вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"29" травня 2026 р. Справа № 911/3608/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Крижного О.М.
суддів: Майданевича А.Г.
Гаврилюка О.М.
Без виклику учасників судового процесу
розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Кисельової Алли Володимирівни на рішення Господарського суду Київської області від 10.03.2026
у справі №911/3608/25 (суддя Конюх О.В.)
за позовом Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори №7
до Фізичної особи-підприємця Кисельової Алли Володимирівни
про стягнення 60 769,58 грн.,
Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.
Комунальне підприємство Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора №7 звернувся до Господарського суду Київської області з позовною заявою, в якій просить стягнути з Фізичної особи-підприємця Кисельової Алли Володимирівни на свою користь заборгованість за надані послуги у розмірі 60 769,58 грн. та витрати по сплаті судового збору.
Рішенням Господарського суду Київської області від 10.03.2026 позов Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори №7 задоволено частково. Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Кисельової Алли Володимирівни на користь Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори №7 заборгованість у розмірі 60 091,46 грн та 3028,00 грн судового збору. В решті позовних вимог відмовлено.
Суд першої інстанції встановив, що відповідач є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, а тому є співвласником всього спільного майна багатоквартирного будинку і зобов'язана нести витрати на утримання такого багатоквартирного будинку незалежно від того, чи є її приміщення ізольованим, чи ні.
Суд першої інстанції відхилив доводи відповідача про відсутність належних та допустимих доказів проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку щодо визначення уповноважених осіб та управителя та вказав, що на підтвердження доказів проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку позивач надав витяг з протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку від 15.07.2021.
Суд першої інстанції встановив, що рішення зборів співвласників, оформлене протоколом від 15.07.2021 прийняте співвласниками у кількості 128 осіб, яким належить квартири та/або нежитлової приміщення у багатоквартирному будинку загальною площею 7248,0 кв.м, що перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Суд першої інстанції відхилив аргументи відповідачки щодо неповідомлення її про дату, місце проведення зборів співвласників й не голосування за прийняте рішення, відсутність документів щодо створення ініціативної групи, ініціатора зборів, порядку денного та інші подібні аргументи, оскільки відповідно до частини сьомої статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» рішення зборів співвласників є обов'язковими для всіх співвласників.
Рішення загальних зборів, оформлене протоколом від 15.07.2021 є чинне та не визнане недійсним в судовому порядку, а вирішення питання дійсності або недійсності вказаного рішення, дослідження документів щодо повідомлення відповідачки про дату, час та місце проведення зборів, результатів голосування, документів щодо створення ініціативної групи, ініціатора зборів, порядку денного зборів тощо виходить за межі предмету доказування та розгляду справи №911/3608/25 про стягнення заборгованості.
Суд першої інстанції встановив, що договір №108 від 31.08.2021 містить усі істотні умови, визначені частиною 4 статті 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" в редакції, дійсній на момент його укладання, а тому доводи відповідачки про те, що договір №108 є неукладеним, позаяк не містить погодження всіх істотних умов - є неспроможними.
Суд першої інстанції погодився з доводами відповідача про те, що станом на дату укладення Договору №108, з метою визначення управителя багатоквартирного будинку виконавчий орган місцевої ради мав обов'язок оголосити і провести відповідний конкурс, як то було передбачено пункту 6 розділу VI "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про житлово-комунальні послуги" в дійсній на той момент редакції, а саме відсутні докази щодо проведення чи не проведення такого конкурсу, чинне законодавство не передбачає прямої норми, якою встановлюється нікчемність договору, укладеного, на думку відповідачки, без дотримання порядку, передбачено пункту 6 розділу VI "Прикінцеві та перехідні положення» Закону України "Про житлово-комунальні послуги", укладений між співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 та КП БМР ЖЕК №7 Договір №108 від 31.08.2021 не визнано недійсним в судовому порядку, а тому, в силу положень статті 204 ЦК України, є правомірним та відповідно до ст. 629 ЦК України є обов'язковим до виконання.
