ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
19 травня 2026 року Справа № 918/1005/25
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуюча суддя Романюк Ю.Г., суддя Миханюк М.В. , суддя Саврій В.А.
секретар судового засідання Тангиян О.О.
за участю представників:
позивача: Лук'янчук С.А. (в залі суду)
відповідача: Коваль Л.І. (в залі суду)
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на рішення Господарського суду Рівненської області, ухвалене 12.03.2026 суддею Горплюком А.М. у м. Рівне (повний текст рішення складено 16.03.2026)
у справі № 918/1005/25
за позовом Громадської організації "Рівненська обласна федерація тайського боксу (Муай Тай)"
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях
про визнання незаконним і скасування пунктів наказу та зобов'язання вчинити певні дії
Короткий зміст позовних вимог, рішення суду першої інстанції та вимог апеляційної скарги; процесуальні дії у справі.
28.10.2025 до Господарського суду Рівненської області надійшов позов Громадської організації "Рівненська обласна федерація тайського боксу (Муай Тай)" до відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях про визнання незаконним і скасування пунктів наказу та зобов'язання вчинити певні дії.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що між сторонами існують господарські правовідносини на підставі Договору оренди державного майна № 1589-2018 від 11.04.2018, яким позивачу передане в оренду майно за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, буд. 38. Позивачу стало відомо, що наказом Регіонального відділенням Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській області № 301 від 10.10.2025 прийнято рішення "Про прийняття рішення про приватизацію об'єкта соціально культурного призначення" та вирішено приватизувати вказане майно шляхом продажу на аукціоні з умовами. Однак, позивач вважає, що відповідачем всупереч чинному законодавству прийнято рішення про приватизацію будівлі спортивного залу з переходом (Літ. Б-2), загальною площею 1074,6 кв.м., за адресою: Рівненська область, м. Рівне, вул. 16 Липня буд. 38 шляхом продажу на аукціоні, у зв'язку з чим останнй звернувся до суду з цим позовом.
Рішенням Господарського суду Рівненської області від 12.03.2026 у справі № 918/1005/25 позов задоволено частково; визнано незаконним та скасовано п. 2 наказу Регіонального відділенням Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській області № 301 від 10.10.2025 року "Про прийняття рішення про приватизацію об'єкта соціальнокультурного призначення" в частині визначення способу приватизації -шляхом продажу на аукціоні та п. 3. згаданого наказу; визнано за Громадською організацією "Рівненська обласна федерація тайського боксу (Муай Тай)" право викупу об'єкта соціально - культурного призначення - будівлю спортивного залу з переходом (літ. "Б-2") загальною площею 1074,6 кв.м., за адресою: Рівненська область, м. Рівне, вул. 16 Липня буд. 38; в решті позовних вимог - відмовлено; стягнуто з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на користь Громадської організації "Рівненська обласна федерація тайського боксу (Муай Тай)" судовий збір в розмірі 6 056 грн; ухвалено видати наказ після набрання судовим рішенням законної сили.
Оскаржуване рішення обґрунтоване тим, що оскільки наведенні позивачем обґрунтування у своїй сукупності підтверджують факт неналежного виконання відповідачем своїх обов'язків та порушення права позивача щодо реалізації права на приватизацію шляхом викупу орендованого майна, вказане тє підставою для визнання незаконним та скасувати п. 2 наказу Регіонального відділенням Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській області № 301 від 10.10.2025 року "Про прийняття рішення про приватизацію об'єкта соціальнокультурного призначення" в частині визначення способу приватизації та п. 3. згаданого наказу та визнати за ГО "Рівненська обласна федерація тайського боксу (Муай Тай)" право викупу об'єкта соціально - культурного призначення - будівлю спортивного залу з переходом (літ. "Б-2") загальною площею 1074,6 кв.м., за адресою: Рівненська область, м. Рівне, вул. 16 Липня буд. 38.
