вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"20" травня 2026 р. Справа№ 910/12684/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Євсікова О.О.
суддів: Алданової С.О.
Корсака В.А.
за участю:
секретаря судового засідання: Лукінчук І.А.,
представників сторін:
від позивача: Мневець О.М. (в залі суду),
від Компанії: Панкова О.А. (в залі суду),
від Управління: не з'явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
апеляційну скаргу Приватного підприємства «Граніт-92»
на рішення Господарського суду міста Києва від 05.02.2026 (повний текст складено 20.02.2026)
у справі № 910/12684/25 (суддя Щербаков С.О.)
за позовом Приватного підприємства «Граніт-92»
до 1) Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва",
2) Управління житлово-комунального господарства та будівництва Солом'янської районної в місті Києві державної адміністрації
про визнання протиправними дій та зобов'язання вчинити дії,
Короткий зміст і підстави вимог, що розглядаються.
У жовтні 2025 року Приватне підприємство «Граніт-92» (далі - Підприємство) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою, у якій просить:
- визнати протиправними дії Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» (далі - Компанія) щодо нарахування Підприємству коштів за послуги з управління багатоквартирним будинком №29 по бульв. Вацлава Гавела в м. Києві;
- зобов'язати Компанію та Управління житлово-комунального господарства та будівництва Солом'янської районної в місті Києві адміністрації (далі - Управління) внести зміни до додатку №1 договору №25 про надання послуг з управління багатоквартирними будинком від 14.02.2025 шляхом виключення зі списку співвласників і площі квартир та приміщень, що перебувають у їх власності за адресою: бульв. Гавела Вацлава, №29, пункту 67 - «Приміщення, група приміщень № 68, № 66 площею 579,0 кв. м» з припиненням нарахувань Підприємству оплати послуги з управління багатоквартирним будинком №29 по бульвару Вацлава Гавела в м. Києві.
На обґрунтування заявлених вимог Підприємство зазначає, що отримало від Компанії рахунок на оплату послуг з управління багатоквартирним будинком, що знаходиться за адресою: м. Київ, бульв. Гавела Вацлава, №29. За доводами Підприємства, Компанія не надає, а Підприємство не отримує від Компанії жодних послуг, оскільки приміщення №66 та №68 за адресою: м. Київ, бульв. Гавела Вацлава, №29, є окремими об'єктами нерухомого майна, які не входять до складу спільного майна багатоквартирного будинку №29 по бульв. Вацлава Гавела в м. Києві та належать на праві власності позивачу. Дії Компанія з нарахування йому коштів за послуги з управління багатоквартирним будинком №29 по бульв. Вацлава Гавела в м. Києві Підприємство вважає протиправними.
Позиції учасників справи.
У відзиві Компанія проти заявлених до неї вимог заперечила та зазначила, що до 01.03.2025 надавала Підприємству послуги на підставі договору №66/904 від 05.05.2015, а з 01.03.2025 - на підставі договору №25 від 14.02.2025.
За договором №66/904 Компанія надавала Підприємству послуги на площу 579 кв. м, що включає нежиле приміщення №66 та групу приміщень №68, і Підприємство здійснювало оплату послуг у період 05.05.2015-01.03.2025 належним чином.
Компанія також зазначила, що вхідна група до приміщення 66,9 кв. м 1-го поверху та підвалу 258,2 кв. м розташована на 1-му поверсі будинку на бульв. В. Гавела, 29, та не має окремого незалежного від загального будинку проходу; внутрішньобудинкова система водопостачання, водовідведення, зливової каналізації нежитлових приміщень, які знаходяться у власності Підприємства, пов'язана з усім будинком на бульв. В. Гавела, 29. Компанія вважає, що не припиняла надавати послуги Підприємству в період з 01.05.2015 по теперішній час як співвласнику нежитлових приміщень площею 579 кв. м.
У відповіді на відзив Підприємство зазначило, що не відмовлялося від укладання договору з керуючою компанією, а надало пропозицію привести договір у відповідність до фактичних обставин, а саме укласти окремий договір на отримання послуг керуючої компанії відносно належних йому на праві власності самостійних об'єктів нерухомого майна, без прив'язки до спільного майна співвласників багатоквартирного будинку.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.02.2026 у задоволенні позову відмовлено.
Суд встановив, що Підприємство скористалося своїм правом і виділило свою частку у праві спільної часткової власності як окремий об'єкт нерухомого майна, якими є всі квартири та нежитлові приміщення багатоквартирного будинку №29 на бульв. Вацлава Гавела. Але виділення майна зі спільної часткової власності в окремий об'єкт нерухомості не позбавило Підприємство права спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинку - таке як стіни, внутрішньобудинкові мережі, інші конструктивні елементи будинку тощо. Тобто позивач не має спільної часткової власності в будинку, а є співвласником на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Суд зазначив, що нежитлові приміщення № 66 та № 68 загальною площею 579, 00 кв. м, розташовані в житловому будинку на бульв. Вацлава Гавела, 29, в місті Києві, не є окремо розташованими спорудами, не мають окремого проходу, незалежного від загального будинку, доказів зворотного позивач не надав. Отже, позивач є співвласником вищезазначеного будинку на рівні з іншими співвласниками та зобов'язаний сплачувати за надані відповідачем послуги, а тому у суду відсутні підстави для визнання протиправними дій Компанії з нарахування Підприємству коштів за послуги з управління багатоквартирним будинком, як і відсутні підстави для зобов'язання відповідачів внести зміни до додатку №1 договору №25 від 14.02.2025 про надання послуг з управління багатоквартирними будинком шляхом виключення зі списку співвласників і площі квартир та приміщень, що перебувають у їх власності за адресою: бульвар Гавела Вацлава, № 29, пункту 67 «Приміщення, група приміщень № 68, № 66 площею 579,0 кв. м» з припиненням нарахувань Підприємству оплати за послуги з управління багатоквартирним будинком.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
Не погодившись з рішенням Господарського суду міста Києва від 05.02.2026, Підприємство звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове про задоволення позову Підприємства.
Скаржник вважає, що оскаржуване рішення ухвалене за нез'ясування обставин, що мають значення для справи; за недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; за невідповідності викладених у рішенні суду першої інстанції висновків встановленим обставинам справи; з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
Апелянт зазначає, що група приміщень №68 загальною площею 66,90 кв. м літера «А1», що розташована в м. Київ, бульв. Вацлава Гавела, 29, є прибудовою до нежитлового приміщення № 66 загальною площею 512,10 кв. м за цією ж адресою, що також встановлено рішенням Господарського суду м. Києва від 17.03.2009 у справі №30/137. Отже, приміщення №№ 68, 66 є єдиним цілим об'єктом нерухомості, який за судовими рішеннями, що набрали законної сили, не є складовою частиною спільного майна житлового будинку. Ці обставини, за доводами Підприємства, суд першої інстанції не врахував під час ухвалення рішення, що є порушенням норм процесуального права та є підставою його скасування судом апеляційної інстанції.
Підприємство вважає, що порушення його прав внаслідок внесення до списку співвласників і площі квартир та приміщень, що перебувають у їх власності, пункту 67 - «Приміщення, група приміщень № 68, № 66 площею 579,0 кв. м» полягає у тому, що має зобов'язальні наслідки щодо сплати нарахувань за послуги з управління багатоквартирним будинком, які Підприємство вважає незаконними, оскільки вони покладають на позивача фінансовий тягар.
Позиції учасників справи.
Компанія надала відзив на апеляційну скаргу, в якому проти доводів та вимог Підприємства заперечує, наводить власні доводи на їх спростування, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін як законне та обґрунтоване.
Компанія зазначила, що вхідна група до приміщення 66,9 кв. м 1-го поверху та підвалу 258,2 кв. м розташована на 1-му поверсі будинку та не має окремого проходу, незалежного від загального будинку; внутрішньобудинкова система водопостачання, водовідведення, зливової каналізації нежитлових приміщень, які знаходяться у власності Підприємства, пов'язана з усім будинком на бульв. В. Гавела, 29. Крім того, за договором №66/904 від 05.05.2015 про надання послуг з утримання будинку та прибудинкової території, що діяв до укладення договору №25 про надання послуг з управління, тобто до 01.03.2025, Компанія надавала Підприємству відповідні послуги на площу 579 кв. м, що включає нежиле приміщення №66 та групу приміщень №68, які Підприємство оплачувало належним чином. Крім того, в рамках виконання договору №66/904 позивач звертався до Компанії із заявами від 24.10.2018 та 24.03.2021 про надання письмової згоди на використання внутрішніх систем водопостачання та водовідведення у житловому будинку 29 на бульв. В. Гавела та отримав відповідні погодження на використання внутрішньобудинкових мереж холодного водопостачання та каналізації житлового будинку для потреб водопостачання та скидання стічних вод нежитлового приміщення Підприємства.
Компанія вважає, що не припиняла надавати послуги Підприємству як співвласнику в період з 01.05.2015 по теперішній час.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.
Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.02.2026 сформовано колегію у складі: головуючий суддя Євсіков О.О., судді Корсак В.А., Алданова С.О.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.03.2026 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/12684/25 та відкладено вирішення питань, пов'язаних з рухом апеляційної скарги, які визначені главою 1 розділу IV ГПК України, за апеляційною скаргою Підприємства на рішення Господарського суду міста Києва від 05.02.2026 до надходження матеріалів справи №910/12684/25.
26.03.2026 матеріали оскарження у справі №910/12684/25 надійшли до Північного апеляційного господарського суду.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Підприємства на рішення Господарського суду міста Києва від 05.02.2026 у справі №910/12684/25. Розгляд справи призначено на 13.05.2026.
Судове засідання, призначене на 13.05.2026, не відбулось у зв'язку з оголошенням повітряної тривоги по місту Києву з 11:52 до 12:08.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.05.2026 призначено судове засідання на 20.05.2026.
Межі розгляду справи судом апеляційної інстанції.
Статтею 269 ГПК України встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції.
Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1).
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2).
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього (ч. 3).
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).
У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (ч. 5).
Згідно з ч. 1 ст. 271 ГПК України апеляційні скарги на ухвали суду першої інстанції розглядаються в порядку, передбаченому для розгляду апеляційних скарг на рішення суду першої інстанції з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, перевірені та додатково встановлені апеляційним господарським судом.
Підприємство (правонаступник Малого приватного підприємства «Граніт» (далі - МПП «Граніт»)) є власником нежитлового приміщення № 66 (в літері А) заг. площею 512,1 кв. м, розташованого за адресою: м. Київ, бульв. Івана Лепсе, буд. 29 (реєстраційне посвідчення №036166 від 25.10.2007, видане на підставі рішення Господарського суду міста Києва №47/244 від 26.09.2007).
Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.09.2007 у справі №47/244 за позовом МПП «Граніт» до Солом?янської районної в місті Києві ради про визнання права власності в спільному майні позов задоволено повністю; визнано за МПП «Граніт» право власності на нежиле приміщення № 66 заг. площею 512,1 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Київ, бульвар Івана Лепсе, 29 (в літері «А»), як окремий об'єкт нерухомого майна; припинено право спільної часткової власності МПП «Граніт» на частку в розмірі 12/100 частин будинку, який знаходиться за адресою: м. Київ-124, бульв. Івана Лепсе, 29 (в літері «А»).
Крім того, Підприємство є власником групи приміщень № 68 (в літері A1) загальною площею 66,90 кв. м, розташованих за адресою: м. Київ, бульв. Івана Лепсе, буд. 29 (реєстраційне посвідчення №029530 від 06.05.2009, видане на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 17.03.2009 у справі №30/137).
Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.03.2009 у справі №30/137 за позовом МПП «Граніт» до ТОВ «УТП» та КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» про визнання права власності та зобов'язання зареєструвати право позов МПП «Граніт» задоволено повністю; визнано за МПП «Граніт» право власності на групу приміщень №68 загальною площею 66,90 кв. м літера «А1», що розташована за адресою м. Київ, бульв. Лепсе Івана, 29 ; зобов'язано КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» зареєструвати право власності МПП «Граніт» на групу приміщень №68 заг. площею 66,90 кв. м літера «А1», що розташована за адресою м. Київ, бульв. Лепсе Івана, 29.
