вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"28" квітня 2026 р. Справа№ 920/1615/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Бестаченко О.Л.
суддів: Шаратова Ю.А.
Скрипки І.М.
секретар судового засідання - Васильченко А.І.
за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 28.04.2026,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Акціонерного товариства "Укрнафта"
на рішення Господарського суду Сумської області
від 02.03.2026 (повний текст складено 05.03.2026)
у справі № 920/1615/25 (суддя - Резніченко О.Ю.)
за позовом Акціонерного товариства "Укрнафта"
до Охтирської міської ради
про визнання укладеною додаткової угоди про зміни до договору оренди землі,
Короткий зміст позовних вимог
Акціонерне товариство "Укрнафта" (далі за текстом - АТ "Укрнафта", позивач, орендар) звернулося до Господарського суду Сумської області з позовом до Охтирської міської ради (далі за текстом - відповідач, орендодавець) про визнання укладеною додаткової угоди про зміни до договору оренди землі.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, АТ "Укрнафта" зазначає, що в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та умов договору оренди звернулося до відповідача з проектом додаткової угоди №3 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Відповідач у встановлений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" місячний строк не розглянув заяву та повідомив про результати її розгляду тільки 21.10.2025.
Звертає увагу суду, що відповідно до листа відповідача від 21.10.2025 №01-05/2914, 16.10.2025 проект рішення "Про затвердження документацій із землеустрою та надання в оренду та постійне користування земельних ділянок", а саме про передачу Акціонерному товариству "Укрнафта" в оренду земельну ділянку площею 0,8970 га, на новий термін строком 3 роки, для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення (для розміщення та обслуговування бази відпочинку "Буровичок"), код КВЦПЗД - 07.01, землі рекреаційного призначення, розташовану в с. Климентове Охтирського району Сумської області, кадастровий номер 5920388000:01:001:5267, під об'єктом нерухомого майна, не підтримано депутатами Охтирської міської ради, однак після закінчення строку дії договору продовжує використовувати земельну ділянку та сплачує орендну плату.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його ухвалення
Рішенням Господарського суду Сумської області від 02.03.2026 у справі № 920/1615/25 у позові Акціонерного товариства "Укрнафта" до Охтирської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про зміни до договору оренди землі відмовлено повністю.
Враховуючи відсутність волевиявлення Охтирської міської ради на продовження дії договору оренди земельної ділянки на 3 роки, відсутність обгрунтування позивачем зменшення у проекті додаткової угоди №3 нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (та як наслідок і зменшення розміру орендної плати), керуючись приписами ч.ч. 1-5 ст. 33, абз. 3 розділу ІХ Перехідних положень Закон України "Про оренду землі", суд першої інстанції дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог та відмову в задоволенні позову.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду першої інстанції Акціонерне товариство "Укрнафта" звернулось до Північного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, у якій просить скасувати повністю рішення Господарського суду Сумської області від 02.03.2026 року у справі № 920/1615/25 та ухвалити нове рішення, яким визнати укладеною додаткову угоду про зміни до договору оренди землі №176.10.Ор від 22.10.2010 року між Акціонерним товариством "Укрнафта" та Охтирською міською радою щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5920388000:01:001:5267, загальною площею 0,8970 гектара, що знаходиться за адресою: вул. Берегова, 33А, с. Климентове Охтирського району Сумської області в редакції Позивача.
В обґрунтування вимог та доводів апеляційної скарги відповідач посилається на те, що суд першої інстанції при прийнятті рішення неправильно застосував норми матеріального права, неправильно дослідив та надав оцінку доказам, у зв'язку з чим висновки місцевого суду викладені у оскаржуваному рішенні не відповідають фактичним обставинам справи.
Скаржник вказує, що зазначення в проєкті додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі актуальної нормативної грошової оцінки землі не можна розглядати як підставу для відмови у задоволенні позовних вимог.
Відповідач, ухвалюючи відповідь на звернення позивача про відмову в поновленні договору, вийшов за межі норм, зокрема як вимог, так і строків, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі". Зокрема, відповідно до норм ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" відповідач мав розглянути заяву та повідомити про результати її розгляду в місячний термін, тобто до 12.10.2025 року.
Апелянт звертає увагу суду, що після закінчення строку дії договору продовжує використовувати земельну ділянку та сплачує орендну плату, а також на факт наявності на земельній ділянці об'єкту нерухомого майна, що належить орендарю на праві власності (п.3 Договору).
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.03.2026 апеляційну скаргу АТ "Укрнафта" передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючої судді (судді-доповідача) - Бестаченко О.Л., суддів: Скрипки І.М., Шаратова Ю.А.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.03.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою АТ "Укрнафта" на рішення Господарського суду Сумської області від 02.03.2026 у справі № 920/1615/25, призначено її до розгляду на 28.04.2026, витребувано у Господарського суду Сумської області матеріали справи № 920/1615/25.
