ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
30 квітня 2026 року Справа № 918/1134/25
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
Головуючий суддя Хабарова М.В.,
суддя Гудак А.В.,
суддя Мамченко Ю.А.
секретар судового засідання Щербак В.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Малолюбашанської сільської ради на рішення Господарського суду Рівненської області від 27.01.2026 у справі №918/1134/25 (суддя Качур А.М., повне рішення складено 29.01.2026)
за позовом Сільськогосподарського кооперативу "Еліт"
до Малолюбашанської сільської ради
про визнання укладеною додаткової угоди
за участі представників:
від позивача - Мазур О.Г.
від відповідача - Волошин Л.С.
Рішенням Господарського суду Рівненської області від 27.01.2026 у справі №918/1134/25 позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 28.01.2009 у редакції, зазначеній у резолютивній частині даного рішення. Стягнуто з Малолюбашанської сільської ради на користь Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" 2422,40 грн судового збору.
Обґрунтовуючи ухвалене рішення, суд першої інстанції встановивши належне виконання орендарем покладених на нього обов'язків за договором оренди землі від 28.01.2009, виконання ним процедурних умов задля реалізації свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, які встановлені ч.2 ст.33 Закону України "Про оренду землі», а також враховуючи погоджені сторонами у процесі переговорів інші умови договору, дійшов висновку про існування у Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
У зв'язку з безпідставним ухиленням орендодавця від продовження орендних відносин з орендарем, суд задовольнив позовні вимоги у повному обсязі.
Не погоджуючись з ухваленим рішенням, Малолюбашанська сільська рада звернулась з апеляційною скаргою до Північно-західного апеляційного господарського суду, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволення позову.
Вказує, що суд помилково ототожнив сам факт проведення переговорів між сторонами шляхом листувань з досягненням згоди щодо істотних умов договору, не врахувавши, що остаточне погодження таких умов від імені територіальної громади можливе виключно шляхом прийняття відповідного рішення представницьким органом місцевого самоврядування. Враховуючи, що рішення про передачу земельної ділянки в оренду на новий строк в матеріалах справи відсутнє, належного волевиявлення орендодавця не було. А тому суд безпідставно задовольнив позов та визнав додаткову угоду укладеною.
Зазначає, що висновок суду про ухилення орендодавця від проведення переговорів щодо продовження орендних правовідносин з орендарем є безпідставним, оскільки орендар набуває право із зверненням з даним позовом до суду у випадку прийняття Малолюбашанською сільською радою рішення про погодження істотних умов договору та подальшої відмови або зволікання з укладенням договору оренди, однак як вже зазначалось, відповідачем такого рішення прийнято не було.
Крім того, вказує про відсутність досягнутої згоди між сторонами, що підтверджується листом Малолюбашанської сільської ради №1292/02-19 від 22.04.2024 про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди землі від 28.01.2009 з огляду на потребу використання земельної ділянки для власних потреб, яке було надіслано позивачу до того, як останній звернувся до ради з листом-повідомленням про намір продовжити дію договору оренди землі.
З огляду на вищевказане, зазначає що між Малолюбашанською сільською радою та СК «Еліт» фактично не було досягнуто згоди щодо істотних умов договору, зокрема щодо розміру орендної плати та інших ключових умов, що свідчить про відсутність підстав для задоволення позову.
У відповідності до ст. 263 Господарського процесуального кодексу України позивач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому вказує, що доводи, викладені в апеляційні скарзі щодо неузгодженості істотних умов договору, відсутності рішення органу місцевого самоврядування, порушення принципу добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, безпідставність висновків про ухилення від переговорів не підлягають дослідженню та оцінці апеляційним судом, оскільки вони не наводились відповідачем у відзиві на позов та не заперечувались при розгляді даної справи в суді першої інстанції.
Зазначає, що фактично всі доводи апеляційної скарги зводяться не до незгоди з рішенням Господарського суду Рівненської області від 27.01.2026 у даній справі, як стверджує відповідач, а до незгоди та прагнення перегляду правових висновків викладених у постанові Верховного Суду від 22.10.2025 у справі № 918/1195/24, у якій брали участь ті ж сторони та з подібним предметом спору.
Вказує, що судовими рішеннями у справі №918/1195/24 встановлені обставини досягнення між сторонами згоди з приводу істотних умов нового договору оренди землі (зміна орендної плати до 5% та строку дії договору на 7 років), що є підставою для укладання договору в судовому порядку в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження.
Вказані обставини відповідно до ч.4 ст.75 Господарського процесуального кодексу України є преюдиційними та не підлягають доказуванню.
