65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"27" квітня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/5343/25
Господарський суд Одеської області у складі судді Невінгловської Ю.М.
при секретарі судового засідання Задорожному А.О.,
за участі представників сторін:
від позивача - не з'явився;
від відповідачів - Явченко Д.В.;
від третьої особи - не з'явився.
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЕКОНОМІЧНИЙ 5" (65049, місто Одеса, провул. Економічний, буд. 5; код ЄДРПОУ 40991753);
до відповідачів 1. Одеської міської ради (65026, місто Одеса, площа Біржова, буд. 1; код ЄДРПОУ 26597691);
2.Виконавчого комітету Одеської міської ради (65026, місто Одеса, площа Біржова, буд. 1; код ЄДРПОУ 04056919)
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів Департамент комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595);
про усунення перешкод у здійсненні права власності,-
1. Суть спору.
30.12.2025 до Господарського суду Одеської області надійшла позовна заява (вх.№5487/25) ОСББ "ЕКОНОМІЧНИЙ 5" до відповідачів - Територіальної громади міста Одеси, в особі Одеської міської ради та Виконавчого комітету Одеської міської ради про усунення перешкод у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку нежитловим підвальним приміщенням шляхом визнання незаконним та скасування рішення про реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради та виключення, даного приміщення з переліку об'єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за Одеською міською радою.
В обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що існування спірної реєстрації права власності за відповідачем на нежитлове підвальне приміщення перешкоджає ОСББ реалізації свого права власності на дане приміщення, яке наявне в останнього в силу Закону (володіння, користування та розпорядження майном його співвласниками).
2. Заяви, клопотання та інші процесуальні дії у справі.
Ухвалою суду від 05.01.2026 провадження у справі було відкрито за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.
08.01.2026 до суду від відповідача надійшло клопотання про залучення до участі у справі третьої особи (вх.№530/26).
У судовому засіданні 02.02.2026, за участі представників сторін, суд без оформлення окремого процесуального документа постановив ухвалу, якою задовольнив усне клопотання відповідача про відкладення та відклав підготовче засідання на 26.02.2026 о 12:30.
06.02.2026 до суду від відповідача-1 надійшов відзив на позовну заяву (вх.№4541/26).
24.02.2026 до суду від позивача надійшли пояснення (вх.№6558/26).
У судовому засіданні 26.02.2026, за участі представників сторін, суд без оформлення окремого процесуального документа, постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 02.04.2026 о 14:30.
01.04.2026 до суду від позивача надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника (вх.№11335/26).
Судове засідання 02.04.2026 не відбулось, з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області повітряної тривоги.
Ухвалою суду від 02.04.2026 розгляд справи №916/5343/25 призначено на 16.04.2026.
У судовому засіданні за участі представників сторін, суд оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення та час його проголошення в судовому засіданні, що відбудеться 27.04.2026 о 12:30.
У судовому засіданні 27.04.2026 за участі представників сторін, суд проголосив скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення у справі та відклав складення повного рішення на строк до 07.05.2026.
3. Аргументи учасників справи.
3.1. Аргументи ОСББ "ЕКОНОМІЧНИЙ 5".
В якості обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що 30 листопада 2016 року було зареєстровано в Єдиному державного реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЕКОНОМІЧНИЙ 5».
Як вказує позивач, 28.05.2019 начальник дільниці № 9 ЕП ЖКС «Фонтанський» Свірський Ю.А. передав документацію на зазначений будинок, а Голова ОСББ Григоренко О.І. прийняв, про що складено акт приймання- передачі документації на будинок за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5.
Позивач стверджує, що всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку за адресою: м. Одеса, Економічний 5 користувались та вважали, в силу закону, належним їм на праві спільної сумісної власності майно, в тому числі нежитлове приміщення підвалу, цього багатоквартирного будинку, зокрема спірне приміщення. Проводили поточний ремонт внутрішньобудинкових мереж водопроводу та каналізації, які проходять скрізь підвальне приміщення №501, загальною площею 89,8 кв.м, яке розташоване у даному будинку.
Також позивач зазначає, що у липні 2023 року співвласникам багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: Одеса, провулок Економічний 5, стало відомо, що на підвальні приміщення площею 89,8 кв.м, які перебувають в даному будинку, зареєстровано право комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на підставі Свідоцтва про право власності, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 18.06.2009, на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №524 від 26.05.2009.
