07 травня 2026 року
м. Київ
cправа № 916/62/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Бакуліна С.В. - головуючий, Кібенко О.Р., Студенець В.І.,
за участю секретаря судового засідання - Федорченка В.М.,
прокурора - Єреп В.В.,
позивача - Павлюк В.С.,
відповідача - Згода О.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Одеської обласної прокуратури
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.02.2026 (головуючий суддя - Савицький Я.Ф. судді: Діброва Г.І., Ярош А.І.) та рішення Господарського суду Одеської області від 26.03.2025 (суддя Литвинова В.В.)
у справі №916/62/25
за позовом виконувача обов'язків керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ХАНБЕР ТРЕЙД"
про стягнення 9 578 689,97 грн,
Короткий зміст позовних вимог та заперечень
1. Виконувач обов'язків керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси (далі за текстом також - прокурор) звернувся до Господарського суду Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради (далі за текстом також - Міська рада) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ХАНБЕР ТРЕЙД" (далі за текстом також - ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД") про стягнення з останнього до місцевого бюджету коштів у сумі 9 578 689,97 грн, з яких: 5 912 126,60 грн - заборгованість зі сплати пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси, 584 587,57 грн 3% річних та 3 081 975,80 грн інфляційні нарахування.
2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор стверджує, що відповідач як замовник будівництва багатоповерхового житлового комплексу не виконав обов'язку, передбаченого підпунктами 3, 4 пункту 2 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" від 20.09.2019 №132-ХІ (далі за текстом також - Закон №132-IX), і протягом 10 робочих днів після початку будівництва об'єкта не звернувся до Міської ради із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, а також не сплатив пайову участь до прийняття об'єкта в експлуатацію.
Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
3. ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" є замовником будівництва багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком за адресою: м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова (далі за текстом також - Об'єкт), будівництво якого здійснюється на земельній ділянці з кадастровим номером 5110136900:10:001:0001, площею 1.8595 га, що знаходиться у користуванні TOB "ХАНБЕР ТРЕЙД" на підставі договору оренди земельної ділянки від 24.05.2017, укладеного з Одеською міською радою та посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. з реєстрацією в реєстрі за №149.
4. Указані наміри забудови та назва об'єкта будівництва зазначені у містобудівних умовах і обмеженнях забудови земельної ділянки з кадастровим номером 5110136900:10:001:0001, виданих Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради 20.09.2017 за №01-06/150.
5. Згідно з цими містобудівними умовами і обмеженнями у вищевказаному житловому комплексі передбачено будівництво 6 черг (1-5 черги будівництво житлових будинків, 6 черга будівництво дитячого садка).
6. ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" у 2017 році замовило в ТОВ "Да Вінчі Групп" ескізний проєкт "Будівництва багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком за адресою: м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова".
7. Замовлення та виготовлення вищевказаного ескізного проєкту проводилось на підставі містобудівної документації міста Одеси: плану зонування території (зонінгом) м. Одеси, затвердженим рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 №1316-VII та детальним планом території в межах вулиці Академіка Філатова, площі Толбухіна, вулиці Краснова на території житлового району Черьомушки у м. Одесі, затвердженим рішенням Одеської міської ради від 03.02.2016 №273-VII та відповідно до якого визначено заходи по реалізації детального плану на етап від 3 до 7 років та зазначено: основні заходи по реалізації детального плану на етап від 3 до 7 років включають будівництво торгово-розважального центру, офісного центру, дитячого садка, житлових будинків, визначення необхідних заходів по благоустрою приоб'єктної території в тому числі дитячий садок на 150 місць.
8. Зазначений ескізний проєкт Об'єкта у 2019 році скореговано ТОВ "ТОП АРТ ПРОЕКТ".
9. У експертному звіті ТОВ "УКРАЇНСЬКА БУДІВЕЛЬНО-ТЕХНІЧНА ЕКСПЕРТИЗА" від 03.06.2019 №7-150-19ЕП/КО щодо розгляду проєктної документації за коригуванням ескізного проєкту "Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова" зазначено, що генеральним проєктувальником є ТОВ "ТОП АРТ ПРОЕКТ", замовником будівництва є ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" та встановлено, що проєктна документація розроблена відповідно до вихідних даних на проєктування з дотримання вимог до санітарного і епідеміологічного благополуччя населення; екології та енергозбереження.
10. Згідно з експертним звітом від 03.06.2019 №7-150-19ЕП/КО кількість черг будівництва 6, з яких 6 черга будівництво житлового будинку №6 з вбудовано-прибудованим дитячим садком.
11. У 2017 році ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" також замовило у ТОВ "Да Вінчі Групп" проєкт "Будівництва багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком (перша черга будівництва) за адресою: м .Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова", який в 2019 році скореговано ТОВ "ТОП АРТ ПРОЕКТ".
12. Відповідно до змісту вказаного проєкту в межах земельної ділянки з кадастровим номером 5110136900:10:001:0001 передбачено будівництво дитячого дошкільного закладу на 40 місць, оскільки існуючі дитячі садки-яслі, розміщені в сусідніх кварталах по вул. Космонавтів, 11-В, вул. Героїв-прикордонників, 4 та по вул. Варненскій, 4-Б (Happy time), не задовільняють потребу у дитячих закладах. Також, у даному проєкті зазначено, що будівництво дитячого дошкільного закладу на 40 місць передбачено в 6 черзі будівництва комплексу.
13. У експертному звіті ТОВ "УКРАЇНСЬКА БУДІВЕЛЬНО-ТЕХНІЧНА ЕКСПЕРТИЗА" від 04.06.2019 №7-147-19ЕП/КО щодо розгляду проєктної документації за коригуванням проєкту "Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком (перша черга будівництва) м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова" зазначено, що генеральним проєктувальником є ТОВ "ТОП АРТ ПРОЕКТ", замовником будівництва є ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" та встановлено, що проєктна документація розроблена відповідно до вихідних даних на коригування з дотриманням вимог до міцності, надійності та довговічності об'єкта будівництва, його експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення, у тому числі щодо доступності осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення; санітарного та епідеміологічного благополуччя населення; охорони праці; екології; пожежної безпеки; техногенної безпеки; енергозбереження.
