18 травня 2026 року
м. Київ
єдиний унікальний номер судової справи 756/14309/24
номер провадження № 22-ц/824/4384/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - суддіЛапчевської О.Ф.,
суддівБерезовенко Р.В., Мостової Г.І.,
за участю секретаря судового засідання Єфіменко І.О.,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2
на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 03 жовтня 2025 року /суддя Примак-Березовська О.С./
у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо», третя особа: Державне підприємство «Сетам» про визнання попереднього договору належним чином укладеним договором купівлі-продажу квартири, -
Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача, у якому просить визнати попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , належним чином укладеним договором купівлі-продажу з ТОВ «ФК «ЛОКО» від 18 січня 2022 року (далі - Попередній договір) та визнати право власності на вказане майно.
Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 03 жовтня 2025 року у задоволенні позову відмовлено./т. 1 а.с. 170-176/
Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі.
На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилається на те, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, а саме статті 203, 215, 626, 627, 635, 638 та 657 Цивільного кодексу України, та дійшов передчасних і необґрунтованих висновків щодо припинення зобов'язання за попереднім договором.
Апелянт наголошує, що попередній договір купівлі-продажу від 18 січня 2022 року відповідає всім вимогам цивільного законодавства щодо форми та змісту (статті 626, 627, 638 ЦК України), а його умови були частково виконані позивачем шляхом повної сплати вартості квартири ще у листопаді 2021 року. Суд першої інстанції не врахував, що неукладення основного договору у строк, визначений пунктом 6.1 попереднього договору, відбулося не з вини позивача, а через об'єктивні обставини, пов'язані з введенням воєнного стану на території України, що унеможливило отримання акта про проведені електронні торги ДП «Сетам» - документа, необхідного для нотаріального посвідчення основного договору (ст. 657 ЦК України). Крім того, апелянт вказує на порушення судом принципів справедливості, добросовісності та розумності (ст. 3 ЦК України), оскільки позивач, будучи переможцем електронних торгів, повністю розрахувався за майно, однак через форс-мажорні обставини воєнного часу був позбавлений можливості завершити процедуру набуття права власності. Суд не дав належної правової оцінки особливостям реалізації арештованого майна через електронні торги ДП «Сетам» та не застосував положення статті 203 ЦК України щодо загальних вимог до правочинів.
Позивач та його представник, незважаючи на ухвалення судом рішення про проведення судового розгляду в режимі відеоконференції, з технічних причин на зв'язок не вийшли, що зафіксовано секретарем судового засідання, про що долучено відповідне фото екрану системи проведення відеоконференції.
Представник ТОВ «ФК «ЛОКО» Побережна А.О. звернулась до суду з клопотанням про відкладення розгляду справи у зв'язку з перебуванням адвоката у службовому відрядженні у м. Хмельницькому.
Апеляційний суд не вбачає підстав для відкладення розгляду справи, оскільки справа знаходиться у провадженні суду з грудня 2025 року, сторонам було надано достатньо часу для визначення з позицією у справі, об'єктивних підстав для їх обов'язкового очного заслуховування в суді апеляційної інстанції не вказали, тому колегія суддів вважає за можливе розглядати справу за їх відсутності у відповідності до положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України.
Не приймає також колегія суддів апеляційного суду і відзив ТОВ «ФК «ЛОКО» як такий, що поданий з пропуском строку, клопотання про його поновлення не подано.
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін на підставі наступного.
Судом встановлено, що ДП «Сетам» 01 листопада 2021 року проведено електронні торги з реалізації квартири АДРЕСА_1 .
Реалізація зазначеного майна відбулася у зв'язку з укладеним договором відступлення права вимоги, укладеним між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «ФК «Локо» № 1269-Ф від 26 вересня 2018 року, за умовами якого до ТОВ «ФК «Локо» перейшло право позичальника та іпотекодержателя щодо зазначеної квартири.
12 листопада 2018 року ТОВ «ФК «Локо» звернуло стягнення на вказану квартиру, у зв'язку з чим, 15 лютого 2009 року головний державний виконавець Оболонського районного відділу державної виконавчої служби міста Києва виніс постанову про повернення виконавчого листа, як виконаного.
Згідно з даними витягу з реєстру обтяжень нерухомого майна на вищезазначену квартиру було накладено обтяження: 12200557 від 23 лютого 2012 року, зареєстроване ДП «Інформаційний центр» МЮУ, внесене на підставі постанови про арешт - 31320476 від 22 лютого 2012 року, ВДВС Оболонського РУЮ у м. Києві, 1428/5.
Під час реалізації ТОВ «ФК «Локо» вказаної квартири у добровільному порядку на електронних торгах від 01 листопада 2021 року, з неї не було знято арешт.
18 січня 2022 року між ТОВ «ФК «Локо» та ОСОБА_1 укладено спірний Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Падалка Р.О. та зареєстрований в реєстрі за №372.
Пунктом 1.1 Попереднього договору передбачено, що сторони зобов'язуються у майбутньому, в строк, обумовлений пунктом 6.1 цього Попереднього договору укласти і належним чином оформити на умовах і в порядку, визначених цим Попереднім договором, договір купівлі-продажу належного продавцю на праві приватної власності однокімнатної квартири АДРЕСА_2 .
Пунктом 1.3 Попереднього договору передбачено, що істотною умовою укладення Основного договору, є укладення договору купівлі-продажу квартири, зазначеної в пункті 1.1. Попереднього договору.
Пунктом 2.1 Попереднього договору передбачено, що покупець сплатив ціну квартири, а продавець повністю отримав за придбання на СЕТАМ (прот. №558521 від 1 листопада 2021 року, лот № 498500), зокрема 2 листопада 2021 року - в розмірі 12 800 грн від ДП «СЕТАМ», 12 листопада 2021 року - в розмірі 387 200 грн від покупця.
