20 травня 2026 року
м. Київ
cправа № 922/2053/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Чумака Ю. Я.,
секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Споживчого кооперативу "Престиж" на постанову Східного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 (колегія суддів: Медуниця О. Є., Попков Д. О., Стойка О. В.) та рішення Господарського суду Харківської області від 02.10.2025 (суддя Жигалкін І. П.) у справі
за позовом Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради до Споживчого кооперативу "Престиж" про стягнення 2 276 504,79 грн,
за участю:
прокурора - Гудименко Ю. В.,
відповідача - Дзюби І. М.,
Короткий зміст позовних вимог
1. Новобаварська окружна прокуратура міста Харкова (далі - прокуратура) в інтересах держави в особі Харківської міської ради (далі - Харківська міськрада, Рада) звернулася з позовом до Споживчого кооперативу "Престиж" (далі - СК "Престиж") про стягнення 2 276 504,79 грн, із яких: 1 253 021,00 грн - розмір пайового внеску, 860 762,71 грн - інфляційне збільшення, 162 721,08 грн - 3 % річних.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що всупереч вимогам законодавства, відповідач не сплатив до місцевого бюджету кошти пайової участі у зв'язку з розпочатим у 2019 році будівництвом житлового будинку, тому у відповідача виник обов'язок щодо повернення на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) безпідставно збережених коштів. Крім того, з огляду на прострочення відповідачем виконання зобов'язань зі сплати пайової участі позивачем додатково нараховано до стягнення з відповідача інфляційні втрати та 3 % річних на підставі статті 625 ЦК України.
3. Визначаючи розмір пайової участі, позивач виходив із показників опосередкованої вартості спорудження житла, затверджених наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 16.12.2020 № 311, діючим на момент введення об'єкта в експлуатацію.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
4. 11.02.2019 Інспекція Державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міськради видала СК "Престиж" дозвіл № ХК 112190420693 на виконання будівельних робіт: "Нове будівництво житлового будинку по вул. Холодногірській, 16 у м. Харкові".
5. Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000 об'єкт будівництва належить до будинків багатоквартирних масової забудови код 1122.1.
6. Харківська міськрада видала СК "Престиж" сертифікат № ХК122210128393 (дата реєстрації в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва 29.01.2021), яким засвідчено відповідність вказаного закінченого будівництвом об'єкта проєктній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.
7. Як вбачається з акта готовності об'єкта до експлуатації від 26.01.2021, об'єкт будівництва має такі основні показники:
- найменування закінченого будівництвом об'єкта згідно з проєктом: Нове будівництво житлового будинку по вул. Холодногірській, 16 у місті Харкові;
- місце розташування об'єкта згідно з документом, що дає право на виконання будівельних робіт: м. Харків, вул. Холодногірська, 16; кадастровий номер земельної ділянки 6310137200:04:054:0007;
- дата початку будівництва - 11.02.2019;
- дата закінчення робіт - 11.01.2021;
- загальна площа квартир - 4505,0 кв. м;
- кількість поверхів - 9;
- загальна кількість квартир - 62.
8. Відповідно до відомостей, наявних у відкритому доступі на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також пункту 12 акта готовності об'єкта до експлуатації пайова участь СК "Престиж" до місцевого бюджету не сплачувалася. Підстава для звільнення від сплати пайової участі - Закон України від 20.09.2019 № 132-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні".
9. Харківська міськрада та СК "Престиж" не укладали договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, кошти пайової участі у розвиток інфраструктури населеного пункту замовником (відповідачем) не сплачувалися.
10. Оскільки Харківська міськрада не вжила заходів для усунення порушень інтересів держави, зокрема не пред'явила до суду позов про стягнення з СК "Престиж" грошових коштів (пайової участі) до місцевого бюджету, прокуратура поінформувала Харківську міськраду про існування цих порушень листами від 03.04.2025 № 52-106-2122вих-25, від 08.05.2025 № 52-106-2925вих25.
11. Проте Харківська міськрада відповіді на зазначені листи не надала, порушень не усунула, зокрема, не пред'явила до суду позову про стягнення із відповідача грошових коштів (пайової участі) до місцевого бюджету.
