Рішення від 22.04.2026 по справі 916/1651/22

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"22" квітня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/1651/22

Господарський суд Одеської області у складі судді Смелянець Г.Є.

при секретарі судового засідання Лещенко Л.С.

розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження

справу №916/1651/22

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО"

про стягнення 2 028 939,58 грн.

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО"

до відповідача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про стягнення 12 481 215 грн.

за участю представників:

від позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом): Сметанюк І.М. /самопредставництво/

від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом):Горобець В.В. /ордер №1168655 від 01.08.2022/

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" заборгованості з орендної плати з урахуванням індексації в сумі 1 906 629,80 грн., пені в сумі 75 507,94 грн., 3 % річних у розмірі 46 801,84 грн., а також витрат по сплаті судового збору у розмірі 30 434, 09 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди №181/1 від 21.06.2018 в частині повної та своєчасної оплати орендної плати, що не була стягнута з відповідача рішенням суду по справі №916/406/21 за період з 01.03.2021 по 08.12.2021.

Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.07.2022 позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 18.08.2022 об 11:20, із повідомленням учасників справи про підготовче засідання (явка у засідання є не обов'язковою).

15.08.2022 за вх.№2053/22 Товариством з обмеженою відповідальністю "ВКО" подано до суду зустрічний позов про стягнення з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна в розмірі про 12 481 215 грн.

Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані проведенням ТОВ "ВКО" ремонтних робіт з невід'ємних поліпшень у орендованих приміщеннях цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, вартість яких станом на момент припинення договору оренди №181/1 від 21.06.2018 становить 12 481 215 грн., що є різницею між вартістю орендованого майна станом на момент припинення договору оренди та вартістю на момент укладання договору оренди майна.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 18.08.2022 зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" залишено без руху та останньому встановлено строк на усунення недоліків позовної заяви протягом десяти днів з дня вручення даної ухвали.

У підготовчому судовому засіданні 18.08.2022, за участю представника позивача, судом постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, та якою підготовче судове засідання відкладено на 22.09.2022 о 12:00, із повідомленням учасників справи про судове засідання (явка у судове засідання є не обов'язковою).

24.08.2022 за вх.№17203/22 господарським судом одержано заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" про усунення недоліків.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 12.09.2022 зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про стягнення 12 481 215 грн. прийнято до розгляду та об'єднано зустрічний позов в одне провадження з первісним позовом у справі №916/1651/22. Розгляд справи постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання на 22.09.2022 о 12:00, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

16.09.2022 за вх.№19771/22 господарським судом одержано клопотання ТОВ «ВКО» про долучення доказу.

22.09.2022 за вх.№20488/22 господарським судом одержано клопотання (в порядку ст.99 ГПК України), в якому Департамент комунальної власності Одеської міської ради просить суд: призначити судову будівельно-технічну експертизу нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, та на вирішення якої поставити наступні питання:

- Чи були виконані будівельні роботи з поліпшень Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО» орендованих за договором оренди 181/1 від 08.11.2019 р. - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська,8, у випадку, якщо так, то який перелік та об'єми фактично виконаних будівельних робіт з будівництва (ремонту, реконструкції) - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, було виконано ТОВ «ВКО» на його замовлення?

- Яка вартість у випадку виконання невід'ємних поліпшень орендованих за договором оренди 181/1 від 08.11.2019 р. - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська.8, здійснено Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО»?

Проведення експертизи Департамент комунальної власності Одеської міської ради просить доручити Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

22.09.2022 за вх.№20489/22 господарським судом одержано відзив Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на зустрічну позовну заяву.

22.09.2022 об 12:00 підготовче судове засідання не відбулось, у зв'язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги та ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.09.2022 учасників справи повідомлено про призначення підготовчого судового засідання на 20.10.2022 о 12:20, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

12.10.2022 за вх.№22463/22 господарським судом одержано заперечення ТОВ «ВКО» на клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи нежитлових приміщень.

12.10.2022 за вх.№22465/22 господарським судом одержано відповідь ТОВ «ВКО» на відзив.

13.10.2022 за вх.№22589/22 господарським судом одержано клопотання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (в порядку статті 42 ГПК України).

19.10.20.22 за вх.№23224/22 господарським судом одержано заперечення ТОВ «ВКО» (в порядку ст.167 ГПК України).

У підготовчому засіданні 20.10.2022, за участю представників сторін, судом постановлено протокольну ухвалу про оголошення перерви в підготовчому засіданні суду до 10.11.2022 р. об 11.00.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 10.11.2022 клопотання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (в порядку ст. 99 ГПК України) за вх.№20488/22 від 22.09.2022 задоволено частково. Призначено у справі №916/1651/22 судову оціночно-будівельну експертизу. На вирішення судової оціночно-будівельної експертизи поставлено наступні питання:

1)Яка ринкова вартість невід'ємних поліпшень нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу)?

2)Яка ринкова вартість орендованих за договором оренди 181/1 від 08.11.2019 - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська 8, станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу)?

Доручено проведення експертизи Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства Юстиції України (65026, м. Одеса, вул. Рішельєвська 8).

Попереджено експерта про кримінальну відповідальність згідно ст.ст.384,385 Кримінального Кодексу України за завідомо неправдивий висновок та за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов'язків.

Запропоновано Департаменту комунальної власності Одеської міської ради здійснити оплату рахунку Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства Юстиції України та докази оплати надати до суду.

В розпорядження Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства Юстиції України надано господарську справу №916/1651/22.

Провадження у справі №916/1651/22 зупинено до одержання результатів експертизи.

16.02.2023 за вх.№4947/23 господарським судом одержано лист Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз, із рахунком на оплату вартості експертизи, а також клопотанням про погодження строку виконання експертизи понад 90 календарних днів у кварталі IV 2023 року, через велике навантаженням експертів ОНДІСЕ.

01.03.2023 за вх.№6515/23 господарським судом одержано лист Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз, із рахунком на оплату вартості експертизи, а також клопотанням про погодження строку виконання експертизи понад 90 календарних днів у кварталі IV 2023 року, через велике навантаженням експертів ОНДІСЕ.

10.04.2023 за вх.№11487/23 господарським судом одержано повідомлення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про оплату вартості судової оціночно-будівельної експертизи.

Листом від 01.06.2023 Господарським судом Одеської області повідомлено сторін про надходження 31.05.2023 за вх.№17871/23 клопотання судового експерта Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Ірини Билєнок про надання додаткових матеріалів і зразків та вчинення інших дій, пов'язаних із проведенням експертизи, в якому остання відповідно до ст. 69 ГПК України, ст.6, ст.13 Закону України «Про судову експертизу», а також відповідно до п.3.9 «Інструкції про призначення та проведення судових експертиз», для проведення судової оціночно-будівельної експертизи, за матеріалам справи №916/1651/22, просить надати 14 червня 2023 року о 11:00 годині доступ до об'єкта дослідження - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, №8, забезпечити прибуття експерта та безперешкодний доступ до об'єкту дослідження, присутність при дослідженні всіх сторін по справі (або їх законних представників). Усі питання щодо прибуття експерта і забезпечення безперешкодного доступу до об'єкта дослідження прошу узгодити за електронною адресою: odndise@gmail.com, ІНФОРМАЦІЯ_1 або телефоном НОМЕР_1.

22.04.2024 за вх.№16279/24 Господарським судом Одеської області разом з матеріалами справи одержано Висновок експертів №22-6790 комісійної судової оціночно-будівельної експертизи.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 30.04.2024 поновлено провадження у справі №916/1651/22. Призначено підготовче засідання на 22.05.2024 об 11:45, із викликом учасників справи у підготовче засідання. Запропоновано учасникам справи надати письмові пояснення щодо Висновку експертів №22-6790 комісійної судової оціночно-будівельної експертизи.

22.05.2024 за вх.№20574/24 господарським судом одержано заяву про уточнення позовних вимог, згідно з якою ТОВ «ВКО» просить суд: стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід'ємних поліпшень за згодою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у розмірі 12 481 215 грн.

У підготовчому засіданні 22.05.2024, за участю представників сторін, судом постановлено протокольну ухвалу, якою задоволено усне клопотання представника позивача за первісним позовом про відкладення підготовчого засідання та судове засідання відкладено на 05.06.2024 о 09:30.

У підготовчому засіданні 05.06.2024, за участю представників сторін, судом постановлено протокольну ухвалу, якою закрито підготовче провадження та судове засідання щодо розгляду справи по суті призначено на 10.07.2024 о 14:00.

Під час розгляду справи по суті, у судових засіданнях оголошувалися перерви та судові засідання відкладалися господарським судом, про що постановлені відповідні протокольні ухвали від 10.07.2024, від 07.08.2024, від 11.09.2024, від 07.10.2024, від 16.10.2024, від 13.11.2024, від 02.12.2024, від 16.12.2024.

27.01.2025 за вх.№2766/25 господарським судом одержано заяву про зупинення провадження у справі, в якій Департамент комунальної власності Одеської міської ради просить суд зупинити провадження у справі №916/1651/22 до набрання законної сили судовим рішенням у справі №916/1653/22.