Таким чином, враховуючи порушення Малолюбашанською сільською радою порядку поновлення договору оренди землі, суперечливу її поведінку (спочатку зроблено пропозицію змін до умов Договору, але після погодження з боку відповідача не прийняття відповідного рішення без наведення підстав), вважає рішення Малолюбашанської сільської ради № 1256 від 27 серпня 2024 року «Про відмову у продовженні дії договору оренду землі» незаконним, а тому наявні підстави для задоволення позову та визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі на узгоджених сторонами умовах.
31.03.2026 від відповідача надійшли додаткові пояснення у справі, в яких зазначає, що суд першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення не врахував фактичних обставин справи, встановлених у подібних правовідносинах у справі №918/1195/24, що призвело до неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а відтак - до ухвалення необґрунтованого рішення.
Вказує, що недосягнення сторонами згоди щодо строку дії договору та наявність спору, що вирішувався Господарським судом Рівненської області у рамках справи № 918/1195/24 можна дійти висновку про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк на підставі ч.4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Таким чином, з врахуванням наявності розбіжностей між сторонами щодо змісту договору, наявності рішення Малолюбашанської сільської ради №1256 від 27.08.2024 «Про відмову у продовжені дії договору оренду землі», яким відмовлено Сільськогосподарському кооперативу «Еліт» у продовженні дії договору оренди землі від 28.01.2009, варто дійти висновку, що переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк є припиненим, у зв'язку з чим позовні вимоги задоволенню не підлягають.
У судове засідання 30.04.2026 з'явився представник відповідача, який підтримав свої доводи, викладені в апеляційній скарзі та просив її задовольнити.
Представник позивача надав свої заперечення на апеляційну скаргу та просив залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.
Відповідно до ч.ч.1,4 ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Розглянувши апеляційну скаргу в межах вимог та доводів наведених в ній, відзив на апеляційну скаргу, пояснення, заслухавши представників сторін, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступного висновку.
Як вірно встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, 28.01.2009 Костопільська районна державна адміністрація (орендодавець) та Сільськогосподарський кооператив "Еліт" (орендар) уклали договір оренди землі, відповідно до п.1,2 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення - сільськогосподарські угіддя, яка знаходяться за межами населеного пункту Малолюбашанської сільської ради Костопільського району, Рівненської області. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 52,54 га.
Пунктом 8 договору встановлено строк його дії, який укладено на 16 років та 2 місяці. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до п.36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Пунктом 37 договору сторони погодили зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено та в інших випадках, передбачених законом.
Таким чином, відповідно до умов договору, строк його дії погоджено до 28.03.2025.
28.01.2009 орендодавець передав орендарю орендовану земельну ділянку, про що свідчить наявний у матеріалах справи акт приймання-передачі.
08.05.2015 Головне управління Держземагентства у Рівненській області та Сільськогосподарський кооператив "Еліт", у зв'язку із змінами до ч.4 ст.122 Земельного кодексу України, уклали додаткову угоду у зв'язку зі зміною сторони орендодавця земельної ділянки з Костопільської районної державної адміністрації на Головне управління Держземагентства у Рівненській області.
Також вказаною додатковою угодою змінено розмір орендної плати, а саме сторонами викладено п. 9 розділу "Орендна плата" в редакції за якою орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки, що (з врахуванням коефіцієнта індексації за 2014 рік - 1,249) становить 17 364,45 грн. в рік за земельну ділянку площею 52,5400 га (кадастровий номер 5623483900:04:008:0100).
На підставі п.58 Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" відбулася заміна розпорядника землі - орендодавця з Держгеокадастру у Рівненській області на Малолюбашанську сільську раду Рівненського району Рівненської області.
Листом №1292/02-19 від 22.04.2024 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря про відсутність наміру продовження дії договору оренди землі з огляду на потребу використання орендованої земельної ділянки для власних потреб.
12.06.2024 Сільськогосподарський кооператив "Еліт" листом-повідомленням №6 від 10.06.2024 звернувся до відповідача з наміром продовжити дію договору оренди землі від 28.01.2009. До листа долучено проект додаткової угоди про продовження дії договору оренди землі, за яким запропоновано продовжити відповідний договір на строк його укладення (16 років 2 місяці).
Листом №1951/02-15 від 21.06.2024 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря про те, що договір оренди землі від 28.01.2009 потребує не лише внесення змін щодо продовження його строку дії, а і заміни сторони договору, перегляду самого строку дії договору та встановлення орендної плати із зазначенням її розміру, тобто Малолюбашанська сільська рада має намір переглянути істотні умови договору оренди землі. Враховуючи вищезазначене орендаря повідомлено, що на чергову сесію Малолюбашанської сільської ради буде внесено питання про заміну сторони договору та продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт".