14. Будівництво першої черги здійснювалось на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 01.12.2017 №ІУ113173350698, виданого Державною інспекцією архітектури та містобудування України (зі змінами, внесеними повідомленням про зміну даних в дозволі на будівельні роботи від 06.09.2019 №ІУ123192490923).
15. У матеріалах справи наявний акт від 20.08.2021 №АС01:6502-6791-6546-9814 готовності об'єкта "Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком (перша черга будівництва) м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова" до експлуатації, згідно з яким код об'єкта згідно з Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000: 1122.1. - будинки багатоквартирні масової забудови.
16. 07.09.2021 Державна інспекція архітектури та містобудування України на підставі зазначеного акта готовності об'єкта до експлуатації від 20.08.2021 видала ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" сертифікат №ІУ123210820216 про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта "Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком (перша черга будівництва) м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова".
17. Відповідно до сертифіката №ІУ123210820216 дата початку будівництва 12.12.2017, дата завершення 12.08.2021, дата введення черги в експлуатацію 03.09.2021.
18. У матеріалах справи наявний замовлений ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" у ТОВ "ТОП АРТ ПРОЕКТ" проєкт "Будівництва багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком (шоста черга будівництва) за адресою: м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова", який виготовлено в 2019 році.
19. За вказаним проєктом разом із у житловим будинком №6 запроєктовано вбудовано-прибудований дитячий садок на 40 місць.
20. За результатом розгляду цього проєкту ТОВ "УКРАЇНСЬКА БУДІВЕЛЬНО-ТЕХНІЧНА ЕКСПЕРТИЗА" склало експертний звіт від 25.06.2019 №7-151-19-ЕП/КО щодо розгляду проєктної документації за проєктом "Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком за адресою: м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова" (шоста черга будівництва), в якому визначено, що проєктна документація розроблена відповідно до вихідних даних на коригування з дотриманням вимог до міцності, надійності та довговічності об'єкта будівництва, його експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення, у тому числі щодо доступності осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення; санітарного та епідеміологічного благополуччя населення; охорони праці; екології; пожежної безпеки; техногенної безпеки; енергозбереження.
21. За цим звітом у в вищевказаному житловому комплексі передбачено будівництво житлового будинку №6 трисекційного із вбудовано-прибудованим дитячим садком у першій секції на 1-2 поверхах, з підвалом на 1-поверсі в другій та третій секціях. Дитячий садок передбачений на дві групи: старша та середня, запроєктований з нормованим переліком необхідних приміщень: ігрові, кухня, санвузли, пральня. Вхідні групи садка відокремлені від вхідних груп у житлові секції.
22. 04.06.2021 Державна архітектурно-будівельна інспекція України видала дозвіл №ІУ013210529409 на виконання будівельних робіт по об'єкту будівництва "Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком (VI черга будівництва) м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова. 1-й пусковий комплекс" на земельній ділянці, кадастровий номер: 5110136900:10:001:0001.
23. Для підтвердження доводів щодо спорудження на земельній ділянці, кадастровий номер: 5110136900:10:001:0001, об'єкта соціальної інфраструктури - дитячого садка відповідач замовив проведення судової будівельно-технічної експертизи, за результатом якої до суду першої інстанції був наданий висновок від 10.02.2025 №1069/2025 судового експерта Дзінька Анатолія Івановича, який обізнаний про кримінальну відповідальність, згідно зі статтею 384 Кримінального кодексу України, за подання неправдивого висновку.
24. Відповідно до висновку експерта з огляду на проєктні документи на земельній ділянці 5110136900:10:001:001 заплановано будівництво об'єкта Багатоповерховий житловий комплекс з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком (шоста черга будівництва) м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова, у тому числі - дитячого садка. На час проведення судової експертизи проведено влаштування частини фундаменту вказаного об'єкта будівництва, у тому числі дитячого садка.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
25. Господарський суд Одеської області рішенням від 26.03.2025 у справі №916/62/25, яке Південно-західний апеляційний господарський суд залишив без змін постановою від 04.02.2026, у задоволенні позовних вимог виконувача обов'язків керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" про стягнення 9 578 689,97 грн відмовив. Скасував заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Одеської області від 13.01.2025 у справі №916/62/25.
26. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, виходив з того, що:
(1) позовні вимоги прокурора є необґрунтованими, так як прокурор не врахував, що пайова участь не сплачується у разі будівництва об'єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об'єктів соціальної інфраструктури (частина четверта статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (далі за текстом також - Закон №3038-V (у редакції до 01.01.2020) і пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" (далі за текстом також Закон №132-IX);
(2) у цьому випадку в будівництві відповідача є дитячий садок, тобто об'єкт соціальної інфраструктури, а саме на земельній ділянці кадастровий номер: 5110136900:10:001:0001, на якій введено в експлуатацію багатоповерховий житловий комплекс з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення, споруджується дитячий садок, що є об'єктом соціальної інфраструктури;
(3) крім цього на вказаній земельній ділянці розміщено медичний центр та проводить діяльність Товариство з обмеженою відповідальністю "Медичний центр "Медікап", а саме здійснює медичні послуги, тобто даний об'єкт також відноситься до категорії об'єктів соціальної інфраструктури в сфері охорони здоров'я;
(4) отримавши відповідь від Управління капітального будівництва Одеської міської ради, а саме про відсутність з 01.01.2021 правових підстав для залучення відповідача при будівництві за адресою: м. Одеса Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова (1-6 черги будівництва), відповідач мав легітимні очікування, що цей виконавчий орган місцевої ради діяв лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
27. Апеляційний Суд також зауважив, що:
(1) нормами частини четвертої Закону №3038-V та підпункту 2 пункту 2 розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону №132-IX визначено, що пайова участь не сплачується у разі будівництва, зокрема, об'єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об'єктів соціальної інфраструктури.
