06 травня 2026року
м. Київ
справа № 369/2747/21
провадження № 61-14490св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В. (суддя-доповідач), Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока», Товариство з обмеженою відповідальністю «Альфа-капітал-Інвест», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Арагон»,
особа, яка подала апеляційну скаргу,-Товариство з обмеженою відповідальністю «Зубр Капітал»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справикасаційну скаргу ОСОБА_3 на постанову Київського апеляційного суду від 22 жовтня 2025 рокуу складі колегії суддів: Стрижеуса А. М., Поливач Л. Д., Шкоріної О. І.,
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2021 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» (далі - ТОВ «ФК «Толока»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфа-капітал-Інвест» (далі - ТОВ «Альфа-капітал-Інвест»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Арагон» (далі - ТОВ «»ФК «Арагон»), ОСОБА_4 та, уточнивши в подальшому позов, просив:
визнати за ним право власності на приміщення - квартиру АДРЕСА_1 ;
визнати недійсним договір про участь у фонді фінансування будівництва від 13 серпня 2020 року № 259-В1, укладений між ТОВ «ФК «Толока» і ОСОБА_5 ;
витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на його користь приміщення - квартиру АДРЕСА_1 .
Позов мотивований тим, що 05 липня 2012 року між ОСОБА_6 («Довіритель»)і ТОВ «ФК «Толока» («Управитель») укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва виду А № М 11-В1.
На підставі вказаного договору ОСОБА_6 передала ТОВ «ФК «Толока» у довірчу власність грошові кошти з метою отримання у власність об'єкта нерухомого майна, у зв'язку із чим за Довірителем був закріплений об'єкт інвестування з проектним номером М11, черга - 1, секція - 2, поверх - 19, загальна проектна площа - 79,69 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_2 і.
02 лютого 2015 року між ТОВ «ФК «Толока» і ОСОБА_6 укладено додаткову угоду № 1 до вказаного договору, за умовами якої сторони погодили остаточну площу об'єкта інвестування (79,90 кв. м) та факт остаточного виконання ОСОБА_6 своїх обов'язків за договором щодо сплати коштів у повному розмірі.
В той же день, 02 лютого 2015 року, між ОСОБА_6 («Довіритель»), ОСОБА_3 («Правонаступник») та ТОВ «ФК «Толока» («Управитель») було укладено додаткову угоду № 2, за умовами якої від ОСОБА_6 до ОСОБА_3 перейшли права інвестора (Довірителя) за договором про участь у Фонді фінансування будівництва виду А № М 11-В1 від 05 липня 2012 року. Положеннями цієї додаткової угоди було підтверджено, що між ОСОБА_6 («Довіритель») та ОСОБА_3 («Правонаступник») здійснено повний розрахунок, а ТОВ «ФК «Толока» видало позивачу Свідоцтво про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 02 лютого 2015 року № М 11-В1, яким підтверджено, що Правонаступником здійснено 100 % оплату за 79,9 кв. м приміщення.
Позивач стверджує, що при цьому відповідальна особа ТОВ «ФК «Толока» повідомила його, як нового Довірителя, що об'єкт інвестування ще не введений в експлуатаціюта запевнила, що Управитель проінформує його у письмовому вигляді про факт введення об'єкта в експлуатацію.
Враховуючи те, що обов'язок з інвестування коштів був виконаний інвестором (Довірителем) у повному обсязі, то для отримання у власність спірного приміщення позивачу слід було дочекатися письмового повідомлення від ТОВ «ФК «Толока» (Управителя) і оформити право власності на вказаний об'єкт нерухомого майна.
Разом із тим, 13 серпня 2020 рок ТОВ «ФК «Толока» прийняло рішення про відкріплення об'єкта інвестування та повернення ОСОБА_3 у повному обсязі сплачених Довірителем коштів в сумі 318 760,00 грнна підставі статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у зв'язку з недотриманням позивачем вимог щодо підписання акту приймання-передачі об'єкта інвестування після введення його в експлуатацію.
Вказане рішення позивач вважає незаконним, оскільки, на його переконання, не було жодних підстав для відкріплення від нього об'єкта інвестування і такі дії ТОВ «ФК «Толока» порушили його права як інвестора, оскільки з моменту підписання додаткової угоди № 2 і станом на момент звернення до суду з цим позовом він не отримував жодного повідомлення від Управителяу письмовому вигляді про дату введення об'єкта в експлуатацію. Про сам факт введення об'єкта в експлуатацію він не знав.