Разом з тим, вимога позивача про зобов'язання Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській області забезпечити приватизацію об'єкта малої приватизації - об'єкт соціально-культурного призначення - будівлю спортивного залу з переходом (літ. "Б-2") загальною площею 1074,6 кв.м., за адресою: Рівненська область, м. Рівне, вул. 16 Липня буд. 38 шляхом викупу ГО "Рівненська обласна федерація тайського боксу (Муай Тай) " не може бути задоволена, оскільки вона фактично втручається у дискреційні повноваження органу приватизації, що виходить за межі компетенції суду.
Не погодившись зі вказаним рішенням суду першої інстанції, відповідач звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати в частині задоволених вимог позивача та ухвалити нове рішення - про відмову у задоволенні позову ГО "Рівненська обласна федерація тайського боксу (Муай тай)" у повному обсязі.
Апеляційна скарга сформована у підсистемі "Електронний суд" ЄСІКС 23.03.2026.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 31.03.2026 апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на рішення Господарського суду Рівненської області від 12.03.2026 у справі № 918/1005/25 залишено без руху; запропоновано скаржнику усунути встановлені недоліки апеляційної скарги, шляхом подання суду доказів сплати судового збору сплаченого до Північно-західного апеляційного господарського суду в розмірі 7 267, 20 грн протягом 10 днів із дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 07.04.2026, серед іншого, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на рішення Господарського суду Рівненської області від 12.03.2026 у справі № 918/1005/25.
16.04.2026 матеріали справи надійшли до Північно-західного апеляційного господарського суду.
17.04.2026 від Громадської організації "Рівненська обласна федерація тайського боксу (Муай Тай)"до суду апеляційної інстанції надійшов відзив, який долучено до матеріалів справи.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 20.04.2026, серед іншого, призначено справу №918/1005/25 до розгляду на "19" травня 2026 р. об 15:15год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601, м. Рівне, вул. Яворницького, 59 в залі судових засідань № 4.
Узагальнений виклад доводів апеляційної скарги та доводів/заперечень учасників справи.
У апеляційній скарзі Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях просить скасувати оскаржуване рішення в частині визнання незаконним та скасування пункту 2 наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях №301 від 10.10.2025 "Про прийняття рішення про приватизацію об'єкта соціально-культурного призначення" в частині визначення способу приватизації шляхом продажу на аукціоні та пункту 3 вказаного наказу, а також в частині визнання за ГО "Рівненська обласна федерація тайського боксу (муай тай)" права викупу об'єкта соціально-культурного призначення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Відповідач звертає увану на те, що на виконання частини 1 статті 12 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" Регіональним відділенням видано наказ від 10.10.2025 №301, яким прийнято рішення про приватизацію будівлі спортивного залу шляхом продажу на аукціоні з умовами. На думку скаржника, приймаючи вказане рішення, відповідач діяв на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені законодавством України про приватизацію.
Апелянт наголошує, що судом першої інстанції при задоволенні позовних вимог не в повній мірі враховано положення статті 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", зокрема те, що у разі прийняття рішення про приватизацію об'єкта на аукціоні з умовами вартість невід'ємних поліпшень, які було здійснено орендарем, компенсується покупцем.
Зокрема скаржник зазначає, що здійснення орендарем невід'ємних поліпшень не встановлює обов'язку для органу приватизації прийняти рішення про приватизацію майна шляхом викупу. Крім того, після включення об'єкта до переліку об'єктів державної власності, що підлягають приватизації, позивач не звертався до Регіонального відділення із заявою про приватизацію майна шляхом викупу, а тому відповідачем було прийнято рішення про приватизацію об'єкта шляхом продажу на аукціоні з умовами.
Також відповідач вказує, що суд першої інстанції, посилаючись у рішенні на неналежне виконання відповідачем своїх обов'язків та порушення права позивача щодо реалізації права на приватизацію шляхом викупу орендованого майна, не зазначив, які саме обов'язки Регіональне відділення виконало неналежним чином та яку саме норму Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" порушило. На думку скаржника, позивачем не надано належних та допустимих доказів порушення відповідачем процедури приватизації об'єкта державної власності, у зв'язку з чим оскаржуване рішення є необґрунтованим та таким, що підлягає скасуванню.
