07 травня 2026 року
м. Київ
cправа № 916/1281/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Власова Ю. Л. (головуючого), Бенедисюка І. М., Булгакової І. В.
за участю секретаря судового засідання Бутенка А. О.,
представників учасників справи:
прокурора - Пальонна О. О.,
позивача - не з'явився,
відповідача - Александрова Н. М.,
розглянув у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02 лютого 2026 року (у складі колегії суддів: Поліщук Л.В., Богатиря К.В., Таран С.В.)
у справі за позовом керівника Доброславської окружної прокуратури Одеської області в інтересах держави в особі Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс"
про стягнення 3 743 391, 81 грн.
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Керівник Доброславської окружної прокуратури Одеської області (далі - прокурор) звернувся до Господарського суду Одеської області із позовною заявою в інтересах держави в особі Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області (далі - Фонтанська сільрада, позивач) про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" (далі - ТОВ "Сіті-Строй Плюс", відповідач) грошових коштів у сумі 3 743 391, 81 грн, з яких: 3 180 919, 36 грн - безпідставно збережені кошти пайової участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, 452 662, 51 грн - інфляційні нарахування та 109 809, 94 грн - три проценти річних.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем свого обов'язку зі сплати на користь Фонтанської сільради коштів пайової участі замовника будівництва у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
2.1. За інформацією з посталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (далі - ЄДЕССБ) Державною інспекцією архітектури та містобудування України 19 жовтня 2016 ТОВ "Сіті-Строй Плюс" надано дозвільний документ - декларацію про початок будівельних робіт №ОД083162932280 на виконання будівельних робіт: "Нове будівництво 3-секційної житлової будівлі №22 за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, територія Крижанівської селищної ради, с. Крижанівка, кадастровий номер 5122783200:01:002:0735".
2.2. Згідно з Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000 об'єкт будівництва відноситься до будинків багатоквартирних масової забудови - код 1122.1.
2.3. На підставі акту №ACO1:6202-7431-8586-8025 готовності об'єкта до експлуатації від 26 грудня 2023 року Державною інспекцією архітектури та містобудування України 05 січня 2024 року видано сертифікат №IУ122231226222, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта (черги, окремого пускового комплексу) проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.
2.4. Відповідно до зазначеного сертифікату об'єкт будівництва має такі основні показники: найменування об'єкта згідно з проектом: "Будівництво 3-секційного житлового будинку №22, Одеська обл., Комінтернівський р-н, с. Крижанівка, інше територія Крижанівської с/р, 22"; місце розташування об'єкта згідно з документом, що дає право на виконання будівельних робіт: Одеська обл., Одеський район, Фонтанська територіальна громада, с. Крижанівка (станом на 01 січня 2021 року), територія Крижанівської селищної ради, с. Крижанівка, кадастровий номер 5122783200:01:002:0735, №22; дата початку будівництва - 27 жовтня 2016 року; дата завершення будівництва - 12 грудня 2023 року; загальна площа будівлі - 12007 кв.м; загальна площа квартир у будинку - 7797,9 кв.м; кількість поверхів - 9; загальна кількість квартир - 144.
2.5. Отже, суди встановили, що у період з 27 жовтня 2016 року по 12 грудня 2023 року на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 19 жовтня 2016 року № ОД083162932280 ТОВ "Сіті-Строй Плюс" здійснювало нове будівництво 3-секційного житлового будинку № 22 за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, с. Крижанівка, а 05 січня 2024 року зазначений об'єкт введено в експлуатацію.
2.6. Відомості щодо видачі ТОВ "Сіті-Строй Плюс" сертифікату №IУ122231226222 та декларації про готовність до експлуатації об'єкта №ОД083162932280 оприлюднені в ЄДЕССБ.
2.7. Також судами встановлено, що пайова участь ТОВ "Сіті-Строй Плюс" як замовником не сплачена на підставі пункту 13 розділу І Закону України від 20 вересня 2019 року №132-IХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" (далі - Закон №132-IХ).
2.8. Прокурор, звертаючись до суду з позовом у цій справі, зазначив, що відповідач не виконав свого обов'язку, передбаченого підпунктами 3, 4 абзацу другого пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №132-ІХ, протягом 10 робочих днів після 01 січня 2020 року не звернувся до позивача із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, а також не сплатив пайової участі до прийняття об'єкта в експлуатацію, а тому наявні правові підстави для стягнення з відповідача до місцевого бюджету коштів у сумі 3 180 919, 36 грн на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Також за порушення виконання грошового зобов'язання прокурором відповідно до статті 625 ЦК України за період з січня 2024 року по лютий 2025 року здійснено розрахунок інфляційних втрат в сумі 452 662, 51 грн та трьох процентів річних у сумі 109 809, 94 грн.
3. Короткий зміст судових рішень
3.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 02 вересня 2025 року позов задоволено частково. Стягнуто з ТОВ "Сіті-Строй Плюс" на користь Фонтанської сільради безпідставно збережені кошти у розмірі 3 180 919, 36 грн, інфляційні втрати в розмірі 452 662, 51 грн, три проценти річних у розмірі 109 549, 21 грн. Стягнуто з відповідача витрати на сплату судового збору. В решті позову відмовлено.
3.2. Суд першої інстанції виснував про доведення прокурором факту невиконання відповідачем свого обов'язку зі сплати органу місцевого самоврядування грошових коштів пайової участі, що зумовило правомірність заявлення позовних вимог про стягнення безпідставно збережених коштів пайової участі, річних та інфляційних. Поряд з цим суд першої інстанції встановив неправильність проведеного прокурором розрахунку 3% річних та самостійно здійснив перерахунок річних.
3.3. Рішення суду першої інстанції у частині стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі 3 180 919, 36 грн мотивоване таким.