12. На виконання вимог статті 23 Закону України "Про прокуратуру" 09.06.2025 прокуратура направила на адресу Харківської міськради повідомлення в порядку частини четвертої статті 23 Закону України "Про прокуратуру" про пред'явлення цього позову.
13. Як під час розгляду справи в суді першої інстанції, так і під час апеляційного провадження відповідач наполягав на тому, що під час будівництва житлового будинку на вул. Холодногірській, 16 було заплановано будівництво об'єктів інженерної інфраструктури. Відповідач передав, а Харківська міськрада прийняла до комунальної власності побудовані при зведенні житлового будинку на вул. Холодногірській, 16 (який згодом отримав поштову адресу: вул. Холодногірська, 18) інженерні мережі первісною балансовою вартістю 1 237 470,34 грн, а саме: мережі водопостачання до житлового будинку, зливової та господарсько-побутової каналізації від житлового будинку. У зв'язку з передачею цих інженерних мереж до комунальної власності відповідач вважав виконаними свої зобов'язання перед Харківською міськрадою щодо пайової участі у розвитку інфраструктури міста.
14. На думку відповідача, абзацом першим частини п'ятої статті 30 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (у редакції, чинній на дату виникнення спірних правовідносин) передбачено обов'язкове зменшення розміру пайової участі замовника будівництва у розвитку інфраструктури населеного пункту на суму витрат на будівництво інженерних мереж згідно з технічними умовами, які були прийняті Харківською міськрадою до комунальної власності міста на підставі рішення від 10.08.2022 № 266/22 загальною первісною вартістю 1 237 470,34 грн.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
15. 02.10.2025 Господарський суд Харківської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 16.12.2025, про задоволення позову, стягнення із СК "Престиж" на користь Харківської міськради грошових коштів у сумі 2 276 504,79 грн, із яких: 1 253 021,00 грн - розмір пайового внеску, 860 762,71 грн - інфляційне збільшення та 162 721,08 грн - 3 % річних.
16. Рішення судів мотивовано тим, що:
- відповідач не виконав існуючий у нього обов'язок зі сплати пайового внеску та фактично зберіг у себе без достатньої правової підстави грошові кошти у вигляді пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту, а тому вказані кошти підлягають поверненню за правилами статті 1212 ЦК України;
- прокурор правильно здійснив розрахунок пайової участі на підставі приписів Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" з урахуванням показників опосередкованої вартості спорудження житла, які діяли на момент введення об'єкта в експлуатацію; розмір пайового внеску, який відповідач мав сплатити до бюджету, розрахований за такою формулою: 62 651 035,00 грн (вартість будівництва) х 2 % (відсоток пайової участі житлової забудови) = 1 253 021,00 грн;
- відсутні підстави для звільнення відповідача від сплати коштів пайової участі на суму виконання технічних умов з будівництва інженерних мереж, які були прийняті Харківською міськрадою до комунальної власності міста на підставі рішення від 10.08.2022 № 266/22 з огляду на абзац перший частини п'ятої статті 30 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (у редакції, чинній станом на момент виникнення спірних правовідносин), оскільки: по-перше, величина пайової участі визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування; по-друге, у випадку, коли технічними умовами, у разі їх наявності на момент укладення договору, передбачається необхідність будівництва замовником об'єктів інженерної інфраструктури поза межами його земельної ділянки, розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується, що має бути унормовано у сторонами у договорі;
- наслідком прострочення виконання грошового зобов'язання є право кредитора вимагати сплати суми боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом; перевіривши наданий прокурором розрахунок інфляційних втрат та 3 % річних, нарахованих за період із 30.01.2021 (день, наступний за днем реєстрації сертифіката від 29.01.2021 № ХК122210128393) по 29.05.2025 (дата, яка передує зверненню прокурора до суду із позовом), суди встановили, що він є арифметично правильним;
- згідно зі "скан-оригіналом" рішення Харківської міськради від 24.12.2019 № 989 та відповідного Порядку пайової участі замовників у розвитку інфраструктури м. Харкова (додаток до рішення), з підписами заступника міського голови - директора Департаменту економіки та комунального майна М. І. Фатєєва і заступника міського голови - керуючого справами виконавчого комітету міської ради Т. М. Чечетової-Терашвілі, звільнення кооперативів від сплати пайової участі у зв'язку із будівництвом не передбачено. Виявлені відмінності у текстах рішення Харківської міськради, що оприлюднені на офіційному вебсайті Ради в різних форматах (зокрема, у форматах для перегляду та завантаження), мають виключно технічний або редакційний характер, пов'язаний зі специфікою обробки, конвертації та відтворення електронних документів. Такі відмінності не впливають на зміст, юридичну силу чи правові наслідки відповідного прийнятого рішення Ради та не можуть розцінюватися як свідчення недобросовісної, умисної чи протиправної поведінки Ради.
