендодавець просив надати графік виконання робіт та повідомити дату їх завершення.
09.07.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом №256 повідомило ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» про намір залучити до виконання відновлювальних робіт працівників ТОВ «ЛУГАНСЬКПРОЕКТ». У листі орендар навів перелік видів господарської діяльності зазначеної організації, повідомив про наявність у неї необхідної кваліфікації та зазначив, що спеціальних дозволів для виконання описаних робіт законодавством України не передбачено. Також орендар повідомив, що окремі особи, зазначені у попередньому листуванні, є представниками ТОВ «Нео-Лаб» та можуть бути залучені до виконання допоміжних робіт.
14.07.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом №258 звернулося до ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» з проханням надати дозвіл на початок виконання відновлювальних робіт з 16.07.2025, запропонувавши графік проведення робіт з 10:00 до 17:00 години. У листі також зазначалося, що строки завершення робіт залежать від постачання матеріалів, однак орендар зобов'язується виконати роботи максимально оперативно та повідомити про дату їх завершення не пізніше 21.07.2025.
15.07.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило ТОВ «Нео-Лаб» про погодження початку виконання відновлювальних робіт з 16.07.2025 та погодження запропонованого графіку проведення робіт. Одночасно орендодавець зазначив, що працівники, які будуть виконувати роботи, повинні мати при собі документи, що посвідчують особу.
31.07.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило ТОВ «Нео-Лаб», що, незважаючи на погодження початку відновлювальних робіт та допуск працівників підрядної організації до приміщень, працівники залученої відповідачем компанії ТОВ «ЛУГАНСЬКПРОЕКТ» до теперішнього часу не приступили до виконання відновлювальних робіт. Зазначило, що орендар фактично ухиляється від завершення процедури повернення орендованих приміщень та не вчиняє належних дій, спрямованих на завершення відновлювальних робіт і повернення приміщень орендодавцю. Просило повідомити орендодавця про терміни початку та дату повернення орендованих приміщень.
06.08.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом №265 повідомило ТОВ «Компанія з управління нерухомістю», що ремонтні роботи у приміщеннях за адресою: Київська область, м. Ірпінь, вул. В. Стуса, 78, добігають до завершення та будуть повністю виконані до 08.08.2025.
08.08.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» зафіксувало, що відновлювальні роботи не були завершені у повному обсязі, а частина недоліків та пошкоджень залишилась неусунутою.
14.08.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом №268 звернулося до ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» із проханням надати вичерпний перелік елементів та складових орендованих приміщень, які, на думку орендодавця, перебувають у гіршому стані, ніж на момент передачі в оренду.
18.08.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» у відповідь на лист №268 наголосило, що повторно дублює ТОВ «Нео-Лаб» зазначений у листі від 09.07.2025 перелік недоліків та відновлювальних робіт із зазначенням пошкоджених елементів, характеру пошкоджень, місця їх розташування та необхідних заходів для відновлення приміщень. Орендодавець також наголосив, що орендар після неодноразового запевнення що відновлювальні роботи ним ведуться і добігають свого завершення, знов 14.08.2025 просить надати перелік поліпшувльних робіт. Орендодавець зазначив, що своєю бездіяльністю та умисним затягуванням проведення процедури повернення приміщення, орендар завдає матеріальну шкоду орендодавцю, що тягне за собою юридичну відповідальність. Орендар вкорте звернувся з вимогою терміново повернути приміщення у стані не гіршому ніж передавалось орендарю, з урахуванням нормального зносу та повернути і встановити на свої місця майно, яке було передано йому разом з орендованим приміщенням, та вказати дату повернення або відшкодувати витрати на проведення ремонту у грошовому еквіваленті.
20.08.2025 та 22.08.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листами повідомило ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» про часткове виконання ремонтних робіт для приведення приміщення до стану придатного для його використання та відповідно повернення його позивачу, та запропонувало розглянути можливість грошової компенсації за пошкодження приміщення.