Суд першої інстанції констатував, що Договір №145 від 01.01.2013 про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, в силу закону втратив чинність з 31.08.2021 у порядку пункту 3-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про житлово-комунальні послуги", а тому, ФОП Кисельова А.В. як співвласник багатоквартирного будинку №59, в силу положень ч.5 ст. 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" зобов'язана виконувати договір №108 та нести витрати на утримання такого будинку.
Суд першої інстанції проаналізував докази надані на підтвердження надання послуг позивачем та встановив, що у період вересень 2021 року-лютий 2024 року діяла ціна 6,1085 грн. за 1 кв.м, площа належного відповідачці нежитлового приміщення становить 270,7 кв.м, відтак вартість послуги управління за місяць становить 1653,56 грн.; у зв'язку з простоєм ліфту у березні 2022 року, ціна послуги з управління у вказаному місяці становила 5,4357 грн.; договір №108 набрав чинності з 01.09.2021, а тому нарахування відповідачу у вересні 2021 року "боргу на початок періоду" у розмірі 657,90 грн. є помилковим та таким, що не відноситься до Договору №108 та не може бути стягнутим на підставі цього Договору; за період вересень 2021 року - лютий 2024 року відповідач мав обов'язок сплатити 49 424,68 грн. за надані послуги з управління багатоквартирним будинком.
Суд першої інстанції встановив, що всього за спірний період вересень 2021 року - жовтень 2025 року, ФОП Кисельова А.В. мала обов'язок сплатити позивачу 91 710,68 грн. за надані послуги з управління багатоквартирним будинком; враховуючи оплату відповідача послуг позивачу з призначенням платежу" за договором №145 від 01.01.2023", зарахував в оплату наданих послуг за договором №108 від 31.08.2021.
Суд першої інстанції дійшов до висновку, що заборгованість відповідача перед позивачем у спірний період становить 60 091,46 грн.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги.
Не погоджуючись з вищевказаним рішенням, Фізична особа-підприємець Кисельова Алла Володимирівна звернулась до Північного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить повністю скасувати рішення Господарського суду Київської області від 10.03.2026 та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог. Витрати по сплаті судового збору за апеляційною скаргою покласти на відповідача.
Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.
Апелянт вказує, що судом першої інстанції не з'ясовані обставини, що мають значення для справи, має місце недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, висновки суду першої інстанції не відповідають встановленим обставинам справи, що призвело до неправильного застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права, тому просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвали нове про відмову у задоволенні позовних вимог.
Апелянт вказує, що між позивачем та відповідачем у цій справі існує інший чинний договір (№145 від 01.01.2013) про надання тотожних послуг, а висновок суду першої інстанції щодо втрати ним чинності та необхідність відповідачу сплачувати послуги за договором №108 є передчасними та необґрунтованими.
Так, договір №145 від 01.01.2013 не розірвано та не припинено сторонами в установленому порядку, а договір №108 від 31.03.2021 укладено з порушеннями (неповноважними представниками, без проведення відповідного конкурсу органу місцевого самоврядування в той час, коли проведення такого конкурсу в період його підписання передбачено законодавством в обов'язкову порядку).
Апелянт вказує, що місцевим господарським судом безпідставно відхилені посилання відповідача про те, що відповідач не укладав з позивачем договору №108, не замовляв послуги за ним, тому відсутній обов'язок щодо сплати за вказаним договором.
Апелянт вказує, що договір №108 від 31.03.2021 є спірним та неукладеним. Позивач не надав належних доказів на підтвердження того, що він є управителем, який призначений на конкурсних засадах виконавчим комітетом місцевої ради.
За доводами апелянта, що з урахуванням принципів доктрини "отруйного дерева" договір №108 від 31.03.2021 є неналежним та недопустимим доказом, однак суд першої інстанції виходив з фактичного укладення цього договору, що не узгоджується з нормами закону та фактичними обставинами справи.
