65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"23" квітня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/4869/25
Господарський суд Одеської області у складі судді Невінгловської Ю.М.
при секретарі судового засідання Задорожному А.О.,
за участі представників сторін:
від позивача - Бондар А.Г.;
від відповідача - не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу:
за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039; код ЄДРПОУ 26302595);
до відповідача: Громадська організація «ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ «НАДІЯ» (просп. Шевченка, 6/2, м. Одеса, 65058; код ЄДРПОУ 39401061);
про стягнення 7 095 814,14 грн,
1. Суть спору.
05.12.2025 до Господарського суду Одеської області надійшла позовна заява (вх.№5007/25) Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до відповідача - Громадської організації «ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ «НАДІЯ», в якій позивач просить суд стягнути з відповідача 3 387 322,46 грн заборгованості з орендної плати та 3 708 491,78 грн неустойки за період з 30.10.2024 по 08.10.2025 через прострочення повернення об'єкта оренди.
В обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що у зв'язку з простроченням сплати орендних платежів за Договором оренди № 11/53 у редакції від 29.06.2016, за період з листопада 2022 року по 29 жовтень 2024 року за позивачем виникла заборгованість в розмірі 3 387 322,46 грн. Також у зв'язку з розірванням даного Договору оренди відповідач повинен був звільнити та повернути об'єкт оренди позивачу, водночас у зв'язку з простроченням повернення об'єкта оренди, відповідач повинен сплатити позивачу 3 708 491,78 грн неустойки за період з 30.10.2024 по 08.10.2025.
2. Заяви, клопотання та інші процесуальні дії по справі.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 10.12.2025 було відкрито провадження у справі №916/4869/25 за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання на 12.01.2026 о 16:30.
12.01.2026 до суду від позивача надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання (вх.№806/26).
У судовому засіданні 12.01.2026 суд без оформлення окремого процесуального документу постановив ухвалу, якою відкладав розгляд справи на 09.02.2026
У судовому засіданні 09.02.2026 суд, підписав ухвалу, якою відклав розгляд справи на 23.02.2026 об 11:00.
У судовому засіданні 23.02.2026 суд, без оформлення окремого процесуального документа постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 23.03.2026 о 12:00.
У судовому засіданні 23.03.2026 суд, без оформлення окремого процесуального документа оголосив перерву в розгляді справи по суті 23.04.2026 о 12:30.
У судовому засіданні 23.04.2026, за участі представника позивача, суд проголосив скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення у справі та відклав складення повного рішення на строк до 04.05.2026.
3. Аргументи учасників справи.
3.1. Аргументи Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
В якості обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що 31.08.2015 між ним та відповідачем було укладено Договір оренди №11/53, згідно умов якого відповідачу надано в строкове платне користування об'єкт комунальної власності - нежилі приміщення першого, другого, третього, четвертого поверхів та підвалу, загальною площею 1 790.9 кв.м. що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 93, терміном до 31.08.2018.
Позивач вказує, що 29.06.2016 сторони за взаємною згодою уклали договір оренди №11/53 у новій редакції від 29.06.2016, що нотаріально посвідчений та зареєстрований в реєстрі під №1414, предметом даного Договору залишилася ті ж самі нежитлові приміщення першого, другого, третього, четвертого поверхів та підвалу № 501, загальною площею 1790,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 93.
Водночас позивач додає, що 26.11.2019 сторони Договору підписали та зареєстрували Договір про внесення змін до договору оренди №11/53 від 29.06.2016 та за взаємною згодою внесли зміни до п. 1.2. Договору, чим перерахували місячну орендну плату, що становитиме за перший місяць 77 196,52 грн без урахування ПДВ та індексу інфляції та є базовою ставкою орендної плати на місяць, а також встановили термін дії договору оренди до 01.01.2049 та до п. 4.1. Договору.
Також позивач зазначає, що постановою Південно-західного апеляційного господарського суду по справі №916/3377/22 від 30.10.2024 рішення Господарського суду Одеської області від 18.07.2024 скасовано, прийнято нове рішення про задоволення позовних вимог, яким стягнуто з ГО "Центр сприяння інвалідам "Надія" на користь Департаменту комунальної власності 994 446,70 грн заборгованості з орендної плати, 167 913,85 грн пені та судові витрати; розірвано договір оренди №11/53 у редакції від 29.06.2016, укладений між Департаментом комунальної власності та ГО "Центр сприяння інвалідам "Надія"; виселено ГО "Центр сприяння інвалідам "Надія" зі спірних нежитлових приміщень.