20.08.2025 ТОВ «Нео-Лаб» також повідомило ТОВ «Компанія з управління нерухомістю», що частина меблів була переміщена представниками
орендаря, а сторони фактично зайшли у глухий кут у процедурі повернення орендованих приміщень.
22.08.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом №269 повідомило, що при передачі приміщень орендарю було надано носії з відеоматеріалами, які фіксують їх стан, та запропонувало повторно передати такі матеріали при зустрічі, водночас відмовившись визначати компенсацію вартості відсутніх меблів за ринковими цінами і наполягаючи на застосуванні вартості, зазначеної в акті приймання-передачі, а також зазначило про переміщення частини меблів та наявність ремонтних робіт, що перешкоджають передачі приміщень, запропонувавши припинити невиконані роботи з подальшою компенсацією їх вартості та надати узгоджену суму компенсації.
22.08.2025 та 26.08.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листами у відповідь на лист №269 повідомило , що фото- та відеофіксація стану приміщень на момент передачі фактично не здійснювалася у присутності його представників, а відповідні носії не передавалися, при цьому надісланий відеофайл був отриманий майже через рік після передачі та виявився пошкодженим, у зв'язку з чим було поставлено під сумнів достовірність і дату фіксації, а також повторно просило надати належні докази щодо переміщення меблів і блокування передачі приміщень та наголошено на необхідності визначення компенсації за ринковою вартістю або повернення майна в натурі. Також позивач зазначив, що не може прийняти пропозицію відповідача щодо компенсації вартості відсутнітніх меблів за цінами встановленими в акті прийому-передачі, оскільки станом на сьогодні вищезазначені ціни не актуальні. Розмір збитків визначається відповідно до реальної вартості втраченого майна та ринкових цін на момент втрати. Приймаючи викладене, орендодавець запрононував переглянути відповідачу суму компенсації з урахуванням ринкових цін на втрачене майно.
31.08.2025 позивач листом повідомив ТОВ «Нео-Лаб», що при проведенні огляду приміщень, за результатами якого підтверджено відсутність зауважень до стану приміщень у будівлі літ. А, однак зазначено про наявність неврегульованих питань, зокрема щодо надання відеоматеріалів, визначення компенсації за відсутні меблі або їх повернення, строків відновлення систем відеоспостереження, усунення пошкоджень підлогового покриття та завершення робіт у приміщеннях спільного користування, у зв'язку з чим запропоновано надати відповіді та визначити дату передачі приміщень.
02.09.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом №270 повідомило, що відеоматеріали, що фікусують стан приміщень на момент їх передачі, були направлені електронною поштою. У разі їх відсутності Товариство готове повторно передані носії особисто або відправити новою поштою. Водночас наголосило на обов'язковості застосування вартості майна, визначеної в акті приймання-передачі, посилаючись на норми цивільного законодавства щодо недопустимості односторонньої зміни умов договору, а також зазначило, що камери відеоспостереження не є власністю орендодавця, пошкодження у місцях спільного користування потребують встановлення винної сторони, та підтвердило готовність до спільного врегулювання зазначених питань.
15.09.2025 позивач листом повідомив ТОВ «Нео-Лаб», що погоджений раніше перелік робіт не виконано у повному обсязі, та за результатами огляду встановлено наявність неусунутих недоліків, зокрема, слідів демонтажу інформаційних табличок і магнітних замків, пошкоджень у приміщеннях спільного користування та дефектів підлогового покриття, у зв'язку з чим було повторно наголошено на необхідності їх усунення та завершення процедури передачі приміщень.
17.09.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом №272 у відповідь на лист орендодавця від 15.09.2025 повідомило про готовність здійснити демонтаж таблички, замків і стенду, а також врегулювати питання щодо місця демонтажу стіни «куточок споживача». Орендар зазначив, що плитка у спільних приміщеннях була пошкоджена ще до початку оренди, а система відеоспостереження не передавалася орендарю за актом приймання-передачі. Крім того, ТОВ «Нео-Лаб» підтвердило готовність компенсувати вартість відсутнього майна виключно за цінами, визначеними в актах приймання-передачі, та повторно запропонувало сплатити 50 000 грн, як компенсацію за елементи об'єкта оренди.