У судовому засіданні 29.01.2025, за участю представників сторін, судом постановлено протокольну ухвалу, якою задоволено усне клопотання представника відповідача та судове засідання відкладено на 12.02.2025 об 11:30, із викликом учасників справи у судове засідання.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 12.02.2025 задоволено заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про зупинення провадження у справі за вх.№2766/25 від 27.01.2025 та провадження у справі №916/1651/22 зупинено до набрання законної сили судовим рішенням у справі №916/1653/22.

28.01.2026 за вх.№3223/26 господарським судом одержано клопотання про поновлення провадження у справі, в якому ТОВ «ВКО» просить суд поновити провадження у справі № 916/1651/22 у зв'язку з усуненням обставин, що раніше зумовили його зупинення, із посиланням на те, що Касаційний господарський суд Верховного суду ухвалою від 17.09.2025 касаційне провадження за касаційною скаргою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на постанову Південно - західного апеляційного господарського суду від 21.05.2025 у справі №916/1653/22 закрив. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду по справі № 916/1653/22 від 21.05.2025, якою апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради залишено без задоволення, Рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі № 916/1653/22 змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції постанови суду апеляційної інстанції, залишено без змін. Судове рішення у справі №916/1653/22 набрало законної сили.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.02.2026 поновлено провадження у справі №916/1651/22. Судове засідання щодо розгляду справи по суті призначено на 23.02.2026 о 16:00, із викликом учасників справи у судове засідання.

У судовому засіданні 23.02.2026, за участю представників сторін, судом постановлено ухвалу без оформлення окремого документа, якою оголошено перерву в судовому засіданні щодо розгляду справи по суті до 11.03.2026 о 12:00, із викликом учасників справи у судове засідання.

27.02.2026 за вх.№7142/26 господарським судом одержано додаткові пояснення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

У судовому засіданні 11.03.2026, за участю представників сторін, судом постановлено ухвалу без оформлення окремого документа, якою задоволено усне клопотання представника відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) про відкладення судового засідання та в судовому засіданні щодо розгляду справи по суті оголошено перерву до 08.04.2026 об 11:45, із викликом учасників справи у судове засідання.

У судовому засіданні 08.04.2026, за участю представників сторін, судом постановлено ухвалу без оформлення окремого документа, якою задоволено усне клопотання представника відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) про відкладення судового засідання та судове засідання щодо розгляду справи по суті відкладено на 22.04.2026 о 12:00, із викликом учасників справи у судове засідання.

14.04.2026 за вх.№12804/26 господарським судом одержано додаткові пояснення ТОВ «ВКО».

У судовому засіданні 22.04.2026, за участю представників сторін, судом на підставі ст.240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Стислий виклад позиції Департаменту комунальної власності Одеської міської ради:

- Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» неналежним чином виконувало зобов'язання за договором оренди №181/1 від 21.06.2018 в частині повної та своєчасної сплати орендної плати у період з 01.03.2021 по 08.12.2021, внаслідок чого заборгованість з орендної плати за вказаний період становить 1 567 298,99 грн., яка з урахуванням індексації становить 1 906 629,80 грн., за прострочення сплати якої нараховано пеню у розмірі 75 507,94 грн. та 3% річних у розмірі 46 801,84 грн.

- Відповідно до п.7.6 договору оренди у разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору в продовж його строку, внаслідок невиконання обов'язків за договором, всі невід'ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведені капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.

- Орендні відносини між Департаментом та ТОВ «ВКО» припинилися з моменту укладення акта приймання-передачі з 09.12.2021, оскільки об'єкт оренди приватизовано Товариством з обмеженою відповідальністю «Вест Фуд Комані» на підставі приписів статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» шляхом викупу, укладення договору купівлі-продажу від 02.12.2021 року, що є підставою для припинення договору оренди договору оренди № 181/1 від 08.11.2019 року укладеного між Департаментом та ТОВ «ВКО».

- Пунктом 5.4.9 договору купівлі-продажу від 02.12.2021 №2828 визначено зобов'язання Покупця забезпечити збереження орендаря - ТОВ «ВКО» на термін дії договору оренди від 08.11.2019 укладеного між Департаментом та ТОВ «ВКО», а саме до 31.12.2050 року. В розумінні Закону України «Про оренду державного та комунального майна» виникнення у орендодавця обов'язку щодо відшкодування вартості невід'ємних поліпшень об'єкта оренди, зроблених орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця є правовим наслідком припинення або розірвання відповідного договору оренди. Проте, як вбачається із умов договору купівлі-продажу від 02.12.2021 № 2828, орендар - ТОВ «ВКО», зберігається орендарем нежитлових приміщень до 31.12.2050.

- Матеріали справи не містять акту приймання-передачі приміщення від ТОВ «ВКО» Департаменту, що ще раз підтверджує, той факт, що за ТОВ «ВКО» залишено право користування нежитловими приміщеннями цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8. Таким чином, на даний час за ТОВ «ВКО» зберігається право користування орендованим майном.

- Відповідно до пункту 164 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна», для реалізації права на компенсацію вартості невід'ємних поліпшень вартість невід'ємних поліпшень визначається на підставі звіту незалежного оцінювача про ринкову вартість таких поліпшень. Оцінка здійснюється на замовлення орендаря без доручення балансоутримувача і повинна бути проведена не раніше ніж за шість місяців та не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку договору оренди. Оцінювач визначає ринкову вартість невід'ємних поліпшень, виконаних на орендованому майні орендарем, як різницю між вартістю об'єкта оцінки в стані «після проведення невід'ємних поліпшень» та стані «до проведення невід'ємних поліпшень». Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

- ТОВ «ВКО» посилається на підтвердження обґрунтованості позовних вимог за зустрічним позовом на Звіт про незалежну оцінку вартості об'єкта оренди, складений ПП «Дельта-Консалтінг» від 23.03.2018, метою якого є визначення ринкової вартості об'єкта для розрахунку орендної плати та Звіт з незалежної оцінки від 31.08.2020 метою якого є визначення ринкової вартості майна комунальної власності для продажу на аукціоні з врахуванням ПДВ, а різниця суми між даними звітами є ціною позову зустрічної позовної заяви. Отже, предметом у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень як зазначає Позивач за зустрічним позовом, при цьому Позивачем не надано до суду доказів, що підтверджують, що вартість орендованого приміщення збільшилася саме завдяки проведенням поліпшення, як має бути визначено відповідно до установленого законодавством порядку. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати також показники, наприклад, пропозиція і попит, але ТОВ «ВКО» дані факти не беруться до уваги. Таким чином, здійснення і склад невід'ємних поліпшень, у тому числі невід'ємний характер поліпшень, повинні бути підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід'ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначається суб'єктом оціночної діяльності.

- ТОВ «ВКО» бажає отримати компенсацію вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна по діючому договору оренди нежитлового приміщення (№503, площею 873 м2 за адресою Одеса, Дерибасівська 8) з Департаменту, якого ухвалою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 16.12.2021 року по справі № 916/406/21 було замінено на правонаступника - ТОВ «Вест Фуд Компані». Орендні відносини між Департаментом та ТОВ «ВКО» припинилися з моменту укладення акта приймання-передачі з 09.12.2021, оскільки об'єкт оренди приватизовано ТОВ «Вест Фуд Комані» на підставі приписів статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» шляхом викупу, укладення договору купівлі продажу від 02.12.2021 року, що є підставою для припинення договору оренди №181/1 від 08.11.2019 року укладеного між Департаментом та ТОВ «ВКО».

- Слід звернути увагу на умови договору купівлі продажу від 02.12.2021 за реєстровим № 2826, а саме на пункт 5.4.9, яким визначено зобов'язання Покупця забезпечити збереження орендаря - ТОВ «ВКО» на термін дії договору оренди нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, укладеного 08.11.2019 між Департаментом та ТОВ «ВКО», а саме до 31.12.2050. Відтак, Департамент вибув із матеріальних відносин щодо оренди спірного майна, і подальші орендні відносини на даний час існують вже між ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ», як орендодавцем, та ТОВ «ВКО», як орендарем.

- За відсутності в договорі оренди №181/1 від 08.11.2019 умови про припинення вказаного договору з підстави відчуження предмету оренди (крім відчуження орендарю), та у зв'язку з набуттям ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» права власності на нежитлові приміщення цокольного, першого та другого поверхів, загальною площею 873,9 кв. м., розташованих за адресою: м.Одеса, вул. Дерибасівська, 8, приміщення №503 до ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» перейшли усі права та обов'язки орендодавця за вказаним договором оренди, укладеним між Департаментом та ТОВ «ВКО».

- Укладений 02.12.2021 між ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАН» та територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент, договір купівлі - продажу не передбачає з боку покупця (ТОВ «ВЕСТФУД КОМПАНІ») зобов'язань з компенсації орендарю (ТОВ «ВКО») невід'ємних поліпшень орендованого майна, на підставі того, що договір оренди зберігається та продовжує діяти до 31.12.2050.

- У зв'язку з тим, що нормами Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» не передбачена компенсація орендарю за невід'ємне поліпшення орендованого майна у разі збереження його права оренди.