Судом встановлено, що будівництво об'єкту розпочате 27 жовтня 2016 року, що підтверджується інформацією з ЄДЕССБ, натомість об'єкт введено в експлуатацію відповідно у 2023 році, відтак застосуванню підлягає абзац другий пункту 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX, яким визначено обов'язок (за винятком передбачених підпунктом 2 цього абзацу випадків) щодо перерахування замовником (відповідачем) об'єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету пайової участі (коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту) до прийняття такого об'єкта в експлуатацію.
Враховуючи наведене, відповідач зобов'язаний був у 2020 році звернутися до позивача із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва в строк до 10 січня 2020 року та до введення об'єкта в експлуатацію 05 січня 2024 року сплатити пайові внески.
Невиконання відповідачем законодавчо закріпленого обов'язку щодо сплати пайової участі у зв'язку з будівництвом об'єкта саме до введення об'єкта в експлуатацію надає право на стягнення цих коштів відповідно до статті 1212 ЦК України.
У позовній заяві розрахунок розміру пайової участі у зв'язку з будівництвом об'єкта проведено на підставі Закону № 132-ІХ та затверджених наказом Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України від 28 січня 2024 року № 72 показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, розрахованих та затверджених станом на 01 січня 2024 року, тобто показники діяли на дату прийняття об'єкту в експлуатацію 05 січня 2024 року. Вказаним наказом Міністерства розвитку громад та територій України визначено, що вартість 1 кв. м загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ) станом на 01 січня 2024 року по Одеській області встановлено у розмірі 20 396, 00 грн. Відповідно до сертифікату про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів № ІУ122231226222 від 05 січня 2024 року загальна площа квартир у будинку складає 7797,9 кв. м. Перевіривши розрахунок заявленої до стягнення суми, суд зазначив, що останній є обґрунтованим, арифметично правильним, відповідає приписам абзацу другого пункту 2 розділу ІІ "Прикінцевих та перехідних положень" Закону № 132-ІХ, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин, та становить 3 180 919, 36 грн (7797,9 кв. м х 20 396, 00 грн = 159 045 968, 40 грн х 2%).
3.4. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02 лютого 2026 року рішення суду першої інстанції скасовано в частині задоволення позовних вимог про стягнення з відповідача 2 344 870, 85 грн, у задоволенні позову в цій частині відмовлено. Резолютивну частину рішення Господарського суду Одеської області від 02 вересня 2025 року викладено у наступній редакції: "1.Позов задовольнити частково. 2.Стягнути з ТОВ "Сіті-Строй Плюс" на користь Фонтанської сільради безпідставно збережені кошти у розмірі 1 188 244 грн, три проценти річних у розмірі 40 922, 50 грн та 169 093, 73 грн інфляційних втрат. Стягнути з ТОВ "Сіті-Строй Плюс" на користь прокурора 20 972, 35 грн судового збору за подання позовної заяви. В решті позову відмовити." Також стягнуто з прокурора на користь відповідача витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд справи.
3.5. Суд апеляційної інстанції вказав, що норма підпункту 1 абзацу 2 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону 132-ІХ надає замовникам будівництва, які розпочали його до 01 січня 2020 року та уклали договір про пайову участь, так і замовникам, які розпочали його до 01 січня 2020 року і не уклали договори або розпочали будівництво в 2020 році, однакові можливості (встановлює однаковий розмір пайової участі - розмір, який встановлений рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності Законом №132-ІХ) щодо сплати пайової участі. Зазначене відповідає висновкам, викладеним у постанові Верховного Суду від 17 квітня 2025 року у справі №911/65/24. Отже, пайовий внесок замовника у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту має розраховуватися саме на підставі нормативно-правових актів, чинних на момент виникнення у замовника будівництва обов'язку щодо сплати пайового внеску.
За висновками суду апеляційної інстанції обов'язок зі сплати пайового внеску у відповідача виник саме в момент початку будівництва, тобто 19 жовтня 2016 року, та саме станом на цю дату слід розраховувати розмір пайового внеску. У день, коли було розпочато будівництво, та у період, протягом якого рада мала б надати розрахунок відповідачу у випадку своєчасного звернення його із заявою, діяв Порядок встановлення розміру пайової участі у розвитку інфраструктури на території Крижанівської сільської ради, який був врегульований Положенням про порядок залучення та встановлення розміру пайової участі замовників у створенні та розвитку інфраструктури населених пунктів Крижанівської сільської ради, затвердженим рішенням Крижанівської сільської ради № 301 від 10 березня 2012 року, зі змінами, внесеними рішенням Крижанівської сільської ради № 580 від 25 березня 2013 року (далі - Положення). Відповідно до зазначеного Положення розмір пайової участі визначався в кожному окремому випадку рішенням (протоколом) комісії з питань залучення та розподілу коштів пайової участі замовників у створенні та розвитку інфраструктури населених пунктів Крижанівської сільської ради. Рішення (протокол) комісії підлягало затвердженню виконавчим комітетом Крижанівської сільської ради. Пунктом 2.1 Положення визначено, що замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті Крижанівської сільської ради, зобов'язаний взяти участь у створенні та розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів Крижанівської сільської ради. Згідно із пунктом 2.7 Положення у разі якщо загальна кошторисна вартість будівництва об'єкта не визначена згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами, вона визначається на основі встановлених органом місцевого самоврядування нормативів для одиниці створеної потужності або експертною оцінкою. Станом на дату, коли було розпочато будівництво, чинним було рішення десятої сесії Крижанівської сільської ради VII скликання №274 VII від 20 липня 2016 року "Про внесення змін в рішення п'ятдесят п'ятої сесії Крижанівської сільської ради VI скликання №999 від 17 жовтня 2014 року "Про встановлення нормативів для одиниці створеної потужності", яким, зокрема, встановлено нормативи для одиниці створеної потужності при споруджені об'єктів житлового будівництва в розмірі 7 619 грн за 1 кв.м. загальної площі будинку. Отже, наведеним рішенням сільської ради було встановлено менший розмір пайової участі ніж розмір, встановлений законом, у зв'язку з чим апеляційний суд застосував до спірних правовідносин вказане рішення та здійснив розрахунок розміру пайової участі відповідача за формулою: 7797, 9 кв.м (загальна площа квартир) х 7 619 грн (вартість 1 кв.м) х 2% (підпункт 1 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №132-ІХ), що дорівнює 1 188 244, 00грн.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги
4.1. Прокурор звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02 лютого 2026 року у справі № 916/1281/25, у якій просить скасувати вказане рішення апеляційного суду, рішення суду першої інстанції у цій справі залишити без змін.