Короткий зміст касаційної скарги
17. 15.01.2026 СК "Престиж" звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, зі змісту якої вбачається, що скаржник просить скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій, а справу направити на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
18. У касаційній скарзі СК "Престиж" зазначає про неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права й обґрунтовує підстави касаційного оскарження судових рішень із посиланням на пункти 1, 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального суду України (далі - ГПК України) з посиланням на пункт 4 частини третьої статті 310 ГПК України.
19. На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норму матеріального права, а саме абзац другий пункту 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо регулювання інвестиційної діяльності в Україні", без урахування висновку щодо її застосування у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2021 у справі № 904/2258/20, у постановах Верховного Суду від 11.11.2025 у справі № 903/314/25, від 11.12.2025 у справі № 916/1339/25, згідно з яким при визначенні розміру пайового внеску у розвиток інфраструктури слід керуватися нормативно-правовими актами, чинними на момент виникнення обов'язку його сплати, а не на дату введення об'єкта в експлуатацію.
20. У цьому контексті відповідач наголошує, що прокурор неправомірно визначив суму пайової участі, застосувавши нормативні показники опосередкованої вартості спорудження житла за межами регіонів України, встановлені наказом Міністерства розвитку громад на території України від 16.12.2020 № 311, які діяли на момент введення об'єкта в експлуатацію, водночас суди не врахували контррозрахунок відповідача, в якому останній заперечував підставність нарахування таких коштів, а також не врахували обставини щодо моменту виникнення у відповідача обов'язку сплати пайової участі у спірних правовідносинах, що є порушенням судами попередніх інстанцій норм процесуального права, а саме статей 79, 80, 86, 236, 237 ГПК України, без урахування висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 15.08.2024 у справі № 914/2145/23 (пункт 4 частини другої статті 287 ГПК України та пункт 4 частини третьої статті 310 ГПК України).
21. Відповідач також стверджує, що у нього були законні сподівання як у замовника будівництва щодо відсутності обов'язку зі сплати пайової участі у сумі вартості побудованих відповідачем та безоплатно переданих до комунальної власності інженерних мереж первісною вартістю 1 237 470, 34 грн. Скаржник вважає, що суди при визначенні розміру належної до стягнення пайової участі не дослідили вказані обставини і не застосували норми абзацу першого частини п'ятої статті 30 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин, враховуючи правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19, водночас сума пайового внеску, нарахована прокурором, мала бути зменшена на суму вартості інженерних мереж, переданих відповідачем у комунальну власність (пункт 4 частини другої статті 287 ГПК України та пункт 4 частини третьої статті 310 ГПК України).
22. Обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає про відсутність висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах щодо застосування абзацу першого частини п'ятої статті 30 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" щодо зменшення пайового внеску на суму виконання забудовником технічних умов з будівництва інженерних мереж для тих замовників будівництва, які почали будівництво інженерних мереж до 01.01.2020 та передали інженерні мережі до комунальної власності після 01.01.2020.