Після відкріплення об'єкта інвестування позивач з'ясував, що право власності на зазначену нерухомість було зареєстроване 18 серпня 2020 року за ОСОБА_4 на підставі договору про участь у фінансуванні будівництва від 13 серпня 2020 року № 259-В1, укладеного між ТОВ «ФК «Толока» і ОСОБА_4 , та акта приймання-передання нерухомого майна № 259-В1 від 17 серпня 2020 року.
Позивач вважав, що ТОВ «ФК «Толока» не мало права відчужувати належне йому майно ОСОБА_7 , укладаючи договір про участь у фонді фінансування будівництва від 13 серпня 2020 року № 259-В1, а тому вказаний правочин підлягає визнанню недійсним.
При цьому, на думку ОСОБА_8 , право на новостворене майно у нього виникло з моменту повного виконання зобов'язань за договором про участь у фінансуванні будівництва, а тому позбавлення його права на таке майно суперечить закону.
У зв'язку із цим просив визнати за ним право власності на приміщення - квартиру АДРЕСА_1 та витребувати вказане нерухоме майно з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 .
У вересні 2021 року ОСОБА_3 звернувся до суду із заявою про забезпечення заявленого ним позову, у якій просив накласти арешт із забороною вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо приміщення АДРЕСА_1 .
Заявник вважав, що існує ризик відчуження майна, яке є предметом спору. Стверджував, що невжиття заходів забезпечення позову може ускладнити або зробити неможливим виконання рішення суду у справі, оскільки вказане майно може бути відчужено на користь третіх осіб.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року заяву ОСОБА_3 про забезпечення позову задоволено.
У порядку забезпечення позову накладено арешт із забороною вчиняти будь-які реєстраційні дії на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 113,78 кв. м, яка належить ОСОБА_4 .
Розглянувши заяву про забезпечення позову, виходячи з матеріалів справи, приймаючи до уваги те, що між сторонами існує спір щодо квартири АДРЕСА_1 , суд першої інстанції дійшов висновку, що наявні підстави для забезпечення позову шляхом арешту цього об'єкта нерухомості, а відтак задовольнив заяву.
У червні 2021 року ТОВ «ФК «Толока» звернулося до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_3 , у якому просило:
визнати припиненими правовідносини між ТОВ «ФК «Толока» і ОСОБА_3 за додатковою угодою № 2 до договору про участь у фонді фінансування будівництва від 02 лютого 2015 року № М 11-В1;
зобов'язати ОСОБА_3 надати реквізити банківського рахунку з метою проведення ТОВ «ФК «Толока» повернення грошових коштів у зв'язку з відкріпленням об'єкта інвестуванняв результаті порушення умов договору.
Зустрічний позов мотивований тим, що 05 липня 2012 року між ОСОБА_6 («Довіритель») і ТОВ «ФК «Толока» («Управитель») укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва об'єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 .
На підставі договору Довірителем були сплачені кошти у повному обсязі в сумі 318 760,00 грн.
Після отримання коштів об'єкт інвестування був закріплений за Довірителем.
02 лютого 2015 року ОСОБА_3 , ОСОБА_9 і ТОВ «ФК «Толока» уклали додаткову угоду № 2 до договору про участь у фонді фінансування будівництва, за умовами якої ОСОБА_3 набував права та обов'язки Довірителя за договором фінансування фонду будівництва, внаслідок чого спірний об'єкт інвестування був закріплений за ОСОБА_3
ТОВ «ФК «Толока» стверджувало, що на час набуття прав та обов'язків Довірителя за вказаним договором ОСОБА_3 був обізнаний про те, що будинок був введений в експлуатацію.
Відповідно до Правил фінансування фонду будівництва передумовою отримання довірителем права власності на об'єкт інвестування є отримання Довірителем довідки про право Довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування, звернення Довірителем до забудовника та підписання акта приймання-передання об'єкта інвестування, оформлення забудовником права власності Довірителя на об'єкт інвестування.
ТОВ «ФК «Толока» стверджувало, що воно як Управитель неодноразово повідомляло Довірителя про необхідність у вчиненні визначених Правилами інвестування фонду будівництва дій для набуття у власність об'єкта інвестування, проте останній жодних дій не вжив, у зв'язку із чим договір участі у фінансуванні фонду будівництва з позивачем був припинений, оскільки Управитель виконав усі покладені на нього договором обов'язки.