Стислий виклад позиції Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО»:

- Департамент комунальної власності своїм листом від 18.11.2019 №01-13/5639 надав згоду ТОВ «ВКО» на проведення ремонтних робіт з невід'ємних поліпшень у орендованих за договором оренди №181/1 від 21.06.2018 приміщеннях, які було проведено та ТОВ «Ардіс Груп» на підставі укладеного з ТОВ «ВКО» договору №1/1 1 на виконання ремонтно-будівельних робіт з поточного/капітального ремонту від 22.11.2019, та щодо яких отримано Аудиторський висновок ТОВ Аудиторська фірма «Наш Аудит» від 27.02.2021 «Про фактичні результати щодо заходів, спрямованих на поліпшення стану орендованого нерухомого майна, відображеного в фінансовій інформації орендаря - ТОВ «ВКО».

- На підставі рішення Одеської міської ради від 10.06.2020 №6056-УІІ «Про включення до Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році, нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503. що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська. 8, та їх приватизацію», відбулася приватизація вказаного об'єкта комунальної власності та 02.12.2021 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» укладений договір купівлі-продажу нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873.9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, п.1.3 якого встановлено, що об'єкт купівлі- продажу оцінено у розмірі 22 637 751 грн. Отже, станом на момент припинення договору оренди між ТОВ «ВКО» та Департаментом комунальної власності вартість об'єкту становила 22 637 751 грн.

- Відповідно до ч.3 ст.25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, за умови, якщо вони можуть бути відокремлені від орендованого ним майна без заподіяння шкоди такому майну. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив невід'ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 нього Закону, орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди. Відповідно до пункту 167 Порядку передачі майна в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. № 483, у випадку приватизації об'єкта оренди компенсація вартості невід'ємних поліпшень здійснюється у порядку, визначеному Законом України «Про приватизацію державного та комунального майна». Аналіз приписів Закону України «Про оренду державного та комунального майна» свідчить, що право на відшкодування вартості невід'ємних поліпшень у орендаря виникає після припинення (розірвання) договору оренди. Тобто, право на компенсацію вартості невід'ємних поліпшень виникає за наслідками припинення орендних правовідносин за договором оренди.

- Верховний Суд зауважує, що положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі, які містяться у статті 778 ЦК України, до спірних правовідносин оренди державного майна застосуванню не підлягають з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (постанова ВС від 24.02.2021 у справі №905/43 5/19).

- Невід'ємні поліпшення орендованого майна - це здійснені орендарем за час оренди заходи (перепланування, капітальний ремонт, реставрація), спрямовані на покращення стану орендованого майна, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості. Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов'язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит. Суд має встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем, та його вартість на момент припинення договору оренди, та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками. Саме різниця між вартістю орендованого майна на момент припинення договору оренди та вартістю на момент укладання договору оренди майна, є збільшенням вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень. Факт здійснення поліпшень орендованого нерухомого майна має підтверджуватися звітом суб'єкта оціночної діяльності про вартість орендованого майна на дату припинення орендних правовідносин, затвердженим виконавчим органом органу місцевого самоврядування. Аналогічної правової позиції дотримується Верховний Суд у своїй постанові від 07.11.2018 року у справі №910/4923/14, від 14.11.2018 у справі №910/4923/14, від 20.02.2020 у справі №916/685/17, від 24.02.2021 у справі №905/435/19.

- На момент укладення договору оренди №181/1 від 21.06.2018 ринкова вартість об'єкта оренди №503 становила 8 463 780 грн (без урахування податку на додану вартість), 10 156 536 грн. (з врахуванням податку на додану вартість), що прямо зазначено у пунктах 1.1. та 1.2 договору оренди №181/1 від 21.06.2018 та підтверджується Звітом №03/23 про оцінку вартості, виданого 28.03.2018 року суб'єктом оціночної діяльності - ПП «Дельта-Консталтінг», рецензованого ТОВ «Оціночна фірма «Абакус» 29.03.2018. На момент припинення договору оренди №181/1 від 21.06.2018 ринкова вартість об'єкту оренди становила 22 637 751 грн. з урахуванням ПДВ (висновки оцінювача про ринкову вартість об'єкта незалежної оцінки для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб'єктом оціночної діяльності ПП «Дельта-Консалтінг»). Зазначена вартість об'єкту оренди зазначена у договорі купівлі-продажу від 02.12.2021, укладеному між ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» та територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради. Різниця між вартістю орендованого майна на момент припинення договору оренди та вартістю на момент укладання договору оренди майна, яка є збільшенням вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, складає 22 637 751 грн. - 10 156 536 грн., що дорівнює 12 481 215 грн., шо є ціною зустрічного позову.

- Підстави для застосування пункту 7.6 договору оренди у даному випадку відсутні. Рішення суду про розірвання договору у судовому порядку відсутнє та протягом дії між сторонами договору оренди №181/1 від 21.06.2018, Департамент не направляв ГОВ «ВКО» повідомлення про відмову від договору, з огляду на що не скористався своїм правом на відмову від договору. Договір оренди між Департаментом та ТОВ «ВКО» припинив свою дію 10.12.2021 внаслідок укладення Департаментом із ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» договору купівлі- продажу нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503 загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

- З підписанням договору купівлі-продажу та державної реєстрації права власності на спірне майно за іншою юридичною особою, договір оренди №181/1 від 21.06.2018, укладений між ТОВ «ВКО» та Департаментом, є припиненим. Саме після вибуття Департаменту із спірних правовідносин у ТОВ «ВКО» виникає право на компенсацію збільшення ринкової вартості нерухомого майна в результаті здійснення невід'ємних поліпшень в розумінні закону України «Про оренду державного та комунального майна», оскільки цей Закон регулює виключно питання, пов'язані з державним та комунальним майном. При цьому для наявності або відсутності підстав для компенсації збільшення ринкової вартості нерухомого майна в результаті збільшення невід'ємних поліпшень немає жодного значення, чи зберігаються подальші орендні відносини між двома юридичними особами приватного права чи ні після вибуття нерухомого майна з комунальної власності.

- Висновком експертів №22-6790 комісійної судової оціночно-будівельної експертизи Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України визначено, що ринкова вартість невід'ємних поліпшень нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 станом на 02.12.2021 (дата укладання договору купівлі-продажу) становила 2 208 520 грн без ПДВ. Ринкова вартість нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 станом на 02.12.2021 (дата укладання договору купівлі-продажу) становила 22 558 855 грн з ПДВ.

- З огляду на те, що висновок експерта №22-6790 щодо ринкової вартості об'єкта оцінки носить ймовірнісний характер з певними параметрами розсіювання (як зазначено в самому висновку, аркуш 19 висновку), то в цілому він відповідає та підтверджує правильність визначення ринкової вартості об'єкту оцінки на момент визначення її для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб'єктом оціночної діяльності ПП «Дельта-Консалтінг», затвердженими наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.10.2021 №295.

- Стаття 11 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» регулює питання: Формування та затвердження переліків об'єктів, що підлягають приватизації. Стаття 15 Закону України «При приватизацію державного та комунального майна» регулює порядок продажу об'єктів малої приватизації. Так, відповідно до цієї статті об'єкти малої приватизації продаються виключно на електронних аукціонах. Отже, правова підстава продажу нерухомого майна Одеської міською радою та подальше укладення договору купівлі-продажу між переможцем аукціону та Одеською міською радою є стаття 15 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна».

- У зв'язку із тим, що ТОВ «ВКО» жодним чином не могло вплинути на прийняття Одеською міською радою рішення про спосіб та правові підстави продажу нерухомого майна, з огляду на те, що це є виключною компетенцією Одеської міської ради як власника майна та органу, уповноваженого на прийняття рішень щодо цього майна, ТОВ «ВКО» на той момент було прийнято рішення про участь в оголошеному аукціоні на загальних підставах. Однак переможцем було обране інше товариство у зв'язку із запропонованою ним вищою ціною.

- У зв'язку із тим, що продаж об'єкту нерухомого майна відбувся на загальних підставах відповідно до статті 15 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом ФДМУ №377 від 27.02.2004, не застосовується. Відповідно до пункту 1.1. Порядку, цей Порядок установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід'ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. З огляду на те, що Одеської міською радою рішення про приватизацію об'єкта та компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря не приймалося, приватизація була проведена на підставі статті 15 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», вищезазначений Порядок не поширюється на дані правовідносини.

- Аналіз приписів Закону України "Про оренду державного та комунального майна" свідчить, що право на відшкодування вартості невід'ємних поліпшень у орендаря та виникнення у орендодавця обов'язку щодо відшкодування вартості невід'ємних поліпшень об'єкта оренди, зроблених орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця, виникає після припинення (розірвання) договору оренди, учасниками якого є власник державного чи комунального майна та орендар. Тобто, право на компенсацію вартості невід'ємних поліпшень виникає за наслідками припинення орендних правовідносин за договором оренди, укладеним між відповідним органом, уповноваженим управляти державним та комунальним майном, та орендарем.

- Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом ФДМУ №377 від 27.02.2004 застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. З огляду на те, що Одеської міською радою рішення про приватизацію об'єкта та компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря не приймалося, приватизація була проведена на підставі статті 15 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», вищезазначений Порядок не поширюється на дані правовідносини.

Обставини справи встановлені судом.