23. Крім того, обґрунтовуючи наявність підстав для подання касаційної скарги, заявник посилається на те, що суди не дослідили зібрані у справі докази, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Зокрема, вказує, що з аналізу відомостей Єдиного міського реєстру актів Харківської міської ради, міського голови та виконавчих органів ради вбачається суперечність: у тексті рішення Харківської міськради від 24.12.2019 № 989 у форматах "для друку", "pdf-версія", "Word" вказано, що від сплати пайової участі звільняються "кооперативи на земельних ділянках" (пункт 1.7), однак згідно з текстом цього ж рішення у форматі "скан-копії" у пункті 1.7 такої підстави для звільнення від сплати пайової участі немає. Зазначене, на переконання скаржника, свідчить про суперечливу поведінку та недобросовісність дій Ради, у зв'язку з чим відповідач не має нести відповідальність у вигляді сплати інфляційних втрат та 3% річних.
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
24. Від Харківської обласної прокуратури 25.02.2026 надійшли письмові пояснення до касаційної скарги, які по суті є відзивом на касаційну скаргу, поданим із пропуском строку, встановленого ухвалою Верховного Суду від 26.01.2026, та без клопотань про продовження відповідного строку, а тому Суд залишає вказані пояснення без розгляду відповідно до статті 118 ГПК України.
Інші заяви та клопотання
25. Харківська обласна прокуратура подала клопотання про передачу справи на розгляд об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з тих підстав, що існує різна судова практика Верховного Суду у подібних правовідносинах щодо визначення моменту, станом на який повинні застосовуватися показники опосередкованої вартості спорудження житла при розрахунку пайової участі, - на момент виникнення в замовника будівництва обов'язку щодо сплати пайового внеску чи на момент введення об'єкта в експлуатацію.
26. У цій справі прокурор дотримується підходу щодо розрахунку розміру пайової участі станом саме на момент введення об'єкта будівництва в експлуатацію, у зв'язку з чим вважає за необхідне відступити від висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 11.12.2025 у справі № 916/1339/25 та від 17.02.2026 у справі № 914/169/25, у яких за основу розрахунку взято момент початку будівництва як юридично значущий для визначення розміру пайового внеску.
27. У судовому засіданні 20.05.2026 прокурор не підтримала вказане клопотання, зазначивши, що воно втратило актуальність з огляду на повернення Великою Палатою Верховного Суду справи № 922/1993/25 до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду для розгляду у відповідній колегії, у зв'язку з розглядом якої й зупинялось касаційне провадження у цій справі.
Рух касаційної скарги
28. Розпорядженням заступника керівника Апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 23.02.2026 № 32.2-01/145 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу справи № 922/2053/25 у зв'язку із запланованою відпусткою судді Рогач Л. І. Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.02.2026 визначено колегію суддів у такому складі: Краснов Є. В. - головуючий, Мачульський Г. М., Чумак Ю. Я.
Позиція Верховного Суду
29. Згідно зі статтею 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
30. Колегія суддів, проаналізувавши висновки Верховного Суду, на які посилається скаржник у касаційній скарзі (пункти 19- 20 цієї постанови), перевіривши доводи прокурора, зазначає таке.
31. Правові та організаційні основи містобудівної діяльності в Україні визначені Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".
32. До 01.01.2020 відносини щодо участі замовника будівництва у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту регулювалися приписами статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
33. 01.01.2020 набрали чинності положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", якими статтю 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" виключено.
34. Згідно з пунктом 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" договори про сплату пайової участі, укладені до 01.01.2020, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.
35. За змістом Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону з 01.01.2020 у замовників будівництва відсутній обов'язок укладати з органом місцевого самоврядування відповідний договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. Дійсними та такими, що продовжують свою дію до моменту їх виконання, є лише договори про пайову участь, укладені до 01.01.2020.
36. Відповідно до статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
37. Отже, починаючи з 01.01.2020 відсутній передбачений до цього статтею 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" обов'язок замовників будівництва у населеному пункті щодо необхідності укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 23.09.2025 у справі № 910/9916/24, від 17.12.2024 у справі № 903/283/24, від 20.08.2024 у справі № 910/7707/19.
