вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"30" березня 2026 р. м. Київ Справа № 911/3418/25
Господарський суд Київської області в складі
головуючого судді Христенко О.О.
за участю секретаря Остапчук В.В.
розглянувши справу № 911/3418/25
за позовом Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-
експлуатаційна контора № 7, м. Біла Церква
до Фізичної особи-підприємця Березинця Андрія Івановича, м. Біла Церква
про стягнення 93 458,55 грн
представники:
від позивача: Прохацька Т.О., довіреність від 10.06.2025;
від відповідача: Дуднік А.В., адвокат, ордер серія АІ № 2061230 від 26.11.2025
До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява (вх. № 1124/25 від 06.11.2025) Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 (далі - позивач) до Фізичної особи-підприємця Березинця Андрія Івановича (далі - відповідач) про стягнення 93 458,55 грн заборгованість за надані послуги.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Березинець А.І. є власником нежитлового приміщення № 80 загальною площею 222,2 кв.м. в багатоквартирному будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, проспект Незалежності, 46. Відповідач є власником нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку, тому є співвласником всього спільного майна багатоквартирного будинку. 29.07.2021 між співвласниками багатоквартирного будинку та КП Білоцерківської міської ради житлова-експлуатаційна контора № 7 був укладений договір № 63 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Відповідно до п. 11 договору № 63 розрахунковим періодом є календарний місяць. Плата за послугу з управління нараховується щомісячно управителем та вноситься кожним співвласником на розрахунковий рахунок управителя не пізніше 25 числа місяця наступного за розрахунковим. Відповідно до п. 10 договору № 63 ціна послуги з управління з 01.08.2021станвоила 7,7868 грн, з 01.03.2024 - 9,4271 грн. Відповідач не виконував належним чином обов'язки, у зв'язку з чим у нього виникла заборгованість перед позивачем за надані послуги з управління багатоквартирним будинком в сумі 93 458,55 грн за період з 01.09.2021 по 01.10.2025.
Ухвалою суду від 11.11.2025 відкрито провадження у справі та призначено розгляд справи в порядку загального позовного провадження у підготовчому засіданні 03.12.2025.
27.11.2025 від відповідача надійшов відзив (вх. № 7224/25) на позовну заявув якому відповідач заперечував проти позову з підстав, викладених у відзиві, а саме, що відповідач є власником нежитлового приміщення № 80 (вбудовано-прибудованого до житлового будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, проспект Незалежності, 46, загальною площею 222,2 кв.м.) За вказаною адресою відповідачем здійснено реконструкцію магазину по продажу продовольчих та промислових товарів з добудовою. Під час реконструкції існуючих приміщень та добудови, в проектній документації передбачено забезпечення нового приміщення окремо від будинку електропостачанням, водопостачанням, водовідведенням, індивідуальним опаленням. Тому в ціні послуг з управління багатоквартирним будинком, безпосередньо для приміщення № 80, управитель незаконно нараховує плату за технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем водопостачання, електроенергію, теплопостачання, водовідведення. Нарахування оплати за обслуговування димовентиляційних каналів, є незаконним, оскільки приміщення не підключене до цих каналів. Згідно проектної документації всі вентиляційні канали для цього приміщення окремі. Вихід з приміщення № 80 не передбачає користування приміщеннями загального користування житлового будинку та ліфтів, тому витрати на придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення електроенергією для функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку, відповідач не має сплачувати. В кошторисі витрат на утримання будинку та прибудинкової території складовою витрат передбачено також прибирання прибудинкової території, але відповідач має окремий договір оренди земельної ділянки, який укладено з Білоцерківською міською радою і за власні кошти прибирає відведену йому земельну ділянку, тому відповідач не погоджується оплачувати послуги по прибиранню прибудинкової території.
