65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"24" квітня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/1652/22
Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Д.О.
секретар судового засідання Чуйко О.О.
при розгляді справи за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039)
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “ВКО» (вул. Дерибасівська буд. 8, м. Одеса, 65026)
про стягнення 1049131,19 грн,
та за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю “ВКО» (вул. Дерибасівська буд. 8, м. Одеса, 65026)
до відповідача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039)
про стягнення 4461757,00 грн,
за участю представників учасників справи:
від позивача (відповідача за зустрічним позовом): Сметанюк І.М.;
від відповідача (позивача за зустрічним позовом): Горобець В.В.
Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю “ВКО», в якій просить суд стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість з орендної плати з урахуванням індексації у розмірі 985879,55 грн, пеню у розмірі 39043,60 грн та 3% річних у розмірі 24208,04 грн.
22.08.2022 до господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю “ВКО» надійшла зустрічна позовна заява, в якій останнє, з урахуванням поданих уточнень (а.с. 79-88, т.3), просить суд стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід'ємних поліпшень за згодою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у розмірі 4461757,00 грн.
Позиції учасників справи
В обґрунтування підстав первісного позову позивач посилається на обставину порушення відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди нежитлового приміщення від 15.05.2019 №281/19 в частині повної та своєчасної оплати орендної плати, що не була стягнута з відповідача рішенням суду у справі № 916/407/21 за період з 01.03.2021 по 08.12.2021 за користування нежитловими приміщеннями першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.
В обґрунтування підстав зустрічного позову ТОВ «ВКО» зазначає, що під час користування орендованим майном за договором оренди нежитлового приміщення від 15.05.2019 № 281/19 товариством за власні кошти та за згодою департаменту були здійснені невід'ємні поліпшення майна, що в подальшому призвели до збільшення його вартості, яка не відшкодована департаментом та за підрахунком товариства становить спірну суму.
Під час розгляду справи на стадії підготовчого провадження Департаментом комунальної власності Одеської міської ради було подано до суду клопотання (а.с. 55-62, т. 2), в якому департамент просив суд призначити у цій справі будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставити такі питання: 1) чи були виконані будівельні роботи з поліпшень Товариством з обмеженою відповідальністю “ВКО» орендованих за договором оренди від 08.11.2019 № 181/2 нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., у випадку якщо так, то який перелік та обсяг фактично виконаних будівельних робіт з будівництва (ремонту, реконструкції) орендованих нежитлових приміщень було виконано? 2) яка вартість, у випадку виконання невід'ємних поліпшень орендованих за договором оренди від 08.11.2019 № 181/2 нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., що розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса, здійснено Товариством з обмеженою відповідальністю “ВКО» на його замовлення? У вказаному клопотанні ДКВ ОМР просить суд доручити проведення експертизи Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України та зупинити провадження у цій справі до закінчення проведення експертизи.
У відзиві на зустрічну позовну заяву (а.с. 63-78, т.2) Департамент просить суд відмовити товариству у задоволенні позову в повному обсязі, наголосивши, що: товариство допустило прострочення сплати орендних платежів, чим порушило умови договору, у зв'язку з чим, на підставі п. 7.6. договору, у Департаменту відсутній обов'язок сплачувати вартість поліпшень об'єкту оренди; за умовами договору купівлі-продажу майна за відповідачем зберігається право оренди нежитлових приміщень, натомість, відповідно до положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у орендодавця обов'язок щодо відшкодування вартості невід'ємних поліпшень виникає внаслідок припинення або розірвання договору оренди.
У відповіді на відзив Департаменту товариство наголосило про таке (а.с. 88-94, т.2): Департамент безпідставно посилається на п. 7.6. договору оренди, оскільки протягом дії договору оренди орендодавець не направляв товариству повідомлення про його розірвання та відсутнє відповідне судове рішення з цього питання; орендні правовідносини між сторонами є припиненими після набуття права власності на об'єкт оренди новим власником, а тому не має значення обставина збереження права оренди відповідача на нежитлові приміщення; Департаментом не обґрунтовані заперечення щодо поданих товариством звітів.
Департаментом були подані суду письмові пояснення (а.с. 161-164, т.2), в яких останній відзначив, що згідно з Порядком, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377, обставини щодо здійснення та складу невід'ємних поліпшень мають підтверджуватись висновком будівельної експертизи, а вартість поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначається суб'єктом оціночної діяльності.
12.10.2022 відповідачем було подано суду клопотання про зобов'язання позивача надати суду копію експертного дослідження від 25.03.2020 (а.с. 110-112, т.2), яке у подальшому заявником було відкликане.
13.10.2022 позивачем було подано суду клопотання про проведення огляду об'єкту оренди за його місцезнаходженням (а.с. 113-115, т.2), за результатом розгляду якого судом було постановлено 25.10.2022 протокольну ухвалу про відмову у його задоволенні з проголошенням мотивів суду відповідно до ч. 10 ст. 240 ГПК України.
04.11.2022 відповідачем були подані суду додаткові письмові пояснення (а.с. 153-156, т.2), в яких останній наголосив на відсутності необхідності проведення у цій справі експертизи, з огляду на наявність в матеріалах справи висновку експертного дослідження (будівельно-технічного) від 10.03.2020 № 02-А/02, складеного судовим експертом Накул О.М.
У письмових поясненнях, поданих суду 08.11.2022 (а.с. 161-164, т.2), Департамент додатково відзначив про таке: позивач не приймав рішення щодо прийняття невід'ємних поліпшень, проведених відповідачем; відповідачем не подано належних доказів на підтвердження суми невід'ємних поліпшень; товариством не прийняті до уваги ті обставини, що на вартість майна можуть вплинути і інші показники, окрім проведених поліпшень, зокрема, пропозиція і попит на ринку.
У поданих суду уточненнях позовних вимог (а.с. 79-88, т.3) ТОВ «ВКО» наголосило на тому, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов'язаний компенсувати. За доводами товариства, компенсації підлягає збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна, а тому суд має встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент припинення договору оренди, та відповідно Департамент має компенсувати різницю між зазначеними показниками.
ТОВ «ВКО» подало суду додаткові письмові пояснення (а.с. 21-27, т.4), в яких останнє відзначило, що Одеської міською радою рішення про приватизацію об'єкта та компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря, не приймалося, приватизація була проведена на підставі статті 15 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», а тому Порядок, затверджений наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377, не поширюється на спірні правовідносини сторін.
У письмових поясненнях, поданих суду 27.02.2026 (а.с. 54-62, т.4), позивач знов наголосив на тому, що право оренди відповідача не припинилось після продажу об'єкту оренди, а договором купівлі-продажу не передбачений обов'язок покупця компенсувати відповідачу вартість невід'ємних поліпшень.
04.03.2026 ТОВ «ВКО» подало суду додаткові письмові пояснення (а.с. 63-74, т.4), які за змістом відповідають позиції товариства, викладеної у раніше поданих поясненнях.
Процесуальні дії у справі
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.07.2022 позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради було залишено без руху.
Ухвалою суду від 08.08.2022 позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради було прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі; ухвалено розглядати справу в порядку загального позовного провадження з викликом учасників справи та призначено у справі підготовче засідання на 05 вересня 2022 року о 14:30.
Ухвалою суду від 29.08.2022 зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю “ВКО» було прийнято до спільного розгляду та об'єднано в одне провадження з первісним позовом у справі № 916/1652/22, яка розглядається за правилами загального позовного провадження.
05 вересня 2022 року у судовому засіданні судом було проголошено протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання у цій справі на 19 вересня 2022 року о 14:30.
09.09.2022 суд протокольною ухвалою відклав підготовче засідання у справі на 04 жовтня 2022 року о 12:00.
Судове засідання 04 жовтня 2022 року о 12:00 не відбулось, у зв'язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області повітряної тривоги. Ухвалою суду від 04.10.2022 судом було призначено у справі підготовче засідання на 13 жовтня 2022 року о 15:30.
Судове засідання 13 жовтня 2022 року о 15:30 не відбулось, у зв'язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області повітряної тривоги. Ухвалою суду від 13.10.2022 судом було призначено у справі підготовче засідання на 25 жовтня 2022 року о 15:00.
25.10.2022 суд протокольною ухвалою відклав підготовче засідання у цій справі на 04 листопада 2022 року о 14:00.
04.11.2022 суд протокольною ухвалою відклав підготовче засідання у цій справі на 08 листопада 2022 року о 12:30.
Ухвалою суду від 08.11.2022 було призначено у цій справі судову оціночно-будівельну експертизу, на вирішення якої поставлено наступне питання: яка ринкова вартість станом на 02.12.2021 невід'ємних поліпшень нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська 8, виконаних ТОВ «Ардіс Груп» за замовленням ТОВ «ВКО» на підставі договору від 22.11.2019 №2/11 (акти №№ 3,5 за січень-лютий 2020 року)? Проведення експертизи суд доручив Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (вул. Рішельєвська, 8, м. Одеса, 65026).
Враховуючи усунення обставин, які викликали необхідність зупинення провадження у справі, ухвалою суду від 16.05.2024 провадження у справі було поновлено з 30.05.2024 та призначено у справі підготовче засідання на 30 травня 2024 року о 15:00.
30.05.2024 суд протокольною ухвалою відклав підготовче засідання у справі на 20 червня 2024 року о 14:45.
20.06.2024 суд протокольною ухвалою продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів; закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті на 01.07.2024 о 14:00.
Далі судом оголошувались перерви у судових засіданнях: 01 липня 2024 року - до 15.07.2024 о 14:30; 15 липня 2024 року - до 09.09.2024 о 14:00; 09 вересня 2024 року - до 08.10.2024 об 11:00; 08 жовтня 2024 року - до 05.11.2024 о 14:00; 05 листопада 2024 року - до 26.11.2024 о 14:00.
Судове засідання 26.11.2024 о 14:00 не відбулось, у зв'язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області повітряної тривоги. Ухвалою суду від 26.11.2024 судом було призначено судове засідання у справі на 10 грудня 2024 року о 12:45.
У судовому засіданні 10.12.2024 за клопотанням сторін судом було постановлено протокольну ухвалу про перерву у судовому засіданні до 21 січня 2025 року об 11:00.
Ухвалою суду від 20.01.2025 судом було задоволено заяву Товариства з обмеженою відповідальністю “ВКО» про участь у судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.
Судове засідання 21.01.2025 об 11:00 не відбулось, у зв'язку з поломкою електрощитової адміністрації будівлі суду та відсутністю живлення електромережі суду. Ухвалою суду від 22.01.2025 судом було призначено судове засідання у справі на 07 лютого 2025 року о 14:30.
Ухвалою суду від 07.02.2025 судом було зупинено провадження у справі № 916/1652/22 до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 916/1653/22.
Ухвалою суду від 09.02.2026 судом було поновлено провадження у справі № 916/1652/22 та призначено у справі судове засідання на 26 лютого 2026 року о 10:00.
26.02.2026 суд протокольною ухвалою оголосив перерву у судовому засіданні до 04 березня 2026 року о 16:00, а 04.03.2026 - до 18 березня 2026 року о 16:00.
18.03.2026 суд протокольною ухвалою оголосив перерву у судовому засіданні до 14 квітня 2026 року о 14:00. Ухвалою суду від 08.04.2026 судове засідання у справі було перенесено на 24 квітня 2026 року о 15:00.
У судовому засіданні 24.04.2026 судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Обставини справи
Відповідно до наявного у справі свідоцтва від 02.02.2009 № 625229 (а.с. 23, т.1), виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради, територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належали приміщення першого та другого поверхів, за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса. Об'єкт в цілому складається з приміщень, загальною площею 345,6 кв.м, основною площею 221,0 кв.м, відображених у технічному паспорті від 25.12.2008 (а.с. 20-22, т.1). Право власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради зареєстровано в Реєстрі (а.с. 24, т.1).
15.05.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “ВКО» (орендар) у простій письмовій формі був укладений договір оренди нежилого приміщення № 281/19 (а.с. 11-12, т.1), за умовами якого відповідачу передано у строкове платне користування нежитлові приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., які розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса, ринкова вартість якого, відповідно до звіту про незалежну оцінку вартості об'єкта оренди від 14.04.2017 № 2506, становила 4653385,00 грн.
Пунктом 1.3. договору був погоджений термін його дії з 15.05.2019 до 15.04.2022.
Згідно з п. 2.2. договору за орендоване приміщення орендар зобов'язався сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 72802,21 грн та є базовою ставкою орендної плати. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендні платежі починають нараховуватись з моменту підписання відповідного акту приймання-передачі орендованих приміщень. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.
Відповідно до п. 2.4., 2.5. договору орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності. Розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку, передбаченому чинним законодавством.
Згідно з п. 4.4. договору капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об'єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу-погодження орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку. Після проведення перепланування або реконструкції, що потягла за собою зміну конструктивних елементів приміщень, орендар зобов'язаний замовити за власний рахунок в КП «БТІ» Одеської міської ради технічний паспорт на ці приміщення і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його орендодавцю.
Відповідно до п. 5.2. договору за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов'язку припиняється через один рік з дня, коли обов'язок повинен був бути виконаний.
За умовами п. 7.6. договору останній може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди. У разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди впродовж його строку, внаслідок невиконання обов'язків за договором, всі невід'ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведенні капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.
Відповідно до п. 7.11. договору його дія припиняється внаслідок, зокрема, продажу об'єкта оренди за участі орендаря.
Окремо між сторонами був погоджений розрахунок орендної плати (а.с. 13, т.1), згідно з яким остання становить, станом на 01.05.2019, 72802,21 грн без ПДВ.
За актом прийому-передачі нежилих приміщень від 24.06.2019 (а.с. 14, т.1) позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення, загальною площею 345,6 кв.м., які розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса.
08.11.2019 між сторонами був укладений договір оренди щодо вищевказаного нежитлового приміщення у нотаріальній формі, строком дії до 31.12.2050 (а.с. 15-18, т.1).
У п. 1.2. договору сторони погодили, що відповідно до Звіту про оцінку ринкової вартості нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, виданого 19 грудня 2018 року суб'єктом оціночної діяльності - ПП «Дельта - Консалтінг», рецензованого ТОВ «Оціночна фірма «Абакус» 20 грудня 2018 року, ринкова вартість орендованого майна складає 4653385,00 грн.
Відповідно до п. 2.2., 2.4. договору за орендовані нежитлові приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 72802,21 грн, що розрахована станом на 01 жовтня 2019 року (без урахування додатку на додану вартість) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Згідно з п. 4.4. договору капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об'єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу-погодження орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку. Після проведення перепланування або реконструкції, що потягла за собою зміну конструктивних елементів приміщень, орендар зобов'язаний замовити за власний рахунок в КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради технічний паспорт на ці приміщення і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його орендодавцю.
Пунктом 5.2. договору передбачено, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день такого прострочення платежу. Нарахування пені за прострочення виконання обов'язку припиняється через один рік з дня, коли обов'язок мав бути виконаний.
Відповідно до п. 5.3. договору у разі не внесення орендарем орендної плати протягом трьох місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися під договору і вимагати повернення об'єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання орендарем приміщень за їх профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови орендодавця від договору оренди, договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.
За змістом п. 7.6. договору договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди. У разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди в продовж його строку, внаслідок невиконання обов'язків за договором, всі невід'ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведенні капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.
Відповідно до п. 7.11. договору останній припиняється внаслідок, зокрема, продажу об'єкта оренди за участю орендаря.
До вищевказаного договору сторони погодили розрахунок орендної плати (а.с. 19, т.1), яка становить 72802,21 грн без ПДВ, станом на 01.10.2019.
В процесі виконання сторонами договору, 05.11.2019 відповідач звертався до позивача із заявою про надання дозволу на проведення робіт із невід'ємних поліпшень орендованих приміщень (а.с. 80, т.1). За результатом розгляду заяви позивача, Департаментом було надано згоду на проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна (а.с. 81, т.1).
Далі, 25.02.2020 відповідач звернувся до позивача із заявою щодо приватизації нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., розташованих за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса.
05.03.2020 відповідач подав позивачу заяву із долученими доказами проведення невід'ємних поліпшень, а також просив винести на розгляд сесії Одеської міської ради питання приватизації орендованих нежитлових приміщень (а.с. 83-84, т.1). На підтвердження обставин щодо обсягу та вартості проведених робіт із невід'ємних поліпшень орендованих приміщень відповідачем до матеріалів справи долучені (а.с. 85-120, т.1): експертну оцінку щодо розгляду кошторисної частини проектної документації по робочому проекту «Капітальний ремонт нежитлового приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., розташованих за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса», складену 15.11.2019 ТОВ «Експертиза МВК» та за даними якої загальна кошторисна вартість будівництва у поточних цінах склала 1373148,00 грн; договір на виконання ремонтно-будівельних робіт з додатками та актами; аудиторський висновок, складений ТОВ Аудиторська фірма «Наш аудит», станом на 11.03.2020 та яким підтверджено фінансування відповідачем здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна.
Також до матеріалів справи було долучено висновок експертного дослідження (будівельно-технічного) від 10.03.2020 № 02-А/02, складений судовим експертом Накул О.М. (а.с. 120-139, т.2), відповідно до якого: обсяги будівельних робіт, заявлені як виконані в актах № 3, 5 приймання виконаних робіт по об'єкту «Капітальний ремонт нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., розташованих за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса», за січень та лютий 2020 року відповідають фактично виконаним будівельним роботам в повному обсязі; проведений ремонт нежилих приміщень першого та другого поверхів є результатом заходів, спрямованих на покращення технічного стану та якісних характеристик земельних поліпшень (будівлі), відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості земельних поліпшень (будівлі), протиаварійні роботи нежилих приміщень першого та другого поверхів по вул.: Дерибасівський, 8, в м. Одесі, здійснені орендарем, є невід'ємними поліпшеннями нерухомого майна.
Рішенням Одеської міської ради від 10.06.2020 № 6058-VII (а.с. 121, т.1) було включено до Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році, схваленого рішенням Одеської міської ради від 11.12.2019 № 5479-VII «Про схвалення Переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році та приватизацію цих об'єктів», нежитлові приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м, що розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса.