Логіка Закону полягає у тому, що якщо будуються об'єкти міської інфраструктури, то замовники таких об'єктів не сплачують кошти для створення і розвитку інфраструктури міста (бо вони вже беруть участь у створенні цієї інфраструктури шляхом фінансування будівництва відповідних об'єктів). Такий правовий висновок наведений у постанові Верховного Суду від 02.07.2025 у справі №910/7196/24.
З огляду на висновки Верховного Суду, наведені у зазначеній постанові, слово "спорудження" у контексті підпункту 2 пункту 2 розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону №132-IX означає незавершену дію, процес будівництва. Так, у вказаній постанові Верховний Суд, надаючи оцінку спірним правовідносинам в аспекті пункту 2.7, абзацу 13 пункту 4.2 Порядку пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста в редакції, що діяла на момент введення об'єкта будівництва в експлуатацію, та підпунктів 2, 3, 4 абзацу 2 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону №132-ІХ щодо звільнення від сплати пайової участі за будівництво автостоянок, погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що відповідач, розпочавши в 2019 році реконструкцію стоянки автомобільної критої, що є паркінгом, скористався своїм правом, наданим Порядком, не брати участь у розвитку інфраструктури.
(2) на земельній ділянці з кадастровим номером 5110136900:10:001:0001 будується об'єкт будівництва (комплекс, який складається з 6 черг), який фактично становить єдиний функціональний масив, де ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" здійснює поетапне будівництво житлових будинків та об'єктів інфраструктури в рамках одного проєкту.
Наявність дитячого садку у затвердженому проєкті підтверджує, що відповідач виконав (або зобов'язаний виконати) обсяг робіт із створення соціальної інфраструктури в районі забудови.
Факт спорудження на земельній ділянці з кадастровим номером 5110136900:10:001:0001 об'єкта соціальної інфраструктури - дитячого садка також підтверджується висновком будівельно-технічної експертизи від 10.02.2025 №1069/2025.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування. Доводи інших учасників справи
28. Одеська обласна прокуратура звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить, зокрема:
(1) рішення Господарського суду Одеської області від 26.03.2025 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.02.2026 у справі №916/62/25 скасувати, позовні вимоги задовольнити повністю;
(2) при вирішенні питання щодо розподілу судових витрат у цій справі стягнути з відповідача на користь Одеської обласної прокуратури судовий збір за подачу позовної заяви, заяви про забезпечення позову, апеляційної скарги, касаційної скарги у цій справі за наступними реквізитами: Одеська обласна прокуратура, 65026, місто Одеса, вул. Італійська, 3, ЄДРПОУ 03528552, р/р UA808201720343100002000000564 в ДКСУ м. Київ.
29. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, прокурор посилається на пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі за текстом також - ГПК), зазначаючи, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків Верховного Суду, викладених в постановах:
(1) від 25.07.2018 у справі №910/19020/17, від 09.07.2020 у справі №910/9641/19, щодо обов'язку замовника будівництва збудувати одночасно з об'єктом основного призначення об'єкт соціальної інфраструктури, аби мати право бути звільненим від сплати пайового внеску;
(2) від 14.12.2021 у справі №643/21744/19, від 20.07.2022 у справі №910/9548/21, від 13.12.2022 у справі №910/21307/21, від 07.09.2023 у справі №916/2709/22, від 23.05.2024 у справі №915/149/23, від 03.12.2024 у справі №910/6226/23, щодо часу, з якого припиняються відносини щодо забудови земельної ділянки та замовником будівництва (тобто кінцевого строку виконання зобов'язання щодо участі замовника у створенні інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту).
30. Доводи скаржника зводяться, зокрема до того, що:
(1) орган фінансового контролю встановив факт порушення законодавства у вигляді несплати коштів пайової участі для створення і розвитку інфраструктури міста з боку замовника будівництва - ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД", що слугувало підставою для реагування прокурора на порушення інтересів держави у спірних правовідносинах шляхом пред'явлення цієї позовної заяви;
(2) суди попередніх інстанцій безпідставно ототожнили два різних пункти - підстави для звільнення від сплат пайового внеску, передбачені пунктом 2 Розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону №132-IX, яким встановлено, що пайова участь не сплачується у разі будівництва:
- будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення;
- об'єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об'єктів соціальної інфраструктури.
При будівництві навчальних закладів (у цьому випадку дитячого садка), пайова участь не сплачується саме за це будівництво (за сам навчальний заклад), а не за весь об'єкт будівництва, в складі якого побудовано навчальний заклад.
Тоді як за другою підставою, в аспекті якої суди зауважили, що дитячий садок як об'єкт соціальної інфраструктури передбачено у проєкті будівництва і забудується відповідачем у майбутньому, законодавець розмежовує два окремі об'єкти будівництва - об'єкту основного призначення та об'єкту соціальної інфраструктури, що мають бути одночасно споруджені замовником будівництва для набуття ним права на звільнення від сплати коштів пайової участі.
На одночасність спорудження основного об'єкта будівництва та об'єкта соціальної інфраструктури (для звільнення від сплати пайового внеску), неодноразово звертав увагу і Верховний Суд у свої постановах;
(3) предметом позовних вимог у цій справі є стягнення коштів пайової участі за будівництво об'єкта першої черги будівництва, а не об'єкта 6 черги будівництва, в якому і планується будівництво приватного дитячого садка;
(4) введення об'єкта будівництва в експлуатацію є кінцевим моментом виконання забудовником зобов'язання щодо спати пайового внеску.