Апелянт зазначає, що є власником вбудованого нежитлового приміщення, яке є ізольованими, не належать до житлового фонду і є самостійними об'єктами нерухомого майна, нежитлові приміщення не межують з квартирами мешканців, відокремлені від житлової частини будинку технічних поверхом, мають окремі комунікації, відсутні будь-які приміщення спільного користування, тому є помилковим висновок суду першої інстанції, що позивач є співвласником багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 та має сплачувати послуги за договором №108 від 31.03.2021.
Також апелянт вважає, що наданими позивачем документами не підтверджено надання послуг, заборгованість за якими просить стягнути.
За доводами апелянта наявні підстави для відмови у задоволенні позову.
Фізична особа-підприємець Кисельова Алла Володимирівна подала письмові пояснення, в яких не погодилась із запереченнями позивача, викладеними у відзиву на апеляційну скаргу та просила задовольнити апеляційну скаргу, скасувати рішення Господарського суду Київської області від 10.03.2026 та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог. Витрати по сплаті судового збору за апеляційною скаргою покласти на відповідача.
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.
Комунальне підприємство Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора №7 проти доводів апеляційної скарги заперечує та просить рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Позивач вказує, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком № АДРЕСА_1 набрав чинності з 01.09.2021, тому договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій укладений між КП БМР ЖЕК № 7 та ФОП "Кисельова Алла Володимирівна" втратив чинність з 31.08.2021. Матеріали справи не містять доказів, що інша особа ніж КП БМР ЖЕК № 7 обслуговує та здійснює функції управителя багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 на час виникнення спірних правовідносин.
Відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" управління багатоквартирним будинком здійснюється на підставі загального єдиного договору на надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеним уповноваженим(ими) особою(ами) співвласників будинку від імені всіх співвласників.
Таким чином, на кожен будинок підписується лише один договір, який є обов'язковим для всіх співвласників. Укладання індивідуальних договорів Законом не передбачено.
Позивач вказує, що відповідно до рішення Виконавчого комітету Білоцерківськог міської ради від 26 жовтня 2021 року № 735 "Про затвердження конкурсної документації для проведення конкурсу з призначення управителів багатоквартирних будинків, в яких не створено ОСББ, співвласники яких не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, в Білоцерківській міській територіальній громаді" було оголошено конкурс на призначення управителя багатоквартирних будинків.
Однак, станом на дату прийняття вищевказаного рішення співвласники багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 самостійно визначилися із формою управління та обрали - КП БМР ЖЕК № 7 - управителем, уклали договір на надання послуги з управління багатоквартирними будинком № 108, тому твердження відповідача, що судом першої інстанції не взято до уваги, що договір укладений не за результатами конкурсу є безпідставними.
Встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини, а також обставини, встановлені судом апеляційної інстанції, і визначені відповідно до них правовідносини.
Відповідно до інформаційної довідки №376078455 від 26.04.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Кисельовій Аллі Володимирівні з 22.08.2011 на праві приватної власності належить нежиле приміщення, підвальне в житловому будинку (реєстраційний номер майна 16773110) за адресою Київська обл., м. Біла Церква, АДРЕСА_1, приміщення 198. Загальна площа вказаного приміщення становить 270,7 кв.м.
Рішенням Білоцерківської міської ради від 28.07.2022 №2836-31-VIII вул. Леваневського в частині, на якій знаходиться багатоквартирний будинок АДРЕСА_1.
Кисельова Алла Володимирівна має статус фізичної особи-підприємця та здійснює свою господарську діяльність зокрема у нежитловому приміщенні по АДРЕСА_1, що не заперечується сторонами.
23.08.2018 багатоквартирний будинок, що розміщений за адресою АДРЕСА_1 списано з балансу КП БМР ЖЕК №7.
Рішенням зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1, оформленим протоколом від 15.07.2021, визначено управителя вказаного багатоквартирного будинку - Комунальне підприємство Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори №7 та передано йому функції з управління, затвердження ціни та складових послуг, яка має надаватися управителем. Ціна за послуги визначено в розмірі 6,1035 грн. за 1 кв.м.
