23.04.2026 року м. Дніпро Справа № 904/1127/25
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя: Чус О.В. (доповідач),
судді: Демчина Т.Ю., Кощеєв І.М.
секретар судового засідання Солодова І.М.
за участю:
від позивача: Єськова О.В. (поза межами суду) - адвокат;
від відповідача: не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Колос" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 (повне рішення складено 10.07.2025, суддя Красота О.І.) у справі № 904/1127/25
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Колос", с. Сурсько-Михайлівка, Дніпровський район, Дніпропетровська область
до Солонянської селищної ради, сел. Солоне, Дніпровський район, Дніпропетровська область
про визнання незаконним та скасування рішення від 19.12.2024, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,
Короткий зміст позовних вимог.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Колос" звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Солонянської селищної ради і просить суд:
- визнати незаконним та скасувати рішення Солонянської селищної ради №2294-49/VIII від 19.12.2024 щодо відхилення проекту рішення "Про внесення змін до договору оренди землі" від 19.01.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі №2 від 26.12.2012, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос" у зв'язку з не набранням достатньої кількості голосів;
- визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос" та Солонянською селищною радою додаткову угоду до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін, внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №2 від 26.12.2012) в редакції, викладеній у прохальній частині позову.
Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 у справі №904/1127/25 у задоволенні позову відмовлено у повному обсязі.
Рішення місцевого господарського суду мотивовано наступним:
- заявлена Позивачем вимога про визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 №2294-49/VIII є неефективною, оскільки її задоволення не призведе до відновлення права, яке Позивач вважає порушеним, що є підставою для відмови у позові в цій частині;
- оскільки Договір оренди землі від 19.01.2005 укладено до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-IX, то до спірних правовідносин застосовуються приписи Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент укладення Договору оренди землі від 19.01.2005;
- Солонянська селищна рада не приймала рішення про поновлення Договору оренди землі від 19.01.2005. Діючим законодавством станом на 2005 рік не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування;
- у пункті 6 первісної редакції Договору було вказано, що Договір укладено на 5 років. Згідно з п. 6 Договору (у редакції Додаткової угоди № 2 від 26.12.2012 до Договору) Договір продовжений терміном на 15 років. У запропонованому проєкті додаткової угоди до договору від 19.01.2005 Позивач викладає пункт 6 Договору від 19.01.2005 у новій редакції та зазначає, що Договір укладено строком на 30 років. Запропонований Позивачем строк дії Договору не відповідає раніше узгодженому сторонами строку дії Договору від 19.01.2005. З огляду на викладене, позовні вимоги не підлягають задоволенню.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги.
Не погодившись із зазначеним рішенням суду, через систему “Електронний суд», представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Колос" звернувся до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить: рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 ухвалене за результатами розгляду справи №904/1127/25 скасувати та ухвали нове, яким заявлені позовні вимоги задовольнити, а саме:
- визнати незаконним та скасувати рішення Солонянської селищної ради №2294-49/VIII від 19.12.2024 щодо відхилення проекту рішення «Про внесення змін до договору оренди землі від 19.01.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі №2 від 26.12.2012 укладеного з товариством з обмеженою відповідальністю «Колос» у зв'язку з не набранням достатньої кількості голосів;
- визнати укладеною між товариством з обмеженою відповідальністю «Колос» (код ЄДРПОУ 24421195) та Солонянською селищною радою (код ЄДРПОУ 04339652) додаткову угоду до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №2 від 26.12.2012) у запропонованій редакції.
Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.
19.01.2005 між Солонянською райдержадміністрацією та ТОВ «Колос» було укладено договір оренди землі, який зареєстровано у Солонянській районній філії Державного підприємства Дніпропетровського регіонального центру державного земельного кадастру 27.01.2005 та за умовами якого останнє у строкове, платне користування отримало земельну ділянку площею 704,53 га, в тому числі рілля 704,5 га. Вказаним договором встановлено: «Договір укладено на 5 років, з 19.01.2005 до 19.01.2010. Після закінчення строку договору орендар має за інших рівних умов переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.6).
26.12.2012 між Солонянською райдержадміністрацією та ТОВ «Колос» було укладено додаткову угоду №2 до договору оренди землі від 19.01.2005, якою досягнуто згоди, що: договір оренди №б/н продовжений терміном на 15 років (з 19.01.2010 до 19.01.2025); об'єкт оренди, який передається - земельна ділянка площею 89,9270 га, в тому числі рілля - 89,9270 га кадастровий номер - 1225055100:01:001:0010; орендна плата орендарем вноситься у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки 1 га ріллі відповідної території за межами населеного пункту (додаткова угода №2 зареєстрована у відділі Держкомзему у Солонянському районі Дніпропетровської області 28.12.2012).