Тобто, саме на момент введення в експлуатацію конкретного об'єкта будівництва (першої черги будівництва) ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" мало виконати обов'язок щодо участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси або шляхом введення в експлуатацію об'єкта соціальної інфраструктури, або шляхом сплати коштів, чого не зробило. Можливості виконати такий обов'язок у майбутньому, після введення самого об'єкту будівництва в експлуатацію, чинне законодавство не передбачає;
Проте на момент введення в експлуатацію спірного об'єкта будівництва (першої черги) замовник будівництва не ввів у експлуатацію жодного об'єкта соціальної інфраструктури ні у складі вказаної черги будівництва, ні на земельній ділянці, на якій його розміщено;
(5) ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" окремо такий об'єкт соціальної інфраструктури як медичний заклад не будувало, його будівництво жодною чергою будівництва багатоповерхового житлового комплексу не передбачалось і не передбачено на теперішній час.
Передача в подальшому, після вводу об'єкта будівництва в експлуатацію, певних його приміщень в оренду третім особам за договором, стороною якого ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" не являється, для надання медичних послуг зовсім не свідчить про будівництво об'єкта соціальної інфраструктури.
Інформація про те, що вказане приміщення є закладом охорони здоров'я у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня.
31. ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" подало відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити її без задоволення, оскаржувані рішення судів - без змін.
32. Доводи відповідача зводяться до того, що:
(1) наведені прокурором як підстава касаційного оскарження постанови Верховного Суду не стосуються застосування абзацу 6 підпункту 2 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону №132-ІХ, який застосували суди попередніх інстанцій у цій справі, ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову.
Зокрема, посилаючись на висновки Верховного Суду, викладені в постанові від 20.07.2022 в справі №910/9548/21, прокурор не звернув уваги, що висновки у цій справі лише підтверджують вищезазначені висновки судів попередніх інстанції, адже Верховний Суд підтвердив, що є винятки, коли пайова участь не сплачується, і ці випадки передбачені нормою, а саме абзацом 6 підпункту 2 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону №132-ІХ, яку обґрунтовано та законно застосували суди попередніх інстанцій;
(2) суди попередніх інстанцій встановили, що при будівництві багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком на одній і тій самій земельній ділянці заплановано будівництво дитячого садку (об'єкта соціальної інфраструктури) одночасно з будівництвом шостої черги будівництва, замовник не повинен при будівництві кожної черги сплачувати пайову участь та доводити підстави для звільнення від її сплати в судовому порядку, тоді як прокурор намагається довести наявність в останнього заборгованості зі сплати пайових внесків при будівництві першої черги шестичергового будівництва житлового комплексу, що суди визначили необґрунтованим;
(3) посилаючись на акт Держаудитслужби, який відсутній в матеріалах справи, як і прийняті за його результатами рішення, та на норми права, які регулюють діяльність контролюючих органів, прокурор не зазначає, яке саме відношення вони мають до правовідносин, які розглядаються у цій справі, та яким чином суди попередніх інстанцій неправильно застосували ці норми та не врахували вказаний акт ревізії;
(4) суть пайової участі полягає в перерахуванні замовником до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури. В цьому випадку сам забудовник споруджує на земельній ділянці поряд з житловим будинком об'єкт соціальної інфраструктури, що відповідає завданням пайової участі, та жодним чином не порушує інтереси позивача в розвитку зазначеної інфраструктури;
(5) абзац 6 підпункту 2 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону №132-ІХ не передбачає умову, за якою повинен бути споруджений об'єкт соціальної інфраструктури на час введення в експлуатацію однієї з черг будівництва (житлового будинку), та не передбачає одночасно будівництва об'єкта соціальної інфраструктури з кожною чергою будівництва.
Об'єктом будівництва на території земельної ділянки кадастровий номер 5110136900:10:001:0001 є не кожна окрема черга або секція, оскільки проєктування об'єкта будівництва (всіх його черг) здійснювалося на підставі одних містобудівних умов та обмежень, проєктною документацією передбачено 6 черг будівництва, що підтверджено експертним звітом, а весь комплекс будівель, які вводяться в експлуатацію окремо, але все ж є одним об'єктом.
Введення в експлуатацію окремої черги або секції будівництва не є введенням в експлуатацію об'єкта в цілому, а тому висновки стосовно наявності або відсутності об'єкта соціальної інфраструктури можливо зробити тільки після ведення всього комплексу будівель та споруд в експлуатацію, який знаходиться на одній сформованій земельній ділянці.
Ще однією підставою, що свідчить про відсутність підстав для сплати відповідачем пайової участі, є єдність земельної ділянки, на якій здійснюється будівництво об'єкта будівництва разом з об'єктом соціальної інфраструктури, а саме дитячим садком.
Позиція прокурора стосовно необхідності сплати пайової участі за кожною чергою будівництва на підставі того, що з кожною чергою будівництва одночасно не будується об'єкт соціальної інфраструктури, а саме дитячий садок, є необґрунтованими, оскільки ключовим в будівництві цілісного об'єкта є його будівництво за черговістю, визначеною в ескізному проєкті та спорудження на цій же земельній ділянці в порядку черговості об'єкта соціальної інфраструктури.
33. У відзиві на касаційну скаргу відповідач просить стягнути з позивача - Міської ради судові витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 30 000 грн, понесені відповідачем при розгляді справи судом касаційної інстанції, вказуючи на те, що докази на підтвердження судових витрат будуть надані суду касаційної інстанції протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду.
34. Ухвалюючи оскаржувані судові рішення, суди попередні інстанцій дійшли висновку, що нормами ч.4 Закону №3038-V та пп.2 п.2 розд.ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №132-IX визначено, що пайова участь не сплачується у разі будівництва, зокрема, об'єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об'єктів соціальної інфраструктури; у цьому випадку в будівництві відповідача є дитячий садок, тобто об'єкт соціальної інфраструктури, а саме на земельній ділянці кадастровий номер: 5110136900:10:001:0001, на якій введено в експлуатацію багатоповерховий житловий комплекс з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення, споруджується дитячий садок, що є об'єктом соціальної інфраструктури.