4.2. Прокурор у касаційній скарзі посилається на пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України і зазначає, що оскаржуване судове рішення прийняте з неправильним застосуванням норм матеріального права (розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону 132-ІХ), а також без врахування судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування вказаних норм права у подібних правовідносинах.
5. Рух справи в суді касаційної інстанції
5.1. Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20 лютого 2026 року для розгляду касаційної скарги прокурора визначено колегію суддів у складі: Власов Ю.Л. - головуючий, Булгакова І.В., Малашенкова Т.М.
5.2. Ухвалою від 09 березня 2026 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у справі.
5.3. У судовому засіданні від 09 квітня 2026 року у розгляді справи оголошено перерву до 07 травня 2026 року.
5.4. Розпорядженням заступника керівника Апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 04 травня 2026 року №32.2-01/429 у справі призначено проведення повторного авторозподілу у зв'язку із відрядженням судді Малашенкової Т.М.
5.5. Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи №916/1281/25 між суддями від 04 травня 2026 року визначено колегію суддів у складі: Власов Ю.Л. - головуючий, Бенедисюк І.М., Булгакова І.В.
6. Порядок та межі розгляду справи судом касаційної інстанції
6.1. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
6.2. Нормами частини другої статті 300 ГПК України встановлені межі перегляду справи судом касаційної інстанції, а саме: суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
6.3. У частині четвертій статті 300 ГПК України зазначено, що Верховний Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
7. Доводи касаційної скарги прокурора
7.1. В обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України прокурор зазначає, що суд апеляційної інстанції під час ухвалення оскаржуваної постанови неправильно застосував положення розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №132-ІХ, без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 15 серпня 2024 року у справі №914/2145/23, від 03 грудня 2024 року у справі №910/6226/23, від 07 вересня 2023 року у справі №916/2709/22, від 20 березня 2025 року у справі №903/601/24, стосовно того, що у справах про стягнення безпідставно збережених коштів пайового внеску у розрахунку враховуються показники опосередкованої вартості житла станом на час введення об'єкта будівництва в експлуатацію, а не початку будівництва.
7.2. Прокурор зазначає, що відповідачем у 2016 році розпочато будівництво нового об'єкта (3-х секційної житлової будівлі № 22) на території Крижанівської сільської ради, законодавчо встановлений обов'язок щодо сплати коштів пайової участі до місцевого бюджету не виконано. Не виконавши обов'язку щодо звернення до органу місцевого самоврядування для визначення розміру пайової участі, відповідач утратив можливість визначення розміру грошового зобов'язання за нормами законодавства, які діяли на момент початку будівництва. Тому підхід апеляційного суду щодо здійснення розрахунку пайового внеску замовника будівництва у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту на підставі нормативно-правових актів, чинних на момент початку будівництва 19 жовтня 2016 року, є неправильним.
7.3. Прокурор стверджує, що оскільки замовник у добровільному порядку не виконав законодавчо визначений обов'язок та самостійно не перерахував кошти пайової участі до дати прийняття спірного об'єкту в експлуатацію, то саме з моменту введення об'єкта будівництва в експлуатацію замовник без достатньої правової підстави за рахунок органу місцевого самоврядування зберіг у себе кошти, які мав заплатити як пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту. 3 огляду на це при розрахунку пайової участі враховуються показники опосередкованої вартості спорудження житла у відповідному регіоні, які були чинними станом на момент введення об'єкта будівництва до експлуатації, що правильно враховано судом першої інстанції.
8. Заперечення відповідача на касаційну скаргу прокурора
8.1. ТОВ "Сіті-Строй Плюс" у відзиві на касаційну скаргу зазначає, що вважає оскаржувану постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02 лютого 2026 у справі № 916/1281/25 законною та обґрунтованою, а доводи касаційної скарги прокурора - безпідставними.
8.2. Відповідач стверджує, що обов'язок зі сплати пайового внеску у нього виник саме в момент початку будівництва, після отримання декларації 19 жовтня 2016 року, та саме станом на цю дату слід розраховувати розмір пайового внеску, чим спростовуються помилкові доводи прокурора на те, що розрахунок розміру пайової участі має здійснюватися на підставі показників опосередкованої вартості спорудження житла у відповідному регіоні, які були чинними станом на момент введення об'єкта будівництва до експлуатації (2024 рік).
9. Позиція інших учасників справи
9.1. Фонтанська сільрада не висловила правової позиції щодо касаційної скарги прокурора.
10. Джерела права
10.1. До 01 січня 2020 року відносини щодо участі замовника будівництва у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту регулювалися приписами статті 40 Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності" (далі - Закон № 3038-VI).
10.2. Зокрема, у частинах першій - третій статті 40 Закону № 3038-VI було зазначено, що порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону. Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті. Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.