Нежитлове приміщення № 80 було реконструйовано у 2009 році, що підтверджується актом готовності об'єкта до експлуатації. Під час реконструкції існуючих приміщень площею 132,4 кв.м., які придбані відповідачем у 2004 році згідно договору купівлі-продажу № 14, збудовано добудову площею 89,8 кв.м. Відповідно до додатку 1 до договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком № 63 від 29.07.2021, укладеного між позивачем та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, проспект Незалежності, 46, зазначено, що ФОП Березинець А.І. - загальна площа нежитлового приміщення 132,4 га. Тобто, відповідач вважає, що позивач неправомірно нараховує відповідачу вартість послуг за обслуговування від площі нежитлового приміщення 222,2 кв.м.
Ухвалою суду від 03.12.2025 підготовче засідання відкладено на 14.01.2026.
11.12.2025 через систему «Електронний суд» від позивача надійшла відповідь (вх. № 17436/25) на відзив, згідно з якою позивач просив суд задоволити позовні вимоги у повному обсязі, оскільки відповідач є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, тому є співвласником всього спільного майна даного будинку. Те, що нежитлове приміщення є ізольованим не виключає наявність у відповідача статусу співвласника багатоквартирного будинку, що породжує виникнення відповідних прав та обов'язків стосовно утримання спільного майна. Підстави для зменшення розміру плати для власників нежитлових приміщень у позивача відсутні. Позивача визначено управителем будинку рішенням зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, проспект Незалежності, 46.
Ухвалою суду від 14.01.2026 відкладено підготовче засідання на 28.01.2026.
22.01.2026 через канцелярію суду від відповідача надійшли заперечення (вх. № 413/26) на відповідь на відзив, в яких відповідач заперечує проти позову та просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
В підготовчому засіданні 28.01.2026 оголошувалась перерва до 04.02.2026.
03.02.2026 через систему «Електронний суд» від позивача надійшли додаткові пояснення у справі (вх. № 1839/26).
Ухвалою суду від 04.02.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу № 911/3418/25 до судового розгляду по суті на 25.02.2026.
Ухвалою суду від 25.02.2026 відкладено розгляд справи по суті на 18.03.2026.
В судових засіданнях представник позивача позовні вимоги підтримав та просив суд позов задовольнити в повному обсязі.
В судових засіданнях представник відповідача проти позову заперечував з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву та запереченнях та просив у задоволенні позову відмовити повністю.
В судовому засіданні 18.03.2026 після стадії судових дебатів, суд оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення, призначивши дату і час проголошення судового рішення у справі № 911/3418/25 на 30.03.2026.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд Київської області
14.09.2004 між Фондом комунального майна Білоцерківської міської ради (продавець) та ФОП Березинець Андрієм Івановичем (покупець) укладений договір купіль-продажу № 14 (посвідчений нотаріально), відповідно до умов якого продавець зобов'язується передати у власність покупця нежитлове приміщення загальною внутрішньою площею 132,4 кв.м., що знаходиться на першому поверсі чотирнадцятиповерхового житлового будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського (зараз проспект Незалженості), 46, а покупець зобов'язується прийняти майно, сплатити за нього ціну визначену договором.
В 2009 році нежитлове приміщення № 80 площею 132,4 кв.м. за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського (зараз проспект Незалженості), 46 реконструйовано, що підтверджується актом готовності об'єкта до експлуатації, збудовано добудову площею 89,8 кв.м. На реконструкцію з добудовою прибудови виготовлено проектну та дозвільну документацію, утворено приміщення загальною площею 222,2 кв.м.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна 05.07.2018 здійснено державну реєстрацію права власності за Березинець Андрієм Івановичем на нежитлове приміщення площею 222,2 кв.м. за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського (зараз проспект Незалженості), 46, приміщення 80.
З 18.07.2017 відповідач є орендарем земельної ділянки кадастровий номер 3210300000:07:006:0016 площею 0,0234 га за адресою Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського (зараз проспект Незалженості), 46, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка на праві власності належить територіальній громаді міста Біла Церква в особі Білоцерківської міської ради.
29.07.2021 між Комунальним підприємством Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 (управитель, позивач) та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 46 в особі Виграненко Людмили Олександрівни, що діє на підставі протоколу загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 від 25.07.2021 (співвласники) укладений договір № 63 про надання послуги з управлінням багатоквартирним будинком, відповідно до умов п. 1 якого управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: вул. Леваневського, 46, м. Біла Церква, Київська обл., а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами цього договору.