22.09.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом №273 повторно повідомило ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» про готовність усунути наслідки демонтажу таблички, замків і стенду, а також компенсувати вартість відсутнього майна за цінами, погодженими сторонами в актах приймання-передачі. Орендар наголосив, що питання компенсації не повинно бути предметом спору щодо повернення приміщення, та просив орендодавця надати письмову відповідь щодо готовності прийняти запропоновані умови врегулювання спору.
24.09.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило ТОВ «Нео-Лаб» про готовність завершити процедуру приймання- передачі приміщень за умови усунення зауважень, зокрема: ліквідації слідів демонтажу (табличок, замків, стендів), сплати компенсації у розмірі 50 000,00 грн та повернення ключів від частини сейфів. Додатково орендодавець наполягав на поверненні та встановленні відеокамер, посилаючись на те, що вони є невід'ємною частиною об'єкта оренди.
26.09.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом № 275 повідомило про виконання робіт з відновлення приміщення, підтвердило готовність сплатити компенсацію у розмірі 50 000,00 грн та звернулося з проханням надати рахунок. Водночас, Товариство заперечило щодо відеокамер, зазначивши, що вони не були передані за актом приймання-передачі та не є власністю орендодавця.
29.09.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило про направлення рахунку на суму 50 000,00 грн, а також висунуло додаткову вимогу щодо складання переліку відсутніх меблів для визначення суми компенсації. Орендодавець повторно наполягав на поверненні ключів від сейфів та підтвердив свою позицію щодо належності відеокамер до об'єкта оренди.
03.10.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом № 285 звернулося до орендодавця з проханням змінити призначення платежу у рахунку на «компенсація ремонтних робіт об'єкту оренди» та зазначити, що його оплата підтверджує відсутність претензій щодо стану приміщення. Також Товариство запропонувало компенсацію у розмірі 2 000 грн за усунення отворів від демонтованих камер та надало перелік відсутніх меблів для врегулювання питання компенсації.
07.10.2025 ТОВ «Компанія з управління нерухомістю» листом повідомило про часткове прийняття пропозицій ТОВ «Нео-Лаб», однак наполягло на поверненні відеокамер або наданні підтверджень правомірності їх демонтажу, а також повторно вимагало передати ключі від сейфу або забезпечити його відкриття. При цьому, було зазначено, що акт приймання-передачі буде підписано лише після виконання вказаних умов.
20.10.2025 ТОВ «Нео-Лаб» листом № 286 запропонувало провести зустріч 22.10.2025 о 10:00 для підписання акту приймання-передачі приміщень, повідомивши про готовність передати ключі від сейфу під час зустрічі та надавши проект акту з правками.
22.10.2025 між позивачем та відповідачем було підписано акт приймання-передачі приміщення згідно з договором оренди нежитлового приміщення №01 від 03.09.2024.
За твердженням позивача, відповідно до пункту 8.1 договору, відповідач мав зобов'язання повернути орендоване приміщення протягом п'яти календарних днів, тобто не пізніше 14.05.2025. Факт повернення приміщення підтверджується підписанням відповідного акту повернення приміщення.
Відповідач вчасно не повернув приміщення, що ним орендувалося на підставі договору оренди нежитлового приміщення № 01 від 03.09.2024. У зв'язку з неповерненням орендованого майна, позивач не мав змоги користуватися або розпорядитися нерухомим майном, що йому належить на праві приватної власності.