22.11.2021 був проведений електронний аукціон (а.с. 122-126, т.1) з продажу лоту: нежитлові приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса. Участь в аукціоні прийняли: Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО»; Товариство з обмеженою відповідальністю «Вест фуд компані». Переможцем електронного аукціону визначено Товариство з обмеженою відповідальністю «Вест фуд компані».
02.12.2021 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради (продавець), та Товариством з обмеженою відповідальністю «Вест фуд компані» (покупець) був укладений договір купівлі-продажу (а.с. 30-32, т.1), згідно з яким продавець продав, а покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м, розташованих за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса.
Відповідно до п.1.3., 1.4., 1.5. договору об'єкт купівлі-продажу оцінено у розмірі 10045819,00 грн згідно з висновками оцінювача про ринкову вартість об'єкта незалежної оцінки - нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м, розташованих за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса, для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб'єктом оціночної діяльності ПП «Дельта-Консалтінг», затверджених наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.10.2021 № 297. Стартова ціна продажу об'єкта для аукціону, зазначеного у п. 1.1. цього договору, відповідно до протоколу № 7 засідання аукціонної комісії з продажу об'єктів комунальної власності від 23.10.2021, затвердженого наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 23.10.2021 № 325, складає 10045819,00 грн з ПДВ. Ціна продажу об'єкта відповідно до протоколу про результати електронного аукціону № UA-PS-2021-10-29-000085-1, затвердженого наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 29.11.2021 № 415 та відповідно до наказу в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 29.11.2021 № 416 «Про приватизацію нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м, що розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса», з урахуванням ПДВ, складає 10251101,00 грн. Гарантійний внесок враховано до ціни продажу та складає 1004581,90 грн.
Згідно з п. 2.1. договору покупець зобов'язаний сплатити залишок ціни продажу об'єкта з урахуванням ПДВ (за вируванням гарантійного внеску) у розмірі 9246519,10 грн за рахунок власних коштів протягом 30 днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору.
За змістом підп. 5.4.9. договору покупець зобов'язаний забезпечити збереження орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» та термін дії договору оренди нежитлових приміщень першого та другого поверхів, укладеного 08 листопада 2019 року між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКО», а саме до 31.12.2050.
При цьому вказаний договір купівлі-продажу не містить умов щодо компенсації орендарю (ТОВ «ВКО») вартості його витрат на здійснення невід'ємних поліпшень у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна. В цей же час, департамент повідомив суду, що об'єкт був проданий і кошти останнім отримані за об'єкт разом з невід'ємними поліпшеннями.
За актом приймання-передачі від 09.12.2021 (а.с. 33, т.1) територіальна громада міста Одеси в особі Одеської міської ради передала, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Вест фуд компані» прийняло придбані за вищевказаним договором купівлі-продажу від 02.12.2021 нежитлові приміщення. Зазначений акт містить відомості про сплату покупцем коштів у повному обсязі.
Відповідно до даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, сформованих 08.09.2022 (а.с. 68-78, т.2), 10.12.2021 було проведено державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Вест фуд компані» на нежитлові приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м, що розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса, на підставі договору купівлі-продажу від 02.12.2021. При цьому, у Реєстрі містяться відомості про реєстрацію права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО», строком дії до 31.12.2050, при цьому орендодавцем майна значиться Товариство з обмеженою відповідальністю «Вест фуд компані».
Водночас, як вбачається з матеріалів справи (а.с. 34-38, т.1), у зв'язку з допущеними відповідачем порушеннями умов договору оренди в частині сплати орендних платежів, позивач звертався до суду з позовом до відповідача про стягнення 1417280,86 грн основного боргу, 50490,86 грн пені, 76486,38 грн інфляційного збільшення та 41086,65 грн 3% річних, а також про розірвання договору оренди та виселення відповідача з орендованих приміщень. Рішенням Господарського суду Одеської області від 19.07.2021 у справі № 916/407/21 позов позивача було задоволено частково, а саме стягнуто з відповідача на користь позивача пеню, інфляційні втрати та 3% річних в сумі 118132,87 грн. В цей же час, зі змісту рішення вбачається, що суд закрив провадження у справі в частині вимог позивача про стягнення з відповідача основного боргу, у зв'язку з відсутністю предмету спору, при цьому судом було встановлено, що сплачені відповідачем грошові кошти у розмірі 94407,91 грн позивач зарахував в рахунок погашення поточної заборгованості за березень 2021 року.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 було залучено ТОВ «Вест фуд компані» до участі у справі № 916/407/21 як правонаступника Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в частині вимог про розірвання договору та виселення відповідача з орендованих приміщень (а.с. 64-66, т.1), у зв'язку з тим, що позивач вибув із матеріальних правовідносин щодо оренди майна, оскільки товариство набуло право власності на відповідні приміщення. Також, ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 (а.с. 39-40, т. 1) було прийнято заяву ТОВ «Вест фуд компані» про відмову від частини вимог у справі № 916/407/21, визнано нечинним рішення Господарського суду Одеської області від 19.07.2021 в частині відмови у задоволенні позову про розірвання договору та виселення, а також закрито провадження у справі у зазначеній частині вимог.
Водночас, відповідно до здійснено позивачем розрахунку (а.с. 27, т.1), за відповідачем рахується заборгованість з орендної плати за період з квітня 2021 року по 08.12.2021 у розмірі 985879,55 грн, з урахуванням індексації за відповідної період та проведеної відповідачем оплати 13.04.2021 у розмірі 94407,91 грн в рахунок погашення заборгованості за березень 2021 року. Відповідач проти вірності зазначеного розрахунку в засіданні суду не заперечив.
Засобами поштового зв'язку позивач направив відповідачу претензію від 26.05.2022 № 01-13/674 (а.с. 25-26, т.1). в якій вимагав сплатити заборгованість з орендної плати, з урахуванням індексації, в сумі 931185,80 грн, а також нараховані позивачем 3% річних в сумі 20144,85 грн та пеню в сумі 54909,01 грн.
У зв'язку з тим, що відповідач не задовольнив претензію позивача, останній звернувся до суду за захистом порушених прав, заявивши до стягнення з відповідача (а.с. 27-29, т.1) 985879,55 грн заборгованості з орендної плати з урахуванням індексації (залишок боргу з 01.04.2021 по 08.12.2021), 39043,60 грн пені (за загальний період з 16.08.2021 по 25.06.2022), 24208,04 грн 3% річних (за загальний період з 16.03.2021 по 31.07.2022).