Між тим, як зазначає позивач, відповідачем у добровільному порядку спірні приміщення повернуті не були, та 08.10.2025 в ході проведення виконавчих дій встановлено, що приміщення перебуває у ГО «ОЛІМП», про що складено відповідний акт Державного виконавця Приморського відділу державної служби у місті Одесі ПМУМЮ (м. Одеса) Франчук М.А.
Позивач вказує, що 20.11.2025 державним виконавцем Приморського відділу державної виконавчої служби у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) винесено постанову про закінчення виконавчого провадження з примусового виконання наказу суду у справі №916/3377/22 щодо виселення відповідача з орендованого приміщення на підставі п. 9 ч. 1 ст. 39, ст. 40 Закону України "Про виконавче провадження".
Таким чином позивач вважає, що відповідач здійснив прострочення зі сплати орендних платежів за договором на загальну суму 3 387 322,46 грн, а також, в порушення умов Договору оренди та положень законодавства, приміщення були повернуті несвоєчасно, у зв'язку з чим у період з 01.11.2022 по 29.10.2024 позивач здійснює нарахування неустойки передбаченої ч. 2 ст. 785 ЦК України, розмір якої становить 3 708 491,78 грн, які позивач просить суд стягнути з відповідача.
3.2. Аргументи Громадської організації «ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ «НАДІЯ».
ГО «ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ «НАДІЯ» про відкриття провадження у справі повідомлено належним чином, а саме шляхом направлення копій ухвал суду до Електронного кабінету в підсистемі ЄСІТС, проте своїм правом передбаченим ст. 165 ГПК України, на подання відзиву по суті справи не скористалося, жодних доказів у якості спростування наведених позивачем обставин відповідачем до матеріалів справи не додано.
Згідно положень ч. 2 ст. 178 ГПК України, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.
Відтак суд вирішує спір, який виник між Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та ГО «ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ «НАДІЯ» за наявними в матеріалах справи доказами.
Згідно положень ч. 2 ст. 178 ГПК України, у разі ненадання відповідачами відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.
4. Фактичні обставини справи встановлені судом.
31.08.2015 між ГО «ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ «НАДІЯ», як Орендарем, та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, як Орендодавцем, укладено Договір оренди №11/53, згідно умов якого Орендарю надано в строкове платне користування об'єкт комунальної власності - нежилі приміщення першого, другого, третього, четвертого поверхів та підвалу, загальною площею 1 790,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 93, терміном до 31.08.2018 (далі - Договір) (а.с.28-31).
Пунктом 1.1 Договору, Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно, а саме нежитлові приміщення 1-го, 2-го, 3-го, 4-го поверхів та підвалу №501 загальною площею 1790,9 кв.м.
Нежитлові приміщення 1-го, 2-го, 3-го, 4-го поверхів та підвалу №501, належать Одеській міській раді, на праві комунальної власності, на підставі Свідоцтва про право власності, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 15 жовтня 2003 року, на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 10 вересня 2003 року №514, право власності на які зареєстровано Одеським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості 15 жовтня 2003 року, в книзі: 28неж, на стор. 8, під №3195.
29 червня 2016 року право власності на вищевказаний Об'єкт оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 958139551101. номер запису про право власності 15151569.
26.11.2019 між сторонами укладено Договір про внесення змін до Нової редакції договору оренди нежитлового приміщення №11/53 посвідченого 29.06.2016 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим №1414 (а.с.26-27).
Відповідно до п. 1.3. Договору, з урахуванням договору про внесення змін до нової редакції договору оренди нежитлового приміщення №11/53, термін дії договору сторони визначили до 01.01.2049.
Положеннями п. 2.1. Договору, з урахуванням договору про внесення змін до нової редакції договору оренди нежитлового приміщення №11/53, передбачено, що орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", рішення Одеської міської ради від 30 січня 2019 року №4214-VII «Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси».
Згідно п. 2.2. Договору, з урахуванням договору про внесення змін до нової редакції договору оренди нежитлового приміщення №11/53, за орендовані Нежилі приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший місяць після підписання нової редакції договору оренди, 77 196,52 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць (розрахунок орендної плати додається).
Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.
Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.
У п. 2.3. Договору, у новій редакції сторони погодили, що до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями.