21.06.2018 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець, позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО» (Орендар, відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом) укладений договір оренди №181/1 нежилого приміщення, згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 (далі - об'єкт оренди). Характеристики об'єктів оренди наводиться у технічному паспорті, який видан КП «БТ1» ОМР від 12.05.2009 року. Ринкова вартість об'єкта оренди № 503 становить 8 463 780 (вісім мільйонів чотириста шістдесят три тисячі сімсот вісімдесят) грн. 00 копійок (без урахування податку на додану вартість). Звіт про незалежну оцінку вартості об'єкта оренди складений ПП «Дельта - Консалтінг» (сертифікат суб'єкта оціночної діяльності №2506 від 14.04.2017 р., виданий Фондом державного майна України).

Відповідно до п.1.3 договору термін дії договору оренди: з « 21» червня 2018 -двадцять першого червня дві тисячі вісімнадцятого року до « 21» травня 2021 - двадцять першого травня дві тисячі двадцять першого року.

Додатком до договору оренди №181/1 від 21.06.2018 є розрахунок орендної плати.

20.06.2019 між сторонами підписано акт прийому-передачі нежилих приміщень, згідно з яким сторони склали цей акт передачі Орендареві нежилових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, на підставі наказу директора департаменту «Про затвердження результатів вивчення попиту на об'єкт оренди та укладення договору оренди нерухомого майна - нежитлових приміщень м. Одеси, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8. з Товариством з обмеженою відповідальністю (ТОВ) «ВКО» від 21.06.2018 р. №181.

08.11.2019 сторонами укладено договір, яким узгоджено викласти текст договору оренди №181/1 нежилого приміщення від 21.06.2018 у новій редакції.

Згідно з п.2 договору від 08.11.2019 відповідно до статті 631 Цивільного кодексу України сторони домовились, що умови цього Договору про внесення змін застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення, а саме з 21 червня 2018 року.

Відповідно до п.1.1 договору в новій редакції Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення цокольного, першого та другого поверхів №503, що розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Дерибасівська, будинок № 8 (вісім) та в цілому складаються з приміщень літ. «Б», «Б1», загальною площею - 873,9 кв.м., основною площею - 758,9 кв.м.

Зазначені нежитлові приміщення належать територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності на підставі Свідоцтва (серія САС № 427158) про право власності на нежитлові приміщення цокольного, першого та другого поверхів № 503, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради 28 серпня 2009 року на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 28 липня 2009 року № 824, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 08 листопада 2019 року номер запису про право власності: 34072938, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна- 957252151101.

Згідно з п.1.2 договору в новій редакції відповідно до Звіту №03/23 про оцінку вартості нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, виданого 28 березня 2018 року суб'єктом оціночної діяльності - ПП «Дельта - Консалтінг», рецензованого ТОВ «Оціночна фірма «Абакус» 29 березня 2018 року, ринкова вартість орендованого майна складає 8 463 780 (вісім мільйонів чотириста шістдесят три тисячі сімсот вісімдесят) гривень 00 (нуль) копійок (без урахування податку на додану вартість).

Відповідно до п.1.3 договору в новій редакції передача в оренду об'єкта, зазначеного у п.1.1 цього договору здійснюється на підставі Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно з п.1.4 договору в новій редакції термін дії договору оренди - до тридцять першого грудня дві тисячі п'ятдесятого року.

Відповідно до п.2.1 договору орендна плата визначається на підставі статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради № 4214-VII від 30 січня 2019 року.

Згідно з п.2.2 договору в новій редакції за орендовані нежитлові приміщення Орендар, зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 140 794 (сто сорок тисяч сімсот дев'яносто чотири) гривні 98 (дев'яносто вісім) копійок, що розрахована станом на 1 жовтня 2019 року (без урахування додатку на додану вартість) та є базовою ставкою орендної лати за місяць.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до п.2.3 договору в новій редакції до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями.

Згідно з п.2.4 договору в новій редакції Орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до п.4.4 договору в новій редакції капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об'єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності Орендаря, проводяться лише дозволу-погодження Орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок Орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку.

Згідно з п.5.2 договору в новій редакції за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день такого прострочення платежу. Нарахування пені за прострочення виконання обов'язку припиняється через один рік з дня, коли обов'язок мав бути виконаний.

Відповідно до п.7.2 договору в новій редакції відчуження орендованих приміщень здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Згідно з п.7.6 договору в новій редакції договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди.

У разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди в продовж його строку, внаслідок невиконання обов'язків за договором, всі невід'ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведенні капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.

Відповідно до п.7.11 договору в новій редакції дія договору оренди припиняється внаслідок:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- продажу об'єкта оренди за участю Орендаря;

- загибелі об'єкта оренди;

- достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду;

- банкрутства або ліквідації Орендаря;

- в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Згідно з п.8.2 договору в новій редакції до цього Договору додаються: розрахунок орендної плати; акт прийому-передачі нежилих приміщень.

Договір про внесення змін від 08.11.2019 посвідчений нотаріально приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І.В, зареєстровано в реєстрі за №1221.

Згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 11.11.2019 №188329874, 08.11.2019 проведено державну реєстрацію права користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами за ТОВ «ВКО», на об'єкт нерухомого майна - нежитлові приміщення цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Дерибасівська, будинок 8.

05.11.2019 за вх.№01-14/5022 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради одержано від ТОВ «ВКО» лист, в якому останній просив Орендодавця на виконання умов пункту 4.4 Договору оренди нежитлових приміщень від 21.06.2018 №181/1 надати дозвіл на проведення робіт з невід'ємних поліпшень в нежитлових приміщеннях цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

За результатами розгляду вказаного листа Департамент комунальної власності Одеської міської ради у листі від 18.11.2019 №01-13/5639 надав згоду на проведення ремонтних робіт з невід'ємних поліпшень у орендованих приміщеннях цокольного, першого та другого поверхів, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

25.02.2020 за вх.№01-14/827 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради одержано від ТОВ «ВКО» лист, в якому останнє просило Орендодавця розглянути питання щодо приватизації нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

05.03.2020 за вх.№01-14/980 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради одержано від ТОВ «ВКО» заяву, в якій останнє у зв'язку з закінченням ремонтних робіт з невід'ємних поліпшень орендованих нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, надав Департаменту комунальної власності Одеської міської ради комплект документів щодо проведення робіт з невід'ємних поліпшень орендованого майна. Та просив винести на розгляд сесії Одеської міської ради питання приватизації нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, орендарем, який здійснив невід'ємні поліпшення орендованого майна.

На підтвердження проведення ремонтних робіт з невід'ємних поліпшень орендованого майна в матеріалах справи наявні:

- експертна оцінка щодо розгляду кошторисної частини проєктної документації по робочому проєкту №24813 від 15.11.2019 «Капітальний ремонт нежитлового приміщення цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8», замовник будівництва - ТОВ «ВКО», генеральний проектувальник - ПП «Дельта -Консалтінг»;

- договір №1/1 на виконання ремонтно-будівельних робіт з поточного/капітального ремонту від 22.11.2019, укладений між ТОВ «ВКО» (Замовник) та ТОВ «Ардіс Груп» (Підрядник), за умовами якого Замовник доручає, а Підрядник, в межах договірної ціни та проектно-кошторисної документації, виконує власними або після погодження із Замовником, залученими силами та засобами роботи з капітального ремонту обєкту - Нежитлові приміщення цокольного, першого та другого поверхів №503. загальною площею 87.3,9 м.кв.. розташованих за адресою м.Одеса, вул. Дерибасівська, 8;

- додаток до договору №1/1 на виконання ремонтно-будівельних робіт з поточного/капітального ремонту від 22.11.2019 - договірна ціна на будівництво Капітальний ремонт нежитлових приміщень першого поверху N° 503 загальною площею 873,9 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8; Капітальний ремонт нежитлових приміщень першого поверху № 503 загальною площею 873,9 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8; об'єми, що виконані з початку будівництва; по факту, що здійснюється в 2020 році;

- довідка про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за січень 2020 від 31.01.2020;

- акт №2 приймання виконаних робіт за січень 2020 від 31.01.2020;

- довідка про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за лютий 2020 від 12.02.2020;

- акт №4 приймання виконаних робіт за лютий 2020 від 12.02.2020;

- аудиторський висновок «Про проведення дослідження поліпшень на орендованому об'єкті (нежитлові будівлі) ТОВ «ВКО»» станом на 27.02.2020, виконаний ТОВ «Аудиторська фірма «Наш Аудит»;

- висновок експертного дослідження №02-А/03 (будівельно-технічного), складений 20.02.2020 судовим експертом Накул Оленою Миколаївною, згідно з яким обсяги будівельних робіт заявлені як виконані в Актах №№2,4 приймання виконаних робіт по об'єкту «Капітальний ремонт нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів, загальною площею 873,9 м2 розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8» за січень та лютий 2020, відповідають фактично виконаним будівельним роботам в повному обсязі; проведений ремонт нежилих приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503 є результатом заходів, спрямованих на покращення технічного стану та якісних характеристик земельних поліпшень (будівлі), відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості земельних поліпшень (будівлі), протиаварійні роботи нежилих приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503 по вул. Дерибасівській в м. Одесі, здійснені орендарем, є невід'ємними поліпшеннями нерухомого майна.