10.3. Відповідно до частин п'ятої - сьомої статті 40 Закону № 3038-VI величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. При цьому не враховуються витрати на придбання та виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій. У разі якщо загальна кошторисна вартість будівництва об'єкта не визначена згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами, вона визначається на основі встановлених органом місцевого самоврядування нормативів для одиниці створеної потужності.
Встановлений органом місцевого самоврядування для замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не може перевищувати граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати: 1) 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта - для нежитлових будівель та споруд; 2) 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта - для житлових будинків.
10.4. У частинах восьмій, дев'ятій статті 40 Закону № 3038-VI зазначено, що розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається протягом десяти робочих днів з дня реєстрації органом місцевого самоврядування звернення замовника про укладення договору про пайову участь та доданих до нього документів, що підтверджують вартість будівництва об'єкта, з техніко-економічними показниками. У разі зміни замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується на суму коштів, сплачених попереднім замовником відповідно до укладеного ним договору про пайову участь.
Договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладається не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію. Істотними умовами договору є: 1) розмір пайової участі; 2) строк (графік) сплати пайової участі; 3) відповідальність сторін. Невід'ємною частиною договору є розрахунок величини пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Кошти пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту сплачуються в повному обсязі до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію єдиним платежем або частинами за графіком, що визначається договором.
10.5. Інформація щодо договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту та його виконання зазначається у декларації про готовність об'єкта до експлуатації або в акті готовності об'єкта до експлуатації (частина одинадцята статті 40 Закону № 3038-VI).
10.6. 01 січня 2020 року набрали чинності положення Закону №132-ІХ, відповідно до пункту 13 Розділу І якого статтю 40 виключено із Закону № 3038-VI.
10.7. Відповідно до пункту 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-ІХ договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання. Установлено, що протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці у населеному пункті перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (далі - пайова участь) у такому розмірі та порядку: 1) розмір пайової участі становить (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом): для нежитлових будівель та споруд - 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта; для житлових будинків - 2 відсотки вартості будівництва об'єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування; 2) пайова участь не сплачується у разі будівництва: об'єктів будь- якого призначення на замовлення державних органів або органів місцевого самоврядування за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів; будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення; будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла; індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів, господарських споруд, розташованих на відповідних земельних ділянках; об'єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів; об'єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об'єктів соціальної інфраструктури; об'єктів, що споруджуються замість тих, що пошкоджені або зруйновані внаслідок надзвичайних ситуацій техногенного або природного характеру; об'єктів, передбачених Державною цільовою програмою підготовки та проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу, за рахунок коштів інвесторів; об'єктів інженерної, транспортної інфраструктури, об'єктів енергетики, зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу); об'єктів у межах індустріальних парків на замовлення ініціаторів створення індустріальних парків, керуючих компаній індустріальних парків, учасників індустріальних парків; об'єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до будівель сільськогосподарського призначення, лісництва та рибного господарства; об'єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до будівель промислових; об'єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до силосів для зерна та складських майданчиків (для зберігання сільськогосподарської продукції); 3) замовник будівництва зобов'язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об'єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об'єкта. Орган місцевого самоврядування протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об'єкта будівництва; 4) пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об'єкта будівництва в експлуатацію; 5) кошти, отримані як пайова участь, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту; 6) інформація щодо сплати пайової участі зазначається у декларації про готовність об'єкта до експлуатації або в акті готовності об'єкта до експлуатації.
10.8. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 зазначила:
"Абзацами шостим та сьомим частини дев'ятої статті 40 Закону № 3038-VI визначено, що невід'ємною частиною договору є розрахунок величини пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Кошти пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту сплачуються в повному обсязі до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію єдиним платежем або частинами за графіком, що визначається договором. У зв'язку з відмовою забудовника від укладання договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту права органу місцевого самоврядування на отримання коштів на розвиток інфраструктури населеного пункту є порушеними і в органу місцевого самоврядування виникає право вимагати стягнення коштів, обов'язок сплати яких був встановлений законом. У такому разі суд має виходити з того, що замовник будівництва без достатньої правової підстави за рахунок органу місцевого самоврядування зберіг у себе кошти, які мав заплатити як пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту, а отже, зобов'язаний повернути ці кошти на підставі частини першої статті 1212 ЦК України."
"Таким чином, замовник будівництва, який без достатньої правової підстави за рахунок власника земельних ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити у вигляді пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту, зобов'язаний повернути ці кошти органу місцевого самоврядування на підставі частини першої статті 1212 ЦК України. За таких обставин у разі порушення зобов'язання з боку замовника будівництва щодо участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту у правовідносинах, які виникли до внесення змін у законодавство щодо скасування обов'язку замовника будівництва укласти відповідний договір, орган місцевого самоврядування вправі звертатись з позовом до замовника будівництва про стягнення безпідставно збережених грошових коштів. Саме такий спосіб захисту буде ефективним та призведе до поновлення порушеного права органу місцевого самоврядування."
10.9. Також питання стосовно дії у часі нормативних актів, якими встановлювався обов'язок замовника будівництва взяти участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, досліджувалося Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 22 вересня 2021 року у справі № 904/2258/20.
Зокрема, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відповідно до статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
За обставинами справи № 904/2258/20 рішенням суду від 17 листопада 2009 року було визнано право власності відповідача на самовільно збудоване нерухоме майно (тобто, дозволу на будівництво та актів уведення в експлуатацію вказаного майна не було). Велика Палата Верховного Суду вказала, що станом на час визнання за відповідачем права власності на переобладнане та самовільно збудоване нерухоме майно законом був установлений обов'язок замовника будівництва взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, який мав бути реалізований шляхом звернення до органу місцевого самоврядування щодо укладення договору про пайову участь, укладення з органом місцевого самоврядування такого договору до моменту одержання дозволу на виконання будівельних робіт та сплати визначеного органом місцевого самоврядування у вказаному договорі пайового внеску протягом одного місяця після прийняття об'єкта містобудування в експлуатацію (пункт 45).