08.11.2024, ТОВ «Колос» на адресу Солонянської селищної ради було направлено лист-повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі №б/н від 19.01.2005 в тому числі вирішення питання щодо його продовження, до якого додано проект додаткової угоди до договору оренди землі №б/н від 19.01.2005, яким передбачено істотні умови шляхом зазначення строку оренди - 30 років, а саме до 19 січня 2040 року (вказаний строк має свій відлік з моменту укладення договору оренди землі №б/н і не несе, по своїй суті, зміну строку оренди (договір оренди землі від 19.01.2005 було укладено на 5 років, додатковою угодою №2 до нього - на 15 років (з 19.01.2010 до 19.01.2025 - 15 років) й 15 років з 2025 року це 2040 рік) та розміру орендної плати (змінено розмір орендної плати: замість 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що згідно підпункту 2 пункту 5 ст.288 Податкового Кодексу України, є максимальним розміром орендної плати для земель комунальної власності передбачений діючим законодавством, крім земельних ділянок переданих в користування на конкурентних засадах), а також інші документи на підставі яких ТОВ «Колос» мало у користуванні земельну ділянку площею 89,9270 га, в тому числі рілля - 89,9270 га кадастровий номер - 1225055100:01:001:0010.
30.12.2024 на адресу ТОВ «Колос» надійшов лист Солонянської селищної ради, до якого було додано витяг з протоколу пленарного засідання депутатів Солонянської селищної ради від 28.11.2024, згідно якого рішення щодо внесення змін до договору оренди землі №б/н від 19.01.2005 та додаткової угоди №2 до вказаного договору не прийнято. Також було надано відповідну копію рішення Солонянської селищної ради №2294-49/VIII від 19.12.2024, в якому зазначено, що селищна рада вирішила відхилити проект рішення «Про внесення змін до договору оренди землі №б/н від 19.01.2005 та додаткової угоди №2 до вказаного договору укладеного з ТОВ «Колос» у зв'язку з не набранням достатньої кількості голосів.
ТОВ «Колос» продовжує користуватись земельною ділянкою площею 89,9270 га, в тому числі рілля - 89,9270 га кадастровий номер - 1225055100:01:001:0010 після 19.01.2025 у зв'язку з чим, на виконання умов договору оренди, сплачує орендну плату за умовами встановленим додатковою угодою, в тому числі в розрізі нової ставки орендної плати та виконує покладені на нього як орендаря обов'язки. Станом на день подання позову, орендодавцем не вчинено жодних дій спрямованих на повернення земельної ділянки, а саме: не надано обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі до його закінчення; протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслано лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі в тому числі не винесено на голосування питання про відмову в продовженні відносин (шляхом укладення додаткової угоди) виниклих на підставі договору оренди землі №б/н від 19.01.2005; не повернуто кошти отримані в рахунок орендної плати за новою ставкою передбаченою додатковою угодою.
Відповідно до статті 14 Регламенту Солонянської селищної ради, який оприлюднено на офіційному сайті ради, поданню питань для розгляду на пленарних засіданнях Ради передує їх розгляд у профільних постійних комісіях. Згідно протоколу №46 від 26.11.2024 (п.41) засідань постійної комісії з питань регулювання земельних відносин, містобудування та охорони навколишнього природного середовища, який оприлюднено на офіційному сайті ради, рекомендовано селищній раді внести зміни до договору оренди землі від 19.01.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі №2 від 26.12.2012 й погодити проект рішення селищної ради «Про внесення змін до договору оренди землі від 19.01.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі №2 від 26.12.2012 укладеного з ТОВ «Колос». Відповідно до витягу з протоколу Солонянської селищної ради від 28.11.2024, рішення не було прийнято. Згідно протоколу №47 від 17.12.2024 (п.30) засідань постійної комісії з питань регулювання земельних відносин, містобудування та охорони навколишнього природного середовища, який оприлюднено на офіційному сайті ради, рекомендовано селищній раді відхилити проект рішення «Про внесення змін до договору оренди землі від 19.01.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі №2 від 26.12.2012 укладеного з ТОВ «Колос». Відповідно до протоколу засідання селищної ради від 19.12.2024 (п.63) селищна рада прийняла рішення «Про відхилення проекту рішення «Про внесення змін до договору оренди землі від 19.01.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі №2 від 26.12.2012 укладеного з ТОВ «Колос»». Згідно рішення Солонянської селищної ради №2294-49/VIII від 19.12.2024, селищною радою прийнято рішення про відхилення проекту рішення «Про внесення змін до договору оренди землі від 19.01.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі №2 від 26.12.2012 укладеного з ТОВ «Колос» у зв'язку з не набранням достатньої кількості голосів. Позивач зазначає, що оскаржуване рішення (№2294-49/VIII від 19.12.2024) є незаконним та підлягає скасуванню, оскільки є не обґрунтованим, про що свідчить відсутність урахування усіх обставин, що мають значення для його прийняття, є не розсудливим та таким, що порушує принцип рівності сторін. Апелянт вважає, що висновок суду щодо не ефективного способу захисту є хибним, так як спонукання органу місцевого самоврядування на належне виконання покладених обов'язків, які реалізуються шляхом прийняття відповідних рішень депутатами можливо лише за рахунок передбаченого законодавством судового скасування рішень, які є необґрунтованими.