Вказаним рішенням обрано уповноважених осіб співвласників багатоквартирного будинку №59 для укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, підписанням додаткових угод до договору, здійснення контролю за його виконанням, представлення інтересів співвласників будинку в органах місцевого самоврядування для узгодження проведення капітальних та поточних робіт. Уповноваженими особами обрано ОСОБА_3, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 .
На визначених рішенням зборів умовах, 31.08.2021 між Комунальним підприємством Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційні контора №7 (управитель) та Співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 (співвласники) був укладений договір №108 про надання послуги з управлення багатоквартирним будинком (договір №108), за умовами якого:
- управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою АДРЕСА_1, а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору (п.1);
- список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності станом на дату укладення договору, зазначаються у додатку №1 до договору, що є невід'ємною його частиною (п.2);
- ціна послуги з управління становить 6,1085 грн. на місяць за 1 кв.м загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку та включає:
витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку в розмірі 5,9305 (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. загальної площі житлового або нежитлового приміщення будинку. Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території міститься у додатку 5 до Договору;
винагороду управителю в розмірі 0,178 на місяць за 1 кв. на місяць загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку;
витрати на купівлю електричної енергії, фактично використаної для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку. Витрати на електричну енергію розподіляється щомісячно на 1 м.кв. загальної площі житлового та/або нежитлового приміщення у будинку (п.10);
- розрахунковим періодом є календарний місяць. Плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником на розрахунковий рахунок управителя не пізніше 25 числа поточного місяця (п.11);
- цей договір набирає чинності з 01.09.2021 та укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмові від цього договору, він вважається продовженим на один рік (п.30, 31);
Пунктом 39 договору встановлено, що цей договір має додатки, що є невід'ємною його частиною, а саме:
Додаток 1 "список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності"; додаток 2 "загальні відомості про будинок"; додаток 3 "перелік технічної документації на будинок"; додаток 4 "вимоги до якості послуги з управління будинком"; додаток 5 "кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території"; додаток 6 "схема прибирання прибудинкової території".
Рішення зборів співвласників, оформлене протоколом від 15.07.2021 прийняте співвласниками у кількості 128 осіб, яким належить квартири та/або нежитлової приміщення у багатоквартирному будинку загальною площею 7248,0 кв.м, що перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Рішення загальних зборів, оформлене протоколом від 15.07.2021 є чинне та не визнане недійсним в судовому порядку, а вирішення питання дійсності або недійсності вказаного рішення, дослідження документів щодо повідомлення відповідачки про дату, час та місце проведення зборів, результатів голосування, документів щодо створення ініціативної групи, ініціатора зборів, порядку денного зборів тощо виходить за межі предмету доказування та розгляду справи №911/3608/25 про стягнення заборгованості.
Договір №108 від 31.08.2021 містить усі істотні умови, визначені частиною 4 статті 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" в редакції, чинній на момент його укладання, не розірваний, не визнаний у встановленому порядку недійсним, не є нікчемним в силу закону, тому в силу положень статті 204 Цивільного кодексу України, є правомірним та відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України є обов'язковим до виконання.
Матеріалами справи підтверджується, що управитель, разом із супровідним листом від 22.09.2021 вих.№1147, направив ФОП Кисельовій А.В. копію договору №108.
У відповідь на отриманий лист, ФОП Кисельова А.В. зазначила, що не вбачає доцільності укладати вказаний договір на викладених в ньому умовах, відтак, вважає його неукладеним та таким, що не створю юридичних наслідків.
Позивач разом із супровідним листом від 05.11.2021 за вих. №2487 повторно направив відповідачу копію договору №108.
Відповідач вказує, що отримує та сплачує позивачу аналогічні договору №108 від 31.08.2021 послуги за договором №145 від 01.01.2013 про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.