Управитель направив ОСОБА_3 вимогу про направлення банківських реквізитів для повернення сплачених коштів, проте відповіді від нього не отримав.
Посилаючись на викладене, ТОВ «ФК «Толока»просило суд зустрічний позов задовольнити.
Ухвалою від 08 грудня 2021 року Києво-Святошинський районний суд Київської області прийняв до спільного розгляду з первісним позовом ОСОБА_3 зустрічний позов ТОВ «ФК «Толока».
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року позов ОСОБА_3 частково.
Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 приміщення / квартиру АДРЕСА_3 (реєстраційний номер нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2149243832224).
У задоволенні іншої частини позовних вимог ОСОБА_3 відмовлено.
У задоволенні зустрічного позову ТОВ «ФК «Толока» відмовлено.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Зазначено, що заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року, продовжуватимуть діяти протягом дев'яноста днів з дня набрання рішення законної сили.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_3 станом на 02 лютого 2015 року фактично набув первісне право на новостворений об'єкт інвестування, оскільки об'єкт будівництва був введений в експлуатацію, а позивачем за первісним позовом, як Довірителем, були виконані умови договору про фінансування фонду будівництва.
ТОВ «ФК «Толока» безпідставно відчужило об'єкт інвестування на користь іншої особи - ОСОБА_4 , а отже ОСОБА_3 має право поновити своє порушене право на об'єкт інвестування шляхом звернення до суду з віндикаційним позовом до чинного володільця об'єкта нерухомості.
Суд першої інстанції вважав такими, що не заслуговують на увагу доводи ТОВ «ФК «Толока» про те, що об'єкт інвестування був відкріплений від ОСОБА_3 , оскільки він у встановлені Типовими правилами Фонду фінансування будівництва виду А строки не вчинив ряд необхідних дій для прийняття об'єкта інвестування та набуття на нього права власності.
ТОВ «ФК «Толока» не довело, що інвестор ОСОБА_3 був ознайомлений з Типовими правилами фінансування фонду будівництва виду А, оскільки вони не засвідчені підписом ОСОБА_3 . Така обставина дає підстави для висновку про те, що останній не погоджував ці правила з ТОВ «ФК «Толока» та не надавав беззаперечну згоду на їх виконання, а отже вони не можуть імперативно впливати на коло прав, обов'язків та інтересів ОСОБА_3 щодо об'єкта інвестування, зокрема, зобов'язувати його на вчинення певних дій з застосуванням наслідків невчинення таких дій. Окрім того, матеріали справи не містять доказів повідомлення позивача про введення будинку в експлуатацію.
Такі обставини спростовують і підстави для задоволення зустрічних позовних вимог про визнання правовідносин припиненими.
Не погоджуючись з рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року, відповідач ТОВ «ФК «Толока» та ТОВ «Зубр Капітал» як особа, яка не брала участі у справі, але вважає, що суд вирішив питання про її права та інтереси, подали апеляційні скарги на нього.
Не погоджуючись з ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року про забезпечення позову,ТОВ «Зубр Капітал»як особа, яка не брала участі у справі, але вважає, що суд вирішив питання про її права та інтереси, подало апеляційну скаргуна неї.
При цьому ТОВ «Зубр Капітал» зазначило, що є іпотекодержателем щодо спірного нерухомого майна відповідно до договору іпотеки, укладеного 23 червня 2021 року з ОСОБА_4 .
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 22 жовтня 2025 року апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ «Зубр Капітал» на ухвалу Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року закрито.
Апеляційні скарги ТОВ «Зубр Капітал» і ТОВ «ФК «Толока» на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року задоволено частково.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року в частині позовних вимог ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ТОВ «ФК «Толока», ТОВ «Альфа-капітал-Інвест», ТОВ «ФК «Арагон» про визнання права власності на приміщення / квартиру, визнання недійсним договору, витребування майна з чужого незаконного володіння скасовано і ухвалено в цій частині нове судове рішення.
В задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року в частині зустрічних позовних вимог ТОВ «ФК «Толока» змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Закриваючи апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ «Зубр Капітал» на ухвалу Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність порушення прав ТОВ «Зубр Капітал» як іпотекодержателя, оскільки забезпечення позову у цій справі шляхом накладення арешту із забороною вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо спірного нерухомого майна, іпотекодержателем якого є ТОВ «Зубр Капітал», не позбавляє його можливості звернути стягнення на предмет іпотеки з урахуванням пріоритетності.
