вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"22" квітня 2026 р. Справа№ 910/16303/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Кравчука Г.А.
суддів: Сибіги О.М.
Коробенка Г.П.
при секретарі судового засідання: Нагулко А.Л.
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 22.04.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Надбужжя плюс"
на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 (повне рішення складено 21.04.2025)
у справі № 910/16303/24 (суддя Мандичев Д.В.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Надбужжя плюс"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Укрбуд інвест"
про визнання права власності,
Короткий зміст і підстави позовних вимог.
У грудні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Надбужжя плюс" (далі - позивач, ТОВ "Надбужжя плюс") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю Інвестиційна компанія "Укрбуд інвест" (далі - відповідач, ТОВ "Укрбуд інвест") про визнання права власності на квартиру в громадсько-житловому комплексі з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом, що розташований за адресою: вул. Генерала Алмазова,18/7 у Печерському районі міста Києва із наступними характеристиками: номер об'єкта нерухомості -40, поверх розташування - 6, номер секції, в якому розташований об'єкт нерухомості -1, загальна площа об'єкта нерухомості -88,57 квадратних метра.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24 у задоволенні позову відмовлено повністю. Судові витрати покладено на позивача.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не доведено визначених статтею 392 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підстав для визнання права власності в судовому порядку, а також не доведено наявності порушеного права зі сторони відповідача.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, ТОВ "Надбужжя плюс" 09.05.2025 звернулось до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24 в повному обсязі; ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги; стягнути з відповідача судові витрати.
Підстави апеляційної скарги обґрунтовуються наступними доводами.
На думку скаржника, суд першої інстанції не дослідив, що відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту його прийняття в експлуатацію, якщо це передбачено договором або законом. У даній справі надано докази введення об'єкта будівництва в експлуатацію в жовтні 2022 року (сертифікат № ІУ123221018915), а також повного виконання своїх зобов'язань за договором купівлі-продажу майнових прав № 26-09/2018-2 від 26.09.2018 (далі - договір), зокрема шляхом сплати 3945793,50 грн, що підтверджується платіжним дорученням № 898 від 28.09.2018, № 915 від 03.10.2018, № 921 від 04.10.20218 та Актом звіряння взаємних розрахунків за період з 26.09.2018 по 04.10.2018. Згідно з п. 3.3 договору, після підписання Акту приймання-передачі майнових прав скаржник набуває право власності на майнові права на Квартиру, що було виконано 09.10.2018, крім того, п. 3.4 договору передбачає обов'язок сторін підписати Акт приймання передачі об'єкта нерухомості протягом 30 днів після введення об'єкта в експлуатацію та повної оплати. Проте відповідач, діючи недобросовісно, ухилився від виконання цього обов'язку, не надавши скаржнику розрахунків повної вартості майнових прав, результатів обмірів БТІ та можливості підписати відповідний акт, що підтверджується листом № 12/24-12 та адвокатським запитом від 12.12.2024, на які відповідач не відреагував.
Скаржник посилається на правову позицію викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) в якій зазначено про те, що інвестор, який виконав умови договору інвестування, зокрема сплатив повну вартість об'єкта, набуває первісне право власності на новостворений об'єкт після його введення в експлуатацію. Суд підкреслив, що державна реєстрація права власності є лише формальним підтвердженням уже наявного права, а не умовою його виникнення.
На думку скаржника, суд першої інстанції не врахував, що відповідач діяв недобросовісно, ухиляючись від виконання зобов'язань за п. 5.2.2 та 5.2.3 договору, які передбачають передачу майнових прав та документів для реєстрації права власності після введення об'єкта в експлуатацію, оскільки скаржник неодноразово намагався зв'язатися з відповідачем для підписання Акту приймання-передачі об'єкта нерухомості, зокрема через лист та адвокатський запит від 12.12.2024, але відповідач не відреагував. Така поведінка свідчить про умисне ухилення від виконання договірних зобов'язань, що позбавило скаржника можливості зареєструвати право власності в позасудовому порядку.