Згідно з матеріалами справи, перерахунок коштів ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «ФК «Локо» за придбання на СЕТАМ, згідно з протоколом електронних торгів №558521 від 01 листопада 2021 року, лоту № 498500 у розмірі 387 200 грн підтверджується відповідними платіжними інструкціями.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 06 червня 2022 року у справі за позовом ТОВ «ФК «Локо» до Оболонського районного відділу державної виконавчої служби у місті Києві № 910/20057/21, знято арешт із вказаної квартири.
Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно від 23 січня 2023 року відмовлено у проведенні реєстраційних дій для реєстрації права власності, оскільки подані ОСОБА_1 документи не відповідають вимогам встановленим Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зокрема, через відсутність оригіналів документів щодо проведення зазначених електронних торгів з добровільної реалізації майна.
Таким чином, як встановлено судом, підтверджується матеріалами справи та не оспорюється сторонами, у термін 10 днів після скасування арешту із вказаної квартири, та до 17 січня 2023 року, тобто граничної дати, обумовленої сторонами у пункті 6.1. Попереднього договору, Основний договір купівлі-продажу не укладено.
Водночас, даних про те, що позивач був позбавлений можливості укласти Основний договір, у строк до 17 січня 2023 року суду не надано.
Зі змісту позову та пояснень представника позивача вбачається, що ОСОБА_1 був позбавлений можливості отримати акт проведення аукціону по лоту 498500 через ведення в Україні воєнного стану згідно з відповідним Указом Президента України, у зв'язку з чим йому відмовлено у реєстрації права власності.
Постановляючи оскаржене рішення, суд першої інстанції вірно керувався статтею 635 ЦК України про те, що зобов'язання за попереднім договором припиняється, якщо основний договір не укладено у встановлений строк; статтями 626, 627, 638 ЦК України про свободу договору та істотні умови; статтею 657 ЦК України про форму договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Судом першої інстанції зроблено обґрунтований висновок про те, що оскільки основний договір не укладено у строк, визначений пунктом 6.1 попереднього договору, зобов'язання за попереднім договором припинилося, а тому позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Доводи апеляційної скарги щодо неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права колегія суддів вважає необґрунтованими та такими, що не спростовують правильності висновків суду, з таких підстав.
Відповідно до частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти в майбутньому основний договір на умовах, визначених попереднім договором. Частиною 3 цієї ж статті встановлено імперативне правило: зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку, визначеного попереднім договором.
Судом першої інстанції вірно встановлено, що сторони у пункті 6.1 попереднього договору чітко визначили граничний строк для укладення основного договору купівлі-продажу - до 17 січня 2023 року. Оскільки у цей строк основний договір укладений не був, зобов'язання за попереднім договором припинилося в силу прямого припису закону, незалежно від причин такого неукладення.
Апелянт посилається на те, що неукладення основного договору сталося не з його вини, а через об'єктивні обставини воєнного стану. Колегія суддів не може погодитися з таким твердженням. Згідно зі статтею 617 ЦК України форс-мажорні обставини можуть звільняти сторону від відповідальності за порушення зобов'язання, проте вони не продовжують автоматично строк виконання зобов'язання і не перешкоджають його припиненню відповідно до статті 635 ЦК України, якщо інше прямо не передбачено самим попереднім договором або законом. У спірному попередньому договорі сторони не включили жодних застережень щодо автоматичного продовження строку у разі настання форс-мажорних обставин.
Крім того, апелянт не довів, що обставини воєнного стану унеможливили укладення основного договору саме в період з червня 2022 року (момент зняття арешту) до 17 січня 2023 року.
Матеріали справи свідчать, що арешт з квартири було знято ще 06 червня 2022 року рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 910/20057/21. Таким чином, у позивача було понад сім місяців для вчинення всіх необхідних дій щодо нотаріального посвідчення основного договору. Доказів того, що позивач звертався до нотаріуса, направляв пропозицію про укладення основного договору чи вчиняв інші дії, спрямовані на виконання зобов'язання, матеріали справи не містять.
Отже, закінчення строку, встановленого для укладення основного договору, є самостійною і достатньою підставою для припинення зобов'язань за попереднім договором. При цьому причини, з яких основний договір не було укладено (у тому числі форс-мажор), правового значення для застосування статті 635 ЦК України не мають, якщо інше не встановлено договором.
Колегія також звертає увагу, що попередній договір сам по собі не є підставою для переходу права власності на нерухоме майно. Як правильно зазначив суд першої інстанції, попередній договір створює лише зобов'язання укласти в майбутньому основний договір. Він не замінює собою договір купівлі-продажу та не породжує речового ефекту. Позивач, вимагаючи визнати попередній договір «належним чином укладеним договором купівлі-продажу», фактично просить суд змінити правову природу укладеної угоди, що суперечить принципу свободи договору (ст. 627 ЦК України) та приписам статей 655, 657 ЦК України щодо форми договору купівлі-продажу нерухомості.
З урахуванням наведеного, суд першої інстанції правильно застосував норми статей 635, 626, 627, 638, 657 ЦК України та дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позовних вимог. Доводи апеляційної скарги ґрунтуються на помилковому тлумаченні норм матеріального права, не підтверджуються матеріалами справи та не спростовують правильності оскаржуваного рішення.
Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судові витрати покладаються на апелянта.
Керуючись ст.ст. 375, 381, 382 ЦПК України, суд, -
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 03 жовтня 2025 року - залишити без задоволення.
Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 03 жовтня 2025 року - залишити без змін.
Постанову суду апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Повний текст постанови складено 25.05.2026 року.
Головуючий: Судді: