29 квітня 2026 року
м. Київ
справа № 359/4612/21
провадження № 61-1988св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Сердюка В. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс»,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє ОСОБА_3, на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 30 червня 2023 року у складі судді Чирки С. С. та постанову Київського апеляційного суду від 07 лютого 2024 року у складі колегії суддів Таргоній Д. О., Голуб С. А., Писаної Т. О.,
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» (далі - ТОВ «ФК Централ Фінанс») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання права іпотеки та звернення стягнення на предмет іпотеки.
25 липня 2007 року ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» уклав з ОСОБА_2 кредитний договір № 014/4006/81/58351, за яким банк зобов'язався надати кредит у розмірі 71 050,00 доларів США, а позичальник зобов'язався щомісячно, до 25 липня 2017 року, повертати кредит частинами, а також сплачувати відсотки за користування кредитом у розмірі 13 % річних.
Того ж дня для забезпечення належного виконання грошових зобов'язань за кредитним договором між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір, за яким останній передав в іпотеку банку нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,2500 га з кадастровим номером 3220886001:01:009:0043 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, що розташовується в Київській області, Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців, та належить
ОСОБА_2 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 222204, виданого Процівською сільською радою Бориспільського району Київської області 13 січня 2005 року.
25 липня 2007 року ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» надав ОСОБА_2 кредит
у розмірі 71 050,00 доларів США, однак останній належним чином не виконував грошові зобов'язання, у зв'язку з чим станом на 12 січня 2016 року у відповідача перед банком виникла заборгованість у розмірі 68 309,49 доларів США.
Бориспільський міськрайонний суд Київської області рішенням від 08 листопада
2016 року у справі № 359/1449/16 у рахунок погашення боргу за кредитним договором у розмірі 68 309,49 доларів США звернув стягнення на предмет іпотеки,
а саме: земельну ділянку площею 0,2500 га з кадастровим номером 3220886001:01:09:0043.
29 грудня 2020 року банк уклав з АТ «Кристалбанк» договори відступлення права вимоги, за якими АТ «Райффайзен Банк Аваль» відступив АТ «Кристалбанк» право вимоги до ОСОБА_2 за кредитним договором і договором іпотеки.
АТ «Кристалбанк» у свою чергу уклав договори відступлення права вимоги, за якими АТ «Кристалбанк» відступив ТОВ «ФК Централ Фінанс» право вимоги до ОСОБА_2 за кредитним договором і договором іпотеки.
У пункті 1.2.1 договору іпотеки зазначено, що на момент укладення договору на земельній ділянці перебуває незавершений будівництвом житловий будинок середньозваженою готовністю 41,13 %. Тобто вказаний недобудований житловий будинок також є предметом іпотеки з моменту укладення іпотечного договору земельної ділянки від 25 липня 2007 року.
Позивач вказував, що під час дії договору іпотеки ОСОБА_2 добудував вказаний будинок, ввів його в експлуатацію та зареєстрував право власності на нього, у зв'язку з чим житловий будинок загальною площею 426,1 кв. м, житловою площею 193,6 кв. м, реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 1101908232208, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці, кадастровий номер 3220886001:01:009:0043, також є предметом іпотеки за договором іпотеки.
10 грудня 2016 року між позичальником та ОСОБА_1 укладено договір дарування житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Разумовою О. І. за реєстровим № 7657. На підставі цього договору право власності на будинок перейшло до відповідача ОСОБА_1 та за ним зареєстровано.
Отже, з 10 грудня 2016 року всі права та обов'язки іпотекодержателя за договором іпотеки щодо житлового будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , перейшли до відповідача ОСОБА_1
20 червня 2018 року державним виконавцем у межах виконавчого провадження
з примусового виконання рішення суду про звернення стягнення на земельну ділянку було отримано інформаційну довідку № 128237978 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, з якої стало відомо про реєстрацію права власності на будинок за відповідачем ОСОБА_1 .