Між тим, відповідно до пункту 3-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про житлово-комунальні послуги" договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладені з виконавцями таких послуг або з управителями, визначеними згідно із цим Законом, до введення в дію норм цього Закону, що регулюють надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами (у тому числі щодо вивезення побутових відходів - за наявності), до дати набрання чинності договорами про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеними за правилами, визначеними цим Законом.
Таким чином, договір №145 від 01.01.2013 про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, копія якого відсутня в матеріалах справи, в силу закону втратив чинність з 31.08.2021 у порядку пункту 3-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про житлово-комунальні послуги", а тому, відповідач як співвласник багатоквартирного будинку №59, в силу положень частини 5 статті 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" зобов'язаний виконувати договір №108 та нести витрати на утримання такого будинку.
Пунктом 10 договору №108 від 31.08.2021 встановлено, що ціна послуги з управління становить 6,1085 грн. на місяць за 1 кв.м загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку та включає:
витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку в розмірі 5,9305 (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. загальної площі житлового або нежитлового приміщення будинку. Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території міститься у додатку 5 до Договору;
винагороду управителю в розмірі 0,178 на місяць за 1 кв. на місяць загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку;
витрати на купівлю електричної енергії фактично використаної для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку. Витрати на електричну енергію розподіляється щомісячно на 1 кв.м загальної площі житлового та/або нежитлового приміщення у будинку.
Крім того, відповідно до пункту 41 Договору №108 управитель має право в односторонньому порядку змінити ціну послуги з управління в разі збільшення: вартості послуги з постачання та/або розподілу електричної енергії; розміру мінімальної заробітної плати та/або прожиткового мінімуму; розміру та/або зміни порядку нарахування єдиного внеску на загальнообов'язкове державне соціальне страхування.
01.02.2024 відповідно до наказу №42 КП БМР ЖЕК №7 з 01.03.2024 введено в дію змінену ціну на послугу з управління багатоквартирним будинком, по укладеним договорам про надання послуги з управління багатоквартирними будинками. Відповідно до додатку №1 до наказу ціна за управління багатоквартирним будинком за адресою АДРЕСА_1 становить 7,8105 грн.
Для підтвердження надання послуг з управління багатоквартирним будинком 59 за договором №108, позивач надав
- звіти управителя по будинку:
за період з 01.01.2025 по 30.09.2025, з якого вбачається виконання робіт по заміні трубопроводу та герметизації між панельних швів.
за період з 01.09.2021 по 31.12.2024, з якого вбачається виконання робіт по ремонту та скління віконних рам, відновлення лінолеуму в кабіні ліфта, встановлення кабельних розгалужувачів, заміна проводу, заміна авт.вимикачів, встановлення дін-рейки під авт.вимикачі, заміна поштових скриньок, частковий ремонт покрівлі, герметизації швів, заміна кранів, установка кранів, ремонт покрівлі, заміна трубопроводу, виготовлення та встановлення дверного блоку виходу на покрівлю, фарбування лавочок, заміна засувки.
- план-графік поточного ремонту у 2021-2022 роках з відмітками про виконання та їх прийняття уповноваженими особами співвласників;
- план-графік поточного ремонту у 2022-2023 роках з відмітками про виконання;
- план-графік поточного ремонту у 2023-2024 роках з відміткою про виконання;
- план-графік поточного ремонту на 2024 рік з відміткою про виконання;
- план-графік поточного ремонту у 2025-2026 роках.
- графіки прибирання прибудинкової території, прибирання приміщень загального користування та технічного обслуговування внутрішньо будинкових систем з відмітками про прийняття без зауважень з боку уповноваженої особи співвласників;
- акти загального огляду жилого будинку;
- акти стану готовності теплового господарства до роботи в опалювальні періоди 2021-2022 роках, 2022-2023 роках, 2024-2025 роках;
- договір №87 від 03.05.2023 на проведення вимірювання опору ізоляції електрообладнання та перевірки захисних заземлюючих пристроїв діючих електроустановок, повного опору кола "фаза-нуль" житлового будинку, розташованого за адресою АДРЕСА_1;
- договори про герметизацію міжпанельних швів житлового будинку по вул. Леваневського, 59, а саме №27/08 від 01.08.2022 - кв. 192 та №48 від 03.09.2024 - кв. 63;
- договір №ТО 76/09-21 від 31.08.2021 на надання послуг з повного технічного обслуговування ліфтів;
- заява-приєднання від 17.11.2021 до договору про постачання електричної енергії постачальником універсальних послуг.