У пунктах 56, 57 постанови від 22 вересня 2021 року у справі № 904/2258/20 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що третя особа у своїх поясненнях вказує, що оскільки про порушення своїх прав сторона позивача дізналася у 2019 році, розмір несплаченого відповідачем пайового внеску Департаментом Міськради розраховано відповідно до чинних на той момент положень статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та Порядку № 5/14. Такий підхід до визначення розміру пайового внеску, належного до сплати з відповідача за переобладнане та самочинно збудоване майно, введене в експлуатацію в 2009 році, суперечить частині першій статті 5 ЦК України, отже, є неправильним, про що обґрунтовано зауважено судом апеляційної інстанції. Пайовий внесок має бути розрахований на підставі нормативно-правових актів, чинних на момент виникнення у відповідача обов'язку щодо сплати пайового внеску, а не на той момент, коли позивач дізнався про його несплату відповідачем.
10.10. Наказом Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України (далі - Міністерство) від 02 листопада 2023 року № 1010 затверджені показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розраховані станом на 01 жовтня 2023 року). Вказаним наказом визначено, що вартість 1 кв. м загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ) станом на 01 жовтня 2023 року по Одеській області становить 20 298, 00 грн.
10.11. Наказом Міністерства від 28 січня 2024 року № 72 затверджені показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розраховані станом на 01 січня 2024 року); визнано таким, що втратив чинність наказ Міністерства від 02 листопада 2023 року № 1010. Наказом Міністерства від 28 січня 2024 року № 72 визначено, що вартість 1 кв. м загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ) станом на 01 січня 2024 року по Одеській області становить 20 396, 00 грн.
11. Оцінка аргументів учасників справи і висновків попередніх судових інстанцій
11.1. У цій справі суди попередніх інстанцій встановили, що ТОВ "Сіті-Строй Плюс" надано дозвільний документ №ОД083162932280 від 19 жовтня 2016 року на виконання будівельних робіт: "Нове будівництво 3-секційної житлової будівлі №22 за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, територія Крижанівської селищної ради, с. Крижанівка, кадастровий номер 5122783200:01:002:0735". 05 січня 2024 року Державною інспекцією архітектури та містобудування України на підставі акту №АСО1:6202-7431-8586-8025 готовності об'єкта до експлуатації від 26 грудня 2023 року видано сертифікат №ІУ122231226222, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта (черги, окремого пускового комплексу) проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.
11.2. Касаційна скарга прокурора обґрунтована тією підставою, що суд апеляційної інстанції неправильно визначив момент, коли у забудовника виникає обов'язок щодо сплати пайової участі (без урахування висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах) та у зв'язку із цим неправильно розрахував розмір безпідставно збережених відповідачем грошових коштів пайової участі.
11.3. Відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.
11.4. Стверджуючи про наявність вказаної підстави, скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX без урахування висновків, наведених у постановах Верховного Суду від 15 серпня 2024 року у справі № 914/2145/23, від 03 грудня 2024 року у справі № 910/6226/23, від 07 вересня 2023 року у справі №916/2709/22, від 20 березня 2025 року у справі №903/601/24.
11.5. Проаналізувавши доводи касаційної скарги прокурора, колегія суддів Верховного Суду зазначає, що Верховним Судом сформовано сталу практику щодо застосування вказаних положень Закону № 132-IX.
11.6. Так, зокрема, у постановах Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі №910/9548/21, від 13 грудня 2022 року у справі №910/21307/21, від 20 лютого 2024 року у справі №910/20216/21 та інших зазначено, що передбачений прикінцевими та перехідними положеннями Закону № 132-ІХ порядок пайової участі замовника будівництва було впроваджено законодавцем для:
- об'єктів будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 01 січня 2020 року не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між замовниками та органами місцевого самоврядування до 01 січня 2020 року не були укладені;
- об'єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році.
Тож у вказаних двох випадках, враховуючи вимоги підпунктів 3, 4 абзацу другого пункту 2 Розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-ІХ, замовник будівництва зобов'язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об'єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, а також сплатити пайову участь грошовими коштами до прийняття цього об'єкта в експлуатацію.
Системний аналіз зазначених норм та обставин дає підстави для висновку, що обов'язок замовника будівництва щодо звернення у 2020 році до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва виникає:
- для об'єктів, будівництво яких розпочато у попередні роки, якщо станом на 01 січня 2020 року вони не введені в експлуатацію і договори про сплату пайової участі не були укладені, протягом 10 робочих днів після 01 січня 2020 року;
- для об'єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році, протягом 10 робочих днів після початку такого будівництва.
11.7. На вказані висновки посилався Верховний Суд також і в тих постановах, які наводить прокурор у своїй касаційній скарзі як приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції прикінцевих та перехідних положень Закону № 132-ІХ: від 15 серпня 2024 року у справі № 914/2145/23, від 03 грудня 2024 року у справі № 910/6226/23, від 07 вересня 2023 року у справі №916/2709/22, від 20 березня 2025 року у справі № 903/601/24.
