Справа №345/1328/25
Провадження № 2/345/34/2026
11.05.2026 року м.Калуш
Калуський міськрайонний суд Івано-Франківської області
у складі головуючого судді Сухарник І.І.
за участю секретаря судового засідання Рибчук Ю.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Калуші справу за позовом акціонерного товариства «Сенс Банк» до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: приватний нотаріус Калуського міського нотаріального округу Івано-Франківської області Перегінець Людмила Василівна, про визнання прав іпотекодержателя, -
Представник АТ «СЕНС БАНК» Ременюк Т.О. звернулась до суду із позовом до ОСОБА_1 про визнання прав іпотекодержателя, в якому просить суд: визнати за Акціонерним товариством «СЕНС БАНК» право іпотеки на нерухоме майно, а саме: нежитлову будівлю кафе з перукарною нежитлові приміщення (цегла) в цілому визначені загальною площею 463,3 кв.м, місце знаходження: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1289022826104) на умовах, передбачених договором іпотеки від 24 липня 2006 року та договору іпотеки 28 квітня 2007 року; внести запис до державного реєстру іпотек про обтяження іпотекою нерухомого майна. а саме: нежитлову будівлю кафе з перукарною нежитлові приміщення (цегла) в цілому визначені загальною площею 463,3 кв.м, місце знаходження: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер обєкта нерухомого майна 1289022826104) на умовах, передбачених договором іпотеки від 24 липня 2006 року та внести відповідний запис в Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна про обтяження вказаного приміщення.
Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що 24.07.2006 між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір №11021714000, згідно якого позичальник отримала кредит в розмірі 198208,00 швейцарських франків, строком до 23.07.2017 року. В забезпечення вищезазначеного кредитного договору, 24.07.2006 року було укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Калуського нотаріального округу Тихан О.А., відповідно до якого, іпотекодавець, ПП «Лагуна» в особі директора Лесик Марії Василівни, передало в іпотеку нерухоме майно, а саме: нежитлова будівля кафе з перукарнею, загальною площею 463,3 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці площею 0,1134 га, кадастровий номер 2610400000:08:012:0003. Відомості про обтяження було внесено до Державного реєстру іпотек за № Д-880, та Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна за № Д-881, №Д-882. Також 26.04.2007 р., між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір № 11148811000, згідно якого позичальник отримала кредит в розмірі 120 000,00 швейцарських франків, строком до 25.04.2014 року.
В забезпечення вищезазначеного кредитного договору 28.04.2007 року було укладено Іпотечний договір з застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Калуського нотаріального округу Тихан О.А., відповідно до якого, іпотекодавець, приватне підприємство «Лагуна» в особі директора Лесик Марії Василівни, передало в іпотеку нерухоме майно, а саме: нежитлова будівля кафе з перукарнею, загальною площею 463,3 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці, кадастровий номер 2610400000:08:012:0003, площею 0,1134 га, цільове призначення - обслуговування кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 ». За адресою: АДРЕСА_1 .
В подальшому між ПАТ «Дельта Банк», як продавцем та ПАТ «Альфа-Банк», як покупцем, був укладений договір відступлення (купівлі-продажу) права вимоги за кредитами від 09.12.2019, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л.В.
Згідно вищезазначених угод (договорів) відбулося відступлення права вимоги за Кредитними договорами № 11021714000 від 24.07.2006 року та № 11148811000 від 26.04.2007 року, що було укладено між АКБ "УкрСиббанк", та ОСОБА_2 , а також договорами поруки та іпотеки що були укладені на їх забезпечення, на користь АТ «Альфа-Банк» 12 серпня 2022 року Загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» затверджено рішення про зміну найменування АТ «Альфа-Банк» на АТ «СЕНС БАНК».
13.08.2015 року Калуським міськрайонним судом Івано-Франківської області у справі №345/2014/15-ц за позовною заявою ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ПП «Лагуна» про стягнення заборгованості було затверджено мирову угоду на стадії виконання виконавчого провадження, якою суд ухвалив, що, зокрема, директор ПП «Лагуна» Фединяк Павло Адамович передає ОСОБА_3 у приватну власність належні ПП «Лагуна» об'єкти нерухомого майна, а саме: нежитлову будівлю кафе з перукарнею нежитлові приміщення (цегла) в цілому визначені загальною площею 463,3 кв.м, літера А, місце знаходження АДРЕСА_1 , право власності підтверджується Свідоцтвом про право власності від 15.09.2000р.; земельну ділянку загальною площею 0,1134 га, кадастровий номер 2610400000:08:012:0003, що розташована за адресою АДРЕСА_1 , цільове призначення для обслуговування кафе «Лагуна», право власності підтверджується Державним Актом на право власності на земельну ділянку».
В 2016 році, ПП «Лагуна» звернулась до Окружного адміністративного суду міста Києва з позовом про скасування записів в Державному реєстрі іпотек по Іпотечному договору від 28.04.2007 року (справа № 826/11237/16). 23.03.2017 року Окружним адміністративним судом міста Києва у справі було винесено Постанову, якою позов задоволено, визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05.04.2014 року індексний номер: 12200537, 12200702 та від 07.04.2014 року індексний номер: 12210564, 12210573, щодо зміни умов обтяження об'єкту .
Ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 03.07.2017 року вказану постанову залишено без змін. Після цього, в державному реєстрі було внесено записи від 19.06.2017 року про скасування записів про іпотеку та заборону відчуження по обох іпотечних договорах, а підставою внесення таких записів зазначено Постанову суду від 23.03.2017 року № 826/11237/16. Пізніше, постановою Верховного Суду № 826/11237/16 від 21.02.2019 року, згадані постанову та Ухвалу судів попередніх інстанцій скасовано, а провадження у справі закрито. Вищезазначена мирова угода, яка в подальшому була скасована, була підставою для оформлення у встановленому законодавством порядку державної реєстрації за ОСОБА_3 права власності на вищевказані об'єкти нерухомого майна.
Між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 18 вересня 2017 року укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 0,1134 га, кадастровий номер 2610400000:08:012:0003, що розташована за адресою АДРЕСА_1 .
Між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 18 вересня 2017 року укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі кафе з перукарнею по АДРЕСА_1 .
На думку позивача, через 2 місяці після оформлення права власності за ОСОБА_5 предмет іпотеки був знову відчужений.
Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно , Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 21.01.2020 вбачається, що ОСОБА_1 є власником нежитлової будівлі кафе з перукарнею та земельної ділянки загальною площею 0,1134 га. Інформація про заборону відчуження нерухомого майна та про іпотеку відсутня.
Вищевказані обставини встановлені під час розгляду цивільної справи № 345/709/20 за позовом Акціонерного товариства «СЕНС БАНК» до ОСОБА_1 , приватного підприємства «Лагуна», ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , третя особа: приватний нотаріус Калуського міського нотаріального округу Івано-Франківської області Перегінець Людмила Василівна про визнання договорів недійсними та скасування їх державної реєстрації.
Постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 05.04.2023 року, залишеним без змін Постановою Касаційного цивільного суду від 11.10.2023 року було відмовлено в задоволенні позову у зв'язку з обранням невірного способу захисту порушеного права.
АТ «Сенс Банк» вважає, що нерухоме майно, яке перебуває у власності відповідача є предметом іпотеки, позивач вважає себе іпотекодержателем, право якого порушене, належним способом захисту є звернення до суду з позовом про визнання права іпотекодержателя.