За твердженням скаржника суд першої інстанції не врахував, що відповідач ухилився від надання розрахунків повної вартості, передбачених п. 4.1.1 Договору, згідно з яким, загальна вартість майнових прав включає попередньо визначену суму (3 945 793,50 грн) та різницю між фактичною площею об'єкта, визначеною після обмірів БТІ, і попередньо визначеною площею. Скаржник сплатив попередньо визначену суму, що підтверджується платіжними дорученнями та Актом звіряння, і неодноразово висловлював готовність здійснити остаточну оплату після надання Відповідачем результатів обмірів БТІ та розрахунків, що підтверджується листом № 12/24-12 від 12.12.2024 та адвокатським запитом від 12.12.2024.
Скаржник вважає, що судом першої інстанції не досліджено, що відповідно до ст. 74 ГПК України, якщо учасник справи посилається на невчинення іншою стороною певних дій, суд може визнати таку обставину встановленою за відсутності доказів вчинення цих дій. Скаржником доведено, що відповідачем не виконано обов'язок щодо підписання Акту, що підтверджується відсутністю відповіді на лист та адвокатський запит. Крім того, судом не враховано сертифікату про введення об'єкта в експлуатацію (№ ІУ123221018915), який підтверджує завершення будівництва та можливість передачі квартири у власність скаржника.
Скаржник зазначає про те, що відмова у визнанні права власності суперечить концепції "законних очікувань", яка захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Європейський суд з прав людини у справах "Федоренко проти України" (№ 25921/02) та "Н.К.М. проти Угорщини" (№ 66529/11) зазначив, що майнові права та законні очікування інвестора щодо отримання права власності на об'єкт, за який сплачено кошти, підлягають захисту як власність. Скаржник мав обґрунтовані очікування отримати квартиру у власність після виконання умов договору та введення об'єкта в експлуатацію. Відмова суду визнати це право порушує принцип захисту законних очікувань, що суперечить практиці ЄСПЛ та ст. 8 Конституції України, яка встановлює принцип верховенства права.
На думку скаржника, суд першої інстанції помилково вважав, що визнання права власності за ст. 392 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) не є належним способом захисту в цій справі, аргументуючи це відсутністю підписаного Акту приймання-передачі об'єкта нерухомості. Такий підхід суперечить нормам цивільного законодавства, практиці Верховного Суду та Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), які підтверджують, що визнання права власності є ефективним способом захисту в ситуаціях, коли інвестор виконав усі умови договору, але не може реалізувати своє право через недобросовісну поведінку контрагента.
Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу
Відповідачем не було надано відзиву на апеляційну скаргу, що, в свою чергу, не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції відповідно до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.
Відповідно до Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.05.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Надбужжя плюс" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: Коробенко Г.П., Хрипун О.О.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "Надбужжя плюс" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24, справу призначено до розгляду на 08 липня 2025 року о 15 год 00 хв.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.07.2025 розгляд апеляційної скарги ТОВ "Надбужжя плюс" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24 відкладено на 18 вересня 2025 року о 10 год 20 хв.
У судовому засіданні 18.09.2025 Північним апеляційним господарським судом оголошено перерву у справі № 910/16303/24 до 14 год 20 хв 28.10.2025.
Розпорядженням В.о. Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 28.10.2025 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи, у зв'язку з перебуванням судді Хрипуна О.О. у відпустці.
Відповідно до Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.10.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Надбужжя плюс" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: Коробенко Г.П., Сибіга О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.11.2025 вищезазначеною колегією суддів прийнято до свого провадження апеляційну скаргу ТОВ "Надбужжя плюс" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24, розгляд апеляційної скарги ТОВ "Надбужжя плюс" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24 призначено на 04 грудня 2025 року о 10 год 20 хв.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.12.2025 розгляд апеляційної скарги ТОВ "Надбужжя плюс" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24 відкладено на 22 січня 2026 року о 10 год 20 хв.