Рішенням Одеської міської ради №6056-VII від 10.06.2020 «Про включення до Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році, нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, та їх приватизацію» вирішено:

- включити до Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році, схваленого рішенням Одеської міської ради від 11 грудня 2019 року № 5479 VII «Про схвалення Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році, та приватизацію цих об'єктів», нежитлові приміщення цокольного, першого та другого поверхів № 503 загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою' м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8;

- приватизувати об'єкт, зазначений у пункті 1 цього рішення, шляхом продажу на аукціоні.

Згідно зі звітом з незалежної оцінки нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503 загальною площею 873,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, складеним ПП «Дельта-Консалтинг», станом на 31.08.2020 ринкова вартість об'єкта оцінки, визначена двома загальноприйнятими підходами - порівняльним та дохідним, для продажу на аукціоні складає 22 637 751 грн. з урахуванням ПДВ.

Згідно з протоколом про результати електронного аукціону №UA-PS-2021-10-29-000083-1 від 22.11.2021 учасниками електронного аукціону є ТОВ «ВКО» та ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ», переможцем електронного аукціону є ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ».

Наказом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 29.11.2021 №419 «Про затвердження Протоколу про результати електронного аукціону №UA-PS-2021-10-29-000083-1 з продажу об'єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503 загальною площею 873,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, який відбувся 22.11.2021» затверджено Протокол про результати електронного аукціону № UA-PS-2021-10-29-000083-1 з продажу об'єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503 загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, який відбувся 22.11.2021, переможцем якого визнано Товариство з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ».

02.12.2021 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (Продавець), від імені якої діє Департамент комунальної власності Одеської міської ради (Представник Продавця, позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» (Покупець) укладений договір купівлі-продажу, згідно з яким Продавець продав, а Покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503 (п'ятсот три), загальною площею 873,9 (вісімсот сімдесят три цілих і дев'ять десятих) кв.м., розташованих за адресою: місто Одеса, вулиця Дерибасівська, будинок 8 (вісім), відображених у технічному паспорті, виданому Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості», виготовленому за станом на 12.05.2009 року (далі - об'єкт купівлі-продажу).

Об'єкт купівлі-продажу належить Продавцю на підставі Свідоцтва про право власності (бланк серії САС №427158). виданого 28 серпня 2009 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради, право власності на який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 08.11.2019 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко 1.В.. реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1957252151 101. номер запису про право власності 34072938.

Відповідно до п.1.2 договору купівлі-продажу приватизація об'єкта комунальної власності здійснюється на підставі: Цивільного кодексу України: Закону України «Про приватизацію держаного та комунального майна»: рішення Одеської міської ради від 10.06.2020 року № 6056-уП «Про включення до Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році, нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, що розташовані за адресою: м. Одеса, пул. Дерибасівська, 8, та їх приватизацію»; з урахуванням листа департаменту культури, національностей, релігій та охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації від 09.04.2020 року № 01-12/1558; наказу від 23.10.2021 року № 325 «Про затвердження умов і дати проведення аукціону з продажу об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, зазначених у Протоколі № 7 від 23.10.2021 р. засідання аукціонної комісії з продажу об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси»; Протоколу № 7 засідання аукціонної комісії з продажу об'єктів комунальної власності під 23.10.2021 року; Протоколу про результати електронного аукціону № І іА-Р8-2021-10-29-000083-1: наказу від 29.11.2021 року № 419 «Про затвердження Протоколу про результати електронного аукціону № иА-Р8-2021-10-29-000083-1 з продажу об'єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503 загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8. який відбувся 22.11.2021».

Згідно з п.1.3 договору купівлі-продажу об'єкт купівлі-продажу оцінено у розмірі 22 637 751 (двадцять два мільйона шістсот тридцять сім тисяч сімсот п'ятдесят одна) гривня 00 копійок, податок на додану вартість (ІІДВ) враховано до вказаної суми та складає 3 772 958 (три мільйона сімсот сімдесят дві тисячі дев'ятсот п'ятдесят вісім) гривень 50 копійок, згідно з висновками оцінювача про ринкову вартість об'єкта незалежної оцінки - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб'єктом оціночної діяльності ГІП «Дельта-Консалтінг», затвердженими наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.10.2021 року № 295.

Відповідно до п.3.1 договору купівлі-продажу передача об'єкта купівлі-продажу від Продавця до Покупця здійснюється у триденний строк після сплати Покупцем в повному обсязі ціни пролажу об'єкта купівлі-продажу та оформляється актом приймання- передачі. який підписуються одночасно сторонами за цим Договором.

Згідно з п.3.2 договору купівлі-продажу право власності на об'єкт купівлі-продажу виникає з дня державної реєстрації права власності на придбаний об'єкт. Державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених розділом 2 «Порядок розрахунків за придбаний об'єкт» цього договору, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв'язку з неналежним виконанням зобов'язань за цим Договором, підписання Покупцем Акта приймання-передачі об'єкта, зазначеного у п.1.1. цього договору та видання органом приватизації наказу про завершення приватизації.

Відповідно до п.3.3 договору купівлі-продажу приватизація Об'єкта приватизації вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до «Покупця» права власності на Об'єкт приватизації, що оформлюється наказом органу приватизації.

Згідно з п.4.1 договору купівлі-продажу Продавець свідчить, що об'єкт купівлі-продажу, який є предметом цього Договору, на момент його укладання раніше нікому іншому не проданий, не подарований, іншим способом не відчужений, не заставлений, судового спору щодо нього немає, заборона та арешт на нього не накладені, під податковою заставою не перебуває, як внесок до статутного фонду юридичних осіб не внесений, а також будь-яких майнових прав (крім тих, що виникли за договором оренди нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, укладеним 08 листопада 2019 року між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО», посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І.В. за реєстровим №1221) і претензій третіх осіб, про які в момент складання Договору сторони договору не могли не знати, як у межах, так і за межами України на них немає, від Покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для цього Договору, сервітути щодо об'єкта купівлі- продажу не встановлені.

Відповідно до п.5.4.9 договору купівлі-продажу Покупець зобов'язаний забезпечити збереження орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО», ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 41415204, па термін дії договору оренди нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, укладеного 08 листопада 2019 року між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО», посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І.В. за реєстровим № 1221, з усіма змінами до нього, а саме до 31.12.2050 (тридцять першого грудня дві тисячі п'ятдесятого) року.

Вказаний договір посвідчений нотаріально Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю.

09.12.2021 між Продавцем та Покупцем підписано акт приймання-передачі індивідуально визначеного майна комунальної власності яке в цілому складається з нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, розташованих за адресою: місто Одеса, вулиця Дерибасівська, будинок 8 Товариству з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ».

Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 08.09.2022 №309271428 10.12.2021 проведено державну реєстрацію права власності на спірні нежитлові приміщення за ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» на підставі вищезазначеного договору купівлі-продажу від 02.12.2021.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 02.07.2021 у справі №916/406/21 за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" про стягнення 1082,64грн. пені, 147199,88грн. інфляційного збільшення, 77345,85грн. три проценти річних; розірвання договору оренди №181/1 від 08.11.2019р., укладеного між ТОВ «ВКО» та ДКВ ОМР та виселення ТОВ «ВКО» з нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, що в цілому складаються з приміщень літ. «Б» та «Б1», загальною площею 873,9кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, на користь ДКВ ОМР, задоволено частково позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" про стягнення 225628,37грн., розірвання договору, виселення. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 1082,64 грн. пені, 147199,88 грн. інфляційного збільшення, 77345,85 грн. три проценти річних, 3384,43 грн. судового збору. Відмовлено Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у задоволенні решти частини позовних вимог.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.12.2021 у справі №916/406/21 заяву Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Вест Фуд Компані", м. Львів про залучення до участі у справі правонаступника задоволено. Замінено Департамент комунальної власності Одеської міської ради, м. Одеса її правонаступником - Товариством з обмеженою відповідальністю ,,Вест Фуд Компані" в частині вимог про розірвання договору оренди від 08.11.2019 №181/1 нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 8, укладеного 08.11.2019 р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВКО", м. Одеса, та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю ,,ВКО", м. Одеса із зазначених нежитлових приміщень. Прийняти відмову Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Вест Фуд Компані", м. Львів від позову у справі № 916/406/21 в частині вимог про розірвання договору оренди та виселення з нежитлових приміщень. Визнано нечинним рішення Господарського суду Одеської області від 02.07.2021 р. у справі № 916/406/21 в частині відмови у задоволенні позову про розірвання договору оренди від 08.11.2019 р. № 181/1 нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 8, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВКО", м. Одеса, та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю ,,ВКО", м. Одеса із зазначених нежитлових приміщень. Провадження у справі № 916/406/21 в цій частині вимог закрито.

При цьому господарським судом також встановлено, що у період з 01.03.2021 по 08.12.2021 ТОВ «ВКО» неналежним чином виконував зобов'язання щодо повної та своєчасної сплати орендної плати, внаслідок чого у нього наявний борг перед Департаментом комунальної власності Одеської міської ради зі сплати орендної плати за період з 01.03.2021 по 08.12.2021 у розмірі 1 567 298,99 грн.

У претензії №01-13/675 від 26.05.2022 Департамент комунальної власності Одеської міської ради просив ТОВ «ВКО» сплатити заборгованість з орендної плати з врахуванням індексації в сумі 1 800 855,49 грн., а також 3% річних у сумі 38 943,88 грн. та пеню в сумі 106 190,61 грн. на рахунок Департаменту за визначеними у претензії реквізитами.