Позивач зазначав, що станом на дату подання позову, відповідач компенсацію не сплатив та приміщення, передано йому в оренду на підставі договору оренди нежитлового приміщення №01 від 03.09.2024 у строк, передбачений договором не повернув, у зв'язку з чим позивач просив стягнути з відповідача неустойку за неправомірне користування приміщення за межами договірних зобов'язань у розмірі 2 980 538,00 грн.
Крім того, як зазначено було вище, пунктом 10.5. договору передбачено, що у разі дострокового розірвання договору з вини орендаря, орендодавець має право застосувати штраф у розмірі вартості користування приміщенням за шість місяців.
У зв'язку із системною несплатою орендних платежів, а саме три місяці поспіль та достроковим розірванням договору 09.05.2025 позивач просив стягнути з відповідача штраф у розмірі 1 708 590,00 грн.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
Згідно із статтею 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
У відповідності до статті 509 Цивільного кодексу України в силу господарського зобов'язання, яке виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання, один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Відповідно до статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (стаття 628 Цивільного кодексу України).
Згідно з частиною 1 статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Так, договір, укладений між сторонами, за своєю правовою природою відноситься до договорів найму (оренди).
Відповідно до ч. 1 статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Частиною 1 ст. 765 ЦК України передбачено, що наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.
Судом першої інстанції встановлено, що позивач 03.09.2024 передав об'єкт оренди відповідачу, що підтверджується актом приймання-передачі нежитлових приміщень від 03.09.2024.
Частиною 1 статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.
Відповідно до ч.1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Судом першої інстанції встановлено, що позивач виставляв, а відповідач отримав наступні рахунки: рахунок на оплату №1 від 03.09.2024 на загальну суму 298 532,97 грн (гарантійний платіж на підставі пункту 4.2 договору); рахунок на оплату №2 від 03.09.2024 на загальну суму 149 266,48 грн; рахунок на оплату №5 від 02.10.2024 на загальну суму 149 811,23 грн; рахунок на оплату №9 від 04.11.2024 на загальну суму 149 970,26 грн; рахунок на оплату №15 від 03.12.2024 на загальну суму 151 266,47 грн; рахунок на оплату №20 від 03.01.2025 на загальну суму 305 367,65 грн; рахунок на оплату №23 від 04.02.2025 на загальну суму 303 525,48 грн; рахунок на оплату №27 від 03.03.2025 на загальну суму 300 973,82 грн.
Таким чином, у відповідності до умов договору, за користування приміщеннями за вересень - грудень 2024 року та січень-березень 2025 року, відповідач мав сплатити орендну плату на загальну суму 151 0178,00 грн
Відповідач на підставі виставлених рахунків не здійснював оплату за користування майном.
У зв'язку із системним невиконанням відповідачем договірних зобов'язань зі сплати орендних платежів, а саме три місяці поспіль, позивач 09.05.2025 з використанням електронної системи документообігу «Вчасно», направив відповідачу повідомлення про відмову/розірвання договору оренди з ініціативи позивача на підставі пункту 14.3. договору та ст.ст. 525, 782 ЦК України шляхом здійснення односторонньої відмови від договору, та вимоги достростоково повернути об'єкт оренди у порядку та строки визначені пунктами 8.1 та 8.2 договору.
Факт системності несплати орендних платежів встановлено у рішення Господарського суду Київської області у справі № 911/992/25 і не потребує доказуванню у розумінні ч.4 ст. 75 ГПК України (рішення Господарського суду Київської області у справі № 911/992/25 не оскаржувалось та було добровільно виконано відповідачем) .
Крім того, у повідомленні позивач вимагав: повідомити його про дату та час прибуття представника ТОВ «Нео-Лаб» за адресою об'єкту оренди для підписання акту повернення з користування об'єкту оренди; на підставі п.10.5 договору протягом п'яти банківських днів з дати дострокового розірвання договору з ініціативи позивача сплатити штраф у розмірі вартості орендної плати за шість наступних календарних місяців.