У судових засіданнях 22.01.2026 та 29.01.2026 Північним апеляційним господарським судом оголошувались перерви у справі № 910/16303/24 до 29.01.2026 та 26.02.2026 відповідно.
У зв'язку із перебуванням головуючого судді Кравчука Г.А. у відпустці з 23.02.2026 по 27.02.2026, судове засідання у призначений час не відбулося.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.03.2026 розгляд апеляційної скарги ТОВ "Надбужжя плюс" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24, призначено на 14.04.2026 о 14:30 годині.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2026 оголошено перерву у справі № 910/16303/24 до 16 год 40 хв 16.04.2026.
Заявлені у справі клопотання та результати їх розгляду.
24.02.2026 до Північного апеляційного господарського суду від позивача надійшло клопотання про поновлення пропущеного строку та подання нових доказів, відповідно до якого позивач просив апеляційний господарський суд поновити пропущений процесуальний строк для подання додаткових доказів та долучити до матеріалів справи №910/16303/24 докази, які не були подані до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від скаржника, а саме:
- належним чином засвідчена копія довідки вих. №17/10/1 від 17.10.2025 про повну оплату вартості майнових прав на об'єкт нерухомості;
- належним чином засвідчена копія Додаткової угоди від 17.10.2025 до Договору №26-09/2018-2 від 26.09.2018;
- належним чином засвідчена копія акта №1 від 17.10.2025 прийому-передачі об'єкта нерухомості;
- належним чином засвідчена копія рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій №81778406 від 10.11.2025;
- належним чином засвідчена копія технічного паспорту з витягом з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації;
- належним чином засвідчену копію Листа-вимоги від 16.02.2026 №26/02-16 з доказами направляння.
В обгрунтування вказаного клопотання позивач посилався на те, що існування таких доказів та можливість їх збору як до подання позовної заяви до суду так і під час розгляду справи в суді першої інстанції не залежало від волевиявлення скаржника, а залежало від поведінки відповідача, що обумовлює винятковий випадок неподання зазначених доказів до суду першої інстанції.
Згідно з частиною 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Позивач, особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб, повинні подати докази разом з поданням позовної заяви. Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи (частини 1, 2, 3 статті 80 ГПК України).
Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї (частина 8 статті 80 ГПК України).
Відповідно до статті 118 ГПК України, право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку. Заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.
Згідно з частиною 3 статті 269 ГПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом апеляційної інстанції лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Разом з тим, відповідно до статті 119 ГПК України суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення.
Відповідно до висновку щодо застосування статей 80, 269 ГПК України, викладеного Верховним Судом у постанові від 18.06.2020 у справі №909/965/16, єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом (у тому числі апеляційної інстанції) доказів з порушенням встановленого процесуальним законом порядку, це наявність об'єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії, тягар доведення яких покладений на учасника справи (у даному випадку на прокурора та відповідача).
Отже, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає, що при поданні учасником справи доказів, які не були подані до суду першої інстанції, такий учасник справи повинен обґрунтувати, в чому полягає винятковість випадку неподання зазначених доказів до суду першої інстанції у встановлений строк, а також надати відповідні докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від особи, яка їх подає. Клопотання повинно містити роз'яснення причин пропуску і підстави, з яких заявник вважає ці причини поважними. В клопотанні чи заяві повинні бути докази того, що здійснити відповідні процесуальні дії у визначений строк у заявника не було можливості.
Рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, диспозитивність, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості є одними з основних засад судочинства, закріпленими у статті 124 Конституції України, статтях 2, 7, 13, 14 ГПК України. Принцип диспозитивності передбачає, зокрема, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи та в межах заявлених вимог і на підставі доказів, наданих сторонами.