Крім того, представник банку зазначає, що дії ОСОБА_5 та ОСОБА_1 вочевидь не можуть вважатися добросовісними набувачами, зважаючи, що перехід предмету іпотеки до нового власника відбувався через 2 місяці після оформлення права власності за ОСОБА_5 .
Відповідач мав можливість належним чином перевірити правовий статус майна перед його придбанням, зокрема, перевірити наявність судових обмежень чи претензій інших осіб.
Також, обставини, що майно було предметом судових спорів, не могли залишитися непоміченими при належній перевірці документів та юридичної історії майна, зокрема у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Вищевказане стало підставою для звернення до суду із відповідним позовом.
Ухвалою суду від 26.03.2025 відкрито провадження у даній справі, вирішено проводити її розгляд в порядку загального позовного провадження (т1, а.с.228-229).
Також, 26.03.2025 судом на підставі заяви позивача, винесено ухвалу про забезпечення позову, якою накладено арешт та заборону реєстраційних дій на відчуження, передачу в іпотеку чи заставу банку, продаж, перерозподіл часток, внесення до статутного капіталу юридичної особи, реконструкцію, виділення, поділ часток, об'єднання часток, зміну площі об'єкту будь кому і в будь який спосіб чи вчиняти будь-які дії щодо продажу відчуження, передачу в іпотеку чи заставу банку, продажу, перерозподілу часток, внесення до статутного капіталу юридичної особи, реконструкцію, виділення, поділу часток, об'єднання часток, зміни площі об'єкту будь кому і в будь який спосіб щодо нерухомого майна а саме: нежитлову будівлю кафе з перукарнею нежитлові приміщення (цегла) в цілому визначені загальною площею 463,3 кв.м, місце знаходження: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1289022826104) (т1, а.с.230-234).
Вказана ухвала залишена без змін судом апеляційної інстанції 13.05.2025 (т.2, а.с.77-80).
11 квітня 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Гунько О.Ю. надіслав суду відзив на позовну заяву, в якому вказує, що заявляючи цей позов, позивач: АТ «Альфа - Банк» не надав суду та сторонам до матеріалів справи ані доказів сплати/отримання ПАТ «Дельта Банк» коштів за відступлені права вимоги, ані доказів відступлення/набуття прав вимог саме кредитним договором № 11021714000 від 24.07.2006 року укладеним між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (правонаступник АТ «УкрСиббанк») та ОСОБА_2 , що в свою чергу позбавляє права позивача на звернення до суду з даним позовом.
На думку, представника відповідача, позивач в основу доводів та підстав обґрунтованості заявлених позовних вимог покликається на начебто незаконність укладеного договору купівлі - продажу від 18.09.2017 року серія та номер 824, який був посвідчений приватним нотаріусом Калуського міського нотаріального округу Перегінець Л.В. з підстав начебто наявності в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна на час укладення оспорюваного договору, відповідного запису про іпотечне обтяження та заборону відчуження. В підтвердження заявлених позовних вимог позивачем натомість не долучено жодних доказів наявності на час перереєстрації зазначених записів про обмеження/заборону такої перереєстрації права власності.
Так, 18 вересня 2017 року ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 0,1134 га, кадастровий номер 2610400000:08:012:0003, що розташована за адресою АДРЕСА_1 , а також договір купівлі-продажу нежитлової будівлі кафе з перукарнею, що розташовано за даною адресою.
На час набуття відповідачем ОСОБА_1 права власності на підставі оспорюваних договорів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не містилась інформація про обтяження нежитлової будівлі кафе з перукарнею по АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,1134 га, кадастровий номер 2610400000:08:012:0003. Відсутність будь-яких обтяжень перевірено приватним нотаріусом Перегінець Л.В. при нотаріальному посвідченні спірних договорів та відповідає фактичним обставинам справи.
Тобто, ОСОБА_1 набув право власності на нерухоме майно в порядку та в спосіб передбачений законом, а саме за відплатним правочином, укладенням Договору купівлі - продажу на нерухоме майно та його реєстрації і нотаріальному посвідченню. На час укладення оспорюваного Договору купівлі - продажу, у відповідному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні будь-які обтяження, заборони чи арешти.
За відсутності відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.
Враховуючи вищенаведене, обґрунтованим є висновок про те, що відповідач: ОСОБА_1 придбав майно та набув право власності на таке майно як в законним спосіб, та є добросовісним набувачем такого майна, що є підставою для відмови в задоволенні позову за безпідставністю позовних вимог (т.2, а.с.22-28).
28.04.2025 представник позивача адвокат Матвійчук М.З. подав відповідь на відзив, в якій зазначає, що відповідачем не надано жодних доказів того, що Іпотека припинена в спосіб передбачений ст. 17 Закону України «Про іпотеку», або в спосіб передбачений договором. Обставини що до правомірності договорів купілві - продажу згідно яких ОСОБА_1 набув право власності на предмет іпотеки були предметом дослідження у справі №345/709/20 за позовом АТ "Сенс Банк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_9 «Лагуна», ОСОБА_10 , ОСОБА_6 , ОСОБА_8 , про визнання договорів купівлі - продажу нерухомого майна недійсними.
Підставою відмови в позові було обрання позивачем неналежного способу захисту. По цій причині позивач звернувся до суду з позовом де обрав інший спосіб захисту.
Як зазначалось вище, перше відчуження відбулось на користь ОСОБА_3 , в порядку виконання умов мирової угоди затвердженої ухвалою суду, та при наявності записів в державних реєстрах про іпотеку та заборону. Наступне відчуження на користь ОСОБА_1 відбулось вже після того, як записи про іпотеку та заборону були вилучені з державних реєстрів. Таким чином і перше і друге відчуження відбулись без факту наявності обставин які є підставою для припинення іпотеки згідно ст. 17 Закону України «Про іпотеку», або ст. ч. 3 ст. 593 ЦК України.
При цьому судові рішення на підставі яких було скасовано записи про іпотеку та заборону носять публічний характер і є загальнодоступними для ознайомлення згідно положень Закону України «Про доступ до судових рішень». Зокрема ОСОБА_3 очевидно знала про наявність іпотеки та заборон відчуження спірного майна, адже такі записи на час реєстрації за нею права власності були наявні в державних реєстрах.
Таким чином ОСОБА_11 станом на 18.09.2017 року мав можливість отримати інформацію про те, що іпотека якою обтяжено спірне майно є чинною, адже згідно наявної в справі деталізованої інформаційної довідки вбачається, що записи про іпотеку та заборону скасовані на підставі саме вказаної ухвали та постанови судів по справі № 826/11237/16, текст яких розміщений в Єдиному державному реєстрі судових рішень, а на час укладення договору купівлі - продажу предмету іпотеки в ЄДРСР вже була наявна інформація про відкриття касаційного провадження у справі № 826/11237/16, касаційне провадження у якій було відкрито 28.07.2017 року .
Зважаючи на викладене, адвокат Матвійчук М.З. вважає, що заперечення відповідача викладені у Відзиві на позов є необґрунтованими, оскільки викладені вище обставини були предметом дослідження та знайшли своє підтвердження у справі №345/709/20, в якій в тому числі брав участь ОСОБА_1 (т.2, а.с.83-90).