ТОВ «ВКО» вказану претензію залишено без відповіді та задоволення.

Під час розгляду справи Одеським науково-дослідним інститутом судом експертиз на підставі ухвали суду, якою було задоволено відповідне клопотання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, проведено комісійну судову оціночно-будівельну експертизу, на вирішення якої було поставлено наступні питання: 1).Яка ринкова вартість невід'ємних поліпшень нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу)? 2).Яка ринкова вартість орендованих за договором оренди 181/1 від 08.11.2019 - нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська 8, станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу)?

За результатами вказаної експертизи одержано висновок, згідно яким:

1. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 станом на 02.12.2021 (дата укладання договору купівлі- продажу) становила: 2 208 520 грн. без ПДВ

2. Ринкова вартість нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 станом на 02.12.2021 (дата укладання договору купівлі-продажу) становила: 22 558 855 грн. з ПДВ.

При цьому щодо першого питання в дослідницькій частині висновку судовими експертами зазначено про застосування положень Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 із змінами, зокрема, п.3.2 Положення, згідно з яким під час проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна передбачається така послідовність процедур:

- визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його поточного фізичного (технічного) стану та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна з поліпшеннями). З цією метою аналізується ринкова вартість подібного майна на дату оцінки, що містить поліпшення, які є подібними до поліпшень, здійснених орендарем;

- визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його фізичного (технічного) стану, що був наявний на початок здійснення орендарем поліпшень та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання у такому стані на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень). З цією метою аналізується ринкова вартість подібного майна на дату оцінки, що не містить поліпшення які є подібними до поліпшень, здійснених орендарем;

- розраховується ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна як різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю орендованого нерухомого майна без поліпшень з урахуванням вимог пункту 3.7 цього Порядку;

- визначення питомої ваги державної частки відповідно комунального майна або майна, що належить Автономній республіці Крим) та частки орендаря в об'єкті приватизації.

Розрахунки ринкової вартості орендованого нерухомого майна з поліпшеннями, ринкової вартості орендованого нерухомого майна без поліпшень, а також ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна здійснюються без урахування податку на додану вартість.

Водночас у дослідницькій частині висновку щодо першого питання також в примітці вказано, що визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна в стані після проведення невід'ємних поліпшень та ринкової вартості орендованого нерухомого майна в стані, що був наявний на початок здійснення невід'ємних поліпшень - визначається на одну дату оцінки.

Враховуючи вищенаведене, у висновку зазначено, що вартість невід'ємних поліпшень нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 станом на 02.12.2021 (дата укладання договору купівлі-продажу) розраховується на підставі ринкової вартості зазначених приміщень відповідно до його фізичного (технічного) стану після проведення невід'ємних поліпшень та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання та ринкової вартості відповідно до його фізичного (технічного) стану, що був наявний на початок здійснення невід'ємних поліпшень та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання - визначених на одну дату оцінки, що виключає вплив інших показників наприклад, пропозиція і попит.

До матеріалів справи також надано:

- копію технічного паспорту на нежитлове приміщення цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Дерибасівська, будинок 8, від 12.05.2009;

- витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно №2407045 від 07.10.2009 щодо нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 8;

- свідоцтво про право власності від 28.08.2009 на нежитлові приміщення цокольного, першого та другого поверхів № 503, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 8.

Відповідачем також надано до суду копію Звіту №03/23 про оцінку вартості нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, що був виданий 28.03.2018 року суб'єктом оціночної діяльності - ПП «Дельта- Консалтінг», та рецензований ТОВ «Оціночна фірма «Абакус» 29.03.2018, який є додатком до клопотання про долучення доказу за вх.№19771/22 від 16.09.2022.

Вказаний документ складений іноземною (російською) мовою, та перекладу вказаного документу на українську мову до суду не надано.

Висновки суду.

Предметом первісного позову у даній справі є вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про стягнення з ТОВ «ВКО» заборгованості з орендної плати з урахуванням індексації в сумі 1 906 629, 80 грн., пені в сумі 75 507, 94 грн., 3 % річних у розмірі 46 801, 84 грн. з підстав неналежного виконання ТОВ «ВКО» зобов'язань за договором оренди №181/1 від 21.06.2018 в частині повної та своєчасної оплати орендної плати, що не була стягнута з відповідача рішенням суду по справі №916/406/21 за період з 01.03.2021 по 08.12.2021.

Предметом зустрічного позову є вимоги ТОВ «ВКО» про стягнення з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна в розмірі про 12 481 215 грн. з підстав проведення ТОВ «ВКО» ремонтних робіт з невід'ємних поліпшень у орендованих приміщеннях цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, вартість яких станом на момент припинення договору оренди №181/1 від 21.06.2018 становить 12 481 215 грн., що є різницею між вартістю орендованого майна станом на момент припинення договору оренди та вартістю на момент укладання договору оренди майна.

Щодо позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до вимог ч.ч.1,2 ст.509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

У п.1 ч.2 ст.11 ЦК України встановлено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договір, який в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України є обов'язковим для виконання сторонами.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Як вище встановлено судом, між сторонами у справі був укладений договір оренди №181/1 нежилого приміщення від 21.06.2018, за умовами якого Товариству з обмеженою відповідальністю «ВКО» було передано у строкове платне користування нежитлові приміщення цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, який викладений в новій редакції на підставі укладеного між сторонами договору про внесення змін від 08.11.2019.

Статтею 525 ЦК України встановлено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із приписами ч.1 ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч.1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Між тим, як встановлено господарським судом, ТОВ «ВКО» неналежним чином виконував зобов'язання щодо повної та своєчасної сплати орендної плати за період з березня 2021 по 08.12.2021, внаслідок чого у нього наявний борг перед Департаментом комунальної власності Одеської міської ради у розмірі 1 567 298,99 грн.

При цьому, ТОВ «ВКО» жодних заперечень щодо наявної заборгованості з орендної плати, а тим більш доказів на спростування наявності заборгованості до суду не надало.

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч.ч.1,3 ст.549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Згідно з ч.2 ст.551 ЦК України якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

У п.5.2 договору передбачено, що за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день такого прострочення платежу. Нарахування пені за прострочення виконання обов'язку припиняється через один рік з дня, коли обов'язок мав бути виконаний.

Перевіривши наявний в матеріалах справи розрахунок пені, який здійснений позивачем, та згідно з яким розмір пені за загальний період з 16.08.2021 по 15.06.2022 становить 75 507,94 грн., господарським судом встановлено, що позивачем при здійсненні розрахунку не враховано вимоги ч.5 ст.254 ЦК України, згідно з яким якщо останній день строку припадає на вихідний, святковий або інший неробочий день, що визначений відповідно до закону у місці вчинення певної дії, днем закінчення строку є перший за ним робочий день, а також розрахунок пені проведено із арифметичними помилками.

За таких обставин, господарським судом самостійно, не виходячи при цьому за межі заявленого позивачем періоду прострочення, здійснено розрахунок пені, згідно з яким розмір пені за загальний період з 16.08.2021 по 15.06.2022 становить 75 397,02 грн.

Розрахунок пені, здійснений судом:

Період, за який виникла заборгованістьРозмір заборгованостіПеріод нарахування пеніРозмір пені

Серпень 2021189 982,0617.08.2021-15.02.202216 692,40

Вересень 2021189 602,0916.09.2021-15.03.202217 043,41

Жовтень 2021191 877,3116.10.2021-15.04.202217 826,19

Листопад 2021193 604,2116.11.2021-15.05.202218 373,84

Грудень 202150 362,0816.12.2021-15.06.20225 461,18

Разом75 397,02

Згідно зі ст.625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Перевіривши наявний в матеріалах справи розрахунок 3% річних та інфляційного збільшення, який здійснений позивачем, та згідно з яким розмір 3% річних за загальний період з 16.03.2021 по 31.07.2022 становить 46 801,84 грн., розмір інфляційного збільшення за загальний період з 15.03.2021 по 31.07.2022 становить 339 330,81 грн., господарським судом встановлено, що позивачем при здійсненні розрахунку не враховано вимоги ч.5 ст.254 ЦК України.

За таких обставин, господарським судом самостійно, не виходячи при цьому за межі заявленого позивачем періоду прострочення, здійснено розрахунок 3% річних та інфляційного збільшення, згідно з яким розмір 3% річних за загальний період з 16.03.2021 по 31.07.2022 становить 46 740,48 грн., розмір інфляційного збільшення за загальний період з 16.03.2021 по 31.07.2022 становить 337 706,96 грн., які підлягають стягненню з ТОВ «ВКО».