У відзиві на апеляційну скаргу ГО "Рівненська обласна федерація тайського боксу (муай тай)" заперечує проти її задоволення та просить залишити рішення Господарського суду Рівненської області від 12.03.2026 без змін.
Окрім наведеного, вказується, що судом першої інстанції встановлено та сторонами не заперечується факт укладення між сторонами договору оренди державного майна, отримання позивачем дозволу на проведення невід'ємних поліпшень, здійснення таких поліпшень за рахунок власних коштів позивача та їх вартість у розмірі 7 919 792,40 грн, що становить 364,67% від вартості приміщення за оцінкою відповідно до договору оренди.
Позивач посилається на те, що відповідно до частини третьої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" орендар, який виконав умови, передбачені частиною 2 цієї статті, має право на приватизацію об'єкта шляхом викупу. На думку позивача, приватизація орендованого майна шляхом аукціону можлива лише за відсутності виконання хоча б однієї з таких умов, зокрема останнім виконано всі визначені законом умови.
Додатково зазначено, що доводи апеляційної скарги зводяться до твердження, що здійснення орендарем невід'ємних поліпшень не породжує обов'язку органу приватизації прийняти рішення про приватизацію шляхом викупу. Крім того, апелянт вказує, що після включення до переліку об'єктів державної власності, що підлягають приватизації, будівлі спортивного залу з переходом "літ. Б-2" загальною площею 1074,6 кв.м. ГО "Рівненська обласна федерація тайського боксу (муай тай) " не зверталася до Регіонального відділення із заявою про приватизацію майна шляхом викупу, у зв'язку з чим Регіональним відділенням прийнято рішення про приватизацію об'єкта шляхом продажу на аукціоні з умовами.
Водночас, позивач вважає такі доводи необґрунтованими, оскільки відповідач був обізнаний про намір реалізувати право на викуп, що підтверджується, зокрема, листом Регіонального відділення від 30.09.2025 щодо визначення способу приватизації та забезпечення можливості прийняття рішення про приватизацію шляхом викупу. Також зазначено, що подання окремої заяви про приватизацію майна шляхом викупу після включення об'єкта до переліку об'єктів малої приватизації чинним законодавством не передбачено.
На думку позивача, за встановлених обставин єдиним правомірним способом дій відповідача було прийняття рішення про приватизацію майна шляхом викупу, тоді як видання наказу №301 від 10.10.2025 про приватизацію об'єкта шляхом продажу на аукціоні призвело до порушення права позивача на викуп майна.
У судовому засіданні 19.05.2026 представниця скаржника доводи апеляційної скарги підтримала та просила її задовольнити, а рішення суду першої інстанції - скасувати.
Представник позивача проти доводів апеляційної скарги заперечував з підстав, викладених у відзиві, та просив оскаржуване рішення залишити без змін.
Заслухавши суддю-доповідачку, присутніх у судовому засіданні представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги та доводи/заперечення учасників провадження, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення з урахуванням повноважень, визначених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегією суддів апеляційного господарського суду встановлено наступні обставини та відповідні їм правовідносини.
Обставини справи, встановлені судами та визначені відповідно до них правовідносини.
Як встановлено судами та підтверджується матеріалами справи, між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області (правонаступником якого є відповідач - Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях) та Громадською організацією "Рівненська обласна федерація тайського боксу (муай тай)" (позивач) 11 квітня 2018 року було укладено договір оренди державного майна № 1589-2018, посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу, Олинець АМ, зареєстрований в реєстрі за № 137 (надалі - Договір)
Відповідно до п. 1.1 Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно (надалі - Майно): спортивний зал (Літ. Б-2), загальною площею 724,6 кв.м., розташований за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, буд. 38.
12.04.2018 року Громадська організація "Рівненська обласна федерація тайського боксу (муай тай)" звернулась до Регіонального відділення із листом з проханням надати інформацію про доцільність здійснення невід'ємних поліпшень, адже приміщення знаходилось у вкрай занедбаному стані та потребувало їх здійснення.