Позивач вважає, що зазначені підстави перешкоджають співвласникам будинку користуватись належним їм на праві спільної сумісної власності майном, в тому числі нежитловим підвальним допоміжним приміщенням, загальною площею 89,8 кв.м. В серпні 2023 року позивач звернувся до Господарського суду Одеської області з позовними вимогами про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним та скасування свідоцтва, з урахуванням актуальної судової практики Верховного Суду (на той час).
Між тим, за твердженням позивача, рішенням Господарського суду Одеської області від 23 жовтня 2025 року у справі №916/3892/23 відмовлено в задоволенні позову в повному обсязі.
Разом з тим, на думку позивача, вказаним рішенням суду були встановлені преюдиційні факти.
Крім того позивач вказує, що здійснена 22.07.2009 Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості" реєстрація права комунальної власності на нежитлові приміщення підвалу №501 за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, 5, за територіальною громадою міста Одеси, в особі Одеської міської ради, а також рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №524 від 26.05.2009, на підставі якого таку реєстрацію права власності було проведено, перешкоджає ОСББ в реалізації свого права власності, яке існує у позивача в силу закону (володіння, користування та розпорядження майном його співвласниками).
Таким чином позивач просить суд усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5, в особі ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5», нежитловим підвальним приміщенням №501, загальною площею 89,8 м2, що розташоване за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5, шляхом визнання незаконним та скасування рішення №27851027 від 22 липня 2009 року про реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлове підвальне приміщенням №501, загальною площею 89,8 м2, що розташоване за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5 та виключити, з переліку об'єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за Одеською міською радою, затвердженого на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №524 від 26.05.2009, пункт 67, а саме, приміщення підвалу №501, загальною площею 89,8 кв.м, що розташоване за адресою м. Одеса, пров. Економічний, 5.
Крім того у своїх письмових поясненнях позивач зазначає, що частина позовної вимоги про виключення спірних нежитлових приміщень з переліку об??єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за Одеською міською радою, була зазначена з метою ефективного захисту права та превентивно усунути підставу для можливої повторної державної реєстрації після виконання рішення суду про скасування такої. Таким чином, відповідачем невірно трактовано вимогу позивача через обрання лише її частини за основу.
Також, щодо тверджень відповідача, що Одеська міська рада у законний спосіб набула права комунальної власності на підставі чого здійснив реєстрацію права власності на спірне приміщення, позивач зазначає, що не звертався до суду з вимогою про визнання правочину недійсним тощо.
3.2. Аргументи Одеської міської ради.
У відзиві на позовну заяву Одеська міська рада заперечує проти задоволення позовних вимог, та зокрема зазначає, що позовні вимоги ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5» є необґрунтованими та незаконними.
Також відповідач звертає увагу суду на те, що вимога про виключення з переліку об'єктів нерухомого майна спірного приміщення, що підлягає реєстрації за Одеською міською радою, затвердженого на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 26.05.2009 р. №524 є неефективним способом захисту, оскільки таке рішення вже реалізовано шляхом реєстрації спірного приміщення за Одеською міською радою, а отже не створює жодних правових наслідків, як не створює їх і його скасування.
Відповідач стверджує, що з урахуванням діючого на той час законодавства України, територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради на законних підставах набула право власності на нежилі підвальні приміщення № 501 загальною площею 89,8 кв.м. за адресою: м. Одеса, провул. Економічний, буд. 5.
Відтак Одеська міська рада вважає, що оскільки рішення Виконавчого комітету Одеської міської «Про реєстрацію об'єктів комунальної власності м. Одеси» 26.05.2009 №524 є обґрунтованим та законним, то і державна реєстрація права власності територіальної громади м. Одеси на вищезазначені нежилі приміщення підвалу, що розташовані за адресою: м. Одеса, провул. Економічний, буд. 5, є дійсною та законною.
Таким чином Одеська міська рада просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5».
4. Фактичні обставини справи встановлені судом.
Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради №524 від 26.05.2009 (а.с.16-19) затверджено перелік об'єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за Одеською міською радою. До зазначеного переліку було включено зокрема приміщення підвалу №501, загальною площею 89,8 кв.м, що розташоване за адресою м. Одеса, пров. Економічний, 5.
Відповідно до свідоцтва про право власності виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради від 18.06.2009 (а.с.21) об'єкт, що розташований за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, 5 в цілому, належить територіальній громаді міста Одеси, в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності. Об'єкт в цілому складається з приміщень, загальною площею 89,8 кв.м, відображених у технічному паспорті від 06.03.2009 (а.с.21 на звороті-26). Дане свідоцтво видане на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 26.05.2009 №524.