ТОВ «Колос» є таким, що належно виконувало обов'язки за умовами договору оренди землі №б/н від 19.01.2005 (з урахуванням змін внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №2) та у відповідності до норм матеріального права й договору оренди виконало алгоритм дій, спрямований на укладення додаткової угоди шляхом направлення на адресу Солонянської селищної ради листа-повідомлення про намір скористатись правом на поновлення договору оренди землі, до якого додано відповідний проект додаткової угоди, а орендодавцем - Солонянською селищною радою не здійснено жодних юридично значущих дій спрямованих на припинення відносин, а саме: не надано заперечень проти поновлення договору оренди землі до його закінчення; протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслано лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, в тому числі не винесено на голосування питання про відмову в продовженні відносин (шляхом укладення додаткової угоди) виниклих на підставі договору оренди землі №б/н від 19.01.2005; не повернуто кошти отримані в рахунок орендної плати за новою ставкою, передбаченою додатковою угодою, заявлені вимоги є обґрунтованими та такими, що спрямовані на захист прав вразливої (слабкої) сторони у правовідносинах - орендаря.
Рішення Солонянської селищної ради №2294-49/VIII від 19.12.2024 щодо відхилення проекту рішення «Про внесення змін до договору оренди землі №б/н від 19.01.2005 та додаткової угоди №2» є таким, що свідчить про знехтування обов'язком добросовісно провести переговори, оскільки не містить посилання щодо незгоди з запропонованими умовами щодо розміру орендної плати та строку оренди. Питання щодо відмови в укладенні додаткової угоди не ставилося на обговорення депутатів за механізмом, встановленим ЗУ «Про місцеве самоврядування», а наявність вказаного рішення без відповідного обґрунтування порушує принцип юридичної визначеності.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи.
18.08.2025 від Солонянської селищної ради до ЦАГС надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому просить: апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» до Солонянської селищної ради про визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 №2294-49/VІІІ; визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін внесених відповідно до додаткової угоди № 2 від 26.12.2012) - залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 залишити без змін.
Відзив обґрунтований наступним.
Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» №1423-IХ від 28.04.2021, усі землі та земельні ділянки за межами населених пунктів перейшли в комунальну власність. Таким чином, з 2021 року Солонянська селищна рада стала орендодавцем по договору оренди землі від 19 січня 2005 року.
У пункті 8.13 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі №912/2797/21, зроблено правовий висновок про те, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням, а можливість його скасування не дозволить позивачу ефективно відновити володіння відповідною земельною ділянкою. Заявлена позивачем вимога про визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 №2294-49/VIII є неефективною, оскільки її задоволення не призведе до відновлення права, яке позивач вважає порушеним, що є підставою для відмови в позові.
За змістом ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на момент укладення спірного договору) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради. Таким чином, способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення. Солонянська селищна рада не приймала рішення про поновлення договору оренди від 19.01.2005.
Після отримання Солонянською селищною радою від ТОВ «КОЛОС» листа-повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі №б/н від 19.01.2005, постійною комісією селищною ради з питань регулювання земельних відносин, містобудування та охорони навколишнього природного середовища на розгляд сорок восьмої сесії Солонянської селищної ради VІІІ скликання, яка відбулася 28 листопада 2024 року, було винесено питання «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19 січня 2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі № 2 від 26 грудня 2012 року укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «КОЛОС» (№ 74 в Порядку денному сорок восьмої сесії Солонянської селищної ради VІІІ скликання).
Проєктом рішення «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19 січня 2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі № 2 від 26 грудня 2012 року укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «КОЛОС» було передбачено внести зміни до Договору оренди землі від 19.01.2005 та Додаткової угоди до Договору оренди землі від 19.01.2005 № 2 від 26.12.2012 на земельну ділянку загальною площею 89,9270 га, кадастровий номер 1225055100:01:001:0010, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код КВЦП - 01.01), яка розташована на території Солонянської селищної ради Дніпровського району Дніпропетровської області, шляхом укладання додаткової угоди до Договору оренди землі від 19.01.2005 та викласти її в новій редакції згідно чинного законодавства.
Відповідно до Протоколу сорок восьмої сесії Солонянської селищної ради VІІІ скликання від 28 листопада 2024 року, зазначене питання №74 виносилося на голосування депутатів, проте, за результатами голосування рішення не набрало необхідної кількості голосів депутатів, передбаченої статтею 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», а саме - більшості від загального складу ради та не було прийняте.
У зв'язку з неприйняттям цього проекту рішення, на наступну чергову сорок дев'яту сесію Солонянської селищної ради VІІІ скликання було винесено питання «Про відхилення проєкту рішення «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19 січня 2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі № 2 від 26 грудня 2012 року укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «КОЛОС» (№ 63 в Порядку денному сорок дев'ятої сесії Солонянської селищної ради VІІІ скликання), та дане рішення було прийняте за результатами голосування депутатів від 19 грудня 2024 року та зареєстровано під №2294-49/VІІІ. Таким чином, враховуючи підготовлений проект рішення «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19 січня 2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі № 2 від 26 грудня 2012 року, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «КОЛОС» з подальшим направленням профільною комісією на розгляд сесії Солонянської селищної ради, це свідчить про те, що апарат Солонянської селищної ради висловив свою згоду на поновлення Договору оренди землі від 19 січня 2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі № 2 від 26 грудня 2012 року, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «КОЛОС», проте, через голосування окремих депутатів дане рішення не було прийнято.