В цей же час, ТОВ «ВКО» звернулось до суду із зустрічним позовом до Департаменту про стягнення вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна у розмірі 4461757,00 грн.
Як вбачається зі змісту зустрічного позову, при визначені спірної суми поліпшень позивач за зустрічним позовом виходив з того, що на момент укладення договору оренди в редакції від 08.11.2019 зареєстрованого в реєстрі за № 1223 ринкова вартість орендованого майна становила 4653385,00 грн без ПДВ та 5584062,00 грн з ПДВ, що підтверджується Звітом, складеним суб'єктом оціночної діяльності ПП «Дельта-Консалтінг» станом на 19.12.2018 (а.с. 3-46, т.2), рецензованого ТОВ «Оціночна фірма «Абакус» 20.12.2018 (а.с. 2, т.2). В цей же час, як наголосив позивач за зустрічним позовом, під час використання орендованого приміщення ним за згодою Департаменту були здійснені невід'ємні поліпшення орендованого майна, внаслідок чого ринкова вартість цього майна збільшилась та станом на час припинення договірних правовідносин з Департаментом становила 10045819,00 грн з ПДВ, що підтверджується Звітом з незалежної оцінки нежитлових приміщень, складеним ПП «Дельта-Консалтінг» у 2020 році станом на 31.08.2020 (а.с. 127-191, т.1), та умовами договору купівлі-продажу з ТОВ «Вест фуд компані».
Як вбачається зі змісту вищевказаного звіту, оцінювачем зроблений висновок, що станом на 31.08.2020, виконано розрахунок, згідно з яким ринкова вартість об'єкта оцінки, визначена двома загальноприйнятними підходами - порівняльним та дохідним, для продажу на аукціоні становить 10045819,00 грн з урахуванням ПДВ. Метою проведення цієї оцінки вказано як визначення ринкової вартості майна комунальної власності для продажу на аукціоні (з урахуванням податку на додану вартість), дата оцінки - 31.08.2020, дата завершення складання звіту - 02.10.2020.
Врахувавши дані вищевказаних звітів позивач за зустрічним позовом дійшов висновку, що різниця між ринковою вартістю майна станом на час вибуття департаменту з договірних відносин оренди та станом на час укладення договору оренди з товариством є вартістю здійснених останнім поліпшень, що підлягає відшкодуванню за рахунок Департаменту.
За результатом проведення призначеної судом у цій справі експертизи 10.04.2024 судовими експертами Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз був складений висновок комісійної судової оціночно-будівельної експертизи № 22-6371 (а.с. 16-72, т.3). Згідно з висновком експертів, ринкова вартість невід'ємних поліпшень нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., розташованих за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса, станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу), становила з округленням 1106473,00 грн без ПДВ. При визначені даної суми невід'ємних поліпшень експерти виходили з того, що ринкова вартість орендованого нерухомого майна в стані після проведення невід'ємних поліпшень, станом на 02.12.2021 без ПДВ, становить 8409139,20 грн, а ринкова вартість орендованого нерухомого майна в стані, що був наявний на початок здійснення невід'ємних поліпшень, станом на 02.12.2021 без ПДВ, становить 7302666,40 грн.
Згідно з інформацією з ДРРП станом на 26.02.2026 (а.с. 60-61, т. 4) право власності на нежитлові приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., які розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса, зареєстроване за ТОВ «Лассаль», а орендарем залишається ТОВ «ВКО», що не заперечено останнім.
Законодавство, застосоване судом до спірних відносин
За змістом ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки можуть виникати з рішення суду.
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Частиною 1 ст. 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
За змістом ч.2 ст.16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
За змістом ч.ч.1, 3 ст.762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон) орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна. У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності. Порядок розподілу орендної плати для об'єктів, що перебувають у державній власності, між державним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається Порядком передачі майна в оренду. Порядок розподілу орендної плати для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим. Порядок розподілу орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається представницьким органом місцевого самоврядування. Стягнення заборгованості з оплати орендної плати може здійснюватися в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.
За змістом ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з ч. 1 ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Статтею 610 ЦК України встановлено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно з ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Частиною 5 ст. 254 ЦК України визначено, що якщо останній день строку припадає на вихідний, святковий або інший неробочий день, що визначений відповідно до закону у місці вчинення певної дії, днем закінчення строку є перший за ним робочий день.
Частиною 1 ст. 611 ЦК України передбачено можливість настання правових наслідків, встановлених договором або законом, зокрема, у вигляді сплати неустойки.
За змістом статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Відповідно до ст. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Статтею 21 Закону передбачено, що орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об'єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об'єкта оренди, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року. Рішення про надання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України. Рішення про надання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень комунального майна приймає представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи в порядку, встановленому відповідним представницьким органом місцевого самоврядування.
Відповідно до ст. 25 Закону (в редакції, чинній на 02.12.2021) у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди. У разі припинення договору оренди єдиного майнового комплексу уповноважений орган управління або його правонаступник зобов'язаний прийняти рішення про балансоутримувача єдиного майнового комплексу, повідомити про це орендодавця та забезпечити прийняття єдиного майнового комплексу на баланс протягом трьох місяців з дати отримання рішення про припинення договору оренди згідно з Порядком повернення орендованих єдиних майнових комплексів після припинення або розірвання договору оренди, встановленим Кабінетом Міністрів України. Орендар зобов'язаний передати єдиний майновий комплекс підприємству, визначеному уповноваженим органом управління або його правонаступником, а балансоутримувач та уповноважений орган управління зобов'язані прийняти єдиний майновий комплекс згідно з Порядком повернення орендованих єдиних майнових комплексів після припинення або розірвання договору оренди, встановленим Кабінетом Міністрів України. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, за умови, якщо вони можуть бути відокремлені від орендованого ним майна без заподіяння шкоди такому майну. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив невід'ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, компенсації не підлягає, такі поліпшення є, відповідно, державною або комунальною власністю. У разі припинення договору оренди у випадках припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника), смерті фізичної особи - орендаря та дострокового припинення орендодавцем договору оренди в разі визнання орендаря банкрутом, знищення об'єкта оренди або його значного пошкодження вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає, такі поліпшення є, відповідно, державною або комунальною власністю. Приватизація переданого в оренду державного та комунального майна здійснюється в порядку, встановленому чинним законодавством України.
Статтею 11 Закону (в редакції, станом на 15.05.2019 та 08.11.2019) встановлено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (в редакції, станом на22.11.2021 та 02.12.2021) об'єкти малої приватизації продаються виключно на електронних аукціонах. Порядок проведення електронних аукціонів для продажу об'єктів малої приватизації та Порядок відбору операторів електронних майданчиків для організації проведення електронних аукціонів з продажу об'єктів малої приватизації, авторизації електронних майданчиків, розмір та порядок сплати плати за участь, визначення переможця за результатами електронного аукціону, а також порядок визначення додаткових умов продажу затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Згідно з ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (в редакції, станом на 22.11.2021 та 02.12.2021) приватизація об'єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті. Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід'ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід'ємних поліпшень, у тому числі невід'ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід'ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб'єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації. Надання згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування. Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об'єкта шляхом викупу. У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід'ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об'єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід'ємних поліпшень. Якщо покупцем об'єкта приватизації стає орендар, вартість невід'ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об'єкт приватизації. Договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна, а в разі якщо покупцем переданого в оренду об'єкта державного майна є орендар, дія відповідного договору припиняється з дня, за яким об'єкт оренди переходить у його власність.
Відповідно до п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629, оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар. Результати незалежної оцінки є чинними протягом дванадцяти місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.
Згідно з п. 22-24 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891, акт оцінки майна, складений для цілей визначення розміру статутного капіталу акціонерного товариства або для цілей приватизації пакета акцій, дійсний протягом 18 місяців після дати оцінки. При цьому акт оцінки майна повинен бути дійсним на дату державної реєстрації акціонерного товариства. Акт оцінки майна, у тому числі пакета акцій акціонерних товариств, строк дії якого закінчився, є недійсним. Висновок про вартість об'єкта приватизації дійсний протягом 18 місяців після дати оцінки. При цьому висновок про вартість об'єкта приватизації повинен бути дійсним на дату укладення договору купівлі-продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або на момент проведення торгів. Строк дії висновку про вартість державного (комунального) об'єкта приватизації, складеного для цілей приватизації та затвердженого до набрання чинності цією Методикою, підлягає продовженню з урахуванням строків, визначених цією Методикою, шляхом видання відповідного наказу. Строк дії висновку про вартість майна, складеного для інших випадків проведення оцінки майна, що передбачаються цією Методикою, може визначатися органом, що використовує результати такої оцінки, суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, що проводить оцінку, з урахуванням строку експозиції об'єкта оцінки, якщо такий строк не визначений законодавством. Визначена відповідно до цієї Методики вартість державного (комунального) майна є підставою для встановлення аукціонною комісією стартової ціни об'єкта приватизації.
Відповідно до п. 1 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891 (в редакції, на час проведення приватизації у спірних правовідносинах), ця Методика не застосовується для проведення оцінки об'єктів державної і комунальної власності у випадках їх оренди та концесії, об'єктів державної і комунальної власності, які підлягають продажу на аукціоні за методом вивчення цінових пропозицій, а також у випадках визначення стартової ціни об'єкта великої приватизації радниками. Крім того, ця Методика не застосовується у випадках відшкодування збитків, передбачених Земельним кодексом України, які відшкодовуються відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. № 284 (ЗП України, 1993 р., № 10, ст. 193).
В цей же час, наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 затверджений Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації (далі - Порядок № 377, в редакції, станом на час проведення приватизації у спірних правовідносинах), який установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід'ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.
Відповідно до п. 3.2. Порядку № 377 під час проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна передбачається така послідовність процедур: визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його поточного фізичного (технічного) стану та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна з поліпшеннями). З цією метою аналізується ринкова вартість подібного майна на дату оцінки, що містить поліпшення, які є подібними до поліпшень, здійснених орендарем; визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його фізичного (технічного) стану, що був наявний на початок здійснення орендарем поліпшень, та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання у такому стані на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень). З цією метою аналізується ринкова вартість подібного майна на дату оцінки, що не містить поліпшення, які є подібними до поліпшень, здійснених орендарем; розраховується ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна як різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю орендованого нерухомого майна без поліпшень з урахуванням вимог пункту 3.7 цього Порядку; визначення питомої ваги державної частки (відповідно комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим) та частки орендаря в об'єкті приватизації. Розрахунки ринкової вартості орендованого нерухомого майна з поліпшеннями, ринкової вартості орендованого нерухомого майна без поліпшень, а також ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна здійснюються без урахування податку на додану вартість.
Пунктом 3.3. Порядку № 377 визначено, що під час визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна без поліпшень для врахування фізичного (технічного) стану цього майна на початок здійснення орендарем поліпшень дозволяється використовувати дані звітів про оцінку майна, складених з метою передання його в оренду, а також акти технічного обстеження будівель або їх окремих конструктивних елементів, приміщень, їх частин тощо. Ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень визначається на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна, яке не містить поліпшень, які ідентифіковані.
Згідно з п. 3.7. Порядку № 377 у разі отримання в результаті розрахунку позитивної величини ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна вона порівнюється з фактично сплаченою сумою коштів орендаря у здійснення ідентифікованих поліпшень з урахуванням вимог пункту 3.6 цього Порядку. Фактично сплаченою сумою коштів орендаря визнаються сплачені (перераховані) орендарем кошти у здійснення ідентифікованих поліпшень орендованого нерухомого майна, суми зобов'язань орендаря, що виникли внаслідок операцій з фінансування зазначених поліпшень і не погашені орендарем на дату оцінки. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна приймається такою, що не перевищує вищезазначену суму коштів. У цьому разі ринковою вартістю орендованого нерухомого майна без поліпшень (державна частка або відповідно частка комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим в об'єкті приватизації) є різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна.
Пунктом 4.2 Порядку встановлено, що визначення ціни продажу орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, ринкова вартість яких визначена відповідно до вимог цього Порядку, а також державної частки (відповідно частка комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим) в об'єкті приватизації за результатами його продажу на аукціоні (конкурсі) у випадку збільшення (зменшення) ціни продажу порівняно з його початковою вартістю здійснюється відповідно до вимог пункту 67 Методики оцінки майна.