Згідно п. 2.4. Договору, у новій редакції, Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Відповідно до п. 2.5. Договору, у новій редакції, Розмір орендної плати може бути змінений у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку передбаченому чинним законодавством.
Пунктом 3.3. Договору, у новій редакції передбачено, що Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо розірвання договору у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов'язків, передбачених цим Договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі.
Відповідно до п. 4.1. Договору, з урахуванням договору про внесення змін до нової редакції договору оренди нежитлового приміщення №11/53, вказані у п. 1.1. приміщення Орендодавцем передані Орендарю виключно для розміщення громадської організації інвалідів.
Пунктом 4.7 Договору визначено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю Нежитлові приміщення за актом у належному стані не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.
У п.4.8. Договору у новій редакції, серед інших прав та обов'язків орендаря, передбачено право відповідача, передавати частину орендованих Нежилих приміщень в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням Орендодавця.
У 5-денний термін з дати отримання дозволу на суборенду надати до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради копію договору суборенди. В іншому разі дозвіл втрачає силу.
Відповідно до п. 4.9. Договору у новій редакції, Орендар не має права, без згоди Орендодавця, передавати Нежилі приміщення у користування третім особам за цивільно-правовими правочинами, укладати відносно Об'єкту оренди будь-які цивільно-правові правочини, в тому числі попередні договори та передавання будь-яким шляхом право оренди іншим особам.
Згідно з п. 4.10 Договору, у випадку припинення дії цього Договору, у зв'язку із закінченням строку чи дострокового розірвання Договору, Орендар сплачує неустойку в розмірі подвійної орендної плати з урахуванням щомісячного індексу інфляції по день підписання акта приймання-передачі приміщення.
Умовами п. 5.2. Договору, у новій редакції передбачено, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочення. Нарахування пені за прострочення виконання обов'язку припиняється через один рік з дня, коли обов'язок повинен був бути виконаний.
Відповідно до п. 6.1. Договору, сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов'язань за цим договором, якщо це невиконання було наслідком форс-мажорних обставин, за умови повідомлення стороною, для якої створилася неможливість виконання зобов'язань за договором, протилежну сторону у триденний термін.
Рішенням Господарського суду Одеської області по справі №916/3377/22 від 08.06.2023, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.10.2023, позов задоволено частково, стягнуто відповідача заборгованість з орендної плати у сумі 271 903,06 грн та пеню у розмірі 36 829,75 грн, а в решті позову відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 06.12.2023 судові рішення скасовані, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
Під час нового розгляду рішенням Господарського суду Одеської області у справі №916/3377/22 від 18.07.2024 у задоволенні позову відмовлено.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду по справі №916/3377/22 від 30.10.2024 рішення Господарського суду Одеської області від 18.07.2024 скасовано, прийнято нове рішення про задоволення позовних вимог, а саме: стягнуто з ГО "Центр сприяння інвалідам "Надія" на користь Департаменту комунальної власності 994 446,70 грн. заборгованості з орендної плати, 167 913,85 грн пені та судові витрати; розірвано договір оренди № 11/53 у редакції від 29.06.2016, укладений між Департаментом комунальної власності та ГО "Центр сприяння інвалідам "Надія"; виселено ГО "Центр сприяння інвалідам "Надія" зі спірних нежитлових приміщень.
Постановою Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 25.02.2025 закрито касаційне провадження за касаційною скаргою Громадської організації "Центр сприяння інвалідам "Надія" на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 30.10.2024 у справі № 916/3377/22, відкрите з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 ГПК України. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 30.10.2024 у справі № 916/3377/22 залишено без змін.
Відповідно до Акту державного виконавця Приморського відділу державної служби у місті Одесі ПМУМЮ (м. Одеса) Франчук М.А., 08.10.2025 в ході проведення виконавчих дій виходом за адресою: м. Одеса, вул. Канатна,93 встановлено, що приміщення перебуває у ГО «ОЛІМП» на підставі договору суборенди №2024/06/11-СА від 11.06.2024 укладеного з ГО «Центр сприяння інвалідів «Надія» та ГО «ОЛІМП», про що складено відповідний акт Державного виконавця Приморського відділу державної служби у місті Одесі ПМУМЮ (м. Одеса) Франчук М.А.
20.11.2025 державним виконавцем Приморського відділу державної виконавчої служби у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) Франчук М.А. винесено постанову про закінчення виконавчого провадження з примусового виконання наказу суду у справі № 916/3377/22 щодо виселення ГО «Центр сприяння інвалідів «Надія» з орендованого приміщення на підставі п. 9 ч. 1 ст. 39, ст. 40 Закону України "Про виконавче провадження".