Відповідно до п. 37.2 ст. 37 Регламенту Солонянської селищної ради VIII скликання, затвердженого рішенням селищної ради №21-2/VIII від 15 грудня 2020 (зі змінами від 30.07.2024 року №1964-44/VIII) пропозиція або проєкт рішення, які не отримали необхідної кількості голосів на підтримку, вважаються відхиленими, що фіксується у протоколі пленарного засідання. Оскільки Солонянська селищна рада не приймала рішення про відмову у поновленні договору оренди землі, а прийняте рішення від 19 грудня 2024 року №2294-49/VІІІ Про відхилення проєкту рішення «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19 січня 2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі № 2 від 26 грудня 2012 року, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «КОЛОС» є фіксацією неприйняття рішення «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19 січня 2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі № 2 від 26 грудня 2012 року, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «КОЛОС», тому вважаємо, що рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 є правомірним, законним та обґрунтованим, оскільки ухвалене відповідно до норм процесуального права, на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин справи, підтверджених належними та допустимими доказами, дослідженими в судовому засіданні, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» не підлягає задоволенню.
Рух справи в суді апеляційної інстанції.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.07.2025 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Чус О.В., судді: Кощеєв І.М., Дармін М.О.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 18.07.2025 відкладено вирішення питань, пов'язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження до Центрального апеляційного господарського суду матеріалів справи № 904/1127/25. Доручено Господарському суду Дніпропетровської області надіслати до Центрального апеляційного господарського суду матеріали справи № 904/1127/25.
28.07.2025 матеріали справи надійшли до ЦАГС.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 11.08.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Колос" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 у справі № 904/1127/25; розгляд апеляційної скарги призначено у судовому засіданні на 28.01.2026 о 10 год. 20 хв.
26.01.2026 від Солонянської селищної ради до ЦАГС надійшла заява, в якій просить: розглянути справу без участі представника Солонянської селищної ради, за наявними в матеріалах справи документами; апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Колос" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 у справі №904/1127/25 залишити без задоволення з мотивів, наведених у відзиві на апеляційну скаргу.
На підставі розпорядження керівника апарату суду №40/26 від 27.01.2026, у зв'язку з перебуванням на лікарняному судді Дарміна М.О., протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.01.2026 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Чус О.В., судді: Кощеєв І.М., Демчина Т.Ю.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 28.01.2026 у судовому засіданні по розгляду апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Колос" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 у справі № 904/1127/25 оголошено перерву до 23.02.2026 до 12:00 год.
Розгляд справи № 904/1127/25, призначений на 23.02.2026, не відбувся.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 12.03.2026 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Колос" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 у справі № 904/1127/25 призначено у судовому засіданні на 23.04.2026 об 11:00 год.
У судове засідання 23.04.2026 з'явився представник позивача. Відповідач не забезпечив явку повноважного представника у судове засідання, про дату, час та місце судового розгляду повідомлений належним чином.
Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи (частина 12 статті 270 ГПК України).
Представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити.
У судовому засіданні 23.04.2026 колегією суддів оголошено скорочене судове рішення (вступну та резолютивну частини постанови) у справі.
Встановлені судом обставини справи.
19.01.2005 між Солонянською районною державною адміністрацією (далі - Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос" (далі - Позивач, Орендар) укладений Договір оренди землі (далі - Договір).
Згідно з п. 1 Договору Орендодавець на підставі розпорядження голови Солонянської районної державної адміністрації від 19.01.2005 № 52-р-05 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку земель запасу за межами населених пунктів для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Солонянської селищної ради Солонянського району Дніпропетровської області.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 704,53 га (п. 2 Договору).
Відповідно до п. 3 Договору на земельній ділянці об'єкти нерухомого майна та інші об'єкти інфраструктури не знаходяться.
Згідно з п. 4 Договору земельна ділянка, яка передається в оренду, недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню, не має.
За умовами п. 5 Договору інших особливостей об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, не має.
Відповідно до п. 6 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 6 654 905,84 грн.
Пунктом 6 Договору визначено, що цей Договір укладено на 5 років, з 19.01.2005 по 19.01.2010. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно з п.п. 7, 8 Договору орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 95,00 грн. за 1 га щорічно на розрахунковий рахунок Солонянської селищної ради. У розмір орендної плати входить податок на землю.
Орендна плата справляється також і у випадках, якщо Орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну ділянку за умовами Договору. У разі визнання Договору оренди недійсним, одержана орендна плата за фактичний строк оренди земельної ділянки не повертається.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Пунктами 9, 10 Договору передбачено, що орендна плата вноситься у такі строки - щомісячно у рівних долях до 20 числа. Орендар на визначених у цьому розділі умовах може вносити плату за майбутній період.
Розмір орендної плати один раз на три роки переглядається у випадках із моменту:
- зміни умов господарювання, передбачених Договором;
- підвищення цін, тарифів тощо, у тому числі, внаслідок інфляційних процесів;
- погіршення стану орендної ділянки не з вини Орендаря;
- зміни розмірів земельного податку;
- в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п.п. 12-14 Договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Цільове призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення.