38. Водночас законодавець при внесенні змін до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (шляхом виключення статті 40 цього Закону на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні") встановив, що протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці в населеному пункті перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (абзац другий пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні") в такому порядку та розмірі:
1) розмір пайової участі становить (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом):
- для нежитлових будівель та споруд - 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта;
- для житлових будинків - 2 відсотки вартості будівництва об'єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування;
3) замовник будівництва зобов'язаний протягом десяти робочих днів після початку будівництва об'єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об'єкта. Орган місцевого самоврядування протягом п'ятнадцяти робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об'єкта будівництва;
4) пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об'єкта будівництва в експлуатацію;
5) кошти, отримані як пайова участь, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту;
6) інформація щодо сплати пайової участі зазначається у декларації про готовність об'єкта до експлуатації або в акті готовності об'єкта до експлуатації.
39. Верховний Суд зазначає, що передбачений розділом ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" порядок пайової участі замовника будівництва було впроваджено законодавцем для:
1) об'єктів будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 01.01.2020 не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між замовниками та органами місцевого самоврядування до 01.01.2020 не були укладені;
2) об'єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році.
40. Таким чином, у наведених двох випадках, ураховуючи вимоги підпунктів 3, 4 абзацу другого пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", замовник будівництва зобов'язаний протягом десяти робочих днів після початку будівництва об'єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, а також сплатити пайову участь грошовими коштами до прийняття цього об'єкта в експлуатацію.
Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 23.09.2025 у справі № 910/9916/24, від 17.12.2024 у справі № 903/283/24, від 20.08.2024 у справі № 910/7707/19.
41. Системний аналіз зазначених норм дає підстави для висновку про те, що обов'язок замовника будівництва щодо звернення в 2020 році до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва виникає:
- для об'єктів, будівництво яких розпочато в попередні роки, якщо станом на 01.01.2020 вони не введені в експлуатацію і договори про сплату пайової участі не були укладені, - протягом десяти робочих днів після 01.01.2020;
- для об'єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році, - протягом десяти робочих днів після початку такого будівництва.
42. У постановах від 20.02.2025 у справі № 918/618/24, від 17.04.2025 у справі № 911/65/24, від 20.07.2022 у справі № 910/9548/21 Верховний Суд зауважив, що у випадку, якщо замовники об'єктів будівництва не дотримуються передбаченого розділом ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" обов'язку стосовно перерахування до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (пайової участі) саме до дати прийняття таких об'єктів в експлуатацію, то, враховуючи викладені в постанові від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19 висновки Великої Палати Верховного Суду, належним та ефективним способом захисту є звернення органів місцевого самоврядування з позовом до замовників будівництва про стягнення безпідставно збережених грошових коштів пайової участі на підставі статті 1212 ЦК України.
43. У справі, що розглядається, відповідач не сплатив до місцевого бюджету коштів пайової участі у зв'язку з розпочатим у 2019 році будівництвом житлового будинку до введення об'єкта в експлуатацію - 26.01.2021, тому у відповідача виник обов'язок щодо повернення на підставі статті 1212 ЦК України безпідставно збережених грошових коштів, у зв'язку з чим прокурор здійснив розрахунок пайової участі з огляду на приписи Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" з урахуванням величини загальної площі квартир об'єкта будівництва (згідно з актом готовності об'єкта до експлуатації від 26.01.2021 і сертифіката від 29.01.2021 № ХК122210128393) та показників опосередкованої вартості спорудження житла, затверджених наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 16.12.2020 № 311, чинним на момент введення об'єкта в експлуатацію.
44. Разом із тим відповідач не погоджується із висновками судів попередніх інстанцій, оскільки вони, на його думку, не відповідають правовим висновкам, викладеним у зазначених скаржником постановах Верховного Суду, зокрема і у справі № 904/2258/20 (пункт 19 постанови), відповідно до яких пайовий внесок замовника у створення та розвиток інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури населеного пункту має розраховуватися саме на підставі нормативно-правових актів, чинних на момент виникнення в замовника будівництва обов'язку щодо сплати пайового внеску, а не на момент, коли орган місцевого самоврядування дізнався про його несплату замовником.