Пунктом 11 Договору №108 встановлено, що розрахунковим періодом є календарний місяць. Плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вносить кожним співвласником на розрахунковий рахунок не пізніше 25 числа поточного місяця. Сторони погодили, що незалежно від вказаного в платіжному документі призначення платежу, здійснено співвласником, грошові кошти, що надійшли від співвласника зараховуються в такому порядку:
у першу чергу погашаються борги співвласника минулих період;
у другу чергу погашаються неустойка;
у третю чергу погашається сума поточних платежів.
Матеріалами справи підтверджується, що у період вересень 2021 року-лютий 2024 року діяла ціна 6,1085 грн. за 1 кв.м, площа належного відповідачці нежитлового приміщення становить 270,7 кв.м, відтак вартість послуги управління за місяць становить 1653,56 грн.
У зв'язку з простоєм ліфту у березні 2022 року, ціна послуги з управління у вказаному місяці становила 5,4357 грн.
Комунальне підприємство Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора №7 просить стягнути з Фізичної особи-підприємця Кисельової Алли Володимирівни на свою користь заборгованість за надані послуги у розмірі 60 769,58 грн.
Доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився та не погодився з висновками суду першої інстанції.
За результатом розгляду справи суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що відповідач є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, а тому є співвласником всього спільного майна багатоквартирного будинку і зобов'язана нести витрати на утримання такого багатоквартирного будинку незалежно від того, чи є її приміщення ізольованим, чи ні.
Суд першої інстанції правильно відхилив доводи відповідача про відсутність належних та допустимих доказів проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку щодо визначення уповноважених осіб та управителя та вказав, що на підтвердження доказів проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку позивач надав витяг з протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку від 15.07.2021.
Так, рішення загальних зборів, оформлене протоколом від 15.07.2021 є чинне та не визнане недійсним в судовому порядку, а вирішення питання дійсності або недійсності вказаного рішення, дослідження документів щодо повідомлення відповідачки про дату, час та місце проведення зборів, результатів голосування, документів щодо створення ініціативної групи, ініціатора зборів, порядку денного зборів тощо виходить за межі предмету доказування та розгляду справи №911/3608/25 про стягнення заборгованості.
Рішення загальних зборів та інших органів управління, які є за своєю правовою природою актами, є дійсними, якщо у судовому порядку не буде встановлено інше, тобто існує презумпція легітимності рішень відповідних органів управління (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 27.03.2023 у справі №920/1343/21).
Апеляційний господарський суд погоджується із судом першої інстанції, що договір №108 від 31.08.2021 містить усі істотні умови, визначені частиною 4 статті 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" в редакції, дійсній на момент його укладання, а тому правильно відхилив доводи відповідача що договір №108 є неукладеним.
Суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що Договір №145 від 01.01.2013 про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій в силу закону втратив чинність з 31.08.2021 у порядку пункту 3-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про житлово-комунальні послуги", а тому, ФОП Кисельова А.В. як співвласник багатоквартирного будинку №59, в силу положень ч.5 ст. 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" зобов'язана виконувати договір №108 та нести витрати на утримання такого будинку.
З урахуванням наданих доказів на підтвердження наданих послуг, дати набрання чинності договором №108 від 31.08.2021, зарахуванням сплачених відповідачем коштів за надані послуги з призначенням платежу" за договором №145 від 01.01.2023", суд першої інстанції дійшов до правильного висновку, що заборгованість відповідача перед позивачем у спірний період становить 60 091,46 грн.
Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.
