26 травня 2026 року
м. Київ
cправа № 917/1955/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.03.2026 (судді: Стойка О. В. - головуючий, Попков Д. О., Россолов В. В.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина"
до Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області
про визнання додаткової угоди укладеною,
1. Короткий зміст позовних вимог та заперечень
1.1. У листопаді 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю" Батьківщина" (далі - ТОВ "Батьківщина) звернулося до господарського суду Полтавської області з позовом до Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області (далі - Ланнівська сільська рада) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2012 у редакції позивача.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані наявністю підстав у позивача на поновлення договору як добросовісного орендаря, який вчасно повідомив про свої наміри у визначений договором строк, за відсутності заперечень відповідача.
При цьому позивач не погодився та вважав протиправним рішення Ланнівської сільської ради від 15.06.2023 № 130, яким поновлено договір оренди землі з позивачем до 01.01.2025 та встановлено, що після закінчення даного строку ТОВ "Батьківщина" не має права поновлення договору на новий строк.
1.3. У відзиві на позовну заяву Ланнівська сільська рада просила відмовити в її задоволенні, вказуючи на те, що, по-перше, позивачу була надана згода на реалізацію його переважного права на укладення (поновлення) договору оренди терміном до 01.01.2025. По-друге, відповідно до нової редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі" позивач до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк мав додати проєкт договору, а не проєкт додаткової угоди.
Додаткова угода, яку позивач просить визнати укладеною, не містить істотних умов договору, крім строку його дії, що позбавляє відповідача перевірити запропоновані позивачем умови та узгодити їх.
Чинне законодавство не передбачає "автоматичного" укладення нового договору оренди і якщо орендодавець відмовляє або зволікає у такому укладенні, орендар має звертатися до суду.
Сторонами не було досягнуто згоди щодо таких істотних умов як строк договору та розмір орендної плати, так як позивач ігнорує вимогу відповідача про збільшення розміру орендної плати з 7% до 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
За таких обставин переважне право позивача на укладення договору оренди припиняється.
Ланнівська сільська рада також вказувала на те, що позивач зазначав, що жодних заперечень з боку орендодавця не надходило, що не відповідає дійсності та спростовується рішеннями сільської ради, направленими позивачеві.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 11.11.2025 у задоволенні позовних вимог відмовлено.
2.2. Суд першої інстанції установив, що позивач скористався правом на поновлення спірного договору оренди, а відповідний орган місцевого самоврядування прийняв рішення про поновлення договору, що вказує на те, що сторони узгодили можливість саме поновлення цього договору на певний строк, але не погодили терміни такого строку та розмір орендної плати.
За висновком суду сторони не дійшли згоди щодо орендної плати та продовження строку договору оренди земельної ділянки, що є істотними умовами договору, а також запропоновані позивачем умови додаткових угод не були погоджені відповідачем та сторони не дійшли спільної згоди щодо умов, на яких може бути продовжено дію договору оренди землі від 20.11.2012, тому переважне право позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк є неможливим.
2.3. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 09.03.2026 рішення Господарського суду Полтавської області від 11.11.2025 скасовано, прийнято нове рішення, яким позовні вимоги задоволені частково, визнано укладеним договір оренди землі між Ланнівською сільською радою (орендодавець) та ТОВ "Батьківщина" (орендар) на умовах, викладених у резолютивній частині судового рішення.
2.4. Суд апеляційної інстанції установив, що відповідач, отримавши заяву позивача, погодився з продовженням дії договору шляхом прийняття рішення, але на значно коротший строк, а також зазначив про невелике збільшення розміру орендної плати (з 7% до 8% від грошової оцінки), проте проєкт додаткової угоди позивача не підписав, свого проєкту не запропонував, інших дій щодо узгодження умов договору не вчинив та про порядок такого узгодження не повідомив, направивши лише копію рішення на адресу позивача.
Суд апеляційної інстанції визнав помилковим висновок суду першої інстанції про те, що позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди, оскільки саме відповідач, прийнявши рішення про продовження дії договору, але за іншими умовами, знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (не підписав угоду із зауваженнями, не направив іншої угоди, або листа, де повідомив про порядок усунення таких розбіжностей).