Того ж дня, 12.04.2018, Регіональним відділенням було скеровано лист №10-04-01510 до органу управління майном - Генеральної прокуратури України щодо надання інформації про доцільність здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна: спортивний зал (Літ. 5-2), загальною площею 724,6 кв.м., розташований за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, буд. 38.
02.05.2018 року Генеральною прокуратурою України листом №13/2-202вих-18 повідомлено Регіональне відділення, що за умови дотримання вимог законодавства не заперечується здійснення орендарем невід'ємних поліпшень.
Листом №17-04-02522 від 22 червня 2018 року Регіональним відділенням надано дозвіл на проведення невід'ємних поліпшень спортивного залу з переходом (Літ. 5-2), загальною площею 724,6 кв.м., розташованого за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, буд. 38.
Позивачем проведено невід'ємні поліпшення вищевказаного майна. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна станом на 31 березня 2021 року становила 7 919 792,40 грн, що підтверджується Звітом про оцінку ПІ "Експерт-Рівне-Консалт" №210315/1 від 21.04.2021 року. При цьому, вартість об'єкта оцінки без урахування невід'ємних поліпшень становила 3 002 748,00 грн.
Висновком звіту ТзОВ Аудиторська фірма "Веріф Плюс" від 03 березня 2021 року встановлено, що за наслідками перевірки на підставі наданих підтверджувальних документів аудиторами встановлено: у період липень 2018 - березень 2020 року орендарем - громадською організацією "Рівненська обласна федерація тайського боксу МУАЙ ТАЙ" за рахунок власних коштів було здійснено та профінансовано витрати на проведення підрядним способом невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна - спортивного залу з переходом "літ. Б-2", загальною площею 724,6 кв. м., що розташований за адресою: Рівненська область, м. Рівне, вул. 16 Липня, буд. 38, що перебуває на балансі Прокуратури Рівненської області, на загальну суму 7 919 792,40 грн (без ПДВ), що становить 364,67% від вартості приміщення за оцінкою, яка відповідно до договору оренди становить 2 233 000,00 грн.
05.05.2025 до Регіонального відділення надійшла заява від юридичної особи - Громадської організації "Рівненська обласна федерація тайського боксу (Муай Тай)" (вх. №11/0963 від 05.05.2025) про включення об'єкта державної власності до Переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації - будівлі спортивного залу з переходом "літ. Б-2", загальною площею 1074,6 кв.м., за адресою: 33028, Рівненська область, м. Рівне, вул. 16 Липня, 38, що перебуває на балансі Державного підприємства "Управління справами Фонду державного майна України", код ЄДРПОУ - 39950170.
06.05.2025 Регіональне відділення звернулось листом №01-02-0997 до Фонду державного майна України як до уповноваженого органу управління державним майном щодо надання згоди на включення зазначеного об'єкта до переліку об'єктів державної власності, що підлягають приватизації.
Того ж дня, 06.05.2025, Регіональне відділення звернулось листом №01-02-1002 до Департаменту управління приватизацією Фонду державного майна України як до балансоутримувача будівлі спортивного залу з переходом "літ. Б-2", загальною площею 1074,6 кв.м., за адресою: 33028, Рівненська область, м. Рівне, вул. 16 Липня, 38.
28.05.2025 Фонд державного майна України листом №10-47-13722 надав згоду на включення вищевказаного об'єкта до переліку об'єктів державної власності, що підлягають приватизації.
11.06.2025 наказом №173 Регіональним відділенням прийнято рішення про включення до переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, будівлі спортивного залу з переходом "літ. Б-2", загальною площею 1074,6 кв.м., за адресою: 33028, Рівненська область, м. Рівне, вул. 16 Липня, 38.
11.09.2025 наказом Фонду державного майна України включено до переліку об'єктів державної власності, що підлягають приватизації будівлю спортивного залу з переходом "літ. Б-2", загальною площею 1074,6 кв.м., за адресою: 33028, Рівненська область, м. Рівне, вул. 16 Липня, 38, що перебуває на балансі Державного підприємства "Управління справами Фонду державного майна України", код ЄДРПОУ - 39950170.