Умови збереження об'єкту оренди - ведення на даній земельній ділянці товарного сільськогосподарського виробництва.
Пунктом 31 Договору встановлено, що зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов Договору спір розв'язується у судовому порядку.
Згідно з п. 34 Договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання Договору.
Цей Договір зареєстрований в Солонянській районній філії Державного підприємства "Дніпропетровський регіональний центр державного земельного кадастру", про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинений запис 27.01.2005.
Факт державної реєстрації Договору засвідчений селищною радою 26.01.2005.
У розділі 1 Додаткової угоди № 2 від 26.12.2012 до Договору (далі - Додаткова угода № 2) зазначено, що сторони згідно з розпорядженням голови райдержадміністрації від 21.01.2010 № 28-р-10 домовились продовжити укладений між Солонянською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос" Договір оренди землі від 19.01.2005 реєстраційний № 040513200030 на строк 15 років, та на підставі розпорядження голови райдержадміністрації від 15.09.2010 № 561-р-10, зменшивши загальну площу орендованої земельної ділянки на 205,13 га, уклавши додаткові угоди на кожну земельну ділянку окремо, встановивши орендну плату у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки 1 га ріллі відповідної території за межами населених пунктів.
Згідно з п.п. 1.1, 1.2 Додаткової угоди № 2 до Договору сторони узгодили викласти пункт 2 та пункт 6 Договору у новій редакції:
- "2. В оренду передається земельна ділянка площею 89,9270 га, в т.ч. ріллі - 89,9270 га кадастровий номер 1225055100:01:001:0010";
- "6. Договір продовжений терміном на 15 років, з 19.01.2010 по 19.01.2025. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.".
Відповідно до п. 1.3 Додаткової угоди № 2 до Договору сторони домовились внести зміни до пункту 7 та викласти перший абзац у такій редакції: "7. Орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки 1 га ріллі відповідної території за межами населених пунктів".
Додаткова угода № 2 до Договору зареєстрована у відділі Держкомзему у Солонянському районі Дніпропетровської області 28.12.2012 за № 122505514000009.
Як вбачається з матеріалів справи, 08.11.2024 Позивач направив на адресу Солонянської селищної ради (власника земельної ділянки з кадастровим номером 1225055100:01:001:0010 на момент звернення Позивача) (далі - Відповідач) лист - повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення Договору оренди землі від 19.01.2005 разом з проектом Додаткової угоди до Договору від 19.01.2005 такого змісту:
"Орендодавець: Солонянська селищна рада, в особі селищного голови Копейка Михайла Мусійовича, що діє па підставі п. 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та Рішення Солонянської селищної ради № 2-1/VIII від 26.11.2020 року "Про підсумки виборів 25 жовтня 2020 року та набуття повноважень Солонянського селищного голови", ідентифікаційний код юридичної особи 04339652, юридична адреса: 52400, Дніпропетровська область, Дніпровський район, смт Солоне, вул. Гагаріна, буд. 7, з одного боку, та
Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю "Колос", ідентифікаційний код юридичної особи 24421195, місце знаходження: 52410, Дніпропетровська область. Дніпровський район, с. Сурсько-Михайлівка, вул. Центральна, буд. 43-А в особі директора Конотопчика Владислава Олександровича, який діє на підставі Статуту Товариства та Наказу №020-П від 01.12.2023 року "Про прийняття на посаду директора ТОВ "Колос", з другого боку
на підставі взаємної згоди, згідно з абз.4 Розділу IX Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" та ст. 33 цього ж закону в редакції чинній на момент укладення договору оренди землі від 19 січня 2005 року уклали цю додаткову угоду про внесення змін до вказаного договору оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1225055100:01:001:0010, загальна площа 89,927 га, розташована на території Солонянської селищної ради, Дніпровського району, Дніпропетровської області):
1. Сторони дійшли згоди поновити Договір оренди землі під 19 січня 2005 року та відповідно пункт 6 Розділу 3 "Строк дії договору" викласти в такій редакції:
"Договір укладено строком на 30 (тридцять) років, а саме до 19 січня 2040 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію".
2. Сторони дійшли згоди викласти пункт 7 Розділу 4 "Орендна плата» викласти в наступній редакції:
"Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки 1 га ріллі відповідної території за межами населених пунктів".
3. Всі інші умови Договору оренди землі від 19 січня 2005 року залишаються без змін.
4. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі від 19 січня 2005 року.
5. Реквізити та підписи сторін.".
За результатами розгляду клопотання Позивача Відповідачем був підготовлений та винесений на розгляд депутатів на пленарному засіданні від 28.11.2024 проєкт рішення Солонянської селищної ради "Про внесення змін до Договору оренди землі від 19 січня 2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі № 2 від 26 грудня 2012 року, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос", в якому було зазначено, що селищна рада вирішила:
"1. Внести зміни до Договору оренди землі від 19.01.2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі від 19.01.2005 року № 2 від 26.12.2012 року на земельну ділянку загальною площею 89,9270 га, кадастровий номер 1225055100:01:001:0010, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код КВЦП - 01.01), яка розташована на території Солонянської селищної ради Дніпровського району Дніпропетровської області, шляхом укладання додаткової угоди до Договору оренди землі від 19.01.2005 року та викласти її в новій редакції згідно чинного законодавства.
