Справа № 599/1510/25Головуючий у 1-й інстанції Іваницький О.Р.
Провадження № 22-ц/817/396/26 Доповідач - Храпак Н.М.
Категорія -
22 квітня 2026 року м. Тернопіль
Тернопільський апеляційний суд в складі:
Головуючої - Храпак Н.М.
суддів - Гірський Б. О., Хома М. В.,
за участі секретаря - Хоміцька С.О.
та представника відповідачів - адвоката Сушка А.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні, цивільну справу №599/1510/25 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія», інтереси якого представляє Ряснянська Інна Сергіївна, на рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 12 січня 2026 року, ухваленого суддею Іваницьким О.Р., у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» до ОСОБА_1 , Приватного агропромислового підприємства “Агропродсервіс», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів державний реєстратор речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Ярошко Андрій Віталійович про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди, -
у вересні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» (далі з а текстом - ТОВ«Західна агровиробнича компанія») звернулося в суд із позовом до ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» про визнання укладеною додаткової угоди № б/н від 01 квітня 2025 року до договору оренди землі № б/н від 19 червня 2018 року, укладеного між ТОВ “Західна агровиробнича компанія» та ОСОБА_1 у редакції, викладеній у позовній заяві, визнання відсутнім у ПАП “Агропродсервіс» права оренди земельної ділянки площею 0,7902 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0457, розташованої на території Залозецької сільської ради Зборівського району Тернопільської області, номер запису про інше речове право 61357832, а також скасування запису щодо державної реєстрації вказаного права оренди.
В обґрунтування позовних вимог вказує, на те що між ОСОБА_1 та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» укладено договір оренди землі № б/н від 19.06.2018 року щодо земельної ділянки площею 0,7902 га, кадастровий номер земельної ділянки 6122655300:01:001:0457, право оренди за яким зареєстроване відповідно до вимог чинного на момент укладення договору законодавства України у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право: 27023425. Договір укладено строком на 7 (сім) років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди, але в будь-якому випадку даний договір та право оренди на підставі нього є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 (тридцять) календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію». Маючи намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі від 19.06.2018, 10.04.2025 товариством надіслано ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі вих. № 2366 від 03.04.2025.
Таким чином, до закінчення строку дії договору оренди позивач, як добросовісний орендар, маючи законні сподівання на продовження дії договору оренди землі на новий строк, у встановленому порядку звернувся до орендодавця з метою реалізації переважного права на поновлення договору, яке йому гарантоване умовами договору та положеннями вказаної норми права та запропонував підписати додаткову угоду, що підтверджується квитанцією установи поштового зв'язку про прийняття поштового відправлення та повідомленням про вручення поштового відправлення.
Відповідач ОСОБА_1 зобов'язана була протягом місяця розглянути на предмет відповідності вимогам закону, узгодити, за необхідності, істотні умови договору, а за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі, укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист ОСОБА_1 не надала, тобто не скористалась правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечила проти продовження договору на новий строк.
При цьому, позивач (орендар) належно виконував свої обов'язки за договором оренди, в установлений договором та законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проєкт додаткової угоди. Зазначена земельна ділянка перебувала в оренді товариства, та перебуває в користуванні на момент подання позову.
Відповідач, у відповідь на отриманий проєкт додаткової угоди, не надіслав повідомлення про заперечення на пропоновані умови або зустрічну пропозицію, що вказує на існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною.
Отже, позивач вважає поновленим договір оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», а тому наявні підстави для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку.
Разом з тим, з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17 вересня 2025 року позивач дізнався, що 28 серпня 2025 року за ПАП “Агропродсервіс» зареєстровано право оренди на ту саму земельну ділянку, яка, на думку позивача, продовжувала перебувати в його користуванні.
Таким чином, посилаючись на порушення свого переважного права орендаря, ТОВ “Західна агровиробнича компанія» вважало належним способом захисту визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди, визнання відсутнім права оренди нового орендаря та скасування відповідного запису державної реєстрації.
Рішенням Зборівського районного суду Тернопільської області від 12 січня 2026 року року в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія" до ОСОБА_1 , Приватного агропромислового підприємства «Агропродсервіс», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів державний реєстратор речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Ярошко Андрій Віталійович про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди - відмовлено.
Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням, ТОВ «Західна агровиробнича компанія», інтереси якого представляє Ряснянська Інна Сергіївна, подала апеляційну скаргу, в якій просить рішення Зборівського районного суду від 12.01.2026 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
В обґрунтування апеляційної скарги представник заявника зазначила, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, оскільки ТОВ “Західна агровиробнича компанія» належно виконувало умови договору оренди, своєчасно направило орендодавцю лист-повідомлення від 03 квітня 2025 року з проєктом додаткової угоди, який був отриманий орендодавцем 18 квітня 2025 року, однак у місячний строк жодної належної відповіді чи мотивованих заперечень не одержало.
Звертають увагу суду, що заперечення щодо укладення договору оренди землі на новий строк ОСОБА_1 направила 08 серпня 2025 року, тобто з пропуском тридцятиденного строку для надання такої відповіді, аж на 83 дні (лист від 22.04.2025 та лист від 15.06.2025). Таким чином, вбачається та підтверджується матеріалами справи, що ТОВ “Західна агровиробнича компанія» було дотримано алгоритм своїх дій щодо реалізації свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, натомість зі сторони відповідача ОСОБА_1 вбачається порушення алгоритму дій регламентованого ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (відповідь направлена не у визначений тридцятиденний термін), а висновки суду про те, що відповідач з урахуванням вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі", ст. 126-1 Земельного кодексу України повідомила орендаря щодо небажання продовжувати орендні правовідносини, тобто чітко та однозначно, а також заздалегідь висловила свою позицію і така була належним чином доведена до відома орендаря у листі спростовуються матеріалами справи, а саме накладними поштової кореспонденції №4601900068814 та №4601900068806 від 08.08.2025, які підтверджують направлення ОСОБА_1 заперечень вже після закінчення строку дії Договору оренди землі.
Відтак, вважають, що договір оренди поновився в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а відсутність своєчасних заперечень орендодавця свідчить про її мовчазну згоду на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах.
Вказують, що позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, відтак позивач може вважатись таким, що набув право «правомірного очікування», натомість орендодавець знехтувала своїм обов'язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю.
Відповідач ОСОБА_1 фактично проект додаткової угоди не розглянула, жодних обґрунтованих заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, а виключно безпідставно надала відмову позивачу в укладанні додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі.
Крім цього, ТОВ “Західна агровиробнича компанія» вказують на недобросовісність дій орендодавця, яка, повідомивши про намір використовувати земельну ділянку для власних потреб, у подальшому уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з ПАП «Агропродсервіс», чим перешкодила реалізації його переважного права на поновлення договору оренди.
Також зазначають, що умови нового договору оренди є менш вигідними для орендодавця, оскільки розмір орендної плати за ним є меншим, ніж за договором, укладеним із позивачем.
У відзиві представник ОСОБА_1 - адвокат Сушко А.С. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін.
Зазначає, що як вбачається зі змісту матеріалів справи, скаржником нібито 10 квітня 2025 року надіслано на адресу відповідача лист-повідомлення вих. № 2366 від 03.04.2025 про намір продовжити дію договору оренди землі із двома примірниками додаткової угоди, підписаних зі сторони орендаря, який був отриманий орендодавцем 18.04.2025. Відтак, на думку заявника, граничним строком для надання відповіді на зазначений лист-повідомлення було 17.05.2025 включно.
Проте, звертають увагу суду, що у матеріалах справи відсутні обґрунтовані докази надсилання на адресу ОСОБА_1 листа-повідомлення та двох примірників додаткової угоди, підписаних зі сторони орендаря про продовження дії договору оренди землі. Більше того, орендодавець ОСОБА_1 ніколи не отримувала від орендаря ТОВ «Західна агровиробнича компанія» лист-повідомлення вих.№2366 від 03.04.2025 про намір продовжити дію договору оренди землі із двома примірниками додаткової угоди, підписаних зі сторони орендаря. В матеріалах справи відсутні належні докази про сам факт отримання та дату отримання поштової кореспонденції від скаржника, а копії документів, які наявні в матеріалах справи жодним чином не підтверджують факту отримання відповідачем листа-повідомлення та двох примірників додаткової угоди.