Отже, за висновком суду апеляційної інстанції, позивач отримавши рішення відповідача, з якого вбачалося неприйнятна для нього умова, а саме продовження дії договору лише до 01.01.2005, негайно звернувся до суду з позовом про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2012 щодо поновлення його дії на передбачений законом семирічний строк.
Суд апеляційної інстанції також звернув увагу на тому, що позивач реалізовував своє право на продовження оренди земельної ділянки шляхом надіслання додаткової угоди про поновлення договору на тих же самих умовах за правилами, чинними на момент його укладення, тобто в порядку, встановленому статтею 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції станом на 2012 рік, а не шляхом надіслання проєкту самого договору, як нового документу, як вимагає нова редакція вказаної норми.
Проте, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що така помилка має формальний характер та не може бути причиною відмови у захисті права позивача, як добросовісного орендаря.
Разом з цим, суд апеляційної інстанції усвідомлюючи необхідність приведення умов договору у відповідність до вимог діючого законодавства, вважав за необхідне виключити посилання в договорі на можливість його продовження після закінчення строку як таке, що прямо протирічить вимогам статті 126-1 Земельного кодексу України, статті 33 Закону України " Про оренду землі", а також змінити умову щодо порядку виконання обв'язку орендаря надати копію договору відповідному податковому органу у певний строк не після реєстрації договору оренди, а після реєстрації права оренди - відповідно до умов статті 25 Закону в нині діючій редакції.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень
3.1. Не погоджуючись із постановою Східного апеляційного господарського суду від 09.03.2026, Ланнівська сільська рада у касаційній скарзі просить її скасувати та залишити в сілі рішення Господарського суду Полтавської області від 11.11.2025, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги посиланням на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України у зв'язку із застосуванням судом апеляційної інстанції норм права без урахування висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах щодо алгоритму дій визначених у статті 33 Закону України "Про оренду землі", щодо права змінювати істотні умови договору, яке визначено у постановах Верховного Суду від 23.05.2023 у справі № 917/129/22, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 04.11.2021 у справі № 922/1357/20, а також у постановах Верховного Суду винесених у справах предмет спору, основні позовні вимоги та сторони були ідентичними, що і у справі, яка наразі оскаржується, а саме у справах № 917/1946/24, № 917/1949/24, № 917/1953/24, № 917/1954/24, № 917/1814/24, № 917/1956/24, № 917/1957/24, в яких Верховним Судом вже висловлено думку з питань, які є предметом розгляду даної господарської справи і переглянуті були 7 аналогічних справ де сторони і обставини є аналогічними даній справі.
Скаржник зазначає, що з ТОВ "Батьківщина" 20.11.2021 було укладено договір оренди землі строком дії до 14.07.2024 (з урахуванням додаткових угод) і товариство в кінці травня 2023 року звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням № 05/23-4 про поновлення договору оренди землі та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проєкт якої додало.
Рішенням Ланнівської сільської ради від 15.06.2023 № 130 було вирішено, зокрема, поновити термін дії договору на строк до 01.01.2025 та встановлено, що після закінчення строку договору 01.01.2025 орендар - ТОВ "Батьківщина" не має права поновлення договору на новий строк.
Скаржник зазначає, що з вказаним рішенням ради ТОВ "Батьківщина" фактично погодилося, оскільки не звернулося до відповідача із листом про незгоду щодо строку дії договору оренди, не оскаржило дане рішення в судовому порядку та не зверталося до суду з вимогою про визнання укладеною додаткової угоди у запропонованому ними варіанті.
Водночас, не зважаючи на рішення Ланнівської сільської ради від 15.06.2023 № 130 ТОВ "Батьківщина" повторно звернулося до Ланнівської сільської ради з листом- повідомленням від 27.05.2024 № 50 про поновлення договору оренди землі з наданням проєкту додаткової угоди.
Рішенням Ланнівської сільської ради від 18.06.2024 № 11, зокрема, вирішено поновити термін дії договору оренди на строк до 01.01.2025 та встановити розмір річної орендної плати у розмірі 8% нормативної грошової оцінки.
Вказане рішення було направлено відповідачу рекомендованим листом з описом 21.06.2024 та оприлюднено на офіційному сайті Ланнівської сільської ради, що спростовує доводи позивача про відсутність заперечень відповідача щодо поновлення договору оренди землі.