Розрахунок суду 3% річних та інфляційного збільшення, здійснений судом:

Період, за який виникла заборгованістьРозмір заборгованостіПеріод нарахування Розмір інфляційного збільшенняРозмір 3% річних

Березень 2021182 579,0316.03.2021-12.04.20210405,18

Квітень 2021185 682,8816.04.2021-31.07.202244 822,217 203,48

Травень 2021186 982,6618.05.2021-31.07.202242 157,156 762,11

Червень 2021189 413,4416.06.2021-31.07.202242 241,896 398,54

Липень 2021189 792,2616.07.2021-31.07.202242 094,485 943,36

Серпень 2021189 982,0617.08.2021-31.07.202242 601,755 449,62

Вересень 2021189 602,0916.09.2021-31.07.202239 764,154 971,21

Жовтень 2021191 877,3116.10.2021-31.07.202238 170,884 557,74

Листопад 2021193 604,2116.11.2021-31.07.202236 672,214 105,47

Грудень 202150 362,0816.12.2021-31.07.20229 182,24943,77

Разом337 706,9646 740,48

З огляду на вищевикладене, господарський суд дійшов висновку про часткове задоволення первісних позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та стягнення з ТОВ «ВКО» боргу розмірі 1 567 298,99 грн., пені у розмірі 75397,02 грн., 3% річних у розмірі 46740,48 грн., інфляційного збільшення у розмірі 337706,96 грн.

Щодо зустрічних позовних вимог ТОВ «ВКО» господарський суд виходить з наступного.

Як вище встановлено господарським судом, між сторонами укладено договір оренди №181/1 нежилого приміщення від 21.06.2018, за умовами якого ТОВ «ВКО» надано в строкове платне користування нежитлові приміщення цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

Вказаний договір оренди викладений в новій редакції на підставі укладеного між сторонами договору про внесення змін від 08.11.2019.

Так, відповідно до п.4.4 договору в новій редакції капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об'єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності Орендаря, проводяться лише дозволу-погодження Орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок Орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку.

З цього приводу у матеріалах справи наявний лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 18.11.2019 №01-13/5639, згідно з яким за результатами розгляду листа ТОВ «ВКО» від 05.11.2019 за вх.№01-14/5022 Департаментом надано згоду на проведення ремонтних робіт з невід'ємних поліпшень у орендованих приміщеннях цокольного, першого та другого поверхів, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

В подальшому ТОВ «ВКО» було проведено відповідні ремонтні роботи з невід'ємних поліпшень на об'єкті оренди, на підтвердження чого до матеріалів справи надано:

- експертна оцінка щодо розгляду кошторисної частини проєктної документації по робочому проєкту №24813 від 15.11.2019 «Капітальний ремонт нежитлового приміщення цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8», замовник будівництва - ТОВ «ВКО», генеральний проектувальник - ПП «Дельта -Консалтінг»;

- договір №1/1 на виконання ремонтно-будівельних робіт з поточного/капітального ремонту від 22.11.2019, укладений між ТОВ «ВКО» (Замовник) та ТОВ «Ардіс Груп» (Підрядник), за умовами якого Замовник доручає, а Підрядник, в межах договірної ціни та проектно-кошторисної документації, виконує власними або після погодження із Замовником, залученими силами та засобами роботи з капітального ремонту обєкту - Нежитлові приміщення цокольного, першого та другого поверхів №503. загальною площею 87.3,9 м.кв.. розташованих за адресою м.Одеса, вул. Дерибасівська, 8;

- додаток до договору №1/1 на виконання ремонтно-будівельних робіт з поточного/капітального ремонту від 22.11.2019 - договірна ціна на будівництво Капітальний ремонт нежитлових приміщень першого поверху N° 503 загальною площею 873,9 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8; Капітальний ремонт нежитлових приміщень першого поверху № 503 загальною площею 873,9 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8; об'єми, що виконані з початку будівництва; по факту, що здійснюється в 2020 році;

- довідка про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за січень 2020 від 31.01.2020;

- акт №2 приймання виконаних робіт за січень 2020 від 31.01.2020;

- довідка про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за лютий 2020 від 12.02.2020;

- акт №4 приймання виконаних робіт за лютий 2020 від 12.02.2020;

- аудиторський висновок «Про проведення дослідження поліпшень на орендованому об'єкті (нежитлові будівлі) ТОВ «ВКО»» станом на 27.02.2020, виконаний ТОВ «Аудиторська фірма «Наш Аудит»;

- висновок експертного дослідження №02-А/03 (будівельно-технічного), складений 20.02.2020 судовим експертом Накул Оленою Миколаївною, згідно з яким обсяги будівельних робіт заявлені як виконані в Актах №№2,4 приймання виконаних робіт по об'єкту «Капітальний ремонт нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів, загальною площею 873,9 м2 розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8» за січень та лютий 2020, відповідають фактично виконаним будівельним роботам в повному обсязі; проведений ремонт нежилих приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503 є результатом заходів, спрямованих на покращення технічного стану та якісних характеристик земельних поліпшень (будівлі), відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості земельних поліпшень (будівлі), протиаварійні роботи нежилих приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503 по вул. Дерибасівській в м. Одесі, здійснені орендарем, є невід'ємними поліпшеннями нерухомого майна.

Відповідно до ч.2 ст.776 ЦК України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Згідно з ч.3 ст.776 ЦК України якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відповідно до ч.ч.1,3 ст.778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі.

Отже, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного та комунального майна врегульований спеціальним Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

На момент укладання спірного договору оренди №181/1 нежилого приміщення від 21.06.2018 діяла попередня редакція Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (від 10.04.1992 №2269-XII).

Так абз.4 ч.3 ст.23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна..

Згідно з ч.2 ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції, чинній на час укладення спірного договору оренди, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

З 01.02.2020 введений в дію Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019, п.2 Прикінцевих та перехідних положень якого встановлено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

У ч.3 ст.25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», в редакції, чинній на час звернення із зустрічною позовною заявою, також встановлено, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив невід'ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди.

Іншого спірним договором оренди №181/1 від 21.06.2018 в новій редакції, викладеній на підставі укладеного між сторонами договору про внесення змін від 08.11.2019, не передбачено, а у пункті 7.6 встановлено, що договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди.

У разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди в продовж його строку, внаслідок невиконання обов'язків за договором, всі невід'ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведенні капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.

Водночас ані доказів розірвання договору в судовому порядку, ані доказів відмови від договору оренди в продовж його строку внаслідок невиконання обов'язків за договором, до матеріалів справи не надано.

За таких обставин, враховуючи, що іншого спірним договором оренди не передбачено, застосуванню у даному випадку підлягають саме положення саме Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо права орендаря на відшкодування витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна.

Як вище встановлено господарським судом, на підставі рішення Одеської міської ради №6056-VII від 10.06.2020 «Про включення до Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році, нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, та їх приватизацію» проведено електронний аукціон №UA-PS-2021-10-29-000083-1 від 22.11.2021, згідно з протоколом про результати якого переможцем визначено ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ», та відповідно між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діє Департамент комунальної власності Одеської міської ради та ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ» укладений договір купівлі-продажу від 02.12.2021, щодо індивідуально визначеного майна комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м., розташованих за адресою: місто Одеса, вулиця Дерибасівська, будинок 8.

Згідно з ч.1 ст.4 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» (у редакції, чинній на час проведення електронного аукціону) до об'єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об'єкти права державної та комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України.

Відповідно до ч.1 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» (у редакції, чинній на час проведення електронного аукціону) приватизація об'єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Згідно з ч.3 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» (у редакції, чинній на час проведення електронного аукціону) орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об'єкта шляхом викупу.

У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід'ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем.

Ціна продажу об'єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід'ємних поліпшень.

Якщо покупцем об'єкта приватизації стає орендар, вартість невід'ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об'єкт приватизації.

Водночас, матеріали справи не містять та до суду не надано доказів прийняття Одеською міською радою рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід'ємних поліпшень, вартість яких компенсується покупцем.

Укладений за результатами проведеного електронного аукціону договору купівлі-продажу від 02.12.2021 також не містить такої умови щодо компенсації орендарю вартості здійснених ним невід'ємних поліпшень покупцем.

За таких обставин, виходячи з вищезазначених положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо обов'язку орендодавця компенсувати орендарю поліпшення орендованого майна, які здійсненні орендарем за погодженням з орендодавцем та які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, а також приймаючи до уваги відсутність в матеріалах справи доказів, що при визначені ціни продажу на аукціоні Департаментом була врахована вартість спірних невід'ємних поліпшень, зроблених ТОВ «ВКО», господарський суд дійшов висновку, що у ТОВ «ВКО» виникло право на отримання компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті таких невід'ємних поліпшень саме від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

При цьому посилання Департаменту на те, що умовами договору купівлі продажу від 02.12.2021 за реєстровим №2826, а саме пунктом 5.4.9 визначено зобов'язання Покупця забезпечити збереження орендаря - ТОВ «ВКО» на термін дії договору оренди нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, укладеного 08.11.2019 між Департаментом та ТОВ «ВКО», а саме до 31.12.2050, відтак, Департамент вибув із матеріальних відносин щодо оренди спірного майна, і подальші орендні відносини на даний час існують вже між ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ», як орендодавцем, та ТОВ «ВКО», як орендарем, а також на те, що укладений 02.12.2021 між ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАН» та територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент, договір купівлі - продажу не передбачає з боку покупця (ТОВ «ВЕСТФУД КОМПАНІ») зобов'язань з компенсації орендарю (ТОВ «ВКО») невід'ємних поліпшень орендованого майна, на підставі того, що договір оренди зберігається та продовжує діяти до 31.12.2050, господарський суд не приймає до уваги з огляду на те, що Департаментом при визначенні ціни продажу на аукціоні не була врахована вартість спірних невід'ємних поліпшень, що унеможливлює покладення обов'язку з відшкодування вартості поліпшень орендарю на нового орендодавця - ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ», а невідшкодування вартості таких поліпшень орендарю - ТОВ «ВКО» порушує його право як орендаря на отримання відповідної компенсації за здійснені за погодженням з орендодавцем поліпшення орендованого майна, щодо якого Одеською міською радою, від імені якої у спірних правовідносинах виступає Департамент, прийнято рішення про приватизацію шляхом продажу на аукціоні без умов щодо компенсації орендарю невід'ємних поліпшень, вартість яких компенсується покупцем.

