21 травня 2026 року
м. Київ
cправа № 916/67/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мамалуй О.О. - головуючий, Баранець О.М., Кондратова І.Д.
за участю секретаря судового засідання - Федоворої О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.12.2025
у складі колегії суддів: Ярош А.І.- головуючий, Принцевська Н.М., Савицький Я.Ф.
у справі № 916/67/25
за позовом виконувача обов'язків керівника Доброславської окружної прокуратури Одеської області в інтересах держави в особі Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області
до товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс"
про стягнення 3 102 828,53 грн,
за участю представників:
від позивача: не з'явився
від відповідача: Александрова Н.М.
від прокуратури: Єреп В.В.
Короткий зміст позовних вимог
Виконувач обов'язків керівника Доброславської окружної прокуратури Одеської області в інтересах держави в особі Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області звернувся до господарського суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс", в якому просив суд стягнути з відповідача на користь позивача 3 102 828,53 грн, з яких: 2 815 994,14 грн - безпідставно збережені кошти пайової участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту; 223 589,93 грн - інфляційні нарахування; 63 244,46 грн - 3 % річних.
В обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на невнесення відповідачем коштів пайової участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту.
Короткий зміст рішення місцевого та постанови апеляційного господарських судів і мотиви їх ухвалення
Рішенням господарського суду Одеської області від 23.05.2025 у справі №916/67/25 позов задоволено. Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" на користь Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області 2 815 994,14 грн - безпідставно збережених коштів пайової участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, 223 589,93 грн - інфляційних втрат, 63 244,46 грн - 3 % річних. Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" на користь Одеської обласної прокуратури витрати зі сплати судового збору в розмірі 46 542,43 грн.
Господарський суд першої інстанції дійшов висновку, що оскільки будівництво об'єкта розпочато 08.02.2019, а до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" в частині виключення статті 40 Закону № 3038-VI договір про пайову участь не укладено, у відповідача виник обов'язок упродовж 10 днів після 01.01.2020 звернутися до Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області із заявою про визначення розміру пайової участі та після отримання відповідного розрахунку, сплатити визначену суму до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію. Відсутність укладеного договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту не усуває зобов'язання забудовника сплатити визначені суми, таке зобов'язання повинне бути виконане до прийняття новозбудованого об'єкта в експлуатацію і спір у правовідносинах щодо сплати таких сум може виникнути лише щодо їх розміру.
Задовольняючи позовні вимоги судом першої інстанції перевірено розрахунок розміру пайового внеску, а також розрахунок інфляційних втрат та 3% річних, та відхилено доводи відповідача про невідповідність нормам законодавства здійсненого Позивачем розрахунку станом на початок 2024 року (з урахуванням опосередкованої вартості будівництва).
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду 09.12.2025 рішення господарського суду Одеської області від 23.05.2025 скасовано частково, виклавши резолютивну частину рішення в наступній редакції: «Позовну заяву виконувача обов'язків керівника Доброславської окружної прокуратури Одеської області в інтересах держави в особі Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області - задовольнити частково. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" на користь Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області 1 637 324,69 грн - безпідставно збережених коштів пайової участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, 130 003,58 грн - інфляційних втрат, 36 771,01 грн - 3 % річних. У задоволенні решти позовних вимог відмовити. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" на користь Одеської обласної прокуратури витрати зі сплати судового збору в розмірі 3694,42 грн».
Апеляційний господарський суд погодився з господарським судом першої інстанції в частині того, що прокурором доведено обов'язок відповідача, як замовника будівництва здійснити оплату пайової участі щодо об'єкта будівництва до прийняття його в експлуатацію, що визначено безпосередньо пунктом 4 частини 2 розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону №132-ІХ.