Заявник касаційної скарги зауважує, що як встановлено місцевим господарським судом та не спростовано апелянтом, позивач реалізував своє переважне право як орендаря на укладення договору на новий строк, однак на вказану обставину не звернув належним чином уваги суд апеляційної інстанції.
Скаржник наголошує, що сторони, починаючи з травня 2023 року не дійшли згоди щодо орендної плати та продовження строку договору оренди земельної ділянки, що є істотними умовами договору, а також запропоновані позивачем умови додаткових угод не були погоджені відповідачем та сторони не дійшли спільної згоди щодо умов, на яких може бути продовжено дію договору оренди землі, тому переважне право позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк є неможливим.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Батьківщина", заперечуючи проти її задоволення, просить залишити постанову суду апеляційної інстанції без змін, вказуючи на безпідставність доводів скаржника та правильність висновків суду з підстав, наведених у відзиві.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права в межах касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити з огляду на таке.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що 20.11.2012 між Карлівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Батьківщина" (орендар) укладено договір оренди землі, який було зареєстровано у відділі Держземагенства Карлівського району Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.12.2012 № 532160004002742, в якому сторони передбачили, зокрема такі умови:
- згідно з пунктом 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,2258 га, у тому числі 3,2256 га ріллі (невитребувана земельна частка (пай)), кадастровий номер 5321681600:00:003:0312;
-- за змістом пункту 8 договору, його укладено на 5 (п'ять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
17.12.2012 земельну ділянку передано в оренду позивачу згідно з актом приймання-передачі.
У подальшому, відповідно до розпорядження Карлівської районної державної адміністрації від 03.04.2017 № 81 поновлено дію договору оренди строком на 7 років.
14.07.2017 додатковою угодою до договору оренди внесені зміни в частині пунктів 2, 5, 8, 9, 15, зокрема, уточнено предмет договору, нормативно грошову оцінку земельної ділянки, строк дії договору, розмір оренди, цільове призначення земельної ділянки.
Відповідно до пункту 8 діючого Договору - Договір діє до 14.07.2024 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 13.11.2017 № 103465892 реєстрація права оренди земельної ділянки загальною площею 3,2258 га кадастровий номер 5321681600:00:003:0312 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснена 07.11.2017. Дата закінчення дії договору - 14.07.2024.
4.3. Суди попередніх інстанцій установили, що земельна ділянка кадастровий номер 5321681600:00:003:0312 загальною площею 3,2258 га перейшла у розпорядження Ланнівської сільської ради відповідно до вимог чинного законодавства.
27.04.2017 утворена Ланнівська територіальна громада шляхом об'єднання Ланнівської та Нижньоланнівської сільських рад Карлівського району відповідно до Закону України "Про добровільне об'єднання територіальних громад".
07.08.2019 внаслідок добровільного приєднання до громади приєдналася Верхньоланнівська сільська рада, а 19.07.2020 в результаті адміністративно-територіальної реформи та ліквідації Карлівського району, громада увійшла до складу новоутвореного Полтавського району Полтавської області.
Згідно з рішенням сесії Ланнівської сільської ради від 20.11.2020 № 19 Климівська сільська рада приєдналася до Ланнівської сільської ради.
4.4. Як свідчать матеріали справи, ТОВ "Батьківщина" направило на адресу Ланнівської сільської ради лист-повідомлення від 30.05.2023 вих. №05/23-6 про поновлення договору оренди землі надавши три примірники проєкту додаткової угоди про поновлення договору (а.с. 116).
Рішенням Ланнівської сільської ради від 15.06.2023 № 130 вирішено поновити термін дії договору оренди землі від 20.11.2012, укладений з ТОВ "Батьківщина" на строк до 01.01.2025. Встановлено, що після закінчення строку договору 01.01.2025 орендар - ТОВ "Батьківщина" не має права на поновлення договору н а новий строк.
27.05.2024 ТОВ "Батьківщина" звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням вих. № 50 про поновлення дії договору оренди землі (а.с. 24).
Ланнівською сільською радою вказаний лист-повідомлення отримано 31.05.2024, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення відправлення.
Рішенням Ланнівської сільської ради від 18.06.2024 № 11, за результатами розгляду листа-повідомлення ТОВ "Батьківщина" про поновлення договору, вирішено поновити термін дії договору оренди землі від 20.11.2012, укладений з ТОВ "Батьківщина" на строк до 01.01.2025. Встановлено розмір річної орендної плати - 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
4.5. Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимоги ТОВ "Батьківщина" до Ланнівської сільської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2012 у редакції позивача.