На підставі викладеного ТОВ «ФК «Централ Фінанс» просило суд:
- визнати за ТОВ «ФК «Централ Фінанс» право іпотеки на житловий будинок загальною площею 426,1 кв. м, житловою площею 193,6 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1101908232208, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером 3220886001:01:009:0043;
- звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме на житловий будинок загальною площею 426,1 кв. м, житловою площею 193,6 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1101908232208, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці
з кадастровим номером 3220886001:01:009:0043 у рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором № 014/4006/81/58351
від 25 липня 2007 року на суму боргу щодо повернення кредиту у розмірі
56 286,03 доларів США, боргу зі сплати відсотків за користування ним у розмірі 12 023,46 доларів США, а всього 68 309,49 доларів США, шляхом його продажу
ТОВ «ФК «Централ Фінанс» із застосуванням процедури продажу, передбаченої статті 38 Закону України «Про іпотеку», та надати право ТОВ «ФК «Централ Фінанс» право на продаж будь-якій особі покупцеві за ціною, не нижчою за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності.
Короткий зміст рішення судів першої та апеляційної інстанцій
Бориспільський міськрайонний суд Київської області рішенням від 30 червня
2023 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду
від 07 лютого 2024 року, позов ТОВ «ФК Централ Фінанс» задовольнив.
Визнав за ТОВ «ФК «Централ Фінанс» право іпотеки на житловий будинок загальною площею 426,1 кв. м, житловою площею 193,6 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1101908232208, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером 3220886001:01:009:0043.
Звернув стягнення на предмет іпотеки, а саме на житловий будинок загальною площею 426,1 кв. м, житловою площею 193,6 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1101908232208, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці
з кадастровим номером 3220886001:01:009:0043 у рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором № 014/4006/81/58351 від 25 липня 2007 року на суму боргу з повернення кредиту у розмірі 56 286,03 доларів США, боргу зі сплати відсотків за користування ним у розмірі 12 023,46 доларів США, а всього 68 309,49 доларів США, шляхом його продажу ТОВ «ФК «Централ Фінанс» із застосуванням процедури продажу, передбаченої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», та надано право ТОВ «ФК «Централ Фінанс» на продаж будь-якій особі покупцеві за ціною, не нижчою за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності.
Стягнув з ОСОБА_2 на користь ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» судовий збір у розмірі 3 270,20 грн. Стягнув з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» судовий збір у розмірі 3 270,20 грн.
Ухвалюючи судове рішення, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, керувався тим, що в порушення умов пункту 3.10 кредитного договору ОСОБА_2 не передав в іпотеку ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» житловий будинок після оформлення права власності на нього, відчужив його відповідачу ОСОБА_1 , що свідчить про порушення права іпотекодержателя (нового кредитора) за іпотечним договором від 25 липня 2007 року, яке підлягає судовому захисту.
Також суди взяли до уваги висновок, викладений у постанові Верховного Суду
у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного від 18 квітня 2022 року у справі
№ 520/1185/16-ц (провадження № 61-28728сво18) про те, що відповідно до частин п'ятої та шостої статті 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та які були чинними на момент розгляду судами першої й апеляційної інстанцій у цій справі), якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані.
Надаючи оцінку позовній давності, суд першої інстанції зазначив, що для позивача перебіг строку позовної давності розпочався 21 червня 2018 року, коли Департамент проблемної заборгованості роздрібних клієнтів ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» отримав Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, водночас позивач звернувся до суду з позовом 31 травня 2021 року, тобто в межах трирічного строку позовної давності.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
08 лютого 2024 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких
діє ОСОБА_3 , через систему «Електронний Суд», звернулися до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 30 червня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 07 лютого 2024 року, у якій представник заявників, посилаючись
на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 30 червня 2023 року
та постанову Київського апеляційного суду від 07 лютого 2024 року і ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У касаційній скарзі представник заявників посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема, зазначає, що суд апеляційної інстанції
в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня
2022 року у справі № 520/1185/16-ц, Верховного Суду від 21 червня 2023 року
у справі № 916/3027/21 та постанові Великої Палати Верховного Суду
від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16 (провадження № 12-128гс19).