45. Колегія суддів зазначає, що за обставинами справи № 904/2258/20 рішенням Суду від 17.11.2009 було визнано право власності відповідача на самовільно збудоване нерухоме майно (тобто дозволу на будівництво та актів уведення в експлуатацію вказаного майна не було). Велика Палата Верховного Суду констатувала, що станом на час визнання за відповідачем права власності на переобладнане та самовільно збудоване нерухоме майно законом був установлений обов'язок замовника будівництва взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, який мав бути реалізований шляхом звернення до органу місцевого самоврядування щодо укладення договору про пайову участь, укладення з органом місцевого самоврядування такого договору до моменту одержання дозволу на виконання будівельних робіт та сплати визначеного органом місцевого самоврядування у вказаному договорі пайового внеску протягом одного місяця після прийняття об'єкта містобудування в експлуатацію (пункт 45).
У пунктах 56, 57 постанови від 22.09.2021 у справі № 904/2258/20 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що третя особа у своїх поясненнях вказує, що оскільки про порушення своїх прав сторона позивача дізналася у 2019 році, розмір несплаченого відповідачем пайового внеску Департаментом Міськради розраховано відповідно до чинних на той момент положень статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та Порядку № 5/14. Такий підхід до визначення розміру пайового внеску, належного до сплати з відповідача за переобладнане та самочинно збудоване майно, введене в експлуатацію в 2009 році, суперечить частині першій статті 5 ЦК України, отже, є неправильним, про що обґрунтовано зауважено судом апеляційної інстанції. Пайовий внесок має бути розрахований на підставі нормативно-правових актів, чинних на момент виникнення у відповідача обов'язку щодо сплати пайового внеску, а не на той момент, коли позивач дізнався про його несплату відповідачем.
При цьому Верховний Суд зазначив, що застосування прокурором при здійсненні розрахунку розміру пайової участі нормативів, які не діяли станом на момент виникнення у відповідача обов'язку щодо його сплати, суперечить приписам статті 5 ЦК України, оскільки станом на момент виникнення між сторонами спірних відносин положеннями підпункту 4 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" було визначено, що пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об'єкта будівництва в експлуатацію.
46. Отже, висновок Великої Палати Верховного Суду у пункті 57 постанови від 22.09.2021 у справі № 904/2258/20, на неврахування якого покликається скаржник у касаційній скарзі, зроблений у контексті визначення належного до застосування нормативно-правового акта, на підставі якого пайовий внесок має бути розрахований, що залежить від правильного встановлення правової підстави виникнення у забудовника обов'язку зі сплати пайового внеску, якою у цій справі була стаття 27-1 Закону України "Про планування і забудову територій" (у редакції від 14.10.2009), чинна станом на 24.11.2009.
47. Водночас у справі, що розглядається, спірні правовідносини забудови за встановлених обставин і з урахуванням статті 5 ЦК України підпадають під правове регулювання абзацу другого пункту 2 розділу ІІ Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні". Спір у цій справі існує в площині правильного обчислення пайової участі, що залежить від визначення належного до застосування підзаконного нормативно-правового акта (наказу профільного міністерства про регіональні показники, який періодично видається на виконання Закону чи іншого нормативно-правового акта) як бази для розрахунку законодавчо встановлених 2 % вартості будівництва житлового об'єкта.
48. Отже, абзац другий пункту 2 розділу ІІ Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" потребує аналізу в контексті встановлення моменту, станом на який визначається законодавчо встановлений розмір пайової участі з використанням підзаконного нормативно-правового акта, необхідність чого у справі № 904/2258/20 не могла виникнути з огляду на різне за дією в часі правове регулювання відносин забудови і відмінні основи для арифметичного визначення розміру пайової участі. А значить у цьому випадку йдеться про неоднакові висновки зі справою Великої Палати Верховного Суду.
49. Згідно з пунктом 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" розмір пайової участі становить (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом) для житлових будинків - 2 відсотки вартості будівництва об'єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування.
50. Приписи Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" не містять умов щодо іншого обрахунку розміру пайової участі для житлових будинків.