При цьому відхиляючи аргументи прокурора про те, що розрахунок розміру пайової участі має здійснюватися на підставі показників опосередкованої вартості спорудження житла у відповідному регіоні, які були чинними станом на момент введення об'єкта будівництва до експлуатації, апеляційний господарський суд вказав, що розмір пайового внеску може бути розрахований на підставі нормативно-правових актів, чинних на момент виникнення у відповідача обов'язку щодо сплати пайового внеску. Суд зазначив, що обов'язок зі сплати пайового внеску у відповідача виник саме в момент початку будівництва, тобто 08.02.2019 та саме станом на цю дату слід розраховувати розмір пайового внеску. Тому дійшов висновку що розмір пайової участі, який підлягав до сплати забудовником до місцевого бюджету територіальної громади складає 1 637 324,69 грн, який слід стягнути з відповідача на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України. Здійснивши власний розрахунок 3% річних та інфляційних втрат, апеляційний суд дійшов висновку, що стягненню з відповідача на користь позивача підлягають: 130 003,58 грн - інфляційних втрат, 36 771,01 грн - 3 % річних.
Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги
Заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.12.2025 у справі № 916/67/25 в частині відмови у задоволенні позовних вимог, а рішення господарського суду Одеської області від 23.05.2025 залишити в силі.
Скарга подана на підставі пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України.
Скаржник стверджує, що рішення суду апеляційної інстанцій в частині зменшення суми, що стягується, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права (розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні»), без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.
Зокрема, зазначає, що судом не враховано позиції Верховного Суду, викладені у постановах від 15.08.2024 у справі № 914/2145/23, від 03.12.2024 у справі № 910/6226/23, від 07.09.2023 у справі № 916/2709/22, від 20.03.2025 у справі № 903/601/24, тощо (стосовно висновків про те, що у справах про стягнення безпідставно збережених коштів пайового внеску, у розрахунку враховуються показники опосередкованої вартості житла станом на час введення об'єкта будівництва в експлуатацію).
Скаржник звертає увагу, що прийняття об'єкта в експлуатацію є строком, з якого вважається, що забудовник порушує зазначені зобов'язання. Одночасно з прийняттям об'єкта в експлуатацію правовідносини між сторонами щодо забудови земельної ділянки припиняються. Оскільки замовник у добровільному порядку не виконав законодавчо визначений обов'язок та, відповідно, самостійно не перерахував кошти пайової участі до дати прийняття спірного об'єкту в експлуатацію, а тому саме з моменту введення об'єкта будівництва в експлуатацію замовник без достатньої правової підстави за рахунок органу місцевого самоврядування зберіг у себе кошти, які мав заплатити як пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту. З огляду на викладене, при розрахунку пайової участі враховуються показники опосередкованої вартості спорудження житла у відповідному регіоні, які були чинними станом на момент введення об'єкта будівництва до експлуатації, що спростовує відповідні висновки суду апеляційної інстанції.
У скарзі також вказується, що судом апеляційної інстанції правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постанові від 22.09.2021 у справі №904/2258/20, всупереч вимог ст. 236 ГПК України не враховано, помилково ототожнивши обов'язок звернення відповідача з заявою про розрахунок розміру пайової участі до органу місцевого самоврядування та обов'язок сплатити визначений законом розмір такої плати до місцевого бюджету.
У додаткових поясненнях посилається на ряд постанов, та вказує на необхідність застосування підходу, за яким розмір пайової участі визначається станом на момент введення об?єкта в експлуатацію.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
Товариство з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити у її задоволенні. Відповідач зазначає, що обов'язок зі сплати пайового внеску у відповідача виник саме в момент початку будівництва, тобто 08.02.2019 та саме станом на цю дату слід розраховувати розмір пайового внеску, чим спростовуються помилкові доводи прокурора про те, що розрахунок розміру пайової участі має здійснюватися на підставі показників опосередкованої вартості спорудження житла у відповідному регіоні, які були чинними станом на момент введення об'єкта будівництва до експлуатації (2024 рік).
У додаткових поясненнях відповідач вказує, що прокурор не навів норми законодавства, які б визначали, що в залежності звернувся забудовник чи не звернувся самостійно за розрахунком пайового внеску, залежить на яку подію (початок будівництва чи введення об?єкта в експлуатацію) здійснюється розрахунок.
Обставини справи, встановлені господарськими судами попередніх інстанцій
08.11.2006 ТОВ «Сіті-Строй Плюс» укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер: 5122783200:01:002:0735.
09.10.2015 Відповідачем було отримано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки Одеська область, Комінтернівський район, територія Крижанівської сільської ради, с. Крижанівка, земельна ділянка кадастровий №5122783200:01:002:0735.