Підприємство є власником об'єктів нерухомого майна - нежитлового приміщення №66 заг. площею 512,1 кв. м (в літері «А») та групи приміщень №68 заг. площею 66,90 кв. м літера «А1», що знаходяться за адресою: м. Київ, бульв. Вацлава Гавела, 29.
05.05.2015 Підприємство уклало з Компанією договір №66/904 про надання послуг з утримання будинку та прибудинкової території, за умовами п. 1.1 якого Підприємство забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будинку пропорційно до займаної площі приміщення, яка становить 579,0 кв. м та знаходиться за адресою: м. Київ, бульв. Ів. Лепсе, 29, а також утримання прибудинкової території, а Компанія бере участь у витратах Підприємства на виконання вказаних робіт, якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих Компанією за цим договором.
Цей договір укладено сторонами на підставі Законів України «Про житлово-комунальні послуги», «Про відповідальність суб'єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкової території», Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 №76 (п. 1.2 договору №66/904).
Відповідно до п. 2.2 Підприємство користується послугами: утримання будинків і споруд та прибудинкових територій; транспортування теплової енергії від джерел теплопостачання до споживача (відшкодування внутрішньобудинкових мереж).
10.11.2016 Київська міська рада рішенням №315/1319 «Про перейменування бульвару, вулиць, найменування площі та присвоєння імен скверам в місті Києві» бульвар Івана Лепсе перейменовала на бульвар Вацлава Гавела.
В рамках виконання договору №66/904 Підприємство зверталося до Компанії із заявами від 24.10.2018 та від 24.03.2021 про надання письмової згоди на використання внутрішніх систем водопостачання та водовідведення у житловому будинку 29 на бульв. В. Гавела та 26.10.2018 і 01.04.2021 відповідно отримало погодження від Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» на використання внутрішньобудинкових мереж холодного водопостачання та каналізації житлового будинку для потреб водопостачання та скидання стічних вод нежитлового приміщення ПП «Граніт-92».
Відповідно до Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.06.2016 №150, Компанію було визначено переможцем конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку та укладено договір №25 від 14.02.2025 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком № 29 на бульв. Гавела Вацлава з 01.03.2025.
Відповідно до п. 2.2.2 статуту Компанії, затвердженого розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 06.01.2015 №5 (у редакції розпорядження Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 31.01.2020 №157), предметом діяльності підприємства є:
- надання житлової послуги (управління багатоквартирним будинком): утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема, прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівля електричної енергії для - забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
- укладання від імені співвласників багатоквартирного будинку договорів про надання комунальних послуг з відповідними виконавцями таких послуг та забезпечення виконання умов договорів і контроль за якістю цих послуг.
14.02.2025 Компанія (управитель) та співвласники багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, бульв. Гавела Вацлава, 29, (далі - співвласники) уклали договір №25 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, відповідно до якого управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком (далі - послуги з управління), а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.
Згідно з п. 2 договору список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності, станом на дату укладення договору зазначаються у додатку 1 до договору, що є невід'ємною частиною. Загальні відомості про будинок зазначаються у додатку №2 до договору і є невід'ємною його частиною.
Додатком №1 до договору №25 від 14.02.2025 є список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають за адресою: м. Київ, бульв. Гавела Вацлава, 29, в якому під номером 67 вказано приміщення Підприємства №68 та №66.
Підприємство повідомило, що у березні 2025 року отримало від Компанії рахунок №25/1/66/904-32025-Г від 10.03.2025 на суму 6 183,72 грн за: «Надання послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою: м. Київ, бульвар Вацлава Гавела, 29».
Підприємство звернулося до Компанії з листом №2503/1 від 25.03.2025, у якому повідомило, що належне йому нежитлове приміщення не має ніякого відношення до багатоквартирного будинку та жодних послуг, крім прибирання прибудинкової території, Компанія йому не надає. Вивіз твердих побутових відходів здійснюється КП «Київкомунсервіс» згідно з договором №ВП-18145-Сл від 26.06.2019 у кількості 8 куб. м на місяць. Підприємство просило Компанію перерахувати суму послуги, що надається, а також вказувати у рахунках найменування послуги «Прибирання прибудинкової території», надати калькуляцію послуги, яка називається «Надання послуги з управління багатоквартирним будинком», надати договір №25/1/66/904 від 14.02.2025, на підставі якого проведено нарахування за послуги Керуючою компанією, та внести до нього зміни.