Водночас, така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку статті 269 ГПК України незалежно від причин неподання відповідачем таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення вищенаведених норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів (аналогічна правова позиція з цього питання викладена у постановах Верховного Суду від 25.04.2018 у справі №911/3250/16, від 06.02.2019 у справі №916/3130/17, від 26.02.2019 у справі №913/632/17, від 06.03.2019 у справі №916/4692/15, від 11.09.2019 по справі № 922/393/18; від 21.01.2021 у справі № 908/3359/19).
Як убачається з матеріалів справи додаткові докази: належним чином засвідчена копія довідки вих. №17/10/1 від 17.10.2025 про повну оплату вартості майнових прав на об'єкт нерухомості; належним чином засвідчена копія Додаткової угоди від 17.10.2025 до Договору №26-09/2018-2 від 26.09.2018; належним чином засвідчена копія акта №1 від 17.10.2025 прийому-передачі об'єкта нерухомості; належним чином засвідчена копія рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій №81778406 від 10.11.2025; належним чином засвідчена копія технічного паспорту з витягом з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації; належним чином засвідчена копію Листа-вимоги від 16.02.2026 №26/02-16 з доказами направляння, які долучена позивачем до клопотання, складено (виготовлено) після ухвалення оскаржуваного у даній справі рішення.
Отже, суд апеляційної інстанції вважає, що надані позивачем разом з клопотаннями додаткові докази не можуть бути прийняті до розгляду, оскільки не були подані до суду першої інстанції та створені (виготовлені) після ухвалення рішення у даній справі, тобто не існували на момент вирішення даного спору між сторонами у суді першої інстанції.
Явка представників сторін.
Представник позивача у судовому засіданні 16.04.2026 підтримав доводи та вимоги своєї апеляційної скарги, просив суд апеляційної інстанції її задовольнити, рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24 скасувати в повному обсязі та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги; стягнути з відповідача судові витрати.
Представник відповідача у судове засідання 16.04.2026 не з'явився, про дату, місце та час судового засідання повідомлений належним чином.
У судовому засіданні 16.04.2026 Північний апеляційний господарський суд відклав ухвалення та проголошення судового рішення до 22.04.2026 о 10 год 00 хв.
У судовому засіданні 22.04.2026 Північним апеляційним господарським судом проголошено скорочене рішення.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.
Як убачається з матеріалів справи, 26.09.2018 між ТОВ "Надбужжя Плюс" (Покупець) та ТОВ "Інвестиційна компанія "Укрбуд інвест" (Продавець) укладено договір купівлі продажу майнових прав №26-09/2018-2 (далі - Договір), згідно якого ТОВ "Інвестиційна компанія "Укрбуд інвест" продає, а ТОВ "Надбужжя Плюс" купує майнові права на наступний об'єкт нерухомості: майнові права на квартиру громадсько-житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом, що розташований за адресою: вул. Кутузова (нова назва - Генерала Алмазова), 18/7 у Печерському районі міста Києва. Згідно зазначених у договорі характеристик - номер об'єкта нерухомості - 40 (сорок), поверх розташування - 6 (шостий), номер секції, в якому розташований об'єкт нерухомості - 1 (один), загальна площа об'єкта нерухомості - 88,57 (вісімдесят вісім цілих п'ятдесят сім сотих) квадратних метрів.
У пункті 3.2 Договору вказано, що всі необхідні дії та заходи для реєстрації права власності на Об'єкт нерухомості та всі інші дії, пов'язані з оформленням права власності на Об'єкт нерухомості, в тому числі, але не виключно, сплата офіційних платежів та інших необхідних платежів, здійснюються Покупцем самостійно і за власний рахунок.
Після підписання Акту приймання-передачі Майнових прав Покупець набуває право власності на Майнові права на Об'єкт нерухомості та має право володіти, користуватися та розпоряджатися цими правами в межах чинного законодавства України (пункт 3.3 Договору).