Відповідач отримав зазначене повідомлення 09.05.2025. Виходячи з повідомлення та частини 2 ст. 782 ЦК України, договір оренди нежитлового приміщення № 01 від 03.09.2024 був розірваний достроково з 09.05.2025.
У свою чергу, відповідач листом №228 від 09.05.2025 року отримавши повідомлення про відмову/розірвання договору оренди з ініціативи позивача на підставі пункту 14.3 договору, ст.ст. 525, 782 ЦК України, не заперечував про дострокове розірвання договору та запропонував на 12.05.2025 прибути позивачу для поверення приміщення. Відповідачем не оспорювалося одностороння відмова від договору.
Відповідно до положень статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частиною першою статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Частина 1 статті 615 ЦК України визначає, що у разі порушення зобов'язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом.
Згідно з частинами першою та другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже, одним з найголовніших принципів цивільного права є забезпечення стабільності договору, що закріплено ст.ст. 525, 651 ЦК України, яка забороняє односторонню відмову від договору, за виключенням випадків, передбачених законом або договором.
Статтею 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Отже, відмова від договору найму за своєю суттю є одностороннім правочином і з огляду на підстави такої відмови, є способом захисту порушених прав наймодавця, а тому не вимагає згоди другої сторони.
Відповідно до умов договору оренди орендар зобов'язується своєчасно та у повному обсязі оплачувати орендну плату за цим договором. Самостійно оплачувати не передбачені договором та додатками до договору витрати, пов'язані з використанням орендованого майна.
Відповідно до п. 14.3. договору оренди договір може бути достроково розірвано орендодавцем в односторонньому порядку у разі невиконання орендарем своїх зобов'язань, зокрема, у випадках, передбачених у статті 783 Цивільного кодексу України та в разі наявності простроченої заборгованості орендаря за даним договором, протягом 3 місяців підряд в разі відмови орендаря від укладення договору.
Повідомлення про розірвання договору вважається врученим належним чином у разі направлення такого повідомлення, в тому числі через цифровий сервіс «Вчасно».
Згідно із приписами договору оренди, він припиняється внаслідок, зокрема:
- дострокового розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду;
- дострокового розірвання в разі односторонньої відмови орендодавця від договору, у передбачених законодавством та/або цим договором випадках.
Отже, сторонами в договорі передбачено право орендодавця на односторонню відмову від договору/розірвання зазначеного договору достроково в односторонньому порядку, без згоди іншої сторони з підстав невиконання орендарем своїх зобов'язань, а саме, несплата орендних платежів протягом 3 місяців підряд, що і було здійснено позивачем у цій справі.
Крім того, відповідачем у справі, відмова позивача від договору не оскаржувалася та своїм листом ТОВ «Нео-Лаб» №285 від 09.05.2025 прийняло зазначене повідомлення щодо розірвання угоди, як юридичний значимий факт.
Враховуючи вищезазначене, колегія суддів погоджується із судом першої інстанції, що дія договору була припинена (договір є розірваним в односторонньому порядку) з 09.05.2025 (дата отримання повідомлення про відмову/розірвання договору оренди з ініціативи позивача на підставі пункту 14.3 договору ст.ст. 525, 782 ЦК України) в односторонньому порядку з вини відповідача.
Колегія суддів вважає безпідставними доводи відповідача про недобросовісність позивача, оскільки останній не мав наміру розірвати договір оренди за взаємною згодою сторін. Відповідач, посилаючись на скрутне матеріальне становище не був позбавлений згідно із договором оренди, розірвати угоду з власної ініціативи. Так, підпунктом 4 пунктом 14.3 договору, відповідач був наділений правом розірвати угоду в односторонньому порядку. Отже, твердження відповідача про створення позивачем штучних перешкод не знайшло свого підтвердження, оскільки зазначений господарсько-правовий договір не встановлював та не давав можливості позивачу перешкоджати ТОВ «Нео-Лаб» розірвати договір оренди з власної ініціативи.