Переглядаючи справу по суті заявлених вимог, апеляційний суд, посилаючись на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладеніу постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 910/3008/18 (провадження № 14-8цс21),зазначив, що оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об'єкт інвестування, які після завершення будівництва об'єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об'єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об'єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об'єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що оскільки у ОСОБА_3 виникло право на об'єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то він мав право на його витребування.
Разом з тим, частиною дванадцятою статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачено, що якщо довіритель виконав усі зобов'язання перед управителем фінансування фонду будівництва, але протягом двох місяців після введення об'єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування і не подав у письмовій формі свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов'язань по об'єкту будівництва та об'єкту інвестування відповідно до статті 19 цього Закону, управління майном припиняється та управитель відкріплює від довірителя об'єкт інвестування і всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об'єкта інвестування.
Апеляційний суд зазначив, що після введення будинку в експлуатацію, 12 червня 2020 року, ТОВ «ФК «Толока» направило ОСОБА_3 лист, в якому повідомляло про необхідність підписати акт приймання-передачі закріпленого об'єкта інвестування протягом тридцяти календарних днів з моменту отримання листа. Також Управитель попередив Довірителя про відкріплення від нього об'єкту інвестування у разі невжиття останнім вказаних дій.
17 серпня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» надіслало ОСОБА_3 лист про відкріплення об'єкту інвестування та вимогу щодо надання банківських реквізитів для повернення коштів, який ОСОБА_3 отримав особисто, що підтверджується зворотним поштовим повідомленням.
Оскільки за обставин цієї справи ОСОБА_3 доказів того, що він підписав акт приймання-передання закріпленого за ним об'єкта інвестування або у письмовій формі висловив свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов'язань суду не надав, а в матеріалах справи таких немає, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_3 , оскільки за наявності рішення ТОВ «ФК «Толоко» про його відкріплення від об'єкта інвестування, він втратив право на таке майно, а, відповідно, і втратив право на витребування цього майна.
Зазначив, що, вирішуючи спір, суд першої інстанції наведеного не врахував, не застосував норми матеріального права, які підлягали застосуванню у спірних правовідносинах, у зв'язку із чим зробив неправильний висновок про наявність підстав для витребування спірного майна з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 .
Переглядаючи рішення суду першої інстанції в частині вирішення зустрічного позову, апеляційний судзмінив мотиви відмови у його задоволенні, зазначивши, що визнання договору інвестування припиненим за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже цей правочин є виконаним в силу закону.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
18 листопада 2025 року ОСОБА_3 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою в указаній справі, у якій просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 22 жовтня 2025 року і залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувана постанова в частині вирішення позовних вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння ухвалена судом апеляційної інстанції з порушенням норм матеріального та процесуального права, без повного дослідження усіх доказів та обставин, які мають значення для справи.
Доводи інших учасників справи
У відзиві на касаційну скаргу від 19 грудня 2025 року представник ТОВ «Зубр Капітал» - адвокат Побережник А. О. просить суд касаційну скаргу залишити без задоволення, оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 04 грудня 2025 рокувідкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_8 на постанову Київського апеляційного суду від 22 жовтня 2025 року.
13 лютого 2026 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 24 квітня 2026 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи
Судом встановлено, що 05 липня 2012 року між ОСОБА_9 («Довіритель») і ТОВ «ФК «Толока» («Управитель») укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва виду А № М 11-В1, за умовами якого ОСОБА_9 передала у довірчу власність ТОВ «ФК «Толока» кошти з метою отримання у власність об'єкта інвестування, розташованого по АДРЕСА_2 , загальна площа - 79,69 кв. м, черга - 1, секція - 2, проектний номер та тип нежитлового приміщення М11, поверх - 19 (п.1.1.).
Згідно підпункту 2.2.1. договору Довіритель, зокрема, зобов'язаний для отримання у власність закріпленого об'єкта інвестування виконати умови, визначені Правилами ФФБ; за необхідності продовжити термін підписання Акту приймання-передачі об'єкта інвестування, письмово попередити про це Забудовника з наведенням об'єктивних причин та представленням офіційного підтвердження.
Відповідно до підпункту 4.3. договору, якщо Довіритель виконав усі свої зобов'язання перед Управителем та після введення об'єкта будівництва в експлуатацію підписав оглядовий ордер та Акт приймання-передачі закріпленого за ним об'єкта умови цього Договору про участь у ФФБ вважаються виконаними і управління майном припиняється.