Товариством з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" 08.02.2019, на підставі дозволу на виконання будівельних робіт №ОД112190431326, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 08.02.2019, розпочато будівництво об'єкта за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, територія Крижанівської сільської ради, с. Крижанівка, земельна ділянка № 5122783200:01:002:0735 (нове будівництво 2-х секційного багатоквартирного житлового будинку № 21 (по ГП).
Постановою Верховної Ради України "Про перейменування деяких населених пунктів Миколаївської, Одеської, Харківської областей та Комінтернівського району Одеської області" від 14.07.2016 № 1465-VIII Комінтернівський район Одеської області перейменовано на Лиманський район.
Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 № 20-р "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територіальних громад Одеської області" затверджено територію Фонтанської територіальної громади у складі: Фонтанської, Крижанівської, Новодофінівської та Олександрівської територіальних громад.
Пунктом 3 Постанови Верховної Ради України "Про утворення та ліквідацію районів" від 17.07.2020 № 807-1Х Лиманський район в Одеській області ліквідовано. Фонтанську сільську раду визначено у складі Одеського району.
Сертифікатом № ІУ122240126653, виданим Державною інспекцією архітектури та містобудування України 31.01.2024, прийнято в експлуатацію закінчений будівництвом об'єкт.
Відповідно до зазначеного сертифіката об'єкт будівництва має наступні основні показники: найменування об'єкта згідно з проектом - Нове будівництво 2-х секційного багатоквартирного житлового будинку № 21 (по ГП) за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, територія Крижанівської сільської ради, с. Крижанівка, земельна ділянка кадастровий № 5122783200:01:002:0735, дата початку будівництва - 08.02.2019, дата завершення будівництва - 28.08.2023, строк введення об'єкта в експлуатацію - 31.01.2024, загальна кількість квартир - 110, загальна площа квартир у будинку - 6903,3 м2.
Відповідним розділом сертифіката № ІУ122240126653 від 31.01.2024 встановлено, що замовник будівництва звільнений від сплати пайової участі відповідно до пункту 13 розділу І Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" № 132-ІХ від 20.09.2019.
Листом Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області № 03.1-12.01/4136 від 10.10.2024 підтверджено відсутність відповідних договірних відносин з ТОВ "Сіті-Строй Плюс".
Відомості щодо видачі відповідного сертифікату ІУ № 122210817204 від 31.01.2024 оприлюднено в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (https://e-construction.gov.ua/document_detail/doc_id=3288935338986177741/optype=100).
Позиція Верховного Суду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Господарський суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги повністю, дійшов висновку, що відсутність укладеного договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту не усуває зобов'язання забудовника сплатити визначені суми, таке зобов'язання повинне бути виконане до прийняття новозбудованого об'єкта в експлуатацію. Суд визнав обгрунтованим розрахунок розміру пайового внеску, здійснений позивачем станом на початок 2024 року (з урахуванням опосередкованої вартості будівництва).
Скасовуючи вказане судове рішення та приймаючи нове рішення про часткове задоволення позову, апеляційний господарський суд не погодився з тим, що розрахунок розміру пайової участі має здійснюватися на підставі показників опосередкованої вартості спорудження житла у відповідному регіоні, які були чинними станом на момент введення об'єкта будівництва до експлуатації, та вказав, що обов'язок зі сплати пайового внеску у відповідача виник саме в момент початку будівництва, тобто 08.02.2019 та саме станом на цю дату слід розраховувати розмір пайового внеску.
Скаржник у касаційні скарзі, обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження постанови, зазначає, що апеляційний господарський суд не враховав позиції Верховного Суду, викладені у постановах від 15.08.2024 у справі № 914/2145/23, від 03.12.2024 у справі № 910/6226/23, від 07.09.2023 у справі № 916/2709/22, від 20.03.2025 у справі № 903/601/24, тощо (стосовно висновків про те, що у справах про стягнення безпідставно збережених коштів пайового внеску, у розрахунку враховуються показники опосередкованої вартості житла станом на час введення об'єкта будівництва в експлуатацію).
Проаналізувавши доводи касаційної скарги, колегія суддів Верховного Суду зазначає, що Верховним Судом сформовано сталу практику щодо застосування положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" (далі- Закон №132-IX.)