22.07.2009 Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості" проведено реєстрацію права комунальної власності на об'єкт нерухомого майна - нежитлові приміщення підвалу №501 за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, 5, реєстраційний номер 27851027, за територіальною громадою міста Одеси, в особі Одеської міської ради, що вбачається з витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно №23370656 від 22.07.2009 (а.с.26 на звороті).
Також в матеріалах справи наявна копія технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок 5 провулок Економічний, місто Одеса (а а.с.21 на звороті-26), з якої вбачається, що наявність нежитлових приміщень площею - 89,9 кв.м.
Відповідно до наявного в матеріалах справи висновку експерта №24-2934 від 12.05.2025 судової будівельно-технічної експертизи (а.с. 67-76 на звороті) призначеної ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.05.2024 по справі №916/3892/23, судовим експертом було встановлено, що нежитлові підвальні приміщення площею 89,8 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, не відноситься до нежитлових об'єктів нерухомості, які є самостійними об'єктами цивільно-правових відносин, а відноситься до допоміжних приміщень житлового будинку, які за функціональним призначенням передбачені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Експлуатація житлового будинку за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, без загального доступу до зазначеного вище об'єкту нерухомості не можлива.
Також експертом визначено, що в нежитлових підвальних приміщеннях площею 89,8 кв.м за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, наявне розташування вузлів управління інженерними комунікаціями житлового будинку за вказаною вище адресою, а саме:
- загальнобудинкова система холодного водопостачання з запірною арматурою;
- загальнобудинкова система водовідведення побутових стоків (каналізація) з ревізіями;
- загальнобудинкова мережа теплопостачання з запірною арматурою.
Крім того судом встановлено, що в провадженні Господарського суду Одеської області перебувала справа №916/3892/23 за позовом ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5» до Одеської міської ради та Виконавчого комітету Одеської міської ради про витребування з незаконного володіння у Територіальної громади міста Одеси, в особі Одеської міської ради на користь ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5» нежитлові підвальні приміщення площею 89,8 кв.м, яке розташоване в будинку № 5, провулок Економічний в місті Одесі.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2025, що набрало законної сили 25.11.2025, у справі №916/3892/23, у задоволенні позову відмовлено в повному обсязі.
Також у даному рішенні Господарський суд Одеської області, з урахування фактичних обставин справи встановив, що за своїм правовим статусом спірні приміщення належать до допоміжних приміщень в структурі житлового будинку за адресою: Одеса, пров. Економічний, буд. 5 та є спільною власністю власників квартир та нежитлових приміщень у відповідному багатоквартирному будинку.
Між тим суд відмовив у задоволенні позовних вимог з підстав обрання позивачем неналежного способу захисту.
5. Позиція суду щодо встановлених обставин справи.
Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено, що право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов'язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Вказаний підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки не доведеність порушення прав, за захистом яких було пред'явлено позов у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.
Таким чином, у розумінні закону, суб'єктивне право на захист це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Як визначено частиною першою статті 16 Цивільного кодексу України, захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду.
Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб'єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
Чинне законодавство визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Вирішуючи спір, суд повинен надати об'єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.
Крім того, обраний позивачем спосіб захист цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.
Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб'єктивного права або інтересу, порушення такого суб'єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.
Відповідно до частини першої статті 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
За умовами статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Так судом було встановлено, що Виконавчим комітетом Одеської міської ради було зареєстровано право комунальної власності на нежитлові приміщення підвалу №501 за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, 5, реєстраційний номер 27851027, за територіальною громадою міста Одеси, в особі Одеської міської ради, що вбачається з витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно №23370656 від 22.07.2009.
Вказану реєстрацію права власності було проведено на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №524 від 26.05.2009 про затвердження переліку об'єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за Одеською міською радою. До зазначеного переліку було включено зокрема приміщення підвалу №501, загальною площею 89,8 кв.м, що розташоване за адресою м. Одеса, пров. Економічний, 5.
Згідно з приписами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
В силу статті 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Статтею 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Відповідно до статті 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Статтею 355 ЦК України визначено, що майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.