18.07.2024 листом №2247/02-19 орендодавець повідомив орендаря про те, що проектом рішення Малолюбашанської сільської ради "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" було запропоновано змінити істотні умови договору оренди землі, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, встановити розмір орендної плати 5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.
09.07.2024 Малолюбашанською сільською радою розглянуто вищевказаний проект, однак рішення прийнято не було, оскільки депутати сільської ради не підтримали відповідний проект рішення.
28.07.2024 орендар направив орендодавцю запит від 26.07.2024 з проханням надати копію протоколу сесії Малолюбашанської сільської ради від 09.07.2024 з результатами голосування щодо розгляду проекту рішення сільської ради про продовження терміну дії договору оренди між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" та копію відповідного рішення.
Листом №2410/11-12 від 07.08.2024 відповідач повідомив позивача про те, що з метою врегулювання земельних відносин, які виникли між ними, на чергову сесію сільської ради планується повторно винести проект рішення "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" на змінених істотних умовах, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, розмір орендної плати 5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки. До листа долучено проекти рішення про продовження дії договору та проект додаткової угоди.
У відповідь, 09.08.2024 Сільськогосподарський кооператив "Еліт" надіслав орендодавцю лист №8, у якому зазначив про свою згоду із запропонованими змінами до договору оренди землі від 28.01.2009 та просив внести технічні правки.
Листом №2486/11-12 від 20.08.2024 Малолюбашанська сільська рада у відповідь на адвокатський запит від 26.07.2024 надала протокол засідання ради №53 від 09.07.2024 та результати поіменного голосування.
Листом №2583/02-19 від 03.09.2024 Малолюбашанської сільською радою повідомлено орендаря про прийняте нею рішення №1256 від 27.08.2024 "Про відмову у продовжені дії договору оренду землі".
Малолюбашанська сільська рада листом №2756/11-12 від 23.09.2024 повідомила орендаря про розгляд 27.08.2024 проекту рішення сільської ради "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбошанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" за результатами якого рішення прийнято не було, оскільки депутати сільської ради не проголосували за відповідний проект рішення.
Позивач, листом від 28.10.2024 звернувся до Ради бізнес-омбудсмена зі скаргою про порушення інтересів суб'єкта підприємництва в питанні реалізації переважного права орендаря на поновлення договору оренди.
За результатами розгляду звернення Радою бізнес-омбудсмена надіслано до Малолюбашанської сільської ради відповідний лист, в якому вказано на суперечливу поведінку органу місцевого самоврядування та запропоновано їй повідомити причини, які навіть при врахуванні пропозицій змін Малолюбашанської сільської ради до умов договору оренди землі від 28.01.2009 заважають реалізації Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" його переважного права в порядку ч. 2, 3 ст. 126-1 Земельного кодексу та ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". За відсутності причин, які б заважали реалізації такого переважного права, провести добросовісні переговори з орендарем щодо прийнятності умов договору оренди землі з урахуванням зауважень з боку орендодавця, за наявності, та переважного права Сільськогосподарського кооперативу "Еліт". За результатами таких переговорів розглянути можливість включення в порядок денний чергової сесії Малолюбашанської сільської ради питання продовження оренди земельної ділянки з урахуванням переважного права Сільськогосподарського кооперативу "Еліт".
У зв'язку з наведеним, листом №3096/02-19 від 04.11.2024 Малолюбашанська сільська рада запросила орендаря на переговори щодо спірних питань, які запропонувала провести 11.11.2024 в адміністративному приміщенні сільської ради.
Результати вказаної зустрічі оформлені протоколом №1 від 11.11.2024, з якого вбачається, що сторонами обговорювалась також можливість поділу орендованої земельної ділянки.
Однак, листом №9 від 15.11.2024, орендар відхилив можливість поділу орендованої земельної ділянки.
З огляду на вищевказане, позивач вважаючи порушення відповідачем його права на поновлення договору оренди від 28.01.2009 на новий строк, звернувся з даним позовом до суду.
Аналізуючи встановлені обставини справи та надаючи їм оцінку в процесі апеляційного перегляду справи по суті заявлених позовних вимог, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
Відповідно до п.1 ч.2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною 1 статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону (п.5 ст.126 Земельного кодексу України).
Згідно з ч.2 ст.4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Отже, зміст прав та обов'язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов'язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря обов'язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Правове регулювання поновлення договору оренди землі, визначено положеннями ст.33 Закону України "Про оренду землі".
