27 травня 2026 року м. Харків Справа № 922/3160/25
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Тихий П.В., суддя Жельне С.Ч. , суддя Плахов О.В.
за участю секретаря судового засідання Березки О.М.,
та представників учасників справи:
позивач - Бенденжук Л.О. (в залі суду);
відповідач - Зотов Т.В. (в режимі відеоконференції);
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Акціонерного товариства "Укрнафта" (вх.№933Х/1-43) на рішення Господарського суду Харківської області від 31.03.2026 (суддя Аріт К.В., повний текст складено 10.04.2026) у справі №922/3160/25
за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Акціонерного товариства "Укрнафта", м. Київ
про стягнення 2 202 274,77 грн., -
Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Акціонерного товариства "Укрнафта" про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 2202274,77 грн за використання земельної ділянки по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач є власником нерухомого майна, котре знаходиться на земельній ділянці, яка перебуває у власності позивача; у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 відповідач фактично користувався земельною ділянкою безоплатно, без договору оренди, в результаті, на думку позивача, відповідач без достатньої правової підстави зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею; ці кошти на підставі частини першої 1212 ЦК України він зобов'язаний повернути позивачу.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 31.03.2026 у справі №922/3160/25 позов задоволено повністю.
Стягнуто з Акціонерного товариства “УКРНАФТА» на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 2202274,77 грн за використання земельної ділянки по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022.
Стягнуто з Акціонерного товариства “УКРНАФТА» на користь Харківської міської ради 33034,12 грн судового збору.
До Східного апеляційного господарського суду 22.04.2026 в системі "Електронний суд від Акціонерного товариства "Укрнафта" надійшла апеляційна скарга, в якій просить суд:
1. Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Укрнафта» на рішення Господарського суду Харківської області від 31.03.2026 у справі № 922/3160/25 - прийняти до розгляду та відкрити апеляційне провадження.
2. Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Укрнафта» - задовольнити.
3. Скасувати рішення Господарського суду Харківської області від року у справі №922/3160/25 та прийняти нове рішення, яким у задоволені позову Харківської міської ради відмовити у повному обсязі.
4. Стягнути з Харківської міської ради на користь Акціонерного товариства «Укрнафта» судовий збір, сплачений за подання апеляційної скарги.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що у спірний період між сторонами продовжували діяти договірні правовідносини за договором оренди землі від 20.08.2007, що свідчить про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин положень ст. 1212 ЦК України, а звернення позивача до суду з відповідними вимогами на підставі зазначеної норми є неналежним способом захисту, з огляду на таке:
- умовами пп. «ї» п. 31 договору оренди прямо передбачено, що неповернення земельної ділянки у встановлений строк не звільняє орендаря від сплати орендної плати за фактичне користування. У такому разі орендна плата продовжує нараховуватись у розмірах, визначених договором. Оскільки відповідач після закінчення строку договору фактично продовжував користуватись земельною ділянкою, а позивач не надав жодних доказів повернення земельної ділянки, тому у спірних правовідносинах має місце договірне регулювання, що виключає можливість застосування норм глави 83 ЦК України, а відтак, обраний Харківською міською радою спосіб захисту є неналежним;
- апелянт також звертає увагу, що у додатку до позовної заяви Харківською міською радою подано витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, сформований 22.05.2018 № НВ-0001594322018, який містить відомості про зареєстроване право користування земельною ділянкою за відповідачем з 07.11.2007 та не містить інформації про припинення цього речового права чи строку його дії;
- крім того, відсутність заборгованості з плати за землю, а також розмір внесених відповідачем платежів підтверджено листом Головного управління ДПС у Харківській області № 13391/5/20-40-04-07-12 від 19.06.2025;
- також згідно з Актом документальної позапланової виїзної перевірки від 28.06.2023 №1357/Ж5/31-00-07-01-03-20/00135390, проведеної ДПС України з питань дотримання АТ "Укрнафта" податкового законодавства у частині нарахування та сплати податків і зборів за період з 2017 року по вересень 2022 року, у тому числі щодо плати за землю, порушень щодо спірної земельної ділянки не встановлено. Документальна позапланова виїзна перевірка охоплює саме спірний період та підтверджує належне виконання відповідачем своїх податкових обов'язків щодо своєчасного та повного внесення орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009. Наведене, у свою чергу, спростовує доводи позивача про безпідставне збереження коштів у розмірі орендної плати. Систематичне декларування та своєчасна сплата орендної плати свідчать про добросовісність і сумлінність поведінки відповідача, що узгоджується з принципом верховенства права та виключає можливість покладення на нього додаткових зобов'язань;
- наданий позивачем розрахунок позовних вимог не відповідає фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства, оскільки такий розрахунок здійснено із порушенням умов договору оренди землі від 20.08.2007, який прямо визначав порядок та підстави нарахування орендної плати, у тому числі після закінчення строку його дії - до моменту фактичного повернення земельної ділянки орендодавцеві, чого не відбулося у даному випадку. Ігнорування положень договору унеможливлює правильне визначення розміру зобов'язань відповідача, оскільки порядок та механізм нарахування плати визначався саме волевиявленням сторін, закріпленим у договорі.
Зазначає, що позивачем надано витяг про нормативну грошову оцінку від 20.08.2020 №5292, у якому зазначено: «У відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель». Через це до розрахунку було застосовано коефіцієнт функціонального використання (Кф) у розмірі 3, що істотно підвищило розмір нормативної грошової оцінки. Натомість відповідачем до матеріалів справи додано інший витяг з технічної документації - від 2313/0/45-20 від 04.03.2020, виданий на замовлення АТ "Укрнафта". інший офіційний витяг з Державного земельного кадастру від 22.05.2018 № НВ-001594322018 підтверджує, що земельна ділянка мала визначене цільове призначення - код 12.08 (Для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій). Для такого коду застосовується інший, значно нижчий коефіцієнт, ніж 3. На думку відповідача це свідчить, що інформація про «відсутність цільового призначення» була помилковою, а сам розрахунок базувався на неправомірно завищеному показнику.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судових справ між суддями Східного апеляційного господарського суду від 22.04.2026 справу №922/3160/25 передано на розгляд суду у складі колегії суддів: головуючий суддя Тихий П.В., суддя Плахов О.В., суддя Шутенко І.А.