Ухвалою суду від 10.06.2025 задоволено клопотання представника відповідача та залучено у справі співвідповідачів - ПП «Лагуна», ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_8 , ОСОБА_7 , а також третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - приватного нотаріуса Калуського міського нотаріального округу Івано-Франківської області Перегінець Людмилу Василівну (т.2, а.с.136-139).
08.07.2025 від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - приватного нотаріуса Калуського міського нотаріального округу Івано-Франківської області Перегінець Л.В. надійшли письмові пояснення по справі, в яких вона вказує, що нею 18 вересня 2017 року було вчинено нотаріальні дії, а саме посвідчено Договір купівлі-продажу нежитлової будівлі кафе з перукарнею (№1 (один), що знаходиться по АДРЕСА_2 ) за реєстровим №824 та Договір купівлі-продажу земельної ділянки (площею 0,1134 га, надану для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, за кадастровим номером 2610400000:08:012:0003, яка розташована по АДРЕСА_1 ) за реєстровим №826, де Продавець ОСОБА_3 - ІНФОРМАЦІЯ_2 , а Покупець ОСОБА_1 - ІНФОРМАЦІЯ_3 . В тому числі, нею було встановлено осіб, що звернулись за вчиненням нотаріальної дії, визначено обсяг їх цивільної дієздатності на підставі наданих документів, передбачених статтею 43 Закону України «Про нотаріат» та встановлено волевиявлення і дійсні наміри кожної із сторін.
Договори іпотеки нерухомого майна посвідчувала приватний нотаріус Тихан О.М., Калуського міського нотаріального округу Івано-Франківської області 24 липня 2006 року та 28 квітня 2007 року. Запис про іпотеку посвідчену 24.07.2006 року за реєстровим №Д-880 та запис про заборону відчуження на нежитлову будівлю кафе з перукарнею і земельну ділянку накладену 24.07.2006 року відповідно, ОСОБА_12 , вилучено не було. Аналогічно запис про іпотеку посвідчену 28.04.2007 року за реєстровим №Д-517 та запис про заборону відчуження на нежитлову будівлю кафе з перукарнею і земельну ділянку накладену 28.04.2007 року за реєстровими №Д-518, №Д-519 відповідно, нею, також вилучено не було. Тобто, жодних реєстраційних дій щодо накладення заборони та зняття заборони на вище вказане майно вона не здійснювала.
Судом було вирішено питання про залучення ОСОБА_12 як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог. Водночас в позовних вимогах ставиться питання щодо внесення запису про іпотеку та накладення заборони на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав. Стаття 73 Закону України «Про нотаріат» встановлює виключний перелік підстав для накладення заборони нотаріусом. Накладення заборони нотаріусом на підставі рішення суду не передбачено. Нотаріус Перегінець Л.В. просить врахувати дані обставини при прийнятті рішення в даній справі (т.2, а.с.143-145).
29.07.2025 представник позивача подав суду клопотання про залишення позову без розгляду в частині відповідачів, залучених ухвалою суду від 10.06.2025 (т.2, а.с.153-154).
05.08.2025 представник відповідача подав суду клопотання про витребування доказів - заверені копії нотаріальних справ щодо посвідчення договорів купівлі-продажу (т.2, а.с.162-164).
Ухвалою суду від 05.08.2025 залишено без розгляду позов частині до відповідачів: ПП «Лагуна», ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_8 , ОСОБА_7 про визнання прав іпотекодержателя; витребувано у приватного нотаріуса Калуського міського нотаріального округу Перегінець Л.В. завірені копії нотаріальних справ щодо посвідчення договорів купівлі-продажу: реєстровий номер 824, укладений 18.09.17 та реєстровий номер 826, укладений 18.09.2017, укладених між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 (т.2, а.с.168-173).
17.09.2025 ухвалою суду відмовлено в задоволенні усного клопотання адвоката Гунько О.Ю. про залучення в якості третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору - ПП «Лагуна», ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_8 , ОСОБА_7 (т.3, а.с.87-88).
Ухвалою суду від 17.09.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду (т.3, а.с.89-90).
13.01.2026 від третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - приватного нотаріуса Калуського міського нотаріального округу Івано-Франківської області Перегінець Людмили Василівни надійшла заява про розгляд справи у її відсутності (т.3, а.с.100).
У судовому засіданні 28.01.2026 представник позивача адвокат Матвійчук М.З. просив позов задовольнити з підстав, вказаних у позовній заяві та відповіді на відзив. АТ «Сенс Банк» вважає, що нерухоме майно, яке перебуває у власності відповідача є предметом іпотеки, позивач вважає себе іпотекодержателем, право якого порушене, належним способом захисту є звернення до суду з позовом про визнання права іпотекодержателя. Крім того, представник банку зазначає, що дії ОСОБА_5 та ОСОБА_1 вочевидь не можуть вважатися добросовісними набувачами, зважаючи, що перехід предмету іпотеки до нового власника відбувався через 2 місяці після оформлення права власності за ОСОБА_5 . Відповідач мав можливість належним чином перевірити правовий статус майна перед його придбанням, зокрема, перевірити наявність судових обмежень чи претензій інших осіб. Також, обставини, що майно було предметом судових спорів, не могли залишитися непоміченими при належній перевірці документів та юридичної історії майна, зокрема у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Також представник відповідача зазначив, що представники ні Сенс Банку, ні Дельта Банку жодного разу не здійснювали фактичний огляд зазначеного майна, не перевіряли його цілісність чи збереженість.
Пізніше 15.04.2026 від представника позивача надійшла заява про розгляд справи у його відсутності, також адвокат долучив виступ у дебатах, в якому просить суд позовні вимоги задовольнити. Вважає, що обставини справи свідчать про недобросовісність осіб, які здійснювали відчуження спірного майна, а саме ОСОБА_1 . ОСОБА_3 та директора ПП «Лагуна» ОСОБА_4 . Зазначив, що ОСОБА_4 та ПП «Лагуна» з 2015 року не мали відношення до спірного майна, однак до 18.09.2017 року ОСОБА_1 з ними продовжував контактувати як із власниками та орендодавцями, що свідчить про те, що ОСОБА_3 фактично весь цей час була фіктивним власником. Зазначив, що ОСОБА_1 в судовому засіданні заявив, що після погодження всіх формальностей звернувся до приватного нотаріуса із наміром укладення договору купівлі-продажу, та очікував близько двох місяців на дзвінок від нотаріуса для його укладення. При цьому начебто йому не було відомо ані про перебування спірного майна в іпотеці, ані про якісь перепони в укладенні договору купівлі-продажу. Проте сам він начебто не перевіряв ані документів продавця, ані документів на майно, а ні державні реєстри як реєстр судових рішень, реєстр речових прав на нерухоме майно, тощо, що явно свідчить про недобросовісність такої поведінки, адже такий тривалий термін очікування на укладення договору не є розумним, що мало б викликати підозри в покупця.