2. Встановити термін оренди земельної ділянки 25 (двадцять п'ять) років, який діє до 19.01.2030 року.
3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання додаткової угоди становить 3 013 672,00 гривень.
4. Встановити орендну плату у розмірі 12 (дванадцять) відсотків від нормативної грошової оцінки з урахуванням її цільового призначення, та діючих коефіцієнтів індексації.
5. Встановити виникнення обов'язку сплачувати орендну плату відповідно до договору оренди земельної ділянки починаючи з дати підписання договору. Орендну плату за земельні ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності, набуті в оренду без проведення земельних торгів, за перший рік - у п'ятиденний строк після підписання договору оренди, починаючи з наступного року - щомісячно рівними частками (1/12 від річної плати) не пізніше 30 (тридцятого) числа поточного місяця або одним платежем за рік, але не пізніше 30 січня.
6. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 (ста) відсотків річної орендної плати, встановленої договором, а також стягується пеня у розмірі 3 (трьох) відсотків несплаченої суми за кожний день прострочення.
7. Не допускати заростання бур'янами орендованої земельної ділянки та території прилеглої до неї.
8. Дотримуватись вимог ст. 35 Закону України "Про охорону земель".
9. Забороняється передавати у заставу та вносити до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
10. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
11. Витрати, пов'язані з державною реєстрацією додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 року на Товариство з обмеженою відповідальністю "КОЛОС"…".
Викладені у проєкті рішення Солонянської селищної ради умови Додаткової угоди до Договору від 19.01.2025 відрізнялись від запропонованих Позивачем.
Відповідно до Протоколу пленарного засідання сорок восьмої сесії Солонянської селищної ради від 28.11.2024 за результатами голосування депутатів Солонянської селищної ради проєкт рішення не набрав достатньої кількості голосів депутатів, рішення не було прийнято.
У подальшому, на пленарному засідання сорок дев'ятої сесії Солонянської селищної ради від 19.12.2024 було прийнято рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 № 2294-49/VIII "Про відхилення проєкту рішення "Про внесення змін до договору оренди землі від 19 січня 2005 року та додаткової угоди до договору оренди землі № 2 від 26 грудня 2012 року, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос". Підставою прийняття цього рішення визначено набрання проєктом рішення недостатньої кількості голосів.
Стверджуючи про порушення Відповідачем прав Позивача на поновлення Договору від 19.01.2005, останній звернувся з позовом та просив суд:
- визнати незаконним та скасувати рішення Солонянської селищної ради №2294-49/VIII від 19.12.2024 щодо відхилення проекту рішення "Про внесення змін до договору оренди землі" від 19.01.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі №2 від 26.12.2012, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос" у зв'язку з не набранням достатньої кількості голосів;
- визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос" та Солонянською селищною радою додаткову угоду до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін, внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №2 від 26.12.2012) в редакції, викладеній у прохальній частині позову.
Викладений Позивачем у позові проєкт Додаткової угоди до Договору оренди землі від 19.01.2005 тотожний тому, що направлявся на розгляд Солонянської селищної ради разом з листом-повідомленням про намір скористатись переважним правом на поновлення Договору оренди землі від 19.01.2005.
Зазначені обставини стали підставою для звернення Позивача з позовом до суду.
Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.
Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши доводи, наведені в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з наступного.
Предметом апеляційного оскарження є рішення суду першої інстанції, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради №2294-49/VIII від 19.12.2024 щодо відхилення проекту рішення "Про внесення змін до договору оренди землі" від 19.01.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі №2 від 26.12.2012, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос" у зв'язку з не набранням достатньої кількості голосів; про визнання укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос" та Солонянською селищною радою додаткову угоду до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін, внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №2 від 26.12.2012) в редакції, викладеній у прохальній частині позову.
Апеляційний господарський суд частково не погоджується з висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.
Як убачається з матеріалів справи, між сторонами існували тривалі орендні правовідносини, що виникли на підставі договору оренди землі від 19.01.2005 та додаткової угоди № 2 від 26.12.2012, строк дії яких спливав 19.01.2025.
ТОВ “Колос» належним чином виконувало свої зобов'язання за договором, своєчасно, у порядку та строки, визначені ст. 33 Закону України “Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладення договору, звернулося до орендодавця з листом-повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди, додало проєкт додаткової угоди, продовжило користування земельною ділянкою та сплату орендної плати після закінчення строку договору.
Колегія суддів зазначає, що порядок поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами регламентовано ч. 1-5 ст. 33 Закону України “Про оренду землі» (у редакції, чинній станом на момент закінчення строку дії договору 19.01.2025).
Так, відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України “Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі (ч. 2).
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору (ч. 3).
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4).
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст. 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5).
Суд зазначає, що ст. 33 Закону України “Про оренду землі» встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Зазначена норма спрямована на захист стабільності орендних правовідносин та презумпцію добросовісності орендаря.