До 01 січня 2020 року відносини щодо участі замовника будівництва у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту регулювалися приписами статті 40 Закону України від 17 лютого 2011 року №3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності" (далі - Закон № 3038-VI).
Зокрема, у частинах першій - третій статті 40 Закону № 3038-VI (в редакції, на момент виникнення правовідносин) було зазначено, що порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону. Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті. Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.
Відповідно до частин п'ятої - шостої статті 40 Закону № 3038-VI величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. При цьому не враховуються витрати на придбання та виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій. У разі якщо загальна кошторисна вартість будівництва об'єкта не визначена згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами, вона визначається на основі встановлених органом місцевого самоврядування нормативів для одиниці створеної потужності.
Встановлений органом місцевого самоврядування для замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не може перевищувати граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати: 1) 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта - для нежитлових будівель та споруд; 2) 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта - для житлових будинків.
У частинах восьмій, дев'ятій статті 40 Закону № 3038-VI зазначено, що розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається протягом десяти робочих днів з дня реєстрації органом місцевого самоврядування звернення замовника про укладення договору про пайову участь та доданих до нього документів, що підтверджують вартість будівництва об'єкта, з техніко-економічними показниками. У разі зміни замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується на суму коштів, сплачених попереднім замовником відповідно до укладеного ним договору про пайову участь.
Договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладається не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію. Істотними умовами договору є: 1) розмір пайової участі; 2) строк (графік) сплати пайової участі; 3) відповідальність сторін. Невід'ємною частиною договору є розрахунок величини пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Кошти пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту сплачуються в повному обсязі до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію єдиним платежем або частинами за графіком, що визначається договором.
Інформація щодо договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту та його виконання зазначається у декларації про готовність об'єкта до експлуатації або в акті готовності об'єкта до експлуатації (частина одинадцята статті 40 Закону № 3038-VI).
Разом з тим, 01.01.2020 набули чинності норми Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" № 132-ІХ, якими з 01.01.2020 було виключено статтю 40 Закону України № 3038-VI, яка регулювала пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту.
Згідно з пунктом 2 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України №132-ІХ договори про сплату пайової участі, укладені до 01 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.
Установлено, що протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці у населеному пункті перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (далі - пайова участь) у такому розмірі та порядку: 1) розмір пайової участі становить (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом): для нежитлових будівель та споруд - 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта; для житлових будинків - 2 відсотки вартості будівництва об'єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування; 2) пайова участь не сплачується у разі будівництва: об'єктів будь-якого призначення на замовлення державних органів або органів місцевого самоврядування за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів; будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення; будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла; індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів, господарських споруд, розташованих на відповідних земельних ділянках; об'єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів; об'єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об'єктів соціальної інфраструктури; об'єктів, що споруджуються замість тих, що пошкоджені або зруйновані внаслідок надзвичайних ситуацій техногенного або природного характеру; об'єктів, передбачених Державною цільовою програмою підготовки та проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу, за рахунок коштів інвесторів; об'єктів інженерної, транспортної інфраструктури, об'єктів енергетики, зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу); об'єктів у межах індустріальних парків на замовлення ініціаторів створення індустріальних парків, керуючих компаній індустріальних парків, учасників індустріальних парків; об'єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до будівель сільськогосподарського призначення, лісництва та рибного господарства; об'єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до будівель промислових; об'єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до силосів для зерна та складських майданчиків (для зберігання сільськогосподарської продукції); 3) замовник будівництва зобов'язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об'єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об'єкта. Орган місцевого самоврядування протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об'єкта будівництва; 4) пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об'єкта будівництва в експлуатацію; 5) кошти, отримані як пайова участь, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту; 6) інформація щодо сплати пайової участі зазначається у декларації про готовність об'єкта до експлуатації або в акті готовності об'єкта до експлуатації.
Верховний Суд зазначає, що передбачений розділом ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" порядок пайової участі замовника будівництва було впроваджено законодавцем для:
1) об'єктів будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 01.01.2020 не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між замовниками та органами місцевого самоврядування до 01.01.2020 не були укладені;
2) об'єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році.