Суд не погоджується із доводами апелянта, що судом першої інстанції не з'ясовані обставини, що мають значення для справи, має місце недоведеність обставин, які суд першої інстанції визнав встановленими, висновки суду першої інстанції не відповідають встановленим обставинам справи, що призвело до неправильного застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права.
Так, матеріалами справи підтверджується, що відповідач є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1. а тому є співвласником всього спільного майна багатоквартирного будинку і зобов'язана нести витрати на утримання такого багатоквартирного будинку.
Кисельова Алла Володимирівна має статус фізичної особи-підприємця та здійснює свою господарську діяльність зокрема у нежитловому приміщенні по АДРЕСА_1 що не заперечується сторонами.
Вказане спростовує доводи апелянта про помилковість висновку суду першої інстанції, що позивач є співвласником багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 та має сплачувати послуги за договором №108 від 31.03.2021.
Апеляційний господарський суд відхиляє доводи апелянта, що між позивачем та відповідачем у цій справі існує інший чинний договір (№145 від 01.01.2013) про надання тотожних послуг, тому висновок суду першої інстанції щодо втрати ним чинності та необхідність відповідачу сплачувати послуги за договором №108 є передчасними та необґрунтованими.
Так, договір №145 від 01.01.2013 про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій в силу закону втратив чинність з 31.08.2021 у порядку пункту 3-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про житлово-комунальні послуги", а тому, відповідач як співвласник багатоквартирного будинку №59, в силу положень частини 5 статті 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" зобов'язаний виконувати договір №108 та нести витрати на утримання такого будинку.
Відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" управління багатоквартирним будинком здійснюється на підставі загального єдиного договору на надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеним уповноваженим(ими) особою(ами) співвласників будинку від імені всіх співвласників.
За таких обставин, апеляційний господарський суд погоджується із доводами позивача, що на кожен будинок підписується лише один договір, який є обов'язковим для всіх співвласників.
Матеріалами справи підтверджується, що рішенням зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , оформленим протоколом від 15.07.2021, визначено управителя вказаного багатоквартирного будинку - Комунальне підприємство Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори №7 та передано йому функції з управління, затвердження ціни та складових послуг, яка має надаватися управителем. Ціна за послуги визначено в розмірі 6,1035 грн. за 1 кв.м.
Вказаним рішенням обрано уповноважених осіб співвласників багатоквартирного будинку №59 для укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, підписанням додаткових угод до договору, здійснення контролю за його виконанням, представлення інтересів співвласників будинку в органах місцевого самоврядування для узгодження проведення капітальних та поточних робіт. Уповноваженими особами обрано ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 .
На визначених рішенням зборів умовах, 31.08.2021 між Комунальним підприємством Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційні контора №7 (управитель) та Співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 (співвласники) був укладений договір №108 про надання послуги з управлення багатоквартирним будинком.
Рішення загальних зборів, оформлене протоколом від 15.07.2021 є чинне та не визнане недійсним в судовому порядку, а вирішення питання дійсності або недійсності вказаного рішення, дослідження документів щодо повідомлення відповідачки про дату, час та місце проведення зборів, результатів голосування, документів щодо створення ініціативної групи, ініціатора зборів, порядку денного зборів тощо виходить за межі предмету доказування та розгляду справи №911/3608/25 про стягнення заборгованості.
З урахуванням викладеного апеляційний господарський суд відхиляє доводи апелянта про те, що з урахуванням принципів доктрини "отруйного дерева" договір №108 від 31.03.2021 є неналежним та недопустимим доказом.
Апеляційний господарський суд також відхиляє доводи апелянта щодо недоведеності позивачем вартості наданих послуг з огляду на наявні в матеріалах справи докази, які детально проаналізовані судом першої інстанції, за наслідками чого ухвалено рішення про часткове задоволення позовних вимог.
Чи були і ким порушені, невизнані або оспорені права чи інтереси, за захистом яких особа звернулася до суду.