51. У постанові Верховного Суду від 03.12.2024 у справі № 910/6226/23 зазначено: "Прийняття об'єкта в експлуатацію є строком, з якого вважається, що забудовник порушує зазначені зобов'язання. Одночасно з прийняттям об'єкта в експлуатацію у відповідності із частиною другою статті 331 ЦК України забудовник стає власником забудованого об'єкта, а відтак і правовідносини забудови земельної ділянки припиняються. У такому разі суд має виходити з того, що замовник будівництва без достатньої правової підстави за рахунок органу місцевого самоврядування зберіг у себе кошти, які мав заплатити як пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту, а отже, зобов'язаний повернути ці кошти на підставі частини першої статті 1212 ЦК України. Відносини щодо повернення безпідставно збережених грошових коштів є кондикційними, в яких вина не має значення, важливим є лише факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, замовник будівництва, який без достатньої правової підстави за рахунок власника земельних ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити у вигляді пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту, зобов'язаний повернути ці кошти органу місцевого самоврядування на підставі частини першої статті 1212 ЦК України. Так, задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили, зокрема з того, що в матеріалах справи наявні сертифікати готовності об'єктів, які підтверджують їх готовність до експлуатації, втім ключовим і визначальним у цьому спорі, з врахуванням підстави позовних вимог та можливості застосування статті 1212 ЦК України, є саме строк, коли забудовник порушив визначенні законом зобов'язання. Судами встановлено, що в матеріалах справи наявні сертифікатами готовності об'єктів, зареєстровані Державною інспекцією архітектури та містобудування України: 07.09.2021 року за № ІУ123210901416, 30.08.2021 року за № ІУ123210827414, 11.10.2022 року за № ІУ123221005681. Суди попередніх інстанцій дійшли висновку, про наявність підстав для задоволення позову щодо стягнення з відповідача, "як замовника будівництва, що здійснювалося у 2020 році із прийняттям об'єкта в експлуатацію у 2021 році, пайової участі на створення соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва".
Проте з наявного в матеріалах справи розрахунку обсягу пайової участі (з урахуванням прийнятої та розглянутої відповідним судом заяви про збільшення позовних вимог) вбачається, що такий розрахунок здійснено щодо трьох об'єктів станом на 15.03.2023. Обраховуючи зазначений розмір пайової участі, позивач виходив із загальної площі об'єктів будівництва, а також нормативу, встановленого наказом Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України від 09.03.2023 № 139 "Про затвердження показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розрахованих станом на 01 квітня 2023 року)". Однак застосування позивачем при здійсненні розрахунку розміру пайової участі нормативів, які не діяли на момент виникнення у відповідача обов'язку на його сплату, прямо суперечить статті 5 ЦК України. Так, на момент виникнення між сторонами спірних відносин за приписами підпункту 4 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" було чітко визначено, що пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об'єкта будівництва в експлуатацію. Тому пайовий внесок замовника у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту має розраховуватися саме на підставі нормативно-правових актів, чинних на момент виникнення у замовника будівництва обов'язку щодо сплати пайового внеску, а не на той момент, коли орган місцевого самоврядування дізнався про його несплату замовником, оскільки одночасно з прийняттям об'єкта в експлуатацію відповідно до частини другої статті 331 ЦК України забудовник стає власником збудованого об'єкта, а відтак і правовідносини забудови земельної ділянки припиняються."
52. Оскільки у справі, що розглядається, відповідач як забудовник під час здійснення будівництва добровільно не виконав свого обов'язку зі звернення до органу місцевого самоврядування для визначення розміру пайової участі, орган місцевого самоврядування (прокурор), звертаючись до суду після закінчення будівництва з позовом про стягнення безпідставно збережених коштів пайової участі, мав право розраховувати їх розмір на підставі нормативно-правових актів, чинних на час введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
53. Як встановлено судами попередніх інстанцій, на дату прийняття об'єкта в експлуатацію (згідно із сертифікатом № ХК122210128393, який зареєстрований 29.01.2021) діяли показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджені наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 16.12.2020 № 311 (розраховані станом на 01.10.2020). Зокрема, вартість одного квадратного метра загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ) на території Харківської області становила 13 907,00 грн.