Листом №108/38-1700 від 07.04.2025 Компанія у відповідь на лист Підприємства повідомила, що надає послугу з управління багатоквартирним будинком на підставі договору №25 від 14.02.2025, а всі співвласники будинку зобов'язані оплачувати послуги з управління згідно діючого законодавства. До відповіді Компанія долучила копію договору №25 від 14.02.2025 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, укладеного між Компанією як управителем та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, бульв. Вацлава Гавела, 29, як співвласниками, в особі начальника Управління. До договору №25 від 14.02.2025 додано додаток №1 Список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності за адресою: бульв. Вацлава Гавела, №29.
У п. 67 додатку №1 зазначено відомості про приміщення №66, групи приміщень №68 загальною площею 579,0 кв. м, тобто про приміщення, що перебувають у власності позивача на підставі рішень Господарського суду міста Києва.
Підприємство направило Компанії лист №1204/1 від 12.04.2024, у якому зазначило, що вважає, що Компанія не надала відповіді на жодне з поставлених у листі №2503/1 від 25.032.025 питань. Підприємство повторно повідомило, що є власником нежилого приміщення, право власності на яке визнане судовим рішенням як на окремий об'єкт нерухомості і припинено права власності на будинок, який знаходиться за адресою: м. Київ, бульв. Вацлава Гавела, 29. Підприємство вважає, що належні йому нежилі приміщення не мають жодного відношення до багатоквартирного будинку №29 по бульв. Вацлава Гавела у м. Києві.
Підприємство повідомило Компанії, що вивіз твердих побутових відходів здійснюється КП «Київкомунсервіс» згідно з договором №ВП-18145-Сл від 26.06.2019 у кількості 8 куб. м на місяць. Забезпечення належного утримання, належний санітарний, протипожежний і технічний стан, забезпечення технічного обслуговування, проведення поточного ремонту Підприємство здійснює самостійно. Прибирання прибудинкової території, яка відноситься до фасадної частини приміщення, Підприємство теж здійснює самостійно. Жодних інших послуг, крім прибирання прибудинкової території з тильної і бокової частин приміщення, Компанія не надає. Наданий Компанією договір №25 Підприємство вважає таким, що не має до нього (Підприємства) відношення, оскільки Підприємство не є співвласником багатоквартирного будинку.
Підприємство пропонувало Компанії укласти окремий договір прибирання прибудинкової території з тильної і бокової частин належного Підприємству приміщення.
Листом від 28.04.2025 № 108/38-2172 Підприємство у відповідь на вказаний вище лист Компанії з посиланням на норми діючого законодавства зазначило про обов'язки співвласників багатоквартирного будинку виконувати умови договору №25 від 14.02.2024, а у разі незгоди - звернутись до суду.
Компанія у претензії №108/38-4578 від 18.09.2025 пропонувала Підприємству добровільно оплатити заборгованість у сумі 23 748, 27 грн на підставі договору №25 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Після подання Підприємством позову у цій справі 22.10.2025 Компанія звернулася до КП Київської міської ради Київського міського бюро технічної інвентаризації листом №108/38-5132 щодо надання інформації стосовно нежитлового приміщення №66 (літера А) загальною площею 512 кв. м у будинку № 29 на бульварі Вацлава Гавела у м. Києві, а саме інформації про те, чи є нежитлове приміщень №66 частиною житлового будинку на бульварі Вацлава Гавела, 29, а якщо вказане приміщення відокремлене від житлового будинку, повідомити яка його поштова адреса.
Листом №062/14-10711 від 29.10.2025 КП Київської міської ради Київське міське бюро технічної інвентаризації на лист Компанії повідомило, що за матеріалами інвентаризаційної справи за адресою: бульв. Гавела Вацлава, 29, група нежитлових приміщення №66 розташована на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку, а технічна інвентаризація була проведена в 2021 році та в подальшому КМ БТІ не проводилась.
Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.
Згідно з ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 16 ЦК України).
Відповідно до ч. 1, 4 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
За визначенням ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Частиною 4 статті 319 Цивільного кодексу України встановлено, що власність зобов'язує.
Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 322 ЦК України).
Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначає Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Відповідно до приписів ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон) власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у т. ч. допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (п. 6 ч. 1 ст. Закону).
Згідно з ч. 1 ст. 5 ст. Закону спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ч. 1 ст. 10 Закону).
Відповідно до ч. 2 ст. 7 Закону кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку) (ч. 1 ст. 9 Закону).
Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону витрати на управління багатоквартирним будинком включають: витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку; витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку; витрати, пов'язані з виконанням зобов'язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності; витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення; інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.
Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат (ч. 2 ст. 12 Закону).
Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах.
Договори про надання житлово-комунальних послуг укладаються відповідно до типових або примірних договорів, затверджених Кабінетом Міністрів України або іншими уповноваженими законом державними органами відповідно до закону. Договори про надання комунальних послуг можуть затверджуватися окремо для різних моделей організації договірних відносин (індивідуальний договір, індивідуальний договір з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем, колективний договір) та для різних категорій споживачів (індивідуальний споживач (співвласник багатоквартирного будинку, власник будівлі, у тому числі власник індивідуального садибного житлового будинку), колективний споживач) (ч. 2 ст. 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).
Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» договір про надання комунальної послуги укладається між виконавцем відповідної послуги та споживачем або особою, яка відповідно до договору або закону укладає такий договір в інтересах споживача, або з управителем багатоквартирного будинку з метою постачання електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку.
У разі якщо співвласники багатоквартирного будинку не прийняли рішення про вибір моделі договірних відносин та не уклали з виконавцем комунальної послуги відповідний договір (крім послуг з постачання та розподілу природного газу і послуг з постачання та розподілу електричної енергії), з ними укладається індивідуальний договір про надання комунальної послуги, що є публічним договором приєднання (ч. 5 ст. 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).
Згідно зі ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» якщо управитель визначений органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах, ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.
Істотними умовами договору про надання житлово-комунальної послуги є: перелік послуг; вимоги до якості послуг; права і обов'язки сторін; відповідальність сторін за порушення договору; ціна послуги; порядок оплати послуги; порядок і умови внесення змін до договору, в тому числі щодо ціни послуги; строк дії договору, порядок і умови продовження його дії та розірвання (ч. 3 ст. 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).
Суд встановив, що Підприємство є власником нежитлових приміщень №66 (в літері А) загальною площею 512,1 кв. м та №68 (в літері A1) загальною площею 66,90 кв. м, розташованих за адресою: м. Київ, бульв. Вацлава Гавела в м. Києві, буд. 29 (реєстраційне посвідчення №036166 від 25.10.2007, видане на підставі рішення Господарського суду міста Києва №47/244 від 26.09.2007 та реєстраційне посвідчення №029530 від 06.05.2009, видане на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 17.03.2009 у справі №30/137 відповідно).
Підприємство вказує на те, що ці приміщення є окремими об'єктами нерухомого майна, які не входять до складу спільного майна багатоквартирного будинку №29 по бульв. Вацлава Гавела в м. Києві, а Компанія не надає Підприємству жодних послуг.
Суд встановив, що нежитлові приміщення №66 та №68 за адресою: м. Київ, бульв. Вацлава Гавела в м. Києві, буд. 29, перебувають у приватній власності Підприємства, не є відокремленими від будинку, а отже Підприємство є співвласником вище зазначеного будинку на рівні з іншими співвласниками на момент підписання договору №25 від 14.02.2025 та, відповідно, має такі ж права і обов'язки щодо майна, яке йому належить, як і інші співвласники майна (житлових та нежитлових приміщень будинку).
Згідно з ч. 3 ст. 364 ЦК України у разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації.