Відповідно до розпорядження керівника апарату суду від 23.04.2026 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу справи через виявлення очевидних помилок в налаштуваннях автоматизованої системи діловодства суду.
Протокол повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.04.2026 справу №922/3160/25 передано на розгляд суду у складі колегії суддів: головуючий суддя Тихий П.В., суддя Жельне С.Ч., суддя Плахов О.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 27.04.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Акціонерного товариства "Укрнафта" на рішення Господарського суду Харківської області від 31.03.2026 у справі №922/3160/25. Витребувано з Господарського суду Харківської області матеріали справи №922/3160/25. Встановлено строк відповідачу для подання відзиву на апеляційну скаргу. Призначено справу до розгляду на "27" травня 2026 р. о 10:00 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61022, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №132. Повідомлено, що неявка представників учасників справи належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, а також відсутність відповідного клопотання, не перешкоджає розгляду справи.
Від представника Акціонерного товариства "Укрнафта" адвоката Зотова Тимура Валерійовича надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів (вх.№4893 від 30.04.2026), яке задоволено ухвалою суду від 04.05.2026.
01.05.2026 до Східного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №922/3160/25.
Відповідач не скористався своїм правом згідно ч.1 ст.263 ГПК України та не надав суду відзиву на апеляційну скаргу, що згідно ч.3 ст. 263 ГПК не перешкоджає перегляду оскаржуваного рішення суду першої інстанції.
В судове засідання 27.05.2026 з'явився представник відповідача в режимі відеоконференції, який підтримав свою апеляційну скаргу. Присутній також представник позивача заперечив проти задоволення апеляційної скарги та просив залишити оскаржуване рішення без змін.
Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Судова колегія, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши присутніх судовому засіданні представників сторін, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
З матеріалів справи вбачається, що Харківською міською радою на підставі ч. 2 ст. 83 Земельного кодексу України проведено комплекс перевірочних заходів з питань використання та охорони земель територіальної громади міста Харкова, додержання вимог земельного законодавства щодо земельної ділянки по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 21.08.2025 №440329293 право власності на нежитлову будівлю літ. «А-1» загальною площею 51,3 кв.м по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові зареєстровано з 16.12.2014 по теперішній час за АТ «УКРНАФТА» на підставі договору купівлі-продажу від 07.06.2004 № 4633, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Алексєєвою Л.В. (інформаційна довідка додається).
Вищевказана нежитлова будівля розташована на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009, право користування якою відповідачем не оформлено.
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 22.05.2018 № НВ-001594322018 площа земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009, складає 0,2352 га, сформована земельна ділянка - 07.11.2007. Вищевказана земельна ділянка належить до земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення. Вид використання земельної ділянки - для обслуговування стаціонарної АЗС.
На підставі рішень Харківської міської ради ІV скликання від 23.12.2005 №257/05 «Про припинення та надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» та від 27.10.2006 № 122/06 «Про внесення змін до рішень сесій Харківської міської ради» між Харківською міською радою та ВАТ «УКРНАФТА» 20.08.2007 укладено договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель 07.11.2007 за № 740767100084.
Відповідно до умов вищевказаного договору ВАТ «УКРНАФТА» передано в оренду земельну ділянку по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові загальною площею 0,2352 га (кадастровий номер 6310138200:02:007:0009), несільськогосподарського призначення - землі транспорту для обслуговування стаціонарної АЗС, строком до 01.12.2010.
Відкритим акціонерним товариством "Укрнафта" було змінено організаційно-правову форму на Публічне акціонерне товариство "Укрнафта".
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1058807,00 грн (п. 5 договору).
Згідно з п. 9 договору розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць згідно з довідкою №1080/07 від 16.06.2007 року становить 8823,39 грн.
Відповідно до п. 10 договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Згідно з пунктом 8 Договору оренди договір укладено строком до 01.12.2010. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до абз.1 ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно з підп. а п. 36 договору оренди землі від 20.08.2007 дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено; а пунктом 8 спірного договору визначено, що його укладено строком: до 01.12.2010 року.
Докази продовження строку дії договору оренди землі від 20.08.2007 в матеріалах справи відсутні, а тому наявні у справі документи підтверджують, що договір припинив свою дію зі спливом строку, на який його було укладено.
В позовній заяві Харківська міська рада зазначає, що АТ «УКРНАФТА» з дня припинення дії договору оренди землі від 20.08.2007 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009 загальною площею 0,2352 га по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові - 01.12.2010 та по теперішній час, використовує її без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст. 125, 126 Земельного кодексу України.
Згідно з листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 19.06.2025 №13391/5/20-40-04-07-12 АТ «УКРНАФТА» обліковується платником податку за земельну ділянку площею 0,2352 га по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові.
За даними податкових декларацій з плати за землю АТ «УКРНАФТА» задекларовано до сплати та сплачено за земельну ділянку загальною площею 0,2352га: за 2020 рік - 251 925,92 грн, за 2021 рік - 251 925,92 грн, за 2022 рік - 277118,51 грн орендної плати.
Позивач зазначає, що розрахунок розміру безпідставно збережених АТ «УКРНАФТА» коштів у розмірі орендної плати здійснювався Харківською міською радою на підставі витягу від 20.08.2020 № 5292 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009 загальною площею 0,2352 га по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові, виданого Відділом у м. Харкові ГУ Держгеокадастру у Харківській області.