4.6. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначені Законом України "Про оренду землі".
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
За змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначила, що частини п'ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.
За загальним правилом, викладеним у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
При цьому відповідно до абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Верховний Суд у справах № 910/5179/20, № 3190/34/17 акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то необхідно виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов'язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.
Аналогічні висновки наведені, зокрема, у постановах Верховного Суду від 17.09.2025 у справі № 917/1946/24, від 05.08/.2025 у справі № 917/1814/24 за позовом ТОВ "Батьківщина" до Ланнівської сільської ради про визнання додаткової угоди укладеною, в яких залишені в силі рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову.
4.7. Суд першої інстанції установив, що вкінці травня 2023 ТОВ "Батьківщина" звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням № 05/23-6 про поновлення договору оренди землі від 20.11. та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проєкт якої додало.
У свою чергу, рішенням Ланнівської сільської ради № 130 від 15.06.2023 було вирішено:
- поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2258 га кадастровий номер 5321681600:00:003:0312, укладений 20.11.2012 між Карлівською райдержадміністрацією та ТОВ Батьківщина на строк до 01.01.2025;
- встановити, що після закінчення строку вказаного договору 01.01.2025 орендар - ТОВ "Батьківщина" не має права поновлення договору на новий строк;
- змінити орендодавця з Карлівської райдержадміністрації на Ланнівську сільську раду;
- замінити у договорі слова державної власності на комунальну власність;
- встановити річну орендну плату у розмірі 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
- відмовлено ТОВ "Батьківщина" у погодженні відступлення прав і обов'язків за договором оренди землі на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-край".
У подальшому, ТОВ "Батьківщина" повторно звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням від 27.05.2024 № 50 про поновлення строку дії договору оренди землі від 20.11.2012 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проєкт якої додало.
Рішенням Ланнівської сільської ради № 11 від 18.06.2024 Про поновлення договору оренди землі було вирішено:
- поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2258 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0312 укладений 20.11.2012 між Карлівською райдержадміністрацією та ТОВ "Батьківщина" на строк до 01.01.2025 (що не суперечить попередньому рішенню сільської ради № 130);
- встановити розмір річної орендної плати у розмірі 8% нормативної грошової оцінки.
Вказане рішення від 18.06.2024 № 11 було направлено відповідачу рекомендованим листом з описом 21.06.2024 та оприлюднено на офіційному сайті Ланнівської сільської ради.
Отже, суд першої інстанції установив, що станом на момент звернення ТОВ "Батьківщина" до суду з позовом, у нього не було підстав вважати, що Ланнівська сільська рада відмовила в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2012 з якою позивач звернувся до нього листом-повідомленням від 27.05.2024 № 50.
Суд першої інстанції також зазначив, що відповідно до пунктів 10, 12 договору оренди землі від 20.11.2012 обчислення розміру орендної плати здійснюється за земельні ділянки державної власності з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Розмір орендної плати переглядається один раз на три роки або у разі: - зміни умов господарювання, передбачених договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін або зменшення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; - погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; - в інших випадках, передбачених законом.
Згідно з додатковою угодою від 14.07.2017 "Про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012" пункт 2.3 викладено в такій редакції: "п. 9 9. Орендна плата вноситься орендарем за земельні ділянки у грошовій формі в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки землі в рік".
Суд першої інстанції установив, що Ланнівська сільська рада двічі отримавши додаткову угоду від позивача, вказувала у своїх рішеннях про збільшення орендної плати з 7% до 8 %, однак, позивач жодним чином не відреагував на запропоновані зміни умов договору.
За висновком суду першої інстанції, вказане свідчить про те, що орендодавець мав намір змінити істотні умови договору в частині, зокрема, збільшення розміру орендної плати, що є його законним правом.
Отже, суд першої інстанції відмовляючи у задоволенні позовних вимог, виходив з того, що ТОВ "Батьківщина" скористалося правом на поновлення спірного договору оренди, а відповідний орган місцевого самоврядування прийняв рішення про поновлення договору, що вказує на те, що сторони узгодили можливість саме поновлення цього договору на певний строк, але не погодили терміни такого строку та розмір орендної плати.