Згідно підпункту 4.4. договору у випадку, якщо Управитель відповідно до умов цього Договору відкріпив від Довірителя закріплений за ним об'єкт інвестування, управління майном припиняється. У цьому разі зобов'язання перед Довірителем та умови цього Договору вважаються виконаними, за винятком зобов'язання виплатити кошти Довірителю відповідно до Правил ФФБ.
Відповідно до підпункту 4.7 договору, якщо Довіритель виконав усі зобов'язання перед Управителем ФФБ, але протягом двох місяців після введення об'єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт приймання-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування, управління майном достроково припиняється. У цьому разі Управителя ФФБ перед Довірителем та умови цього Договору вважаються виконаними, за винятком зобов'язання представляти інтереси Довірителя перед третіми особами та здійснювати інші дії щодо захисту його інтересів, у тому числі в суді, а також зобов'язання повернути кошти Довірителю на його вимогу. Кошти Довірителя в сумі, що відповідає вартості вимірних одиниць згідно з Свідоцтвом про участь у ФФБ за ціною на день припинення управління майном, залишаються у ФФБ до моменту їх затребування. За виплату коштів Довірителю сплачується винагорода Управителю в розмірі, встановленому цим Договором.
Згідно пункту 9.14 договору Управитель повинен письмово повідомити Довірителя про введення (прийняття) об'єкта будівництва в експлуатацію протягом п'ятнадцяти днів з моменту отримання від забудовника відповідного повідомлення та даних щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування. На письмову вимогу Довірителя Управитель надає йому копію відповідного акту.
02 лютого 2015 року між ТОВ «ФК «Толока» і ОСОБА_6 укладено додаткову угоду № 1 до вказаного договору, за умовами якої сторони погодили остаточну площу об'єкта інвестування (79,90 кв. м) та факт остаточного виконання ОСОБА_6 своїх обов'язків за договором щодо сплати коштів у повному розмірі - 318 760,00 грн.
02 лютого 2015 року між ОСОБА_6 («Довіритель»), ОСОБА_3 («Правонаступник») та ТОВ «ФК «Толока» («Управитель») укладено додаткову угоду № 2 до договору про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 05 липня 2012 року № М 11-В1, за умовами якої оформлено уступку прав вимоги Довірителя, що випливають з вказаного договору, на користь ОСОБА_3 . Всі кошти, сплачені Довірителем, у розмірі 318 760,00 грн вважаються закріпленими за Правонаступником. Положеннями цієї додаткової угоди було підтверджено, що між ОСОБА_6 («Довіритель») та ОСОБА_3 («Правонаступник») здійснено повний розрахунок.
02 лютого 2015 року ТОВ «ФК «Толока» видало ОСОБА_3 як Довірителю свідоцтво про участь у Фонді фінансування будівництва виду А № М 11-В1, за умовами якого сума внесених довірителем коштів становила 318 760,00 грн, тобто 100 % вартості зазначеного вище об'єкта інвестування. Встановлено, що запланована дата введення об'єкта в експлуатацію - лютий 2013 року.
12 червня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» засобами поштового зв'язку направило ОСОБА_3 лист № 12-4/06.20, в якому повідомляло про необхідність підписати акт приймання-передання закріпленого об'єкта інвестування протягом тридцяти календарних днів з моменту отримання листа. Зазначило, що об'єкт будівництва був введений в експлуатацію в липні 2013 року. Також Управитель попередив Довірителя про відкріплення від нього об'єкта інвестування у разі невжиття останнім вказаних дій.
Доказів отримання ОСОБА_3 від ТОВ «ФК «Толока» листа № 12-4/06.20 від 12 червня 2020 року матеріали справи не містять.
Згідно рішення ТОВ «ФК «Толока» від 13 серпня 2020 року про відкріплення об'єкту інвестування за Договором № М11-В1, керуючись статтею 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», підпунктом 5.4.2. Типових правил фонду фінансування будівництва (виду А) Житловий будинок з вбудованими адміністративними приміщеннями за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , затверджених Наказом № 21-01/13 від 21 січня 2013 року ТОВ «ФК «Толока», підпунктом 5 пункту 4.2., Договору № М11-В1 про участь у Фонді фінансуваннябудівництва від05 листопада 2012 року, вирішено:
- відкріпити від ОСОБА_3 об'єкт інвестування нежитлове приміщення №М11, загальноюпроектною площею- 79,90 кв.м., що знаходиться на 19 поверсі, секція № 2 в Об'єкті будівництва (житловому комплексі за адресою: АДРЕСА_2 , який закріплений за ним на підставі Договору № М11-В1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 05 липня 2012 року, та всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об'єкта інвестування;
- зобов'язання ТОВ «ФК «Толока», як управителя Фонду фінансування будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_2 , перед ОСОБА_3 вважати виконаними;
- повернути ОСОБА_3 кошти у розмірі 318 760,00 грн протягом 10 робочих днів з моменту прийняття цього рішення.