Таким чином, у наведених двох випадках, ураховуючи вимоги підпунктів 3, 4 абзацу 2 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", замовник будівництва зобов'язаний протягом десяти робочих днів після початку будівництва об'єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, а також сплатити пайову участь грошовими коштами до прийняття цього об'єкта в експлуатацію.
Системний аналіз зазначених норм та обставин дає підстави для висновку, що обов'язок замовника будівництва щодо звернення у 2020 році до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва виникає:
- для об'єктів, будівництво яких розпочато у попередні роки, якщо станом на 01 січня 2020 року вони не введені в експлуатацію і договори про сплату пайової участі не були укладені, протягом 10 робочих днів після 01 січня 2020 року;
- для об'єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році, протягом 10 робочих днів після початку такого будівництва.
На вказані висновки посилався Верховний Суд також і в тих постановах, які наводить скаржник у своїй касаційній скарзі як приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції прикінцевих та перехідних положень Закону № 132-ІХ: від 15 серпня 2024 року у справі № 914/2145/23, від 03 грудня 2024 року у справі № 910/6226/23, від 07 вересня 2023 року у справі №916/2709/22, від 20 березня 2025 року у справі № 903/601/24.
Також у постанові від 20 липня 2022 року у справі №910/9548/21 Верховний Суд зауважив, що для об'єктів, будівництво яких розпочато раніше (однак які станом на 01 січня 2020 року не були введені в експлуатацію і якщо договори про сплату пайової участі до 01 січня 2020 року не були укладені) або будівництво яких розпочате у 2020 році, абзацом другим пункту 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX визначено обов'язок (за винятком передбачених підпунктом 2 цього абзацу випадків) щодо перерахування замовником об'єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету пайової участі (коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту) до прийняття такого об'єкта в експлуатацію. Такі висновки Верховного Суду відповідають загальним принципам рівності та справедливості, є націленими на те, щоб замовник будівництва, який розпочав його до 01 січня 2020 року та добросовісно виконав встановлений законом (статтею 40 Закону № 3038-VI) обов'язок щодо пайової участі, був у однакових ринкових умовах із забудовником, який аналогічно розпочав будівництво у попередні роки до 01 січня 2020 року, але до цієї дати такого обов'язку не виконав, можливо навіть свідомо затягуючи процес здачі об'єкта будівництва в експлуатацію до 01 січня 2020 року з метою уникнення сплати пайової участі.
Як вбачається з постанови від 20 березня 2025 року у справі № 903/601/24, на яку посилається скаржник, Верховний Суд залишив без змін постанову апеляційного господарського суду, якою задоволено позовні вимоги прокурора та здійснено розрахунок пайової участі з урахуванням показників опосередкованої вартості спорудження житла, затверджених наказом Міністерства розвитку громад та територій України, що діяв станом на дату прийняття об'єкта в експлуатацію.
У постанові Верховного Суду від 03 грудня 2024 року у справі №910/6226/23, на яку також посилається скаржник, зазначено, що станом на момент виникнення між сторонами спірних відносин за приписами підпункту 4 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №132-ІХ було чітко визначено, що пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об'єкта будівництва в експлуатацію. Відтак, пайовий внесок замовника у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту має розраховуватися саме на підставі нормативно-правових актів, чинних на момент виникнення у замовника будівництва обов'язку щодо сплати пайового внеску, а не на той момент, коли орган місцевого самоврядування дізнався про його несплату замовником, оскільки одночасно з прийняттям об'єкта в експлуатацію у відповідності із частиною другою статті 331 ЦК України забудовник стає власником забудованого об'єкта, а відтак і правовідносини забудови земельної ділянки припиняються.
Крім того Верховний Суд враховує актуальну практику, зокрема висновок, викладені в постанові Верховного Суду від 07.05.2026 у справі №916/1281/25, за яким відповідач протягом 10 робочих днів після 01 січня 2020 року мав звернутись до позивача із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва. Отримавши таку заяву позивач протягом 15 робочих днів повинен був надати відповідачу розрахунок пайової участі щодо об'єкта будівництва, складений відповідно до вартості будівництва об'єкта, розрахованої виходячи з основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади на час здійснення такого розрахунку. Оскільки відповідач, в порушення норм пункту 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX, не звернувся до позивача з відповідною заявою, останній (або прокурор, діючи в інтересах держави в особі позивача) мав право самостійно визначити розмір пайової участі відповідно до вартості будівництва об'єкта, розрахованої виходячи з основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, які діяли на час самостійного проведення такого розрахунку, але не пізніше введення об'єкту будівництва в експлуатацію.