11.8. Також у постанові від 20 липня 2022 року у справі №910/9548/21 Верховний Суд зауважив, що для об'єктів, будівництво яких розпочато раніше (однак які станом на 01 січня 2020 року не були введені в експлуатацію і якщо договори про сплату пайової участі до 01 січня 2020 року не були укладені) або будівництво яких розпочате у 2020 році, абзацом другим пункту 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX визначено обов'язок (за винятком передбачених підпунктом 2 цього абзацу випадків) щодо перерахування замовником об'єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету пайової участі (коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту) до прийняття такого об'єкта в експлуатацію. Такі висновки Верховного Суду відповідають загальним принципам рівності та справедливості, є націленими на те, щоб замовник будівництва, який розпочав його до 01 січня 2020 року та добросовісно виконав встановлений законом (статтею 40 Закону № 3038-VI) обов'язок щодо пайової участі, був у однакових ринкових умовах із забудовником, який аналогічно розпочав будівництво у попередні роки до 01 січня 2020 року, але до цієї дати такого обов'язку не виконав, можливо навіть свідомо затягуючи процес здачі об'єкта будівництва в експлуатацію до 01 січня 2020 року з метою уникнення сплати пайової участі.
11.9. Крім того, у постанові від 20 лютого 2024 року у справі № 910/20216/21 Верховний Суд зазначив: "У випадку, якщо замовниками вищевказаних об'єктів будівництва не буде дотримано передбаченого прикінцевими та перехідними положеннями Закону № 132-IX обов'язку щодо перерахування до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (пайової участі) саме до дати прийняття таких об'єктів в експлуатацію, то, враховуючи викладені у постанові від 14 грудня 2021 року зі справи №643/21744/19 висновки Великої Палати Верховного Суду, належним та ефективним способом захисту є звернення в подальшому органів місцевого самоврядування з позовом до замовників будівництва про стягнення безпідставно збережених грошових коштів пайової участі на підставі статті 1212 ЦК України. Така позиція підтримана Верховним Судом, зокрема, у постановах від 20 липня 2022 року у справі № 910/9548/21, 13 грудня 2022 року у справі № 910/21307/21, від 07 вересня 2023 року у справі № 916/2709/22. Відтак, з метою вирішення спору щодо участі замовника будівництва у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту суд має визначити зміст спірних правовідносин, їх нормативне регулювання з наступним встановленням обсягу прав та обов'язків, момент виникнення зобов'язання. Так, розглядаючи справу, суд першої інстанції встановив, що відповідачем отримано дозвіл на виконання будівельних робіт 12 жовтня 2020 року, враховуючи норми Закону № 132-IX та Порядку, у відповідача виник обов'язок щодо звернення до позивача з заявою про визначення розміру пайової участі до 27 жовтня 2020 року (включно). Такий обов'язок не є тотожним обов'язку щодо сплати пайової участі… Матеріали справи не містять доказів введення об'єкту в експлуатацію, отже у відповідача в розумінні Закону № 132-IX та Порядку залучення, розрахунку і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва, не настав термін щодо сплати позивачу таких коштів."
11.10. У постанові від 20 березня 2025 року у справі № 903/601/24 Верховний Суд вказав: "Апеляційний суд зробив правильний висновок, що згідно з дозволом на виконання будівельних робіт будівництво об'єкта розпочалося в липні 2019 року, тобто до набрання чинності Закону № 132-ІХ, відповідач зобов'язаний був у період з початку будівельних робіт забудови і до 01 січня 2020 року звернутися до позивача із заявою про укладення договору про пайову участь, до якої додати документи, що підтверджують кошторисну вартість будівництва об'єкта. Однак, відповідач, як замовник будівництва, до Луцької міської ради із заявою про укладення договору про пайову участь не звертався, відповідно такий договір між сторонами не укладався, та як наслідок грошові кошти до місцевого бюджету відповідачем не сплачувались, що свідчить про порушення останнім норми статті 40 Закону № 3038-VI щодо обов'язкової участі замовників будівництва у розвитку інфраструктури населеного пункту, яка на момент початку побудови об'єкта і до 01 січня 2020 року була чинною. При цьому, враховуючи, що у цій справі будівництво об'єкта розпочате у липні 2019 році, абзацом 2 пункту 2 Розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX визначено обов'язок щодо перерахування замовником об'єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету пайової участі (коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту) до прийняття такого об'єкта в експлуатацію. У постановах від 07 вересня 2023 року у справі №916/2709/22 та від 15 серпня 2024 року у справі №914/2145/23 Верховний Суд зазначив, що відсутність звернення замовника будівництва з відповідною заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва на виконання вимог підпункту 3 абзацу 2 пункту 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX та ненадання ним передбачених цією нормою документів, не є перешкодою для самостійного визначення органом місцевого самоврядування розміру пайової участі на підставі наявних у нього документів із доведенням під час розгляду справи їх обґрунтованості. Разом з тим, у випадку, якщо замовниками зазначених об'єктів будівництва не буде дотримано передбаченого Прикінцевими та перехідними положеннями Закону № 132-IX обов'язку щодо перерахування до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (пайової участі) саме до дати прийняття таких об'єктів в експлуатацію, то, враховуючи викладені у постанові від 14 грудня 2021 року зі справи №643/21744/19 висновки Великої Палати Верховного Суду, належним та ефективним способом захисту є звернення в подальшому органів місцевого самоврядування (в інтересах якого у цій справі діє прокурор) з позовом до замовників будівництва про стягнення безпідставно збережених грошових коштів пайової участі на підставі статті 1212 ЦК України…
Прийняття об'єкта в експлуатацію є строком, з якого вважається, що забудовник порушує зазначені зобов'язання. Одночасно з прийняттям об'єкта в експлуатацію у відповідності із частиною другою статті 331 ЦК України забудовник стає власником забудованого об'єкта, а відтак і правовідносини забудови земельної ділянки припиняються. Відносини щодо повернення безпідставно збережених грошових коштів є кондикційними, в яких вина не має значення, важливим є лише факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, замовник будівництва, який без достатньої правової підстави за рахунок власника земельних ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити у вигляді пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту, зобов'язаний повернути ці кошти органу місцевого самоврядування на підставі частини першої статті 1212 ЦК України. З урахуванням вищезазначеного суд апеляційної інстанції зазначив, що згідно з даними акта готовності об'єкта до експлуатації від 20 грудня 2022 року та сертифіката від 29 грудня 2022 року №ІУ123221221724, загальна площа квартир об'єкта будівництва становить 4597,1 кв.м. Відповідно до затверджених наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 17 листопада 2022 року №214 показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, які діяли станом на дату прийняття об'єкта в експлуатацію, вартість 1 кв.м. загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ) на території Волинської області становить 18737,00 грн. Отже, суд апеляційної інстанції вказав, що пайова участь при зведенні об'єкта будівництва: "Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку (позиція №7 по детальному плану) на вул. Цегельній, 28 у м. Луцьку (І черга)" розраховується за наступною формулою: (Ов*м2)*2%, де Ов - показник опосередкованої вартості спорудження житла у Волинській області, грн. за 1 кв. м. (відповідно до наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 17 листопада 2022 року №214); м2 - загальна площа квартир (відповідно до даних сертифікату від 29 грудня 2022 року №ІУ123221221724); 2 % - розмір пайової участі для житлових будинків (підпункт 2 пункту 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX)."