Представник позивача зауважує, що в 2016 році ПП «Лагуна» звернулась до Окружного адміністративного суду міста Києва з позовом про скасування записів в Державному реєстрі іпотек по Іпотечному договору від 28.04.2007 року (справа № 826/11237/16). При цьому вимогу про припинення іпотек заявлено не було. 23.03.2017 року Окружним адміністративним судом міста Києва у справі було винесено Постанову, якою позов задоволено, визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05.04.2014 року індексний номер: 12200537, 12200702 та від 07.04.2014 року індексний номер: 12210564, 12210573, щодо зміни умов обтяження об'єкту. Ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 03.07.2017 року вказану постанову залишено без змін. В державному реєстрі записи про скасування записів про іпотеку та заборону відчуження по обох іпотечних договорах було внесено 19.06.2017 року, а підставою внесення таких записів зазначено Постанову суду від 23.03.2017 року № 826/11237/16. Тобто всі ці події хронологічно співпадають, 03.07.2017 року постанова про скасування записів набрала законної сили, а вже 18.09.2017 року ОСОБА_1 набув право власності, саме через два місяці та кілька днів. Що свідчить про його обізнаність про такі обставини, або ж як мінімум про достатність у нього часу на отримання інформації про такі обставини з відкритих джерел.
Окремо представник позивача звертає увагу суду на вартість спірного майна, яке двічі відчужувалось. Так згідно Іпотечного договору від 24.07.2006 року, вартість предмета іпотеки складала 1450910,00 гривень. Згідно Іпотечного договору від 28.04.2007 року, вартість предмета іпотеки складала 1916995,00 гривень. Тобто вартість передбачувано зростала навіть без будь - яких істотних покращень. 13.08.2015 року Калуським міськрайонним судом Івано-Франківської області у справі №345/2014/15-ц за позовною заявою ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ПП «Лагуна» про стягнення заборгованості було затверджено мирову угоду на стадії виконання виконавчого провадження, згідно якої вартість спірного майна сторонами визнавалась в розмірі 600174,00 грн. Тобто за вісім років сторони оцінили вартість майна в більш як у тричі менше від попередньої зафіксованої. Згідно договору купівлі-продажу нежитлової будівлі кафе з перукарнею від 18.09.2017 року, її вартість сторони визначили в розмірі 99581,00 грн, згідно договору купівлі-продажу земельної ділянки від 18.09.2017 року, її вартість сторони визначили в розмірі 48951,00 грн. Тобто вартість спільного майна станом на 18.09.2017 року 148532,00 гривні. Зазначена вартість є явно заниженою та не відповідає реальній вартості такого роду майна станом на 2017 рік, а хронологія зменшення вартості майна з моменту укладення договорів іпотеки до моменту його останнього відчуження явно свідчить про умисел усіх попередніх власників та ОСОБА_1 на сприяння виведенню майна з під власності боржника та заподіяння шкоди кредитору, а від так і про наявність в таких їх діях умислу та недобросовісності.
Оскільки належним способом захисту прав іпотекодержателя є визнання його прав як іпотекодержателя на відповідне майно, то відповідно останні договори купівлі-продажу та оцінки, за якими визначалась вартість майна при їх укладенні позивачем не оскаржуються, але зазначене свідчить про розумний сумнів в реальності визначення такої вартості спірного майна. Позивач вважає, що на підставі зібраних по справі доказів та вище викладених обставин є очевидним, що ОСОБА_11 станом на 18.09.2017 року мав можливість отримати інформацію про те, що іпотека якою обтяжено спірне майно є чинною, адже згідно наявної в справі деталізованої інформаційної довідки вбачається, що записи про іпотеку та заборону скасовані на підставі ухвали та постанови судів по справі № 826/11237/16, текст яких розміщений в Єдиному державному реєстрі судових рішень, а на час укладення договору купівлі - продажу предмету іпотеки в ЄДРСР вже була наявна інформація про відкриття касаційного провадження у справі № 826/11237/16, касаційне провадження у якій було відкрито 28.07.2017 року.
Представник позивача зазначає, що судові рішення, на підставі яких було скасовано записи про іпотеку та заборону носять публічний характер і є загальнодоступними для ознайомлення згідно положень Закону України «Про доступ до судових рішень». Зокрема директор ПП «Лагуна» та ОСОБА_3 очевидно знали про наявність іпотеки та заборон відчуження спірного майна, адже такі записи на час реєстрації за нею права власності були наявні в державних реєстрах. Що стосується ОСОБА_11 , то він таку інформацію мав можливість отримати перед укладенням договорів купівлі-продажу як з державних реєстрів при формуванні деталізованої інформаційної довідки (яка долучена до матеріалів справи разом із позовом), так і з Єдиного державного реєстру судових рішень, в якому на той час вже були наявні рішення Окружного адміністративного суду міста Києва про скасування записів в Державному реєстрі іпотек по Іпотечному договору від 28.04.2007 року (справа № 826/11237/16), та постанова Київського апеляційного адміністративного суду від 23.03.2017 року. Із вказаних рішення та постанови чітко вбачається, що у даній справі було виключено записи про іпотеку та заборону з тих підстав, що вони внесені без вчинення нотаріальної дії, однак питання чинності ж самої іпотеки в справі не вирішувалось. Зважаючи на викладене, представник позивача вважає, що наявні достатні підстави для задоволення позову в повному обсязі (т.3, а.с.113-115).
У судовому засіданні 28.01.2026 представник відповідача адвокат Гунько О.Ю. просив у задоволенні позову відмовити з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву. Зазначив, що ОСОБА_1 набув право власності на нерухоме майно в порядку та в спосіб передбачений законом, а саме за відплатним правочином, укладенням Договору купівлі - продажу на нерухоме майно та його реєстрації і нотаріальному посвідченню. На час укладення оспорюваного Договору купівлі - продажу, у відповідному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні будь-які обтяжень. Обґрунтованим є висновок про те, що відповідач: ОСОБА_1 придбав майно та набув право власності на таке майно як в законним спосіб, та є добросовісним набувачем такого майна.
Пізніше 11.05.2026 представник відповідача подав суду письмові дебати у справі, в яких просив у задоволенні позову відмовити, а справу розглянути без його подальшої участі. Представник відповідача вважає, що відповідає дійсності висновок про сплив у позивача на дату звернення до суду з позовом строку звернення до суду (позовної давності) як з даної вимоги, так і з вимогою про звернення стягнення на предмет іпотеки, яка в подальшому може бути заявлена при задоволенні даного позову. Відповідач наполягає на застосуванні до позовних вимог АТ «СЕНС БАНК» наслідків спливу позовної давності, оскільки право на звернення до суду з вимогою про захист іпотечного права виникло не у 2025 році та не після постановлення судових рішень у справі № 345/709/20, а значно раніше - ще у попереднього кредитора, ПАТ «Дельта Банк». 20.06.2017 року державними реєстраторами ЦНАП Калуської міської ради були прийняті рішення про скасування записів іпотеки та заборон відчуження щодо спірного нерухомого майна. 13.06.2018 року була сформована Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 170340277, з якої вбачається факт скасування відповідних записів іпотеки та обтяжень. Рішенням Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 25.02.2020 року у справі № 345/3622/19 встановлено, що саме з цієї Інформаційної довідки ПАТ «Дельта Банк» довідався про вилучення / скасування записів іпотеки та заборон. Отже, не пізніше 13.06.2018 року попередній кредитор - ПАТ «Дельта Банк» - достеменно знав про порушення свого права як іпотекодержателя, про характер такого порушення та про необхідність судового захисту. АТ «СЕНС БАНК» набуло права вимоги після ПАТ «Дельта Банк» у тому стані, в якому ці права існували на момент їх переходу.