35. Прокурор у скарзі, зокрема, зазначає, що суди попередніх інстанцій безпідставно ототожнили два різних пункти - підстави для звільнення від сплат пайового внеску, передбачені п.2 розд.ІІ "Прикінцевих та перехідних положень" Закону №132-IX, яким встановлено, що пайова участь не сплачується у разі будівництва:
- будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення;
- об'єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об'єктів соціальної інфраструктури.
36. Стверджує, що при будівництві навчальних закладів (у цьому випадку дитячого садка), пайова участь не сплачується саме за це будівництво (за сам навчальний заклад), а не за весь об'єкт будівництва, в складі якого побудовано навчальний заклад. Тоді як за другою підставою, в аспекті якої суди зауважили, що дитячий садок як об'єкт соціальної інфраструктури передбачено у проєкті будівництва і забудується відповідачем у майбутньому, законодавець розмежовує два окремі об'єкти будівництва - об'єкту основного призначення та об'єкту соціальної інфраструктури, що мають бути одночасно споруджені замовником будівництва для набуття ним права на звільнення від сплати коштів пайової участі. На одночасність спорудження основного об'єкта будівництва та об'єкта соціальної інфраструктури (для звільнення від сплати пайового внеску), неодноразово звертав увагу і Верховний Суд у свої постановах.
37. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, прокурор, посилаючись на п.1 ч.2 ст.287 ГПК, зазначив про те, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах:
(І) від 25.07.2018 у справі №910/19020/17, від 09.07.2020 у справі №910/9641/19, щодо обов'язку замовника будівництва збудувати одночасно з об'єктом основного призначення об'єкт соціальної інфраструктури, аби мати право бути звільненим від сплати пайового внеску;
(ІІ) від 14.12.2021 у справі №643/21744/19, від 20.07.2022 у справі №910/9548/21, від 13.12.2022 у справі №910/21307/21, від 07.09.2023 у справі №916/2709/22, від 23.05.2024 у справі №915/149/23, від 03.12.2024 у справі №910/6226/23, щодо часу, з якого припиняються відносини щодо забудови земельної ділянки та замовником будівництва (тобто кінцевого строку виконання зобов'язання щодо участі замовника у створенні інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту).
38. Надаючи оцінку доводам прокурора, щодо визначеної ним підстави касаційного оскарження про неврахування судами висновків, викладених у вказаних справах, Верховний Суд виходить з такого.
39. Правові та організаційні основи містобудівної діяльності в Україні визначені Законом "Про регулювання містобудівної діяльності".
40. Статтею 1 вказаного Закону передбачено, що замовником будівництва визначається фізична або юридична особа, яка має намір забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.
41. Частиною 1 ст.2 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності" вказано, що плануванням і забудовою територій є діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, юридичних та фізичних осіб, яка передбачає, зокрема, розроблення містобудівної та проектної документації, будівництво об'єктів; реконструкцію існуючої забудови та територій; створення та розвиток інженерно-транспортної інфраструктури.
42. Станом на момент виникнення спірних правовідносин (початку будівництва - грудень 2012 року) була чинною ст.40 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності", відповідно до ч.2 якої замовник будівництва, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених ч.4 цієї статті.
43. Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту відповідно до ч.3 ст.40 цього ж Закону полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.
44. Частиною 4 ст.40 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності", яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, було встановлено, що до пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не залучаються замовники у разі будівництва:
1) об'єктів будь-якого призначення на замовлення державних органів або органів місцевого самоврядування за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів;
2) будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення;
3) будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла;
4) індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів, господарських споруд, розташованих на відповідних земельних ділянках;
5) об'єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів;
6) об'єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об'єктів соціальної інфраструктури;
7) об'єктів, що споруджуються замість тих, що пошкоджені або зруйновані внаслідок надзвичайних ситуацій техногенного або природного характеру;
8) об'єктів, передбачених Державною цільовою програмою підготовки та проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу, за рахунок коштів інвесторів;
9) об'єктів інженерної, транспортної інфраструктури, об'єктів енергетики, зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу);
10) об'єктів у межах індустріальних парків на замовлення ініціаторів створення індустріальних парків, керуючих компаній індустріальних парків, учасників індустріальних парків.
45. Отже, ч.4 ст.40 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачала винятки, відповідно до яких замовники будівництва звільнялись від обов'язку сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.
46. Водночас у всіх інших випадках перерахування замовником об'єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту було обов'язком, а не правом забудовника, який виник на підставі положень закону. Тому укладення в таких випадках договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, який опосередковує відповідний платіж, було обов'язковим для забудовника у відповідності до вимог, зокрема, частин 2, 3 та 9 ст.40 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності".
47. При цьому відсутність укладеного договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту не усуває зобов'язання забудовника сплатити визначені суми, таке зобов'язання повинне бути виконане до прийнятті новозбудованого об'єкта в експлуатацію і спір у правовідносинах щодо сплати таких сум може виникнути лише щодо їх розміру.
48. Схожі за змістом висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2021 у справі №643/21744/19 (на неврахування якої посилається прокурор), від 08.10.2019 у справі №911/594/18, від 22.08.2018 у справі №339/388/16-ц, від 22.09.2021 у справі №904/2258/20.
49. Разом з тим, 01.01.2020 набули чинності норми Закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" від 20.09.2019 №132-IX, якими ст.40 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності" виключено.