Відповідно до ч. 1-3 ст.13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Частиною 1 статті 74 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно з ч.4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Позиція суду
Як встановлено судом, між позивачем та відповідачем був укладений 08.11.2019 договір оренди, реєстровий номер 1223, строком дії до 31.12.2050, за умовами якого відповідачу було передано у тимчасове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м, що перебувало у комунальній власності та розташоване за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса. Під час дії цього договору відповідач, після отримання дозволу від позивача, здійснив невід'ємні поліпшення орендованого майна.
Далі, власником майна - Одеською міською радою було прийнято рішення від 10.06.2020 № 6058-VII, яким вищевказані нежитлові приміщення включені до переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році. За результатом проведеного електронного аукціону з продажу цього майна переможцем торгів було визначено Товариство з обмеженою відповідальністю «Вест фуд компані», з яким 02.12.2021 був укладений відповідний договір купівлі-продажу, а 10.12.2021 право власності товариства зареєстровано відповідно до вимог законодавства. В цей же час, право оренди відповідача, внаслідок продажу нежитлових приміщень, не припинилось, договір оренди зберігає чинність, а позивач вибув із матеріальних відносин оренди майна після 10.12.2021.
В цей же час, як вбачається з матеріалів справи, під час дії договірних відносин сторін, відповідач допустив порушення умов договору оренди, внаслідок чого за останнім рахується заборгованість з орендної плати за період з 01.04.2021 по 08.12.2021. При цьому, при перевірці здійсненого позивачем розрахунку (а.с. 27, т.1), судом встановлено, що вірною сумою інфляційного збільшення у спірних правовідносинах є 173856,14 грн, а тому з відповідача на користь позивача слід стягнути основний борг з урахуванням встановленого індексу інфляції в сумі 984274,62 грн.
Оскільки вищевказана бездіяльність відповідача у виді несплати орендних платежів суперечить вищевказаним нормам права та договору, позивач правомірно заявив до стягнення з відповідача 3% річних та пеню. Разом з цим, позивач по деяким місяцям невірно визначив початок прострочення зобов'язання, оскільки не врахував положення ч. 5 ст. 254 ЦК України, у зв'язку з чим суд здійснив власний розрахунок цих сум (зобов'язання травня та серпня 2021 року). Так, за результатом здійсненого судом розрахунку в межах визначеного відповідачем період, судом встановлено, що вірними сумами 3% річних та пені є 24176,33 грн та 38986,27 грн відповідно.
За вищевикладених обставин, суд дійшов висновку, що позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради слід задовольнити частково, а саме стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради основний борг з урахуванням встановленого індексу інфляції в сумі 984274,62 грн, 3% річних в сумі 24176,33 грн та пеню в сумі 38986,27 грн.
Вирішуючи питання щодо зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО", суд виснує про таке.
Як зазначалось судом, під час дії договірних відносин сторін цієї справи, відповідач після отримання дозволу позивача здійснив невід'ємні поліпшення об'єкту оренди. Так, чинне законодавство передбачає збереження права орендаря, який здійснив невід'ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, при приватизації орендованого майна. Така компенсація здійснюється або покупцем - у разі приватизації на аукціоні з відповідною умовою щодо компенсації орендарю невід'ємних поліпшень, або ж вартість невід'ємних поліпшень зараховується орендарю під час остаточного розрахунку за об'єкт приватизації - у разі якщо покупцем об'єкта приватизації стає орендар.
Отже, оскільки товариство отримало від департаменту дозвіл на проведення невід'ємних поліпшень, довело їх фактичне виконання, суд вважає, що за таких обставин, під час проведення аукціону з продажу орендованого майна Департамент повинен був врахувати інтереси орендаря. Разом з цим, у матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що Департаментом приймалось рішення про приватизацію спірних нежитлових приміщень на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна. Також, не містить такої умови і укладений 02.12.2021 між ТОВ “Вест фуд компані» та територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент, договір купівлі-продажу, з огляду на що у покупця не виник обов'язок з компенсації невід'ємних поліпшень орендарю - ТОВ “ВКО».
За цих умов, враховуючи, що департамент у спірних правовідносинах продав орендоване майно з невід'ємними поліпшеннями іншій юридичній особі - ТОВ «Вест фуд компані», у ТОВ "ВКО" виникло право на отримання компенсації збільшення ринкової вартості об'єкта оренди, внаслідок здійснення орендарем невід'ємних поліпшень цього об'єкту, від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, який виступає уповноваженим органом як у сфері приватизації, так і у сфері оренди об'єктів комунальної власності та є отримувачем коштів, які сплачувались покупцем у процедурі приватизації комунального майна.
Аналогічних висновків дійшов Південно-західний апеляційний господарський суд у постанові від 21 травня 2025 року у справі № 916/1653/22 за участі сторін цієї справи та з аналогічних правовідносин.
Також, у вищезгаданій постанові суд апеляційної інстанції вказав, що на відміну від положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна», положення Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» не пов'язують виникнення права на компенсацію з фактом припинення орендних правовідносин. В цьому контексті колегія суддів зазначила, що умови проведеного аукціону не передбачали зменшення для переможця аукціону ціни продажу об'єкта на суму компенсації невід'ємних поліпшень, а вартість об'єкта сплачена переможцем у повному обсязі на рахунок органу приватизації (відповідачу за зустрічним позовом). Отже, віднесення таких витрат на нового власника означає, що на таку особу буде покладений надмірний тягар з відшкодування компенсації, фактичним вигодонабувачем якої є відповідач за зустрічним позовом.
Водночас, як вже зазначалось судом, листом від 05.03.2020 ТОВ «ВКО» просило винести на розгляд Одеської міської ради питання приватизації нежитлового приміщення та до цього листа надано пакет документів щодо здійснених невід'ємних поліпшень. За таких обставин суд вважає, що ТОВ «ВКО» доведено до відома орендодавця обставини щодо наявності підстав компенсації невід'ємних поліпшень. Окрім цього, оскільки законом не визначено форми пред'явлення вимоги до орендодавця щодо компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід'ємних поліпшень, останній може здійснити своє право будь-яким шляхом, зокрема, як шляхом звернення з вимогою, листом, тощо, так і шляхом пред'явлення через суд вимоги у визначеній законом процесуальній формі - формі позову.