Отже, позивач скористався своїм правом і виділив свою частку у праві спільної часткової власності як окремий об'єкт нерухомого майна, якими є всі квартири та нежитлові приміщення багатоквартирного будинку №29 на бульв. Вацлава Гавела у м. Київ, але виділення майна з спільної часткової власності в окремий об'єкт нерухомості не позбавило його (позивача) права спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинку таке як стіни, внутрішньобудинкові мережі, інші конструктивні елементи будинку, тощо. Тобто, позивач не має спільної часткової власності в будинку, а є співвласником на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Наявні у справі матеріали свідчать, що нежитлові приміщення №66 та №68 загальною площею 579,00 кв. м розташовані на першому поверсі житлового будинку на бульв. Вацлава Гавела, 29, в м. Києві, не є окремо розташованими спорудами, не мають окремого проходу, незалежного від загального будинку, доказів зворотного позивач не надав.
Підприємство мало укладений з Компанією договір №66/904 від 05.05.2015 про надання послуг по утриманню будинку та прибудинкової території, який діяв до укладення договору №25 про надання послуг з управління, тобто до 01.03.2025, і за умовами договору №66/904 Компанія надавала Підприємству послуги з обслуговування, експлуатації та ремонту будинку, а також утримання прибудинкової території на загальну площу 579 кв. м, що включає нежиле приміщення №66 та групу приміщень №68.
В рамках виконання договору №66/904 Підприємство зверталося до Компанії із заявами від 24.10.2018 та від 24.03.2021 про надання письмової згоди на використання внутрішніх систем водопостачання та водовідведення у житловому будинку 29 на бульв. В. Гавела у м. Києві та 26.10.2018 і 01.04.2021 отримало від Компанії відповідні погодження на використання внутрішньобудинкових мереж холодного водопостачання та каналізації житлового будинку № 29 на бульв. В. Гавела для потреб водопостачання та скидання стічних вод нежитлового приміщення Підприємства. Наявний у справі поповерховий план на свідчить, що вхідна група до приміщення 66,90 кв. м 1-го поверху та підвалу 258,2 кв. м розташована на 1-му поверсі будинку на бульв. В. Гавела, 29, та не має окремого проходу, незалежного від загального будинку; внутрішньобудинкова система водопостачання, водовідведення, зливової каналізації нежитлових приміщень, які знаходяться у власності Підприємства, пов'язана з усім будинком на бульв. В. Гавела, 29.
Отже, Компанія починаючи з 01.05.2015 і по теперішній час надає Підприємству як співвласнику нежитлових приміщень загальною площею 579,0 кв. м послуги.
Таким чином, позивач є співвласником вищезазначеного будинку на рівні з іншими співвласниками будинку та зобов'язаний сплачувати за надані відповідачем послуги, а тому підстави для визнання протиправними дій Компанії з нарахування Підприємству коштів за послуги з управління багатоквартирним будинком №29 по бульв. Вацлава Гавела в м. Києві відсутні.
Вимога Підприємства зобов'язати Компанію внести зміни до додатку №1 договору №25 від 14.02.2025 шляхом виключення зі списку співвласників і площі квартир та приміщень, що перебувають у їх власності за адресою: бульв. Гавела Вацлава, 29, пункту 67 «Приміщення, група приміщень № 68, № 66 площею 579,0 кв. м» з припиненням нарахувань Підприємству оплати за послуги з управління багатоквартирним будинком № 29 по бульвару Вацлава Гавела в м. Києві є похідною від первісної вимоги про визнання протиправними дій Компанії, у задоволенні якої відмовлено, а тому така похідна вимог також не підлягає задоволенню.
Враховуючи встановлені у справі обставини та норми чинного законодавства, які підлягають застосуванню у спірних правовідносинах, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні заявлених вимог повністю.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Як зазначено у п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов'язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.
Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010).
Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, №63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18.07.2006).
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (ст. 276 ГПК України).
Судові витрати.
У зв'язку з відсутністю підстав для задоволення апеляційної скарги витрати за її подання відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на апелянта.
Керуючись ст. 74, 129, 269, 275-277, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд
1. Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Граніт-92» на рішення Господарського суду міста Києва від 05.02.2026 у справі №910/12684/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 05.02.2026 у справі №910/12684/25 залишити без змін.
3. Судові витрати, пов'язані з поданням апеляційної скарги, покласти на скаржника.
4. Справу повернути до суду першої інстанції.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та в строк, передбачені ст. 287 - 289 ГПК України.
Повний текст постанови складено 21.05.2026.
Головуючий суддя О.О. Євсіков
Судді С.О. Алданова
В.А. Корсак