Відповідно до наявного в матеріалах справи Договору суборенди нежитлового приміщення №2024/06/11-СА від 11.06.2024, ГО «Центр сприяння інвалідів «Надія», як орендар, передало в суборенду, а ГО «ОЛІМП», як суборендар, прийняло у строкове платне користування нежитлові приміщення, що розташовані на першому, другому, третьому та четвертому поверхах і у підвалі №501 загальною площею 1790,9 кв.м, у будинку за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 93, строком з 11.06.2024 до 31.05.2027.
Також у матеріалах справи наявний розрахунок заборгованості ГО «Центр сприяння інвалідів «Надія» з орендної плати за період з 01.11.2022 по 29.10.2024, що становить суму 3 387 322,46 грн, а також розрахунок неустойки нарахованої у зв'язку з несвоєчасним поверненням об'єкту оренди, а саме за період з 30.10.2024 по 08.10.2025, що становить суму 3 708 491,78 грн.
5. Позиція суду щодо встановлених обставин справи.
У відповідності до ст.11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори - основний вид правомірних дій це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. При цьому, ст.12 Цивільного кодексу України передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд.
Згідно ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Згідно з ч.1 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Так судом було встановлено, що постановою Південно-західного апеляційного господарського суду по справі №916/3377/22 від 30.10.2024 розірвано договір оренди №11/53 у редакції від 29.06.2016, укладений між Департаментом комунальної власності ОМР та ГО "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ", а також виселено останнього зі спірних нежитлових приміщень.
Дана постанова апеляційного господарського суду набрала законної сили, скасована не була та є чинною.
Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Таким чином суд вказує, що зазначена постанова Південно-західного апеляційного господарського суду є преюдиційною для даної справи та суд враховує обставини, які були встановлені при розгляду справи №916/3377/22.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду по справі №916/3377/22 від 30.10.2024 з ГО "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради також було стягнуто заборгованість з орендної плати в розмірі 994 446,70 грн, що була нарахована за період з 24.02.2022 по 31.10.2022, розмір орендної плати за жовтень 2022 (з урахуванням індексу інфляції) - 108 501,32 грн.
Положеннями п. 2.1. Договору, передбачено, що орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", рішення Одеської міської ради від 30 січня 2019 року №4214-VII «Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси».
Згідно п. 2.2. Договору, за орендовані Нежилі приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший місяць після підписання нової редакції договору оренди, 77 196,52 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць (розрахунок орендної плати додається).
Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.
Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.
Згідно п. 2.4. Договору, Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Судом було встановлено, що заборгованість відповідача з орендної плати розрахована позивачем за період з 01.11.2022 по 29.10.2024 (до моменту розірвання Договору оренди за постановою ПЗАГС по справі №916/3377/22 від 30.10.2024), виходячи з розміру орендної плати дійсної станом на жовтень 2022, а саме 108 501,32 грн.
Так перевіривши проведений позивачем розрахунок орендної плати суд зазначає про його обґрунтованість та арифметичну правильність, натомість відповідачем свого контррозрахунку орендної плати надано не було, відповідних тверджень позивача спростовано не було.
Відповідно до ст.525 ЦК України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 526 ЦК України визначено, що виконання зобов'язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов'язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов'язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.
Таким чином суд доходить висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимоги в частині стягнення з ГО "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованості з орендної плати за Договором оренди №11/53 у редакції від 29.06.2016, в розмірі 3 387 322,46 грн.
В силу статті 530 Цивільного кодексу України, зобов'язання повинні виконуватись в установлений законом або договором строк.
Відповідно до статті 631 Цивільного кодексу України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.
Частиною першою статті 763 Цивільного кодексу України передбачено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Пунктом 4.7 Договору визначено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю Нежитлові приміщення за актом у належному стані не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.
Між тим матеріали справи доказів виконання відповідачем відповідного обов'язку не містять.
Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Відповідно до ч. 2 ст. 795 ЦК України, повернення наймачем предмета договору найму оформлюється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.
Частиною 2 статті 785 ЦК України передбачено, що якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Отже, з огляду на встановлене судом порушення відповідачем у вигляді не повернення майна, суд вважає обґрунтованими вимоги позивача, щодо необхідності стягнення із відповідача неустойки за прострочення виконання зобов'язань з повернення об'єкта оренди.