Таким чином, колегія суддів погоджується із судом першої інстанції, що відповідно до пункту 8.1 договору, відповідач зобов'язаний був повернути орендоване приміщення протягом п'яти календарних днів, тобто не пізніше 14.05.2025, у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального зносу за період строку дії договору. Факт повернення приміщення підтверджується підписанням відповідного акту повернення приміщення.
Відповідач вчасно не повернув приміщення, що ним орендувалося на підставі договору оренди нежитлового приміщення № 01 від 03.09.2024. У зв'язку з неповерненням орендованого майна, позивач не мав змоги користуватися або розпорядитися нерухомим майном, що йому належить на праві приватної власності.
22.10.2025, відповідач повернув позивачу приміщення з низкою недоліків, що підтверджується актом приймання-передачі нежитлових приміщень та листуванням зазначеним вище, з яких вбачається, що відповідач визнавав факт, що приміщення, яким він користувався до 22.10.2025, було передано його власнику у стані, що невідповідає стану приміщення, яке передавалося у користування за вищезазначеним договором оренди нежитлових приміщень № 01 від 03.09.2024.
Так, при поверненні приміщення 22.10.2025 відповідно до акту приймання-передачі нежитлового приміщення, відповідач визнав, що приміщення, які ним орендувалися повертаються в стані гіршому ніж в тому, якому майно перебувало на момент передачі його в оренду. Так, приміщення мають низку дефектів та в приміщенні відсутнє майно, що надавалося позивачем та у приміщенні, що поверталося залишалося майно відповідача (пункти 3, 4, 7 акту приймання передачі нежитлового приміщення згідно з договором оренди нежитлових приміщень №01 від 22.10.2025).
Згідно з п. 10.5. договору орендодавець має право застосувати щодо орендаря штраф за умови дострокового розірвання договору, з вини орендаря в розмірі вартості користування приміщенням за шість місяців.
Позивач просив суд стягнути з відповідача штраф у розмірі 1 708 590 грн.
Згідно зі статтею 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що позивач на підставі пункту 10.5. договору має право застосувати штрафні санкції, що визначені договором оренди.
Перевіривши наданий позивачем розрахунок, колегія суддів погоджується із судом першої інстанції, що він є правильним та обґрунтованим, тому вимоги щодо стягнення штрафних санкцій у розмірі 1 708 590,00 грн підлягають задоволенню.
Крім того, за порушення строків повернення майна позивач просив стягнути з відповідача неустойку за ч.2 ст. 785 ЦК України у розмірі 2 980 538,00 грн.
Як було встановлено вище, дія договору припинена 09.05.2025.
Частиною 1 статті 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Згідно з ч. 2 статті 795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.
Відповідно до договору у разі припинення або розірвання цього договору, закінчення строку оренди орендар зобов'язаний повернути майно протягом трьох робочих днів. Майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акту приймання-передавання майна. Орендодавець не має право ухилятися від підписання відповідного акту.
Як було встановлено судом, відповідач повернув приміщення лише 22.10.2025 з низкою недоліків, що підтверджується актом приймання-передачі нежитлових приміщень.
Перевіривши наданий позивачем розрахунок неустойки за користування майном після припинення договору оренди у розмірі 2 980 538,00 грн колегія вважає його правильним та обґрунтованим.
Частиною 2 статті 785 ЦК України передбачено, що якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.
Неустойка за частиною другою статті 785 ЦК України має спеціальний правовий режим, який обумовлений тим, що зобов'язання наймача (орендаря) з повернення об'єкта оренди є майновим і виникає після закінчення дії договору. Наймодавець (орендодавець) у цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші ефективні засоби впливу задля виконання відповідного зобов'язання, окрім як використання права на стягнення неустойки у розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.
Передбачена частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України неустойка є подвійною платою за користування річчю за час прострочення, а не штрафною санкцією.
Враховуючи припинення дії договору 09.05.2025 та невчасного повернення орендованого майна, вимога позивача в частині стягнення з відповідача неустойки з 15.05.2025 по 15.10.2025 року у розмірі 2 980 538,00 грн є такою, що підлягає задоволенню.