Як встановлено матеріалами справи, 08 серпня 2025 орендодавцем надіслано на адресу орендаря поштовою кореспонденцією два листи від 22.04.2025 та 15.06.2025 про відмову від поновлення договору оренди землі, які отримані заявником 12.08.2025, тобто впродовж одного місяця після закінчення строку договору оренди землі (трек - номер відправлення АТ «УКРПОШТА» 4601900068814 та 4601900068806 відповідно). Таким чином, матеріалами справи підтверджені факти надіслання таких листів та отримання їх скаржником.
У вказаних листі-повідомленні та відповіді на лист-повідомлення орендодавцем зазначено про свої заперечення щодо поновлення договору оренди землі із орендарем із зазначенням площі та кадастрового номеру земельної ділянки. В той же час, уніфікованих вимог щодо оформлення орендодавцем своїх заперечень щодо поновлення договору оренди землі законодавством не передбачено.
Вказують, що реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури та за наявності волевиявлення сторін договору, а у спірних правовідносинах переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося у зв'язку з недосягненням між сторонами домовленості щодо істотних умов договору, оскільки ОСОБА_1 , як орендодавець, заперечувала проти поновлення договору оренди землі на умовах, запропонованих позивачем у проекті договору оренди землі.
Відтак, установивши, що після закінчення строку дії договору оренди між ТОВ «Західна агровиробнича компанія», як орендарем, і ОСОБА_1 , як орендодавцем, не досягнуто згоди щодо продовження дії договору оренди на змінених умовах, суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, укладеного 19 червня 2018 року, оскільки орендодавець письмово повідомив попереднього орендаря про відсутність наміру поновлювати вказаний договір оренди.
При цьому, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.
Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями частини п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб.
Таким чином, оскільки матеріалами справи та рішенням Зборівського районного суду Тернопільської області від 12.01.2026 у справі № 599/1510/25 підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на поновлення договору оренди землі з позивачем, а саме те, що орендодавець висловила своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписала додаткової угоди до нього, слід дійти висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, оскільки передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право скаржника на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.
Водночас, укладення орендодавцем нового договору оренди землі з іншим
орендарем не порушує переважне право ТОВ «Західна агровиробнича компанія», оскільки дія попереднього договору оренди землі закінчилася 11.07.2025, а новий договір укладений відповідачами вже після його припинення 12.07.2025
Таким чином, переважне право ТОВ «Західна агровиробнича компанія» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки відсутня сукупність складових юридичних фактів, що надають право скаржнику претендувати на поновлення договору оренди землі.
Окрім цього, твердження заявника про належне виконання ним як орендарем своїх договірних зобов'язань із виплати орендної плати орендодавцю не відповідає дійсності. Оскільки Договором оренди землі від 19 червня 2018 (п.4.5.) передбачено, що орендна плата вноситься орендарем в строк до 31 грудня кожного року. В той же час, матеріалами справи підтверджено про неналежне виконання орендарем зобов'язань із виплати орендної плати орендодавцю, оскільки виплачена із порушенням встановлених термінів (платіжна інструкція в національній валюті від 07 лютого 2025 №2034503698 - виплата орендної плати за 2024 рік). В той же час заявником не надано підтвердження про виплату орендної плати орендодавцю за період з 01.01.2025 по 11.07.2025.
Від представника відповідача ПАП “Агропродсервіс» - Карачка І.В. надійшов відзив на апеляційну скаргу ТОВ «Західна агровиробнича компанія», в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін. Вказує, що строк дії договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Західна агровиробнича компанія» та ОСОБА_1 , закінчився, право оренди позивача припинилося, а ОСОБА_1 висловила заперечення щодо поновлення договору на новий строк, у зв'язку з чим позивач втратив переважне право на його поновлення.
