12 травня 2026 року
м. Київ
cправа № 916/726/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Рогач Л. І. - головуючої, Краснова Є. В., Мачульського Г. М.,
перевіривши матеріали касаційної скарги фізичної особи - підприємця Лихач Наталі Антонівни
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026
та розглянувши клопотання фізичної особи-підприємця Лихач Наталі Антонівни
про зупинення виконання постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026
у справі за позовом Одеської міської ради
до фізичної особи-підприємця Лихач Наталі Антонівни
про скасування реєстрації та рішень, зобов'язання звільнити земельну ділянку,
Одеська міська рада (далі - позивач, Рада) звернулася до суду з позовом до фізичної особи-підприємця Лихач Наталі Антонівни (далі - відповідач, скаржниця, ФОП Лихач Н. А.), в якому просила суд:
- скасувати реєстрацію декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 06.02.2023 року № ОД101230203244 "Реконструкція рибальського будинку без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: м. Одеса, вул. Набережна, 180, 2-а лінія, вздовж берега "Зелений мис" причал № НОМЕР_2", здійснену Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради;
- скасувати рішення державного реєстратора Державного підприємства "Одеський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" Шкоди Тетяни Миколаївни від 08.08.2017 № 36520842 про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) за Лихач Н. А. на рибальський будинок за адресою: м. Одеса, вул. Набережна, 180, 2-а лінія, вздовж берега "Зелений мис" причал № НОМЕР_2, із одночасним закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на цей об'єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1321675051101);
- зобов'язати Лихач Н. А. за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Набережна, 180, 2-а лінія, вздовж берега "Зелений мис" причал № НОМЕР_2 шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва - рибальського будинку, загальною площею 138,6 м2.
Позовні вимоги обґрунтовані здійсненням на земельній ділянці комунальної форми власності самочинного будівництва рибальського будинку, який фактично використовується як апарт-готель, тоді як Радою не приймалося жодних рішень щодо надання у власність чи користування земельної ділянки, вона ніколи не відводилась для цієї мети, що свідчить про порушення прав територіальної громади міста Одеси на вільне володіння, користування та розпорядження землею комунальної власності.
ФОП Лихач Н. А., заперечуючи проти задоволення позову, зазначала, що вона здійснила лише реконструкцію рибальського будинку без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані, а сама реконструкція об'єкта нерухомості відбувалась на підставі відповідних дозвільних документів. Також відповідачка вказувала, що при здійсненні за нею реєстрації права власності на рибальський будинок, державний реєстратор виходив з того, що об'єкт нерухомого майна побудовано до 05.08.1992. Крім того, як вказує скаржниця, вона набула право користування земельною ділянкою у встановленому законом порядку - шляхом вступу у члени Громадської організації "Водно-моторне спортивно-оздоровче товариство рибалок-любителів", а Громадська організація отримала право користування земельною ділянкою на підставі рішення Ради від 18.06.1992 № 219 "Про відвід земельних ділянок в тимчасове довгострокове користування Одеською водно-моторною пристанню".
Господарський суд Одеської області рішенням від 15.07.2025 у задоволенні позову Ради відмовив.
Відмовляючи у задоволенні позову в частині скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 06.02.2023 року № ОД101230203244, суд зазначив, зокрема, що така декларація вичерпала свою дію після того, як було проведено державну реєстрацію права власності на спірний об'єкт нерухомого майна. Щодо інших вимог місцевий господарський суд дійшов висновку, що позивачем не доведений факт самовільного зайняття відповідачкою земельної ділянки.
Південно-західний апеляційний господарський суд постановою від 02.03.2026 рішення Господарського суду Одеської області від 15.07.2025 у справі скасував частково, виклав резолютивну частину рішення в такій редакції:
"Позовні вимоги Одеської міської ради до Фізичної особи-підприємця Лихач Наталі Антонівни ( АДРЕСА_1 , код РНОКПП НОМЕР_1 ) про скасування реєстрації та рішень та зобов'язання звільнити земельну ділянку - задовольнити частково.
Зобов'язати ФОП Лихач Наталю Антонівну (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Набережна, 180, 2-а лінія, вздовж берега "Зелений мис" причал № НОМЕР_2 шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва - рибальського будинку, загальною площею 138,6 м2.
В іншій частині позовних вимог Одеської міської ради до Фізичної особи-підприємця Лихач Наталі Антонівни - відмовити.