Водночас, здійснивши перевірку здійсненого позивачем розрахунку неустойки за період з 30.10.2024 по 08.10.2025 розмір якої становить 3 708 491,78 грн, суд вважає його неправильним враховуючи зокрема наступне:
Так, позивач здійснює нарахування неустойки починаючи включно з 30.10.2024.
Між тим, як було встановлено судом, пунктом 4.7. Договору оренди, сторони визначили, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов'язаний протягом 15 днів повернути об'єкт оренди орендодавцю.
Договір було розірвано постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 30.10.2024, відтак відповідач повинен був повернути позивачу приміщення, яке є об'єктом оренди до 14.11.2024 (включно), у зв'язку з чим моментом початку прострочення повернення об'єкту оренди є 15.11.2024.
Крім того, як було встановлено з матеріалів справи, державним виконавцем Приморського відділу державної служби у місті Одесі ПМУМЮ (м. Одеса) Франчук М.А. станом на 08.10.2025 в ході проведення виконавчих дій виходом за адресою: м. Одеса, вул. Канатна,93 встановлено, що приміщення перебуває у ГО «ОЛІМП» на підставі договору суборенди №2024/06/11-СА від 11.06.2024 укладеного з ГО «Центр сприяння інвалідів «Надія», про що складено відповідний акт державного виконавця.
Таким чином суд вказує що станом на 08.10.2025, ГО «Центр сприяння інвалідів «Надія» було звільнено приміщення які є об'єктом оренди, у зв'язку з чим суд зазначає що кінцевий момент нарахування неустойки є 07.10.2025 (включно).
Також з наданого позивачем розрахунку вбачається, що неустойка за прострочення повернення об'єкта оренди нарахована з ПДВ, а також з урахуванням щомісячного індексу інфляції, у зв'язку з чим суд зауважує наступне:
Справляння податку на додану вартість регулюється розділом V "Податок на додану вартість" Податкового кодексу України (далі - ПК України). Статтею 185 ПК України, яка входить до цього розділу, об'єктом оподаткування ПДВ визначено: постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст.186 цього Кодексу, у тому числі операції з безоплатної передачі та з передачі права власності на об'єкти застави позичальнику (кредитору), на товари, що передаються на умовах товарного кредиту, а також з передачі об'єкта фінансового лізингу в користування лізингоотримувачу/орендарю; постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст.186 ПК Кодексу; ввезення товарів на митну територію України; вивезення товарів за межі митної території України; постачання послуг з міжнародних перевезень пасажирів і багажу та вантажів залізничним, автомобільним, морським і річковим та авіаційним транспортом.
Отже, застосування будь-яких заходів юридичної відповідальності за порушення господарських зобов'язань до юридичної особи не віднесено законодавцем до об'єктів оподаткування ПДВ.
Відповідно до п. 188.1 ст. 188 ПК України, база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб'єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).
До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг. До складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені), три проценти річних від простроченої суми та інфляційні витрати, відшкодування шкоди, у тому числі відшкодування упущеної вигоди за рішеннями міжнародних комерційних та інвестиційних арбітражів або іноземних судів, що отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов'язань.
Отже, Податковим кодексом України, як спеціальним нормативним актом, що визначає будь-які питання щодо оподаткування, елементи податку, підстави для надання податкових пільг та порядок їх застосування, не передбачено включення до бази оподаткування податком на додану вартість будь-яких заходів юридичної відповідальності за порушення господарських зобов'язань юридичною особою, а навпаки, прямо зазначено про те, що до складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені). При цьому, для цілей оподаткування законодавцем не передбачено виключень щодо спеціальної неустойки, передбаченої ч. 2 ст. 785 ЦК України.
Виходячи з системного аналізу п. 9.1 ст. 9, підпункту 14.1.179 п. 14.1 ст. 14, ст. 180, ст. 188 ПК України, податок на додану вартість (ПДВ) - це загальнодержавний непрямий податок, який входить в ціну товарів (робіт, послуг) та сплачується покупцем (споживачем робіт, послуг), але його облік та перерахування до державного бюджету здійснює продавець (виробник, надавач послуг), тобто особа, що здійснює господарську діяльність (платник податку).
Основою для розрахунку ПДВ виступає додана вартість - знов створена вартість підприємством за рахунок його власних факторів виробництва (землі, капіталу, робочої сили, підприємництва тощо).