При визначенні у зустрічному позові розміру компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті виконаних невід'ємних поліпшень, ТОВ «ВКО» керувалось тим, що на момент укладення договору оренди ринкова вартість орендованого майна становила 4653385,00 грн без ПДВ та 5584062,00 грн з ПДВ, що підтверджується Звітом, складеним суб'єктом оціночної діяльності ПП «Дельта-Консалтінг» (а.с. 3-46, т.2), рецензованим ТОВ «Оціночна фірма «Абакус» 20.12.2018 (а.с. 2, т.2), а станом на час припинення договірних відносин сторін цієї справи - 10045819,00 грн з ПДВ, що підтверджується Звітом з незалежної оцінки нежитлових приміщень, складеним ПП «Дельта-Консалтінг» у 2020 році (а.с. 127-191, т.1).
В цей же час, в межах розгляду цієї справи судом було призначено експертизу, на вирішення якої експертам поставлено питання: яка ринкова вартість, станом на 02.12.2021, невід'ємних поліпшень нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська 8, виконаних ТОВ «Ардіс Груп» за замовленням ТОВ «ВКО» на підставі договору від 22.11.2019 №2/11 (акти №№ 3,5 за січень-лютий 2020 року)? За результатом проведення призначеної судом у цій справі експертизи 10.04.2024 судовими експертами Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз був складений висновок комісійної судової оціночно-будівельної експертизи № 22-6371 (а.с. 16-72, т.3). Згідно з висновком експертів, ринкова вартість невід'ємних поліпшень нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., розташованих за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса, станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу), становила з округленням 1106473,00 грн без ПДВ. При визначені даної суми невід'ємних поліпшень експерти виходили з того, що ринкова вартість орендованого нерухомого майна в стані після проведення невід'ємних поліпшень, станом на 02.12.2021 без ПДВ, становить 8409139,20 грн, а ринкова вартість орендованого нерухомого майна в стані, що був наявний на початок здійснення невід'ємних поліпшень, станом на 02.12.2021 без ПДВ, становить 7302666,40 грн.
Тобто, ринкова вартість здійснених ТОВ «ВКО» невід'ємних поліпшень експертами вирахувана як різниця між вартістю цього майна у стані з поліпшеннями та без поліпшень, на момент його продажу, що дозволяє встановити саме обставину наскільки зросла ринкова ціна об'єкта саме завдяки проведеним товариством роботам. Натомість, суд вважає помилковим визначення такої різниці лише за даними загальної вартості майна, яка змінилась з моменту укладення договору на час припинення орендних правовідносин, оскільки на таке зростання впливає не лише фактор здійснення поліпшень, а й інші фактори, зокрема: зміна попиту/пропозиції на ринку, інфляційні процеси тощо.
З урахуванням вищевикладеного, суд дійшов висновку, що у Департаменту виник обов'язок здійснити компенсацію товариству за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід'ємних поліпшень в розмірі 1106473,00 грн.
При цьому судом відхиляються посилання Департаменту на п. 7.6. договору, оскільки у спірних правовідносинах сторін судом не встановлено наявності обставин відмови орендодавця від договору та наявності рішення суду про його розірвання.
Отже, з урахуванням вищевикладеного, суд дійшов висновку, що зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" слід задовольнити частково, а саме стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід'ємних поліпшень в розмірі 1106473,00 грн.
Розподіл судових витрат
Відповідно до ч. 1, 3 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи. До витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать, зокрема, витрати пов'язані із проведенням експертизи.
Згідно з ст. 129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Частиною 4 статті 129 ГПК України передбачено, що інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Приймаючи до уваги часткове задоволення первісного та зустрічного позову, суд дійшов висновку, що з ТОВ «ВКО» на користь Департаменту слід стягнути судовий збір в сумі 15711,57 грн та витрати, пов'язані з проведенням експертизи, в сумі 44378,51 грн. В цей же час, з Департаменту на користь ТОВ «ВКО» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 16597,10 грн.
Щодо зустрічного зарахування сум, що підлягають стягненню
Відповідно до ч. 11 ст. 238 ГПК України у разі часткового задоволення первісного і зустрічного позовів про стягнення грошових сум суд проводить зустрічне зарахування таких сум та стягує різницю між ними на користь сторони, якій присуджено більшу грошову суму.
Згідно з ч. 11 ст. 129 ГПК України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов'язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. В такому випадку сторони звільняються від обов'язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.
Приймаючи до уваги часткове задоволення судом первісного та зустрічного позовів, суд вважає необхідним провести зустрічне зарахування сум, що підлягають стягненню, та стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" грошові кошти в сумі 15542,80 грн.
Керуючись ст.129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (вул. Дерибасівська, № 8, м. Одеса, 65026, код ЄДРПОУ 41415204) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, № 1, м. Одеса, 65039, код ЄДРПОУ 26302595) основний борг з урахуванням встановленого індексу інфляції в сумі 984274 грн 62 коп, 3% річних в сумі 24176 грн 33 коп, пеню в сумі 38986 грн 27 коп, судовий збір в сумі 15711 грн 57 коп та витрати, пов'язані з проведенням експертизи, в сумі 44378 грн 51 коп.
3. В іншій частині позову відмовити.
4. Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" задовольнити частково.
5. Стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, № 1, м. Одеса, 65039, код ЄДРПОУ 26302595) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (вул. Дерибасівська, № 8, м. Одеса, 65026, код ЄДРПОУ 41415204) компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід'ємних поліпшень в розмірі 1106473 грн 00 коп та витрати зі сплати судового збору в розмірі 16597 грн 10 коп.
6. В іншій частині зустрічних позовних вимог відмовити.
7. Провести зустрічне зарахування сум, що підлягають стягненню, та стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, № 1, м. Одеса, 65039, код ЄДРПОУ 26302595) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (вул. Дерибасівська, № 8, м. Одеса, 65026, код ЄДРПОУ 41415204) грошові кошти в сумі 15542 грн 80 коп.
Видати наказ після набрання рішенням суду законної сили.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.
Повний текст рішення складено 04 травня 2026 р.
Суддя Д.О. Бездоля