Стягнути з Фізичної особи-підприємця Лихач Наталі Антонівни на користь Одеської міської ради 2422,40 грн витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви".
Суд апеляційної інстанції виходив з того, що право користування земельною ділянкою, на якій розташований спірний об'єкт, відповідачкою не оформлялось ні на момент набуття права власності на нього у 2017 році, ні на момент здійснення будівельних робіт з реконструкції цього об'єкта у 2022 році. Ні відповідачка, ні Громадська організація "Водно-моторне спортивно-оздоровче товариство рибалок-любителів" не отримувала жодного дозволу Ради на будівництво рибальського будинку на земельній ділянці комунальної форми власності.
Колегія суддів суду апеляційної інстанції вказала, що земельна ділянка за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, причал № НОМЕР_2 "Зелений мис" передавалася виключно для здійснення будівництва водно-моторної пристані і благоустрою прилеглої території. Жодних належних та допустимих доказів зворотного матеріали справи не містять. Також суд апеляційної інстанції відхилив доводи відповідачки про те, що спірний об'єкт нерухомості побудовано до 05.08.1992.
Колегія суддів суду апеляційної інстанції дійшла висновку, що у задоволенні позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності на спірний об'єкт нерухомості слід відмовити через неналежно обраний Радою спосіб захисту. З цих же підстав колегія суддів відмовила у задоволенні вимоги про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, адже станом на час звернення з позовом до суду вищезазначена декларація вичерпала свою дію, а можливість її скасування також не дозволить позивачу ефективно відновити володіння відповідною земельною ділянкою.
Крім того, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що ФОП Лихач Н. А. набула право власності на спірний об'єкт нерухомості та реалізовує правомочності власника такого об'єкта саме для здійснення підприємницької діяльності, тобто як фізична особа-підприємець, а не фізична особа, що є підставою вирішення цього спору саме в порядку господарського судочинства, у зв'язку з чим підстави для закриття провадження у справі відповідно до пункту 1 частини першої статті 231 ГПК України відсутні.
До Верховного Суду від ФОП Лихач Н. А. через підсистему "Електронний суд" надійшла касаційна скарга, в якій скаржниця просила, зокрема, скасувати постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026, рішення Господарського суду Одеської області від 15.07.2025 залишити без змін.
Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду вказану касаційну скаргу передано на розгляд колегії суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: Рогач Л. І. - головуюча, Краснов Є. В., Мачульський Г. М.
Верховний Суд ухвалою від 20.04.2026 касаційну скаргу ФОП Лихач Н. А. на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026 залишив без руху, встановив строк для усунення недоліків касаційної скарги протягом десяти днів з дня вручення цієї ухвали. Для усунення недоліків касаційної скарги скаржниці необхідно було уточнити доводи касаційної скарги, зазначивши, які саме зібрані у справі докази не дослідив суд апеляційної інстанції.
Від ФОП Лихач Н. А. до Верховного Суду надійшла заява про усунення недоліків касаційної скарги.
Перевіривши матеріали касаційної скарги (з урахуванням усунення недоліків), колегія суддів вирішила, що її подано з дотриманням вимог статей 287- 291 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
Відповідно до частини четвертої статті 294 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) в ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначається підстава (підстави) відкриття касаційного провадження.
Згідно з частиною другою статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 310 цього Кодексу.
У касаційній скарзі (з урахуванням усунення недоліків) скаржниця посилається на підстави касаційного оскарження судових рішень у випадках, визначених пунктами 1, 3, 4 частини другої статті 287 ГПК України.
Обґрунтовуючи наявність випадку касаційного оскарження судового рішення, передбаченого пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, ФОП Лихач Н. А. вказує, що суд апеляційної інстанції не врахував положення постанов Верховного Суду від 15.01.2021 у справі № 1540/3952/18, від 15.10.2020 у справі № 623/214/17, від 10.10.2018 у справі № 557/1209/16-ц.
Скаржниця зазначає, що пунктом 9 розділу V "Прикінцеві положення" Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено, що орган державного архітектурно-будівельного контролю безоплатно протягом 10 робочих днів з дня подання заяви власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких розміщені об'єкти будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт, за результатами технічного обстеження приймає в експлуатацію: збудовані у період з 05.08.1992 до 09.04.2015 індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 300 квадратних метрів; збудовані до 12.03.2011 будівлі і споруди сільськогосподарського призначення.