За умовами частин першої, другої статті 368 ЦК України, спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб'єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
Частиною першою статті 369 ЦК України унормовано, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Частинами першою, четвертою статті 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлено, що об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Так судом було встановлено, що співвласниками будинку №5 по провулку Економічному в місті Одеса, з метою забезпечення і захисту своїх прав, як співвласників багатоквартирного будинку та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, було створено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЕКОНОМІЧНИЙ 5».
Суд зазначає, що відповідно до частини другої статті 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Пунктом 1 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна.
Згідно з пунктами 5, 6 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Також згідно з положеннями пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна.
Статтею 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Згідно з положеннями Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №76 від 17.05.2005, допоміжні приміщення житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 31.01.2023 у справі №914/379/21.
Враховуючи вищенаведені положення чинного законодавства, господарський суд доходить висновку, що при вирішенні таких спорів, ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме: встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних або є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.
Також суд вказує, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Саме такий сталий правовий висновок Верховного Суду викладено у постановах від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі №904/1040/18 та від 08.04.2020 у справі №915/1096/18.
Касаційний господарський суд у постанові від 17.01.2023 у справі №924/195/22 вказав, що чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а, як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Цілком очевидно, що, виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, позивач не повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, який є їх останнім набувачем (зокрема, зареєстрованим власником), має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об'єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням для потреб непромислового характеру.
Вказана позиція Верховного Суду також викладена у постановах від 26.10.2022 у справі №916/2022/21, 30.06.2022 у справі №922/1406/21 та від 23.10.2019 у справі №598/175/15-ц.
Крім того суд зазначає, що відповідно до частини першої статті 18 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", об'єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов'язане, зокрема, забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками.
Отже, об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку після його створення не потрібно доводити право власності на приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.
Аналогічна правова позиція Верховного Суду викладена в постановах від 08.04.2020 у справі №915/1096/18 та від 22.04.2025 у справі №916/3951/21.
Відповідно до ч.1 ст. 98 ГПК України, висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством.
Згідно зі статтею 104 ГПК України, висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу.
Судом було досліджено наданий позивачем висновок №24-2934 від 12.05.2025 судової будівельно-технічної експертизи.
Відповідно до зазначеного висновку нежитлові підвальні приміщення площею 89,8 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, не відноситься до нежитлових об'єктів нерухомості, які є самостійними об'єктами цивільно-правових відносин, а відноситься до допоміжних приміщень житлового будинку, які за функціональним призначенням передбачені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Експлуатація житлового будинку за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, без загального доступу до зазначеного вище об'єкту нерухомості не можлива.
Також суд зазначає, що за ч. 4 ст. 75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
У постанові Верховного Суду від 15.02.2023 у справі №904/7654/21 та постанові Верховного Суду від 26.10.2022 у справі №910/406/21, суди дійшли висновки, що преюдицію утворюють виключно ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення.
Таким чином господарський суд враховує наведені положення законодавства та правові висновки Верховного Суду, та зазначає що обставини встановлені Господарським судом Одеської області в рішенні від 23.10.2025, що набрало законної сили 25.11.2025, у справі №916/3892/23, є преюдиційними до даного спору та такими що не підлягають доказуванню в даній справі.
У зв'язку з чим суд доходить висновку, що за своїм правовим статусом спірні приміщення належать до допоміжних приміщень в структурі житлового будинку за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5 та є спільною власністю власників квартир та нежитлових приміщень у відповідному багатоквартирному будинку.
Крім того суд зазначає, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази підтвердження того, що нежитлові підвальні приміщення площею 89,8 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, є самостійними об'єктами нерухомого майна та будувалися не як допоміжні приміщення, а як інші приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду.
Так само в матеріалах справи відсутні докази проведення реконструкції спірних приміщень, їх перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування (зокрема, акт введення спірних приміщень в експлуатацію як новозбудоване майно або ж за наслідками реконструкції житлових чи допоміжних приміщень тощо).
Рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого володіння є підставою для внесення запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно незалежно від того, чи таке витребування відбувається у порядку віндикації (статті 387-388 ЦК України), чи у порядку, визначеному для повернення майна від особи, яка набула його за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави (статті 1212-1215 ЦК України), чи у порядку примусового виконання обов'язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 ЦК України). (пункт 38 постанови ВП ВС, 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, провадження №12-25гс21)
Натомість позов власника майна про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов) відповідає способу захисту, визначеному у пункті 3 частини другої статті 16 ЦК України, - припинення дії, яка порушує право. Цей спосіб захисту пов'язаний зі вчиненням іншою особою незаконних дій, спрямованих на порушення права, належного особі. Однієї з умов застосування негаторного позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин. Натомість, якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірному чи іншому зобов'язальному правовідношенні з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов'язально-правових способів. (Постанова ВП ВС від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20).