Представник відповідача зазначає, що правонаступництво не є підставою для: поновлення позовної давності; переривання її перебігу; початку нового строку звернення до суду; ігнорування обізнаності попереднього кредитора. Правонаступник не може мати кращого процесуального становища щодо строку позовної давності, ніж мав попередній кредитор. Цей підхід узгоджується із загальною правовою природою цесії та правонаступництва, за якою новий кредитор набуває саме те право, яке існувало у первісного кредитора, з усіма його обмеженнями, запереченнями та ризиками. Відповідно до частини першої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права та про особу, яка його порушила. У даній справі такий момент встановлений не припущеннями відповідача, а судовим рішенням у справі № 345/3622/19: ПАТ «Дельта Банк» дізнався про вилучення іпотечних обтяжень із Інформаційної довідки від 13.06.2018 року № 170340277. Тому перебіг позовної давності за вимогами, спрямованими на захист іпотечного права, розпочався не пізніше 13.06.2018 року. Звернення ПАТ «Дельта Банк» або АТ «СЕНС БАНК» з іншими позовами, які мали інший предмет, інший спосіб захисту та інше матеріально-правове обґрунтування, не може вважатися перериванням позовної давності саме щодо нинішньої вимоги про визнання права іпотекодержателя. Так, справи щодо: скасування рішень державних реєстраторів; відновлення реєстраційних записів; визнання недійсними договорів; скасування державної реєстрації; не є тотожними нинішній вимозі про визнання права іпотекодержателя. Відтак попередні позови не могли перервати перебіг позовної давності за цією самостійною вимогою. Щодо посилання позивача на те, що лише після судових рішень у справі № 345/709/20 остаточно було визначено належний спосіб захисту - позов про визнання права іпотекодержателя, то такі посилання є юридично неспроможними, так як це не змінює моменту порушеного права. Судове роз'яснення або судова оцінка належного способу захисту: не створює нового порушення права; не змінює дату, коли кредитор довідався про порушення; не поновлює позовну давність; не надає правонаступнику нового трирічного строку. Порушення права іпотекодержателя полягало не у постановленні судових рішень у справі № 345/709/20, а у вилученні / скасуванні записів іпотеки та заборон, про що ПАТ «Дельта Банк» достеменно знав ще 13.06.2018 року. Практика Верховного Суду підтверджує, що позовна давність виконує функцію правової визначеності та захисту боржника/відповідача від пред'явлення задавнених вимог. АТ «СЕНС БАНК» не може виводити новий початок позовної давності з факту набуття права вимоги або з факту подальшого судового формулювання належного способу захисту. Спеціальні норми про продовження/зупинення перебігу позовної давності не змінюють самого моменту початку перебігу строку та не спростовують факту того, що право на позов виникло у попереднього кредитора ще 13.06.2018 року. Позивач не звертався до суду у даній справі з відповідним клопотанням про поновлення йому строку звернення до суду з даним позовом та не просив суд його поновити, та не надав і в належний спосіб не обґрунтував поважність причин його пропуску, зупинення чи переривання. Суд при розгляді справи не може самостійно застосовувати строк позовної давності чи вирішувати питання про його поновлення, без заявлення про це сторонами у справі. З огляду на викладене, відповідач просить суд застосувати наслідки спливу позовної давності та відмовити у задоволенні позову АТ «СЕНС БАНК» у повному обсязі.
Щодо статусу відповідача як «добросовісного набувача», то представник відповідача зазначає, що ОСОБА_1 набув право власності на нерухоме майно в порядку та в спосіб передбачений законом, а саме за відплатним правочином, укладенням договору купівлі-продажу на нерухоме майно та його реєстрації і нотаріальному посвідченню. На час набуття відповідачем ОСОБА_1 права власності на підставі оспорюваних договорів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не містилась інформація про обтяження нежитлової будівлі кафе з перукарнею по АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,1134 га, кадастровий номер 2610400000:08:012:0003. Відсутність будь-яких обтяжень перевірено приватним нотаріусом Перегінець Л.В. при нотаріальному посвідченні спірних договорів та відповідає фактичним обставинам справи. Нотаріус Калуського міського нотаріального округу Перегінець Л.В. як державний реєстратор дійшов правомірного висновку про те, що у зв'язку з відсутністю на час вчинення нотаріальних дій в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна, відсутні підстави для відмови в здійсненні реєстраційних дій щодо перереєстрації права власності, яке мало місце 18.09.2017 року при нотаріальному посвідченні договору купівлі - продажу № 824, нежитлової будівлі кафе з перукарнею та внесення запису щодо рішення про державну реєстрацію речових прав, індексний номер: 37135887. За відсутності відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. За відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Добросовісний набувач не може відповідати за будь-які порушення інших осіб, допущені в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус усупереч нормам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.
Також представник відповідача спростувує доводи позивача про недобросовісність ОСОБА_1 . Позивач стверджує, що ОСОБА_1 вів переговори з ОСОБА_4 , хоча власником майна на той час була ОСОБА_3 , і на цій підставі робить висновок про недобросовісність. Цей довід є припущенням та суб'єктивним трактуванням відповідних обставин. Сам факт спілкування з особою, яка раніше була пов'язана з майном, не доводить ані змови, ані фіктивності власності ОСОБА_3 , ані обізнаності ОСОБА_1 про будь-яке приховане обтяження. Він маючи на меті придбання нерухомого майна в майбутньому, звернувся з відповідним запитом до особи, яка на його думку була його власником, не знаючи а ні про правовий статус майна а ні про його діючого фактичного власника, що в свою чергу може підтвердити виключно те, що Відповідач діяв добросовісно, відкрито та оперуючи виключно тією інформацією про майно, яка йому була відома ще до його придбання. Позивач не надав доказів того, що ОСОБА_1 знав про чинність іпотеки, знав про судові спори щодо реєстраційних записів або діяв узгоджено з іншими особами з метою завдання шкоди банку. Добросовісність не спростовується припущеннями. Вона може бути спростована лише належними, допустимими та достатніми доказами, яких позивач не подав.
Щодо твердження про оренду майна, то позивач посилається на те, що ОСОБА_1 нібито раніше орендував спірне майно, однак оренда майна не доводить обізнаності орендаря про його іпотечну історію, тим більше, як було зазначено самим позивачем представники Сенс Банку ні Дельта Банку жодного разу не здійснювали фактичний огляд зазначеного майна, не перевіряли його цілісність чи збереженість, тобто фізично не вчиняли дій, які б об'єктивно зі сторони дали можливість сторонній особі (орендарю) прийти до висновку про наявність якихось обставин чи перешкод в придбанні в публічний спосіб об'єкта нерухомого майна, за відсутності відповідного запису в Державному реєстрі речових прав. Жодна норма закону не покладає на орендаря або майбутнього покупця обов'язку досліджувати всю попередню кредитну історію власника, історію судових спорів між третіми особами або архівні реєстраційні дії, якщо на момент укладення договору нотаріусом перевірено актуальний реєстр і в ньому відсутні обтяження.