30.09.2025 листом №956-02-2188 Регіональне відділення звернулось до Департаменту управління приватизацією Фонду державного майна України з метою визначення способу приватизації будівлі спортивного залу з переходом (літ. "Б-2"), загальною площею 1074,6 кв.м., за адресою: Рівненська обл., м. Рівне, вул. 16 Липня, 38, недопущення порушення вимог законодавства України та зменшення надходжень до Державного бюджету України, а також з метою забезпечення можливості прийняття рішення про приватизацію шляхом викупу об'єкта державної власності, переданого в оренду.
10.10.2025 наказом №301 "Про прийняття рішення про приватизацію об'єкта соціально-культурного призначення" Регіональним відділенням вирішено:
1) Прийняти рішення про приватизацію об'єкта малої приватизації - об'єкта соціально-культурного призначення - будівлі спортивного залу з переходом (Літ. Б-2), загальною площею 1074,6 кв.м., за адресою: Рівненська область, м. Рівне, вул. 16 Липня, буд. 38. Балансоутримувач - Державне підприємство "Управління справами Фонду державного майна України", код ЄДРПОУ - 39950170. Орган управління - Фонд державного майна України, код ЄДРПОУ 00032945.
2) Приватизувати об'єкт малої приватизації - об'єкт соціально-культурного призначення - будівлю спортивного залу з переходом (літ. "Б-2") загальною площею 1 074,6 кв.м., за адресою: Рівненська область, м. Рівне, вул. 16 Липня, буд. 38 шляхом продажу на аукціоні з умовами.
3) Відділу приватизації та корпоративного управління Регіонального відділення забезпечити:
3.1. Протягом одного робочого дня з дня видання цього наказу передати його копію в електронному вигляді та інформацію про прийняття рішення про приватизацію відповідного об'єкта Департаменту комунікацій Фонду державного майна України для її опублікування в офіційному вебсайті Фонду державного майна України у строк, визначений законодавством.
3.2. Протягом десяти робочих днів з дня видання цього наказу утворити аукціонну комісію для продажу будівлі спортивного залу з переходом (Літ. Б-2), загальною площею 1074,6 кв.м., за адресою: Рівненська область, м. Рівне, вул. 16 Липня, буд. 38, балансоутримувач - Державне підприємство "Управління справами Фонду державного майна України", код ЄДРПОУ - 39950170.
15.10.2025 Фонд державного майна України скерував відповідь №10-21-25843 на лист №956-02-2188 від 30.09.2025, зазначивши, що Регіональному відділенню при здійсненні своїх повноважень щодо приватизації об'єкта слід керуватись вимогами чинного законодавства, зокрема Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", водночас організація та забезпечення виконання регіональним відділенням актів законодавства, наказів та доручень Фонду здійснюється начальником Регіонального відділення.
У зв'язку з прийнятим наказом відповідача, позивач звернувся до суду з позовом, оскільки вважає, що відповідачем, всупереч чинному законодавству, прийнято рішення про приватизацію будівлі спортивного залу з переходом (Літ. Б-2), загальною площею 1074,6 кв.м., за адресою: Рівненська область, м. Рівне, вул. 16 Липня, буд. 38 шляхом продажу на аукціоні, а не шляхом викупу останнім.
Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини, суд апеляційної інстанції бере до уваги наступні положення чинного законодавства з урахуванням фактичних обставин справи.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Спірні правовідносини, що виникли між сторонами у цій справі, є правовідносинами з приводу приватизації державного майна, а тому вони регулюються Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна" (надалі - Закон), норми якого є спеціальними відносно інших норм права.
Згідно з п. 22 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" приватизація державного або комунального майна - платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до цього Закону можуть бути покупцями.
До об'єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об'єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України (ч. 1 ст. 4 Закону).
За приписами ч. 2 ст. 5 Закону визначено, що до об'єктів малої приватизації належать: 1) єдині майнові комплекси державних і комунальних підприємств, їх структурних підрозділів, у тому числі єдині майнові комплекси та їх структурні підрозділи, що передані в оренду, крім єдиних майнових комплексів державних і комунальних підприємств, що належать до об'єктів великої приватизації; 2) окреме майно. Окремим майном вважається рухоме та нерухоме майно державних або комунальних підприємств (у тому числі будівлі, споруди, нежитлові приміщення), майно, що залишилося після закінчення процедури ліквідації державних або комунальних підприємств, визнаних банкрутами; майно підприємств, що ліквідуються за рішенням органу, уповноваженого управляти державним або комунальним майном; майно державних або комунальних підприємств, що не були продані як єдині майнові комплекси; державне або комунальне майно, що не увійшло до статутного капіталу господарських товариств та перебуває на обліку господарських товариств, створених унаслідок приватизації або корпоратизації; 3) об'єкти незавершеного будівництва (будівлі, споруди, передавальні пристрої, які не введені в експлуатацію), законсервовані об'єкти; 4) об'єкти соціально-культурного призначення. До об'єктів соціально-культурного призначення належать об'єкти освіти, охорони здоров'я, культури, фізичної культури та спорту, туризму, мистецтва і преси, телебачення, радіомовлення, видавничої справи; санаторно-курортні заклади, будинки і табори відпочинку, профілакторії; інші об'єкти, призначені для задоволення соціальних та культурних потреб громадян незалежно від вартості майна; об'єкти соціально-культурного призначення, що не включені до статутного капіталу господарських товариств; 5) пакети акцій акціонерного товариства, утвореного у процесі приватизації або корпоратизації, акції (частки), що належать державі у статутному капіталі господарських товариств, інших господарських організацій і підприємств, заснованих на базі об'єднання майна різних форм власності та розташованих на території України або за її межами, крім пакетів акцій акціонерних товариств, що належать до об'єктів великої приватизації; 6) інші об'єкти, що не належать до об'єктів великої приватизації.
Відповідно до статті 7 Закону Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим становлять єдину систему державних органів приватизації. Державні органи приватизації здійснюють державну політику у сфері приватизації та діють на підставі Закону України "Про Фонд державного майна України", цього Закону, інших актів законодавства. Державні органи приватизації у межах своєї компетенції здійснюють такі основні повноваження: затверджують переліки об'єктів, що підлягають приватизації; класифікують об'єкти приватизації відповідно до цього Закону; приймають рішення про приватизацію об'єктів державної власності у випадках, установлених законодавством та інші.
Положення ч. 1 ст. 10 Закону, порядок приватизації державного і комунального майна передбачає: - формування та затвердження переліків об'єктів, що підлягають приватизації; - опублікування переліку об'єктів, що підлягають приватизації, на офіційному вебсайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; - прийняття рішення про приватизацію; - прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об'єкта комунальної власності; - опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об'єкта; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; - проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об'єкта приватизації; - перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; - затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання; - затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об'єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; - опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об'єкта приватизації; - проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; - укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об'єкта шляхом викупу; - опублікування інформації про результати приватизації; - прийняття рішення про завершення приватизації.
Статтею 13 Закону визначено, що приватизація державного або комунального майна здійснюється шляхом: 1) продажу об'єктів права державної або комунальної власності на аукціоні, у тому числі: аукціоні з умовами; аукціоні без умов; аукціоні за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій; аукціоні із зниженням стартової ціни; 2) викупу об'єктів приватизації.
Доводи, за якими суд апеляційної інстанції надавав оцінку висновкам суду першої інстанції; мотиви прийняття або відхилення аргументів учасників справи.
Розглянувши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, надавши правову кваліфікацію відносинам, що стали предметом спору, колегія суддів зазначає таке.
Щодо відсутності, на думку скаржника, у орендаря безумовного права вимоги приватизації об'єкта шляхом викупу.
Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" приватизація об'єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом 1) продажу на аукціоні або 2) шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.