З матеріалів справи вбачається, що Солонянська селищна рада не надала ТОВ “Колос» письмових заперечень у спосіб та строки, передбачені законом, не ініціювала припинення орендних правовідносин, не довела наявності порушень з боку орендаря та фактично обмежилась неприйняттям проєкту рішення про внесення змін до договору оренди.
Відповідно до ст. 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст. 3 ЦК України та ст. 33 Закону України “Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже, орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист.
Інакше передбачене ч. 9 ст. 33 Закону України “Про оренду землі» право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов'язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.
Колегія суддів вважає, що формальне відхилення Солонянською селищною радою проєкту рішення без наведення належної правової мотивації та без вчинення дій, спрямованих на припинення договору, не може нівелювати реалізоване орендарем переважне право на поновлення договору.
За вказаних вище обставин, судова колегія доходить висновку, що суд першої інстанції помилково відмовив у задоволенні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі. З огляду на доведеність факту належного виконання ТОВ “Колос» умов договору, своєчасної реалізації переважного права, відсутність належних і законних заперечень орендодавця та фактичне продовження орендних правовідносин після спливу строку договору, наявні правові підстави для судового захисту порушеного права шляхом визнання додаткової угоди укладеною.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Солонянська селищна рада, отримавши зазначене повідомлення, не надала у встановлений законом строк письмових заперечень щодо поновлення договору оренди землі, не ініціювала добросовісних переговорів з орендарем щодо узгодження умов поновлення договору, не вчинила передбачених законом дій, спрямованих на припинення орендних правовідносин, тоді як ТОВ “Колос» після закінчення строку дії договору продовжило користування земельною ділянкою та сплату орендної плати. За таких обставин у відповідача були відсутні правові підстави для фактичного ігнорування переважного права орендаря на поновлення договору.
Таким чином, апеляційний господарський суд констатує, що відповідні доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження під час апеляційного розгляду справи та висновує, що відхилення Солонянською селищною радою проєкту рішення щодо внесення змін до договору оренди землі носило формальний характер, було немотивованим та не супроводжувалося належним обґрунтуванням причин відмови у поновленні договору, що суперечить принципам належного урядування, правової визначеності та добросовісності.
Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, дійшов помилкового висновку та фактично звів переважне право орендаря на поновлення договору до дискреційного розсуду орендодавця, не надавши належної оцінки поведінці відповідача з точки зору заборони зловживання правом. Такий підхід не узгоджується з наведеними вище правовими позиціями Верховного Суду, відповідно до яких добросовісний суб'єкт не повинен зазнавати негативних наслідків через формальну або пасивну поведінку органу місцевого самоврядування.
За встановлених у справі обставин саме визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною у запропонованій ТОВ “Колос» редакції є належним та ефективним способом захисту порушеного права, оскільки забезпечує реальне поновлення орендних правовідносин, відповідає змісту переважного права орендаря та відновлює баланс інтересів сторін.
Суд першої інстанції дійшов висновку, що в проєкті додаткової угоди позивач змінив строк дії договору оренди, зазначивши новий термін - 30 років до 19.01.2040, що не відповідає раніше узгодженому сторонами строку дії договору оренди від 19.01.2005.
Проте, колегія суддів вважає неправильним висновок суду першої інстанції про невідповідність строку, зазначеного у проєкті додаткової угоди, умовам договору, оскільки визначення строку дії договору до 19.01.2040 є продовженням орендних правовідносин на новий строк, а не встановленням нового строку замість раніше погодженого. Тобто, позивач пропонує продовжити дію договору ще на 15 років після закінчення чинного строку Договору оренди - 19.01.2025.
Отже, висновок суду першої інстанції про “невідповідність» строку є помилковим.
Визначені у проєкті додаткової угоди умови щодо строку оренди, розміру орендної плати та збереження інших положень договору не спростовані відповідачем як такі, що суперечать вимогам законодавства.
При цьому, колегія суддів враховує, що запропонований позивачем розмір ставки орендної плати є максимальним відповідно до чинного законодавства (12 %).
Водночас, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що вимога про визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради №2294-49/VIII від 19.12.2024 як самостійний спосіб захисту не є належним та ефективним у розумінні ст. 2, 16 ЦК України та усталеної практики Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі № 143/591/20, оскільки скасування такого рішення саме по собі не призводить до виникнення чи поновлення орендних прав позивача.
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.
Відтак, у цій частині позовні вимоги обґрунтовано не підлягають задоволенню.
З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги: рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню в частині відмови у визнанні укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005, з ухваленням у цій частині нового рішення про задоволення позову, тоді як у частині вимог про визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради №2294-49/VIII від 19.12.2024 позов обґрунтовано залишено без задоволення з огляду на неналежно обраний позивачем спосіб захисту порушеного права.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Згідно з ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 у справі № 904/1127/25, з урахуванням меж розгляду апеляційної скарги в порядку ст. 269 ГПК України, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для її часткового задоволення.
Апеляційним господарським судом установлено, що ТОВ “Колос» належним чином виконувало умови договору оренди землі, своєчасно реалізувало передбачене ст. 33 Закону України “Про оренду землі» переважне право на його поновлення, тоді як орендодавець у встановлений законом строк не надав мотивованих заперечень та не вчинив дій, спрямованих на припинення орендних правовідносин.