Суд першої інстанції установив, а суд апеляційної інстанції не спростував, що з травня 2023 року сторони не дійшли згоди щодо орендної плати та продовження строку договору оренди земельної ділянки, що є істотними умовами договору, а також запропоновані позивачем умови додаткових угод не були погоджені відповідачем та сторони не дійшли спільної згоди щодо умов, на яких може бути продовжено дію договору оренди землі від 20.11.2012, тому переважне право позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк є неможливим.
Верховний Суд у постанові від 30.05.2023 у справі № 917/129/22, на неврахуванні висновків в якій посилається скаржник у касаційній скарзі, виснував, що: "при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (див. також постанови Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 925/803/18, від 12.07.2022 у справі № 924/707/19). Відповідно до встановлених фактичних обставин справи сторони договору не досягли згоди щодо поновлення договору оренди земельних часток (паїв), і додаткова угода про поновлення такого договору не була укладена сторонами. Водночас, орендар звернувся до суду з позовною вимогою про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди на інших неузгоджених сторонами умовах. За таких обставин, Верховний Суд погоджується з висновком господарського суду першої інстанції про те, що умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а в разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. При цьому недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права".
Аналогічні висновки, у подібних правовідносинах, викладено у постановах Верховного Суду від 05.08.2025 у справі № 917/1814/24 та від 22.07.2025 у справі № 917/1954/24 за позовом ТОВ "Батьківщина" до Ланнівської сільської ради про визнання укладеною додаткової угоди.
4.8. Проте суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу, виходив з безпідставності висновку суду першої інстанції про непогодження сторонами істотних умов договору, зокрема орендної плати, при цьому не врахував змісту позовної заяви та долученого до неї проєкту додаткової угоди, в якому, як встановив суд першої інстанції, зазначено про те, що інші умови договору оренди (крім терміну дії договору) залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої зобов'язання. Посилаючись на норми Закону України "Про оренду землі", апеляційний господарський суд не врахував також, що згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є його строк, щодо якого сторонами також не було досягнуто згоди. Верховний Суд зазначає, що суд не може підміняти собою волю сторін у цих правовідносинах (за встановлених обставин) та самостійно формувати істотні умови договору, оскільки це суперечить статті 638 Цивільного кодексу України та принципу свободи договору.
У той же час, суд першої інстанції, надавши оцінку наявним у матеріалах справи документам відповідно до вимог статті 86 Господарського процесуального кодексу України, встановивши недосягнення сторонами згоди щодо істотних умов договору, правомірно відмовив у задоволенні позову і такі висновки суду першої інстанції узгоджуються із висновком Верховного Суду, викладеним, зокрема, у постанові від 22.07.2025 у справі № 917/1954/24, ухваленої у подібних правовідносинах, який враховано судом першої інстанції.
Ураховуючи наведене, з огляду на правові висновки Верховного Суду, викладені, зокрема, у постановах від 17.09.2025 у справі № 917/1946/24, від 16.09.2025 у справі № 917/1949/24, від 22.07.2025 у справі № 917/1954/24, від 05.08.2025 у справі № 917/1814/24, від 09.09.2025 у справі № 917/1956/24, від 09.09.2025 у справі № 917/1957/24 у подібних правовідносинах за участю тих самих сторін, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, колегія суддів дійшла висновку про те, що наведена скаржником підстава, визначена пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, підтвердилася.
5. Висновки Верховного Суду
5.1. Згідно зі статтею 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За змістом частини 1 статті 300 цього Кодексу, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
5.2. Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.
У статті 312 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
6. Розподіл судових витрат
6.1. З урахування положень статей 129, 315 Господарського процесуального кодексу України та наявності підстав для скасування постанови суду апеляційної інстанції, судовий збір, сплачений скаржником за подання касаційної скарги підлягає стягненню з ТОВ "Батьківщина" на користь Ланнівської сільської ради.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області задовольнити.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.03.2026 у справі № 917/1955/24 скасувати, рішення Господарського суду Полтавської області від 11.11.2025 залишити в силі.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" на користь Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області 4844,80 грн (чотири тисячі вісімсот сорок чотири грн, 80 коп) судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги. Доручити Господарському суду Полтавської області видати наказ.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Т. Б. Дроботова
Судді Н. О. Багай
Ю. Я. Чумак