Отже, як вказано у касаційній скарзі, прийняттю в експлуатацію підлягають індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, збудовані у період з 05.08.1992 до 09.04.2015.
Скаржниця вказує, зокрема, що суд апеляційної інстанції не досліджував і не встановив час будівництва спірного об'єкта, обмежившись загальною констатацією про самочинне будівництво та самовільно зайняту ділянку.
Також ФОП Лихач Н. А. зазначає про неврахування судом апеляційної інстанції постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 та вказує, що застосовуючи до спірних правовідносин статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, суд на підставі зібраних доказів мав проаналізувати:
1) чи здійснює власник земельної ділянки, який звернувся до суду, втручання відповідно до приписів національного законодавства у право відповідача як її орендаря на мирне володіння майном останнього, зокрема з огляду на норми права у сфері містобудування й охорони культурної спадщини; 2) чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки через здійснення відповідачем самочинного будівництва на орендованій ним земельній ділянці легітимну мету, зокрема, чи є вимога власника цієї ділянки зобов'язати відповідача знести самовільно побудовану на такій ділянці споруду заходом з контролю власником за користуванням його ділянкою відповідно до загальних інтересів, у тому числі інтересів в охороні культурної спадщини; 3) чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті (зокрема з огляду на те, що законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритеті захисту прав власника земельної ділянки над інтересами орендаря, який хоче спорудити певний об'єкт на цій ділянці), та чи не становитиме для відповідача задоволення вимоги про знесення самочинно побудованої на чужій земельній ділянці споруди такого індивідуального тягаря, який є надмірним з урахуванням конкретних обставин справи, зокрема, з урахуванням поведінки відповідача у відносинах з власником земельної ділянки, а також суспільних інтересів у збереженні культурної спадщини.
Скаржниця також вказує на неврахування судом апеляційної інстанції постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2018 у справі № 753/11000/14-ц, постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.07.2018 у справі № 917/1345/17.
Обґрунтовуючи наявність випадку касаційного оскарження судового рішення, передбаченого пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України ФОП Лихач Н. А. вказує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо правомірності вимог власника земельної ділянки щодо її звільнення шляхом знесення побудованих на ділянці будинків, якщо земельна ділянка була передана власником в довгострокове користування колективному користувачу разом з рибальськими будинками (власники котрих були членами колективного користувача), що вже знаходились на земельній ділянці та які були побудовані до 05.08.1992, та щодо можливості правової кваліфікації таких будинків як "самочинно збудоване майно", а земельну ділянку в такому випадку "самовільно зайнятою", або в даному випадку правозастосовні положення Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, що не належать до самочинного будівництва: індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, прибудови до них побудовані до 05.08.1992.
Посилаючись на пункт 4 частини другої статті 287 ГПК України, ФОП Лихач Н. А. вказує, що справу розглянуто і вирішено неповноважним складом суду апеляційної інстанції (пункт 1 частини першої статті 310 ГПК України), суд апеляційної інстанції не дослідив зібрані у справі докази (пункт 1 частини третьої статті 310 ГПК України) та апеляційний господарський суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі зазначених скаржницею недопустимих доказів (пункт 4 частини третьої статті 310 ГПК України).
Водночас у заяві про усунення недоліків касаційної скарги ФОП Лихач Н. А. зазначає перелік доказів, які, на її думку, не дослідив суд апеляційної інстанції.
Враховуючи доводи касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що матеріали скарги є достатніми для відкриття касаційного провадження за наявності випадків касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 3, 4 частини другої статті 287 ГПК України.
За змістом статті 295 ГПК України учасники справи мають право подати до суду касаційної інстанції відзив на касаційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом касаційної інстанції в ухвалі про відкриття касаційного провадження. Оскільки подання відзиву на касаційну скаргу в письмовій формі є правом учасників справи, то у разі реалізації такого права суд касаційної інстанції встановлює відповідний строк для подання зазначеного відзиву.
Щодо клопотання про зупинення виконання оскаржуваної постанови
Від ФОП Лихач Н. А. до Верховного Суду надійшло клопотання про зупинення виконання постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026.