54. За наведених обставин колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій, що здійснений прокурором розрахунок пайової участі на підставі приписів Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" з урахуванням показників опосередкованої вартості спорудження житла, які діяли на момент введення об'єкта в експлуатацію, є правомірним та обґрунтованим.
Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 07.05.2026 у cправі № 916/1281/25.
55. Щодо аргументів касаційної скарги про незастосування судами норм абзацу першого частини п'ятої статті 30 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин, враховуючи правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19, про те, що нарахована прокурором сума пайового внеску мала бути зменшена на вартість інженерних мереж, переданих відповідачем у комунальну власність, колегія суддів погоджується з мотивами щодо їх відхилення, наведеними судом апеляційної інстанції.
56. Аналіз норм частини першої статті 40, частини п'ятої статті 30 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у сукупності свідчить, що: по-перше, величина пайової участі визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування; по-друге, у випадку, коли технічними умовами, у разі їх наявності на момент укладення договору, передбачається необхідність будівництва замовником об'єктів інженерної інфраструктури поза межами його земельної ділянки, розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується, що має бути унормовано сторонами у договорі.
Подібний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 20.03.2025 у справі № 903/601/24, від 20.08.2024 у справі № 910/7707/19.
57. Разом із тим, як встановлено судами попередніх інстанцій, відповідач як замовник будівництва не уклав відповідний договір пайової участі, як і не звертався до Харківської міськради із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва протягом 10 робочих днів після 01.01.2020.
58. Підпункт 2 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", який визначає випадки звільнення від сплати пайової участі, не передбачає звільнення кооперативів від сплати пайової участі.
59. Зі змісту рішення Харківської міськради від 24.12.2019 № 989 вбачається, що його прийнято з метою приведення у відповідність до вимог чинного законодавства порядку залучення замовників до пайової участі та розрахунку розміру пайової участі згідно з пунктом 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні".
60. Отже, доводи скаржника в цій частині свідчать про неправильне розуміння та застосування положень статей 30, 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" без урахування положень абзацу другого пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні".
61. Крім того, доводи касаційно скарги про те, що судами не досліджено наявні у справі докази, що мають значення для справи, зокрема, рішення Харківської міськради від 24.12.2019 № 989, колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки судом апеляційної інстанції було встановлено, що ні рішенням Харківської міськради від 24.12.2019 № 989, ні відповідним Порядком пайової участі замовників у розвитку інфраструктури м. Харкова (додаток до рішення), за підписами заступника міського голови - директора Департаменту економіки та комунального майна М. І. Фатєєва та заступника міського голови - керуючого справами виконавчого комітету міської ради Т. М. Чечетової-Терашвілі, звільнення кооперативів від сплати пайової участі у зв'язку із будівництвом не було передбачено. Водночас такі аргументи касаційної скарги зводяться до переоцінки наявних у справі доказів та встановлених судами фактичних обставин, що в силу вимог статті 300 ГПК України не входить до повноважень суду касаційної інстанції.
62. Таким чином, аргументи скаржника щодо звільнення його від сплати пайової участі, а отже, і від сплати інфляційних втрат та 3 % річних, не знайшли свого підтвердження під час касаційного перегляду справи.
63. Суд апеляційної інстанції, перевіривши наданий прокурором розрахунок інфляційних втрат та 3 % річних, встановив, що його здійснено арифметично правильно. Скаржник не заперечує щодо правильності проведених розрахунків.
64. За наведених обставин підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3, 4 частини другої статті 287 ГПК України, не знайшли свого підтвердження.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
65. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу - без задоволення.
66. За змістом частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
67. З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не підтвердилися та не спростовують висновків судів першої та апеляційної інстанцій, а тому касаційну скаргу відповідача слід залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Судові витрати
68. Оскільки Верховний Суд касаційну скаргу залишає без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, судовий збір, сплачений у зв'язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Споживчого кооперативу "Престиж" залишити без задоволення.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 02.10.2025 у справі № 922/2053/25 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Г. М. Мачульський
Суддя Ю. Я. Чумак