Саме така правова позиція про те, що негаторний позов об'єднання співвласників багатоквартирного будинку з вимогами про усунення перешкод шляхом визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію права комунальної власності на допоміжні приміщення виступає належним та ефективним способом захисту, викладена в постанові Верховного Суду від 22.04.2025 у справі №916/3951/21.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі №910/3009/18 виснувала, що спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію. Спосіб захисту права або інтересу повинен бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду. Схожий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі №522/1528/15.
При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.02.2022 у справі №209/3085/20 зазначила, що судове рішення не повинне породжувати стан невизначеності у відносинах позивача з відповідачем і вимагати від них подальшого вчинення узгоджених дій для вичерпання конфлікту.
Враховуючи викладене суд доходить висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5» в частині усунення перешкод у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5, в особі ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5», нежитловим підвальним приміщенням №501, загальною площею 89,8 м2, що розташоване за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5, шляхом визнання незаконним та скасування рішення №27851027 від 22.07.2009 про реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлове підвальне приміщенням №501, загальною площею 89,8 м2, що розташоване за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5.
Натомість вимога щодо усунення перешкод шляхом виключення з переліку об'єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за Одеською міською радою, затвердженого на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №524 від 26.05.2009, пункт 67, а саме, приміщення підвалу №501, загальною площею 89,8 кв.м, що розташоване за адресою м. Одеса, пров. Економічний, 5, суд зазначає таке:
Рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №524 від 26.05.2009 про затвердження переліку об'єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за Одеською міською радою, є актом органу місцевого самоврядування, оскільки, видане (прийняте) на виконання владних управлінських функцій, що стосується прав або інтересів визначеної в акті особи або осіб, та дія якого вичерпується його виконанням (в даному випадку державної реєстрацією права комунальної власності на об'єкти які містяться в переліку) (ст. 4 КАС України).
В абзаці 4 пункту 1 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 23 червня 1997 року № 2-зп зазначено, що "… за своєю природою ненормативні правові акти, на відміну від нормативних, встановлюють не загальні правила поведінки, а конкретні приписи, звернені до окремого індивіда чи юридичної особи, застосовуються одноразово й після реалізації вичерпують свою дію".
У рішенні Конституційного Суду України від 22.04.2008 №9-рп/2008 у справі №1-10/2008 вказано, що при визначенні природи "правового акта індивідуальної дії" правова позиція Конституційного Суду України ґрунтується на тому, що "правові акти ненормативного характеру (індивідуальної дії)" стосуються окремих осіб, "розраховані на персональне (індивідуальне) застосування" і після реалізації вичерпують свою дію.
У Рішенні Конституційного Суду України від 16.04.2009 №7-рп/2009 у справі №1-9/2009 Конституційний Суд України дійшов висновку, що ненормативні правові акти органу місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання.правові акти ненормативного характеру (індивідуальної дії).
Відтак враховуючи проведену державну реєстарцію права комунальної власності на приміщення підвалу №501, загальною площею 89,8 кв.м, що розташоване за адресою м. Одеса, пров. Економічний, 5, рішення рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №524 від 26.05.2009 в цій частині є виконаним та вичерпало свою дію, у зв'язку з чим суд доходить висновку, що на його підставі не може бути проведено повторну державну реєстрацію права комунальної власності на спірне приміщення.
Таким чином, суд доходить висновку що вимога про усунення перешкод позивачу в користуванні майном, шляхом саме виключення з переліку об'єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за Одеською міською радою, затвердженого на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №524 від 26.05.2009, в частині спірного приміщення, є неефективним способом захисту, оскільки її задоволення не призведе до відновлення прав позивача.
У постанові Верховного Суду від 16 липня 2025 року по справі №910/2389/23, Верховний Суд дійшов такого висновку, що невідповідність чи неповна відповідність позовних вимог належному способу захисту не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, якщо прагнення позивача не викликає сумніву, а позовні вимоги можуть бути витлумачені відповідно до належного способу захисту прав. Протилежний підхід не відповідав би завданням господарського судочинства (стаття 2 ГПК України). Суд у кожному окремому конкретному випадку має встановити, якого результату прагне досягнути позивач за наслідком розгляду справи, тобто надати належну інтерпретацію змісту його заявлених вимог.