Щодо твердження про очікування дзвінка нотаріуса, то позивач стверджує, що очікування близько двох місяців на укладення договору мало викликати підозру у покупця. Цей довід є юридично неспроможним. Підготовка нотаріального правочину щодо нерухомого майна може потребувати збору документів, перевірки реєстрів, узгодження дати, оформлення документів продавця, отримання витягів, довідок та інших технічних дій. Навіть якщо певний час минув між домовленостями сторін та укладенням договору, це саме по собі не свідчить про недобросовісність покупця. Недобросовісність - це обізнаність або свідоме ігнорування очевидних обставин. Позивач таких обставин не довів.
Щодо твердження, що ОСОБА_1 мав самостійно перевіряти ЄДРСР, то позивач фактично намагається покласти на покупця нерухомого майна обов'язок самостійно досліджувати Єдиний державний реєстр судових рішень, шукати рішення в адміністративних справах, аналізувати їх правову природу та робити висновок про ризик існування іпотеки попри відсутність запису в реєстрі. Такий підхід суперечить самій природі державної реєстрації речових прав. Крім того, позивач посилається на те, що станом на дату укладення договорів купівлі-продажу було відкрито касаційне провадження у справі № 826/11237/16. Однак відкриття касаційного провадження не є записом про іпотеку, не є забороною відчуження, не є арештом майна і не створює для покупця обов'язку відмовитися від придбання майна. Крім того, чинне законодавство не встановлює, що покупець нерухомого майна зобов'язаний перевіряти наявність касаційних проваджень щодо судових рішень, які стали підставою для попередніх реєстраційних дій, якщо актуальний Державний реєстр речових прав не містить обтяжень.
У зв'язку з цим, представник відповідача просить суд: застосувати наслідки спливу позовної давності до позовних вимог АТ «СЕНС БАНК» у даній справі; у випадку, якщо суд прийде до висновку про відсутність факту пропущення відповідачем у даній справі строку позовної давності, відмовити у задоволенні позову АТ «СЕНС БАНК» до ОСОБА_1 про визнання права іпотекодержателя у повному обсязі за безпідставністю та недоведеністю позовних вимог (т.3, а.с.121-136).
У судовому засіданні 24.02.2026 відповідач ОСОБА_1 просив суд відмовити в задоволенні позову. Пояснив, що приміщення кафе він купив десь у 2016-2017 році у ОСОБА_13 (всі переговори щодо продажу майна ОСОБА_1 вів з ОСОБА_14 , до цього часу ОСОБА_1 не знав ОСОБА_14 ). Про продаж він дізнався з оголошення. Маючи намір придбати це приміщення, ОСОБА_1 звернувся до нотаріуса (подав нотаріусу технічний паспорт на приміщення) і попросив перевірити документи. Документи знаходилися в нотаріуса приблизно 1-2 місяці. Нотаріус все перевірив і сказав, що реєстр чистий, на той момент жодних обтяжень на приміщенні не було. Таким чином, покладаючись на інформацію нотаріуса, незабаром ОСОБА_1 разом з продавцем ОСОБА_14 прийшли до нотаріуса у уклали договір купівлі-продажу, ОСОБА_1 передав гроші продавцю згідно ціни, зазначеної в договорі.
До цього часу ОСОБА_1 орендував це приміщення у ОСОБА_15 (письмового договору не укладали, була усна домовленість). Про наявність у ОСОБА_15 кредитів ОСОБА_1 не знав. Жодних домовленостей з ОСОБА_15 про переписання майна ОСОБА_1 не мав. Жодного стосунку до іпотеки майна ОСОБА_1 не має. До часу купівлі майна ОСОБА_1 не бачив на території кафе людей, які б оцінювали майно, виконавців, поліції тощо.
На даний час вищевказане приміщення використовується згідно цільового призначення - там знаходиться діюче кафе. Після придбання приміщення ОСОБА_1 вклав у нього багато коштів, неодноразово робив там ремонт.
Дослідивши матеріали справи та письмові пояснення представників, заслухавши пояснення представника позивача ОСОБА_16 та заперечення відповідача ОСОБА_17 та його представника ОСОБА_18 , суд дійшов наступних висновків.
Встановлено, що 24.07.2006 між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір №11021714000, згідно якого позичальник отримала кредит в розмірі 198208,00 швейцарських франків, строком до 23.07.2017 року (т.1, а.с.80-94).
В забезпечення вищезазначеного кредитного договору 24.07.2006 року було укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Калуського нотаріального округу Тихан О.А., відповідно до якого, іпотекодавець, ПП «Лагуна» в особі директора ОСОБА_19 , передало в іпотеку нерухоме майно, а саме: нежитлова будівля кафе з перукарнею, загальною площею 463,3 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці площею 0,1134 га, кадастровий номер 2610400000:08:012:0003 (т.1, а.с.67-73).
Відомості про обтяження було внесено до Державного реєстру іпотек за № Д-880, та Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна за № Д-881, №Д-882 (т.1, а.с.72).
Також 26.04.2007 р., між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір № 11148811000, згідно якого позичальник отримала кредит в розмірі 120000,00 швейцарських франків, строком до 25.04.2014 року (т.1, а.с.95-107).
В забезпечення вищезазначеного кредитного договору 28.04.2007 року було укладено Іпотечний договір з застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Калуського нотаріального округу Тихан О.А., відповідно до якого, іпотекодавець, приватне підприємство «Лагуна» в особі директора Лесик Марії Василівни, передало в іпотеку нерухоме майно, а саме: нежитлова будівля кафе з перукарнею, загальною площею 463,3 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці, кадастровий номер 2610400000:08:012:0003, площею 0,1134 га, цільове призначення - обслуговування кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 ». За адресою: АДРЕСА_1 (т.1, а.с.60-66).
Згідно п.1.1. цього договору іпотеки предметом іпотеки є нерухоме майно нежитлова будівля кафе з перукарнею - нежитлові приміщення (цегла) в цілому, загальною площею 463,3 кв.м., які є власністю іпотекодавця та розташовані в АДРЕСА_1 . Предмет іпотеки розташований на земельній ділянці площею 0,1134 га, кадастровий номер 26104000000:08:012:0003. За домовленістю сторін вартість предмета іпотеки визначена в розмірі 1916955 грн.
Відомості про обтяження було внесено до Державного реєстру іпотек за № Д-517, та Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна за №Д-518, №Д-519.
В подальшому між ПАТ «Дельта Банк», як продавцем та ПАТ «Альфа-Банк», як покупцем, був укладений договір відступлення (купівлі-продажу) права вимоги за кредитами від 09.12.2019, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л.В.
Згідно вищезазначених угод (договорів) відбулося відступлення права вимоги за Кредитними договорами № 11021714000 від 24.07.2006 року та № 11148811000 від 26.04.2007 року, що було укладено між АКБ "УкрСиббанк", та ОСОБА_2 , а також договорами поруки та іпотеки що були укладені на їх забезпечення, на користь АТ «Альфа-Банк».
12 серпня 2022 року Загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» затверджено рішення про зміну найменування АТ «Альфа-Банк» на АТ «СЕНС БАНК».