За розрахунком позивача, розмір орендної плати за використання земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009 загальною площею 0,2352 га по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові складає:
- у 2020 році - 109 697,61 грн в місяць, а за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) становить 1 206 673,71 грн;
- у 2021 році - 109 697,61 грн в місяць, а за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 становить 1 316 371,32 грн;
- у 2022 році - 114 634,00 грн в місяць, а за період з 01.01.2021 по 28.02.2022 становить 229 268,00 грн.
Таким чином, оскільки відповідно до листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 19.06.2025 № 133991/5/20-40-04-07-12 АТ «УКРНАФТА» сплачено: за 2020 рік - 251 925,92 грн, за 2021 рік - 251 925,92 грн, за 2022 рік - 277 118,51 грн за використання земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009, по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові, загальна сума безпідставно збережених відповідачем коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 становить 2202274,77 грн.
Отже, як стверджує позивач, оскільки АТ «УКРНАФТА» у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 не сплачувало у встановленому законодавчими актами розмірі плату за користування земельною ділянкою по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі 2202274,77 грн.
На підставі викладеного, позивач звернувся до суду з позовною заявою про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки комунальної власності, обґрунтовуючи позовні вимоги наявністю підстав для застосування до спірних правовідносин приписів ст.1212-1214 ЦК України.
Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач посилався на підпункт "ї" пункту 31 Договору, яким прямо передбачено, що неповернення земельної ділянки у встановлений строк не звільняє орендаря від сплати орендної плати за фактичне користування. У такому разі орендна плата продовжує нараховуватись у розмірах, визначених Договором. Відповідач після закінчення строку договору фактично продовжував користуватись земельною ділянкою, що відповідає змісту підпункту "ї" пункту 31 Договору.
Таким чином, за твердженнями відповідача, положення статті 1212 Цивільного кодексу України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки, враховуючи умови підпункту "ї" пункту 31 Договору, обов'язок орендаря здійснювати плату за фактичне користування земельною ділянкою у розмірах, визначених цим Договором, продовжує діяти та не припинений. Понад 10 років (з 01.12.2010, строк дії відповідно до пункту 8 Договору до моменту фактичного подання позовної заяви) позивач продовжував приймати від відповідача орендну плату та не висловлював жодних заперечень. Отже відповідач вважає, що факт декларування та внесення орендної плати відповідачем і прийняття її позивачем на умовах Договору свідчить про виконання сторонами своїх взаємних зобов'язань.
Згідно з Актом документальної позапланової виїзної перевірки від 28.06.2023 №1357/Ж5/31-00-07-01-03-20/00135390, проведеної Державною податковою службою України з питань дотримання АТ "Укрнафта" податкового законодавства у частині нарахування та сплати податків і зборів за період з 2017 року по вересень 2022 року, у тому числі щодо плати за землю, порушень щодо спірної земельної ділянки не встановлено.
Крім того, відповідач вважає необґрунтованим розрахунок позовних вимог, оскільки у якості підстави для визначення розміру орендної плати позивач посилається на витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 04.09.2020 №5292, згідно з яким нормативна оцінка спірної ділянки становить 10 969 761 грн.
Так, у витягу № 5292 від 20.08.2020, виданому на замовлення Позивача, зазначено: «У відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель». Через це до розрахунку було застосовано коефіцієнт функціонального використання (Кф) у розмірі 3, що істотно підвищило розмір нормативної грошової оцінки.
Водночас інший офіційний витяг з Державного земельного кадастру № НВ-0001594322018 від 22.05.2018 підтверджує, що земельна ділянка мала визначене цільове призначення - код 12.08 (Для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій). Для такого коду застосовується інший, значно нижчий коефіцієнт, ніж 3.
Отже, за твердженнями відповідача, це свідчить, що інформація про «відсутність цільового призначення» була помилковою, а сам розрахунок базувався на неправомірно завищеному показнику.
Відповідачем також до матеріалів справи додано інший витяг з технічної документації - від 04.03.2020 № 2313/0/45-20, виданий на замовлення ПАТ «Укрнафта». У ньому нормативна грошова оцінка цієї ж самої земельної ділянки становить 3 656 587 грн.
Задовольняючи позовні вимоги, господарський суд першої інстанції виходив з того, що відповідач у спірний період з 01.01.2020 по 28.02.2022 не сплачував у встановленому законодавчими актами розмірі плату за користування земельною ділянкою комунальної власності по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові, на якій знаходиться належне йому нерухоме майно, у зв'язку з чим зберіг за рахунок Харківської міської ради, як власника земельної ділянки за вказаною адресою, майно - грошові кошти у розмірі орендної плати в сумі 2202274,77 грн, які підлягають поверненню позивачу на підставі ст. 1212 Цивільного кодексу України
Апеляційний господарський суд, переглядаючи у апеляційному порядку оскаржуване судове рішення, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, зазначає про таке.
Предметом позову у справі № 922/3160/25 є вимога Харківської міської ради про стягнення з АТ «УКРНАФТА» як власника об'єкта нерухомого майна, безпідставно збережених коштів орендної плати згідно з ст.1212-1214 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований.
Укладений між сторонами договір від 20.08.2007 за своєю правовою природою є договором оренди земельної ділянки, який підпадає під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Відповідно до положень ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
За змістом ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції на час укладення договору оренди землі) визначені істотні умови договору оренди землі. Такими істотними умовами є, зокрема, строк дії договору оренди; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.
Як вбачається із матеріалів справи, між Харківською міською радою, як орендодавцем, та ВАТ "Укрнафта", як орендарем, був укладений договір оренди землі від 20.08.2007, який був зареєстрований у Державному реєстрі земель від 07.11.2007 за № 740767100084.