50. За змістом цього Закону та прикінцевих та перехідних положень до нього вбачається, що законодавцем було чітко визначено підстави та порядок пайової участі замовників будівництва у розвитку інфраструктури населеного пункту щодо об'єктів, будівництво яких було розпочато до внесення законодавчих змін, а саме:
- договори пайової участі, укладені до 01.01.2020 на підставі вимог ст.40 Закону №3038-VI, залишались дійсними та підлягали до їх повного виконання і після виключення вказаної статті (абз.1 п.2 розд.ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №132-IX);
- якщо станом на 01.01.2020 такі об'єкти не введені в експлуатацію і договори про сплату пайової участі не були укладені, абз.2 п.2 розд.ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №132-IX визначено розмір та порядок пайової участі замовників будівництва (для нежитлових будівель та споруд - 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта; для житлових будинків - 2 відсотки вартості будівництва об'єкта).
51. Разом з тим, положеннями пп.2 абз.2 п.2 розд.ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №132-IX передбачалось, що пайова участь не сплачується у разі будівництва:
- об'єктів будь-якого призначення на замовлення державних органів або органів місцевого самоврядування за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів;
- будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення;
- будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла;
- індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів, господарських споруд, розташованих на відповідних земельних ділянках;
- об'єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів;
- об'єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об'єктів соціальної інфраструктури;
- об'єктів, що споруджуються замість тих, що пошкоджені або зруйновані внаслідок надзвичайних ситуацій техногенного або природного характеру;
- об'єктів, передбачених Державною цільовою програмою підготовки та проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу, за рахунок коштів інвесторів;
- об'єктів інженерної, транспортної інфраструктури, об'єктів енергетики, зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу);
- об'єктів у межах індустріальних парків на замовлення ініціаторів створення індустріальних парків, керуючих компаній індустріальних парків, учасників індустріальних парків;
- об'єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до будівель сільськогосподарського призначення, лісництва та рибного господарства;
- об'єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до будівель промислових;
- об'єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до силосів для зерна та складських майданчиків (для зберігання сільськогосподарської продукції).
52. Отже, системний аналіз наведених вище норм свідчить, що положення пп.2 абз.2 п.2 розд.ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" фактично є тотожними нормі ч.4 ст.40 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності", що втратила чинність на підставі вказаного закону.
53. За таких обставин, обов'язок щодо сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту у певної категорії забудовників щодо чітко визначених об'єктів забудови був відсутній як до 01.01.2020 на підставі вимог ч.4 ст.40 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності", так і після 01.01.2020 на підставі положень пп.2 абз.2 п.2 розд.ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні".
54. Щодо інших об'єктів (які не входять у вище вказаний перелік), будівництво яких розпочато до 01.01.2020 (однак які станом на 01.01.2020 не були введені в експлуатацію і якщо договори про сплату пайової участі до 01.01.2020 не були укладені), у відповідності до пп.1 абз.2 п.2 розд.ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №132-IX визначено обов'язок (за винятком передбачених пп.2 цього абзацу випадків) щодо перерахування замовником об'єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету пайової участі (коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту) до прийняття такого об'єкта в експлуатацію.
55. Так, відповідно до пунктів 3, 4 розд.ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" замовник будівництва зобов'язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об'єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об'єкта. Орган місцевого самоврядування протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об'єкта будівництва; пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об'єкта будівництва в експлуатацію.
56. У постанові Верховного Суду від 11.12.2025 у справі №916/1339/25 зазначено:
"Таким чином, у наведених двох випадках, ураховуючи вимоги підпунктів 3, 4 абзацу 2 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", замовник будівництва зобов'язаний протягом десяти робочих днів після початку будівництва об'єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, а також сплатити пайову участь грошовими коштами до прийняття цього об'єкта в експлуатацію. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 23.09.2025 у справі № 910/9916/24, від 17.12.2024 у справі № 903/283/24, від 20.08.2024 у справі № 910/7707/19.
Системний аналіз зазначених норм дає підстави для висновку про те, що обов'язок замовника будівництва щодо звернення в 2020 році до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва виникає:
- для об'єктів, будівництво яких розпочато в попередні роки, якщо станом на 01.01.2020 вони не введені в експлуатацію і договори про сплату пайової участі не були укладені, - протягом десяти робочих днів після 01.01.2020;
- для об'єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році, - протягом десяти робочих днів після початку такого будівництва."
57. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі №643/21744/19, на неврахування якої вказує прокурор, викладала правовий висновок щодо застосування вищезазначених положень законодавства, і зокрема, зазначила:
"36. За змістом цього Закону та прикінцевих та перехідних положень до нього, з 01 січня 2020 року у замовників будівництва відсутній обов'язок укладати з органом місцевого самоврядування відповідний договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. Дійсними та такими, що продовжують свою дію до моменту їх виконання, є лише договори про пайову участь, укладені до 01 січня 2020 року.
37. Відповідно до статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
38. Зовнішнім виразом зміни правового регулювання суспільних відносин є процес втрати чинності одними нормами та/або набуття чинності іншими.
39 Так, при набранні чинності новою нормою права передбачається розповсюдження дії цієї норми на майбутні права і обов'язки, а також на правові наслідки, які хоча й випливають із юридичних фактів, що виникли під час чинності попередньої норми права, проте настають після набрання чинності новою нормою права.
40. Водночас зміна правових норм і врегульованих ними суспільних відносин не завжди збігаються. У певних випадках після скасування нормативного акта має місце його застосування компетентними органами до тих відносин, які виникли до втрати ним чинності та продовжують існувати у подальшому. Такі правовідносини є триваючими. При цьому триваючі правовідносини повинні виникнути під час дії норми права, що їх регулює, та існувати після втрати нею чинності.
41. Стаття 40 № 3038-VI визначала зобов'язання замовника будівництва, який має намір забудови земельної ділянки, шляхом перерахування до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту, де здійснюється будівництво, у строк до прийняття об'єкта в експлуатацію. Прийняття об'єкта в експлуатацію є строком, з якого вважається, що забудовник порушує зазначені зобов'язання. Одночасно з прийняттям об'єкта в експлуатацію у відповідності із частиною другою статті 331 ЦК України забудовник стає власником забудованого об'єкта, а відтак і правовідносини забудови земельної ділянки припиняються.