Згідно п. 3 вказаного договору послуга з управління включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем, утримання ліфтів, тощо; купівля електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.
Відповдіно до п. 10 договору ціна послуги з управління становить 7,7868 грн (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, та включає: витртати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку в розмірі 7,5600 грн (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку; винагороду управителю в розмірі 0,2268 грн (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку; витрат на купівлю електричної енергії фактично використаної для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку.
Відповідно до п. 11 договору розрахунковим періодом є календарний місяць. Плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником на розрахунковий рахунок управителя не пізніше 25 числа поточного місяця.
Згідно п. 41 договору управитель має право в односторонньому порядку змінити ціну послуги з управління у разі збільшення: вартості послуги з постачання та/або розподілу електричної енергії; розміру мінімальної заробітної плати та/або прожиткового мінімуму; розміру (та/або зміни порядку нарахування) єдиного внеску на загальнообов'язкове державне соціальне страхування. Про зміну ціни послуги з управління управитель повідомляє співвласникам не менше ніж за 15 днів до введення зміненої ціни в дію, у один із способів передбачених п. 15 договору.
Відповідно до п. 15 договору інформацію, пов'язану з виконанням цього договору, управитель доводить до відома співвласників шляхом розміщення відповідних інформаційних матеріалів в один із способів на: веб-сайті управителя; на дошках оголошень в будинку; на вхідних групах в будинку.
Згідно п. 2 договору список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності, станом на дату укладення договору, зазначаються у додатку 1 до договору, що є невід'ємною його частиною.
Додатком № 1 до договору є список співвласників квартир та нежитлових приміщень, що перебувають у їх власності, у тому числі ФОП Березинець А.І. власник нежитлового приміщення загальною площею 132,4 кв.м.
Додатком № 4 до даного договору є вимоги до якості послуги з управління будинком. Додатком № 5 до договору є кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території.
Відповідно до п. 30 договору цей договір набирає чинність з 01.08.2021 та укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на один рік.
Позивачем до позовної заяви долучено план-графіки поточного ремонту на 2023-2024 роки, план-графік поточного ремонту на 2024-2025 роки; звіти управителя будинку по поточному ремонту у будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, проспект Незалежності (раніше вул. Леваневського), 46 за період часу з 01.08.2021 по 31.07.2024; графіки прибирання прибудинкової території, прибирання приміщень загального користування за вказаною адресою за період з 01.08.2021 по 31.08.2025; акти загального огляду житлового будинку за 2021-2024 роки; акти стану готовності теплового господарства до роботи в опалюваний період 2022-2024 роки; договір № 116 від 03.10.2023, укладений між КП Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 та ФОП Швець Сергієм Анатолійовичем на проведення вимірювального опору ізоляції електрообладнання та перевірки захисних заземлюючих пристроїв діючих електроустановок, розташованих у житловому будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, проспект Незалежності, 46; договір № ТО 61/08-21 від 30.07.2021, укладений між КП Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 та ТОВ «ТОТУС-Серівс», про надання послуг з повного технічного обслуговування ліфтів за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського (зараз проспект Незалженості), 46 (з додатковою угодою від 01.03.2024, актом приймання виконаних послуг з технічного обслуговування ліфтів за вересень 2024 року); Договір № 177, укладений між КП Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 та ТОВ «Профілактична дезінфекція» від 30.09.2021 на виконання протиепідемічних заходів; Договір № 177, укладений між КП Білоцерківської міської ради житлово-екпслуатаційна контора № 7 та ТОВ «Профілактична дезінфекція» від 01.09.2022 на виконання протиепідемічних заходів; Договір № 177, укладений між КП Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна котора № 7 та ТОВ «Профілактична дезінфекція» від 01.09.2023 на виконання протиепідемічних заходів; Договір № 177, укладений між КП Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 та ТОВ «Профілактична дезінфекція» від 30.08.2024 на виконання протиепідемічних заходів; наряди на дератизацію, дезінсекцію, дезінфекцію у будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, проспект Незалежності, 46; штатний розпис робітників, які зайняті утриманням будинків, споруд та прибудинкових територій КП Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори № 7 на 2021-2025 роки; заяву-приєднання до договору про постачання електричної енергії.