11.11. У постанові Верховного Суду від 03 грудня 2024 року у справі №910/6226/23 зазначено: "Прийняття об'єкта в експлуатацію є строком, з якого вважається, що забудовник порушує зазначені зобов'язання. Одночасно з прийняттям об'єкта в експлуатацію у відповідності із частиною другою статті 331 ЦК України забудовник стає власником забудованого об'єкта, а відтак і правовідносини забудови земельної ділянки припиняються. У такому разі суд має виходити з того, що замовник будівництва без достатньої правової підстави за рахунок органу місцевого самоврядування зберіг у себе кошти, які мав заплатити як пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту, а отже, зобов'язаний повернути ці кошти на підставі частини першої статті 1212 ЦК України. Відносини щодо повернення безпідставно збережених грошових коштів є кондикційними, в яких вина не має значення, важливим є лише факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, замовник будівництва, який без достатньої правової підстави за рахунок власника земельних ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити у вигляді пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту, зобов'язаний повернути ці кошти органу місцевого самоврядування на підставі частини першої статті 1212 ЦК України. Так, задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили, зокрема з того, що в матеріалах справи наявні сертифікати готовності об'єктів, які підтверджують їх готовність до експлуатації, втім ключовим і визначальним у цьому спорі, з врахуванням підстави позовних вимог та можливості застосування статті 1212 ЦК України, є саме строк, коли забудовник порушив визначенні законом зобов'язання. Судами встановлено, що в матеріалах справи наявні сертифікатами готовності об'єктів, зареєстровані Державною інспекцією архітектури та містобудування України: 07 вересня 2021 року за №ІУ123210901416, 30 серпня 2021 року за №ІУ123210827414, 11 жовтня 2022 року за №ІУ123221005681. Суди попередніх інстанцій дійшли висновку, про наявність підстав для задоволення позову щодо стягнення з відповідача, "як замовника будівництва, що здійснювалося у 2020 році із прийняттям об'єкта в експлуатацію у 2021 році, пайової участі на створення соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва".
Втім, з розрахунку обсягу пайової участі, який наявний в матеріалах справи, вбачається, що такий розрахунок здійснений щодо трьох об'єктів і, з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог, яка прийнята та розглянута відповідним судом, станом на 15 березня 2023 року. З матеріалів справи вбачається, що обраховуючи вказаний розмір пайової участі, позивач виходив із загальної площі об'єктів будівництва, а також нормативу, встановленого Наказом Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України від 09 березня 2023 року за №139 "Про затвердження показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розрахованих станом на 01 квітня 2023 року)". Однак, застосування позивачем при здійсненні розрахунку розміру пайової участі на підставі нормативів, які не діяли станом на момент виникнення у відповідача обов'язку на його сплату, прямо суперечить статті 5 ЦК України. Адже, станом на момент виникнення між сторонами спірних відносин за приписами підпункту 4 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №132-ІХ було чітко визначено, що пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об'єкта будівництва в експлуатацію. Відтак, пайовий внесок замовника у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту має розраховуватися саме на підставі нормативно-правових актів, чинних на момент виникнення у замовника будівництва обов'язку щодо сплати пайового внеску, а не на той момент, коли орган місцевого самоврядування дізнався про його несплату замовником, оскільки одночасно з прийняттям об'єкта в експлуатацію у відповідності із частиною другою статті 331 ЦК України забудовник стає власником збудованого об'єкта, а відтак і правовідносини забудови земельної ділянки припиняються."
11.12. З урахуванням наведених правових позицій Верховного Суду колегія суддів вважає обґрунтованими доводи касаційної скарги прокурора про те, що застосований судом апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові підхід до визначення розміру пайового внеску, який мав сплатити відповідач, на підставі нормативно-правових актів, чинних на момент початку будівництва об'єкта, не відповідає правовому підходу Верховного Суду, наведеному у названих прокурором постановах, про визначення розміру безпідставно збережених коштів пайової участі на час введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
11.13. З наведених норм права та висновків Верховного Суду вбачається, що відповідач протягом 10 робочих днів після 01 січня 2020 року мав звернутись до позивача із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва. Отримавши таку заяву позивач протягом 15 робочих днів повинен був надати відповідачу розрахунок пайової участі щодо об'єкта будівництва, складений відповідно до вартості будівництва об'єкта, розрахованої виходячи з основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади на час здійснення такого розрахунку. Оскільки відповідач, в порушення норм пункту 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX, не звернувся до позивача з відповідною заявою, останній (або прокурор, діючи в інтересах держави в особі позивача) мав право самостійно визначити розмір пайової участі відповідно до вартості будівництва об'єкта, розрахованої виходячи з основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, які діяли на час самостійного проведення такого розрахунку, але не пізніше введення об'єкту будівництва в експлуатацію.