17 серпня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» надіслало ОСОБА_3 лист № 17/08.20 про відкріплення від нього об'єкта інвестування та просило надати банківські реквізити для повернення коштів за об'єкт інвестування.
28 серпня 2020 року цей лист був отриманий особисто ОСОБА_3 , що підтверджується зворотним поштовим повідомленням.
13 серпня 2020 року між ТОВ «ФК «Толока» та ОСОБА_4 укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва, серія та номер 259-В1, щодо об'єкта нерухомого майна - приміщення № 259, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , загальна площа - 79,9 кв. м.
17 серпня 2020 року між ТОВ «ФК «Толока» та ОСОБА_4 укладено акт приймання-передання нерухомого майна - приміщення № 259, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , загальна площа - 79,9 кв. м, серія та номер 259-В1.
18 серпня 2020 року право власності на об'єкт нерухомого майна - приміщення
№ 259, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , загальна площа - 79,9 кв. м, зареєстровано за ОСОБА_4 на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва, серія та номер 259-В1, виданого 13 серпня 2020 року ТОВ «ФК «Толока», а також акта приймання-передання нерухомого майна, серія та номер 259-В1, виданого 17 серпня 2020 року ТОВ «ФК «Толока», що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 01 березня 2021 року № 246358486.
Відповідно до висновку № 19 про вартість майна, виготовленого 29 січня 2021 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Інститут земельних норм та раціонального землекористування», вартість об'єкта інвестування - приміщення № 259, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , загальна площа - 79,9 кв.м, станом на 29 січня 2021 року становить 1 257 251,00 грн.
Відповідно до договору іпотеки від 23 червня 2021 року, укладеного між ТОВ «Зубр Капітал» («Іпотекодержатель») та ОСОБА_4 («Іпотекодавець»), приміщення - квартира АДРЕСА_1 , є предметом іпотеки за цим договором, якийзабезпечує у повному обсязі вимоги іпотекодержателя за договором про надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту № 6 від 06 квітня 2021 року з усіма додатками та доповненнями до нього, укладених між іпотекодавцем та іпотекодержателем, за умовами яких іпотекодавець у строк до 06 квітня 2022 року зобов'язується повернути іпотекодержателю у повному обсязі отриману за кредитним договором суму кредиту в розмірі 1 200 000, 00 грн, сплатити нараховані відсотки за використання кредитних коштів 12% річних.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Касаційна скарга містить доводи та вимоги щодо постанови Київського апеляційного суду від 22 жовтня 2025 року лише в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_8 про витребування майна з чужого незаконного володіння, а тому, в силу положень статті 400 ЦПК України, вказане судове рішення в частині закриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою ТОВ «Зубр Капітал» на ухвалу Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року, в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_8 про визнання права власностіна нерухоме майно та визнання недійсним договору про участь у фонді фінансування будівництва від 13 серпня 2020 року № 259-В1, а також в частині вирішення вимог зустрічного позову касаційному перегляду не підлягає.
Відповідно до частини другої статті 2 ЦПК України суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржувана постановаапеляційного суду в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_8 про витребування майна з чужого незаконного володіння не відповідає.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Частиною першою статті 4 ЦПК України встановлено право кожної особи в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
За змістом частини першої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Звертаючись до суду із вимогами про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, ОСОБА_3 вказував на те, що рішення ТОВ «ФК Толока» про відкріплення об'єкта будівництва є незаконним, оскільки вказане товариство як Управитель, в порушення вимог договору його належним чином не повідомило про те, що будинок зданий в експлуатацію, а сам він про вказаний факт не знав.
Суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні вказаних вимог позивача, виходив із того, що після уведення будинку в експлуатацію, 12 червня 2020 року, ТОВ «ФК «Толока» направило ОСОБА_3 лист, в якому повідомляло про необхідність підписати акт приймання-передачі закріпленого об'єкта інвестування протягом тридцяти календарних днів з моменту отримання листа. Також Управитель попередив Довірителя про відкріплення від нього об'єкту інвестування у разі невжиття останнім вказаних дій.