Відповідно п. 3.4 Договору протягом 30 (тридцяти) днів з дня введення об'єкта будівництва в експлуатацію, оплати загальної вартості майнових прав на об'єкт нерухомості та прийняття Покупцем від Продавця майнових прав на об'єкт нерухомості у порядку та строки, визначені даним Договором, Покупець зобов'язаний прийняти від Продавця Об'єкт нерухомості за Актом приймання-передачі об'єкта нерухомості.
За положеннями пункту 4.1 Договору загальна вартість Майнових прав на Об'єкт нерухомості на день укладення даного Договору складає 3 945 793,50 грн., в т.ч. ПДВ 657 632,25 грн.
У пункті 4.2. Договору вказано, що вартість майнових прав на Об'єкт нерухомості оплачується Покупцем Продавцеві в національній валюті України - гривні.
Пункт 4.3. Договору передбачає, що на виконання умов даного Договору, протягом 5 (п'яти) робочих днів з моменту укладення даного Договору, Покупець сплачує Продавцю загальну вартість майнових прав на об'єкт нерухомості, визначений у п.4.1, даного Договору, шляхом безготівкового перерахування.
Згідно з пунктом 4.4. Договору протягом 7 (семи) робочих днів після проведення Покупцем остаточних розрахунків, Продавець видає Покупцю Довідку про повну оплату вартості Майнових прав на Об'єкт нерухомості. Вказана довідка є підставою для підписання Акту приймання-передачі Об'єкта нерухомості після прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію.
За змістом пункту 4.5. Договору Сторони зобов'язані підписати Акт прийому-передачі Об'єкта нерухомості протягом 30 (тридцяти) робочих днів з дня сплати Покупцем повної загальної вартості Майнових прав на Об'єкт нерухомості та прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію. Сторони погодили, що даний Акт є підставою для державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомості за Покупцем.
Підпункт 5.2.2. Договору визначає, що Продавець зобов'язаний після одержання від Покупця повної оплати та проведення остаточних розрахунків у відповідності до розділу 4 даного Договору та прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію, передати Майнові права в порядку та на умовах, передбачених даним Договором, шляхом підписання акту прийому-передачі Майнових прав та Акту приймання-передачі Об'єкта нерухомості.
Як передбачено підпунктом 5.2.3. Договору, Продавець зобов'язаний після оплати Покупцем загальної вартості Майнових прав на Об'єкт нерухомості, передачі Майнових прав на Об'єкт нерухомості за Актом прийому-передачі, укладення Акту приймання-передачі Об'єкта нерухомості та введення Об'єкту будівництва в експлуатацію, надати Покупцю пакет документів необхідний для реєстрації права власності на об'єкт нерухомості.
На виконання договірних зобов'язань позивач здійснив повну оплату вартість Майнових прав на користь відповідача, що підтверджується Актом звіряння взаємних розрахунків за період: 26.09.2018 - 04.10.2018 та платіжними дорученнями №898 від 28 вересня 2018 року, №915 від 3 жовтня 2018 року та №921 від 4 жовтня 2018 року.
09.10.2018 позивачу надано Акт прийому-передачі майнових прав до Договору № 26-09/2018-2 від " 26" вересня 2018 року, у пункті 1 якого зазначається про передачу Продавцем Покупцю майнових прав на об'єкт нерухомості - квартиру - номер об'єкта нерухомості - 40 (сорок), поверх розташування - 6 (шостий), номер секції, в якому розташований об'єкт нерухомості - 1 (один), в об'єкті будівництва громадсько-житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом, що розташований за адресою: вул. Кутузова (нова назва - Генерала Алмазова), 18/7 у Печерському районі міста Києва.
Відповідно до пункту 4 акту Продавець підтверджує, що Покупцем було в повному обсязі сплачено загальну вартість об'єкта нерухомості належним чином та у строки визначені Договором купівлі продажу майнових прав № 26-09/2018-2 від " 26" вересня 2018 року і на день підписання даного Акту не має та не матиме в майбутньому майнових та немайнових претензій до Покупця з приводу сплати Покупцем загальної вартості Майнових прав на Об'єкт нерухомості.