За вказаних обставин, наявні правові підстави для захисту порушеного права позивача шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 та відмови в задоволенні позову про визнання незаконним та скасування рішення відповідача №2294-49/VIII від 19.12.2024. Апеляційну скаргу слід задовольнити частково: рішення суду першої інстанції скасувати в частині відмови у визнанні укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 та ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення позову, в іншій частині рішення залишити без змін.
Судові витрати.
Відповідно до пп. б), в) пункту 4 частини 1 статті 282 ГПК України, у постанові має бути зазначений новий розподіл судових витрат у разі скасування чи зміни рішення.
Керуючись ст. ст. 269, 270, 275-277, 282-284, 287 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Колос" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 у справі № 904/1127/25 - задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 у справі № 904/1127/25 - скасувати в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос" та Солонянською селищною радою додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін, внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №2 від 26.12.2012) та ухвалити у цій частині нове рішення.
Позов в частині визнання укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос" та Солонянською селищною радою додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін, внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №2 від 26.12.2012) - задовольнити.
Визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю “Колос» (код ЄДРПОУ 24421195) та Солонянською селищною радою (код ЄДРПОУ 04339652) додаткову угоду до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №2 від 26.12.2012) у наступній редакції:
ДОДАТКОВАУГОДА №
До договору оренди землі від 19.01.2005
ОРЕНДОДАВЕЦЬ: СОЛОНЯНСЬКА СЕЛИЩНА РАДА, в особі селищного голови Копейка Михайла Мусійовича, що діє на підставі п. 34 ст. 26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні» та Рішення Солонянської селищної ради №2-1/VIII від 26.11.2020 року “Про підсумки виборів 25 жовтня 2020 року та набуття повноважень Солонянського селищного голови», ідентифікаційний код юридичної особи 04339652, юридична адреса:52400, Днілропетровська область Дніпровський район селище Солоне, вул. Задернюка, 3, з одного боку, та
ОРЕНДАР: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ “Колос» ідентифікаційний код юридичної особи 24421195, місцезнаходження: 52410, Дніпропетровська область, Дніпровський район, с. Сурсько-Михайлівка, вул. Центральна, буд. 43-А в особі директора Конотопчика Владислава Олександровича, який діє на підставі Статуту Товариства та наказу №20-П від 21.08.2024 “Про прийняття на посаду директора ТОВ “Колос», з другого боку
на підставі взаємної згоди, згідно абз.4 Розділу IX Перехідних положень Закону України “Про оренду землі» та ст. 33 цього ж закону в редакції чинній на момент укладення договору оренди землі від 19.01.2005 року уклали цю додаткову угоду про внесення змін до вказаного договору оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1225055100:01:001:0010, загальна площа 89,9270 га, розташована на території Солонянської селищної ради, Дніпровського району, Дніпропетровської області)
1. Сторони дійшли згоди поновити Договір оренди землі від 19 січня 2005 року та відповідно пункту 6 Розділу 3 “Строк дії договору» викласти в наступній редакції:
“Договір укладено строком на 15 (п'ятнадцять) років, а саме до 19 січня 2040 року. Після закінчення строку договору орендар має за інших рівних умов переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».
2. Сторони дійшли згоди викласти пункт 7 Розділу 4 “Орендна плата» викласти в наступній редакції:
“Орендна плата вноситься в грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки 1 га ріллі відповідної території за межами населених пунктів».
3. Bci інші умови Договору оренди землі від 19 січня 2005 року залишаються без змін.
4. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди від 19 січня 2005 року
5. Реквізити та підписи сторін:
Орендодавець: СОЛОНЯНСЬКА СЕЛИЩНА РАДА, одержувач-ГУК у Дн-ській обл., код ЄДРПОУ- 37988155, Банк одержувача Казначейство України (EAП) рахунок IBAN: UA198999980334149812000004463, Код 18010600, місцезнаходження юридичної особи: 52400, Дніпропетровська обл., селище Солоне, вул. Задернюка, 3, ідентифікаційний код: 04339652;
Орендар: ТОВАРИСТВО 3 ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ “Колос» в особі директора Конотопчика Владислава Олександровича, місцезнаходження юридичної особи 52410, Дніпропетровська область, Дніпровський район, с. Сурсько-Михайлівка, вул. Центральна, 43А, ідентифікаційний код юридичної особи 24421195.
В іншій частині позову відмовити.
В решті рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.07.2025 у справі № 904/1127/25 - залишити без змін.
Стягнути з Солонянської селищної ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Колос» 3028,00 грн. за подання позовної заяви та 3633,60 грн. за подання апеляційної скарги, про що видати наказ.
Видачу наказу на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Дніпропетровської області.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова підписана суддями Чус О.В., Демчина Т.Ю. 11.05.2026, суддею Кощеєв І.М., у зв'язку з перебуванням у відпустці, ____________________
Головуючий суддя О.В. Чус
Суддя І.М. Кощеєв
Суддя Т.Ю. Демчина