За умовами цього договору позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку по проспекту Героїв Харкова, 297-Б, у місті Харкові загальною площею 0,2352 га (кадастровий номер 6310138200:02:007:0009) несільськогосподарського призначення - землі транспорту для обслуговування стаціонарної АЗС, строком до 01.12.2010. На земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна - на праві колективної власності нежитлова будівля літ. "А-1", який належить на праві власності відповідачу.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач зазначає, що АТ "Укрнафта" з дня припинення дії договору оренди землі від 20.08.2007 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009 по просп. Героїв Харкова, 297-Б, у м. Харкові - 01.12.2010 та по теперішній час, використовує її без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України.
За даними податкових декларацій з плати за землю АТ "Укрнафта" задекларовано до сплати та сплачено за земельну ділянку загальною площею 0, 2352 га: за 2020 рік - 251 925,92 грн, за 2021 рік - 251 925,92 грн, за 2022 рік - 277 118,51 грн орендної плати.
З огляду на вищенаведене, позивач вважає, що АТ "Укрнафта" у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 не сплачувало у встановленому законодавчими актами розмірі плату за користування земельною ділянкою по просп. Героїв Харкова, 297-Б, у м. Харкові, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати у загальній сумі 2202274,77 грн.
Оцінюючи наведені доводи, колегія суддів зазначає, що відносини, які виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права, урегульовані нормами, закріпленими у главі 83 ЦК України.
Відповідно до ст. 1212 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Отже, у випадку використання земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди, власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію йому вартості неотримання орендної плати в порядку, визначеному ст. 1212 ЦК України.
Згідно зі ст. 1214 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов'язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.
Особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, має право вимагати відшкодування зроблених нею необхідних витрат на майно від часу, з якого вона зобов'язана повернути доходи.
Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності.
Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
Отже фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень ч. 1 ст. 1212 ЦК України. Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16 та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц зробила висновок, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч. 1 ст. 1212 ЦК України.
У зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є спірна земельна ділянка сформованим об'єктом цивільних прав, за користування якою Харківська міська рада просить стягнути безпідставно збережені кошти.
Також, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі №922/2060/20 вказав, що із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване. При цьому до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 05.08.2022 у справі №922/2060/20 вказав, що із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Також Верховний Суд наголосив, що для вирішення спору щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень ст.ст. 1212 - 1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований, необхідно, насамперед, з'ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.
Правова позиція Харківської міської ради також узгоджується із судовою практикою Верховного Суду, викладеною, зокрема, в постановах Верховного Суду від 02.06.2020 у справі №922/2845/19, від 25.02.2020 у справі №922/748/19, від 17.03.2020 у справі №922/2413/19, від 10.02.2020 у справі №922/981/18, від 28.02.2020 у справі №913/169/18.
З досліджених судом матеріалів справи вбачається, що починаючи з 2006 року і станом на момент розгляду справи в суді АТ "Укрнафта" є власником нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. "А-1" (стаціонарної АЗС), розташованої на земельній ділянці площею 0,2352 га по просп. Героїв Харкова, 297-Б, у м. Харкові (кадастровий номер 6310138200:02:007:0009).
З огляду викладене, судом встановлено, що відповідач як власник нерухомого майна, що знаходиться на спірній земельній ділянці комунальної власності, після закінчення 01.12.2010 дії договору оренди земельної ділянки, зокрема, у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 фактично використовував земельну ділянку без достатніх правових підстав.
Враховуючи наведене, колегія суддів зазначає, що після закінчення 01.12.2010 строку дії договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 між сторонами були відсутні чинні договірні правовідносини щодо користування спірною земельною ділянкою, а доказів поновлення (продовження) договору у встановленому законом та його умовами порядку матеріали справи не містять.
Оскільки відповідач, будучи власником нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 фактично користувався земельною ділянкою комунальної власності без належного оформлення права користування та без державної реєстрації такого права, у нього виник обов'язок компенсувати власнику земельної ділянки кошти, які він мав би сплатити за звичайних умов платного землекористування.
Таким чином, спірні правовідносини у зазначений період не є договірними, а за своєю правовою природою є кондиційними, що узгоджується з правовими висновками Верховного Суду у справах щодо фактичного користування земельними ділянками без оформлення правовстановлюючих документів.
Виходячи з наведеного, колегія суддів вважає, що обраний Харківською міською радою спосіб захисту у вигляді стягнення безпідставно збережених коштів на підставі ст.ст. 1212, 1214 ЦК України є належним та ефективним способом захисту порушеного права, а доводи апеляційної скарги відповідача з приводу неналежності такого способу захисту є помилковим.
Отже, у Харківської міської ради виникло право на стягнення з відповідача коштів за фактичне користування земельною ділянкою без достатньої правової підстави.
За змістом доводів апеляційної скарги відповідач посилається на те, що умовами договору оренди (пп. «ї» п. 31) передбачено, що неповернення земельної ділянки у встановлений строк не звільняє орендаря від сплати орендної плати за фактичне користування. У такому разі орендна плата продовжує нараховуватись у розмірах, визначених договором. Відповідач після закінчення строку договору фактично продовжував користуватись земельною ділянкою, що відповідає змісту пп. «ї» п. 31 договору оренди землі від 20.08.2007.
Апелянт вважає, що оскільки АТ "Укрнафта" не повертало Харківській міській раді земельну ділянку, розташовану по просп. Героїв Харкова, 297-Б, у м. Харкові, за відповідним актом приймання-передачі, а тому орендар продовжував користуватись земельною ділянкою та сплачувати плату за землю на умовах, передбачених договором оренди у відповідності з пп. «ї» п. 31 цього договору.
На думку апелянта, фактичне користування відповідачем спірної земельної ділянки після закінчення строку дії договору та, зокрема, у спірний період (з 01.01.2020 по 28.02.2022) підтверджується матеріалами справи.