Судами першої та апеляційної інстанцій у справі, що переглядається встановлено, що товариством з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" 08.02.2019, на підставі дозволу на виконання будівельних робіт №ОД112190431326, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 08.02.2019, розпочато будівництво об'єкта за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, територія Крижанівської сільської ради, с. Крижанівка, земельна ділянка № 5122783200:01:002:0735 (нове будівництво 2-х секційного багатоквартирного житлового будинку № 21 (по ГП).
Сертифікатом № ІУ122240126653, виданим Державною інспекцією архітектури та містобудування України 31.01.2024, прийнято в експлуатацію закінчений будівництвом об'єкт.
Місцевий господарський суд, перевіряючи розрахунок пайової участі вірно застосував норми наказу Міністерства від 28 січня 2024 року №72, який був чинним на час введення об'єкту будівництва відповідача в експлуатацію.
Натомість апеляційний господарський суд дійшов помилкового висновку, що обов'язок зі сплати пайового внеску у відповідача виник саме в момент початку будівництва, тобто 08.02.2019 та саме станом на цю дату слід розраховувати розмір пайового внеску, та помилково застосував до спірних правовідносин нормативно-правові акти, які були чинними на час початку будівництва, та розрахував розмір пайового внеску на підставі Положення та рішення Крижанівської сільської ради № 602 від 22 грудня 2017 року. Такий підхід є неправильним, оскільки відповідач як забудовник під час здійснення будівництва добровільно не виконав свого обов'язку зі звернення до органу місцевого самоврядування для визначення розміру пайової участі, тому орган місцевого самоврядування (прокурор), звертаючись до суду після закінчення будівництва з позовом про стягнення безпідставно збережених коштів пайової участі, мав право розраховувати їх розмір на підставі нормативно-правових актів, чинних на час введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд в постанові від 07.05.2026 у справі №916/1281/25, в якій розглядався позов керівника Доброславської окружної прокуратури Одеської області в інтересах держави в особі Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області до товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" про стягнення безпідставно збережених коштів пайової участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту. Тобто спір у даній справі виник між тими ж сторонами з тих же підстав.
З урахуванням наведених правових позицій Верховного Суду колегія суддів вважає обґрунтованими доводи касаційної скарги прокурора про те, що застосований судом апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові підхід до визначення розміру пайового внеску, який мав сплатити відповідач, на підставі нормативно-правових актів, чинних на момент початку будівництва об'єкта, не відповідає правовому підходу Верховного Суду, наведеному у названих прокурором постановах, про визначення розміру безпідставно збережених коштів пайової участі на час введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
Тоді як місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про правильність здійсненого позивачем розрахунку на підставі нормативно-правових актів, чинних на час введення об'єкта будівництва в експлуатацію, у зв'язку з чим постанова апеляційного господарського суду підлягає скасуванню, а рішення місцевого господарського суду - залишенню в силі.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Згідно з п. 4 ч. 1 ст. 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.
Відповідно до ст. 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
За таких обставин, перевіривши застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та в межах наведених у касаційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку про наявність підстав для скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишення в силі рішення місцевого господарського суду. Відповідно касаційна скарга підлягає задоволенню.
У зв'язку із задоволенням касаційної скарги відповідно до вимог ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд
Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити.
Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.12.2025 у справі № 916/67/25 скасувати.
Рішення господарського суду Одеської області від 23.05.2025 у справі №916/67/25 залишити в силі.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" (65012, м. Одеса, бульв. Французький, 20а, код ЄДРПОУ 33890626) на користь Одеської обласної прокуратури (65026, м. Одеса, вул. Пушкінська, 3, код ЄДРПОУ 03528552) 38 961,88 грн витрат зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.
Доручити господарському суду Одеської області видати відповідний наказ.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя О. О. Мамалуй
Судді О. М. Баранець
І. Д. Кондратова