Додана вартість (Value Added) - це різниця між вартістю продукції, яку випускає підприємство, та вартістю засобів виробництва, які ним використовуються; це вартість, яка додається в процесі виробництва товарів до вартості сировини, матеріалів, палива на кожній стадії руху товарів від виробника до споживача; це вартість послуги, яка надана юридичною особою до закупленої сировини та матеріалів своїми факторами виробництва; це чистий внесок фірми у створення товару.
У справі №916/1319/19 Верховний Суд у складі об'єднаної палати Касаційного господарського суду, залишаючи без змін оскаржувані у справі судові рішення, у постанові від 20.11.2020, дійшов висновків про те, що Податковим кодексом України, як спеціальним нормативним актом, що визначає будь-які питання щодо оподаткування, елементи податку, підстави для надання податкових пільг та порядок їх застосування, не передбачено включення до бази оподаткування податком на додану вартість будь-яких заходів юридичної відповідальності за порушення господарських зобов'язань юридичною особою, а навпаки, прямо зазначено про те, що до складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені). При цьому для цілей оподаткування законодавцем не передбачено виключень щодо спеціальної неустойки, передбаченої частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України.
При цьому Верховний Суд, розглядаючи справу №916/1319/19, зазначив, що, виходячи з аналізу частини другої статті 785 Цивільного кодексу України, неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення її повернення, враховуючи природу її виникнення, не генерує додану вартість, оскільки не є товаром або послугою, її виникнення не пов'язане з впливом дій виробника/надавача послуг, розмір такої неустойки не залежить від вартості використаних продавцем/надавачем послуг сировини, інших товарів та додаткових послуг. Неустойка, нарахована на підставі частини другої статті 785 Цивільного кодексу України, є спеціальною санкцією за порушення законодавства, вона не може бути об'єктом оподаткування податком на додану вартість із-за своєї правової природи як міри відповідальності. Тому Об'єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що при розрахунку розміру неустойки згідно з частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України за неповернення майна з оренди після припинення дії договору найму до її складу не включається податок на додану вартість, який мав би сплачуватися орендарем орендодавцю у випадку правомірного користування майном.
Враховуючи вищевикладене, суд констатує, що при розрахунку розміру неустойки згідно з ч.2 ст.785 ЦК України за неповернення майна з оренди після припинення дії договору найму позивачем було безпідставно включено до її складу податок на додану вартість, який мав би сплачуватися орендарем орендодавцю у випадку правомірного користування майном.
Також щодо нарахування неустойки за прострочення повернення об'єкта оренди з урахуванням щомісячного індексу інфляції суд зауважує таке:
Згідно з п. 4.10 Договору, у випадку припинення дії цього Договору, у зв'язку із закінченням строку чи дострокового розірвання Договору, Орендар сплачує неустойку в розмірі подвійної орендної плати з урахуванням щомісячного індексу інфляції по день підписання акта приймання-передачі приміщення.
Між тим суд зазначає, що із припиненням договірних (зобов'язальних) відносин за договором у наймача (орендаря) виникає новий обов'язок - негайно повернути наймодавцеві річ.
Після спливу строку дії договору, невиконання чи неналежне виконання обов'язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов'язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за ч. 2 ст. 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов'язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.
В силу частини другої статті 785 Цивільного кодексу України, якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Отже неустойка, право на стягнення якої передбачено частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин і визначається законодавцем як подвійна плата за користування річчю за час прострочення. Вказана неустойка не може бути ототожнена з неустойкою (штрафом, пенею), передбаченою пунктом 1 частини другої статті 258 Цивільного кодексу України, оскільки, на відміну від приписів статті 549 Цивільного кодексу України, її обчислення не здійснюється у відсотках від суми невиконання або неналежного виконання зобов'язання (штраф), а також у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання (пеня).
Законодавство у сфері орендних правовідносин пов'язує припинення обов'язків орендаря з фактом повернення об'єкту договору оренди, тобто з моментом підписання акта приймання-передачі. У разі невиконання обов'язку, передбаченого частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України, закон визначає можливість стягнення неустойки за весь час прострочення виконання зобов'язання щодо повернення об'єкта оренди.
Таким чином право на стягнення неустойки, встановленої частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, пов'язується з простроченням орендарем виконання зобов'язання з повернення орендованого майна за актом приймання-передачі.