Керуючись положеннями частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:
- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;
- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;
- невід'ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;
- здійснення і склад невід'ємних поліпшень, у тому числі невід'ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід'ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб'єктом оціночної діяльності;
- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;
- договір оренди є чинним на момент приватизації.
Надання згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.
Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону, орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об'єкта шляхом викупу. У разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об'єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об'єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об'єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору. У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід'ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем.
Як правильно зауважено місцевим господарським судом, системне тлумачення статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" свідчить про те, що у разі виконання орендарем усіх визначених частиною 2 цієї статті умов у нього виникає право на приватизацію орендованого майна шляхом викупу, тоді як продаж на аукціоні є альтернативним способом лише за відсутності хоча б однієї з таких умов.
У цьому випадку судом першої інстанції встановлено повне та належне виконання позивачем усіх передбачених законом умов. Зокрема, підтверджено здійснення орендарем невід'ємних поліпшень майна у значному розмірі, що перевищує встановлений законом мінімальний поріг у 25 відсотків ринкової вартості, а також їх невід'ємний характер, підтверджений належними доказами у справі. Окрім того, встановлено надання орендарю попередньої письмової згоди орендодавця на здійснення таких поліпшень, що прямо узгоджується з вимогами закону та виключає будь-які сумніви щодо правомірності їх виконання.
Також враховано, що поліпшення були здійснені у межах передбаченого законом трирічного строку, а факт їх виконання, склад та вартість підтверджені належними доказами, зокрема звітами про оцінку та іншими матеріалами справи. Додатково встановлено належне виконання позивачем умов договору оренди, відсутність заборгованості з орендної плати, використання майна за цільовим призначенням та чинність договору на момент прийняття рішення про приватизацію.
Варто також наголосити, що у спірних правовідносинах підлягає застосуванню принцип легітимних очікувань, зокрема в аспекті обґрунтованого сподівання орендаря на отримання права приватизації орендованого майна саме шляхом викупу за умови виконання всіх вимог, передбачених частиною другою статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
Як випливає з правових висновків Верховного Суду, викладених, зокрема, у постанові від 18.01.2023 у справі № 580/1300/22 та постанові від 13.02.2024 у справі № 914/2585/21 (914/799/23), принцип легітимних очікувань охоплює розумні, небезпідставні та обґрунтовані очікування особи щодо настання певного правового результату у разі вчинення нею правомірних дій відповідно до чинного законодавства. Верховний Суд наголосив, що такий принцип полягає у можливості досягнення передбачуваного правового результату шляхом дотримання встановленої правової процедури, а його реалізація унеможливлюється у випадку довільної зміни правових умов або застосування правової конструкції, яка об'єктивно виключає досягнення очікуваного результату в межах розумних та передбачуваних строків.
Правовим підґрунтям виникнення легітимних очікувань можуть бути норми права, судова практика, акти індивідуальної дії, конкретні судові рішення, що набрали законної сили, або умови договору. При цьому відсутність прямої імперативної деталізації механізму реалізації певного права не виключає можливості виникнення легітимних очікувань, якщо таке право випливає із системного аналізу законодавства та його цілей.
Обов'язковою умовою виникнення легітимних очікувань є наявність належного правового підґрунтя, тобто достатньо визначеного джерела права, яке об'єктивно формує у особи обґрунтоване сподівання на досягнення відповідного правового результату.
У цьому випадку таким правовим підґрунтям є приписи частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", які встановлюють вичерпні умови набуття орендарем права на приватизацію орендованого майна шляхом викупу. За умови доведення виконання таких умов у їх сукупності у орендаря виникають легітимні очікування щодо реалізації саме способу приватизації у формі викупу, що виключає довільне застосування альтернативного способу приватизації у вигляді аукціону.
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що у позивача виникло суб'єктивне право на приватизацію об'єкта шляхом викупу, яке не може бути нівельоване дискреційним рішенням органу приватизації щодо обрання іншого способу приватизації.