Суд констатує право сторони на звернення до суду із апеляційною скаргою на рішення суду першої інстанції. У межах розгляду справи права відповідача порушені не були.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, визначення управителя, надання послуги з управління багатоквартирним будинком визначено положеннями законів України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", "Про житлово-комунальні послуги" та Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.06.2016 №150, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 24.06.2016 за №893/29023 (Порядок проведення конкурсу).
Частиною другою статті 382 Цивільного кодексу України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Приписами статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачено, що:
співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (пункт 5);
спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (пункт 6);
допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення, пункт 2).
Матеріалами справи підтверджується, що належне відповідачу нежитлове приміщення фактично вбудоване та є частиною багатоквартирного будинку, містить спільні несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку.
Те, що нежитлове приміщення не належить до категорії допоміжних приміщень (не призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців), є ізольованим, а інші мешканці багатоквартирного будинку не є його співвласниками, не виключає наявність у відповідача статусу співвласника багатоквартирного будинку, що породжує виникнення відповідних прав та обов'язків стосовно утримання спільного майна.
Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.03.2023 у справі №920/1343/21.
Згідно з частиною першою статті 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Статтею 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" встановлено, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею.
До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:
1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком;
8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища;
9) прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).
Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Статтею 11 цього Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором (частина перша).
Частиною 4 вказаною статті передбачено, що істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є:
1) перелік послуг;
2) вимоги до якості послуг;
3) права і обов'язки сторін;
4) відповідальність сторін за порушення договору;
5) ціна послуг;
6) порядок оплати послуг;
7) порядок і умови внесення змін до договору;
8) строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.
Частиною 5 статті 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" встановлено, що якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками.
Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов'язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом управителя.
Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.
Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (статті 76-79 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Апеляційний господарський суд дійшов до висновку, що суд першої інстанції правильно встановив, що відповідач є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1, здійснює свою господарську діяльність у вказаному нежитловому приміщенні, тому є співвласником всього спільного майна багатоквартирного будинку і зобов'язана нести витрати на утримання такого багатоквартирного будинку.
Як правильно вказав суд першої інстанції договір №108 від 31.08.2021 містить усі істотні умови, визначені частиною 4 статті 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" в редакції, дійсній на момент його укладання, а тому правильно відхилив доводи відповідача що договір №108 є неукладеним. Водночас, договір №145 від 01(02).01.2013 про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, копія якого відсутня в матеріалах справи, в силу закону втратив чинність з 31.08.2021 у порядку пункту 3-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про житлово-комунальні послуги".
З урахуванням наданих доказів на підтвердження наданих послуг, дати набрання чинності договором №108 від 31.08.2021, зарахуванням сплачених відповідачем коштів за надані послуги з призначенням платежу "за договором №145 від 01.01.2023", суд першої інстанції дійшов до правильного висновку, що заборгованість відповідача перед позивачем у спірний період становить 60 091,46 грн.
За таких обставин апеляційний господарський суду погоджується із висновками місцевого господарського суду про наявність підстав для частково задоволення позову.
Відповідно до частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України).
Враховуючи встановлені вище обставини справи, зазначені положення законодавства, апеляційний господарський суд відхиляє доводи апелянта, наведені в обґрунтування апеляційної скарги.
Таким чином, апеляційний господарський суд вбачає підстави, передбачені статтею 276 Господарського процесуального кодексу України, для залишення рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційної скарги - без задоволення.
Судові витрати
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.
На підставі викладеного, керуючись статтями 129, 275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Кисельової Алли Володимирівни на рішення Господарського суду Київської області від 10.03.2026 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Київської області від 10.03.2026 - залишити без змін.
Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Фізичну особу - підприємця Кисельову Аллу Володимирівну.
Матеріали справи повернути до Господарського суду Київської області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та, за загальним правилом, не підлягає оскарженню до Верховного Суду крім випадків, передбачених пунктом 2 частини 3 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено - 29.05.2026.
Головуючий суддя О.М. Крижний
Судді А.Г. Майданевич
О.М. Гаврилюк