30.03.2026 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 920/1615/25.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.04.2026 задоволено заяву представника АТ "Укрнафта", Філіппової Олени Григорівни про участь у судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу
06.04.2026 через підсистему "Електронний суд" від Охтирської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просить апеляційну скаргу АТ "Укрнафта" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Сумської області від 02.03.2026 у справі №920/1615/25 залишити без змін.
Відповідач зазначає, що станом на дату подання позовної заяви до суду, договір оренди №176.10.Ор від 22.10.2010 припинено в силу закінчення строку, на який його було укладено та у позивача відсутнє право оренди вищевказаної земельної ділянки і відомості про реєстрацію іншого речового права (права оренди) у реєстрі відсутні. Отже, враховуючи викладене станом на сьогоднішній день у позивача відсутнє право оренди вищевказаної земельної ділянки, яке підлягає судовому захисту, а позовна вимога у вигляді визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди №176.10.Ор від 22.10.2010 року між акціонерним товариством "Укрнафта" та Охтирською міською радою щодо земельної ділянки для розміщення і обслуговування бази відпочинку "Буровик" за адресою: вул. Берегова, 33А, с. Климентове Охтирського району Сумської області, кадастровий номер 5920388000:01:001:5267 є неналежним способом захисту, оскільки основний правочин (в даному випадку договір оренди землі) припинено і інформація про речове право оренди позивача згідно цього договору відсутнє в ДРРП на нерухоме майно, а тому не може бути визнано укладеною додаткова угода до не існуючого договору оренди землі і вимагати в судовому порядку продовження вже неіснуючих орендних правовідносин неможливо.
Ураховуючи відсутність волевиявлення Охтирської міської ради на продовження дії договору оренди земельної ділянки на 3 роки, відсутність обґрунтування позивачем зменшення у проекті додаткової угоди №3 нормативно грошової оцінки земельної ділянки (та як наслідок і зменшення розміру орендної плати), керуючись приписами ч.ч. 1-5 ст. 33, абз. 3 розділу ІХ Перехідних положень Закон України "Про оренду землі", суд першої інстанції правомірно дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог та відмову в задоволенні позову. Також суд правомірно та обґрунтовано зазначив щодо аргументів позивача про продовження користування земельною ділянкою протягом місяця після закінчення дії договору оренди та сплати орендної плати.
Позиції учасників справи та явка представників сторін у судове засідання
У судовому засіданні 28.04.2026 представник АТ "Укрнафта" вимоги апеляційної скарги підтримав, з викладених у ній підстав та просив її задовольнити.
Охтирська міська рада про дату, час і місце розгляду справи повідомлена у встановленому законом порядку, проте явку свого уповноваженого представника у призначене судове засідання не забезпечила.
Враховуючи, що явка сторін у судове засідання обов'язковою не визнавалась, участь в судовому засіданні є правом, а не обов'язком сторін, беручи до уваги, що учасникам справи було надано всі процесуальні можливості для реалізації наданих законом прав та зважаючи на строки розгляду апеляційної скарги, суд вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представника Охтирської міської ради за наявними матеріалами справи.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Між Охтирською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Укрнафта", від імені якого діяв структурний підрозділ Охтирське управління бурових робіт (в подальшому реорганізоване в "Укрнафта Буріння" Акціонерного товариство "Укрнафта") (орендар) було укладено договір оренди землі від 22.10.2010 № 176.10.Ор (далі - Договір), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення і обслуговування бази відпочинку "Буровик" (землі рекреаційного призначення), яка знаходиться на території Староіванівської сільської ради Охтирського району Сумської області.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,8970 га, у тому числі: угіддя - ліси та інші лісовкриті площі, всього - 0,8269 га, в т.ч. лісові землі, з них вкриті лісовою (деревною та чагарниковою) рослинністю - 0,8269 га, з основною функцією використання - для відпочинку; забудовані землі, всього - 0,0701 га, в т.ч. землі, що використовуються для відпочинку та інші відкриті землі, з них кемпінгів, будинків для відпочинку або проведення відпусток (п. 2. Договору).
Відповідно до п. 3. Договору на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, які належать орендарю на праві власності: - нежитлова одноповерхова будівля, а також інші об'єкти інфраструктури - відсутні.
Договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8. Договору).