Стосовно доводів відповідача щодо неврахування судом першої інстанції підстав, викладених у клопотання про зменшення розміру штрафних санкцій, колегія суддів зазначає наступне.
Згідно з частиною третьою статті 551 Цивільного кодексу України розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення.
Вирішуючи питання про зменшення розміру неустойки (штрафу, пені), яка підлягає стягненню зі сторони, що порушила зобов'язання, господарський суд повинен оцінити, чи є даний випадок винятковим, виходячи із інтересів сторін, які заслуговують на увагу; ступеню виконання зобов'язання боржником; причини (причин) неналежного виконання або невиконання зобов'язання, незначного прострочення виконання, наслідків порушення зобов'язання, невідповідності розміру стягуваної неустойки (штрафу, пені) таким наслідкам, поведінки винної особи (у тому числі вжиття чи невжиття нею заходів до виконання зобов'язання, негайне добровільне усунення нею порушення та його наслідки) тощо.
Зменшення розміру заявленої до стягнення неустойки є правом суду, а за відсутності у законі переліку таких виняткових обставин, господарський суд, оцінивши надані сторонами докази та обставини справи у їх сукупності, на власний розсуд вирішує питання про наявність або відсутність у кожному конкретному випадку обставин, за яких можливе зменшення неустойки (аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.09.2019 у справі № 904/4685/18 та від 21.11.2019 у справі № 916/553/19).
Водночас слід зазначити, що чинним законодавством не врегульований розмір (відсоткове співвідношення) можливого зменшення штрафних санкцій. Відповідно, таке питання вирішується господарським судом згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України, тобто за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Враховуючи надані сторонами докази у справі, серед яких листування між позивачем та відповідачем, які містяться в матеріалах справи та тривале порушення відповідача щодо повернення приміщення з тимчасового платного користування приміщенням та системного порушення орендарем договірних зобов'язань, що призвело до односторонньої відмови позивача від договору (несплата орендних платежів), колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що відсутні підстави для зменшення розміру штрафних санкцій у спірних правовідносинах.
Інші доводи, викладені відповідачем не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.
На переконання колегії суддів апеляційного господарського суду, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов'язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Колегія суддів зазначає, що відповідно до пункуту 3 частини 2 статті 129 Конституції України та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України).
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (статті 76 Господарського процесуального кодексу України).
Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, що їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї (частини 8 статті 80 Господарського процесуального кодексу України).
Таким чином, апелянтом не надано до суду належних і допустимих доказів на підтвердження тих обставин, на які він посилається в апеляційній скарзі. Доводи апеляційної скарги ґрунтуються на припущеннях та зводяться до намагань здійснити переоцінку обставин справи, вірно встановлених судом першої інстанції.
Отже, підсумовуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення суду прийнято у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, підстав його скасовувати не вбачається.
Таким чином, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Нео-Лаб» на рішення Господарського суду Київської області від 13.02.2026 у справі № 911/3334/25 задоволенню не підлягає. Рішення Господарського суду Київської області від 13.02.2026 у справі № 911/3334/25 підлягає залишенню без змін.
З урахуванням відмови в задоволенні апеляційної скарги, судовий збір за розгляд справи в суді апеляційної інстанції покладаються на апелянта в порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 129, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
1.Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Нео-Лаб» на рішення Господарського суду Київської області від 13.02.2026 у справі № 911/3334/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Київської області від 13.02.2026 у справі № 911/3334/25 залишити без змін.
3. Судовий збір за розгляд справи у суді апеляційної інстанції покласти на апелянта.
4. Матеріали справи №911/3334/25 повернути до Господарського суду Київської області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку відповідно до статей 286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 01.06.2026.
Головуючий суддя А.Г. Майданевич
Судді Б.О. Ткаченко
В.В. Сулім