Обґрунтовуючи клопотання, скаржниця вказує, що Господарським судом Одеської області 25.03.2026 року видано наказ про примусове виконання постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026. Одеська міська рада звернулася до приватного виконавця Одеського виконавчого округу Парфьонова Георгія Володимировича з заявою про відкриття виконавчого провадження, на підставі якої приватним виконавцем винесено постанову про відкриття виконавчого провадження від 27.03.2026.
Як зазначає скаржниця, за змістом постанови приватного виконавця від 27.03.2026 наданий строк фізичній особі-підприємцю Лихач Наталії Антонівні 10 робочих днів для виконання постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026. Існує загроза, що відбудеться знесення рибальського будинку на виконання постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026.
ФОП Лихач Н. А. вважає, що в її клопотанні наведені поважні підстави для зупинення виконання Постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026 у справі з метою недопущення порушення її прав, свобод та охоронюваних законом інтересів, як особи, яка подала касаційну скаргу.
Відповідно до абзацу 2 частини четвертої статті 294 ГПК України за наявності клопотання особи, яка подала касаційну скаргу, суд у разі необхідності вирішує питання про зупинення виконання рішення (ухвали) суду або зупинення його дії, якщо зупинити його виконання неможливо.
Верховний Суд дослідив доводи скаржниці у вказаному клопотанні та зазначає таке.
Згідно із частиною першою статті 332 ГПК України суд касаційної інстанції за заявою учасника справи або за своєю ініціативою може зупинити виконання оскарженого рішення суду або зупинити його дію (якщо рішення не передбачає примусового виконання) до закінчення його перегляду в касаційному порядку.
Розгляд питання про зупинення виконання (дії) оскаржуваного судового рішення має здійснюватися з дотриманням принципів господарського судочинства та має на меті не допустити порушення прав, свобод та охоронюваних законом інтересів як особи, що подала касаційну скаргу, так і інших осіб, які беруть участь у справі, якщо такі наслідки можуть настати в зв'язку з дією та виконанням оскаржуваних судових рішень.
Вирішуючи питання про зупинення виконання (дії) судового рішення, суд враховує необхідність у цьому, зокрема, у разі ймовірності утруднення повороту виконання цього рішення, повторного розгляду справи внаслідок можливого скасування судового рішення, необхідність забезпечення збалансованості інтересів сторін, запобігання порушенню прав осіб, які брали участь у справі, а також осіб, які не брали такої участі, але рішенням суду вирішено питання про їх права, свободи чи обов'язки тощо. При цьому застосування відповідних повноважень має бути обґрунтованим, а підстави вагомими та доведеними, оскільки у такому випадку інша сторона у справі (учасник справи), на користь якої таке рішення постановлене, буде обмежена у праві на задоволення своїх вимог (ухвала Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2021 у справі № 908/976/19).
Колегія суддів, ураховуючи характер спірних правовідносин, предмет спору, необхідність забезпечення збалансованості інтересів усіх учасників справи, недопущення негативних наслідків, які можуть виникнути з огляду на виконання судового рішення, яке набрало законної сили, дійшла висновку про наявність підстав для зупинення виконання постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026 до закінчення її перегляду в касаційному порядку.
Керуючись статтями 234, 235, 287- 291, 294, 314, 332 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Відкрити касаційне провадження у справі № 916/726/25 за касаційною скаргою фізичної особи-підприємця Лихач Наталі Антонівни на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026 і здійснити перегляд оскаржуваної постанови у відкритому судовому засіданні 17 червня 2026 року о 12:00 у приміщенні Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду за адресою: м. Київ, вул. О. Копиленка, 6, в залі судових засідань № 10 (кабінет № 332).
2. Зупинити виконання постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026 до закінчення її перегляду в касаційному порядку.
3. Учасники справи мають право подати до Верховного Суду відзиви на касаційну скаргу до 01 червня 2026 року, відсутність яких не перешкоджатиме здійсненню касаційного перегляду.
4. Інформацію щодо розгляду справи можна отримати на сторінці суду на офіційному вебпорталі судової влади України в мережі "Інтернет" за вебадресою: http://supreme.court.gov.ua.
5. Довести до відома учасників справи, що їхня явка в судове засідання є необов'язковою. Верховний Суд також роз'яснює про право сторін подати заяви про розгляд справи за їх відсутності, а також про їхнє право брати участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції у порядку статті 197 Господарського процесуального кодексу України.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.
Головуюча Л. Рогач
Судді Є. Краснов
Г. Мачульський