Позивач зазначає, що у період з 01.09.2021 по 01.10.2025 ним здійснювалось надання послуг з управління багатоквартирним будинком за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, проспект Незалженості (Леваневського), 46, в тому числі й відповідачу - ФОП Березинець А.І., у зв'язку з чим позивачем здійснено нарахування відповідачу вартості наданих позивачем послуг за вказаний період від загальної площи нежитлового приміщення № 80 у багатоквартирному будинку за адресою: Київська обл., проспект Незалженості, 46, яке належить відповідачу на праві власності, враховуючи площу приміщення 222,2 кв.м. Заборгованість відповідача за вказаний період становить 93 458,55 грн.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, визначення управителя, надання послуги з управління багатоквартирним будинком визначено положеннями Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», «Про житлово-комунальні послуги».
Частиною другою ст. 382 Цивільного кодексу України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" від 14.05.2015 № 417-VIII визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.
Згідно з визначенням термінів, що наведено у ч. 1 ст. 1 цього Закону:
багатоквартирний будинок - це житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна (п. 1);
допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (п. 2);
співвласник багатоквартирного будинку - це власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (п. 5);
спільне майно багатоквартирного будинку - це приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (п. 6).
Відповідач є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, тому є співвласником всього спільного майна багатоквартирного будинку.
Те, що нежитлове приміщення не належить до категорії допоміжних приміщень (не призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців), є ізольованим, а інші мешканці багатоквартирного будинку не є його співвласниками, не виключає наявність у відповідача статусу співвласника багатоквартирного будинку, що породжує виникнення відповідних прав та обов'язків стосовно утримання спільного майна.
Відповідно визначення термінів, що наведено у ч. 1 ст. 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 09.11.2017 № 2189-VIII:
житлово-комунальні послуги - це результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг (п. 5);
послуга з управління багатоквартирним будинком - це результат господарської діяльності суб'єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору (п. 12).
Згідно п.п. 1 та 2 ч. 1 ст. 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» до житлово-комунальних послуг належать, зокрема, житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком, яка включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку;
комунальні послуги - це послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.
Відповідачем до відзиву долучено договір про постачання електричної енергії № 1784, укладений між ПАТ «Київоблеоенрго» та ФОП Березинець; договір № 7186/1 від 03.10.2022, укладений між ТОВ «Білоцерківвода» та ФОП Березинець А.І., про надання послуг з централізованого водопостачання за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 46, приміщення 80; договір № 7189/1 від 03.10.2022, укладений між ТОВ «Білоцерківвода» та ФОП Березинець А.І., про надання послуг з централізованого водовідведення за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 46, приміщення 80.
Те, що відповідач уклав окремі договори про постачання електричної енергії, про водопостачання та водовідведення не може бути підставою для відмови в позові, оскільки ці договори стосуються комунальних послуг, а предметом спору у справі є послуги з управління багатоквартирним будинком, що є житловою послугою.
Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Згідно ч. 2 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: 1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним; 2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; 3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; 4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком; 5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт; 6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників; 7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком; 8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища; 9) прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).
Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у п.п. 2, 3 та 9 ч. 2 цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (ч. 13 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").
Договір № 63 від 29.07.2021 про надання послуги з управлінням багатоквартирним будинком, укладений між Комунальним підприємством Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 (управитель, позивач) та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 в особі Виграненко Людмили Олександрівни, що діє на підставі протоколу загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку № 46 по вул. Леваневського від 25.07.2021 (співвласники).
Відповідно до п.п. 1, 2 та 3 ч. 1 ст. 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласники зобов'язані забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку; виконувати рішення зборів співвласників.
Згідно ч. 1 ст. 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Статтею 11 цього Закону визначено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором (ч. 1).
Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками (ч. 5).
Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.
Згідно ч. 1 ст. 15 цього Закону договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками. У випадках, визначених законом, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування.
Отже, договір про надання послуг з управління, що укладений на виконання рішення зборів співвласників, є обов'язковим для виконання всіма співвласниками. У такому разі укладання індивідуального договору співвласника з управителем не вимагається.
Станом на дату укладення Договору № 63 з метою визначення управителя багатоквартирного будинку виконавчий орган місцевої ради мав обов'язок оголосити і провести відповідний конкурс, як було передбачено п. 6 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про житлово-комунальні послуги» в дійсній на той момент редакції. Матеріали справи не містять документів щодо проведення чи не проведення такого конкурсу.
Водночас, стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов'язків, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов'язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді, коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність) або якщо оспорюваний правочин визнаний судом недійсним, тобто існує відповідне рішення суду, яке набрало законної сили.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 ЦК України).
Станом на дату розгляду даної справи, чинне законодавство не передбачає прямої норми, якою встановлюється нікчемність договору, укладеного без дотримання порядку, передбаченого п. 6 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Укладений між співвласниками багатоквартирного будинку 46 по вул. Леваневського та КП Білоцерківської міської ради житлово-екпслуатаційною конторою № 7 Договір № 63 від 29.07.2021 не визнано недійсним в судовому порядку, а тому, в силу положень ст. 204 ЦК України є правомірним та відповідно до ст. 629 ЦК України є обов'язковим до виконання.
Доказів того, що відповідач звертався до співвласників вказаного багатоквартирного будинку щодо прийняття рішення про зменшення варстості оплати послуг з управління даним будинком, та ініціювання відповідних змін до договору, укладеного із управителем будинку, матеріли справи не містять.
Частиною 5 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками.
Відповідно до ч. 2 ст. 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.
Згідно ч. 4 ст. 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: 1) перелік послуг; 2) вимоги до якості послуг; 3) права і обов'язки сторін; 4) відповідальність сторін за порушення договору; 5) ціна послуг; 6) порядок оплати послуг; 7) порядок і умови внесення змін до договору; 8) строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.
Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування.
Згідно ч. 3 ст. 10 цього Закону ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає: 1) витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем; 2) винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін. Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід'ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Судом встановлено, що за умовами договору, що був укладений співвласниками багатоквартирного будинку з управителем, ціна послуги з управління становить 7,7865 грн (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку. Відповідно до п. 41 договору управитель з 01.03.2024 у односторонньому порядку змінив ціну послуги з управління багатоквартирним будинком та зазначив вартість послуги 9,4271 грн на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.
Відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором. Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору.
Як зазначено вище, п. 11 договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком визначено, що плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником не пізніше 25 числа поточного місяця.
Відповідач вважає, що йому незаконно включають до рахунків технічне обслуговування ліфтів, оскільки ліфти не використуваються власниками нежитлових приміщень.
Ліфти, шахти і машинні відділення ліфтів є допоміжним спільним майном багатоквартирного будинку, що випливає із змісту ст.ст. 1, 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Співвласники на виконання договору про управління багатоквартирним будинком сплачують внески (платежі) не за користування майном (ліфтами), а беруть участь у покритті витрат на його утримання, оскільки відповідно до ст. 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" утримання ліфтів включається до послуги з управління багатоквартирним будинком, а згідно ч. 2 ст. 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Згідно ч. 2 ст. 8 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" обсяг зобов'язань та відповідальності кожного співвласника за договором, який є обов'язковим для всіх співвласників, визначається пропорційно до його частки співвласника.
Відповідно до ч.ч. 2 та 3 ст. 12 цього Закону витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат. Невикористання власника належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.
Отже, згідно із загальним правилом, витрати на управління багатоквартирним будинком кожний співвласник несе пропорційно до його частки співвласника, незалежно від обставин використання спільного майна. Інше може бути визначено рішенням зборів співвласників або законодавством.