Згідно з пунктом 5 акту Покупець підтверджує, що Продавцем було в повному обсязі, належним чином та у строки визначені Договором купівлі - продажу майнових прав № 26-09/2018-2 від " 26" вересня 2018 року передано Покупцеві майнові права на Об'єкт нерухомості і на день підписання даного акту він не має і не матиме в майбутньому майнових та немайнових претензій до Продавця з приводу передачі йому Майнових прав на Об'єкт нерухомості.
Відповідно до сертифікату про введення об'єкту в експлуатацію (реєстраційний номер в ЄДЕССБ - ІУ123221018915), об'єкт будівництва - громадсько-житловий комплекс з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом, що розташований за адресою: вул. Кутузова (нова назва - Генерала Алмазова), 18/7 у Печерському районі міста Києва - введено в експлуатацію в жовтні 2022 року.
У подальшому, 13.12.2024 позивач направив відповідачу лист №12/24-12 із пропозицією погодити на виконання умов Договору №26-09/2018-2 від 26 вересня 2018 року, місце, дату та час передачі Позивачу Об'єкта нерухомості та підписання Акту приймання-передачі Об'єкта нерухомості - квартири.
Також, представником позивача направлено 13.12.2024 на адресу відповідача адвокатський запит від 12.12.2024 №12/24-12 із пропозицією повідомити на виконання умов Договору №26-09/2018-2 від 26 вересня 2018 року про можливість погодити місце, дату та час передачі Покупцю Об'єкта нерухомості та підписання Акту приймання-передачі Об'єкта нерухомості між ТОВ "Надбужжя Плюс" та ТОВ "Інвестиційна компанія "Укрбуд інвест", на квартиру.
Дані листи направлені на електронну поштову адресу відповідача office_ubi@ukr.net, вказану в Договорі, що підтверджується скріншотами з поштової скриньки представника позивача Олександра Ліндаєва.
Звернувшись із даним позовом до суду, позивач наголошував, що відповідач не визнає майнових прав позивача на спірне машино-місце, так як саме відповідач як забудовник зобов'язаний забезпечити права інвесторів на передачу про інвестованих шляхом повної оплати вартості об'єктів нерухомості у власність позивача, як інвестора.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.
Згідно із частиною 1 статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 цього Кодексу).
Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки .
Майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Статтею ст. 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов'язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).
За змістом ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
Відповідно до ч. 3 ст. 16 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку.
Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Судом встановлено, що позивач в повному обсязі проінвестував будівництво спірного об'єкту нерухомості, у зв'язку з чим відповідно до ст.7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об'єкти та результати інвестицій є власністю інвестора.
Відповідно до частин першої, другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.
Суб'єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв'язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.
Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв'язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.
Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об'єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.
Водночас, позивачем при зверненні з даним позовом до суду не доведено оспорювання чи невизнання відповідачем права власності позивача на спірне окреме індивідуально визначене нерухоме майно в новоствореному об'єкті інвестування, введеному в експлуатацію, а саме: квартиру - номер об'єкта нерухомості - 40 (сорок), поверх розташування - 6 (шостий), номер секції, в якому розташований об'єкт нерухомості - 1 (один), в об'єкті будівництва громадсько-житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом, що розташований за адресою: вул. Кутузова (нова назва - Генерала Алмазова), 18/7 у Печерському районі міста Києва.
Так, матеріали справи не містять доказів, що відповідачем вчинялися дії, що свідчать про оспорювання чи невизнання відповідачем права власності позивача на спірне майно, що є передумовою для застосування передбаченого статтею 392 ЦК України правового механізму із захисту права власності.
Із матеріалів справи вбачається, що позивач звертався до відповідача шляхом направлення на електронну поштову адресу відповідача office_ubi@ukr.net листа та адвокатського запиту від 12.12.2024 щодо надання пояснень із приводу не надання позивачу розрахунків повної вартості майнових прав та/або інформації щодо проведення БТІ обмірів, а також погодження на виконання умов Договору №26-09/2018-2 від 26 вересня 2018 року місця, дати та часу передачі позивачу квартири та підписання Акту приймання-передачі Об'єкта нерухомості.