Додатковою угодою від 02.03.2021 № 1, укладеною між Сумською обласною державною адміністрацією та Публічним акціонерним товариством "Укрнафта", сторони домовилися поновити Договір та надати Публічному акціонерному товариству "Укрнафта" в оренду земельну ділянку державної власності із земель рекреаційного призначення, площею 0,8970 гектара (кадастровий номер 5920388000:01:001:5267), розташовану за межами населених пунктів на території Охтирської міської ради (Староіванівської сільської ради) Охтирського району Сумської області, строком на 5 років та розміром орендної плати 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за узгодженням з орендарем, для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення. Крім того, орендар взяв на себе обов'язок вжити заходів щодо розробки та затвердження нормативної грошової оцінки, а також внесення змін у зв'язку з цим до Договору.
Додатковою угодою від 21.11.2022 внесено зміни до Договору стосовно сторін договору - зокрема орендодавцем визначено Охтирську міську раду та орендарем - Публічне акціонерне товариство "Укрнафта", визначено, що нормативна грошова оцінка становить 2 169 797,94 грн, а також змінено розмір орендної плати до 5 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зобов'язано орендодавця провести державну реєстрацію додаткової угоди.
АТ "Укрнафта" в межах термінів, визначених пунктом 8 Договору та статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (далі за текстом - ЗУ "Про оренду землі") звернулась до Охтирської міської ради Сумської області з листом від 04.09.2025 № 01/01/09/24/03/01-01/02/685 "Про поновлення договору оренди землі", вхідний номер листа до Охтирської міської ради - № 397 від 12.09.2025.
У листі позивач звертав увагу орендодавця на розміщення на земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, що належить на праві власності АТ "Укрнафта" та наявність переважного права на поновлення договору на новий строк (пункт 8 Договору), просив поновити Договір на строк 3 роки і на тих же умовах. До листа додано: виписка з ЄДРЮО, ФОП та ГФ по АТ та УНБ; договір оренди землі від 22.10.2010 року; додаткова угода №1 від 02.03.2021; додаткова угода від 21.11.2022; проект додаткової угоди; витяг № НВ-5900789492025; нотаріальна довіреність від 04.08.2025.
Листом Охтирської міської ради від 21.10.2025 № 01-05/2914 "Про розгляд заяви" повідомлено АТ "Укрнафта" про те, що на пленарне засідання сесії Охтирської міської ради 16.10.2025 було підготовлено відповідний проект рішення міської ради про надання в оренду земельної ділянки. В ході голосування на засіданні сесії Охтирської міської ради, яке відбулось 16.10.2025, вказаний проект не підтримано депутатами Охтирської міської ради.
Також позивач зазначив, що після закінчення строку дії договору оренди належним чином виконує обов'язки за спірним договором, продовжує використовувати спірну земельну ділянку та має намір у подальшому користуватися нею за цільовим призначенням, сплачуючи орендну плату, що підтверджується платіжною інструкцією від 29.12.2025 про сплату 13462,30 грн орендної плати за договором за листопад 2025.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників справи
Статтею 269 Господарського процесуального кодексу України (далі за текстом - ГПК України) встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши наявні матеріали справи у повному обсязі, перевіривши повноту встановлення обставин справи та їх юридичну оцінку, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, суд апеляційної інстанції дійшов наступних висновків.
Відповідно до частини 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Частиною 2 статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлені Земельним кодексом України (далі за текстом - ЗК України) та Законом України "Про оренду землі".
Відповідно до статті 2 ЗК України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).
За змістом частин 1, 2 статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Згідно з частиною першою статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" доповнений абзацом четвертим такого змісту: "Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
За змістом статті 5 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону про оренду землі).
Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п'ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
При цьому, як зазначено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Суд зауважував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Судом у справі № 920/1615/25 встановлено, що у визначений законом строк позивач звернувся до відповідача із листом про поновлення договору оренди на строк 3 роки, до якого додав проєкт додаткової угоди.
Так, у запропонованому проєкті додаткової угоди позивач окрім зміни строку дії договору (до 22.10.2028 року) та реквізитів сторін, пункт 5 Договору викладає у наступній редакції: "5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:
кадастровий номер земельної ділянки 5920388000:01:001:5267 - 190 793,54 грн. ( сто дев'яносто тисяч сімсот дев'яносто три грн 54 коп)" станом на 03.09.2025 року.".
До листа від 04.09.2025 АТ "Укрнафта" також додало витяг № НВ-5900789472025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер 5920388000:01:001:5267, за даними якого нормативна грошова оцінка становить 190 793,54 грн.