11.14. Як встановлено судами, об'єкт будівництва відповідача був введений в експлуатацію 05 січня 2024 року. Місцевий суд, перевіряючи розрахунок прокурора, правильно визначив розмір площі, відсоток та терміни нарахування, проте неправильно застосував норми наказу Міністерства від 28 січня 2024 року №72, який не був чинним на час введення об'єкту будівництва відповідача в експлуатацію, оскільки станом на 05 січня 2024 року діяв наказ цього Міністерства від 02 листопада 2023 року №1010, яким були встановлені інші показники опосередкованої вартості спорудження житла в Одеській області.
11.15. Апеляційний суд застосував до спірних правовідносин нормативно-правові акти, які були чинними на час початку будівництва, та розрахував розмір пайового внеску на підставі Положення та рішення Крижанівської сільської ради від 20 липня 2016 року, що також є неправильним, оскільки відповідач як забудовник під час здійснення будівництва добровільно не виконав свого обов'язку зі звернення до органу місцевого самоврядування для визначення розміру пайової участі, тому орган місцевого самоврядування (прокурор), звертаючись до суду після закінчення будівництва з позовом про стягнення безпідставно збережених коштів пайової участі, мав право розраховувати їх розмір на підставі нормативно-правових актів, чинних на час введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
11.16. Як правильно встановили суди, відповідно до сертифікату про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів № ІУ122231226222 від 05 січня 2024 року загальна площа квартир у будинку складає 7797,9 кв. м. При цьому згідно з наказом Міністерства від 02 листопада 2023 року № 1010 вартість 1 кв.м. загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ) на території Одеської області становила 20 298,00 грн. Відповідно, розмір пайової участі при зведенні об'єкта будівництва: "Будівництво 3-секційного житлового будинку №22, Одеська обл., Комінтернівський р-н, с. Крижанівка, інше територія Крижанівської с/р, 22" мав розраховуватись за формулою: (Ов*м2)*2%, де Ов - показник опосередкованої вартості спорудження житла в Одеській області, грн за 1 кв. м. (відповідно до наказу Міністерства від 02 листопада 2023 року №1010); м2 - загальна площа квартир (відповідно до даних сертифікату від 05 січня 2024 року № ІУ122231226222; 2 % - розмір пайової участі для житлових будинків (підпункт 2 пункту 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX) та становив 20 298, 00 * 7797,9 * 2% = 3 165 635, 48 грн.
Інфляційні втрати за період з січня 2024 року по лютий 2025 року включно складають 3 165 635, 48 грн * 1.14230556 - 3 165 635,48 грн = 450 487,53 грн. 3% річних за період з 06 січня 2024 року до 28 лютого 2025 року складають 109 022,84 грн.
11.17. Звертаючись з касаційною скаргою, прокурор визначив підставою касаційного оскарження пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України. Доводи касаційної скарги з підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, ураховуючи обставини цієї справи та висновки Верховного Суду, на які посилався скаржник, знайшли своє підтвердження. У зв'язку із цим наявні підстави для часткового задоволення касаційної скарги прокурора та зміни оскаржуваної постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02 лютого 2026 року в мотивувальній та резолютивній частинах.
11.18. Доводи, викладені у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд відхиляє з огляду на міркування, викладені у цій постанові.
12. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
12.1. Доводи скаржника про порушення судом апеляційної інстанції норм права при прийнятті оскаржуваної постанови за результатами перегляду справи в касаційному порядку знайшли підтвердження з мотивів і міркувань, викладених вище. З огляду на це наявні правові підстави для зміни постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02 лютого 2026 року у мотивувальній та резолютивній частинах.
12.2. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
12.3. Згідно з частинами першою, третьою, четвертою статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
13. Судові витрати
13.1. За змістом частин першої, чотирнадцятої статті 129 ГПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог; якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
13.2. З огляду на результати розгляду цієї справи в суді касаційної інстанції, судовий збір, сплачений прокурором за розгляд справи в судах першої та касаційної інстанцій, покладається на відповідача пропорційно до розміру задоволених позовних вимог в порядку статті 129 ГПК України. Також судовий збір, сплачений відповідачем за подання апеляційної скарги, покладається на прокурора у відповідній частині.
Керуючись статтями 129, 300, 308, 311, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області задовольнити частково.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02 лютого 2026 року у справі № 916/1281/25 змінити у мотивувальній та резолютивній частинах.
3. Мотивувальну частину постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02 лютого 2026 року у справі № 916/1281/25 викласти в редакції цієї постанови.
4. Резолютивну частину постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02 лютого 2026 року у справі № 916/1281/25 викласти у такій редакції:
"Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Одеської області від 02 вересня 2025 року у справі №916/1281/25 скасувати в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" на користь Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області 15 283,88 грн - безпідставно збережених коштів, 2 174,98 грн - інфляційних нарахувань, 526,37 грн - 3% річних, на користь Одеської обласної прокуратури 269,78 грн - витрат на сплату судового збору. У задоволенні позову в цій частині відмовити. В іншій частині позовних вимог рішення Господарського суду Одеської області від 02 вересня 2025 року у справі №916/1281/25 залишити без змін.
Стягнути з Одеської обласної прокуратури на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд справи в сумі 323,73 грн."
5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Строй Плюс" на користь Одеської обласної прокуратури витрати по сплаті судового збору за подання касаційної скарги в сумі 55 845,25 грн.
6. Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази із зазначенням всіх необхідних реквізитів.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя Ю. Л. Власов
Суддя І. М. Бенедисюк
Суддя І. В. Булгакова