Враховуючи викладене суд доходить висновку про задоволення позовних вимог ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ» та зазначає, про наянвість підстав для усунення перешкод у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5, в особі ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5», нежитловим підвальним приміщенням №501, загальною площею 89,8 м2, що розташоване за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5, шляхом визнання незаконним та скасування рішення №27851027 від 22.07.2009 про реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлове підвальне приміщенням №501, загальною площею 89,8 м2, що розташоване за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5.
Також, як було встановлено судом, у зв'язку з тим, що Одеська міська рада не має відкритих рахунків в управлінні Казначейства, позивач просить стягнути з Одеської міської ради шляхом стягнення грошових коштів з рахунків Виконавчого комітету Одеської міської ради, як розпорядника коштів місцевого бюджету.
Відповідно до п. 1.1. Положення про Виконавчий комітет Одеської міської ради (далі Положення), що затверджене рішенням Одеської міської ради від 15.09.2021 р. №535-VІІ «Про затвердження Положення про Виконавчий комітет Одеської міської ради у новій редакції», Виконком Одеської міської ради є виконавчим органом Одеської міської ради, який створюється Одеською міською радою на період її повноважень відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування», Статуту територіальної громади міста Одеси та Регламенту ради. Після закінчення повноважень ради Виконком Одеської міської ради здійснює свої повноваження до формування його нового складу.
Згідно з п. 1.3. Положення Виконавчий комітет Одеської міської ради, є юридичною особою, має гербову печатку, бланки та штампи, має рахунки в органах Державної казначейської служби України та в установах банків, набуває від свого імені майнові та особисті немайнові права, несе обов'язки, може бути позивачем і відповідачем в судах, зокрема звертатися до суду, якщо це необхідно для реалізації його повноважень і забезпечення виконання функцій місцевого самоврядування. Фінансування видатків Виконкому ОМР здійснюється за рахунок коштів бюджету Одеської міської територіальної громади (п. 1.4. Положення).
Таким чином фінансові ресурси Одеської міської територіальної громади закріплено за виконавчими органами Одеської міської ради, які є розпорядниками коштів місцевого бюджету та саме до їх повноважень віднесено виконання місцевого бюджету.
Відтак, з урахуванням того, що Одеська міська рада, не є розпорядником коштів місцевого бюджету міста Одеси та не має рахунків в органах державного казначейства, суд вважає, що з метою реального виконання рішення суду у даній справі, стягнення присудженої заборгованості слід здійснювати з рахунку розпорядника бюджетних коштів місцевого бюджету міста Одеси - Виконавчого комітету Одеської міської ради.
Відповідно до ст. 129 ГПК України, у зв'язку із задоволенням позову витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача у повному розмірі.
Керуючись ст.ст.129, 232, 233, 236-238, 240, 241 ГПК України, суд
1.Позов задовольнити частково.
2.Усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5, в особі Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЕКОНОМІЧНИЙ 5" (65049, місто Одеса, провул. Економічний, буд. 5; код ЄДРПОУ 40991753) нежитловим підвальним приміщенням №501, загальною площею 89,8 м2, що розташоване за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5, шляхом визнання незаконним та скасування рішення №27851027 від 22.07.2009 про реєстрацію права власності за територіальною громадою міста в особі Одеської міської ради на нежитлове підвальне приміщенням №501, загальною площею 89,8 м2, що розташоване за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5.
3.Стягнути з Одеської міської ради (65026, місто Одеса, площа Біржова, буд. 1; код ЄДРПОУ 26597691) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЕКОНОМІЧНИЙ 5" (65049, місто Одеса, провул. Економічний, буд. 5; код ЄДРПОУ 40991753) витрати зі сплати судового збору в розмірі 1 211/одна тисяча двісті одинадцять/грн 20 коп. витрат зі сплати судового збору - шляхом стягнення грошових коштів з рахунків Виконавчого комітету Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, буд. 1; код ЄДРПОУ 04056919).
4.Стягнути з Виконавчого комітету Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, буд. 1; код ЄДРПОУ 04056919) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЕКОНОМІЧНИЙ 5" (65049, місто Одеса, провул. Економічний, буд. 5; код ЄДРПОУ 40991753) витрати зі сплати судового збору в розмірі 1 211/одна тисяча двісті одинадцять/грн 20 коп.
5.В решті позову відмовити.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.
Повне рішення складено 07 травня 2026 р.
Суддя Ю.М. Невінгловська