Також зазначає, що 12 липня 2025 року між ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» було укладено новий договір оренди спірної земельної ділянки, а 28 серпня 2025 року за ПАП «Агропродсервіс» зареєстровано право оренди в установленому законом порядку.
Крім цього, укладення нового договору оренди відбулося після припинення права оренди попереднього орендаря, тому жодного порушення переважного права ТОВ «Західна агровиробнича компанія» не було. ПАП «Агропродсервіс» користується земельною ділянкою на законних підставах, здійснило її передпосівний обробіток та оранку під посів озимої пшениці врожаю 2026 року.
Представник відповідачів - адвокат Сушко А.С. в судовому засіданні апеляційної скарги не визнав, вважаючи її безпідставною, а рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим.
Представник позивача - адвокат Ряснянська І.С. в судове засідання не з'явилася, хоча належним чином була повідомлениа про дату, час і місце розгляду справи, про що свідчить довідка про доставку судової повістки до електронного кабінету.
Відповідно до частини 6 статті 128 ЦПК України судова повістка, а у випадках, встановлених цим Кодексом, - разом з копіями відповідних документів, надсилається до електронного кабінету відповідного учасника справи, а в разі його відсутності - разом із розпискою рекомендованим листом з повідомленням про вручення або кур'єром за адресою, зазначеною стороною чи іншим учасником справи.
Згідно з п. 2 ч. 8 ст. 128 ЦПК України днем вручення судової повістки є день отримання судом повідомлення про доставлення судової повістки до електронного кабінету особи.
У відповідності до вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника процесу за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, тому колегія суддів вважає за можливе розглянути справу у відсутності учасників процесу.
Розглянувши справу в межах позовних вимог та доводів апеляційної скарги, відзиву, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника відповідачів - адвоката Сушка А.С., суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на таке.
Згідно з ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Як вказано в частині третій статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Частина друга статті 129 Конституції України визначає основні засади судочинства, однією з яких згідно з пунктом 3 цієї частини є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і в доведенні перед судом їх переконливості.
Судом встановлено, що згідно копії Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯМ №883794 ОСОБА_1 належить земельна ділянка, площею 0,7902 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Залозецької селищної ради Зборівського району Тернопільської області (а.с.14).
19 червня 2018 року між ОСОБА_1 та ТзОВ «Західна агровиробнича компанія» укладено Договір оренди землі б/н, щодо земельної ділянки площею 0.7902 га, кадастровий номер земельної ділянки 6122655300:01:001:0457, право оренди за яким зареєстроване відповідно до вимог чинного на момент укладення договору законодавства України у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право:27023425. Договір укладено строком на 7 (сім) років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди землі але в будь-якому випадку даний договір та право оренди на підставі нього є чинним до моменту закінчення збирання врожаю Орендарем. Дані обставини підтверджуються копією договору оренди землі б/н від 19.06.2018 року (а.с.16-18), копією витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с.11).
Відповідно до п.3.1 вказаного договору оренди землі, цей договір укладено на 7 років, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (а.с.16).
03 квітня 2025 року Товариство склало ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди (а.с.22), разом з проектом додаткової угоди від 01.04.2025 року (а.с.19), в якому запропонувало розглянути вказаний проєкт та продовжити термін дії укладеного договору оренди землі на строк 7 років. Даного листа було надіслано 10 квітня 2025 року рекомендованим поштовим відправленням №0505285701672 з описом вкладення за зареєстрованим місцем проживання відповідача ОСОБА_1 , що збігається з адресою, яка зазначена в договорі оренди землі. Дані обставини знайшли своє підтвердження копією фіскального чеку оплати рекомендованого листа (а.с. 34 на звороті) та копією опису відправлення (а.с.37-38).
08 серпня 2025 ОСОБА_1 надіслала на адресу ТзОВ «Західна агровиробнича компанія» листи-повідомленнявід від 22.04.2025 та 15.05.2025, (а.с.69-72). У вказаних заявах ОСОБА_1 повідомляє орендаря про те, що після закінченням терміну дії договору оренди від 19.06.2018 року, вона не має наміру продовжити термін дії договору або укладення нового договору оренди, оскільки має намір господарювати на власній ділянці самостійно, та просить припинити користування даною ділянкою з моменту закінчення права оренди і дії договору оренди з 11 липня 2025 року.