При цьому, суд апеляційної інстанції враховує, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 внесено зміни до Закону України "Про оренду землі", зокрема, розділ ІХ "Перехідні положення" доповнено абзацом такого змісту:
"Правила, визначені ст.126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення"."
Разом з тим, відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.
Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин та звернення позивача з позовом до суду діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами, а до спірних правовідносин необхідно застосовувати положення Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент вчинення дій, спрямованих на продовження договірних відносин.
Так, з матеріалів справи вбачається, що спірний договір оренди землі був укладений 28.01.2009, пунктом 8 якого передбачено, що його укладено строком на 16 років та 2 місяці. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Таким чином, порядок поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами регламентовано частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Згідно з ч.1-3 ст.33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
Відповідно до ч.4-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно з ст.122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (ч.9 ст.33 Закону України «Про оренду землі»).
Колегія суддів зазначає, що ст.33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
При цьому імперативна норма ч.4 ст.33 Закону України "Про оренду землі" (на момент звернення із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Таким чином, саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві (подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23).
Апеляційний судом встановлено, що листом №1292/02-19 від 22.04.2024 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря про відсутність наміру продовження дії договору оренди землі з огляду на потребу використання орендованої земельної ділянки для власних потреб та просила утриматись від вчинення дій, які б перешкоджали Малолюбашанській сільській раді, відразу після закінчення строку дії договору оренди.
12.06.2024 СК "Еліт" листом-повідомленням від 10.06.2024 №6 звернувся до відповідача з наміром продовжити дію договору оренди землі від 28.01.2009. До листа заявником долучений проект додаткової угоди про продовження дії договору оренди землі, за яким запропоновано продовжити відповідний договір на строк його укладення (16 років 2 місяці).
Малолюбашанська сільська рада листом від 21.06.2024 № 1951/02-15 повідомила СК "Еліт" про те, що договір оренди землі від 28.01.2009 потребує не лише внесення змін щодо продовження його строку дії, а і заміни сторони договору, перегляду самого строку дії договору та встановлення орендної плати із зазначенням її розміру, тобто Малолюбашанська сільська рада має намір переглянути істотні умови договору оренди землі. Враховуючи вищезазначене орендаря повідомлено, що на чергову сесію Малолюбашанської сільської ради буде внесено питання про заміну сторони договору та продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт".
Листом від 18.07.2024 №2247/02-19 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря про те, що проектом рішення Малолюбашанської сільської ради "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт" було запропоновано змінити істотні умови договору оренди землі, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, встановити розмір орендної плати 5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.
За результатами розгляду Малолюбашанською сільською радою 09.07.2024 проекту рішення "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт" рішення прийнято не було.
Листом від 07.08.2024 №2410/11-12 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря про те, що на чергову сесію сільської ради планується повторно винести проект рішення "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт" на змінених істотних умовах, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, розмір орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
В свою чергу, СК "Еліт" надіслав орендодавцю лист від 09.08.2024 № 8, у якому зазначив про свою згоду з запропонованими змінами до договору оренди землі та просив внести технічні правки.
Тобто вказане свідчить про те, що орендодавець мав на меті намір змінити істотні умови договору в частині збільшення розміру орендної плати та зменшення строку дії договору, що є його законним правом, а орендар погодився з цим.
Колегія суддів зазначає, що висновком, зробленим у постанові Верховного Суду від 22.10.2025 у справі №918/1195/24 (між тими самими сторонами) встановлено, що між позивачем і відповідачем шляхом листування фактично досягнуто домовленості та погоджено відповідні зміни істотних умов договору оренди.
Однак, апеляційний суд зазначає, що після вищевказаних листувань рішенням Малолюбашанської сільської ради від 27.08.2024 №1256 відмовлено у продовженні дії договору оренду землі від 28.01.2009.
Згідно з ст.317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Статтею 319 Цивільного кодексу України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Згідно з ч.3 ст.203 Цивільного кодексу України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
У відповідності до ч.1 ст.627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Колегія суддів зазначає, що відповідно до висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 та в постановах Верховного Суду від 10.03.2026 у справі № 920/1124/24, від 03.02.2026 у справі № 916/4826/24, від 27.01.2026 у справі № 927/956/24, від 21.01.2026 у справі № 915/403/25, у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитися землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Крім того, згідно з висновками Верховного Суду, викладеними в постановах від 27.01.2026 у справі № 927/956/24, від 02.09.2025 у справі № 914/2220/24, від 12.03.2025 у справі № 921/576/23, якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами в договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження строку дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того, чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний строк розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, в тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.