Щодо розміру такої компенсації господарський суд виходить з наступного.

Так, для з'ясування ринкової вартості невід'ємних поліпшень нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу) ухвалою господарського суду від 10.11.2022 призначалась судова оціночно-будівельна експертиза.

Відповідно до ст.73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

За змістом ст.98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права.

Статтею 1 Закону України «Про судову експертизу» визначено, що судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об'єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду.

Необхідність судової експертизи в господарському судочинстві зумовлена тим, що в процесі здійснення правосуддя суд зіштовхується з необхідністю встановлення таких фактів (обставин), дані про які потребують спеціальних досліджень. Експертиза - це науковий, дослідницький шлях до висновків, які формулюються у висновку експерта, про фактичні обставини справи (постанова Верховного Суду від 09.10.2018 у справі №908/2261/17).

Відповідно до ст.104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Враховуючи, що сторонами не надано жодного мотивованого заперечення щодо вищезазначеного висновку експертизи, господарський суд не вбачає підстав для відхилення такого висновку та оцінює його разом із іншими матеріалами справи.

Так, зі змісту висновку експертизи вбачається, що ринкова вартість невід'ємних поліпшень нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів №503, загальною площею 873,9 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 станом на 02.12.2021 (дата укладання договору купівлі- продажу) становила: 2 208 520 грн. без ПДВ.

При цьому у такому висновку експертизи зазначено про застосування при здійсненні розрахунку вартості невід'ємних поліпшень положень Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377.

З цього приводу господарський суд враховує, що Верховний Суд у постанові від 26.11.2024 у справі №916/1653/22, правовідносини в якій є подібними за змістовним критерієм до правовідносин у даній справі, передаючи справу на новий розгляд до апеляційного господарського суду, вказав на необхідність з'ясування питання щодо дотримання положень Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди під час приватизації, обставин щодо правильності розрахунку заявленої до стягнення суми компенсації, підстав для її нарахування згідно з доказами на підтвердження здійснення оцінки вартості поліпшень саме відповідно до положень вказаного Порядку.

Так, наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації (далі - Порядок), який установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід'ємні поліпшення під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур також процедур ідентифікації невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.

Вказаним Порядком передбачено, що незалежна оцінка орендованого нерухомого майна проводиться суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та включає такі етапи: опрацювання вихідних даних, необхідних для оцінки, у тому числі отриманих від органу приватизації за результатами виконання робіт підготовчого етапу; ідентифікація поліпшень орендованого майна; застосування методичних підходів та узагальнення отриманих з їх використанням результатів оцінки з метою визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна та ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна; визначення питомої ваги часток держави (відповідно комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим) та орендаря у визначеній ринковій вартості орендованого нерухомого майна; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість орендованого нерухомого майна, подання їх до органу приватизації на рецензування та затвердження не пізніше ніж за 15 календарних днів до закінчення встановленого законодавством строку проведення незалежної оцінки; затвердження висновку про вартість орендованого нерухомого майна відповідним органом (далі - відповідний орган приватизації): державним органом приватизації - у разі приватизації державного (республіканського) майна або якщо йому надані повноваження щодо приватизації комунального майна, виконавчим органом органу місцевого самоврядування - у разі приватизації комунального майна.

Вказаним Порядком передбачені положення щодо ідентифікації поліпшень орендованого майна та її етапи, а також вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна, що містить поліпшення щодо бази оцінки мана (ринкова вартість), її розрахунок.

Таким чином, враховуючи, що зі змісту вищезазначеного висновку експертизи вбачається проведення дослідження саме відповідно до положень Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377, а також приймаючи до уваги, що жодною зі сторін не надано жодного мотивованого заперечення щодо вищезазначеного висновку експертизи, що ТОВ «ВКО» не спростовано викладеного у висновку експертизи розрахунку ринкової вартості невід'ємних поліпшень нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів № 503, загальною площею 873,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу), господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для стягнення з Департаменту компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід'ємних поліпшень саме у розмірі, визначеному у висновку судової оціночно-будівельної експертизи - 2 208 520 грн.

При цьому наявний в матеріалах справи Звіт №03/23 про оцінку вартості, виданий 28.03.2018 року суб'єктом оціночної діяльності - ПП «Дельта-Консталтінг», рецензований ТОВ «Оціночна фірма «Абакус» 29.03.2018, не спростовує викладений у висновку експертизи розрахунок ринкової вартості поліпшень.

Посилання ТОВ «ВКО» на те, що:

- суд має встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем, та його вартість на момент припинення договору оренди, та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками, а також на те, що саме різниця між вартістю орендованого майна на момент припинення договору оренди та вартістю на момент укладання договору оренди майна, є збільшенням вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень,

- Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом ФДМУ №377 від 27.02.2004, не застосовується, оскільки Одеської міською радою рішення про приватизацію об'єкта та компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря не приймалося, та приватизація була проведена на підставі статті 15 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна»,

господарський суд не приймає до уваги з огляду на вказівки Верховного Суду у постанові від 26.11.2024 у справі №916/1653/22 щодо застосування до подібних правовідносин саме положень Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377, які і було застосовано при проведенні судової оціночно-будівельної експертизи.

Господарський суд також зауважує, що відповідно до ст.107 ГПК України якщо висновок експерта є неповним або неясним, за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи суд може призначити додаткову експертизу, яка доручається тому самому або іншому експерту (експертам).

За наявності сумнівів у правильності висновку експерта (необґрунтованість, суперечність з іншими матеріалами справи тощо) за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи суд може призначити повторну експертизу, доручивши її проведення іншим експертам.

Між тим, ТОВ «ВКО» після надходження до суду висновку судової оціночно-будівельної експертизи не навів жодних обґрунтованих доводів щодо наявності підстав для мотивованого відхилення господарським судом висновку експерта як недопустимого доказу, а також не звертався до суду з клопотанням про призначення додаткової чи повторної експертизи у зв'язку з неповнотою, неясністю чи суперечністю зазначеного експертного висновку.

За таких обставин, дослідивши наявні матеріали справи в їх сукупності господарський суд дійшов висновку про часткове задоволення зустрічних позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" та стягнення з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід'ємних поліпшень за згодою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у розмірі 2 208 520 грн.

На підставі ст.129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за подання первісного та зустрічного позову покладаються на обох сторін пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до ч.11 ст.238 ГПК України у разі часткового задоволення первісного і зустрічного позовів про стягнення грошових сум суд проводить зустрічне зарахування таких сум та стягує різницю між ними на користь сторони, якій присуджено більшу грошову суму.

За таких обставин, враховуючи часткове задоволення первісного позову та стягнення з ТОВ «ВКО» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованості з орендної плати з урахуванням індексації в сумі 1 905 005,95 грн., пені в сумі 75 397,02 грн., 3 % річних у розмірі 46 740,48 грн. та витрат по сплаті судового збору у розмірі 30 407,15 грн., а також часткове задоволення зустрічних позовних вимог та стягнення з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь ТОВ «ВКО» компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід'ємних поліпшень за згодою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у розмірі 2 208 520 грн. та витрат по сплаті судового збору у розмірі 33 127,80 грн., господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для проведення зустрічного зарахування стягнутих за первісним та зустрічним позовом сум, та стягнення різниці між ними на користь ТОВ «ВКО».

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1.Позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.

2.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (65026, м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, код ЄДРПОУ 41415204) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595) заборгованість з орендної плати з урахуванням індексації в сумі 1 905 005 (один мільйон дев'ятсот п'ять тисяч п'ять) грн. 95 коп., пеню в сумі 75 397 (сімдесят п'ять тисяч триста дев'яносто сім) грн. 02 коп., 3 % річних у розмірі 46 740 (сорок шість тисяч сімсот сорок) грн. 48 коп. та витрати по сплаті судового збору у розмірі 30 407 (тридцять тисяч чотириста сім) грн. 15 коп.

3.У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

4.Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" задовольнити частково.

5.Стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (65026, м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, код ЄДРПОУ 41415204) компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід'ємних поліпшень за згодою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у розмірі 2 208 520 (два мільйони двісті вісім тисяч п'ятсот двадцять) грн. та витрати по сплаті судового збору у розмірі 33 127 (тридцять три тисячі сто двадцять сім) грн. 80 коп.

6.У задоволенні решти зустрічних позовних вимог відмовити.

7.Провести зустрічне зарахування сум, що підлягають стягненню, та стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (65026, м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, код ЄДРПОУ 41415204) компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід'ємних поліпшень за згодою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у розмірі 181 376 (сто вісімдесят одна тисяча триста сімдесят шість) грн. 55 коп. та витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 720 (дві тисячі сімсот двадцять) грн. 65 коп.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 04.05.2026.

Суддя Г.Є. Смелянець