Листи датовані 22 квітня 2025 року та 15 червня 2025 року, ОСОБА_1 відправлено на адресу позивача рекомендованими поштовими відправленнями №4601900068806, №4601900068814 що підтверджується рекомендованим повідомленням, поштове відправлення одержано за довіреністю Товариства 12.08.2025 р. (а.с. 69-72).
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за №443993562 від 17.09.2025 року, 11 липня 2018 року було зареєстровано право оренди вказаної спірної земельної ділянки на підставі договору оренди № б/н від 19.06.2018 року укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» номер запису про інше речове право 27023425 (а.с.20).
Надалі було зареєстровано право оренди вказаної спірної земельної ділянки на підставі договору оренди № б/н від 12.07.2025 року укладеного між ОСОБА_1 та орендарем ПАП «Агропродсервіс» номер запису про інше речове право 61357832 (а.с. 20). Договір укладено строком на 10 років. Дата закінчення дії 12.07.2035 р. з правом пролонгації.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі з позивачем, який висловив своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписав додаткової угоди до нього. Суд вважав, що відсутні підстави для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.
З такими висновками суду першої інстанції колегія суддів погоджується, з огляду на таке.
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
У частині першій статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Оскільки договір оренди спірної земельної ділянки укладено 19 червня 2018 року, до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час укладення договору.
Відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Таким чином, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Такий правовий висновок про застосування норм права у подібних правовідносинах викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц.
У разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 28 вересня 2020 року у справі № 272/440/18.
Наведене також узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21), відповідно до яких норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (пункт 8.26 вказаної постанови).
У справі, що переглядається, судом встановлено, що 19.06.2018, між ОСОБА_1 та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» укладено Договір оренди землі б/н, який 11.07.2018 зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки площею 0,7902 га, кадастровий номер земельної ділянки 6122655300:01:001:0457» строком на 7 років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди (11.07.2018).
Відповідно у позивача право оренди земельної ділянки закінчувалось 11.07.2025.
Відповідно до п.3.1 вказаного договору оренди землі, цей договір укладено на 7 років, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію
08 серпня 2025 року орендодавець ОСОБА_1 надіслала на адресу Товариства «Західна агровиробнича компанія» листи від 22 квітня 2025 року та 15 червня 2025 року, в яких повідомляла орендаря про те, що після закінченням терміну дії договору оренди від 19.06.2018, вона не має наміру продовжити термін дії договору або укладення нового договору оренди, оскільки має намір господарювати на власній ділянці самостійно, та просить припинити користування даною ділянкою з моменту закінчення права оренди і дії договору оренди з 11 липня 2025 року.
Вказані листи, позивачем отримано 12.08.2025, що стверджується трекінгом відстеження поштових відправлень №4601900068814, №4601900068806 (а.с.50 зворіт).
Таким чином, встановивши, що договір оренди землі укладено 19 червня 2018 року, строком на 7 років, ТОВ «Західна агровиробнича компанія» своєчасно направило орендодавцю лист-повідомлення про намір поновити договір, однак ОСОБА_1 у встановлений законом строк в межах одного місяця після закінчення строку дії договору 08 серпня 2025 року, повідомила про небажання продовжувати орендні правовідносини, а також зважаючи на відсутність погодженої сторонами додаткової угоди про поновлення договору на тих самих умовах, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову, оскільки передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право відповідача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.
Доводи апеляційної скарги ТОВ «Західна агровиробнича компанія» про те, що воно виконало всі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» умови щодо реалізації свого переважного права, зокрема своєчасно направило орендодавцю лист-повідомлення від 03 квітня 2025 року з проєктом додаткової угоди, який був отриманий орендодавцем 18 квітня 2025 року, однак у місячний строк жодної належної відповіді чи мотивованих заперечень не одержало, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки у визначений законом строк сторони договору оренди землі не дійшли згоди щодо укладення додаткової угоди до нього, і орендодавець повідомив орендаря про відмову в їх продовженні, що підтверджується відповідними листами.