17 серпня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» надіслало ОСОБА_3 лист про відкріплення об'єкту інвестування та вимогу щодо надання банківських реквізитів для повернення коштів, який ОСОБА_3 отримав особисто, що підтверджується зворотним поштовим повідомленням.
Оскільки за обставин цієї справи ОСОБА_3 доказів того, що він підписав акт приймання-передання закріпленого за ним об'єкта інвестування або у письмовій формі висловив свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов'язань суду не надав, а в матеріалах справи таких немає, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_3 , оскільки за наявності рішення ТОВ «ФК «Толоко» про його відкріплення від об'єкта інвестування, він втратив право на таке майно, а, відповідно, і втратив право на витребування цього майна.
Проте такі висновки суду апеляційної інстанції є передчасними з огляду на таке.
Згідно підпункту 9.1. договору про участь у Фонді фінансування будівництва виду А № М11-В1 від 05 липня 2012 року правовідносини сторін за цим Договором регулюються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», з наступними змінами і доповненнями, Цивільним кодексом України та іншими законодавчими актами.
Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об'єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
Відповідно до частини п'ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об'єктом і результатом інвестицій (об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» фонд фінансування будівництва - кошти, передані управителю Фонду фінансування будівництва в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у Фонді фінансування будівництва. Правила фонду - система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб'єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам цього Закону. Об'єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об'єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
Згідно зі статтею 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», управитель Фонду фінансування будівництва надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об'єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта.
На підставі даних щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об'єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем Фондуфінансування будівництва та отримує в управителя Фонду фінансування будівництва в обмін на свідоцтво про участь у Фонді фінансування будівництва довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування.
Отриману від управителя Фондуфінансування будівництва довідку про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування довіритель надає забудовнику для подальшої державної реєстрації за довірителем права власності на закріплений за ним об'єкт інвестування.
Державна реєстрація права власності на житло здійснюється забудовником своїми силами та за свій рахунок. Органи, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводять державну реєстрацію права власності довірителя на об'єкт інвестування на підставі довідки про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування.
Для проведення державної реєстрації права власності на закріплений за довірителем об'єкт інвестування забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передачі об'єкта інвестування.
Довіритель має право у п'ятнадцятиденний строк з дня отримання акта прийняття-передачі об'єкта інвестування або підписати підготовлений забудовником акт прийняття-передачі об'єкта інвестування із зазначенням інформації про відсутність претензій довірителя до забудовника щодо об'єкта інвестування, або подати у письмовій формі свої обґрунтовані зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов'язань по об'єкту будівництва і об'єкту інвестування та щодо виявлених будівельних недоліків.
Згідно пунктів 4.1.7- 4.1.8 Типових правил Фонду фінансування будівництва (виду А) житлового комплексу за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , затверджених наказом генерального директора ТОВ «ФК «Толока» Єрмакович С. О. від 21 січня 2013 року № 21-01/13(далі - Типові правила), у випадку, коли довіритель виконав усі зобов'язання перед управителем та після введення об'єкта будівництва в експлуатацію підписав акт прийому-передачу закріпленого за ним об'єкта інвестування, зобов'язання управителя за договором про участь у Фонді вважаються виконаними, а управління майном припиняється. Якщо довіритель виконав усі зобов'язання перед управителем, але протягом двох місяців після введення об'єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт приймання-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування, управління майном припиняється. У цьому випадку зобов'язання управителя перед довірителем та умови договору про участь у Фонді вважаються виконаними, за винятком зобов'язання представляти інтереси довірителя перед третіми особами та здійснювати інші дії щодо захисту його інтересів, у тому числі в суді, а також зобов'язання повернути кошти довірителю на його вимогу в разі відмови від участі у Фонді.
Відповідно до пунктів 4.3, 4.7 договору про участь у Фонді фінансування будівництва виду А № М-11-В1 від 05 липня 2012 року, якщо довіритель виконав усі свої зобов'язання перед управителем та після введення об'єкта будівництва в експлуатацію підписав оглядовий ордер та акт приймання-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування, умови цього договору про участь у Фонді фінансування будівництва вважаються виконаними і управління майном припиняється. Якщо довіритель виконав всі зобов'язання перед управителем Фонду фінансування будівництва, але протягом двох місяців після введення об'єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт приймання-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування, управління майном достроково припиняється. У цьому разі зобов'язання управителя Фонду фінансування будівництва перед довірителем та умови цього договору вважаються виконаними, за винятком зобов'язання представляти інтереси довірителя перед третіми особами та здійснювати інші дії щодо захисту його інтересів, у тому числі у суді, а також зобов'язання повернути кошти довірителю на його вимогу. Кошти довірителя в сумі, що відповідає вартості вимірних одиниць згідно із свідоцтвом про участь у Фонді фінансування будівництва за ціною на день припинення управління майном, залишаються у Фонді фінансування будівництва до моменту їх затребування. За виплату коштів довірителю сплачується винагорода управителю в розмірі, встановленому цим договором.