13.08.2015 року Калуським міськрайонним судом Івано-Франківської області у справі №345/2014/15-ц за позовною заявою ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ПП «Лагуна» про стягнення заборгованості було затверджено мирову угоду на стадії виконання виконавчого провадження, якою суд ухвалив: «Визнати мирову угоду між ОСОБА_3 та директором ПП «Лагуна» Фединяком Павлом Адамовичем, укладену між ними 08.07.2015р. на стадії виконання рішення Калуського міськрайонного суду від 17.06.2015р. про стягнення солідарно з ОСОБА_4 та ПП «Лагуна» на користь ОСОБА_3 659438.36 грн боргу та 3654 грн судових витрат. Директор ПП «Лагуна» Фединяк Павло Адамович передає ОСОБА_3 у приватну власність належні ПП «Лагуна» об'єкти нерухомого майна , а саме : нежитлову будівлю кафе з перукарнею нежитлові приміщення (цегла) в цілому визначені загальною площею 463,3 кв.м, літера А, місце знаходження АДРЕСА_1 , право власності підтверджується Свідоцтвом про право власності від 15.09.2000р.; земельну ділянку загальною площею 0,1134 га, кадастровий номер 2610400000:08:012:0003, що розташована за адресою АДРЕСА_1 , цільове призначення для обслуговування кафе «Лагуна», право власності підтверджується Державним Актом на право власності на земельну ділянку».
16.02.2022 року Івано-Франківським апеляційним судом прийнято постанову, якою ухвалу Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 13.08.2015 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Ухвалою Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 02.06.2022 року, яка залишена без змін постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 12.09.2022 року в задоволенні заяви про затвердження мирової угоди відмовлено.
В 2016 році ПП «Лагуна» звернулась до Окружного адміністративного суду міста Києва з позовом про скасування записів в Державному реєстрі іпотек по Іпотечному договору від 28.04.2007 року (справа № 826/11237/16).
23.03.2017 року Окружним адміністративним судом міста Києва у справі було винесено Постанову, якою позов задоволено, визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05.04.2014 року індексний номер: 12200537, 12200702 та від 07.04.2014 року індексний номер: 12210564, 12210573, щодо зміни умов обтяження об'єкту .
Ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 03.07.2017 року вказану постанову залишено без змін.
Після цього, в державному реєстрі було внесено записи від 19.06.2017 року про скасування записів про іпотеку та заборону відчуження по обох іпотечних договорах, а підставою внесення таких записів зазначено Постанову суду від 23.03.2017 року № 826/11237/16.
Пізніше, постановою Верховного Суду № 826/11237/16 від 21.02.2019 року, згадані постанову та Ухвалу судів попередніх інстанцій скасовано, а провадження у справі закрито.
Вищезазначена мирова угода, яка в подальшому була скасована, була підставою для оформлення у встановленому законодавством порядку державної реєстрації за ОСОБА_3 права власності на вищевказані об'єкти нерухомого майна Відповідно до витягу державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності від 30.06.2017, ОСОБА_3 була власником нежитлової будівлі кафе з перукарнею.
Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 18.09.2017 вбачається, що ОСОБА_3 була власником нежитлової будівлі кафе з перукарнею та земельної ділянки загальною площею 0,1134 га.
Між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 18 вересня 2017 року укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 0,1134 га, кадастровий номер 2610400000:08:012:0003, що розташована за адресою АДРЕСА_1
Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 21.01.2020 вбачається, що ОСОБА_1 є власником нежитлової будівлі кафе з перукарнею та земельної ділянки загальною площею 0,1134 га. Інформація про заборону відчуження нерухомого майна та про іпотеку відсутня (т.1, а.с. 33-59).
Також вищевказані обставини були встановлені під час розгляду цивільної справи № 345/709/20 за позовом Акціонерного товариства «СЕНС БАНК» до ОСОБА_1 , приватного підприємства «Лагуна», ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , третя особа: приватний нотаріус Калуського міського нотаріального округу Івано-Франківської області Перегінець Людмила Василівна про визнання договорів недійсними та скасування їх державної реєстрації (т.1, а.с.108-115).
Постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 05.04.2023 року, залишеним без змін Постановою Касаційного цивільного суду від 11.10.2023 року було відмовлено в задоволенні позову у зв'язку з обранням невірного способу захисту порушеного права. (т.1, а.с.1116-137).
До матеріалів справи долучено звіт про незалежну оцінку вартості нежитлової будівлі кафе з перукарнею загальною площею 463,3 кв.м, що розташована на земельній ділянці загальною площею 0,1134 га, за адресою: АДРЕСА_1 ., який виготовлено в 2025 році та фото даного об'єкта (т.1, а.с.138-167).
Преюдиція - це обов'язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набуло законної сили, в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиційно встановлені факти не підлягають доказуванню. Звільнення від доказування з підстав установлення преюдиційних обставин в іншому судовому рішенні, варто розуміти так, що учасники судового процесу не зобов'язані повторно доказувати ті обставини, які були встановлені чинним судовим рішенням в іншій адміністративній, цивільній або господарській справі, якщо в цій справі брали участь особи, щодо яких відповідні обставини встановлені. У постанові Верховного Суду від 19 грудня 2019 року у справі № 520/11429/17, Верховний Суд залишаючи без змін судові рішення попередніх інстанцій зазначив, що згідно з частиною четвертою статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини якщо інше не встановлено законом.
Преюдиційні факти - це факти, встановлені рішенням чи вироком суду, що набрали законної сили. Преюдиційність ґрунтується на правовій властивості законної сили судового рішення і означається його суб'єктивними і об'єктивними межами, за якими сторони та інші особи, які брали участь у розгляді справи, а також їх правонаступники не можуть знову оспорювати в іншому процесі встановлені судовим рішенням у такій справі правовідносини. Преюдиційні обставини є обов'язковими для суду, який розглядає справу навіть у тому випадку, коли він вважає, що вони встановлені неправильно. Таким чином, законодавець намагається забезпечити єдність судової практики та запобігти появі протилежних за змістом судових рішень.
Таким чином, суд вважає, що слід взяти до уваги обставини, встановлені в Рішенні Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 21.12.2022, Постанові Івано-Франківського апеляційного суду від 05.04.2023, Постанові Верховного Суду від 11.10.2023 (справа № 345/709/20) щодо обставин укладання договорів.
ОСОБА_1 набув право власності на нерухоме майно в порядку та в спосіб передбачений законом, а саме за відплатним правочином, укладенням Договору купівлі-продажу на нерухоме майно та його реєстрації і нотаріальному посвідченню. На час укладення оспорюваного Договору купівлі-продажу, у відповідному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні будь-які обтяження, заборони чи арешти. У відповідності до п. 2.1. при посвідченні правочинів про відчуження нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність податкової застави, іпотеки чи заборони відчуження або арешту майна шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, про що виготовляються відповідні витяги. (Підпункт 2.1 пункту 2 глави 2 розділу II із змінами, внесеними згідно з Наказами Міністерства юстиції № 1951/5 від 26.12.2012, № 235/5 від 27.01.2016, № 2785/5 від 27.08.2018).
На час набуття відповідачем ОСОБА_1 права власності на підставі оспорюваних договорів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не містилась інформація про обтяження нежитлової будівлі кафе з перукарнею по АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,1134 га, кадастровий номер 2610400000:08:012:0003. Відсутність будь-яких обтяжень перевірено приватним нотаріусом Перегінець Л.В. при нотаріальному посвідченні спірних договорів та відповідає фактичним обставинам справи.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України № 868 від 17 жовтня 2013 року (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву про державну реєстрацію та необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком (пункти 8, 13 Порядку).