42. Аналізуючи правову природу цих правовідносин, можна зробити висновок, що з моменту завершення будівництва та прийняття новозбудованого об'єкта в експлуатацію правовідносини забудови припиняються, а тому не можна вважати, що на них поширюються положення статті 40 Закону № 3038-VI після втрати нею чинності".
58. Зі встановлених обставин справи вбачається, що ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" є замовником будівництва багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком за адресою: м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова, будівництво якого здійснюється на земельній ділянці з кадастровим номером 5110136900:10:001:0001, площею 1.8595 га, що знаходиться у користуванні TOB "ХАНБЕР ТРЕЙД" на підставі договору оренди земельної ділянки від 24.05.2017, укладеного з Одеською міською радою та посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. з реєстрацією в реєстрі за №149.
59. Указані наміри забудови та назва об'єкта будівництва зазначені у містобудівних умовах і обмеженнях забудови земельної ділянки з кадастровим номером 5110136900:10:001:0001, виданих Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради 20.09.2017 за №01-06/150, згідно з якими у вищевказаному житловому комплексі передбачено будівництво 6 черг (1-5 черги будівництво житлових будинків, 6 черга будівництво дитячого садка).
60. Будівництво першої черги здійснювалось на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 01.12.2017 №ІУ113173350698, виданого Державною інспекцією архітектури та містобудування України (зі змінами, внесеними повідомленням про зміну даних в дозволі на будівельні роботи від 06.09.2019 №ІУ123192490923).
61. У матеріалах справи наявний акт від 20.08.2021 №АС01:6502-6791-6546-9814 готовності об'єкта "Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком (перша черга будівництва) м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова" до експлуатації, згідно з яким код об'єкта згідно з Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000: 1122.1. - будинки багатоквартирні масової забудови.
62. 07.09.2021 Державна інспекція архітектури та містобудування України на підставі зазначеного акта готовності об'єкта до експлуатації від 20.08.2021 видала ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" сертифікат №ІУ123210820216 про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта "Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком (перша черга будівництва) м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова".
63. Відповідно до сертифіката №ІУ123210820216 дата початку будівництва 12.12.2017, дата завершення 12.08.2021, дата введення черги в експлуатацію 03.09.2021.
64. У матеріалах справи наявний замовлений ТОВ "ХАНБЕР ТРЕЙД" у ТОВ "ТОП АРТ ПРОЕКТ" проєкт "Будівництва багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та дитячим садком (шоста черга будівництва) за адресою: м. Одеса, Київський район, Люстдорфська дорога ріг вул. Академіка Філатова", який виготовлено в 2019 році.
65. За вказаним проєктом разом із у житловим будинком №6 запроєктовано вбудовано-прибудований дитячий садок на 40 місць.
66. Колегія суддів звертає увагу, що на розгляді Верховного Суду перебувала справа №914/2145/23, предметом спору в якій були вимоги про стягнення 2 392 627,00 грн, з яких 1 398 000,00 грн пайової участі у зв'язку з будівництвом першої черги об'єкта, 994 227,00 грн - другої черги. Позовні вимоги в цій справі обґрунтовані порушенням відповідачем, як замовником будівництва, ст.40 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності", а після 01.01.2020 - вимог п.2 розд.ІІ "Прикінцевих та перехідних положень" Закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", невиконанням ним свого обов'язку щодо сплати пайової участі у розвиток інфраструктури міста у зв'язку з будівництвом житлового комплексу (першої та другої черги), в період з 2019 року по 2021 рік.
67. Скасовуючи частково постанову Західного апеляційного господарського суду від 27.05.2024 та рішення Господарського суду Львівської області від 12.02.2024, Верховний Суд у постанові від 15.08.2024 у справі №914/2145/23 зазначив, що суд першої інстанції правильно виснував про наявність підстав для стягнення з відповідача заявлених безпідставно збережених коштів відповідно до ст.1212 ЦК України, позаяк матеріали справи підтверджують наявність у відповідача обов'язку щодо сплати пайової участі у зв'язку з будівництвом першої та другої черги об'єкта на підставі абз.2 п.2 розд.ІІ "Прикінцевих та перехідних положень" Закону №132-ІХ, який виконаний відповідачем не був.
68. З вищезазначених положень законодавства та правових висновків Верховного Суду, вбачається, що підпункти 2 та 4 п.2 розд.ІІ "Прикінцевих та перехідних положень" Закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" є взаємопов'язаними, що мають враховувати суди при розгляді відповідних спорів.
69. Також Верховний Суд звертає увагу на викладене у постанові від 19.03.2026 у справі №914/363/25 (підлягає врахуванню в силу ч.4 ст.300 ГПК):
"66. Водночас, касаційний суд зауважує, що із змісту листа Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 22.07.2011 № 23-11/6294/0/6-11 "Про пайову участь забудовників у створенні та розвитку інфраструктури населених пунктів" у частині параграфа "щодо звільнення від сплати коштів пайової участі деяких категорій замовників будівництва", вбачається, що згідно з пунктом другим частини четвертої статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" замовники будівництва будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення звільнені від сплати коштів пайової участі незалежно від джерел фінансування будівництва таких об'єктів та їх форм власності. Нормами Закону не встановлено вимоги щодо складання переліку таких будівель. Відповідно замовники будівництва підтверджують приналежність об'єкта будівництва до зазначених видів будівель шляхом надання до відповідного органу місцевого самоврядування підтверджуючих документів, в яких буде зазначено код будівлі відповідно до Державного класифікатора будівель і споруд ДК 018-2000, затвердженого наказом Держстандарту України від 17.08.2000 № 07, на рівні її підкласу (за п'ятим знаком), за яким будівля класифікується в системі статистичних спостережень. Такими документами можуть бути: Декларація про готовність об'єкта до експлуатації, Акт готовності об'єкта до експлуатації чи інший документ, обумовлений органом місцевого самоврядування у встановленому ним порядку залучення коштів пайової участі".