Разом із тим, частиною дванадцятою статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачено, що якщо довіритель виконав усі зобов'язання перед управителем ФФБ, але протягом двох місяців після введення об'єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування і не подав у письмовій формі свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов'язань по об'єкту будівництва та об'єкту інвестування відповідно до статті 19 цього Закону, управління майном припиняється та управитель відкріплює від довірителя об'єкт інвестування і всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об'єкта інвестування.
При таких обставинах строк для підписання акта прийому-передачі закріпленого за позивачем об'єкта інвестування починає відлік не з дня отримання позивачем від Управителя письмового повідомлення про введення будинку в експлуатацію, а з дня введення об'єкта будівництва в експлуатацію. При цьому законодавець не пов'язує початок перебігу строку для прийняття об'єкта інвестування до форми, змісту та часу отримання довірителем інформації про таке введення об'єкта будівництва в експлуатацію (див. постанову Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі № 752/21249/15ц(провадження № 61-17668св18)).
Разом із тим, системний аналіз положень частини дванадцятоїстатті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», пунктів 4.1.7- 4.1.8 Типових правил, пункту 4.7 договору про участь у Фонді фінансування будівництва виду А № М-11-В1 від 05 липня 2012 рокудозволяє дійти висновку, що при вирішенні питання щодо можливості відкріплення від довірителя об'єкта будівництва(інвестування) внаслідок не підписання останнім акта прийому-передачіцього об'єкта і не подання у письмовій формі своїхзауважень забудовнику, в обов'язковому порядку підлягає дослідженню питання наявності/відсутності поважних причин такої бездіяльності інвестора.
При цьому слід враховувати, що наявність таких поважних причин унеможливлює відкріплення управителем від довірителя об'єктаінвестування і всіхзакріплених за ним вимірниходиниць цього об'єкта інвестування.
Такими поважними причинами може бути, зокрема, той факт, що інвестор (довіритель) не знав та не міг знати про введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
Суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні вказаних вимог позивача, виходив із того, що після уведення будинку в експлуатацію, 12 червня 2020 року, ТОВ «ФК «Толока» засобами поштового зв'язку направило ОСОБА_3 відповідний лист.
Разом із тим, апеляційний суд не звернув увагу, що доказів отримання вказаного письмового повідомлення ОСОБА_10 матеріали справи не містять, а позивач спростовує факт такого отримання.
При цьому ОСОБА_11 категорично заперечує, що про введення об'єкта будівництва в експлуатацію він знав або міг знати з інших джерел.
Водночас ТОВ «ФК «Толока» наполягає, що ОСОБА_11 про введення об'єкта будівництва в експлуатацію знав ще 02 лютого 2015 року, тобто на час укладення додаткової угоди № 2 до договору про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 05 липня 2012 року № М 11-В1 та набуття ним прав вимоги Довірителя (інвестора).
Вказані доводи сторін суд апеляційної інстанції не дослідив, оцінки їм не надав, у зв'язку із чим фактичні обставини, без яких неможливо вирішити справу, не встановив.
Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18)).
З огляду на викладене наявні підстави для скасування постанови суду апеляційної інстанції в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_3 про витребування майна з чужого незаконного володіння з направленням справи в цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
За приписами частин третьої, четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
Ураховуючи, що судом апеляційної інстанції не встановленні фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, колегія суддів суду касаційної інстанції дійшла висновку про наявність підстав для скасування постанови апеляційного суду в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_8 про витребування майна з чужого незаконного володіння з направленням справи в цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.
Постанову Київського апеляційного суду від 22 жовтня 2025 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_12 про витребування майна з чужого незаконного володіння скасувати.
Справу за позовом ОСОБА_3 в частині вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий М. Є. Червинська
Судді: А. Ю. Зайцев
Є. В. Коротенко
В. М. Коротун
М. Ю. Тітов