З цього приводу колегія суддів зазначає, що за приписом ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" (в реакції на час укладення договору) договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
З досліджених судом матеріалів справи вбачається, що договір оренди укладений зі строком до 01.12.2010. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 договору).
При цьому, за умовами п. 21 договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Підпунктом «д» п. 30 договору передбачено права орендаря, зокрема, в разі належного виконання своїх обов'язків відповідно до умов договору має за інших рівних умов переважне право на поновлення цього договору після закінчення строку його дії у порядку, визначеному у п. 8 договору.
Обов'язками орендаря згідно п. 31 договору є, зокрема: при передачі земельної ділянки орендодавцю до підписання акту прийому-передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан, у тому числі усунути недоліки, вказані орендодавцем; неповернення земельної ділянки в зазначений термін не звільняє орендаря від плати за фактичне користування земельною ділянкою. Плата за землю в цьому випадку вноситься в розмірах, визначених цим договором.
Відповідно до приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення договору) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Отже, виходячи з того, що діючим станом на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, тому реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 06.12.2018 у справі №925/1651/17, від 03.04.2018 у справі №04/8168/17, від 22.02.2018 у справі №922/1008/17).
Водночас, як встановлено судом, матеріали справи не містять будь-яких доказів на підтвердження продовження строку дії спірного договору оренди після 01.12.2010, як і доказів звернення АТ "Укрнафта" як орендаря у встановлений договором строк (за 30 днів до його закінчення) з письмовим повідомленням орендодавця про намір продовжити дію цього договору.
За встановлених обставин справи та правового регулювання спірних відносин, колегія суддів вважає, що після 01.12.2010 правова підстава користування відповідачем земельною ділянкою на умовах договору оренди відпала.
У той же час, судова колегія зауважує, що сама по собі умова пп. «ї» п. 31 договору не може тлумачитися як така, що створює нові правові підстави або можливість безстрокового користування земельною ділянкою після припинення договору, оскільки вона регулює саме переважне право орендаря та наслідки неналежного виконання останнім зобов'язання у межах дії договору, але не відновлює його чинність і не замінює процедуру поновлення договору, встановлену законом.
Враховуючи те, що строк дії укладеного між сторонами договору оренди закінчився 01.12.2010, і матеріали справи не містять доказів поновлення цього договору у встановленому цим договором та законодавством порядку, колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав вважати продовженими договірні правовідносин між сторонами у період, визначений позивачем для стягнення безпідставно збережених коштів.
Отже, у спірний період з 01.01.2020 по 28.02.2022 між сторонами були відсутні чинні договірні правовідносини щодо користування земельною ділянкою, позаяк фактичне використання відповідачем земельної ділянки без оформленого та зареєстрованого права оренди не ґрунтувалося на належній правовій підставі, що виключає договірний характер спірних правовідносин.
Окремо судова колегія наголошує, що відсутність у матеріалах справи акту приймання-передачі земельної ділянки не впливає на юридичний факт припинення договору оренди у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Судова колегія також враховує правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 10.11.2021 у справі №922/247/21, де зазначено, що відповідно до положень ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. За відсутності доказів поновлення такого договору в поряду, що визначений ст. 33 цього Закону або ж укладення нового договору оренди, відсутні й підстави для висновку про те, що орендар, який не повернув земельну ділянку за актом прийому-передачі, користується нею на відповідній правовій підставі, а тому стягнення з такого орендаря безпідставно збереженої орендної плати в порядку приписів ст. 1212 ЦК України є цілком правомірним.
Отже, оформлення акту приймання-передачі є наслідком припинення дії договору, а не умовою або підставою такого припинення. Непідписання сторонами зазначеного акту може свідчити про невиконання орендарем обов'язку щодо повернення земельної ділянки, але не означає продовження дії договору оренди чи збереження речового права оренди після 01.12.2010.
Таким чином, судова колегія вважає, що обставини спливу строку договору оренди, на який його було укладено, припинили право користування земельною ділянкою, а подальше фактичне її використання відповідачем без поновлення договору у встановленому законом порядку не може розцінюватися як правомірне продовження договірних правовідносин.
Судова колегія також зазначає, що до позовної заяви позивачем долучено витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, сформований 22.05.2018 за №НВ-0001594322018, який містить відомості про зареєстроване право користування земельною ділянкою за відповідачем з 07.11.2007 та не містить інформації про припинення цього речового права чи строку його дії.
Проте, суд апеляційної інстанції наголошує, що наведені відомості з Державного земельного кадастру жодним чином не спростовують доводи позивача щодо відсутності оформленого права користування спірною земельною ділянкою у період з 01.01.2020 по 28.02.2022.
Відповідачем не враховано, що до 01.01.2013 діяла норма про обов'язкову державну реєстрацію договорів оренди землі та про набрання чинності такими договорами після їх державної реєстрації. Таким чином, відлік строку дії договорів, підписаних до 01.01.2013, розпочинався саме від дати їх державної реєстрації.
З 01.01.2013 державна реєстрація договорів оренди землі не здійснюється у Державному реєстрі земель. Замість цього проводиться державна реєстрація права оренди земельних ділянок в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦК України).
Доказів укладення між сторонами нового договору щодо оренди спірної земельної ділянки чи доказів внесення сторонами змін до договору щодо подовження строку його дії шляхом укладення письмової додаткової угоди сторонами не надано та матеріали справи не містять.
Таким чином, з огляду на положення ст.ст. 93, 125 Земельного кодексу України та ст. 17 Закону "Про оренду землі" відповідач користується зазначеною земельною ділянкою без укладення відповідного договору поза межами строку дії договору оренди. Оскільки договір оренди від 20.08.2007 припинив свою дію 01.12.2010, тому встановлені ним умови не можуть бути застосовані до спірного періоду з 01.01.2020 по 28.02.2022.