У випадку заперечення орендодавця щодо подальших орендних відносин із орендарем переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Відповідно до ч.4 ст.33 Закону України «Про оренду землі» без волевиявлення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у користування, неможливе укладання нового договору оренди землі на змінених умовах.
За змістом вказаної норми, умови, на яких договір може бути укладений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23).
Згідно з ч.1 ст.124 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент ухвалення радою рішення про відмову) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст.122 цього Кодексу.
Відповідно до ч.1, 2 ст.59 Закону України «Про місцеве самоврядування» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.
Таким чином, волевиявлення ради як органу місцевого самоврядування оформлюється відповідним рішенням, яке приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради.
Враховуючи, що Законом України «Про статус депутатів місцевих рад» закріплено здійснення депутатами своїх повноважень шляхом голосування на пленарних засіданнях ради, тобто реалізуючи власне волевиявлення, колегія суддів дійшла висновку, що, ухвалюючи рішення про відмову у продовженні дії договору оренди землі, Малолюбашанська сільська рада діяла в межах наданих їй дискреційних повноважень.
Крім того, колегією суддів встановлено, що питання щодо продовження строку дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК «Еліт» неодноразово виносилося на розгляд пленарних засідань та сесій ради, що свідчить про належне виконання нею обов'язку щодо його розгляду, а також про дотримання принципів розумності та добросовісності у реалізації своїх повноважень. Однак, у зв'язку з відсутністю необхідної кількості голосів депутатів, рішення про продовження дії договору оренди землі від 28.01.2009 прийнято не було.
Таким чином, враховуючи заперечення орендодавця щодо подальших орендних відносин із орендарем колегія суддів дійшла висновку про припинення переважного права позивача на укладення договору оренди землі на новий строк на підставі ч.4 ст.33 Закону України "Про оренду землі".
Як було зазначено вище, господарські суди не наділені повноваженнями підміняти собою органи місцевого самоврядування та втручатися у їх дискреційні повноваження, зокрема шляхом зобов'язання прийняти те чи інше рішення або вважати його прийнятим.
Відтак, відсутність необхідної кількості голосів депутатів для прийняття рішення не свідчить про протиправну бездіяльність органу, а є фактом неприйняття рішення представницьким органом, депутати якого, як носії дискреційних повноважень, реалізують свої повноваження у даному питанні власним волевиявленням під час голосування.
Таким чином, колегія суддів вважає помилковим висновок суду першої інстанції про наявність підстав для укладення додаткової угоди, оскільки такий підхід фактично нівелює значення волевиявлення депутатів, яке відповідно до закону, є єдиною формою прийняття рішень радою, та призводить до втручання у їх дискреційні повноваження.
З огляду на вказане, апеляційний суд вважає відсутніми правові підстави для втручання суду у дискреційні повноваження органу місцевого самоврядування та покладення на нього обов'язку щодо укладення додаткової угоди про продовження договору оренди землі.
Пунктом 2 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що за результатами розгляду апеляційної скарги суд апеляційної інстанції має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Відповідно до п.1, 4 ч.1 ст.277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є не з'ясування обставин справи, що мають значення для справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи вищевикладені висновки апеляційного суду, апеляційна скарга відповідача підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Рівненської області від 27.01.2026 у справі №918/1134/25 скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Враховуючи приписи ст.129 Господарського процесуального кодексу України, апеляційним судом, з підстав скасування судового рішення та задоволення апеляційної скарги відповідача, здійснено перерозподіл судових витрат зі сплати судового збору.
Керуючись ст.ст. 269, 270, 273, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північно-західний апеляційний господарський суд
1. Апеляційну скаргу Малолюбашанської сільської ради на рішення Господарського суду Рівненської області від 27.01.2026 у справі № 918/1134/25 задовольнити.
2. Рішення Господарського суду Рівненської області від 27.01.2026 у справі №918/1134/25 скасувати та ухвалити нове рішення.
3. У задоволенні позову відмовити.
4. Стягнути з Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" (35000, Рівненська обл., Рівненський р-н, місто Костопіль, вул.Степанська, будинок 9, код ЄДРПОУ 31791829) на користь Малолюбашанської сільської ради (35009, Рівненська обл., Костопільський р-н, село Мала Любаша, вулиця Соборна, будинок 10, код ЄДРПОУ 04386226) судовий збір за розгляд апеляційної скарги в сумі 4542 грн.
5. Господарському суду Рівненської області видати судовий наказ.
6. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у порядку та строк, передбачені ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена "06" травня 2026 р.
Головуючий суддя Хабарова М.В.
Суддя Гудак А.В.
Суддя Мамченко Ю.А.