Сам по собі факт направлення ТОВ «Західна агровиробнича компанія» листа-повідомлення не є безумовною підставою для поновлення договору оренди, оскільки реалізація переважного права орендаря можлива лише за умови належного дотримання встановленої законом процедури та за наявності відповідного волевиявлення сторін.
Оскільки орендодавець висловила заперечення проти продовження орендних правовідносин, підстав для задоволення вимоги про визнання укладеною додаткової угоди не вбачається.
При цьому, суд першої інстанції вірно зазначив, що переважне право позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки за відсутності волевиявлення орендодавця у орендаря відсутні правові підстави претендувати на поновлення договору оренди землі.
Не заслуговують на увагу і доводи апеляційної скарги про те, що заперечення орендодавцем ОСОБА_1 були направлені з пропуском встановленого законом тридцятиденного строку. Строк дії договору оренди сплив 11 липня 2025 року, а листи орендодавця про небажання поновлювати договір були направлені 08 серпня 2025 року, тобто до спливу одного місяця після закінчення строку договору, що відповідає положенням ч. 6 ст.33 Закону України Про оренду землі (в редакції, що діяла станом на час укладення договору оренди).
Також безпідставними є доводи апеляційної скарги, про те, що договір оренди поновився в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а відсутність своєчасних заперечень орендодавця свідчить про його мовчазну згоду на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах. Застосування цього положення можливе лише за наявності сукупності передбачених законом умов, зокрема за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у його поновленні. Оскільки у даній справі орендодавець висловила заперечення проти продовження договору оренди, та такі заперечення орендодавця було отримано в межах одного місяця після закінчення строку дії договору 08 серпня 2025 року, що відповідає вимогам ч.6 ст. 33 Закону України Про оренду землі ( в ред, що діяла станом на час укладення договору оренди) підстав вважати, що договір поновився внаслідок мовчазної згоди орендодавця, немає.
Не заслуговують на увагу і доводи апеляційної скарги про недобросовісність поведінки ОСОБА_1 у зв'язку з укладенням 12 липня 2025 року договору оренди земельної ділянки з ПАП «Агропродсервіс». Переважне право орендаря не є абсолютним і не може підміняти собою право власника земельної ділянки на вільне розпорядження нею після припинення попередніх орендних правовідносин. Оскільки право оренди ТОВ «Західна агровиробнича компанія» припинилося 11 липня 2025 року, а підстав для його поновлення не встановлено, укладення наступного дня нового договору оренди із ПАП «Агропродсервіс» не свідчить про недобросовісну поведінку ОСОБА_1 та порушення прав позивача.
При цьому, колегія суддів враховує, що право оренди ПАП «Агропродсервіс» виникло на підставі договору оренди від 12 липня 2025 року та його державної реєстрації 28 серпня 2025 року, тобто після припинення попереднього зареєстрованого права оренди ТОВ «Західна агровиробнича компанія».
Доводи про те, що умови нового договору оренди є менш вигідними для орендодавця, також не дають підстав для скасування рішення суду. Для вирішення цього спору визначальним є не порівняння умов нового договору, а відсутність передбачених законом підстав для поновлення договору оренди з позивачем та відсутність волі орендодавця на продовження таких правовідносин.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення («Серявін та інші проти України», № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів прийшла до висновку, що апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія», інтереси якого представляє Ряснянська Інна Сергіївна слід залишити без задоволення, а рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 12 січня 2026 року - залишити без змін, оскільки висновки місцевого суду відповідають обставинам справи, узгоджуються з нормами матеріального та процесуального права, які судом застосовані правильно, а доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції.
Керуючись ст.ст.35, 259, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія», інтереси якого представляє Ряснянська Інна Сергіївна, залишити без задоволення.
Рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 12 січня 2026 року, залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.
Повний текст судового рішення виготовлено 23 квітня 2026 року.
Головуюча: Н.М. Храпак
Судді: Б.О. Гірський
М.В. Хома