У справі №804/4362/18 Велика Палата Верховного Суду в постанові від 03.02.2021 дійшла висновку, що оскільки договір оренди землі припинився у зв'язку з настанням певного факту, визначеного законом - закінченням строку, на який його було укладено, нарахування до сплати орендної плати після закінчення строку дії договору є безпідставним.
У правових висновках, викладених у постанові Верховного Суду від 19.04.2021 у справі №910/11131/19, зазначено про те, що договір є підставою виникнення права наймача (орендаря) користуватися орендованим майном упродовж строку дії договору зі сплатою наймодавцю (орендодавцю) орендної плати, погодженої умовами договору; а припинення договору є підставою виникнення обов'язку наймача негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Користування майном за договором є правомірним, якщо воно відповідає умовам укладеного договору та положенням чинного законодавства, які регулюють такі правовідносини з урахуванням особливостей предмета найму та суб'єктів договірних правовідносин. Після спливу строку дії договору невиконання чи неналежне виконання обов'язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов'язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за ч. 2 ст. 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов'язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.
Отже, виключно дійсний (діючий) договір оренди є підставою для нарахування і сплати орендної плати, а користування земельною ділянкою за відсутності чинного договору свідчить про безпідставність такого користування, як наслідок про наявність підстав для стягнення плати на підставі ст.ст. 1212, 1214 ЦК України.
За змістом доводів апеляційної скарги відповідач вказує на те, що Державною податковою службою України була проведена документальна позапланова виїзна перевірка з питань дотримання АТ "Укрнафта" податкового законодавства, яка охоплює саме спірний за період з 2017 року по вересень 2022 року та підтверджує належне виконання АТ "Укрнафта" своїх податкових обов'язків щодо своєчасного та повного внесення орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер 6310138200:02:007:0009, що, в свою чергу, спростовує доводи позивача про безпідставне збереження коштів у розмірі орендної плати.
З цього приводу колегія суддів зазначає, що сам по собі факт проведення податковим органом перевірки та встановлення відсутності порушень податкового законодавства свідчить лише про виконання платником обов'язків у сфері податкових правовідносин, зокрема щодо декларування та сплати відповідних платежів. Водночас, такий акт не встановлює і не може встановлювати наявність чи відсутність цивільно-правових підстав користування земельною ділянкою після припинення строку дії договору оренди.
При цьому, наданий відповідачем акт перевірки контролюючого органу не має для суду заздалегідь встановленої сили, оскільки складання такого акту не підтверджує наявність правових підстав використання земельної ділянки після припинення строку дії договору оренди (01.12.2010) та у заявлений позивачем період стягнення безпідставно збережених коштів, а тому не може бути врахований під час розгляду справи як документ, яким спростовуються позовні вимоги Харківської міської ради.
Що стосується доводів відповідача з приводу того, що відповідно до умов договору оренди землі від 20.08.2007 розмір орендної плати погоджено сторонами у фіксованому розмірі (8823,39 грн на місяць), а також умовами договору не передбачено можливість визначення розміру орендної плати у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки та можливості автоматичного перегляду розміру орендної плати у зв'язку зі зміною НГО, колегія суддів зазначає про таке.
Як вже вказувалося раніше, оскільки у суду відсутні підстави вважати продовженими договір відносини між сторонами після 01.12.2010, тому спірні правовідносини регулюються саме нормами чинного законодавства.
Судова колегія зауважує, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок є базою для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (ч. 5 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель").
Статтею 13 вказаного Закону встановлено випадки обов'язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок.
Відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Згідно із ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Як встановлено судом та не заперечується сторонами, рішенням Харківської міської ради №1474/19 від 27.02.2019 "Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2018" затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018; встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.
Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку землі" за результатами, зокрема, нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Технічна документація із нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ст.23 Закону України "Про оцінку земель").
Пунктом 271.2 ст. 271 ПК України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Колегія суддів звертає увагу, що таке рішення міської ради оприлюднено на офіційному сайті Харківської міської ради та наразі міститься у відкритому доступі, в тому числі, у Єдиному міському реєстрі актів Харківської міської ради.
Положеннями п. 289.1 ст. 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
За правовим висновком, викладеним у постанові Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14.02.2022 у справі №646/4738/19, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, який підтверджує дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Таким чином, витяг з технічної документації про НГО земельної ділянки є належним та допустимим документом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку (вартість земельної ділянки), а інформація, визначена у цьому витязі, є обов'язковою під час проведення розрахунку орендної плати.
Як свідчать матеріли справи відповідач в апеляційній скарзі заперечує проти здійсненого Харківською міською радою розрахунку безпідставно збережених коштів, посилаючись на неналежність та недопустимість як доказу по справі наданого позивачем витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Так, в обґрунтування своєї позиції скаржник посилається на те, що позивачем до матеріалів справи долучено витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0001594322018 від 22.05.2018, згідно з яким цільове призначення земельної ділянки - 12.08, у зв'язку з чим вважає, що на момент здійснення нормативної грошової оцінки та формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку №5292 від 20.08.2020, вказана земельна ділянка мала цільове призначення та відповідно у витязі міститься недостовірна інформація (щодо Кф - 3,00 та НГО 10969761,00 грн).
Крім того, відповідачем долучено до матеріалів справи витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку №2313/0/45-20 від 04.03.2020, наданий на запит АТ "Укрнафта", з якого вбачається, що земельна ділянка 6310138200:02:007:0009 має цільове призначення - 12.08 (для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій), Кф - 1,00 та НГО земельної ділянки складає 3656587,00 грн.
Проте, колегія суддів не погоджується з такими аргументами відповідача, виходячи з такого.