Заявники зазначають, що зважаючи на зміст позову в частині позовних вимог до ОСОБА_2 , позов подано з приводу спору між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав, що і у справі № 359/1449/16-ц, а тому провадження в частині відповідача ОСОБА_2 підлягає закриттю.
Заявники переконують, що за договором іпотеки визначено предмет договору виключно земельну ділянку, всі відповідні записи в реєстрах речових прав
на нерухоме майно та їх обтяжень стосувалися земельної ділянки. Спірний будинок станом на день підписання договору іпотеки був збудований, мав статус окремого житлового будинку, сторони договору могли його визначити, але не визначили як окремий предмет іпотеки.
Заявники вказують, що технічним паспортом від 21 листопада 2016 року, виданим ТОВ «Техінвентаризація», встановлені технічні характеристики будинку, в тому числі рік побудови - 1991 рік. Отже, спірний будинок не міг бути предметом іпотеки.
Також вказують на пропуск позивачем позовної давності для звернення з позовом до суду, яку відповідачі відраховують із 25 липня 2007 року.
Провадження у суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 22 лютого 2024 року колегією у складі Сердюка В. В. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Фаловської І. М. відкрив касаційне провадження, витребував матеріали цивільної справи із суду першої інстанції, надав строк для подання відзиву на касаційні скарги.
Підставою відкриття касаційного провадження є пункти 1, 4 частини другої статті
389 ЦПК України.
Верховний Суд ухвалою від 30 травня 2024 року зупинив виконання рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 30 червня 2023 року в частині стягнення з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ТОВ «ФК «Централ Фінанс» із кожного окремо судового збору в розмірі 3 270,20 грн до закінчення його перегляду в касаційному порядку.
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20 березня 2026 року визначено колегію суддів для розгляду цієї справи у такому складі: Сердюк В. В. (суддя-доповідач), судді, які входять до складу колегії:
Осіян О. М., Сакара Н. Ю.
Доводи відзиву на касаційну скаргу
У відзиві на касаційну скаргу ТОВ «ФК «Централ фінанс» вказує на законність і обґрунтованість судових рішень, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду залишити без змін.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що 25 липня 2007 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 014/4006/81/58351, за яким Банк зобов'язався надати кредит у розмірі 71 050,00 доларів США, а позичальник зобов'язався щомісячно, до 25 липня 2017 року, повертати кредит частинами,
а також сплачувати відсотки за користування кредитом у розмірі 13 % річних (т. 1, а. с.12-17).
Відповідно до пункту 3.10 договору у випадку, якщо забезпеченням зобов'язань позичальника за договором, є іпотека майнових прав на об'єкти нерухомості,
що будуються, або іпотека земельних ділянок, право власності на які виникне
у майбутньому, то позичальник зобов'язаний у тридцятиденний строк з дня реєстрації права власності позичальника на об'єкт нерухомості або земельну ділянку відповідно до вимог чинного законодавства України, надати кредитору для ознайомлення оригінал документів, що підтверджують право власності позичальника на зазначені об'єкти, укласти з кредитором договір про зміну та доповнення до іпотечного договору, із зазначенням даних про реєстрацію прав власності позичальника на об'єкт нерухомості/земельну ділянку, а також виконати зобов'язання щодо страхування предмету іпотеки, передбачені пунктами 3.7, 5.6 цього договору. Також сторони домовилися, що все, що буде побудовано на земельній ділянці, яка є предметом іпотеки, також є предметом іпотеки та забезпечує виконання зобов'язань позичальника за поговором. Позичальник зобов'язується протягом 30-ти днів після завершення будівництва оформити право власності та передати в іпотеку кредитору нерухомість, яка буде побудована на земельній ділянці, яка передана кредитору в іпотеку.