…
68. Проаналізувавши вказаний Класифікатор можна зробити висновок, що будівлі класифікуються переважно за їх функціональним призначенням. Будівлі, що використовуються або запроєктовані для декількох призначень (поєднання житлових приміщень, магазинів та бібліотеки), повинні бути ідентифіковані за однією класифікаційною ознакою відповідно до головного призначення. Головне призначення повинно бути визначене таким чином: обчислюється відсоткове співвідношення площ різних за призначенням приміщень будівлі у складі загальної корисної площі з віднесенням цих приміщень згідно з їх призначенням чи використанням до відповідного класифікаційного угруповання; потім будівля класифікується за методом "зверху - вниз". Будівлю спочатку відносять до підгрупи, що охоплює всю чи більшу частку всієї її загальної корисної площі. Далі її відносять до класу об'єктів за найбільшою питомою вагою площі в цій будівлі. За наявності класифікаційного поділу класу об'єктів на підкласи та види за тим самим принципом визначається приналежність будівлі до відповідного підкласу та виду.
…
70. З урахуванням наведеного колегія суддів зазначає, що відповідно до підходів, сформованих у практиці Верховного Суду, при визначенні поняття будівель у розумінні законодавства про регулювання містобудівної діяльності підлягають урахуванню дані Державного класифікатора будівель і споруд.
71. Отже, визначальне правове значення має саме функціональне призначення об'єкта та характер його фактичної експлуатації. Інше тлумачення цієї норми призвело б до того, що ідентичні за своїми характеристиками та функціональним призначенням об'єкти в одному випадку (як складові цілісного майнового комплексу) не визнавалися б об'єктами справляння пайового внеску, а в іншому випадку (за умови їх окремої конкретизації) - визнавалися б такими. (аналогічний висновок, викладено у постанові Верховного Суду від 26.11.2025 у справі №910/12059/24).
…
73. З урахуванням вищезазначеного, касаційний суд зауважує, що суди попередніх інстанцій відмовляючи у позові вказали на те, що у відповідачів відсутній обов'язок сплачувати пайовий внесок, оскільки, новостворений об'єкт нерухомого майна включає об'єкт соціальної інфраструктури. При цьому, суди не надали належної правової оцінки вищезазначеним положенням законодавства, зважаючи на те, що судами встановлено обставин, що рішенням ради надавався дозвіл на будівництво об'єкта нерухомого майна саме -багатоквартирних житлових будинків з вбудовано - прибудованими приміщеннями громадського призначення.
74. При цьому, згідно виданих Інспекцією ДАБК у м. Львові сертифікатів про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, такі сертифікати видавались саме на багатоквартирні житлові будинки № 1-4 на вул. Топольній, 4 з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення. Касаційний суд звертає увагу судів, що не у рішеннях Львівської міської ради ні у сертифікатах про готовність об'єкта до експлуатації не йшлося про об'єкт соціальної інфраструктури.
75. Отже, судами не зазначено до якого ж об'єкту соціальної інфраструктури належить нерухоме майно, на будівництво якого видавався дозвіл Львівською міською радою, що звільняє відповідачів від обов'язку сплачувати пайовий внесок. До того ж, обставин внесення змін, відповідно до положень ст. 39 Закону № 3038-VI, у документи про надання дозволу на будівництво нерухомого майна, саме щодо функціонального призначення такого нерухомого майна, судами встановлено не було".
70. Отже, висновки судів про те, що пайова участь не сплачується, оскільки в будівництві відповідача є дитячий садок, тобто об'єкт соціальної інфраструктури, а саме на земельній ділянці кадастровий номер: 5110136900:10:001:0001, на якій введено в експлуатацію багатоповерховий житловий комплекс з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення, є передчасними.
71. Натомість доводи прокурора про те, що суди безпідставно ототожнили два різних пункти - підстави для звільнення від сплат пайового внеску, яким встановлено, що пайова участь не сплачується у разі будівництва: (І) будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення; (ІІ) об'єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об'єктів соціальної інфраструктури, знайшли своє часткове підтвердження.
72. Судам при новому розгляді справи необхідно врахувати викладене у цій постанові, надати належну оцінку як нормам законодавства, так і практиці Верховного Суду щодо їх застосування у взаємозв'язку із встановленими обставинами справи, зокрема, в контексті співвідношення понять введення в експлуатацію відповідної черги будівництва та об'єкта будівництва загалом (комплексу), на підставі чого здійснити розмежування підстав для звільнення від сплати пайового внеску, про які стверджує прокурор, та відповідно до цього вирішити спір.
73. Також, у випадку, якщо суди дійдуть висновку про наявність у відповідача обов'язку сплачувати пайовий внесок, необхідним є також здійснення перевірки правильності розрахунку такого внеску, з урахуванням заявлених прокурором позовних вимог та положень чинного законодавства.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
74. Відповідно до ч.1 ст.300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
75. Відповідно до п.2 ч.1 ст.308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
76. Враховуючи викладене, суд касаційної інстанції дійшов висновку, що рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції у цій справі підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Судові витрати
77. Враховуючи, що справа направляється на новий розгляд до суду першої інстанції, Верховний Суд не здійснює розподіл судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315-317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Одеської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.02.2026 та рішення Господарського суду Одеської області від 26.03.2025 у справі №916/62/25 скасувати.
3. Справу №916/62/25 передати на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий С.В. Бакуліна
(з окремою думкою)
Судді О.Р. Кібенко
В.І. Студенець
Відповідно до ч.3 ст.314 Господарського процесуального кодексу України постанова оформлена суддею Кібенко О.Р.