Статтею 3 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що об'єктами оцінки земель є: територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон, земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України.
Згідно з ч. 4 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.
Частиною 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
За приписами ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель", Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель").
Як свідчить досліджені судом матеріали справи, позивачем долучено до позовної заяви витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 22.05.2018 № НВ-0001594322018, відповідно до якого цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009 є - 12.08 (для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій); вид використання земельної ділянки для обслуговування стаціонарної АЗС.
Натомість, місцевим господарським судом з відкритих джерел земельного кадастру України встановлено, що земельна ділянка 6310138200:02:007:0009 має цільове призначення - 1.11.3 та віднесена до категорії: землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Листом Держкомзему України від 24.04.1998 №14-1-7/1205 затверджено Український класифікатор цільового використання землі (УКЦВЗ).
Відповідно до вказаного класифікатора, код 1.11.3. відповідає цільовому призначенню - Роздрібної торгівлі та комерційних послуг.
Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (КВЦПЗ).
Відповідно до п. 1.2 КВЦПЗ код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у державному земельному кадастрі.
КВЦПЗ застосовується для використання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, організаціями, підприємствами, установами для ведення обліку земель та формування звітності із земельних ресурсів. КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів.
Статтею 20 Земельного кодексу України передбачено, що при встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення.
При зміні цільового призначення земельних ділянок здійснюється зміна категорії земель та/або виду цільового призначення.
Категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту.
Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони, затверджуються Кабінетом Міністрів України. Зазначені класифікатор та правила використовуються для ведення Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру.
Віднесення земельних ділянок до певних категорії та виду цільового призначення земельних ділянок має відповідати класифікатору та правилам, зазначеним в абзаці першому цієї частини.
Пунктом 117 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1051 від 17.10.2012, встановлено, що відомості (зміни до них) про зареєстровані земельні ділянки вносяться до Державного земельного кадастру в разі внесення змін до відомостей про земельну ділянку, на яку відповідно до цього порядку відкрито Поземельну книгу.
Згідно з п. 118 Порядку, внесення до Поземельної книги відомостей (змін про них) про зареєстровану земельну ділянку (крім випадків, зазначених у п. 119 цього Порядку) здійснюється за заявою власника земельної ділянки, користувача земельної ділянки державної чи комунальної власності відповідно до документації, що є підставою для внесення відповідних відомостей (змін до них) (крім випадків внесення відомостей про зміну виду використання).
Частиною 2 ст. 21 Закону України "Про Державний земельний кадастр" встановлено, що відомості про цільове призначення земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру щодо виду використання земельної ділянки в межах певної категорії земель: на підставі відповідної документації із землеустрою, яка розробляється при формуванні земельних ділянок, - щодо земельних ділянок, які формуються; на підставі письмової заяви власника (користувача) земельної ділянки державної чи комунальної власності, - у разі зміни виду використання земельної ділянки (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони); на підставі проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яким передбачена зміна її цільового призначення.
Частиною 1 ст. 25 Закону України "Про Державний земельний кадастр" визначено, що поземельна книга є документом Державного земельного кадастру, який містить такі відомості про земельну ділянку: а) кадастровий номер; б) площа; в) місцезнаходження (адміністративно-територіальна одиниця); г) склад угідь; ґ) цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель); д) нормативна грошова оцінка; е) відомості про обмеження у використанні земельної ділянки; є) відомості про межі частини земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки; ж) кадастровий план земельної ділянки; з) дата державної реєстрації земельної ділянки; и) інформація про документацію із землеустрою, на підставі якої здійснена державна реєстрація земельної ділянки, а також внесені зміни до цих відомостей; і) інформація про власників (користувачів) земельної ділянки відповідно до даних про зареєстровані речові права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; ї) дані про бонітування ґрунтів.
Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 №489 затверджено Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, який визначає процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.
Пунктом 3 Розділу І вказаного Порядку інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани територій, відомості Державного земельного кадастру, дані інвентаризації земель та державної статистичної звітності.
Відповідно до пункту 3 Розділу ІІ Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, визначення нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів здійснюється за формулою:
Цн = В * Нп / Нк * Кф * Км
де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);
В - витрати на освоєння та облаштування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнях);
Нп - норма прибутку (6%);
Нк - норма капіталізації (3%);
Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;
Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.
Відповідно до пункту 5 Розділу ІІ Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01.11.2010 за № 1011/18306 (додаток 1).
Додатком 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів (п. 5 розділу ІІ) визначено коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф).
У пункті 2 примітки до додатку зазначено, що у разі якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 3,0.
Як вбачається із наданого позивачем до матеріалів справи Витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.08.2020 №5292, земельна ділянка з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009, розташована по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові, відноситься до категорії земель: землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; в графі "Цільове призначення земельної ділянки" значиться про те, що у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель.
Таким чином, оскільки у відомостях Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009 відсутній код КВЦПЗ, а лише наявний код УКЦВЗ - 1.11.3 (що не є тотожним), колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що у наданому позивачем Витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.08.2020 №5292 вірно зазначено про відсутність коду КВЦПЗ, а відтак позивачем при здійсненні розрахунку розміру безпідставно збережених коштів правильно застосовано коефіцієнт функціонального призначення (Кф) - 3,00 та застосовано нормативну грошову оцінку в сумі 10969761,00грн.
У свою чергу, відповідачем не надано доказів того, що у відомостях про земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009 наявний код Класифікації видів цільового призначення земель, або встановлений для спірної земельної ділянки код згідно з Українським класифікатором цільового використання землі, був приведений у відповідність до Класифікації видів цільового призначення з присвоєнням відповідного коду.
Разом з цим, чинним законодавством не передбачено автоматичної зміни коду УКЦВЗ на код КВЦПЗ у відомостях Державного земельного кадастру.