21.10.2025 відповідач повідомив позивача про те, що в ході голосування на засіданні сесії Охтирської міської ради 16.10.2025 проект рішення "Про затвердження документацій із землеустрою та надання в оренду та постійне користування земельних ділянок", а саме про передачу АТ "Укрнафта" в оренду земельну ділянку площею 0,8970 га, на новий термін строком на 3 роки, для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення (для розміщення та обслуговування бази відпочинку "Буровичок"), код КВЦПЗД-07.01, землі рекреаційного призначення, розташовану в с. Климентове Охтирського району Сумської області, кадастровий номер 5920388000:01:001:5267, під об'єктом нерухомого майна, не підтримано депутатами Охтирської міської ради.
Апелянт вважає, що Охтирською міською радою порушено: терміни розгляду звернення; форму прийняття/оформлення рішення; відсутність пояснення/обґрунтування відмови; нехтування обов'язком добросовісно провести переговори.
Водночас апеляційний суд звертає увагу на те, що у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 здійснено узагальнення висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 та зазначено, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в контексті дій сторін договору виглядає таким чином (узгоджується із постановою Верховного Суду від 14.11.2023 у справі № 902/452/23):
- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки, саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі";
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
Таким чином, оскільки відповідач в межах своїх повноважень, на пленарному засіданні сесії Охтирської міської ради не підтримав рішення щодо передачі позивачу в оренду на новий строк у 3 роки земельної ділянки, кадастровий номер 5920388000:01:001:5267, а також листом від 21.10.2025 № 01-05/2914 "Про розгляд заяви" повідомив про вказане позивача, тому враховуючи відсутність волевиявлення відповідача на продовження дії договору оренди земельної ділянки, керуючись приписами частин 1-6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", суд першої інстанції дійшов правильного висновку про необґрунтованість позовних вимог та відмову у задоволенні позову.
Також апеляційний суд звертає увагу на норми абзацу 3 розділу ІХ Перехідних положень Закон України "Про оренду землі", за яким договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Згідно з ч. 1 ст. 126-1 Земельного кодексу України договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.
Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Проєкт додаткової угоди до Договору, що був надісланий позивачем до Охтирської міської ради, а також викладений у прохальній частині позовної заяви, не містить умов, передбачених ст. 33 Закон України "Про оренду землі" та ст. 126-1 Земельного кодексу України.
Крім того, апелянт у скарзі вказує, що судом першої інстанції не враховано позицію Великої Палати Верховного Суду, яка викладена у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.
Так, у вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
Також Велика Палата Верховного Суду конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України "Про оцінку земель", статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Натомість Велика Палата Верховного Суду висновує, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Таким чином, застосовуючи вказаний висновок Великої Палати Верховного Суду до спірних правовідносин у справі № 920/1615/25, апеляційний суд приходить до висновку, що у сторін відсутній обов'язок вносити зміни до умов Договору щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Натомість проєкт додаткової угоди до Договору, що був надісланий позивачем до Охтирської міської ради, а також зазначений у прохальній частині позовної заяви, містить умову про викладення в новій редакції пункту 5 Договору, яким встановлено розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Також апеляційний суд наголошує, що проєкт додаткової угоди до Договору, що був надісланий позивачем до Охтирської міської ради, а також зазначений у прохальній частині позовної заяви, передбачає поновлення Договору на строк 3 роки, в той же час, Договір укладено на 10 років.
Змінені умови Договору сторонами не погодженні.
З огляду на вищевикладене, апеляційний суд зазначає, що скаржником не наведено правових підстав для скасування рішення Господарського суду Сумської області від 02.03.2026 у справі № 920/1615/25.
Згідно з частиною 4 статті 11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча, пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру рішення.
В пункті 53 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федорченко та Лозенко проти України" від 20.09.2012 зазначено, що при оцінці доказів суд керується критерієм доведення "поза розумним сумнівом". Тобто, аргументи сторони мають бути достатньо вагомими, чіткими та узгодженими.
Інші доводи апеляційної скарги, взяті судом до уваги, однак не спростовують вищенаведених висновків суду.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Згідно зі статтями 73, 74 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до частини 2 статті 86 ГПК України жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Таким чином, виходячи з фактичних обставин справи, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду про відмову в задоволенні позову.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Частиною 1 статті 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення Господарського суду Сумської області від 02.03.2026 у справі № 920/1615/25 ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, у зв'язку з чим апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Розподіл судових витрат
Згідно зі статтею 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
1. Апеляційну скаргу Акціонерного товариства "Укрнафта" на рішення Господарського суду Сумської області від 02.03.2026 у справі № 920/1615/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Сумської області від 02.03.2026 у справі № 920/1615/25 залишити без змін.
3. Судовий збір за подачу апеляційної скарги покласти на скаржника.
4. Матеріали справи повернути до Господарського суду Сумської області.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено 13.05.2026.
Головуючий суддя О.Л. Бестаченко
Судді Ю.А. Шаратов
І.М. Скрипка