Відповідно до пункту 15 Порядку під час розгляду заяви та документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема, серед інших і щодо наявності обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону.
Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна.
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження (п. 4 ч. 1 ст. 4 цього Закону).
За таких обставин нотаріус Калуського міського нотаріального округу Перегінець Л.В., як державний реєстратор дійшов правомірного висновку про те, що у зв'язку з відсутністю на час вчинення нотаріальних дій в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна, відсутні підстави для відмови в здійсненні реєстраційних дій щодо перереєстрації права власності, яке мало місце 18.09.2017 року при нотаріальному посвідченні договору купівлі - продажу № 824, нежитлової будівлі кафе з перукарнею та внесення запису щодо рішення про державну реєстрацію речових прав, індексний номер: 37135887.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14листопада 2018 року у справі № 2-383/2010 (провадження № 14-308цс18) зроблено висновок, що стаття 204ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі не спростування презумпції правомірності договору всі права,набуті сторонами правочину за ним, є чинним.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19) зроблено висновки про те, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.
За відсутності відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14- 436цс19, пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12- 44гс20, пункти 7.15, 7.16).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 червня 2021 року у справі №922/2416/17 (провадження № 12-44гс20) зробила висновки про те, що відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне. Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт6частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна. Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.
У наведеній постанові наголошено на тому, що функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі. Аналогічно функцією державної реєстрації іпотеки є оголошення належності іпотеки нерухомого майна певній особі. Тобто запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису («заднім числом»), а підлягає відновленню з моменту вчинення запису про таке відновлення.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово вказувала, що при оцінці добросовісності/недобросовісності набувача майна слід враховувати, що набуття майна у приватну власність у спосіб його придбання в порядку, передбаченому чинним законодавством України, є найбезпечнішим способом набуття майна, процедура реалізації якого гарантує невідворотність результатів та «юридичну правомірність» придбання у такий спосіб. Добросовісний набувач не може відповідати за будь-які порушення інших осіб, допущені в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус усупереч нормам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.
Водночас, позивач не надав доказів того, що ОСОБА_1 знав про чинність іпотеки, знав про судові спори щодо реєстраційних записів або діяв узгоджено з іншими особами з метою завдання шкоди банку.
Позивач посилається на те, що ОСОБА_1 нібито раніше орендував спірне майно, однак оренда майна не доводить обізнаності орендаря про його іпотечну історію, тим більше, як було зазначено представником позивача, представники ні Сенс Банку, ні Дельта Банку жодного разу не здійснювали фактичний огляд зазначеного майна, не перевіряли його цілісність чи збереженість, тобто фізично не вчиняли дій, які б об'єктивно зі сторони дали можливість сторонній особі (орендарю) прийти до висновку про наявність якихось обставин чи перешкод в придбанні в публічний спосіб об'єкта нерухомого майна, за відсутності відповідного запису в Державному реєстрі речових прав.
Щодо необхідності перевірки судових рішень по потенційному майну, суд вказує, що функція Державного реєстру речових прав полягає саме у забезпеченні публічної достовірності інформації про права та обтяження. Якщо покупець не може покладатися на реєстр, то втрачається сенс державної реєстрації як інструменту правової визначеності.
Добросовісний набувач не зобов'язаний проводити юридичне розслідування поза межами Державного реєстру речових прав, особливо якщо нотаріус при посвідченні договору перевірив відсутність іпотеки та заборон.
Публічність судових рішень не означає, що кожна особа вважається обізнаною з усіма судовими рішеннями, які потенційно можуть стосуватися майна. Позивач підміняє поняття “можливість теоретичного доступу» поняттям “реальна обізнаність». Той факт, що судові рішення були у відкритому доступі, не доводить, що ОСОБА_1 їх знав, читав, аналізував або мав обов'язок їх аналізувати.
Також, варто звернути увагу на ст. 23 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої у разі переходу права власності на предмет іпотеки іпотека є дійсною для набувача. Однак застосування цієї норми не може бути механічним та ізольованим від правових висновків Великої Палати Верховного Суду щодо добросовісного набувача і публічної достовірності реєстру.
Стаття 23 Закону України «Про іпотеку» застосовується тоді, коли запис про іпотеку є зареєстрованим, публічним обтяженням, доступним для відома та інформування в передбаченому законом реєстрі речових прав на нерухоме майно, або коли набувач не може вважатися добросовісним.
У цій справі на дату набуття майна запис про іпотеку був відсутній, а позивач не довів, що ОСОБА_1 знав або повинен був знати про незареєстроване обтяження.
Отже, стаття 23 Закону України «Про іпотеку» не може бути застосована таким чином, щоб покласти на добросовісного набувача обов'язки іпотекодавця за зобов'язаннями, яких він не брав, за якими він не поручався і про які не було відомостей у реєстрі.
Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).
У відповідності до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Право на захист власності викладено у ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - «Перший протокол», «Конвенція»): «Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства та на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
ОСОБА_1 є власником спірного майна з 2017 року. Його право власності захищається статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Визнання іпотеки щодо майна добросовісного набувача через багато років після набуття права власності, за відсутності запису в реєстрі на момент придбання, створить для відповідача індивідуальний та надмірний тягар.
Таке втручання не відповідатиме принципу правової визначеності, стабільності цивільного обороту та справедливого балансу між інтересами банку і правами добросовісного власника.
Враховуючи вищенаведене, обґрунтованим є висновок про те, що відповідач ОСОБА_1 придбав майно та набув право власності на таке майно як в законним спосіб, та є добросовісним набувачем такого майна, що є підставою для відмови в задоволенні позову позивача за безпідставністю позовних вимог.
Щодо доводів представника відповідача про застосування строків позовної давності, суд вказує, що сплив позовної давності, є підставою для відмови у позові та застосовується тільки до обґрунтованих позовних вимог. Якщо суд дійде висновку, що заявлені позовні вимоги є необґрунтованими, то повинен відмовити в задоволенні такого позову саме з цієї підстави. Аналогічний правовий висновок міститься у постанові ВС від 03.02.2022 № 758/10335/16-ц. Отже, оскільки суд прийшов до висновку про безпідставність позовних вимог, то відсутні підстави для застосування строків позовної давності.
Відповідно до ч.ч.9-10 ст.158 ЦПК України, у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.
У такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.
Враховуючи те, що судом встановлені підстави для відмови у задоволенні позову, суд доходить до висновку про наявність підстав для скасування заходів забезпечення позову, що вжиті ухвалою суду від 26.03.2025.
За положеннями статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог, а інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, у разі відмови в позові - на позивача.
Враховуючи норми ст. 141 ЦПК України, оскільки суд відмовив у задоволенні позову, витрати щодо розгляду справи покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 11, 13, 81, 89, 258-259, 263-265 ЦПК України, суд -
у задоволенні позову акціонерного товариства «Сенс Банк» до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: приватний нотаріус Калуського міського нотаріального округу Івано-Франківської області Перегінець Людмила Василівна, про визнання прав іпотекодержателя - відмовити.
Після набрання рішенням законної сили заходи забезпечення позову, які були застосовані згідно ухвали суду від 26.03.2025 - скасувати.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене до Івано-Франківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги на рішення суду протягом тридцяти днів з дня його складення.
Учасник справи, якому рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому рішення суду.
Повне рішення складено 19.05.2026.
Головуючий: