05.05.2026 м.Дніпро Справа № 908/2834/18
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Демчини Т.Ю. (суддя-доповідач),
суддів: Кошлі А.О., Стефанів Т.В.
з участю секретаря судового засідання: Кишканя М.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Центрального апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Каткової Світлани Михайлівни на рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 (головуючий в першій інстанції Азізбекян Т.А., повний текст складений та підписаний 19.07.2019)
у справі за позовом Фізичної особи - підприємця Каткової Світлани Михайлівни
до відповідача: Бердянської міської ради
про визнання договору оренди поновленим,
1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції
У грудні 2018 року Фізична особа-підприємець Каткова Світлана Михайлівна (надалі - ФОП Каткова С.М.) звернулась до Господарського суду Запорізької області з позовом до Бердянської міської ради про визнання поновленим договору оренди землі, загальною площею 0,0315 га, кадастровий номер 2310400000:07:003:0096, укладеного 21.11.2026 між Бердянською міською радою та ФОП Катковою С.М. строком на чотири роки на тих самих умовах (з урахуванням укладених угод до нього) у редакції, викладеній в прохальній частині уточненої позовної заяви від 09.04.2019.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначила, що вона як добросовісний орендар повністю виконала передбачену ст.33 Закону України «Про оренду землі» процедуру для поновлення договору оренди землі. Зокрема, вона двічі, а саме: у березні 2018 року та у червні 2018 року направляла Бердянській міській раді повідомлення про намір поновити договір оренди разом з проєктом додаткової угоди та документом про відсутність заборгованості з орендної плати. Однак відповідач у встановлений законом місячний строк не надав жодної відповіді, не висловив ані згоди, ані заперечень. Після закінчення строку дії договору ФОП Каткова С.М. продовжила користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, а після спливу місячного строку направила відповідачу підписану зі свого боку додаткову угоду. Посилаючись на ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», позивач стверджує, що за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 відмовлено у задоволенні позову.
Ухвалюючи рішення про відмову в позові, суд першої інстанції виходив з неможливості застосування механізму автоматичної пролонгації договору, передбаченого ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», з огляду на своєчасне волевиявлення відповідача, який заперечив продовження договору оренди на умовах позивача. Як встановлено судом, незважаючи на те, що позивачка після спливу строку договору продовжувала користуватися земельною ділянкою, відповідач у межах місячного строку прийняв рішення № 26, яким продовжив договір оренди лише до 31.12.2018, без права подальшої пролонгації. Оскільки це рішення не було оскаржене позивачем у судовому порядку, воно є чинним та обов'язковим до виконання. Крім того, суд встановив відсутність згоди сторін щодо такої істотної умови договору, як строк оренди. Позивачка наполягала на укладенні додаткової угоди, якою пропонувала продовжити строк оренди на чотири роки - до 01.08.2022, натомість відповідач, реалізуючи повноваження власника земельної ділянки комунальної власності, погоджувався на поновлення договору виключно до 31.12.2018, однак надіслані ним проєкти додаткових угод підписані позивачем не були. За таких обставин суд дійшов висновку, що договір оренди землі від 21.11.2006 припинив свою дію, а правові підстави для визнання його поновленим на запропонованих позивачем умовах відсутні.
2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційних скарг
Не погодившись із зазначеним рішенням, позивачка у справі - ФОП Каткова С.М. звернулась до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просила скасувати повністю рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Апелянт вважає висновки суду першої інстанції щодо припинення договору оренди 31.08.2018 помилковими та такими, що прямо суперечать імперативним приписам ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі». На переконання апелянта, дія укладеного договору оренди продовжилася між сторонами на тих самих умовах та на той самий строк, оскільки був відсутній лист-повідомлення відповідача про заперечення у поновленні договору. Вказує, що на адресу відповідача надсилала лист з проєктом додаткової угоди про продовження договору оренди на тих же підставах на той самий строк, проте відповідач додаткову угоду не підписав, а тому позивачка просила визнати укладеною додаткову угоду в судовому порядку.
У судове засідання позивачка не з'явилась, про дату та час судового засідання повідомлявся в порядку ст.120 ГПК України, ст.12-1 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України», письмових пояснень чи інших заяв по суті апеляційної скарги, а також заяв з процесуальних питань не подавала. Відповідно до ч.12 ст. 270 ГПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
3. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач вважає відсутніми підстави для скасування або зміни законного і обґрунтованого рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 у даній справі, яке ухвалене рішення відповідно до норм матеріального права з дотриманням норм процесуального права, та вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає. Відповідач стверджує, що в апеляційній скарзі не відображено, у чому полягає незаконність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції, відсутні нові обставини, що підлягають встановленню, докази, які підлягають дослідженню чи оцінці, заперечення проти доказів, використаних судом першої інстанції, а лише повторюються обставини, на які позивачка посилалась як на підставу своїх позовних вимог.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився, про дату та час судового засідання повідомлявся в порядку ст.120 ГПК України, ст.12-1 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України», письмових пояснень чи інших заяв по суті апеляційної скарги, а також заяв з процесуальних питань не подавав. На підставі ч.12 ст. 270 ГПК України суд дійшов висновку про можливість розгляду апеляційної скарги у відсутності представника відповідача.
4. Процедура апеляційного провадження
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.08.2019 для розгляду даної апеляційної скарги визначено колегію суддів Центрального апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Коваль Л.А., суддів Вечірка І.О., Кузнецова В.О.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 20.08.2019 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ФОП Каткової С.М. на рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 у справі № 908/2834/18. Розгляд апеляційної скарги призначено на 03.10.2019 о 15:30 год.
19.09.2019 від Бердянської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу.
02.10.2019 від ФОП Каткової С.М. надійшла заява про зупинення провадження у справі до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 320/5724/17 у подібних правовідносинах.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи від 03.10.2019, у зв'язку з перебуванням суддів Вечірка І.О. та Кузнецова В.О. у відпустках, для розгляду даної справи визначено колегію суддів Центрального апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Коваль Л.А., суддів Верхогляд Т.А., Чередка А.Є.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 03.10.2019 колегією суддів у складі: головуючого судді Коваль Л.А., суддів Верхогляд Т.А., Чередка А.Є. прийнято апеляційну скаргу ФОП Каткової С.М. на рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 у даній справі до свого провадження.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 03.10.2019 клопотання ФОП Каткової С.М. про зупинення задоволено та зупинено провадження за її апеляційною скаргою на рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 у справі № 908/2834/18 до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 320/5724/17.
26.10.2020 від ФОП Каткової С.М. надійшла заява про зупинення провадження у справі до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 378/596/16-ц, № 313/350-16-ц, № 159/5756/18 у подібних правовідносинах.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 11.11.2020 поновлено апеляційне провадження у справі № 908/2834/18 за апеляційною скаргою ФОП Каткової С.М. на рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019, клопотання позивачки задоволено частково та зупинено дане апеляційне провадження до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 378/596/16-ц.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.01.2021, у зв'язку з перебуванням судді Верхогляд Т.А. на лікарняному, для розгляду даної справи визначено колегію суддів Центрального апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Коваль Л.А., суддів Чередка А.Є., Кузнецова В.О.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 11.11.2021 поновлено апеляційне провадження у справі № 908/2834/18 за апеляційною скаргою ФОП Каткової С.М. на рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 у справі, розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 16.02.2021 о 16:00 год.
16.02.2021 від ФОП Каткової С.М. надійшла заява з процесуальних питань.
Згідно з протоколом передачі справи раніше визначено складу суду від 16.02.2021, у зв'язку з одужанням члена колегії суддів Верхогляд Т.А., для розгляду даної справи визначено колегію суддів Центрального апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Коваль Л.А., суддів Верхогляд Т.А. Чередка А.Є.
16.02.2021 від представника апелянта надійшла заява про отримання процесуальних документів в електронному вигляді.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 16.02.2021 провадження за апеляційною скаргою ФОП Каткової С.М. на рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 у справі № 908/2834/18 зупинено до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 903/1030/19.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.01.2026, для розгляду даної апеляційної скарги визначено колегію суддів Центрального апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Демчини Т.Ю. (доповідач), суддів Стефанів Т.В., Кошлі А.О.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 02.02.2026 вказаною колегією суддів прийнято апеляційну скаргу ФОП Каткової С.М. на рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 до свого провадження; поновлено провадження за апеляційною скаргою ФОП Каткової С.М. на рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 у справі № 908/2834/18; розгляд справи призначено у судовому засіданні на 10.03.2026 о 15:30 год.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 10.03.2026 розгляд апеляційної скарги відкладено до 05.05.2026 о 16:30 год.
У судовому засіданні 05.05.2026 проголошено вступну та резолютивну частини постанови.
5. Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи та визначені відповідно до них правовідносини
21.11.2006 між Бердянською міською радою (орендодавець) та приватним підприємцем Катковою Світланою Михайлівною (орендар) укладений договір оренди землі, відповідно до п.1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне володіння та користування земельну ділянку, що знаходиться в м.Бердянськ Запорізької області у ділянці провулків Морського та Матросова, для розміщення пункту прокату водних атракціонів. Земельна ділянка передається в оренду на підставі п.1.17.3 рішення четвертої сесії V скликання Бердянської міської ради від 22.06.2006 № 21 «Про передачу в оренду земельних ділянок» (п.1.2 договору).
Згідно з п.п.2.1 - 2.3 договору, в оренду передається земельна ділянка площею 0,0315 га, вільна від забудови. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою Бердянського міського управління земельних ресурсів № 1586 від 26.10.2006 становить 107681,58 грн (без урахування щорічної індексації).
Пунктом 3.1 договору передбачено, що договір укладено строком до 01.06.2009, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4% за період з 01.06 по 31.08 від її нормативної грошової оцінки (на підставі рішення тридцять дев'ятої (позачергової)) сесії міської ради ІV скликання від 20.04.2005 № 1 «Про затвердження переліку розмірів орендної плати за земельні ділянки в м. Бердянськ» (п.4.1 договору).
Згідно з п.4.3 договору, орендна плата вноситься щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним.
Відповідно до п.5.1 договору, земельна ділянка передається в оренду для розміщення пункту прокату водних атракціонів. Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови (п.5.2 договору).
Згідно п.п.11.1 - 11.2 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації орендаря. Договір припиняться також в інших випадках, передбачених законом.
Договір підписаний уповноваженими представниками сторін, скріплений печатками орендодавця та орендаря та зареєстрований у Бердянському відділі Запорізької регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13 лютого 2007 № 040726500064.
20.11.2006 сторонами складений Акт прийому - передачі земельної ділянки.
22.06.2006 рішенням четвертої сесії V скликання Бердянської міської ради Запорізької області № 21 «Про передачу в оренду земельних ділянок» вирішено: поновити договір оренди земельної ділянки, межі якої визначені в натурі (на місцевості), без зміни цільового призначення, передавши у короткострокову оренду Приватному підприємцю Катковій Світлані Михайлівні земельну ділянку площею 0,0315 га, розташовану в районі провулків Морського та Матросова, для розміщення пункту прокату водних атракціонів, строком до 01.06.2009.
23.04.2009 рішенням шістдесят четвертої сесії V скликання Бердянської міської ради Запорізької області № 30 «Про продовження терміну розробки проєкту відведення, погодження місця розташування та надання дозволу на розроблення проєкту відведення земельної ділянки» вирішено: на підставі заяви Каткової С.М. від 15.04.2009 та рішення постійної комісії з питань врегулювання земельних відносин від 16.04.2009 № 57-2-4 внести зміни до пункту 1.17.4 рішення четвертої сесії V скликання від 22.06.2006 № 21 «Про передачу в оренду земельних ділянок» у частині поновлення договору оренди та передачі в оренду Катковій Світлані Михайлівни земельної ділянки, розташованої в районі провулків Морського та Матросова, для будівництва берегозахисної споруди та благоустрою пляжу, а саме: «строком до 01.06.2009» змінити на «строком до 01.06.2012».
12.05.2009 між Бердянською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємцем Катковою Світланою Михайлівною (орендар) укладена додаткова угода до договору оренди землі, якою викладено пункт 3.1 договору оренди в такій редакції: «Договір укладено строком до 01.06.2012. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».
Позивачем до матеріалів справи надано копію додаткової угоди від 18.08.2014 про внесення змін до договору оренди землі, якою пропонувалось внести зміни до п.17 рішення двадцять шостої сесії Бердянської міської ради VІ скликання від 27.07.2012 № 48 «Про продовження терміну розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу в оренду земельних ділянок» у частині поновлення з 01.08.2012 договору оренди землі від 13.02.2007, реєстраційний номер 040726500064, межі якої визначені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення, та передачі у короткострокову оренду ФОП Катковій С.М., а саме: «строком до 01.08.2013» змінити на «строком до 01.08.2018»; п.2.1 розділу 2 «Об'єкт оренди» викласти в такій редакції: «В оренду передається земельна ділянка площею 0,0315 га, кадастровий номер 2310400000:07:003:0096»; п.4.1 розділу 4 «Орендна плата» викласти в такій редакції: «Річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 12 % від її нормативної грошової оцінки з урахуванням щорічної індексації». За змістом додаткової угоди від 18.08.2014, документ підписаний уповноваженими представниками сторін.
25.06.2018 позивач звернулась до орендодавця з повідомленням про намір орендаря поновити договір оренди землі від 21.11.2006 на той самий строк та тих самих умовах (з проєктом додаткової угоди). За умовами проєкту додаткової угоди від 01.08.2018 до договору оренди земельної ділянки від 21.11.2006, зареєстрованого за № 040726500064, орендар пропонувала викласти пункт 3.1 договору оренди землі від 21.11.2006 в такій редакції: « 3.1. Договір укладено строком до 01.08.2022. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».
24.09.2018 орендар звернулась до орендодавця з листом про підписання додаткової угоди до договору оренди землі від 21.11.2006, вказуючи про направлення орендарем двічі відповідного повідомлення про поновлення договору оренди: у березні 2018 року та у червні 2018 року. Доказів одержання орендарем листа - повідомлення від орендодавця на вказану пропозицію матеріали справи не містять.
Рішенням cорок дев'ятої сесії VІІ скликання Бердянської ради Запорізької області № 26 від 30.08.2018 «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок» вирішено: «Поновити договір оренди землі від 21.11.2006, зареєстрований у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинений запис від 13.02.2007 № 040726500064, укладений між Бердянською міською радою та ФОП Катковою С.М. щодо земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості) та без зміни її цільового призначення, площею 0,0315 га (кадастровий номер 2310400000:07:003:0096), розташованої в районі провулків Морського та Матросова, для розміщення пункту прокату водних атракціонів, строком до 31.12.2018 без подальшого поновлення цього договору».
21.09.2018 № 001-6344/31 орендодавцем на адресу орендаря направлена письмова пропозиція підписати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 21.11.2006, укладеного між Бердянською міською радою та ФОП Катковою С.М., щодо земельної ділянки площею 0,0315 га (кадастровий номер 2310400000:07:003:0096), розташованої в районі провулків Морського та Матросова, для розміщення пункту прокату водних атракціонів, строком до 31.12.2018 без подальшого поновлення цього договору.
31.10.2018 № 001-7331/31 орендодавцем на адресу орендаря направлена письмова пропозиція про підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 31.10.2018.
Орендарем на адресу орендодавця 24.09.2018 та 19.10.2018 направлені письмові пропозиції про підписання додаткової угоди від 24.09.2018, якою запропоновано викласти п.3.1 договору оренди землі від 21.11.2006 у такій редакції: « 3.1. Договір укладений строком до 01.08.2022. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».
За результатами розгляду пропозицій орендаря, відповідач направив лист від 02.11.2018 № 001-7366/31 «Про підписання додаткової угоди до договору оренди землі» вказавши, що на підставі повідомлення орендаря про намір укласти договір оренди землі (поновити договір оренди землі), зміст якого був викладений у заяві від 21.03.2018 № 7201, пунктом 8 рішення сорок дев'ятої сесії Бердянської міської ради VІІ скликання від 30.08.2018 № 26 «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок» було вирішено поновити договір оренди землі від 21.11.2006, зареєстрований у Бердянському відділі Запорізької регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинений запис від 13.02.2007 № 040726500064, укладений між Бердянською міською радою та ФОП Катковою С.М., щодо земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості) та без зміни її цільового призначення, площею 0,0315 га (кадастровий номер 2310400000:07:003:0096), розташованої в районі провулків Морського та Матросова, для розміщення пункту прокату водних атракціонів, строком до 31.12.2018 без подальшого поновлення цього договору. Направлені листами Бердянської міської ради від 21.09.2018 № 001-6344/31 та від 31.10.2018 № 001-7331/31 на адресу ФОП Каткової С.М. проєкт додаткової угоди від 05.09.2018 щодо поновлення договору оренди землі строком до 31.12.2018 та зміни розміру орендної плати за договором, не підписані, інше речове право (право оренди) за угодою не зареєстроване.
Статтею 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків ,зокрема , є договори та інші правочини.
Згідно зі ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно з ч.2 ст. 792 ЦК України, відносини найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст.13 вказаного Закону, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно зі ст.777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором - у розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо інших умов договору, переважне право найму на укладення договору припиняється.
Відповідно до ч.ч.1-6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній, на момент виникнення спірних правовідносин), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця орендодавця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі, орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
6. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції
Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів дійшла наступних висновків.
Предметом апеляційного оскарження є висновки суду першої інстанції щодо відсутності підстав для визнання поновленим договору оренди земельної ділянки в редакції додаткової угоди від 24.09.2018.
Апелянт вважає висновки суду першої інстанції щодо припинення договору оренди 31.08.2018 помилковими та такими, що прямо суперечать імперативним приписам ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі». На переконання апелянта, дія укладеного договору оренди продовжилась між сторонами на тих самих умовах та на той самий строк, оскільки був відсутній лист-повідомлення відповідача про заперечення у поновленні договору. Вказує, що на адресу відповідача був надісланий лист з проєктом додаткової угоди про продовження договору оренди на тих же підставах на той самий строк, проте відповідач додаткову угоду не підписав, а тому позивач просив визнати укладеною додаткову угоду в судовому порядку.
Відповідач вважає відсутніми підстави для скасування або зміни рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 у даній справі, стверджує, що в апеляційній скарзі не відображено, у чому полягає незаконність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції, відсутні нові обставини, що підлягають встановленню, докази, які підлягають дослідженню чи оцінці, заперечення проти доказів, використаних судом першої інстанції, а лише повторюються обставини, на які позивач посилався як на підставу своїх позовних вимог.
Колегія суддів зазначає, що правове регулювання поновлення договорів оренди землі міститься у ст.33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), яка передбачає дві самостійні підстави для такого поновлення. Перша підстава, визначена частинами 1-5 цієї статті, стосується реалізації орендарем переважного права на укладення договору на новий строк, що передбачає обов'язкове направлення орендарем орендодавцю листа-повідомлення з проєктом додаткової угоди до закінчення строку дії договору, після чого орендодавець протягом місяця розглядає таку пропозицію, приймає рішення (щодо земель комунальної власності) і, за відсутності заперечень, укладає додаткову угоду. При цьому умови договору оренди на новий строк можуть бути змінені за згодою сторін. Друга підстава, передбачена ч.6 ст.33 вказаного Закону, є винятковою і застосовується лише за сукупності таких умов: орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору; орендар належно виконував свої обов'язки за договором; орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав орендарю листа-повідомлення із запереченнями у поновленні договору. У разі дотримання цих умов договір вважається поновленим автоматично на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені попереднім договором, без необхідності прийняття окремого рішення орендодавцем. Ключовою відмінністю є те, що за ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» не допускається зміна жодної істотної умови договору, насамперед, строку оренди. Така правова позиція неодноразово висловлювалася Верховним Судом України (зокрема, у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14) та Великою Палатою Верховного Суду (постанова від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц), які чітко розмежували ці дві підстави, зазначивши, що вони не пов'язані одна з одною та мають різні правові наслідки.
Колегія суддів констатує, що договір оренди землі від 21.11.2006 з урахуванням додаткових угод, зокрема, від 18.08.2014, діяв до 01.08.2018. До закінчення цього строку орендар звертався до орендодавця із заявами про поновлення договору, а саме: 21.03.2018 з пропозицією поновити договір на 10 років, при цьому не додавши проєкт додаткової угоди, та 25.06.2018 - з пропозицією поновити договір на 4 роки, тобто до 01.08.2022, з наданням проєкту додаткової угоди, якою пропонувалося викласти пункт 3.1 договору у редакції із зазначенням строку його дії до 01.08.2022.
Після закінчення строку договору оренди, відповідач 30.08.2018 прийняв рішення сорок дев'ятої сесії VІІ скликання Бердянської міської ради № 26, яким вирішив поновити договір оренди землі строком до 31.12.2018 без подальшого поновлення цього договору. Це рішення було прийняте в межах місячного строку після закінчення договору. На виконання цього рішення відповідач направив позивачу проєкти додаткових угод від 21.09.2018 та від 31.10.2018, якими пропонувалося поновити договір саме на умовах, визначених орендодавцем, тобто до 31.12.2018. Однак позивач наполягав на підписанні додаткової угоди на запропонованих ним умовах щодо продовження строку до 01.08.2022.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в даному випадку відсутні правові підстави для застосування ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», оскільки відповідач у встановлений місячний строк висловив свою волю шляхом прийняття рішення уповноваженим органом місцевого самоврядування, яким було запропоновано інші умови поновлення договору оренди, відмінні від запропонованих орендарем. Таке рішення є належним і достатнім запереченням проти автоматичного поновлення договору на умовах орендаря. Частина 6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» не вимагає від орендодавця надсилання окремого листа-повідомлення про заперечення суворо визначеної форми, достатнім є вчинення будь-яких дій, які явно свідчать про незгоду з поновленням договору оренди на попередніх умовах та вказують на відхилення пропозиції орендаря. Сам факт направлення відповідачем проєктів додаткових угод з умовами, відмінними від запропонованих орендарем, спростовує доводи апелянта про відсутність заперечень орендодавця.
Таким чином, сторони не реалізували своє право у встановленому законом порядку продовжити строк договору оренди спірної земельної ділянки шляхом укладення та підписання додаткової угоди до нього, не дійшли згоди щодо істотних умов такої додаткової угоди, зокрема, строку, на який продовжується договір оренди, у зв'язку з чим відсутні підстави вважати укладеною додаткову угоду, запропоновану позивачкою, та продовженим строк договору оренди.
Колегія суддів враховує, що рішення Бердянської міської ради від 30.08.2018 № 26 є чинним, у судовому порядку не оскаржувалось та недійсним не визнавалось. Цим рішенням орендодавець, реалізуючи свої дискреційні повноваження як власник землі комунальної власності, визначив умови, на яких він згоден поновити строк дії договору: до 31.12.2018 без подальшого поновлення. Орендар не була позбавлена права погодитися на ці умови, однак зміст її подальших дій свідчить про відсутність згоди на укладення додаткової угоди у редакції, запропонованій власником земельної ділянки.
Відповідно до ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Закон України «Про оренду землі» не передбачає можливості судового примусу до укладення договору оренди землі за відсутності згоди орендодавця на істотні умови, запропоновані орендарем. Переважне право орендаря, передбачене частинами 1-5 ст.33 цього Закону, підлягає захисту лише у випадках, коли орендодавець ухиляється від укладення договору на тих самих умовах, які були чинними раніше, або намагається укласти договір з іншою особою на більш вигідних умовах, ніж ті, що пропонувалися попередньому орендарю. Таких обставин у цій справі не встановлено.
Колегія суддів також приходить до висновку, що договір оренди землі від 21.11.2006 не вважається поновленим на підставі ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», оскільки орендодавець у місячний строк після закінчення договору висловив заперечення проти поновлення цього договору на попередніх умовах, а орендар, у свою чергу, наполягав на зміні строку оренди, що є зміною істотної умови договору.
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для визнання договору поновленим у редакції, запропонованій позивачкою, та про відмову в задоволенні позовних вимог.
Доводи апеляційної скарги ґрунтуються на хибному тлумаченні апелянтом норм матеріального права, не спростовують висновків місцевого суду та не підтверджуються матеріалами справи. У зв'язку з цим, апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 у даній справі слід залишити без змін.
7. Висновки апеляційного господарського суду за результатами розгляду апеляційної скарги
За змістом ст.236 ГПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до п.1 ч.1 ст.275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Згідно зі ст.276 ГПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду дійшла висновку, що суд першої інстанції повно та всебічно з'ясував обставини справи, надав належну оцінку доводам сторін та поданим доказам, правильно визначив зміст правовідносин сторін та умови укладеного між ними договору оренди, визначив, що орендодавець надав свої заперечення на продовження строку дії договору оренди, у зв'язку з чим договір оренди не продовжився на підставі ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Отже, суд першої інстанції ухвалив рішення з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права. Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків місцевого господарського суду та не можуть бути підставою для скасування постановленого ним рішення про відмову в задоволенні позову.
За таких обставин та з урахуванням меж розгляду апеляційної скарги в порядку ст.269 ГПК України, апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін.
8. Розподіл судових витрат
Судовий збір за подання апеляційної скарги відповідно до ст.129 ГПК України слід покласти на апелянта.
На підставі наведеного, керуючись ст.ст.129, 269, 270, 275, 276, 281-284, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд
Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Каткової Світлани Михайлівни на рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 у справі № 908/2834/18 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 03.07.2019 у справі № 908/2834/18 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено ст.ст.286-289 ГПК України.
Повну постанову складено 22.05.2026.
Головуючий суддя Т.Ю.Демчина
Судді А.О.Кошля
Т.В.Стефанів