У той же час, відсутність відповіді на направлений електронною поштою адвокатський запит та лист-звернення не може бути сама по собі єдиним та достатнім доказом недобросовісності поведінки та фактичного невизнання відповідачем права позивача на збудоване майно - квартиру.
У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об'єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об'єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
Разом із цим, матеріали справи також не містять доказів відмови позивачу в проведенні державної реєстрації речових прав на майно - квартири, за собою.
Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 14.12.2021 у справі № 344/16879/15-ц, звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України можливе в тих випадках, коли об'єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв'язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов'язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру.
Отже, позивачем не доведено невизнання відповідачем права відповідача на квартиру в громадсько-житловому комплексі з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом, що розташований за адресою: вул. Генерала Алмазова,18/7 у Печерському районі міста Києва із наступними характеристиками: номер об'єкта нерухомості -40, поверх розташування - 6, номер секції, в якому розташований об'єкт нерухомості -1, загальна площа об'єкта нерухомості -88,57 квадратних метра, що свідчить про недоведеність позивачем наявності правових підстав для визнання права власності в порядку статті 392 ЦК України та наявності порушеного права позивача.
Суд зауважує, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які підтверджували б наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються заявлені вимоги, у тому числі, щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.
Оцінка предмета заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права та/або інтересу позивача, про яке ним зазначається в позовній заяві, здійснюється судом, на розгляд якого передано спір, крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовує заявлені вимоги (такий правовий висновок Верховного Суду викладений у постановах від 19.09.2019 у справі № 924/831/17, від 28.11.2019 у справі № 910/8357/18, від 22.09.2022 у справі № 924/1146/21, від 06.10.2022 у справі № 922/2013/21, від 17.11.2022 у справі № 904/7841/21).
Враховуючи викладене, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, колегія суддів апеляційного господарського суду з огляду на те, що позивачем не доведено визначених статтею 392 ЦК України підстав для визнання права власності в судовому порядку, а також не доведено наявності порушеного права зі сторони відповідача, погоджується із висновком господарського суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, у зв'язку із чим, підстави для зміни чи скасування рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24 відсутні.
Дослідивши матеріали справи, колегія суддів апеляційної інстанції, враховуючи викладене вище, дійшла висновку про те, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновків, викладених у рішенні Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24 наведене місцевим судом мотивування є достатнім для обґрунтування свого рішення за аргументами та доказами, які наявні у матеріалах справи. При цьому, рівень деталізації судом своїх доводів в будь-якому разі не призвів до неправильного вирішення справи, тому підстави для скасування рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі № 910/16303/24 відсутні.
Колегія суддів апеляційної інстанції вважає інші посилання скаржника, викладені ним у апеляційній скарзі такими, що не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, наведені доводи скаржника не спростовують висновків суду першої інстанції та зводяться до переоцінки доказів та встановлених судом обставин.
Колегія суддів апеляційної інстанції з огляду на викладене зазначає, що учасникам справи надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Відповідно до статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Нормою статті 276 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для скасування оскаржуваного рішення місцевого господарського суду у даній справі. Скаржниками не наведено переконливих аргументів у відповідності з нормами чинного законодавства щодо спростування висновків суду першої інстанції.
Судові витрати.
Згідно зі статтею 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись ст. ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Надбужжя плюс" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі №910/16303/24 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2025 у справі №910/16303/24 залишити без змін.
3. Матеріали справи №910/16303/24 повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.
У зв'язку з відпусткою судді Коробенка Г.П. з 27.04.2026 по 30.04.2026 повний текст постанови складено 01.05.2026.
Головуючий суддя Г.А. Кравчук
Судді О.М. Сибіга
Г.П. Коробенко