Що стосується наданого відповідачем до матеріалів справи Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 04.03.2020 №2313/0/45-20, з якого вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009 має цільове призначення - 12.08 (для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій), коефіцієнт функціонального призначення - 1,00, а нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 3656587,00грн, колегія суддів зазначає таке.
Із змісту умов укладеного між сторонами договору оренди землі від 20.08.2007 вбачається, що первісно земельна ділянка з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009 була надана в користування відповідачу для обслуговування стаціонарної АЗС, цільове призначенням - землі транспорту.
Пунктом 18 договору оренди передбачено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту відведення.
При цьому, у пункті 19 договору сторони погодили інші умови передачі земельної ділянки в оренду, а саме, заборону зміни цільового призначення земельної ділянки.
Згідно відомостей з Публічної кадастрової карти України, які є загальнодоступними, земельна ділянка кадастровий номер 6310138200:02:007:0009 має цільове призначення: 1.11.3; категорія: землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Як зазначає позивач, спірна земельна ділянка з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009 формувалась у 2006 році з цільовим призначенням 1.11.3 (для роздрібної торгівлі та комерційних послуг). Жодних заперечень з приводу зазначеного під час розгляду справи в суді першої від відповідача не надходило.
При цьому, Харківська міська акцентує увагу на тому, що вона не надавала будь-яких дозволів на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009. Крім того, станом на момент формування наданого відповідачем витягу з НГО - 04.03.2020 позивач не надав також дозволів на зміну цільового призначення земельної ділянки.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 20 Земельного кодексу України (в редакції на час видачі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 04.09.2020), віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проєктами землеустрою щодо їх відведення.
Частинами 1 та 2 ст. 50 Закону України "Про землеустрій" (в редакції на час видачі витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 04.03.2020 та 20.08.2020) проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок.
Проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок погоджуються та затверджуються в порядку, встановленому Земельним кодексом України.
З урахуванням наведених норм законодавства та умов договору вбачається, що цільове призначення земельної ділянки визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням документації із землеустрою.
Як було встановлено судом, первісно земельна ділянка надавалася в користування відповідачу без розроблення проекту відведення, а після припинення укладеного між сторонами договору оренди 01.12.2010 такий проект землеустрою також не розроблявся та цільове призначення земельної ділянки не визначалося у встановленому законом порядку.
Отже, єдиним належним та допустимим доказом встановлення або зміни цільового призначення земельної ділянки починаючи з 01.12.2010 мав би бути виключно погоджений (затверджений) Харківською міською радою проєкт документації із землеустрою, якого сторонами суду не надано.
Колегія суддів враховує, що матеріали справи не містять будь-яких доказів на підтвердження того, що Харківська міська рада надавала дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення земельної ділянки та відповідний проєкт розроблявся та затверджувався органом місцевого самоврядування.
Відповідно до положень ст. 78 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає Позивач та Відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу. Аналогічний висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 21.01.2021 у справі № 917/483/19.
Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.
Надавши оцінку наданим сторонами доказам, судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що Харківською міською радою надано більш вірогідні докази, які підтверджують те, що в період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у відомостях Державного земельного кадастру був відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель.
Отже, за розрахунком позивача розмір орендної плати, за використання земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009 загальною площею 0,2352 га по вул. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові складає:
- у 2020 році - 109 697,61 грн в місяць, а за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) становить 1 206 673,71 грн;
- у 2021 році - 109 697,61 грн в місяць, а за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 становить 1 316 371,32 грн;
- у 2022 році - 114 634,00 грн в місяць, а за період з 01.01.2021 по 28.02.2022 становить 229 268,00 грн.
Також, дослідженням розрахунку встановлено, що під час його проведення, позивачем враховано дані листа Головного управління ДПС у Харківській області від 19.06.2025 №133991/5/20-40-04-07-12, де зазначено, що АТ "Укрнафта" сплачено: за 2020 рік - 251 925,92 грн, за 2021 рік - 251 925,92 грн, за 2022 рік - 277 118,51 грн за використання земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:02:007:0009, по просп. Героїв Харкова, 297-Б у м. Харкові,
Здійснивши перевірку розрахунку позивача, колегія суддів погоджується з доводами Харківської міської ради, що сума безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 становить 2202274,77 грн.
За таких обставин, відповідачем не спростований наданий позивачем розрахунок. Будь-яких обґрунтованих заперечень стосовно застосованих позивачем коефіцієнтів, розрахунку недоотриманого доходу у розмірі орендної плати, порядку визначення нормативної грошової оцінки апеляційна скарга не містить.
З урахуванням наведеного, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову.
Доводи апеляційної скарги відповідача наведених висновків суду не спростовують та фактично зводяться до переоцінки обставин, встановлених місцевим судом, яким надана належна правова оцінка.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, позиція суду апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (рішення Європейського суду з прав людини від 18.07.2006). Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.
Враховуючи вищевикладене в сукупності, суд апеляційної інстанції зазначає, що рішення місцевого господарського суду прийнято з встановленням всіх фактичних обставин справи, а доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження при апеляційному перегляді рішення Господарського суду Харківської області від 31.03.2026 у справі №922/3160/25 та спростовуються наведеними вище висновками суду, у зв'язку з чим апеляційна скарга не підлягає до задоволення, а рішення місцевого господарського суду в оскаржуваній частині слід залишити без змін.
Враховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені відповідачем, у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, п.1 ч.1 ст.275, ст.ст.276, 281, 282 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Акціонерного товариства "Укрнафта" залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 31.03.2026 у справі №922/3160/25 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту до Верховного суду у порядку, встановленому Господарським процесуальним кодексом України.
Повний текст постанови складено 28.05.2026.
Головуючий суддя П.В. Тихий
Суддя С.Ч. Жельне
Суддя О.В. Плахов