Посилання апелянта на можливість компенсації вартості поліпшень у разі продажу об'єкта на аукціоні з умовами є необґрунтованими, оскільки останнім не враховує імперативний характер норми щодо виникнення права на викуп за наявності визначених законом умов та фактично підміняє передбачений законом спеціальний спосіб приватизації альтернативною процедурою.
Щодо доводів скаржника про те, що суд першої інстанції не конкретизував, які саме обов'язки Регіональне відділення виконало неналежним чином та яку норму Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" порушено, необхідно зауважити, що останні не можуть бути підставою для скасування судового рішення, оскільки фактично зводяться до формального заперечення мотивувальної частини рішення без урахування його змістовного правового аналізу.
Судове рішення підлягає оцінці в цілому, а не шляхом виокремлення окремих його фрагментів або вимоги до суду дослівно перераховувати кожну норму права чи кожен елемент порушення, якщо з мотивувальної частини вбачається юридично обґрунтований висновок про протиправність спірного рішення суб'єкта владних повноважень.
У цьому випадку суд першої інстанції виходив із встановлених обставин справи щодо наявності у позивача передбачених частиною другою статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" умов для реалізації права на приватизацію орендованого майна шляхом викупу, а також із факту прийняття відповідачем рішення про застосування альтернативного способу приватизації у формі аукціону.
Таким чином, порушення з боку відповідача полягає не у формальному невиконанні окремого обов'язку, а у неправомірному застосуванні способу приватизації, відмінного від передбаченого законом, за наявності встановлених обставин для викупу.
Отже, твердження скаржника про відсутність конкретизації порушених норм є безпідставним, оскільки не спростовує встановленого судом факту неправомірного застосування відповідачем способу приватизації та не впливає на правильність висновків суду першої інстанції по суті спору.
З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновками місцевого господарського суду у їх сукупності, оскільки доводи апеляційної скарги не спростовують правомірності такихвисновків, позаякґрунтуються на помилковому тлумаченні норм матеріального/процесуального права та неправильній оцінці характеру спірних правовідносин, а тому не знайшли підтвердження під час апеляційного перегляду.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Підсумовуючи вищенаведене, колегія суддів зауважує, що відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Частинами 1-3 ст. 13 ГПК України передбачено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому учасники справи мають рівні процесуальні права та обов'язки, а кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно зі ст. 76-78 ГПК України належними, допустимими та достовірними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, що входять до предмета доказування, при цьому докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Як встановлено ч.4 ст.11 Господарського процесуального кодексу України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються.
За змістом усталеної практики Європейського суду з прав людини (справи "Серявін та інші проти України", "Пронін проти України") одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Проте, якщо подання сторони є вирішальним для результату проваджень, воно вимагає конкретної та прямої відповіді ("Руїс Торіха проти Іспанії").
Відхиляючи скаргу апеляційний суд у принципі має право просто підтвердити правильність підстав, на яких ґрунтувалося рішення суду нижчої інстанції (рішення у справі "Гарсія Руїс проти Іспанії").
Згідно з ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
На підставі ч. 1 ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За результатами апеляційного перегляду справи колегія суддів дійшла висновку, що місцевим господарським судом було повно, всебічно та об'єктивно з'ясовано обставини, які мають значення для справи, а також правильно застосовано норми матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим правові підстави для зміни чи скасування оскаржуваного у цій справі рішення суду першої інстанції - відсутні.
Оскільки доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків місцевого господарського суду, апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Таким чином, судова колегія виснує, що рішення Господарського суду Рівненської області від 12.03.2026 у справі № 918/1005/25 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях без задоволення
Розподіл судових витрат.
У зв'язку із відмовою в задоволенні апеляційної скарги судові витрати, пов'язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 129 ГПК України, покладаються на апелянта.
Керуючись ст.ст. 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Рівненської області від 12.03.2026 у справі № 918/1005/25 залишити без змін.
3. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачені ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
4. Справу № 918/1005/25 повернути до Господарського суду Рівненської області.
Повний текст постанови складено "25" травня 2026 р.
Головуюча суддя Романюк Ю.Г.
Суддя Миханюк М.В.
Суддя Саврій В.А.