Саме така стала правова позиція суду касаційної інстанції викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема, від 07.04.2020 у справі №924/599/19, від 31.10.2019 у справі №905/2018/18, від 30.10.2019 у справі №924/80/19 тощо.
Особливий статус зазначеної неустойки обумовлений тим, що зобов'язання наймача (орендаря) з повернення об'єкта оренди виникає після закінчення дії договору оренди, і наймодавець (орендодавець) в цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші засоби стимулювання до виконання, окрім використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.
Яким би способом в договорі не регламентувалися правовідносини між сторонами у разі невиконання (несвоєчасного виконання) наймачем (орендарем) обов'язку щодо повернення речі з найму (оренди) з її подальшим користуванням після припинення договору, проте ці правовідносини не можуть врегульовуватись іншим чином, ніж визначено частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України (зокрема, з установленням для наймача (орендаря) будь-якого іншого (додаткового) зобов'язання, окрім того, що передбачений частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України).
Крім того у постанові Верховного Суду від 27.05.2025 у справі №904/8325/21 зроблено правовий висновок, що розмір такої неустойки має розраховуватися виходячи із розміру орендної плати станом на день припинення договору оренди майна.
Ураховуючи наведені положення законодавства суд доходить висновку, що з моменту припинення договору оренди та до часу повернення орендарем майна, орендодавець має право здійснити нарахування неустойки відповідно до положень ч. 2 ст. 785 ЦК України, у розмірі подвійної плати за найм речі, тобто орендної плати, при цьому будь-які інші нарахування на даний розмір не передбачені.
Таким чином господарський суд, здійснивши власний розрахунок неустойки, враховуючи розмір орендної плати який діяв станом на останній місяць дії договору (жовтень 2024 року - 126 163,84 грн), встановив наступне:
за період з 15.11.2024 по 30.11.2024 (16 днів) неустойка становить повідний розмір орендної плати за даний період (67 287,38 грн), а саме суму 134 574,76 грн;
за період з 01.12.2024 - 30.09.2025 (10 місяців) неустойка становить подвійний розмір орендної плати за даний період (1 261 638,40 грн), а саме суму 2 523 276,80 грн;
за період з 01.10.2025 по 07.10.2025 (7 днів) неустойка становить подвійний розмір орендної плати за даний період (28 488,60 грн), а саме суму 56 977,22 грн.
Відтак суд доходить висновку, що позовні вимоги в частині стягнення неустойки з ГО "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради неустойки за несвоєчасне повернення об'єкту оренди за Договором №11/53 у редакції від 29.06.2016, підлягають частковому задоволенню, а саме в розмірі 2 714 828,78 грн.
Відповідно до вимог частини 1 статті 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно із частиною 1 статті 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до статті 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до статті 78 ГПК України, достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Приписи статті 79 ГПК України встановлюють, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З урахуванням встановлених обставин, суд доходить висновку, що позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ГО "ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ "НАДІЯ" про стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 3 387 322,46 грн є обґрунтованими, такими що відповідають фактичним обставинам справи та вимогам чинного законодавства, а також не спростованими відповідачем, натомість в частині стягнення неустойки за несвоєчасне повернення об'єкту оренди позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а саме в розмірі 2 714 828,78 грн.
Приймаючи до уваги часткове задоволення позовних вимог, відповідно до ст.129 ГПК України, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в розмірі 73 225,81 грн.
Керуючись ст.ст.129, 232, 233, 236-238, 240, 241 ГПК України, суд
1.Позов задовольнити частково.
2.Стягнути з Громадської організації «ЦЕНТР СПРИЯННЯ ІНВАЛІДАМ «НАДІЯ» (просп. Шевченка, 6/2, м. Одеса, 65058; код ЄДРПОУ 39401061) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039; код ЄДРПОУ 26302595) заборгованість з орендної плати в розмірі 3 387 322/три мільйони триста вісімдесят сім тисяч триста двадцять дві/грн 46 коп., неустойку за прострочення повернення об'єкта оренди в розмірі 2 714 828/два мільйони сімсот чотирнадцять тисяч вісімсот двадцять вісім/грн 78 коп. а також витрати зі сплати судового збору в розмірі 73 225/сімдесят три тисячі двісті двадцять п'ять/грн 81 коп.
3.У задоволенні решти позову відмовити.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.
Повне рішення складено 04 травня 2026 р.
Суддя Ю.М. Невінгловська