25 липня 2007 року для забезпечення належного виконання грошових зобов'язань
за кредитним договором № 014/4006/81/58351 від 25 липня 2007 року між
ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір, за яким іпотекодавець передав в іпотеку Банку нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,2500 га з кадастровим номером 3220886001:01:009:0043, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, що розташовується в Київській області, Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців, та належить йому на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 222204, виданого Процівською сільською радою Бориспільського району Київської області від 13 січня 2005 року (т. 1, а. с. 26-30). У пункті 1.2.1. договору іпотеки зазначено, що на момент укладення договору на земельній ділянці перебуває незавершений будівництвом житловий будинок середньозваженою готовністю 41,13%.
У пункті 1 додаткового договору № 1 від 02 квітня 2009 року до кредитного договору № 014/4006/81/58351 від 25 липня 2007 року ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 погодили кінцевий строк повернення кредиту до 25 лютого 2020 року (т. 1, а. с. 22).
В пункті 1 додаткового договору № 1 від 02 квітня 2009 року до іпотечного договору
від 25 липня 2007 року зазначено, що цим договором забезпечуються зобов'язання,
які випливають з кредитного договору № 014/4006/81/58351 від 25 липня 2007 року, та додатковим договором № 1 до кредитного договору від 02 квітня 2009 року, укладеного між іпотекодержателем та ОСОБА_2 , за умовами якого він зобов'язується перед іпотекодержателем своєчасно та у повному обсязі виплачувати Банку проценти за користування кредитом, використати його за цільовим призначенням та своєчасно повернути кредит в сумі 71 050,00 доларів США у строк до 25 лютого 2020 року, виконати всі інші умови, передбачені кредитним договором та сплатити неустойку іпотекодержателю іпотечного договору та всі збитки, понесені ним внаслідок невиконання умов кредитного договору у розмірі і випадках, передбачених Кредитним договором (т. 1, а. с. 31, 32).
Зі звіту ТОВ «Сван консалтинг» від 23 липня 2007 року про оцінку вбачається, що ринкова вартість незавершеного будівництвом житлового будинку, розташованого за адресою: Київська обл., Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців, станом на 20 липня 2007 року становить 523 236,00 грн. У звіті зазначені характеристики об'єкта оцінки: початок будівництва 2003 рік, 2 поверховий, житловий будинок із загальною площею 490,1 кв. м, жила площа 259,3 кв. м, фундамент - залізобетонні, збірно монолітні, стін - цегляні з утеплювачем, покрівля - металочерепиця по дерев'яних конструкціях ( т. 1, а. с. 33-60).
Встановлено, що рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 08 листопада 2016 року у справі № 359/1449/16-ц за позовом
ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки, яке набрало законної сили, у рахунок погашення боргу за кредитним договором № 014/4006/81/58351 від 25 липня 2007 року у розмірі 68 309,49 доларів США, який складається із заборгованості за кредитом у розмірі 56 286,03 доларів США, заборгованості за відсотками за користування кредитом у розмірі 12 023,46 доларів США, звернено стягнення на нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,2500 га, кадастровий номер 3220886001:01:09:0043, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, що розташовується в Київській області, Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців, та належить ОСОБА_2 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 222204, виданого Процівською сільською радою Бориспільського району Київської області 13 січня 2005 року, шляхом продажу її продажу ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» із застосуванням процедури продажу, передбаченої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», та надати право ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» на продаж будь-якій особі покупцеві за ціною, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій (т. 1, а. с. 93-99).
Бориспільський міськрайонний суд Київської області ухвалою від 09 квітня 2021 року замінив ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» на ТОВ «ФК «Централ Фінанс» у виконавчому провадженні №6 2379367 з виконання виконавчого листа № 359/1449/16-ц, виданого 26 жовтня 2017 року Бориспільським міськрайонним судом Київської області (т. 1, а. с. 101-103).
Земельна ділянка площею 0,2500 га, кадастровий номер 3220886001:01:09:0043, на підставі іпотечного договору від 25 липня 2007 року знаходиться під забороною, що підтверджується інформацією із реєстру (т. 1, а. с. 112, 113). Будинковолодіння, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 91,8 кв. м на підставі договору купівлі-продажу від 25 квітня 1997 року належало ОСОБА_4 (т. 1, а. с. 114, 115).
08 жовтня 2004 року ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_2 придбав житловий будинок з господарчими та побутовими будівлями і спорудами за АДРЕСА_1 . На приватизованій земельній ділянці розміром 0,25 га розташований житловий будинок, зазначений в інвентаризаційній справі літерами «А-І», житловою площею розміром 7,6 кв. м, загальною площею 36, кв. м, господарчі та побутові будівлі і споруди: сарай- «Б», сарай-«В», льох-«Д», колодязь - «К», огорожа-«N», що підтверджується копією договору ВВК № 372481 (т. 1, а. с. 213), зареєстрованим приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Кузьміченко А. П. у Державному реєстрі правочинів 08 жовтня 2004 року (витяг № 179935 від 08 жовтня 2004 року про реєстрацію в Державному реєстрі правочинів (т. 1, а. с. 214).
Також встановлено, що у травні 2005 року виконавчий комітет Процівської сільської ради Бориспільського району Київської області рішенням № 50 надав дозвіл ОСОБА_2 на перебудову індивідуального житлового будинку в АДРЕСА_1 , на приватизованій земельній ділянці площею 0,25 га та зобов'язав в місячний термін виготовити будівельний паспорт на забудову земельної ділянки (т. 2, а. с. 158).
26 квітня 2011 року рішенням виконкому Процівської сільської ради Бориспільського району Київської області № 38 надано дозвіл ОСОБА_2 на переведення старого жилого будинку в літню кухню на АДРЕСА_1 (т. 2, а. с. 170).
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01 грудня
2016 року № 74504591 вбачається, що житловий будинок загальною площею
426,1 кв. м, житловою площею 193,6 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , належить на підставі договору від 08 жовтня 2004 року ОСОБА_2 (т. 2, а. с. 196).
10 грудня 2016 року ОСОБА_2 передав безоплатно у власність ОСОБА_1 житловий будинок АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3220886001:01:09:0043. Пунктом 3 цього договору передбачено, що відповідно до відомостей, викладених у технічному паспорті, загальна площа відчужуваного житлового будинку становить 426,1 кв. м, а житлова площа 193,6 кв. м.
Це підтверджується копією договору дарування від 10 грудня 2016 року серії
НВІ 080297, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розумовою О. І. (т. 1, а. с. 215, 216).
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10 грудня
2016 року № 75431558 вбачається, що житловий будинок загальною площею
426,1 кв. м, житловою площею 193,6 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , належить на підставі договору дарування від 10 грудня 2016 року ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 217).
Відповідно до технічного паспорту на садибний (індивідуальний) житловий будинок, що знаходиться у АДРЕСА_1 , виготовленого
21 листопада 2016 року ТОВ «Техінветаризація», житловий будинок складається з 2 поверхів, має загальну площу 426,1 кв. м, житлову площу 193,6 кв. м, рік побудови 1991, має підвал та надвірні споруди: гараж «Е», вбиральня «З», навіс «е», споруди № 1-3,І-ІІ. (т. 1, а. с. 218-221).
Згідно з актом (звітом) перевірки стану та наявності застави від 03 жовтня 2007 року № 1, складеним ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», на земельній ділянці площею 0,2500 га, що розташована за адресою: Київська область, Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців зведені: фундамент, коробка першого та другого поверхів, перекриття, зводиться дах, гаражне приміщення, огорожа навколо ділянки (т. 1, а. с. 241, 242). Також встановлено, що недобудований житловий будинок, що розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3220886001:01:09:0043, яка знаходиться в іпотеці, також є предметом іпотеки з моменту укладення договору іпотеки, тобто з 25 липня 2007 року.
У матеріалах справи міститься інвентаризаційна справа об'єкта нерухомого майна, що знаходиться адресою:
АДРЕСА_1 (т. 2, а. с.104-185).
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до положень частини першої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
За частиною другою статті 400 ЦПК України Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частин першої, другої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним критеріям оскаржувані судові рішення відповідають з огляду на таке.
Відповідно до вимог частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Об'єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України). Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права
є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором,
а позичальник зобов'язується повернути кредит та сплатити проценти.
Виконання зобов'язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті
546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні
і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття
3 Закону України «Про іпотеку»).
Іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Відповідно до частин першої, другої статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Велика Палата Верховного Суду у пункті 9.8 постанови від 15 червня 2021 року
у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20) вказала, що у випадку, якщо позивач вважає, що іпотека є та залишалася чинною, належним способом захисту було б звернення позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після набрання чинності рішенням суду у разі задоволення такого позову до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя.
Конституційний Суд України у Рішенні від 14 липня 2020 року № 8-р/2020 щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень частин першої, другої статті 23 Закону України «Про іпотеку» констатував, що іпотека є специфічним видом забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні його власника, який обмежений у правомочності самостійно розпоряджатися предметом іпотеки. Тобто іпотека обмежує такий елемент права власності, як право розпорядження нерухомим майном, яке є предметом іпотечного договору. Зазначений вид забезпечення виконання зобов'язання передбачає стимулювання боржника до належного виконання зобов'язання та запобігання негативним наслідкам, що настають у разі порушення ним свого зобов'язання. У разі порушення боржником свого зобов'язання до особи, яка передала в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання такого зобов'язання, можуть бути застосовані заходи цивільно-правової відповідальності у виді звернення стягнення на предмет іпотеки. Особливістю цього виду забезпечення виконання зобов'язання є те, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна, тому стосовно кожного наступного власника іпотечного майна виникають ризики настання відповідальності перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов'язання, зокрема звернення стягнення на предмет іпотеки.
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц (провадження № 61-28728сво18) сформульовано такі висновки: тлумачення статей 5 та 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та які були чинними на момент розгляду судами першої і апеляційної інстанції цієї справи), свідчить, що:
- іпотека як право на чужу річ поширюється на конкретну індивідуально-визначену річ, що визначена в договорі;
- існують такі окремі об'єкти цивільних прав як земельна ділянка і об'єкт незавершеного будівництва, який зведений на цій ділянці. Внаслідок цього відбувається окреме регулювання іпотеки земельної ділянки та визначення, за яких випадків об'єкт незавершеного будівництва, який зведений на цій ділянці, буде предметом іпотеки;
- частини п'ята та шоста статті 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та які були чинними на момент розгляду судами першої і апеляційної інстанцій цієї справи) регулювала правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вже були розташовані будівлі чи об'єкт незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки. У такому разі предметом іпотеки були і будівлі (споруди) чи об'єкт незавершеного будівництва передачі;
- учасники цивільних відносин за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір могли встановити в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об'єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки. У випадку відсутності такої вказівки в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об'єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки, підстави для поширення іпотеки на такі об'єкти відсутні.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).
Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
У справі, яка переглядається, суди встановили, що 25 липня 2007 року між
ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір
№ 014/4006/81/58351, за яким Банк зобов'язався надати кредит у розмірі 71 050,00 доларів США, а позичальник зобов'язався щомісячно, до 25 липня 2017 року, повертати кредит частинами, а також сплачувати відсотки за користування кредитом у розмірі 13 % річних (т. 1, а. с.12-17).
Відповідно до пункту 2 договору кредитні кошти призначені для використання на споживчі цілі: будівництва власного житла. Забезпеченням зобов'язань позичальника за цим договором є земельна ділянка, площею 0,25 га за адресою: Київська обл.. Бориспільський р-н, Процівська сільська рада, с. Проців.
За пунктом 3.10 договору у випадку, якщо забезпеченням зобов'язань позичальника за договором, є іпотека майнових прав на об'єкти нерухомості,
що будуються, або іпотека земельних ділянок, право власності на які виникне
у майбутньому, то позичальник зобов'язаний у тридцятиденний строк з дня реєстрації права власності позичальника на об'єкт нерухомості або земельну ділянку у відповідності з вимогами чинного законодавства України, надати кредитору для ознайомлення оригінал документів, що підтверджують право власності позичальника на зазначені об'єкти, укласти з кредитором договір про зміну та доповнення до іпотечного договору, із зазначенням даних про реєстрацію прав власності позичальника на об'єкт нерухомості/земельну ділянку, а також виконати зобов'язання щодо страхування предмету іпотеки, передбачені пунктами 3.7., 5.6 цього договору. Також сторони домовилися, що все, що буде побудовано на земельній ділянці, яка є предметом іпотеки, також є предметом іпотеки та забезпечує виконання зобов'язань позичальника за договором. Позичальник зобов'язується протягом 30-ти днів після завершення будівництва оформити право власності та передати в іпотеку кредитору нерухомість, яка буде побудована на земельній ділянці, яка передана кредитору в іпотеку.
25 липня 2007 року для забезпечення належного виконання грошових зобов'язань
за кредитним договором № 014/4006/81/58351 від 25 липня 2007 року між
ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір. Відповідно до пункту 1.2 договору іпотеки іпотекодавець з метою забезпечення викладених в кредитному договорі зобов'язань передає в іпотеку наступне майно:
а саме: земельну ділянку площею 0,2500 га з кадастровим номером 3220886001:01:009:0043 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, що розташовується в Київській області, Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців та належить йому на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 222204, виданого Процівською сільською радою Бориспільського району Київської області від 13 січня 2005 року. Також зазначено, що на момент укладення договору на земельній ділянці перебуває незавершений будівництвом житловий будинок середньозваженою готовністю 41,13%.
Відповідно до звіту ТОВ «Сван консалтинг» від 23 липня 2007 року про оцінку, відомо, що ринкова вартість незавершеного будівництвом житлового будинку, розташованого за адресою: Київська обл., Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців, станом на 20 липня 2007 року становить 523 236,00 грн.
В цьому звіті зазначені характеристики об'єкта оцінки: початок будівництва 2003 рік, 2 поверховий, житловий будинок із загальною площею 490,1 кв. м, жила площа 259,3 кв. м, фундамент - залізобетонні, збірно монолітні, стін - цегляні з
утеплювачем, покрівля - металочерепиця по дерев'яних конструкціях (т. 1, а. с. 33-60).
За наведених обставин суди першої та апеляційної інстанцій на підставі всебічного, повного, об'єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів, встановивши, що спірний житловий будинок є тим же об'єктом нерухомого майна, який зазначений в іпотечному договорі як об'єкт незавершеного будівництва, а відповідач, зареєструвавши право власності на нього, не повідомив іпотекодержателя відповідно до пункту 3.10 кредитного договору та відчужив спірний житловий будинок за безоплатним договором дарування після ухвалення рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки у справі № 359/1449/16-ц, яке набрало законної сили, дійшли обґрунтованого висновку про задоволення позовних ТОВ «ФК «Централ Фінанс» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання права іпотеки та звернення стягнення на предмет іпотеки.
Щодо позовної давності
Відповідно до статей 256, 257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Згідно з частиною першою статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
За змістом цих норм для визначення початку перебігу позовної давності має значення не тільки безпосередня обізнаність особи про порушення своїх прав, а й об'єктивна можливість цієї особи знати про обставини порушення її прав.
Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові
від 05 вересня 2022 року у справі № 385/321/20 (провадження № 61-9916сво21) наголошував на тому, що «перебіг позовної давності починається з моменту, коли у особи виникло право на подання позову в матеріально-правовому аспекті. Мається на увазі таке подання позову, з яким пов'язується судовий захист права або здійснення примусу до дотримання норм права. Перебіг позовної давності пов'язується з моментом, коли право позивача порушено і таке порушення не усувається. Насамперед, для визначення моменту виникнення права на позов важливими є об'єктивні обставини - самий факт порушення права, а із встановленням моменту порушення права позивача підлягають встановленню суб'єктивні обставини - момент, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення».
При цьому норма частини першої статті 261 ЦК України містить презумпцію обізнаності особи про стан своїх суб'єктивних прав, тому обов'язок доведення терміну, з якого особі стало (могло стати) відомо про порушення права, покладається на позивача.
Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з'ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач. Під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими частина перша статті 400 ЦПК України). Тобто, суд касаційної інстанції не може вирішувати питання про застосування позовної давності у зв'язку із недослідженням та ненаданням оцінки відповідним обставинам апеляційним судом. Такі висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду
від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (провадження № 14-452цс18).
Суди, встановивши, що про порушення своїх прав первісний кредитор дізнався 21 червня 2018 року, коли Департамент проблемної заборгованості роздрібних клієнтів ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» отримав Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення заяви відповідача про застування позовної давності, оскільки, звернувшись із позовом до суду 31 травня 2021 року, позивач не пропустив трирічний строк позовної давності.
З урахуванням встановлених у цій справі обставин, висновки судів першої та апеляційної інстанцій не суперечать висновкам, викладеним у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанові Верховного Суду від 21 червня 2023 року у справі № 916/3027/21 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16 (провадження № 12-128гс19), на які посилаються заявники в касаційній скарзі.
Доводи заявників про те, що провадження у цій справі в частині відповідача ОСОБА_2 підлягає закриттю колегія суддів не бере до уваги, оскільки предмети спору у справі № 359/1449/16-ц та у справі, яка переглядається, є різними.
Інші доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовують, значною мірою зводяться до встановлення протилежних зазначеному обставин та переоцінки доказів.
Водночас встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів
є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями
77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц, провадження № 14-446цс18).
У справі, що розглядається, надано відповідь на всі істотні питання, що виникли
під час кваліфікації спірних відносин. Наявність у заявника іншої точки зору
на встановлені судом обставини та щодо оцінки наявних у матеріалах доказів
не спростовує законності та обґрунтованості оскаржуваних судових рішень та фактично зводиться до спонукання касаційного суду до прийняття іншого рішення - на користь заявника.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника по суті спору та їх відображення в оскаржуваному судовому рішенні, питання вмотивованості висновків суду, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка переглядається, сторонам надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованого і правильного висновку суду апеляційної інстанцій.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
За правилами частин першої, другої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Суд апеляційної інстанції відповідно до вимог статті 367 ЦПК України перевірив законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у місцевому суді.
Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 410 ЦПК України).
Доводи касаційної скарги про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права і порушення норм процесуального права є безпідставними, не спростовують висновку судів першої та апеляційної інстанцій і не дають підстав для скасування оскаржуваних судових рішень.
Враховуючи наведене, встановивши відсутність підстав для скасування оскаржуваних судових рішень, колегія суддів залишає касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки у задоволенні касаційної скарги відмовлено підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Керуючись статтями 400, 401, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє ОСОБА_3 , залишити без задоволення.
Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 30 червня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 07 лютого 2024 року залишити без змін.
Поновити виконання рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 30 червня 2023 року в частині стягнення з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» з кожного окремо судового збору в розмірі 3 270,20 (три тисячі двісті сімдесят) гривень 20 копійок.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді В. В. Сердюк
О. М. Осіян
Н. Ю. Сакара