У справі, що розглядається, не встановлено обставин, які б підтверджували, що рішенням загальних зборів співвласників чи договором погоджено інший порядок несення витрат на управління багатоквартирним будинком для власника нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку. Законодавством також таких особливостей не передбачено, тому за загальним правилом відповідач несе витрати на управління багатоквартирним будинком пропорційно до розміру частки співвласника.
З матеріалів справи, а саме з технічного паспорту, акту готовності об'єкта (реконструкція магазину по продажу продовольчих та промислових товарів з добудовою) до експлуатації від 14.05.2009, вбачається, що вказане нежитлове приміщення № 80 фактично площею 132,4 кв.м. є частиною багатоквартирного будинку, а 89,8 кв.м. нежитлового приміщення добудовано до багатоквартирного будинку з окремими комунікаціями та на земельній ділянці, яка знаходиться в оренді у відповідача.
Тобто, у багатоквартирному житловому будинку, щодо управління яким надає послуги позивач, знаходиться частина нежитлового приміщення № 80 площею 132,4 кв.м., яке належить відповідачу. Зазначене підтверджується договором купівлі-продажу № 14 від 14.09.2004, відповідно до якого відповідач придбав у Фонду комунального майна Білоцерківської міської ради нежитлове приміщення загальною внутрішньою площею 132,4 кв.м. у житловому будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 46.
Також у додатку 1 до договору № 63 від 29.07.2021, який є невід'ємною частиною договору, вказано що ФОП Березинець А.І. є власником нежитлового приміщення 80 площею 132,4 кв.м. Зміни до вказаного додатку до договору не вносились.
У п. 10 договору № 63 від 29.07.2021 також зазначено, що ціна послуги з управління вираховується від загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.Доказів того, що нежитлове приміщення в частині площі 89,8 кв.м., яка добудована (прибудована), є частиною багатоквартирного будинку та передавалась разом з ним для управління позивачем, до суду не надано.
Враховуючи вищевикладене, якщо нежитлове приміщення не належить до категорії допоміжних приміщень (не призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців), є ізольованим, а інші мешканці багатоквартирного будинку не є його співвласниками, це не виключає наявність у відповідача статусу співвласника багатоквартирного будинку в межах нежитлового приміщення площею 132,4 кв.м., яке знаходиться у багатоквартирному будинку, що породжує виникнення відповідних прав та обов'язків стосовно утримання спільного майна в частині зазначеної площі нежитлового приміщення.
Таким чином позовна заява підлягає задоволенню частково та за спірний період підлягає стягненню заборгованість за надані позивачем послуги з управління багатоквартирним будинком із розрахунку 132,4 кв.м. нежитлового приміщення, яке належить відповідачу на праві власності, знаходиться технічно в межах багатоквартирного будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, проспект Незалежності, 46.
Відповідно до ст. 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності.
Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (ст. 74 Господарського процесуального кодексу України).
Належними у розумінні ч. 1 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.
Згідно ч. 2 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
За приписами ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування (ч. 1 ст. 79 Господарського процесуального кодексу України).
Решта доводів учасників справи та всі подані докази судом уважно досліджені та розглянуті та не спростовують вказаного висновку суду. У справі «Руїз Торіха проти Іспанії» ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент.
За таких обставин, повно та ґрунтовно дослідивши матеріали справи, перевіривши на відповідність закону та дійсним обставинам справи розрахунки заборгованості, суд задовольняє позов КП Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 частково та ухвалює рішення про стягнення з ФОП Березинця Андрія Івановича 55 457,74 грн заборгованості.
Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на сторін пропорційно задоволених вимог.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 123, 129, 240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Березинця Андрія Івановича ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 (09108, Київська обл., м. Біла Церква, проспект Незалежності, 34, код ЄДРПОУ 30664897) 55 457 (п'ятдесят п'ять тисяч чотириста п'ятдесят сім) грн 74 коп заборгованості та 1 796 (одну тисячу сімсот дев'яносто шість) грн. 80 коп судового збору.
2. В іншій частині в позові відмовити.
Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст підписано - 25.05.2026.
Суддя О.О. Христенко